סילוק יד ממקרקעין לא מוסדרים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סילוק ממקרקעין לא מוסדרים ברמת הגולן:

1. מדינת ישראל – באמצעות מינהל מקרקעי ישראל – עותרת לסלק את הנתבע ממקרקעין בלתי מוסדרים הנמצאים ברמת הגולן.
לטענת התובעת, המקרקעין הינם בבעלותה מכוח הוראת סעיף 3 לחוק נכסי המדינה, תשי"א – 1951 (להלן : "חוק נכסי המדינה"), וחוק רמת הגולן, תשמ"ב – 1981, אשר החיל את הדין הישראלי על רמת הגולן.
לפי סעיף 3 לחוק נכסי המדינה, מקרקעין המצויים בישראל ואין להם בעלים, הם נכס של המדינה, ומכאן תביעתה לסילוק יד הנתבע מהמקרקעין, ולפינוי המקרקעין.

2. לטענת התובעת, על אף שמדובר במקרקעין בלתי מוסדרים, ועל כך אין חולק, נוהג הנתבע, תושב מסעדה שברמת הגולן, לפלוש למקרקעין ולהכשירם שלא כדין, לטעת בהם עצים, לגדר אותם, ולנהוג בהם מנהג בעלים.
פעם אחר פעם פעלה התובעת, בסיוע הסיירת הירוקה, לפינוי הנתבע מהמקרקעין, אלא שהנתבע שב ונכנס למקרקעין, ובתחילת שנת 2005 נכנס שוב למקרקעין, הכשיר אותם ונטע בהם עצי זית; ב-17/02/05 בוצע בסיוע הסיירת הירוקה פינוי המקרקעין ועקירת עצי הזית, אלא שלמחרת חזר הנתבע ונטע במקרקעין עצי זית, ואף גידר את המקרקעין.
בשלושת החודשים שלאחר מכן בוצעו פינוי ועקירה, ולאחריו נטיעה מחדש, וחוזר חלילה, עד אשר הוגשה תביעה זו שלפניי, ובד בבד הוגשה איתה בקשה לצו מניעה זמני כנגד הנתבע.
במסגרת הסדר אליו הגיעו הצדדים, הורשה הנתבע להמשיך ולהחזיק במקרקעין ולעבד אותם, עד להכרעה בתיק העיקרי (ראה דיון מיום 07/07/05).

3. לטענת הנתבע, אמנם מדובר במקרקעין בלתי מוסדרים, אלא שמדובר באדמה פרטית, כשאר האדמות הגובלות עימה, וכי הוא הבעלים והמחזיק הבלעדי כדין במקרקעין אלה, וזאת מכוח "הסכמי רכישה מהבעלים והמחזיקים הקודמים".
לטענת הנתבע, הוא רכש את המקרקעין בתאריך 10/08/99 מאדם בשם בסאם פארס שעלאן מכפר עין קיניה שברמת הגולן, לפי גבולות שנקבעו בהסכם הרכישה, בתמורה מוסכמת בסך 28,000 $ (דולר ארה"ב); וכי מאז תאריך הרכישה הפך לבעלים של המקרקעין. המקרקעין אותם רכש ידועים בכינוי "אלבראק". המוכר בסאם שעלאן, שמכר לתובע את המקרקעין, רכש אותם, עפ"י הנטען, מבעליהם הקודמים – השיח' עאטף סעיד שעלאן, עפ"י הסכם רכישה מתאריך 22/03/93 (להלן: "העסקה הראשונה").

עוד לטענת הנתבע, הוא רכש מיורשי המנוח סלמאן עלי שעלאן שטח נוסף, של כחצי דונם אדמה, עפ"י הסכם בכתב מיום 27/11/99, וכי בעלותו של המנוח סלמאן שעלאן מוכחת עפ"י נסח רישום סורי משנת 1964 (להלן: "העסקה השנייה").

עוד בשנת 1999, ובסמוך לאחר רכישת המקרקעין הנ"ל, תפס הנתבע בהם חזקה, הכשיר אותם ונטע בחלק מהם (החלק הנמוך ממפלס הכביש הראשי) עצי שזיפים ותאנים, ואילו את החלק שבמישור הכביש לא נטע, ותכנן להקים בו עסק, כגון תחנת דלק. לאחר שנוכח לדעת כי לא ניתן להקים במקרקעין שבמישור הכביש עסק או תחנת דלק, החל בשנת 2005 בנטיעת אותו חלק של המקרקעין בעצי זית, או אז החלה התובעת, בסיוע הסיירת הירוקה, לעקור את המטעים במטרה לפנותו מן המקרקעין.

4. בטרם אדון בשאלת זיהוי המקרקעין, שאלה שהצדדים הקדישו לה טיעונים מפורטים וארוכים, אתייחס להלן לראיות שהובאו ע"י הנתבע להוכיח טענתו בדבר בעלותו במקרקעין.
עפ"י הסכם מכר מ-10/08/99, הכתוב ערבית, המכונה "חיג'ה" – בערבית, רכש הנתבע מאת המוכר בסאם פארס שעלאן, מתושבי עין קיניה שברמת הגולן, חלקת אדמה, הנמצאת באזור הידוע בכינוי "אלבראק", וגבולותיה כדלקמן: מדרום דרך ציבורית; ממערב קרקע בבעלות תאמר שעלאן; ממזרח קרקע בבעלות נביל שעלאן; ומצפון קרקע בבעלות מהנא אבו סאלחה ויוסף סלים, וזאת, כאמור, בתמורה מוסכמת בסך השווה ל-28,000 $ (דולר ארה"ב), אשר שולמה בתשלום אחד לידי המוכר, ומעת עריכת "חיג'ה" זו עברה הבעלות באדמה הנ"ל באופן שרעי לקונה (הנתבע), לנהוג בה כרצונו.
עוד נאמר בהסכם הנ"ל: "חיג'ה" זו נערכה לשמש מסמך מחייב להסכם המכר והרכישה.
אעיר, כי תוכן ההסכם כפי שהבאתי לעיל, הינו, כמעט, תרגום מילולי להסכם הכתוב ערבית (עותק ההסכם צורף לתצהיר הנתבע כנספח א', וצורף לתצהירים נוספים מטעם הנתבע).
על מנת שהנתבע יוודא, כי לא שם כספו על קרני הצבי, וכי הוא רכש את הקרקע הנ"ל מהבעלים שלה, ולא נפל קורבן למרמה כלשהי, הגיש הסכם מכר ("חיג'ה") נוסף שנערך שש שנים קודם לכן – בתאריך 22/03/93 – ממנו למדים, כי אותם מקרקעין נרכשו ע"י בסאם שעלאן (מי שמכר אותם לנתבע בסופו של דבר), משיח' עאטף סעיד סלמאן, תמורת סך השווה ל-21,000 $ (דולר ארה"ב).
גם בהסכם זה זיהוי המקרקעין ומיקומם נקבע לפי שמות הבעלים של המקרקעין הסובבים את המקרקעין נשוא הממכר, מארבע רוחות השמיים.
בהסכם מ-1993 נכתב, כי ממזרח יש דרך מעבר וקרקע בבעלות שיח' סלמאן עלי שעלאן, כאשר בהסכם מ-1999 לא היה זכר לאותה דרך מעבר. בעניין זה נאמר, כי דרך המעבר בוטלה. אציין, כי אין המדובר בדרך סלולה, אלא במעבר חקלאי בלבד, אשר על נקל ניתן לביטול. מדרום למגרש דרך ציבורית וקרקע בבעלות תאמר שעלאן; ממערב, קרקע בבעלות תאמר שעלאן; ומצפון קרקע בשימוש מהנא אבו סאלחה, ג'רייס מארון ויוסף סלים מארון.
ניתן אמנם לראות, כי מדובר במידה קלה של שוני בתיאור הגבולות, לעומת ההסכם מבסאם לתובע, אך אין בכך כדי ללמד כי מדובר במקרקעין אחרים.

5. בנוסף למקרקעין הנ"ל, הציג הנתבע הסכם ("חיג'ה") מתאריך 27/11/99, המעיד על רכישת חצי דונם אדמה, בצורת משולש, והנמצאת למעשה בקצה הדרומי-מזרחי של המקרקעין אותם רכש קודם לכן, ויחד מהווים רצף אחד, (זו העיסקה השניה).
אותם חצי דונם אדמה רכש, כעולה מההסכם, מיורשי המנוח סלמאן עלי שעלאן, וזיהויו היה כדלקמן: מדרום, דרך ציבורית; ממזרח, קרקע בבעלות יורשי סלמאן עלי שעלאן (נביל סלמאן שעלאן); ממערב, דרך מעבר מבוטלת, ומאחוריה קרקע בבעלות ג'מיל מוחסן בטחיש (הלא הוא הנתבע, ואותה קרקע שבבעלותו היא אותה קרקע שרכש כ-3 חודשים קודם לכן מבסאם – העיסקה הראשונה השווה ל-1,500 $ (דולר ארה"ב), שולמה במלואה.

עוד הוברר, כי הקרקע אותה רכש הנתבע, במסגרת העסקה הראשונה, הייתה, להערכתו, בשטח של כ-11 דונם; החלק המזרחי שלה, זה שאליו צורף חצי הדונם בצורת משולש, היה במישור הכביש הראשי פחות או יותר; ואילו החלק המערבי היה נמוך יותר ממישור הכביש הראשי.
הנתבע טען, כי בסמוך לאחר שרכש את המקרקעין הוא יישר אותם והכשיר אותם; את החלק המערבי, הנמוך ממישור הכביש, נטע עצי שזיפים ותאנים עוד בשנת 1999; ואילו לגבי החלק שבמישור הכביש היו לו תוכניות להקים שם עסק כלשהו, כגון תחנת דלק.
ב-08/09/02 העביר הנתבע את החלק הנטוע, זה הנמוך ממישור הכביש, לאדם בשם אמל מחמוד בשארה, במסגרת עסקת חליפין במקרקעין שנערכה בין השניים. עותק הסכם החליפין ("חיג'ה") מצורף לתצהיר הנתבע ומסומן ה'.
כך נותר בבעלות הנתבע החלק המזרחי של המקרקעין, הם המקרקעין נשוא התובענה (להלן: "המגרש").
להמחשה, הנני מפנה לצילום האורטופוטו של האזור (ת/11), עליו סומן המגרש של הנתבע בריבוע אדום, מצפון לכביש הראשי; ממזרחה למגרש, קרקע בבעלות נביל שעלאן (להזכיר, היורש של השיח' סלמאן עלי שעלאן); ממערבה לו קרקע בבעלות אמל בשארה (להזכיר, זה שביצע עם הנתבע עסקת חליפין); ומערבה יותר הקרקע של תאמר שעלאן.
מדרום לכל המקרקעין שצויינו לעיל עובר כביש ראשי שנסלל בשנות השבעים.

זיהוי המקרקעין:
6. קיים קושי מובנה ומובן בזיהוי מקרקעין שלא עברו הליך הסדר. מן הסתם אין כל רישום אודות מקרקעין אלה בהיותם מקרקעין בלתי מוסדרים.
במציאות כזו אין לצפות לדיוק מוחלט ע"י מי מהצדדים באשר לזיהוי המקרקעין, ואי-אלו סטיות בחישוב שטח המקרקעין, או סטיות בתיאור מיקומם המדויק, לא יהוו עילה לדחיית התביעה על הסף, מחמת אי-זיהוי המקרקעין, כטענת ב"כ הנתבע.
סוף כל סוף בעלי הדין יודעים בוודאות על מה הם מתדיינים בבית המשפט.

מטעם התובעת הוגשה חוות דעת המודד סוהיל זידאן, לפיה נערך תרשים למגרש וממנה עולה, כי שטח המגרש הוא 3.1 דונם.
בהעדר רישום של המקרקעין, ואף בהעדר נתונים כלשהם מהמרכז למיפוי, מסביר המודד זידאן בחקירתו הנגדית, זיהוי המקרקעין נעשה "לפי מה שבעל הקרקע או המחזיק טוען" (עמ' 1 ש' 23 לפרוטוקול הדיון מ-18/04/07); וכן לפי מה שנצפה בשטח, מבחינת גידור, עיבוד וכו' (עמ' 2 ש' 1 לפרוטוקול).
המודד זידאן העיד, כי הוא ביקר בשטח בתאריך 09/06/05 לצורך הכנת התשריט, יחד עם עובדים ממשרדו, וכן בנוכחות המפקח מטעם המינהל – מר יובל כהן (עת/2).
אציין, כי מר יובל כהן הוא המפקח מטעם התובעת, אשר נהג לסייר בשטח, והוא זה אשר עקב אחר הפלישות של הנתבע והנטיעות שביצע במגרש.
המדידה בוצעה לפי מה שהמפקח הצביע, וכן לפי המדרונים והחפירות בשטח (ראה עדות זידאן בעמ' 2 ש' 22-20).
עפ"י התשריט שהכין המודד זידאן ניתן לראות, כי מדרום למגרש נמצא הכביש הראשי, וכי התיחום של המגרש ממזרח ומצפון נקבע לפי קו מדרון תחתון וחפירות שבוצעו, ואילו מצד מערב לפי קו מסלעה שיצרה הפרדה בין המגרש למקרקעין שנמכרו, כאמור, לאמל בשארה.

7. מקובל עליי, כי המגרש שזוהה ע"י המודד זידאן הוא המגרש נשוא המחלוקת בתובענה.
חיזוק למסקנתי זו הנני מוצא במפה מצבית שהוכנה ע"י המודד עזאלדין בטחיש בתאריך 30/11/03, עפ"י הזמנת הנתבע, בזמנו, במטרה לבחון אפשרויות הקמת עסק במגרש, כך לפי עדות הנתבע (ראה נ/9).
אמנם שטח המגרש עפ"י נ/9 הוא 3.5 דונם, ולא כפי התשריט של המודד זידאן – 3.1 דונם, אך כבר הערתי שבנסיבות אין לצפות לדיוק מירבי במדידה.
מהתבוננות, אף בעין בלתי מקצועית, ניתן להיווכח, כי צורתו ההנדסית של המגרש, בשתי המפות הנ"ל, דומות עד מאוד. בשתיהן הכביש הראשי גובל בצד הדרומי של המגרש; בשתיהן ניתן לראות מדרון תחתון מצד מזרח וצפון (במפה נ/9 ניתן ללמוד על המדרון מההפרש שבין נקודות הגובה משני עברי הגבול); וממערב מצויינת המסלעה בשתי המפות.
אשר-על-כן, הנני קובע, כי המקרקעין זוהו ברמה מספקת לצורך ההליך שלפניי, ולכל הפחות הוכח לפניי, כי בעלי הדין יודעים לזהות את המקרקעין נשוא התביעה.

8. לאחר שהתגברנו על "מכשול" הזיהוי של המקרקעין, נבחן את זכויות בעלי הדין במקרקעין.
סעיף 3 לחוק נכסי המדינה מורה לאמור:
"נכס מקרקעין המצוי בישראל, ואין לו בעל, הוא נכס מדינת ישראל מיום היותו לנכס ללא בעל או מיום ו' באייר תש"ח (15 במאי 1948), הכל לפי התאריך המאוחר יותר".

מכוח חוק רמת הגולן, תשמ"ב – 1982, אשר התקבל ביום 15/12/81, חל המשפט, השיפוט והמנהל של מדינת ישראל, בכל שטח רמת הגולן שבשליטת המדינה, ובכללם, מן הסתם, מקום הימצאם של המקרקעין נשוא התביעה.

9. תנאי לתחולת סעיף 3 לחוק נכסי המדינה הוא, כי למקרקעין אין בעלים. מכאן, ששאלת הבעלות במקרקעין, נוכח טענת הנתבע לבעלות במקרקעין, היא סלע המחלוקת בין הצדדים.
דעתי הייתה ונשארה, כי מקומה הטבעי של תביעה מעין זו להתברר בבית המשפט המחוזי, במסגרת הסעד של מתן פסק דין הצהרתי בדבר זכויות הבעלות במקרקעין נשוא המחלוקת.
אלא שבהינתן, כי הסעד המבוקש בפניי הינו אך סילוק יד במקרקעין, אבחן את זכויות הצדדים על רקע הדברים שהובאו לעיל, ללא הכרעה, אף לא בגררא, בשאלת הבעלות.

כפי שהבעתי דעתי במקרה דומה שנידון בפניי (ת"א 3169/05 מינהל מקרקעי ישראל נ' טלאל סעיד עווידאת – מיום 01/10/07; ראה גם ערעור לבית המשפט המחוזי בנצרת על פסק דין זה, ע"א 1268/07), הגם שלכאורה ההכרעה בסכסוך שלפניי מחייבת הכרעה שבגררא בשאלת הבעלות במקרקעין, הואיל והתביעה מצומצמת לסעד של סילוק יד במקרקעין, אינני רואה עצמי נזקק להכריע בשאלת הבעלות במקרקעין, אף לא בגררא.
כפי שסברתי שם, גם כאן זו היא דעתי. השאלה הנחוצה להכרעה בסכסוך שלפניי הינה באם הנתבע הוכיח חזקה ושימוש במקרקעין לאורך שנים, ואם די בכך כדי לשמש הגנה כנגד תביעת הפינוי.


חזקה ושימוש במקרקעין:
10. הצדדים מסכימים עם העיקרון, כי חזקה ושימוש במקרקעין יכול שתשמש הגנה מפני תביעת סילוק יד במקרקעין (ראה סעיף 91 לסיכומי התובעת).
אלא שדומה, כי ב"כ התובעת החטיא משהמשיך וטען: "על מנת לזכות בבעלות על המשיב להוכיח חזקה ועיבוד רציפים, שנה אחר שנה ובמשך כל עונות השנה..." (סעיף 92 לסיכומי התובעת).
הדברים יכולים להיות רלוונטיים, כאשר הגנת הנתבע מפני סילוק יד במקרקעין מתמצית בטענתו בדבר בעלות במקרקעין.
גם פסק הדין אליו מפנה ב"כ התובעת (ע"א 56/82 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח עבדאללה מוסא רחאל ואח') דן בשאלת החזקה ועיבוד רצופים בהקשר של תביעת בעלות במקרקעין עפ"י פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), תשכ"ט – 1969.
ההליך עפ"י פקודת הסדר זכויות במקרקעין, כל כולו מכוון לקביעת זכויות בעלות במקרקעין, זיהוי המקרקעין ורישום המקרקעין בספרי האחוזה.
בענייננו, המקרקעין אינם מקרקעין מוסדרים, והתביעה שלפניי אינה עפ"י פקודת הסדר זכויות במקרקעין. מכאן, שההלכה הקובעת, כי תנאי לבעלות במקרקעין הוכחת חזקה ועיבוד רציפים, אינה רלוונטית.
כמו סעיף 3 הנ"ל לחוק נכסי המדינה, המעניק לתובעת זכות שיורית להיות בעלים של מקרקעין, שאין להם בעלים; כך גם סעיף 22 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין הקובע, כי: "... כל זכות במקרקעין שלא הוכחה בתביעתו של אחר תירשם על שם המדינה", אבל זאת רק במסגרת הליך של הסדר זכויות במקרקעין.

11. מהי אם כן מידת והיקף החזקה ושימוש במקרקעין, הדרושים לנתבע, כדי שזו תשמש הגנה טובה כנגד תביעת סילוק יד במקרקעין, מכוח זכותה השיורית של המדינה?
המציאות שנוצרה ברמת הגולן מאז שנת 1967, ולמשך יותר מ-40 שנה, היא של מקרקעין בלתי מוסדרים, כשלרוב אין בידי הבעלים "קושאן" להוכיח בעלות במקרקעין, אם משום שה-"קושאן" אבד, נכחד, או שכלל לא היה.
אלא שחיי המסחר, גם מסחר במקרקעין, אינם עוצרים מלכת, וכפי שראינו לעיל, וכפי שהעידו עדי הנתבע, מכירת ורכישת מקרקעין ברמת הגולן מתבצעת באמצעות הסכמים בכתב המכונים "חיג'ה". זיהוי המקרקעין מתבצע, בלית ברירה, לא עפ"י מפת מודד מוסמך, ולא עפ"י מספר גוש וחלקה, אלא ע"י ציון שמותיהם של הבעלים הסובבים אותם מקרקעין נשוא הממכר, או אולי ע"י ציון ציוני דרך למיניהם בסביבת המקרקעין נשוא הממכר.
כך עשה גם הנתבע במקרה שלפנינו, כאשר הציג "חיג'ה" לפיה הוא רכש את המקרקעין בשנת 1999 מאדם שרכש אותם שש שנים קודם לכן, אף הוא מצויד בלא יותר מ-"חיג'ה" המעידה על רכישת אותם מקרקעין.
ברגיל צודק ב"כ התובעת, כי לא די להציג "חיג'ה", או הסכם אחר בכתב, על מנת להוכיח בעלות במקרקעין; אלא שעל הטוען בעלות במקרקעין להוכיח את זכותו של זה שמכר לו אותם מקרקעין.
ואכן הנתבע הציג אותה "חיג'ה" המעידה על זכותו של מי שמכר לו אותם מקרקעין. שוב יטען הטוען ומה עם ההוכחה בדבר זכותו במקרקעין של זה שמכר למי שמכר לנתבע אותם מקרקעין?
דומה, כי דרישה זו ביחס למקרקעין בלתי מוסדרים, אינה הגיונית ואינה ריאלית.
בסאם שעלאן, מי שמכר את עיקר שטח המגרש לתובע (במסגרת העסקה הראשונה), העיד, כי נהוג בכפרו קיניה (שברמת הגולן) לקנות מקרקעין באמצעות זכרון דברים (עמ' 27 ש' 12).
גם הנתבע העיד:
"ת. אצלנו לא עושים הסכם קניית מקרקעין אלא בנוכחות כמה מכובדים מהכפר שהם מכירים את האדמות ואת הבעלים שלהם וכל מה שמסביב לזה. ועוד מוסיף המשפחה שקניתי ממנה היא משפחה מהמכובדות ברמת הגולן" (עמ' 7 ש' 27-25).

במציאות הקיימת ברמת הגולן, בה כל המקרקעין אינם מוסדרים, אין להחמיר בדרישת החזקה ושימוש במקרקעין לאורך שנים, כדי שמי שמחזיק במקרקעין לא יסולק מהם ע"י המדינה מכוח סעיף 3 לחוק נכסי המדינה.
החלה גורפת של סעיף זה תעצור לחלוטין את המסחר במקרקעין ברמת הגולן. כל רוכש מקרקעין חדש בפוטנציה, יירתע מרכישת מקרקעין ברמת הגולן, משום שלמחרת יום הרכישה יצטרך, אם תבוא תביעת סילוק יד מטעם המדינה, להוכיח חזקה ושימוש במקרקעין לאורך שנים, דבר שמן הסתם לא יוכל להוכיחו.

12. מטעם התובעת העיד מר יובל כהן (תצהיר עדותו הראשית – ת/2).
מר כהן החל עבודתו בתור מפקח בשירות התובעת בחודש 7/2002; ככל הנראה בסמוך לאחר תחילת עבודתו, גילה את דבר החזקה והשימוש שעושה הנתבע במקרקעין; יעיד על כך מכתב התראה שנשלח לנתבע ב-26/12/02.
ב-05/01/05 הבחין המפקח, כי הנתבע התחיל להכשיר את המקרקעין ולעבד אותם;
וב-20/01/05 החל לנטוע אותם עצי זית.
בחקירתו הנגדית העיד המפקח, כי העבודות שבוצעו במקרקעין בסוף שנת 2002 היו עבודות הכשרה באמצעות טרקטור שעבד בשטח, וכי מי שדיווח על עבודות אלו היה מפקח אחר בשם איימן חטאר (עמ' 10 ש' 19-13), אלא שאז העבודות הופסקו, והנתבע "לא חזר לשטח יותר עד לשנת 2005".
עוד ציין המפקח, כי בתקופה זו, מ-2002 עד 2005 "... לא התבצע שום דבר ולכן לא חזרנו לשם" (עמ' 10 ש' 25).
המפקח אישר בחקירתו הנגדית, כי כשביקר בשטח בשנת 2002 המסלעה בגבול המערבי של המקרקעין הייתה קיימת (עמ' 11 ש' 9), אם-כי אין הוא יודע לומר אם בשנים מ-2002 עד 2005 בוצעו עבודות פיתוח נוספות במקרקעין.

13. עוד העיד מטעם התובעת המומחה ד"ר דן שרני.
חוות דעתו מ-21/03/06 (ת/3) עסקה בפענוח של צילומי אוויר רלוונטיים למקרקעין נשוא התביעה וסביבתה, לשנים 1968; 1976; 1995; 1999-2000; 2001; 2003.
כן מצויין בחוות הדעת, כי ד"ר שרני ביקר בשטח בתאריך 09/11/05, אז ראה מגרש אופקי למדי, עם צמחיית בר נמוכה.
ב-תצ"א מ-17/09/68 מציין ד"ר שרני, כי קיים עיבוד מהצד המזרחי של המקרקעין, בשטח של פחות מ-10%, ויתרת השטח בוּר, טרשים וצמחיית בר.
ד"ר שרני מאשר בחקירתו הנגדית, כי אם זורעים את האדמה חיטה ושעורה, העונה נמשכת עד חודשים מאי-יוני, כך שמה שראה ב-תצ"א הנ"ל (מחודש 9/1968) הוא לא חיטה או שעורה, אלא צמחייה בגובה אחיד, רצוף ונמוך, ובוודאי לא מטעים (עמ' 22 ש' 23-20).
ד"ר שרני אינו שולל את האפשרות, כי יתרת השטח הלא מעובדת שראה ב-תצ"א מ-17/09/68 הייתה מעובדת בחודשים קודם לכן.
בחוות דעתו השנייה (ת/4) מצויין, כי המגרש היה מעובד עיבוד עונתי, זאת עפ"י סקר פענוח תצ"א משנת 1968 (מצורף לחוות דעתו); והוא גם מאשר זאת בחקירתו הנגדית (עמ' 23 ש' 16-14).
בסקר פענוח תצ"א לשנים 1976, 1995 ועד 2003 (לפי חוות דעתו הראשונה) מציין ד"ר שרני, כי המקרקעין לא היו מעובדים.
לא אוכל לסמוך ידי על חוות דעת ד"ר שרני, בכל הקשור לעיבוד, או אי-עיבוד המקרקעין. שלושת צילומי ה-תצ"א שצורפו לחוות דעתו הראשנה (ת/3) בוצעו בחודשים ספטמבר-אוקטובר. זו תקופה שבה כבר מסתיימת עונת העיבוד של הקרקע, ובאם נזרעה "בעל", כפי שיש להניח, הרי שהעונה מסתיימת לרוב בחודשים יוני-יולי, ולא מעבר לכך, כפי שהמומחה בעצמו מאשר.
זאת ועוד, השוואה בין מיקום המקרקעין על גבי ה-תצ"א למיקומם על גבי צילומי האורטופוטו מ-07/07/05 (ת/6 ו-ת/11) מלמדת, כי המיקום של המגרש אינו זהה.
צילום האורטופוטו הרבה יותר ברור ו-"קריא". לא כך צילומי ה-תצ"א שצורפו לחוות הדעת הראשונה של ד"ר שרני.
מהשוואה בין מיקום המגרש ביחס לעיקול של ערוץ נחל סער שנראה בבירור מדרום למגרש (ומדרום לכביש בצילומי האורטופוטו), כפי שסומן על שני סוגי הצילומים, ניתן לראות, כי המיקום של המגרש בצילומי ה-תצ"א, שצורפו לחוות הדעת הראשונה, "זז" מזרחה יותר, באופן משמעותי.
מתברר גם, כי מטרת סקר פענוח תצ"א, שצורפו לחוות דעתו השנייה של ד"ר שרני (ת/4), שונה מאשר מטרת פענוח המגרש עצמו.
"... מטרת סקר אדמות נפקדים היא אחרת מאשר מטרת הפענוח של המגרש עצמו. האמצעים אחרים ... משום שרוצים לאתר שטחים גדולים אתה לא נכנס לפרטים. אני עושה את זה בקנה מידה קטן, וגם התאורה שונה, זה בכלל מערך אחר לצרכים אחרים, יכולים להיות הבדלים בין הפענוח שנעשה קודם" (עמ' 23 ש' 22 עד 26).

לפי עדות ד"ר שרני, במקרקעין בוצעו עבודות הכשרה, יישור וסילוק אבנים, בשנת 1976 (ראה עמ' 24 ש' 4 עד 8).
אלא שלא הוברר, ולא ניתן לכך הסבר, מדוע בחוות דעתו הראשונה של ד"ר שרני לא בוצע פענוח לצילומי תצ"א משנת 1977 עד 1995, משך קרוב ל-20 שנה.
ד"ר שרני העיד, כי לא נתבקש לעשות פענוח תצ"א לתקופה הנ"ל למרות שיש צילומים לתקופה זו (ראה עדותו בעמ' 24 ש' 28).

14. במקרה שלפנינו הוכח, כי הנתבע רכש את המקרקעין נשוא התביעה, במיטב כספו, בשתי עסקאות שונות במהלך שנת 1999.
עד ההגנה בסאם שעלאן, מי שהחזיק במקרקעין משך 6 שנים, מ-1993 עד 1999, ומכר אותם לנתבע, העיד באשר לשימוש שעשה במקרקעין כדלקמן:
"ת. ניסיתי לזרוע שם פול, ובעלי חיים הפכו את האדמה, וחיכיתי עוד שנה נתתי חופש לשטח, והתחלתי לזרוע שם חומוס, ושוב סבלתי מפלישת בעלי חיים, וגם חיות בר. תמיד חפרו וכיתרו את השטח. זרעתי את האדמה לסירוגין, שנה כן ושנה לא, כי נותנים מנוחה לאדמה, ולכן החלטתי למכור" (עמ' 27 ש' 30 עד 33).

עדותו של בסאם שעלאן בחקירתו הנגדית היא עדות של מי שמכיר את האזור בו נמצאים המקרקעין היכרות טובה וקרובה, דבר המחזק את גרסתו שאכן החזיק והשתמש במקרקעין, ונהג בהם מנהג בעלים, משך שש השנים שהיו בבעלותו, כטענתו (ראה עדותו בעמ' 28 ש' 12 עד ש' 24).
הוא ידע גם לסמן על גבי צילום האורטופוטו (ת/6) את החלק הגבוה יותר לעומת הצד המערבי הנמוך יותר מבחינה טופוגרפית, במקרקעין שמכר לתובע (עמ' 31 ש' 7).
עד הגנה 2 – נביל שעלאן, זה שמכר לנתבע קרקע בשטח של כחצי דונם בעסקה השנייה, נחקר נגדית ע"י ב"כ התובעת. אף הוא אישר, כי המגרש נשוא התביעה בבעלות הנתבע, לפני כן היה בבעלות בסאם שעלאן, וקדם לו עאטף שעלאן כבעלים של אותם מקרקעין (ראה עמ' 33 ש' 16 עד 19).
גם נביל שעלאן העיד, כי נהג לעבד את המקרקעין אותם מכר לנתבע. היו במקרקעין מספר עצי זית, וכן זרע אותם חיטה, שעורה, תירס, בצל וכדו' (עמ' 34 ש' 11).
הנתבע העיד, כי מאז שנת 1967 כל האזור בו נמצאים המקרקעין שלו היה מעובד, כולל המגרש שלו (עמ' 4 לפרוטוקול הדיון מיום 13/04/08 – ש' 23 עד 29).
זמן קצר לאחר שרכש את המקרקעין, עוד בשנת 1999, כך לטענתו, החל הנתבע לעבד אותם (עמ' 5 ש' 6-4).
הנתבע העיד, כי הכשיר את המקרקעין, חלק במישור הכביש שמדרום (זה החלק נשוא התביעה), וחלק נמוך יותר, החלק המערבי של המקרקעין (שהם כ-8 דונם מתוך 11 דונם) נטע אותו כבר אז עצי שזיפים ומכר אותו לאמל בשארה (במסגרת אותה עסקת חליפין שאוזכרה לעיל) (ראה עמ' 5 ש' 10 עד 30).
לטענת הנתבע, משנוכח לדעת, כי תוכניותיו לגבי המגרש נשוא התביעה (להקים עסק או תחנת דלק) אינן עולות יפה, החל בשנת 2005 לטעת בהם עצי זית (עמ' 6 ש' 1 עד 3).



15. לאור המקובץ לעיל, הנני קובע, כי הוכח לפניי כי הנתבע מחזיק במקרקעין ומעבד אותם מאז שנת 1999, מכוח הסכם מכר בינו לבין הבעלים, או המחזיקים, הקודמים באותם מקרקעין.
בנסיבות, ומשהתביעה שלפניי הינה תביעה לסילוק יד במקרקעין, הנני קובע, כי זכויות הנתבע עדיפות וגוברות על הזכות השיורית המוענקת לתובעת מכוח חוק נכסי הדינה.
למיותר להעיר, כי אין בקביעה זו משום הכרעה בשאלת הבעלות במקרקעין נשוא התביעה.


על-כן, הנני דוחה את התביעה, ומחייב את התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 2000 ₪, ושכ"ט עו"ד בסך 6000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, ואשר ישולמו תוך 30 ימים מיום המצאת פסק-הדין.

נמצאו 100 נושאים רלוונטיים נוספים

1. ראיות בכתב
2. הגשת ראיה לאחר סיכומים
3. ביטול רישיון להפעלת בית ספר חרדי
4. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה
5. בדיקה גנטית בהוראת בית המשפט
6. התייחסות ועדה רפואית להחלטות ועדה קודמת
7. מומחה רפואי מטעם בית הדין לעבודה
8. פסק חלקי
9. תביעה לשכר ראוי בגין טיפול באישה מבוגרת
10. תביעת נכה צה''ל לשכר עבודה
11. דחיית בקשה למעצר בית בגין הפרת תנאי שחרור
12. ביטול עסקה מתמשכת
13. קצבת ילדים לישראלי השוהה בחו''ל
14. פסילת שופט עקב התבטאות
15. חיוב עורך דין בהוצאות אישיות
16. אפליית אתיופים במקומות עבודה
17. הפרת חוזה מכר
18. החזרת תשלום תכוף לחברת הביטוח
19. פירוק שיתוף במקרקעין בטבריה
20. שינוי ייעוד קרקע הפחתת דמי חכירה
21. חקירת עורך דין - חיסיון
22. פריצת דיסק מחלת עבודה
23. ביטול עסקת רוכלות
24. תאונת דרכים בתחנת דלק
25. עורך דין מטעם הסיוע המשפטי - דחיית בקשה
26. הארכת מועד לביצוע צו איסור שימוש במבנים
27. אחריות העירייה על הצפה בעסק
28. החזרת הדיון לועדה רפואי בהרכב חדש
29. אישור שקילות לתואר
30. השמעת מוסיקה בבית קפה
31. זכויות יוצרים על שיר בהזמנה לחתונה
32. ערובה להוצאות הנתבע
33. התיישנות תרמית
34. התעלמות מהסכם קיבוצי
35. חבות ביחד ולחוד
36. האם דרישת פיצויים מוסכמים בחוזה מהווה חוסר תום לב
37. יחסי עובד מעביד - דמי לידה
38. שימוש בגג בבית משותף
39. אומד דעת הצדדים
40. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף
41. תביעה בנושא שיקום מקצועי
42. הדבר מדבר בעד עצמו
43. פירוק חברה עקב חוב שנוי במחלוקת
44. אישור מצב סופי של בית לאחר תיקונים
45. חובות של אפוטרופוס
46. אישור מבית המשפט לתרומת מח עצם של קטין
47. תסמונת התעלה הקרפלית ביטוח לאומי
48. הליכים מקדמיים
49. חיוב אישי בארנונה על בעל שליטה של חברה שהתפרקה
50. תביעה בין נהגי מוניות
51. ערעור על גובה הנזק
52. הסעה בשכר תאונת דרכים
53. בקשת רשות להתגונן התנגדות לביצוע שטר
54. טיול מחלקתי תאונת עבודה
55. התפתחות דלקת לאחר תאונה
56. החזר כספים מפקיד שומה
57. צו איסור פרסום חוברת תעמולת בחירות
58. עתירה נגד תנאי מכרז
59. אכיפת הסכם למכירת זכויות חכירה
60. עונש על התקהלות אסורה
61. מילוי מקום עובד ציבור
62. בדיקת פוליגרף כראיה בהליך פלילי
63. תצהיר בקשת רשות להתגונן
64. תאונת דרכים בדרך לירושלים
65. תאונת דרכים קטין פלשתינאי
66. אישור תביעה ייצוגית צו ההרחבה בענף השמירה
67. אי הגשת סיכומים
68. ערעור על גזר דין בעבירת שוד
69. קשרי עבודה עם בורר
70. חבלה במונה חשמל
71. תביעה לדמי פדיון חופשה
72. פיצוי על הצפות גשמים
73. תביעה נגד המשטרה על מעצר שווא
74. סמכות בית הדין לעבודה לדון בתוקף פסק דין בית דין רבני
75. ביטול משכון באמצעות יפוי כח בלתי חוזר
76. חובת ההתייעצות - תקנה 15
77. ערעור על דחיית תביעה של שומר
78. פשרה בתביעה ייצוגית נגד סלקום בנושא תעריף גלישה באינטרנט
79. ביטוח ברשות לעת זקנה ושאירים
80. הודעה על ביטול ערבות לשכירות
81. תביעה לפתיחת שומה
82. רשלנות רפואית בהריון בבית חולים סורוקה
83. פלישה לקרקע שהופקעה
84. כפל פיצוי בגין פיצויי הלנה
85. הצהרת בריאות ביטוח סיעודי אלצהיימר
86. תביעה של עורך דין נגד לקוח בתביעות קטנות
87. הכנסה לצורך ביטוח
88. גניבת רכב נכה
89. ישיבה פנימית - חופש המידע
90. התפטרות מהעבודה בגלל אלימות
91. הפסדי השתכרות בגלל מלחמה - ועדת ערר
92. המחאת הוראות תשלום לסילוק חוב
93. אחריות לפציעה בשטח האוניברסיטה
94. לשון הרע נגד נושא משרה ציבורית
95. חישוב שכר לעובד לפי עלות העסקתו
96. כבוד המת
97. הארכת מועד עקב החלפת ייצוג
98. היעדרויות מהעבודה של אישה בהריון
99. תנאי העסקת נציגי מכס בחו''ל
100. חוק זכויות יוצרים החדש





תוכן עניינים

תאונות דרכים
תאונת אופנוע
דיני תעבורה
דריסת הולך רגל
מוות בתאונת דרכים
רשלנות רפואית
תאונות עבודה
תאונות ילדים
תאונה בשטח ציבורי
נזקי גוף
דיני בנקאות
רישוי עסקים
דיני מכרזים
תביעה ייצוגית
דיני מיסים
הוצאה לפועל

מוצרים פגומים
חומרים מסוכנים
תקיפה
תקיפת כלב
לשון הרע
נזקי רכוש
פוליסות ביטוח
פגיעה בעבודה
מחלות מקצוע
נכות כללית
הגנת הצרכן
ארנונה
קרן פנסיה
דיני שטרות
משפט פלילי
פשיטת רגל

קצבת ניידות
נפגעי איבה
נפגעי פוליו
נפגעי גזזת
דיני עבודה
דיני חוזים
משפט מסחרי
נדל"ן / מקרקעין
ליקויי בניה
ירושה צוואה
משרד הביטחון
נישואין - גירושין
דיני מזונות
הסכם ממון
משמורת קטינים
תכנון ובניה




א   ב   ג   ד   ה   ו   ז   ח   ט   י   כ
ל   מ   נ   ס   ע   פ   צ   ק   ר   ש   ת

רקע תחתון