הצגת דירת 3.5 חדשים כדירת 4 חדרים - מצג כוזב

ההטעייה מוגדרת מבחינת החוק כהצהרה טרום חוזית כוזבת מפורשת, הגורמת לטעות המניעה את יצירתו של הקשר החוזי על בסיס הערכה שגויה וראה לעניין זה ע"א 3055/93, ע"א 3197/93 וכן, פרופ' גבריאלה שלו בספרה "דיני חוזים" (מהדורה שנייה - 1995 ), עמ' 218. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הצגת דירת 3.5 חדשים כדירת 4 חדרים: מבוא תביעה שהוגשה ע"י שני תובעים, בני זוג לשעבר שייקראו להלן במאוחד "זיגר" ובנפרד ייקראו בהתאמה "אייל"/"שרון", הטוענים כי הוטעו ע"י מוכר דירה, הוא הנתבע מס' 1 (להלן: "טורקלטאוב") וכן ע"י עו"ד משה לברן (להלן: "עו"ד לברן") הוא הנתבע מס' 2 בקשר עם תכונותיה של דירה, אותה ביקשו לרכוש בתל אביב (להלן: "הדירה"), כאשר בין השניים האחרונים נוצרה יריבות ישירה נוספת מכוח הודעות צד ג' שהוחלפו ביניהם הדדית. הרקע העובדתי אייל ושרון נענו למודעה מסחרית (להלן: "המודעה"), שפורסמה בעיתון בימים 14.6.04 ו15.6.04 - בהאי לישנא : באזור כיכר המדינה תל אביב הודעה על הזמנה להציע הצעות לרכישת דירה זכויות בעלות רשומות בדירת 4 חדרים וחנייה בקומה 2 ע"ע בחזית בניין ברח' חברה חדשה מס' 3 הרשומה כדירה בגוש 6213 חלקה 229/4 - תמורת מחיר שלא יפחת מסך 330,000$ ניתן לקבל במשרדו של הח"מ (תמורת 117 ₪ שלא יוחזרו ) "תיק מכרז" - הכולל נסח רישום עדכני , וכן נוסח חוזה הרכישה - חוזה אשר עם פרטי המציע וחתימתו והמחיר המוצע - ישמש כהצעה לרכישה, אותה ניתן להגיש במשרדו של הח"מ עד ליום 24.6.04 שעה 16:00, בלוויית שיק עצמי לגביה מיידית בשיעור 5% מהסכום המוצע (שיחולט במקרה כי המציע יחזור בו מהצעתו). הנכס מוצע כפי שהוא (AS IS) ועל המציע לבדוק על אחריותו כל שיראה לו דרוש, כך שההצעה שתוגש תסתמך רק על בקשת המציע. ניתן לבקר בנכס (רק לאחר רכישת "תיק המכרז" ובתיאום בטלפון אצל הח"מ) מתאריך 15.6.04 עד 24.6.04. ההזמנה אינה כפופה לדיני המכרזים. והח"מ שומר לעצמו הזכות לחזור בו מההזמנה, להאריך את מועד הגשת ההצעות, לפרסם הזמנה חדשה, לקיים התמחרות בין מציעים שונים או חלקם, או לא לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר או כל הצעה שהיא, או לנקוט בכל הליך אחר שימצא לנכון - לרבות זימון מי מהמציעים לניהול מו"מ ביחד ו/או בנפרד. משה לברן, עו"ד ונוטריון רח' אבן גבירול 76, ת"א טל': 5221195-03 פקס: 5225002-03 ב"כ הבעלים ואכן, ביום 16.6.04 רכשו זיגר את מסמכי המכרז לפי תנאי המודעה ויצאו לביקור בדירה ואילו ביום 24.6.04 הגישו את הצעתם במשרדו של עורך דין לברן, לא לפני שחתמו על נוסח חוזה הרכישה (להלן:"ההסכם") ומסרו פיקדון בהמחאה בנקאית בסך של 74,250 ₪ (להלן: "הפיקדון") לידיו של עו"ד לברן שהעבירו לחשבון נאמנות. לאחר זאת, הודיע עו"ד לברן לזיגר כי קיבל הוראה מטורקלטאוב להמשיך עימם במגעים להשלמת עסקת מכר (ס' 8 לעדותו הראשית) ואלה הוזמנו לפגישה. לקראת פגישה זו, ערך עו"ד לברן הצעת נוסח עדכנית של ההסכם (ס' 8 לעדותו הראשית ). במהלך זה של הדברים, נוצר קשר מקצועי בין עו"ד לברן מצד אחד לבין עו"ד חיים בן-חיים (להלן: "עו"ד בן-חיים") מצד שני, כאשר האחרון הציג עצמו כמי שפועל מטעמם של זיגר ולפי הוראותיהם. (ס' 9 לעדותו הראשית של עו"ד לברן וכן עמ' 1 לעדותו של עו"ד בן חיים, שנמסרה בחקירתו הנגדית ביום 23.11.08). בין הצדדים התנהל בתקופה זו דיאלוג טלפוני/אלקטרוני/פרונטלי (ס' 10, 12 ו-13 לעדותו הראשית של עו"ד לברן) שהתמקד בשינויים הדדיים שנעשו בהסכם בנושאים שונים כמפורט בס' 11 לעדותו הראשית של עו"ד לברן. ביום 3.7.04 או בסמוך לכך ביקרו זיגר בדירה פעם נוספת (עמ' 8, שורות 5-9 לפרטיכל יום 21.9.08) וביום 4.7.04 התקיימה במשרדו של עו"ד לברן פגישה, בה נכחו, מלבדו, זיגר וטורקלטאוב (ס' 14 לעדותו הראשית של עו"ד לברן). באותה פגישה, כך מסתבר, נדונו פרטי ההסכם בעניין שערי החליפין של הדולר ובמהלכה העלו זיגר, לראשונה, את הטענה כי אין המדובר בדירת ארבעה חדרים (ס' 15 לעדותו הראשית של עו"ד לברן) וזו הסתיימה ללא הסכמה ( מוצג ת/7). לאחר סיומה, החלה התכתבות נמרצת בין הצדדים וכן מגעים טלפוניים שנמשכו עד ליום 8.7.04 (מוצגים ת/7, ת/8, ת/9, ת/10). תכתובת זו משקפת היווצרותו של משבר חריף בין הצדדים ביחס למימוש העסקה כאשר הכל מתבצרים בעמדותיהם. מצד אחד, זיגר העומדים על דרישתם להפחתת התמורה בסכום של 30,000 $ באופן התואם להשקפתם את שוויה הנכון של הדירה (מוצג ת/7). מן הצד האחר , טורקלטאוב העומדים על מימוש ההצעה המקורית (330,000$) ואף מתריעים על כוונתם לטפל "בסרבנותם" של זיגר באמצעות חילוט הפיקדון (מוצג ת/8) . מגעים אלה צוברים תאוצה בפנייתם של זיגר באמצעות עו"ד אלי מרקוביץ', בה מבקשים הם לבטל את העסקה ולהשיב להם את הפיקדון (מוצג ת/9). לאחר שדרישתם זו נדחתה באופן סופי על ידי עו"ד לברן (מוצג ת/10), אשר בד בבד עם כך הודיע על חילוט הפיקדון, פנו זיגר בהמרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בבקשה להכרזה על בטלות ההסכם ולהשבת הפקדון. ברקע ההסלמה ביחסי הצדדים , ששיאה בפתיחת ההליכים המשפטיים עומדת, אם כן, טענת אייל לפיה הסתבר לו בפרק הזמן שחלף מאז הגשת ההצעה ועד לפגישה שהתקיימה ביום 4.7.04 כי תמונת המצב אינה כפי שהוצגה במודעה והוא מבקש להיערך מחדש ביחסו לעסקה. לדבריו, עסק זה, במקביל להגשת ההצעה, באיסוף נתונים (שורות 5-8 בעמ' 15 לעדותו, שנמסרה בחקירתו הנגדית ביום 21.9.08) באמצעות פנייה למקורות מידע שונים ובהם : משרדי העירייה (שורת 27-28 בעמ' 9 לעדותו שנמסרה בחקירתו הנגדית ביום 21.9.08), ועד הבית (שורות 18-21 בעמ' 9 לעדותו שנמסרה בחקירתו הנגדית ביום 21.9.08), שימוש במכשירי מדידה (עדותו שנמסרה בחקירתו הנגדית בעמ' 11, שורות 19-20 לפרטיכל יום 21.9.08) ועיון בהוראות החוק (ס' 14 לעדותו הראשית). בכל אלה הסתבר לו, כך לטענתו, כי מידותיו של החדר הרביעי נופלות מהמידה המינימאלית הקבועה בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל -1970( להלן:"החוק") להגדרת "חדר" כך שנכון יותר להגדיר את הדירה כדירת שלושה וחצי חדרים ולא כדירת ארבעה חדרים, כפי שנעשה במודעה. על רקע הצדק זה, שהתגבש לטענת זיגר במוחם, ראו אלה עצמם כמי שאינם מחוייבים עוד להצעתם לרכישת הדירה בסכום שהוצע. על אף זאת שלא ביקשו, בשלב הראשון, לחזור בהם מהעסקה, בהחלט היו נחושים בעמדתם ולפיה יש לאפשר להם להפחית את סכום התמורה. ואולם , לאחר שנוכחו לדעת כי טורקלטאוב איננו מתכוון להגמיש את עמדתו, החליטו לחזור בהם לחלוטין מהתחייבותם. ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין הצדדים באותו מועד או בסמוך לכך שיקפו, איפוא, את שאיפתם של זיגר לחלץ את עצמם מן ההתקשרות. מטרתם זו הושגה רק באופן חלקי במובן זה שההסכם בוטל וביצועו לא נאכף עליהם בניגוד לרצונם אלא שהמאבק על השבת הפקדון שחולט טרם הוכרע. דיון בטענה מקדמית בפתח הדברים וטרם שניגש לדיון בגופיהם מצאתי להקדים ולהתייחס לטענתם המשותפת של טורקלטאוב ועו"ד לברן בדבר קיומה של מניעות משפטית לדיון בעניינם עקב הכרעתו החלוטה של בית המשפט בה.פ. 200791/04 על אף פניות חוזרות שנעשו מלשכתי, למשרדיהם של באי כוח הצדדים על מנת שישלימו ויגישו את עותקי ההליכים המשפטיים המלאים, לא נענתה דרישתי זו ע"י מי מבאי כוח הצדדים. הואיל וכך, החלטתי שלא לעכב עוד את כתיבת פסק הדין ולהסתפק במידע החלקי שנמסר לי בעניין זה. הזכרנו לעיל את עובדת קיומם של הליכים משפטיים קודמים בין הצדדים שתחילתם בעתירת זיגר לביטול ההסכם והשבת הפקדון (ה.פ. 200791/04) שהוגשה כנגד טורקלטאוב וכנגד עו"ד לברן כמשיב פורמאלי. זו נדחתה בפסק דין מיום 7.12.04 (מוצג ת/13) עליו הוגש ע"א 1159/05 מטעמם של זיגר ביום 19.1.05. בדיון בערעור שהתקיים ביום 17.7.06 בפני הרכב של שלושה שופטים ובראשם כב' השופטת גרסטל, הודיעו הצדדים הנוכחים על פי פרוטוקול הדיון ובהם עו"ד חגאג בשם זיגר ועו"ד פרץ בשם טורקלטאוב ועו"ד לברן, על הסכמתם לביטול פסק הדין. לפי הסכמה זו, יבוטל פסק הדין והצדדים יחזרו לבית משפט קמא לצורך קיום דיון בסעדים הכספיים, היינו תביעת השבה וכן כל תביעה כספית נוספת שיש לזיגר כנגד טורקלטאוב ועו"ד לברן וכל תביעה כספית נגדית, כאשר כל צד שומר לעצמו את כל זכויותיו וטענותיו. ההוצאות בערעור, כך נפסק, תקבענה על פי תוצאות הדיון בבית משפט השלום. לאחר ביטולו של פסק הדין בערעור הובא העניין מחדש לפיתחו של בית המשפט בתביעה זו. טורקלטאוב טוען כי הסכמתו לביטול פסק הדין בערעור נעשתה על ידי מי שהיה אז בא -כוחו עורך- הדין פרץ אלא שהסכמה זו ניתנה שלא על דעתו ולכן אינה ברת תוקף . עו"ד לברן מרחיק לכת עוד יותר, בטענו כי עורך- הדין פרץ שהופיע בשמו בערעור כמסכים לביטול פסק הדין לא נשלח כלל על ידו לייצגו בעניין כך שההסכמה שתועדה בשמו לפרוטוקול לביטול פסק הדין בטלה מעיקרה. שני אלה הטוענים איפוא לבטלות הסכמתם בערעור משליכים את יהבם על הקביעות שנעשו בה.פ. 200791/04 השוללות את טענותיהם של זיגר כלפיהם. נראה לי כי תיקונם של הטוענים כנגד ייצוגו של עורך דין בהליך מסויים אם מחמת העדרה של הסמכה ספציפית (טורקלטאוב) ואם בשל תרמית בייצוג (עו"ד לברן) היה בפנייה לבית המשפט בפניו נעשה המצג בדבר קיומו של ייצוג משפטי תקין בדרישה לביטולו של ההליך וזאת בסמוך לחשיפתו של המצג השיקרי. קו הטיעון הנוכחי בו טוען האחד (טורקלטאוב) כי ענייניו מול שלוחו הם עניינו הפרטי ("מה שיש ביני לבין עורך הדין שלי הוא אישי. ") והאחר שהוא עורך דין בהכשרתו אינו מציע כל הסבר לשתיקתו בעניין מעורר תהייה אם לנקוט לשון המעטה. להשקפתי נדרשת מידה לא מעטה של עזות מצח מצידו של זה הנסמך בנסיבות אלה על קו הגנה כה רעוע ודי לחכימא. גדר ההכרעה השאלה העומדת להכרעה כאן מתמקדת בשאלת צדקת עמדתם של זיגר "בגלגולה השלישי" ואיפיונה המשפטי נושק קונקרטית לסוגיית ההטעיה. ההטעייה מוגדרת מבחינת החוק כהצהרה טרום חוזית כוזבת מפורשת, הגורמת לטעות המניעה את יצירתו של הקשר החוזי על בסיס הערכה שגויה וראה לעניין זה ע"א 3055/93, ע"א 3197/93 וכן, פרופ' גבריאלה שלו בספרה "דיני חוזים" (מהדורה שנייה - 1995 ), עמ' 218. האם קיים מצג כוזב הבסיס לקיומו של מצג כוזב, אם כן, הינו בהוכחתה של אי התאמה בין המציאות לבין האופן שבו תוארה זו ביחס לקשר החוזי. נציין בנקודה זו כי מידות החדר לכשעצמן מבחינת שטחו אינן שנויות במחלוקת (7.66 מ"ר - ראה עמ' 2 לסיכומי עו"ד לברן) ואף השטח המינימאלי הנדרש (8 מ"ר) להגדרת חדר מגורים על פי חוק אינו שנוי אף הוא במחלוקת, כך שעל פני הדברים, קיים חסר של 34 סמ"ר בשטחו של החדר הרביעי. זיגר מבקשים, אם כן, להתייחס לנתונים אלה כפשוטם וטוענים כי לניכחם קיים בהכרח במודעה שפורסמה סוג של מצג כוזב. עו"ד לברן, כמו גם טורקלטאוב טוענים, לעומת זאת, כי מבחן הכזב מורכב יותר וכי זיהויו אינו יכול להיעשות על בסיסם המילולי הצר של הדברים (עמ' 2 לסיכומי עו"ד לברן וכן, עמ' 1 לסיכומי טורקלטאוב). נדייק ונאמר בנקודה זו כי בראש וראשונה חולקים עו"ד לברן וטורקלטאוב על הרלבנטיות של אמת המידה הקבועה בחוק להגדרתו של "חדר" שכן לשיטתם, אין התקנות חלות אלא לצורך קבלת היתר בנייה. בעניין זה טוענים אלה במשותף כי המונח "ארבעה חדרים" צריך להתפרש בהקשרו הקונקרטי כמבטא את הלך הרוח המקובל בציבור מה שהם מכנים "לשון בני אדם". לפי השקפה זו, עונה יחידת מבנה להגדרת "חדר" כל אימת שמדובר בחלק מבונה הנהנה מפתחי אוורור חיצוניים (ס' 9 לסיכומי טורקלטאוב וכן, עמ' 3 לסיכומי עו"ד לברן) ולחיזוק עמדתם בעניין זה הופניתי לסידרה של פסקי דין ובהם ע"א 6025/92, ע"א 1528/01 ות.א. 13576/00, . עוד נטען בפני כי הפרש השטח אינו ניכר לעין בהיותו זניח ושולי ואת עצם העיסוק בקיומו רואים הם כסוג של קפדנות שאינה במקומה ממנה נכון להתעלם ( ס' 6 לסיכומי עו"ד לברן וכן עמ' 7 לסיכומי טורקלטאוב). מכל מקום, לא סביר בעיניהם כי מחסור בהיקף, כפי שנוצר בענייננו, יכול להיחשב כפגיעה בהגדרת היחידה כחדר. אשר לטענה בעניין היקף ההפחתה ככזה שאיננו ראוי להתייחסות - אותה נשווה אנאלוגית, לצורך הדיון כאן, למה שמכונה בעגה המשפטית "זוטי דברים" או לחילופין, נוכל להתייחס אליה כמושג השאול מתחום הדיון ב"סטיית התקן המותרת". בכל אחת מאלה, לא הייתי שוללת או דוחה את תביעת זיגר הגם שבפועל אכן מדובר בחסר הנראה כביכול "שולי" כפי שאסביר להלן: המחוקק מצא לנכון להתערב בנושא זה של הגדרת שיטחו המינימאלי של חדר וזו לכשעצמה עומדת על הצד הנמוך. חדר ששטחו 8 מ"ר בלבד, מצוי ממילא על הגבול התחתון ביותר של חלק מבונה שניתן לכנותו כחדר לפי הערכתו התפקודית. נטעים ונאמר בהקשר זה כי דרישות החוק ביחס למידות המינימום לחלקי מבנה משליכות על הגדרתם בכל המרחב התיכנוני והביצועי שהרי אין לך בניין שלא נדרש בשלב כלשהוא להיתר ואילו קיומו של ריק נורמטיבי בעניין זה מזמין מצבים קיצוניים שהדעת אינה סובלתם. לפיכך לא נכון, לדעתי, להקל ראש בחשיבות ההקפדה על אחידות ההגדרה ביחס לגודלם של החדרים שכן בכך תאבדנה חלק מהאינדיקציות המשמעותיות (בנוסף לפקטור השטח הכולל) להערכה אובייקטיבית של נכסים , הן בהיבט הפונקציונאלי והן במובן הכלכלי. אם בלשון בני אדם נחפוץ לדבר, כי אז נוהגים האנשים להתייחס לדירות המגורים במבחן מספר החדרים כאמת מידה משמעותית, גם אם לא הבלעדית, לחישוב הכדאיות שבתהליך הרכישה. משפחות צעירות לדוגמא תהיינה רגישות במיוחד למספר חדרי המגורים ( המימד הפונקציונאלי) מתוך תפיסת מגורים מקובלת לצורך שבהענקת שטח מחיה מוגדר לילדי המשפחה, והן תהיינה מודעות עוד יותר להשלכותיה של הגדרה זו על יכולת המימוש העתידית של הנכס (המימד הכלכלי). בהינתן כי דירת המגורים היא הנכס החומרי המשמעותי ביותר אצל משפחות המעמד הבינוני שהן עיקר האוכלוסייה כי אז צפי מימושו הינו מעיקר שיקולי הרכישה והמימוש. במקרה שבפנינו, מדובר בסטיית שטח בת 4% החורגת מסטיית התקן המותרת (2%) ואם נקבע כי זו אינה בעלת משמעות כי אז היכן נציב את הגבולות האלטרנטיביים? אציין עוד בהקשר זה כי הדיעה המקובלת הינה כי תחום סטיית התקן אינו רלבנטי אלא לבחינת תקינות ההתאמה שבין שלב התכנון לביצוע וזאת , במנותק ממידות המינימום הקבועות בחוק שביטוייה בספרו של עו"ד אביחי ורדי "חוק המכר דירות", פרק 3, עמ' 84. מכל השיקולים הללו במצטבר, סברתי כי נכון לקבל את טענתם של זיגר ולומר כי הצגת הדירה הקונקרטית כדירה בת ארבעה חדרים, הינה הצגה מטעה העולה במבחן הפורמאלי לכדי כזב, כיוון שאין היא מתאימה במדוייק למציאות העובדתית המשפטית המגדירה מינימום שטח לחדר. ההתמקדות במבחן הפורמאלי אין בה כדי להקהות את היבטיה המהותיים של אי ההתאמה במידות על אף הפער הקטן לכאורה שבין מידות המינימום הנדרשות בחוק לבין מידותיו של החדר הרביעי בפועל . ודוק. לירידה מתחת לקו המינימום במידותיו של חדר משמעות תפקודית מיידית שהוא הפער שבין חדר פונקציונאלי למגורים מבחינת איבזורו המינימאלי (ארון בגדים לדוגמא) לבין חדר אשר אינו יכול לשמש למגורים ולו רק בשל חסר בן 34 סמ"ר . האם המצג הכוזב יצר טעות שהניעה את הקשר החוזי בעניין זה מציגים עו"ד לברן וטורקלטאוב סדרה ארוכה ומגוונת של טענות, המתמקדות בזיהוי מצבם הנפשי של זיגר או נכון יותר הפרספציה שעמדה ביסוד החלטתם הנוגעת לרכישת הדירה. טענות אלה נכון למיין לשני סוגים : במעגל הראשון, מתמקדים עו"ד לברן וטורקלטאוב בטענה ולפיה בפועל היו זיגר מודעים לשטחו המופחת של החדר הרביעי ואף על פי כן, ביקשו להתקשר בהסכם, כך שלא התקיים מבחינתם המצב הנפשי המתואר ומוגדר כטעות. (ס' 14-18 לסיכומי טורקלטאוב וכן, עמ' 1, ס' 15 לסיכומי עו"ד לברן) במעגל השני, מתייחסות הטענות לידיעתם של זיגר על מה שנהוג לכנות בעגה המשפטית ככלל "הידיעה הקונסטרוקטיבית" המבוססת על הפרמטרים הבאים : א. ההזדמנות שניתנה להם בפועל לבחון את הדירה. ב. חובתם לבדוק את הדירה על פי נוסח המודעה ולשאת בתוצאות חובתם זו. ג. חובתם על פי חוק או על פי פרזומציות חוקיות לבדוק את הדירה. מעגל זה גם נושק לדוקטרינה נוספת שעניינה בקיומו של אשם תורם, (עמ' 1, 3 , 8 וס' 52 לסיכומי טורקלטאוב וכן, ס' 10 לסיכומי עו"ד לברן) כאשר המשותף לכל אלה הינו כי לשיטתם של עו"ד לברן וטורקלטאוב, יש לראות את זיגר כמי שידעו והכירו את המציאות האמיתית ביחס לשטחו של החדר הרביעי ובכך מנוטרל רכיב המצג הכוזב. מבחינה מתודית חלופי המעגל השני של הדיון, למעגל הראשון. היינו, אם לא ידעו זיגר בפועל על מציאות שטחו המופחת של החדר הרביעי, לכל הפחות, היה עליהם לדעת , מכוח דוקטרינות משפטיות כאלו ואחרות, כי המציאות היא כפי שהיא ולכן נראה אותם כמי שידעו על כך בפועל. אשר למעגל הראשון - בעניין זה מתבססת ההכרעה על קיומו של אמון, היינו, אם יש ליתן אמון בעדותם של אייל ושרון ולפיה בביקורם הראשון בדירה, לא גילו אלה את ההפחתה בשטח החדר הרביעי והאמינו לתומם, כי מדובר בדירת ארבעה חדרים, ששטח כל אחד מהם אינו נופל מהגדרת השטח המינמאלית לחדר בחוק. בית המשפט בפניו נידון הסכסוך בה.פ. 200791/04, קבע כי גירסת זיגר מבולבלת ובלתי סבירה ולחילופין נקבע כי אלה היו אדישים למידות החדרים ראה ס' 12 - 13 לפסק הדין מיום 7.12.04. לפי התרשמותי - לעומת זאת- לא נחשפו זיגר בביקורם הראשון למידותיו המדויקות של החדר הרביעי משום שהפחת במידותיו אינו ניכר במבט ראשון לעין שאינה מקצועית . להערכתי, לא היו אייל ושרון מוטרדים בעת ביקורם הראשון בדירה מההיבט הפונקציונאלי של מספר החדרים והיו מוכוונים יותר מכל לנתוניה הפורמאליים של הדירה ולמשמעות הרישומית של הנכס כבסיס להערכת כדאיותה העסקית של הרכישה וראה לעניין זה עדותו של אייל שנמסרה בחקירתו הנגדית בעמ' 14 , שורות 11-19 לפרטיכל יום 21.9.08: ..." אני גרתי באוסטרליה 8 שנים ושם אתה קונה דירה מהמסמכים של העורך דין ואתה לא צריך לראות את הדירה, באתי עם מנטליות מסויימת ששם אתה צריך לסמוך על דבריו של עורך דין וכאן נתקלתי בשקרן. שם אתה קונה דירה על סמך מסמכים , אתה רוצה לראות את הדירה או לא , זה לא מעניין. אתה מקבל את כל תיק הניירת של הדירה, זה תיק מסודר של דירה, כמו שצריך להיות בארץ , זה מה שמקבלים שם, כמו שהיה צריך להיות בתקי של לב רן דו"ח שמאי ושרטוט של הדירה ולא דו"J וחצי, תיק ניירת של דירה כולל חוזה, הערת שמאי, וניירות מהעירייה, וכל מסמכים שלא תוכל למצוא בחור בעולם ולא תוכל להגיד לא ידעתי. הכל שם מצורף . ש. במסמכים שקבלתי מעורך דין לב רן היה חומר מהעניין ? ת. לא. " וכן, עדותה של שרון , שנמסרה בחקירה נגדית, שורות 7-16 בעמ' 2 לפרטיכל יום 30.10.08: "חזרתי מתקופה ארוכה של כמה שנים באוסטרליה, וכל הנושא של קניית הדירה שם באוסטרליה כאשר רואים מודעה בעיתון או מעורך דין או ממתווך, רואים נתנים של דירה, גם רואים תמונות אפילו, אתה פחות או יותר יודע מה את ה עומד לראות עם נקודת הנחה זו באתי לדירה כאשר ידעתי מהם הנתונים הבסיסים שלה וידעתי שזה מה שאנו מחפשים , כאשר עשיתי את הסיבוב הייתי צריכה לראות את הלוק הכללי של הדירה, כי אם המטבח אדום כחול או ירוק זה לא משנה כי ידעתי שאני אשנה אותו, רציתי לראות את המזדרון צר או ארוך, פחות או יותר לדעת אם זה מתאים לי, עשינו סיבבו בבניין , הכרנו את האיזור , השווינו, ראינו שזו דירת 4 חדרים, ראינו שיש שם 2 שירותים, זה זכור לי כי שאלנו את הזוג אם זה השירותים היחידיים שהיו בכניסה. מעבר לזה, קבלנו את הרושם הראשוני בדירה. כאשר חתמתי על מסמכי המכרז סמכתי על מה שכתוב היה במודעה." אייל ושרון זוג צעיר שהיה בתחילת דרכו (ונפרדו בינתיים) הותירו בעיני רושם של אנשים "קרים" ומחושבים שהיו מכויילים לכיוונים של רווח והצלחה כלכלית על פי כללי השוק החופשי והקדישו מאמץ אישי לאיתור נכס המתאים לצרכיהם. בשום פנים לא הייתי מגדירה את זיגר בתקופה הרלבנטית כזוג מבולבל או בלתי נורמטיבי או כבלתי יציב מבחינת תכנון צעדיו הכלכליים. עם זאת, נראה כי אלה נתונים היו בסד זמנים שהוכתב למשתתפי המכרז והשפיע על הלך רוחם בכל הנוגע לתכנון הזמן וארגון סדרי עדיפותם ועל כך עוד ארחיב בהמשך . הנחת העבודה שלי מנקודה זו ואילך אם כן הינה, כי אייל ושרון האמינו , למציאות פורמאלית מסוימת שהשפיעה על שיקוליהם בדבר כדאיות רכישת הדירה והתרשמותם השיטחית ממראה לא היה בה כדי לערער את התרשמותם. לאור קביעתי זו - יהא עלי לדון במעגל המשני, היינו אם קיימת לחובתם של זיגר איזו שהיא דוקטרינה משפטית שלניכחה חסרה הערכתם הסובייקטיבית בדבר כדאיות העסקה כל משמעות. עו"ד לברן וטורקלטאוב טוענים כאמור כי זיגר אמורים היו לדעת כי שיטחו של החדר הרביעי הינו כפי שהוא תוך שהם מגייסים לטובת הצדקת עמדתם זו סידרה של דוקטרינות משפטיות אלטרנטיביות ובהן תורת האשם התורם, חזקת החתימה, מניעות, השתק, ניתוק הקשר הסיבתי, טעות בכדאיות העיסקה, כללי הפרשנות החוזית, שיהוי וחוסר תום לב . בבסיס יישומן של כל אחת מהקונספציות המשפטיות הנ"ל עומד, מנקודת מבטם של עו"ד לברן וטורקלטאוב, נוסח המודעה (AS IS) ובו ההזדמנות שניתנה לזיגר לבקר בדירה והגדרת חובתם כ"קונה זהיר" לבדיקת כל הנתונים הרלבנטיים לעיסקה שכולם כאחד היו נגישים וברי השגה עוד קודם להגשת ההצעה מצדם של זיגר (בהם המידע בועד הבית, במשרדי הטאבו, במחלקת התכנון של העירייה וכיו"ב) תוך היעדרה של כל מניעה להשגתם קודם להגשת ההצעה . ייאמר מייד, כי הנחת העבודה ונקודת המוצא הנוספת לצורך ההתקדמות בדיון כאן, היא כי אכן לזיגר הייתה האפשרות והנגישות לכל המידע הנוגע לשטח חדרי הדירה, גם לפני הגשת ההצעה למכרז שנוהל (וזאת בהתעלם ממגבלות הזמן שהדיון בהן נזנח לטובת טורקלטאוב ועו"ד לברן ). זיגר הודפים את השלכותיה של חובה זו שהוטלה לפתחם בפשטות בטענם כי אלה רשאים היו להסתמך על הצהרת עו"ד לברן בשם טורקלטאוב, במודעה שפורסמה, ללא בדיקה. (ס' 7 לסיכומיהם). כלומר להשקפתם, אותה המודעה אשר מטילה עליהם את חובת הבדיקה, "חוסכת" מהם את הצורך בבדיקה יזומה מטעמם בנקודה זו של מספר החדרים. טענה זו מקובלת עלי. לדעתי, היו זיגר רשאים להסתמך על הרישום במודעה בפרט זה הנוגע למספר החדרים ולהניח כי נתון זה הנכלל בנוסח המודעה בעניין מספר חדרי הדירה נכון הוא ואות הוא כי אכן מדובר בדירת ארבעה חדרים כהגדרתה בחוק ואנמק את דעתי . לפי הבנתי, מכירת הדירה בשיטת AS IS המחייבת בדיקה עצמאית מצידו של הרוכש, אינה כוללת נתונים הנקובים במודעה עצמה. כך לדוגמא, רשאי הרוכש להסתמך על נוסח המודעה לעניין ייצוגו של טורקלטאוב על ידי עו"ד לברן, לאמיתות הזיהוי הרישומי של הדירה (גוש וחלקה), כמו גם לנכונות זיהויו של המוכר כפרסונה וכו'. תפיסה מנוגדת לרוח דברים זו בהכרח תביא לתוצאה קיצונית על פיה רשאי כל אדם לפרסם מודעה שיקרית בעליל כל עוד הקפיד להסיר מעל עצמו באופן הצהרתי, כל אחריות למידע שמסר. אלא שהדעת אינה סובלת תוצאה מסוג זה, ולכל הפחות נאמר כי אין היא מתיישבת עם העקרונות הבסיסיים ביותר שנקבעו בפסיקה ביחס לעקרון תום הלב ובעניין זה הנני להפנות לת.א 00 / 12158 שטרן נ' גרינברג: אמת מידה של סעיף 12 לחוק החוזים הכללי הנדרשת מצדדים לחוזה נמדדת מרגע כניסתם למשא ומתן ועד לשלב כריתתו. חובת תום הלב מחייבת צד לחוזה לפני כריתתו לגלות לצד השני עובדות חשובות ומהותיות שעה שהגילוי מתחייב ממהות העסקה. נפסק לא אחת, כי מוכר שלא גילה פגם בממכר פעל בחוסר תום לב. " וכן, הנני להפנות לרע"א 4928/92 עזיז ואח' נ' מועצה מקומית תל - מונד: "השתק מכוח מצג - כמו זה שבענייננו - מונע צד מלהתכחש למצג שהציג בפני צד אחר, אם אותו אחר הסתמך על המצג בתום-לב ובאופן סביר, ושינה עקב כך את מצבו ". ואף אוסיף ואפנה לע"א 81 / 700 פז נ' פז: "משבא לעולמנו עקרון תום הלב בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ומשנתקבל עיקרון זה כעיקרון, אשר מצודתו פרושה - מכוח הוראת סעיף 61(ב) לחוק - על כל המערכת המשפטית בישראל"... יישומה של ההלכה המשפטית ביחס למקרה שבפני מבסס מסקנה ולפיה רשאים היו זיגר להסתמך, ערב חתימתם על ההסכם, על הנתון שהופיע במודעה לעניין מספר החדרים. הימנעותם מאימות הפרט טרם הגשת ההצעה איננה יכולה להיזקף לחובתם ובכך יש כדי להוות מחסום כנגד הטלת כל גוון של אחריות בעניין זה לפתחם. ייחוס האחריות התורמת, הרשלנות התורמת, הפרת חובת הזהירות או מחדל מסוג כלשהו, כפי שמנסים עו"ד לברן או טורקלטאוב לעשות באמצעות כל אחת מהדוקטרינות המשפטיות שהם מרכזים לטובתם בנקודה זו, נדון, אם כן, לכישלון. המסקנה מכל אלה הינה כי יש בסיס לקביעה לפיה הניחו זיגר בעת הגשת ההצעה כי המחיר המינימאלי הנדרש עבור הדירה משקף באופן נכון את שוויה בשוק. הערכתם זו התבססה על מכלול נתוניה של הדירה ובהם מספר החדרים. לאחר זמן כאמור ביקשו זיגר לחזור בהם מן ההתחייבות לאחר שלדבריהם נודע להם כי הדירה אינה עונה לקריטריונים שנמסרו ביחס אליה . בנקודה זו ביקשו אייל ושרון להפחית את מחיר הדירה כאמור במוצג ת/7 ועמדתם זו מתיישבת עם הגישה שהוצגה על ידם בדבר השיקולים שעמדו בבסיס הצעתם . לו היו שיקוליהם של זיגר דווקניים גרידא , מן הסתם היו אלה מבקשים לבטל מיידית את העיסקה עם הגילוי בדבר מידות החדר הרביעי. אלא שנוכח גישתם הכלכלית הפרקטית ביקשו אלה להתאים את מחירה למחיר שנראה בעיניהם הוגן יותר. מכל מקום אין לבוא בטרוניא לזיגר על עמידתם על מה שנראה כביכול כ "קוצו של יוד" כיוון שמספר החדרים בדירה מגלם שווי נוסף מלבד זה המתמצה במראה עיניים למשל בכך שהוא מאפשר לו להשוות את ההצעה להצעות אחרות העומדות על הפרק וראה לעניין זה דבריה של כבוד השופטת ארבל ברע"א 623/06 ליגד השקעות נ חיים חן, . אין לשלול בנקודה זו אפשרות נוספת ולפיה, אכן נולדו בליבם של זיגר "הרהורי כפירה " ביחס לכדאיות העיסקה , ללא קשר למספר החדרים שבה, והם תלו את נימוקיהם בפער שנתגלה במידות החדר הרביעי משיקולים טקטיים. כיוון שאין אנו בוחני כליות ולב ולעולם ראוי כי ההכרעה תלווה בספיקות, אוסיף ואציין כי גם לו אלה היו פני הדברים עדיין לא היה בכך כדי להשליך על תוצאת ההכרעה כאן לאור הרציונאל העומד בבסיסה כפי שיובהר בהמשך . שאלת האחריות זיגר טוענים בסיכומיהם כי טורקלטאוב ידע כי הדירה אינה בת ארבעה חדרים ואף על פי כן בחר להציגה ככזו. הידיעה המיוחסת מסתמכת על הנימוקים הבאים: רישיון הבנייה המקורי של הבניין והתשריט משקפים זאת - מוצג ת/4. תשלומי ועד הבית נעשים לפי דירת "שלושה וחצי חדרים" - מוצג ת/5. צו רישום הבית המשותף מעיד על היעדרן של דירות בנות ארבעה חדרים בבניין - מוצג ת/16. מעורבותה של משפחת טורקלטאוב בעסקת הקומבינציה המקורית. לחילופין, טוענים זיגר כי גם אם לא הוכח שטורקלטאוב ידע כי אין המדובר בדירת ארבעה חדרים, כי אז היה עליו לדעת זאת ולכן נכון לראותו כמי שידע על כך וזאת מכוח: היותו בעל הזכויות. המחזיק בדירה. טורקלטאוב טוען ביחס לידיעתו כי: לא היה בידיו המידע ההנדסי או התכנוני. לא היה ער להוראות התקנות בעניין. הסתמך על חוות דעתו של השמאי ירמיהו אלוני ז"ל (להלן:"אלוני") (נספח ב' להגנת טורקלטאוב). ביחס לטענה ולפיה "היה עליו לדעת", גורס טורקלטאוב כי אין להטיל עליו אחריות בשל ייחוסה של ידיעה קונסטרוקטיבית, כיוון שהמכירה נוהלה על ידו בתום לב ובהסתמכות על בא-כוחו. לדעתי, המחלוקת לעניין הידיעה הקונקרטית של טורקלטאוב איננה רלוונטית. במסגרת הדיון כאן, קיימת חזקה להיכרותו של טורקלטאוב עם תכונותיה הספציפיות של הדירה, שהייתה בבעלותו. אי ידיעת החוק איננה פוטרת והסתמכותו על בא כוחו בנושא אינה ממין העניין. לא יעלה על הדעת כי מוכר ייפטר מאחריות למידע בנושא תכונותיו הבסיסיות של המוצר אותו מכר ועליהן הצהיר. אם תרצה נאמר כי הוכחה ידיעתו הקונקרטית של טורקלטאוב בדבר תכונות הדירה ולמצער נאמר כי היה עליו לדעת ולהכיר את נתוניה ולכן אחראי הוא אישית למצג הכוזב. אשר לאחריותו של עו"ד לברן - זיגר טוענים בסיכומיהם כי לעו"ד לברן הייתה ידיעה ספציפית ביחס לנתוני הדירה ככזו שאינה כוללת ארבעה חדרים ואף על פי כן בחר להציגה בדרך מטעה. לחילופין, כך טוענים זיגר, היה על עו"ד לברן לבדוק את תכונות הדירה ביסודיות (בין היתר, את התשריט, רישיון הבנייה, אישור ועד הבית וכיו"ב) בטרם הציגה כדירת "ארבעה חדרים". לדעתם, מוטלת האחריות לפתחו של עו"ד לברן, בהיותו העורך, המפרסם והמציע, אשר שירותיו נשכרו במטרה להבטיח את תקינות ההליך. ככל שהצגת הדירה היתה נגועה בהטעיה, אין זו אלא תוצאת רשלנותו של עו"ד לברן, שנמנע מהפניית תשומת לבו של טורקלטאוב להשלכות התקנות ביחס לאופן הצגת נתוניה של הדירה. האחריות המיוחסת, אם כן, לעו"ד לברן מטעמם של זיגר, מתבססת על שתי חלופות: הראשונה מתמקדת בידיעתו הספציפית של עו"ד לברן והשנייה בזו הקונסטרוקטיבית, היינו, כי היה עליו לדעת, לו היה נוקט בפעולות שנמנו לעיל. עו"ד לברן, לעומת זאת, מתגונן במספר מישורים: לא ידע דבר על הגדרת הדירה ככזו שאיננה בת ארבעה חדרים. לחילופין, לא היה עליו לדעת, שכן: רשאי היה לסמוך בעניין זה על המידע שמסר לו טורקלטאוב. רשאי היה להסתמך על חוות דעתו של אלוני. בראש ובראשונה נסיר מעל דרכנו את חלק הטענה העוסק ב"אי ידיעת החוק" - טענה זו, שאיננה ברת תוקף ביחס לאזרח מן השורה אינה תקפה מקל וחומר ביחס למי שאמון על הוראות החוק והתקנות בהיותו עורך דין בהכשרתו. ומכאן לטענה הנוגעת להסתמכותו של עו"ד לברן על המידע שמסר לו טורקלטאוב, כמו גם על המידע שהיה גלום בחוות דעתו של אלוני. חוות דעתו של אלוני ביחס לדירה נערכה בשנת 2003 לשם שיעבודה כנגד מתן הלוואה מאת הבנק ובה תוארה זו כדירת ארבעה חדרים בכך אין כדי להפוך אותה מן הסתם לדירה כזו אלא שלצורך התקדמות הדיון כאן נניח כי מידע זה הובא לידיעתו של עו"ד לברן על ידי טורקלטאוב. לטובתם של טורקלטאוב ועו"ד לברן נתעלם מהערתו של אלוני בגוף חוות הדעת ולפיה לא התאפשר לו לבקר בדירה לצורך עריכתה, הגם שזו משמיטה, לדעתי, את כל קו הטיעון בעניין ההסתמכות על נתוניה . השאלה היא אם רשאי עו"ד לברן, בנסיבות אלה, לפרוק מעל עצמו את נושא האחריות ולהעמיסה על כתפיו של מרשו. סוגיה זו נוגעת לרף ההתנהגות המצופה מעורך דין שהוא גם נוטריון ובהקשרה הרחב יותר - לאופן בו נשאף לקיים בחברה מתוקנת את חיי המסחר והכלכלה שלנו . טענתו של עורך דין לברן מתיישבת עם התפיסה המקובלת לתפקידו של עורך דין ככזה שאינו חורג מגדר יחסי שולח שלוח. גדר אחריותו של השלוח על פי התפיסה המשפטית המקובלת הינו מצומצם ומוגבל למקרים בהם חרג השלוח ממסגרת תפקידו כתנאי לחיובו האישי וראה סעיפים 2 ו-6 לחוק השליחות התשכ"ה - 1965. כשמדובר בעורך דין באים דברים אלה לכדי מיצוי והם מעצם הגדרת התפקיד - עורך דין אינו מדבר בקולו ואינו פועל מטעמו הוא שופרו של האחר. תפקידו של עורך הדין מיועד להותירו מחוץ לתמונת היחסים שבהם חל איזשהו גוון של מעורבות אישית למעט פעילותו בנאמנות ובמסירות לטובת שולחו לפי ס' 54 לחוק לשכת עורכי הדין תשכ"א-1961. אחריותו של עורך דין מתמקדת במישור היחסים שבינו לבין לקוחו היינו אם הפר הוא את חובתו המקצועית כלפיו והשווה לע"א 1170/91 יחיאל נ' כהן: "השופט קמא מצא את עו"ד יחיאל אחראי בנזיקין כלפי כהן מפאת רשלנותו, שהתבטאה באי ביצוע בדיקה בלשכת רישום המקרקעין, כדי לוודא את מצבה המשפטי של הדירה או החלקה ואת זכויות המוכר עליה וכדי להבטיח שאין מניעה להעביר את הבעלות בדירה לכהן." וכן ראה, ע"א 86 / 37 לוי ואח' נ' לוי ואח': "על עורך הדין לעמוד בלוח זמנים, והדברים אמורים הן בכל הקשור למגבלות זמן שנקבעו בחוק והן בנוגע למגבלות זמן הקבועות כהוראות שנותן הלקוח לעורך-דינו. כך, למשל, חייב עורך-דין להזהיר את לקוחו לגבי תקופת התיישנות של התביעה שבידו, ובמיוחד כאשר קיימת תקופת התיישנות מיוחדת " עם זאת, לא נשמרה במהלך השנים ההקפדה למסגרת זו של אחריות שבין עורך דין ללקוחו והורחבה בהתמדה גם לעברם של מי שלא היו לקוחותיו ובלבד שאלה היו יכולים לצפות להגנתו, במיוחד אלה שאינם מיוצגים והשווה לע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט ואח': "פרקליט חב חובת זהירות מושגית כלפי לקוחו, ולעתים גם כלפי מי שאינו לקוחו, הפונה אליו בבקשת עצה או מידע". וע"א 37/05 א.ל.ד בע"מ נ' היי טאצ' בע"מ, : "גם כשעורך הדין מייצג שני לקוחות בעלי אינטרסים מנוגדים במקום שהדבר אפשרי, מוטלת עליו חובה לפי החוק לפעול לטובת שולחיו בנאמנות ובמסירות, ועליו לשאת בהוצאות המשמעתיות והאזרחיות הנובעות מהפרת החובה האמורה כלפי אחד מהם " המשותף להרחבת מעגל האחריות של עורכי הדין גם לעבר מי שאינם נמנים ישירות על לקוחותיהם מבוססת על התפיסה ולפיה לעורך הדין תפקיד חברתי החורג מעבר לתפקיד הצר של עריכת הדין עבור הלקוח. מעמדם ותפקידם של עורכי הדין בחברה העסיק את החשיבה החברתית עוד במאה התשע עשרה ובגווניה השונים ניכרה הנטייה להגדרת הנורמות לכאלה שאינן מתמצות במובנן הטכני גרידא. עורך הדין, מעצם תפקידו, נתפש כמי שנוטל אחריות לקיומה של הוגנות מסחרית וכלכלית. הפסיקה המודרנית עסקה גם היא ביישום עקרונות אלה, הכירה במימד הרחב יותר של אחריות עורך דין ובה עוגנה חובתם של עורכי הדין (חובת הזהירות המושגית) גם כלפי ציבור בלתי מוגדר של אנשים העלול להינזק ממעשיהם, בהתחשב בנסיבות הקונקרטיות של כל עניין ועניין והשווה לעל"ע 1/88 הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בישראל נ' עו"ד פלוני: "עורכי הדין מצטיירים בעיני הציבור כאנשים בעלי רמה מוסרית גבוהה, שניתן לסמוך עליהם. עורך-דין שסרח במישור זה איננו פוגע רק בלקוחו, ומשנתפס, בו עצמו, אלא פוגע בתדמיתו של מחנה עורכי הדין כולו. מזה מתחייב עונש חמור ומרתיע לכל עורך-דין שנתפס בקלקלתו. מאידך גיסא, עונש קל מדי מחטיא את מטרתו, ולא רק שאינו מרתיע עבריינים בכוח אלא אף משמש להם גורם מעודד" וכן, על"ע 03 / 7437 עו"ד גשרי נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל-אביב יפו : ". .עורך-הדין מצופה לפעול לא רק במיומנות ולגלות רמה מקצועית גבוהה אלא עליו לנהוג בכל הבאים עמו במגע בכובעו כעורך-דין באופן שיכבד את משלח ידו, ביושר ובהגינות. זוהי חובתו על-פי דין, אך זוהי גם חובה אתית ומוסרית. חייב הוא להקפיד הקפדה מיוחדת בהתנהגותו לבל יהיה בה כדי להטיל דופי לא רק בהתנהגותו ובמעמדו שלו, אלא גם בעצם מעמדו של מקצוע עריכת-הדין ... אכן, היותו של עורך-הדין חלק ממערכת המשפט מחייב אותו לגלות בהתנהגותו רמה מקצועית ואתית שתהלום את מקצועו ואת האמון שהלקוח והציבור נותנים בו. " לאחר ששקלתי את הדברים, מצאתי כי נכון במקרה זה שבפני להטיל על עורך דין לברן אחריות אישית מכל אחד מן הטעמים שלהלן באופן חלופי או מצטבר. 1. במימד המקצועי, מכירה התפישה המשפטית המקובלת, כפי שהוצגה לעיל, באחריותם של עורכי דין כלפי צדדים להסכם, הגם שאלה לא היו מיוצגים על ידם. עניין זה איננו נקי מספקות כיוון שלטענת עו"ד לברן אין לראות את זיגר כנעדרי ייצוג וראה לעניין זה ס' 11 לסיכומיו. הואיל ובשלב הגשת ההצעה מצד זיגר שהוא השלב הראשון בהתקשרות המשפטית לא היו זיגר מיוצגים (ראה ס' 6 לסיכומי זיגר) נכון יותר, לדעתי, לראותם ככאלה שלא היו מיוצגים לצורך העניין ומכאן כי על עו"ד לברן חלה החובה המוטלת על עורכי דין בסיטואציה כזו עפ"י ההלכה המשפטית. יישומה המעשי הינו כי היה על עו"ד לברן להזהיר את זיגר באותו שלב כי עליהם לבדוק את התאמת הדירה מבחינת מידות החדרים לפני הגשת ההצעה. הימנעותו מלעשות כן מהווה, לפי גישה זו, הפרת החובה המצופה מעו"ד. גם אם נצא מהנחה אחרת, לטובתו של עו"ד לברן ולפיה, היו זיגר מיוצגים בעת התקשרותם עם טורקלטאוב, כי אז לא תהא התוצאה שונה וזאת בהתחשב בתוארו הנוטריוני של עו"ד לברן. מישרת הנוטריון הינה מוסד עתיק יומין שמקורותיו ברומא העתיקה והכרתו המימסדית המודרנית הינה בת כ - 300 שנה בגילגוליה השונים של מישרה זו לאורך ההיסטוריה היתה אמינותה באימות מסמכים לתו ההיכר שלה . סמכותו של מוסד הנוטריון בארץ עוגנה בחקיקה מעודכנת בשנת 1976 באמצעות חקיקתו של חוק הנוטריונים תשל"ו - 1976 (להלן: "חוק הנוטריונים") הקובע את תנאי הכשירות למישרה. חוק הנוטריונים קובע בפרק ה' העוסק באתיקה המקצועית של הנוטריון כי במילוי תפקידו יפעל נוטריון בנאמנות ובמסירות וכי חב הוא בחובת נאמנות שווה בעת ביצוע פעולה לכל צד ללא נפקא מינה לשאלה מי מהם משלם את שכרו. לפי זה, חלה על עו"ד לברן חובת הנאמנות כלפי זיגר שמשמעותה אימות ובדיקת הפרטים המתפרסמים בשמו במודעה לציבור. חובה זו עולה בקנה אחד עם הגדרת סמכותו של הנוטריון הקבועה בס' 7 לחוק, שעיקרה באימותן של עובדות ומסמכים. הימנעותו של עו"ד לברן מלמלא אחר חובה זו כמוה כהפרת חובת הנאמנות (השווה לחוק חוק הנאמנות התשל"ט- 1979 .) זיגר בעדותם, בה נתתי אמון, סיפרו כי הושפעו מתוארו של עו"ד לברן כנוטריון בהגשת ההצעה ללא בדיקה מעמיקה בנושא מספר החדרים וראה לעניין זה ס' ב3 ' לעדותו של אייל. בכך לדעתי, הושלם המעגל לחיובו של עו"ד לברן באחריות לפרט הכוזב שבמודעה בעניין מספר החדרים בדירה. 2. מקור נוסף לחיובו של עו"ד לברן באחריות מצוי בהגדרת חובת הזהירות המושגית של עורך דין שהוצגה אף היא לעיל. לפי השקפה זו, נראה את עורך הדין כאחראי לכל נזק שנגרם למאן דהוא כתוצאה מפעילותו במישור הציבורי. עורך הדין לברן הגה ויזם את מהלך המכירה של הדירה באופן שבו נעשתה, באמצעות מכרז וראה לעניין זה עדותו של עו"ד לברן, עמ' 29 , שורה 19, שנמסרה בחקירתו הנגדית ביום 5.2.09. "נכון שאני המלצתי לו למכור את זה בדרך של מכרז" הצעתו זו התקבלה על דעתו של טורקלטאוב כיוון ששוכנע לפי עצתו של עו"ד לברן כי דרך זו של פרסום המודעה כשיטת המכירה, תהא יעילה יותר וראה לעניין זה עמ' 22 שורות 19- 21 לעדותו של טורקלטאוב שנמסרה בחקירתו הנגדית ביום 25.1.09: " ..עו"ד לב רן המליץ לי לעשות זאת בצורה כזו כדי לפטור אותי מהצורך מלטפל בזה ארוכות וזו הסיבה שעשיתי זאת כך. רציתי לבצע את העיסקה בצורה קצרה ומהירה וידעתי שעורך דין לברן הוא בעל ניסיון בתחום." וכן ראה עדותו של עו"ד לברן בעניין מיקסום הרווח במכירה בדרך של מיכרז , עמ' 42, שורות 3-4, שנמסרה בחקירתו הנגדית ביום 5.2.09 : "... אני הגעתי למסקנה שהיא משתלמת יותר" (המכירה - ה.ש. ) ועוד ראה בעמ' 29 , שורות 21 - 24 לעדותו של עו"ד לברן, שנמסרה בחקירתו הנגדית ביום 5.2.09: ".. בדרך הזאת אפשר להשיג את המחיר המרבי ממציעים שונים. אני עושה תמיד מכרז פרטי: בשלב ראשון מפרסם מכרז ומקבל הצעות, ואחר־כך אני נוהג, אם יש לי כמה מציעים, לעשות ביניהם התמחרות. כך מגיעים למחיר. ללא שום קשר למצגים." מיקסום התמורה הצפויה בעסקה מסוג זה הינה תוצאה של שיטת מכירה שבה המוכר הוא המכתיב את "כללי המשחק" תוך יצירת נחיתות מובנית לצד המעוניין להיכנס לעסקת הרכישה. ביטוייה של נחיתות זו, בשורה של אמצעים ובהם: הרוכש נאלץ לשלם כבר בפתח התהליך סכום של 117 ₪ לרכישת חוברת המכרז. הרוכש נתון בתוך סד זמנים נוקשה. המוכר אינו חייב לחשוף את כל המידע שבידיו ביחס למציעים נוספים. המציע (הרוכש) מתחרה במצב של ערפול, מבלי שיידע אם יש מולו מתחרים נוספים ומה טיב ההצעות הקיימות. המוכר רשאי לחזור בו בכל רגע נתון מההזמנה. המוכר יכול לקבל בכל רגע נתון הצעות חדשות. המוכר רשאי לנהל מו"מ מקביל עם כמה רוכשים. המוכר איננו כפוף לכללים כלשהם. שיקוליו של המוכר אינם עומדים לביקורת. בכל אלה, מוענקות למשתמש בשיטת המכרז יתרונות משמעותיים שהעיקרי שבהם הינו ביצירת סוג של מניפולציה פסיכולוגית המסתמכת על הכרת התגובות האנושיות הצפויות בסיטואציות מסוג זה. ההיבט המניפולטיבי בשיטה זו עושה שימוש בציפייה לכך שיותר אנשים ייטו לקבל , ב"תחרויות" מסוג זה הנעשות תוך הגבלת זמן, החלטות לא רציונאליות כתוצאה מתגובות שגויות למצבי לחץ. בהתנהלותו, ביקש איפוא עו"ד לברן להנות את מרשו ממירב היתרונות הגלומים בשיטה, שאיננה אסורה עפ"י חוק כמובן. זאת, בניטרול כל אמצעי הריסון המוכרים (בהשוואה למכרזי מכירת רכוש הכפופים לפיקוחו הצמוד של ביהמ"ש או ראש ההוצל"פ), תוך החלשת כוח המיקוח של הרוכשים והדגשת נחיתותם למטרת רווח כספי. בפועל, אכן עלה בידו הדבר באופן מרשים למדי שכן זיגר הזדרזו להשתתף במיכרז ונאותו להמשיך וליטול בו חלק בשיתוף פעולה מלא, למרות חוסר הבהירות שאפף את מעמדם שעה שלא זכו לקבל הודעה רשמית על "זכייתם" כביכול במכרז. על אף התקדמות המגעים בינם לבין טורקלטוב נותר מצבם אל מול מציעים אחרים מעורפל למדי ולא במקרה וראה לעניין זה עדותו של עו"ד בן חיים שנמסרה בחקירתו הנגדית, עמ' 3, שורה 4, ביום 23.11.08 : "...עורך דין לברן אמר : "זכה, אך עדיין זה לא סגור"". מסך הערפל היה כה כבד עד כי מזיגר נמנע אפילו המידע הבסיסי בדבר העדרם של משתתפים נוספים כלשהם במיכרז מלבדם הם . מידע , שלו היו נחשפים אליו במשא ומתן רגיל היה בו -מן הסתם- כדי לשנות לחלוטין את כושר המיקוח שלהם בעסקה וראה לעניין זה עמ' 33 , שורות 12-13 לעדותו של עו"ד לברן שנמסרה בחקירתו הנגדית ביום 5.2.09: " ..הייתה רק הצעה של התובעים". באירגון מכירת הדירה בשיטה של מכרז לציבור קיבל על עצמו עו"ד לברן תפקיד החורג מניהול משא ומתן פרטני כלפי צד מסויים תוך שהוא נהנה מההילה הציבורית (או מה שנותר ממנה) האופפת את תוארו כעורך דין וכנוטריון במטרה לרכוש את אמונם של הפרטים בציבור המסתמכים על המכובדות שבתארים אלה ומסכימים להשתתף ב"משחק" המעמיד אותם מראש בעמדה מוחלשת. השימוש במניפולציה פסיכולוגית איננו אסור על פי חוק , הוא מותר ולגיטימי ומתבצע מדי יום לא מעט בתחום השיווק הפרסום ואפילו בפוליטיקה המדינית הגבוהה . בחינת התנהלותו של עו"ד לברן אינה נעשית אלא ביחס לנורמות של מוסר ואתיקה המוערות לחיינו בכלים של דיון ופולמוס מחשבתי לו שותפים אנשי הרוח והפילוסופים לדורותיהם ואלה באים לידי ביטוי ויישום בתחום הדיון המשפטי. בתי המשפט הנדרשים ליישומן של אמות מידה מוסריות ערכיות משרטטים בעקיפין את קווי המתאר הראויים לדיוקנה של החברה בישראל במתח שבין השאיפה לשלמות חברתית אוטופית לבין גישה דיסוטופית. בבסיס השיפוט הערכי עומדות כאמור התפיסות המחשבתיות של העת המודרנית שקידמו את השקפת התועלתנות ההומאניסטית. זו מציעה - בקליפת אגוז - לבחון את מעשיהם של הפרטים בחברה ביחס לטוב הכללי ולהעדיפו על פני התענוג המיידי הרוחני או הכלכלי של הפרט. לפי זה חופשי היה עו"ד לברן לבחור את דרך הצגת ומכירת הדירה בשיטה אותה חשב לתועלתית ביותר עבור מרשו אלא שגבול הזכאות נמתח במקום בו נפגעת תועלתו של המהלך ביחס לכלל האנשים בחברה. אם מותר יהא לעורך דין לפרסם מידע כוזב ביחס לפעילותם הכלכלית של שולחיהם ( כדי לשפר כוח המיקוח שלהם) יהא בכך כדי להטיל על הכלל עול כבד יותר מכפי שהיה מוטל עליו לו יכול היה זה לסמוך על אמיתות המידע המפורסם . הפגיעה בטובת הכלל על היבטיה הכלכליים השונים, צפוייה להיות נרחבת יותר בהשוואה לפגיעה הצפוייה בחירותו של הפרט ממנו יימנע פרסום מטעה/שיקרי, גם אם זה משרת את תועלתו האישית המיידית. כשמבקש מאן דהוא להנות מהיתרונות הגלומים בשימוש בכלים שיווקיים מניפולטיביים תוך גיוסם של עקרונות החופש ליוזמה האישית הפרטית הקפיטליסטית, לכל הפחות חשוב כי זה ישמור על הדיוק במסירת מעט הפרטים אותם בחר לחשוף. עו"ד לברן היה, ללא ספק, מודע למתח שבין עקרונות החופש והחירות לשימוש באמצעי שיווק למינוף התועלת הכלכלית. זה האחרון התהלך בתחכום רב על החבל הדק שבין המותר והלגיטימי לבין הפסול והמטעה ואולם מתח את גבולות הלגיטימיות עד לסיפם הנמוך ביותר. להשקפתי נמוך מדי. לדעתי, נכשל עו"ד לברן למיצער בכך שלא בדק את הפרטים הנוגעים למספר החדרים בדירה ובכך גרם להטעייתם של זיגר. לא יהא זה הוגן לאפשר לעו"ד לברן בסיטואציה שבה בחר להעניק את שמו ותוארו להליך מכירה פומבי לחזור ולהסתתר מאחורי גבו של מרשו כשנסתבר שפרטים שנמסרו במודעה היו כוזבים. כשם שעו"ד לברן נחשף לציבור במודעה שפרסם, כך חייב הוא להמשיך ולעמוד חשוף בחזית ההגנה על הפרטים שמסר וככל שאלה נתגלו כמטעים ידבק הרבב גם בבגדו הוא. מטעם זה לא מצאתי להקפיד עם זיגר, גם לו הסתבר כי זה ביקש לחזור בו מן העיסקה משיקולים של טעות בכדאיותה שאינה קשורה בהכרח למספר החדרים בדירה, כפי שעולה מן הספקות שהוצגו בחלקו הראשון של פסק הדין. בנקודה זו ובנסיבות המתוארות לעיל הייתי רואה את ה"לפנים משורת הדין" כחלופה טובה והולמת יותר מן הדין עצמו. אני קובעת, איפוא, כי טורקלטאוב ועו"ד לברן חבים באחריות ביחד ולחוד כלפי זיגר. הסעד זיגר עותרים לחיובם של טורקלטאוב ועו"ד לברן ביחד ולחוד בהשבת הפיקדון (74,250 ₪), בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם (33,000$) ובתוספת חיוב בגין עוגמת נפש אותו העמידו על הסך של 20,000  ₪. טורקלטאוב ועו"ד לברן כאחת סבורים כי אין להעניק כנגדם את הסעד המבוקש, כל אחד מטעמיו הוא. טורקלטאוב טוען כי חילוט הפיקדון נעשה כדין, ביטול ההסכם מצד זיגר נעשה שלא כדין ותביעת הפיצוי המוסכם מכוחו עומדת בסתירה לגישתם ולפיה לא השתכלל ההסכם לכדי התקשרות מחייבת ומכל מקום אין הוא עומד ביחס כלשהוא לנזק הריאלי שנגרם. טענותיו של טורקלטאוב עומדות בסתירה חזיתית לממצאי פסק הדין ובהם, הקביעה לפיה הוטעו זיגר ע"י טורקלטאוב מכוחה נגזר "מעמדו" של טורקלטאוב כמפר ההסכם בדרך המזכה את זיגר בביטולו ובהשבת הכספים שנגבו על פיו. על פני הדברים איפוא, חייב טורקלטאוב בהשבת הפיקדון לידיהם של זיגר בערכיו הריאליים. היות ולפי קביעתי דלעיל יש לראות את זיגר כמי שדעתם לא נגמרה להתקשר בהסכם המטעה אין הם זכאים לפיצוי המוסכם שנקבע בו. אשר לעוגמת הנפש הנתבעת אומר כי קביעת הפיצוי בגין הנזק הלא ממוני קשה היא מעצם העירפול האופף את הגדרתו האינטלקטואלית של המושג והן מעצם הקושי הכרוך בהערכתו וראה לענין זה ע"א 1081/00 וע"א 127900/00 אבנעל בע"מ ואח' נ' מ"י ואח'. לפי התרשמותי אכן נגרמה לזיגר עוגמת נפש רבה בקשר עם התקשרותם בהצעה ובשל כך אורה על זיכויים בפיצוי כספי בסך של 10,000 ₪. עו"ד לברן, טוען מנגד, בסיכומיו כי אין לחייבו בכספי הפיקדון ובפיצוי המוסכם נוכח העובדה ולפיה לא היה זה צד להסכם וממילא אין לחייבו בגין הפרתו. אכן, עו"ד לברן לא היה צד להסכם יחד עם זאת, חשוף זה להיבטיה הנזיקיים של התביעה. סכום הפיקדון שהשבתו נשללה מזיגר עד כה לבד מהיותו חיוב חוזי נושא מאפיינים של גרימת נזק ולכן חב עו"ד לברן בהשבתו המלאה ביחד ולחוד עם טורקלטאוב והשווה לעניין זה האמור ברע"א 196/88 טומשבסקי נ' אופנהיימר ואח'. הואיל והפיצוי הכספי בו יזוכו זיגר כלפי עו"ד לברן בהשבת הפיקדון איננו ממצה את כלל הנזק והצער שנגרם להם, סבורני כי זה המקום לחייב את עו"ד לברן בפיצוי כספי בסך של 10,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה . סוף דבר התביעה התקבלה באופן כמפורט להלן: הנתבעים שניהם ביחד וכל אחד לחוד יישאו כלפי התובעים בחיובים כמפורט: סך של 74,250 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 15.7.04 ועד לתשלום בפועל. סך של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. הוצאות משפט (אגרה ושכר עדים) ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין. מצג שוואמקרקעין