קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קבלת מידע על מגרש מהמוכר: א. התביעה, רקעה וההליכים שבעקבותיה ראשיתם של ההליכים שהובילו לפסק דין זה בתביעה לסעד הצהרתי בדבר בטלות הסכם מכר מקרקעין, להשבת סכומים ששולמו על פי אותו הסכם ולפיצויים מוסכמים. התביעה הוגשה בתחילה (ב-2.1.06) לבית המשפט המחוזי בירושלים, ואולם ב-6.6.06 הועבר הדיון בהסכמה לבית משפט השלום, אשר לו מסורה הסמכות העניינית. בתחילה נכללה בכתב התביעה גם רשות המסים בישראל, אשר מעמדה הוגדר שם כ"נתבעת פורמלית", ואולם, בקדם המשפט הראשון (שהתקיים ב-7.1.07) הוסכם שהתביעה נגדה תימחק, ללא צו להוצאות תוך שהצדדים שומרים על הזכויות והטענות לגבי עניינים עתידיים אפשריים. התביעה דנן הולידה גם הודעה לצד שלישי, שהגיש הנתבע נגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: ממ"י). בכתב התביעה טוענים התובעים כי הנתבע הציג להם מצג שווא, הן ביחס לשטח המקרקעין שנרכשו, הן ביחס למצב התכנוני של סביבתם. השתלשלות העניינים העומדת ברקע ההליכים דנן אינה שנויה במחלוקת, והיא בסדר כרונולוגי כדלקמן: ב-30.8.04 נחתם הסכם מכר בין התובעים לבין הנתבע לרכישת מגרש במושב מבוא בית"ר שליד ירושלים, הידוע כמגרש 49 בגוש 29970, חלקה 19, תמורת 236,000$. בהסכם המכר צוין, כי שטח המגרש הוא 618 מ"ר. שטח זה צוין גם ב"אישור על רישום זכות בנכס" של ממ"י מיום 25.8.04 שאותו קיבלו התובעים מממ"י בטרם החתימה על ההסכם. התובעים שילמו לנתבע את כל הסכום שהיה עליהם לשלם מכח ההסכם, ובכלל זה את התשלום האחרון שנותר לשלם, שאותו שילמו לאחר שנודע להם כי שטח המגרש קטן בהרבה מהשטח שצוין בהסכם המכר. על יסוד ייעוץ משפטי שקיבלו הם לא נמנעו מלשלם גם את אותו תשלום אחרון, אך בא כוחם דאז שלח מכתב אל הנתבע ב-14.12.04 אשר בו צוין כי הנתבע הפר את ההסכם, וכי התובעים שומרים על כל זכויותיהם בקשר למצב העניינים שנוצר. ב-10.2.05, לאחר ששולמה כל התמורה ע"י התובעים לנתבע, שלח ממ"י מכתב לבנק טפחות, עם העתק אל התובעים, לפיו "כתוצאה מטעות" נערכה עסקה למגרש בשטח 618 מ"ר, במקום 518 מ"ר. בכך קיבלו התובעים אישור למה שנודע להם עוד קודם לכן בעניין שטח המגרש. ב-10.11.05 שלח ב"כ התובעים הנוכחי מכתב אל הנתבע אשר בו הודיע לו כי התובעים מבטלים את ההסכם, וצוינו בו עניינים נלווים בקשר לפינוי הנכס ולחיובים כספיים. באותו מכתב צוין כי מהלך זה של התובעים נובע ממצגי שווא של הנתבע גם בקשר לשטח המגרש וגם בקשר למצבו התכנוני. לגבי העניין האחרון נטען במכתב זה כי הנתבע הציג לפני התובעים מצג כאילו השטח שמדרום למגרש מיועד לגן ציבורי, ונתגלה כי מדרום למגרש מתוכנן מגרש נוסף לבניה. ביום 2.1.06 הוגשה התביעה (כנ"ל בסעיף 2). בכתב הגנתו טוען הנתבע טענות שונות נגד התנהלותם של התובעים. לטענתו הוא עצמו פעל כראוי, וכי ככל שעשויות להיות לתובעים טענות הרי שהן אמורות להיות מופנות כלפי ממ"י בלבד ולא כלפיו. לטענת הנתבע את הנתונים בדבר שטח של 618 מ"ר הוא שאב מהסכם חכירה שלו עם ממ"י (מ-26.8.98) ומאישור זכויות שקיבל מממ"י (מ-11.10.00). לטענתו הוא איפשר לתובעים לבצע כל בדיקות ואף חתם על ייפויי כוח שנוסחו ע"י ב"כ התובעים, כדי לאפשר לתובעים לקבל כל מידע נחוץ. הנתבע מוסיף וטוען כי העובדה שהתובעים המשיכו לקיים את החיובים על פי ההסכם מלמדת כי אף הם הכירו בכך שאין להם טרוניות כלפיו, וכי רק בדיעבד, וללא הצדקה, החלו לנסות להיחלץ מן ההסכם. בהמשך לטענות שהעלה הנתבע בכתב הגנתו, הגיש הנתבע במקביל לכתב הגנתו גם הודעה לצד שלישי נגד ממ"י. במסגרתה חוזר הנתבע על הטענות הנ"ל וטוען כי על ממ"י לשפותו על כל שיחויב כלפי התובעים, בשל כך שטעויות של ממ"י הן שעוררו את טרוניות התובעים כלפיו. בכתב הגנתו של ממ"י נטען כי ככל שהיו טעויות הרי מקורן אינו בממ"י, וכי, מכל מקום, גם מטעמים נוספים דין ההודעה לצד שלישי נגדו להידחות. בקדם המשפט הראשון, בנוסף למחיקת הנתבעת הפורמלית (כנ"ל בסעיף 3) עלו רעיונות פשרה שונים, ולבסוף הוסכם לפנות להליך של פישור. דא עקא, שהליך הפישור לא צלח, וגם מאמצי הפשרה האחרים לא נשאו פרי. לפיכך לא היה מנוס מקביעת לוח זמנים להגשת תצהירי עדות ראשית ומועד לדיון הוכחות. התובעים הגישו תצהיר עדות ראשית של התובע 1, הנתבע הגיש תצהיר שלו והצד השלישי הגיש חוות דעת שמאית ומסמכים. בשתי ישיבות הוכחות נחקרו המצהירים והשמאי יאיר ידיד, ונקבע לוח זמנים להגשת סיכומים בכתב, אשר נכללה במסגרתו זכות לסיכומי תשובה לתובעים ולנתבע. הזכות להגשת סיכומי תשובה לא נוצלה. זאת גם לאחר ארכה שניתנה לשם כך בהחלטה מ-9.3.09. הנה כי כן, ב-5.4.09 הוגשה הודעה מטעם הנתבע כי החליט שלא להגיש סיכומי תשובה, ואילו התובעים לא הגישו סיכומי תשובה או הודעה כלשהי במסגרת הזמן שנקצבה לכך או מאוחר יותר. במצב עניינים זה הוכשרה הקרקע להכרעה במה שעל הפרק על יסוד כל שהצטבר בתיק. ב. תוצאה סופית בקליפת אגוז לאחר שקילת טענות הצדדים, על רקע מכלול החומר שלפני, הגעתי לתוצאה הבאה: דין התביעה להתקבל, וכפועל יוצא מכך יוצהר כי הסכם המכר בוטל ע"י התובעים כדין, וייקבע כי על הנתבע להשיב לתובעים את הסכומים ששולמו לו על ידי התובעים מכח הסכם המכר בעדכון מתאים, וכי על הנתבע לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם. דין ההודעה לצד ג' ששלח הנתבע לממ"י להידחות. להלן אסביר כיצד הגעתי לתוצאות האמורות. ג. הנתבע הטעה את התובעים בקשר לשטח המגרש הנתבע התקשר עם ממ"י בהסכם לרכישת הנכס ב-26.8.98. הסכם החכירה מגדיר את שטח המגרש כדלקמן: "השטח: 618 ממ"ר בערך". סעיף 11 להסכם החכירה קובע כי ידוע לחוכר ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי עלולים לחול בהם שינויים. בהמשך מצהיר החוכר (בסעיף קטן ב') שידוע לו כי בעקבות מדידה לצרכי רישום עלול להתברר ששטח המגרש קטן יותר או גדול יותר. עובר לחתימת הסכם החכירה, ולצורך הגשת בקשה להיתר בניה, הוכנו - לבקשת הנתבע או מי מטעמו - תוכניות מדידה על ידי מודד מוסמך. התוכניות כוללות מפה בה מצוין כי שטח המגרש הוא 518 מ"ר (להלן: המפה או מפת המדידה). איני נותן אמון בעדותו של הנתבע שלא ידע כי נמצא במדידה ששטח המגרש הוא 518 מ"ר, וכך גם ביחס לאופן בו הציג את המגרש לתובעים ולעניין מסירת המסמכים במהלך המשא ומתן שניהלו לרכישת הנכס. עדותו של הנתבע רצופה גרסאות משתנות, אי דיוקים ונסיונות לחמוק ממתן תשובות ישירות לשאלות שנשאל. הנתבע העיד כי את כל הכרוך ברכישת הנכס והגשת הבקשה להיתר בניה ביצע אביו המנוח, והוא לא היה מעורב כלל במהלכים אלה. בראשית הדברים הנתבע לא זכר שהוא היה זה אשר חתם על הסכם החכירה (פרוטוקול 21.1.08, ע' 21, ש' 26-27). אחר כך חזר בו והעיד כי הוא חתם על הסכם החכירה, וזה הדבר היחיד שהוא זוכר (שם, עמ' 22, ש' 1-2). בתצהירו של הנתבע (בסעיף 14) ובהודעה לצד שלישי (בסעיף 5) הוא מציין כי בשנת 2000 הוציא אישור זכויות מממ"י שם נרשם כי שטח המגרש הוא 618 מ"ר, ובחקירתו הוא הכחיש שהוציא אישור זכויות כזה (פרוטוקול 5.5.08, ע' 25, ש' 12). גם אם אקבל את טענתו של הנתבע כי אביו היה זה שטיפל ברכישת הנכס, והנתבע לא נחשף למידע בכל הקשור לשטח המגרש והפיתוח הסביבתי הסמוך לו, הרי ראשית, הוא חתם על הסכם החכירה והוא מוחזק כיודע על מה חתם. שנית, לדברי הנתבע, אביו הלך לעולמו "בשנת 2000 או דצמבר 1999" (פרוטוקול 5.5.08, ע' 23, ש' 8). משלב זה הנתבע הוא שטיפל בנכס, בהשכרתו ובמכירתו, וכל המסמכים הקשורים אליו עברו לרשותו (שם, ע' 25, ש' 30 - ע' 26, ש' 1). במצב דברים זה מסתבר כי הנתבע ידע שמודד מוסמך ביצע מדידה למגרש וקבע כי שטחו עומד על 518 מ"ר. הנתבע ידע כי האמור בהסכם החכירה לא קובע מסמרות בקשר לשטח המגרש, אלא נהפוך הוא. הסכם החכירה קובע מפורשות כי שטח המגרש אינו סופי וכי הוא עלול להשתנות בעקבות מדידה שתבוצע לצרכי רישום. לאחר שקיבל את המפה לרשותו ידע הנתבע למצער, כי קיים פער בין שטח המגרש שנרשם בממ"י לבין שטח המגרש שנמדד על ידי המודד. לשיטת הנתבע מדידה שבוצעה על ידי מודד מוסמך משקפת את גודל המגרש האמיתי (סעיף 12 לתצהירו), ולפיכך, לשיטתו, השטח שנקבע במפת המדידה משקף נאמנה את שטח המגרש, ולא השטח שנרשם בהסכם החכירה ובממ"י. הנתבע העלים מידע זה מהתובעים ובכך הטעה אותם לחשוב ששטח המגרש הוא כאמור באישור הזכויות שהונפק על ידי ממ"י. בכל הקשור למפה ולמסמכים אחרים הקשורים לנכס מסר הנתבע גרסאות שונות. ראשית העיד כי מסר לתובעים את כל המסמכים כולל המפה וכי המפה הייתה ברשות התובעים מתחילת המו"מ ועד סוף המכירה (פרוטוקול 5.5.08, ע' 26, ש' 7-8), אחר כך שוב אישר כי מסר לתובעים את כל המסמכים שהיו לו (שם, ע' 27, ש' 7-8) אך מייד שינה גרסתו והעיד כי "הדבר היחידי שמסרתי להם שאותו אני זוכר הוא המפה של אלאלוף" (שם, שם, ש' 10). בהמשך הדברים אמר הנתבע "לא היו לי תוכניות של הבית לפני כן, אני לא זוכר אם הבאתי להם, אני זוכר שהיה להם יפוי כח מלא לפני ההתחלה של התשלום הראשון" (שם, ע' 28, ש' 28-29). בין יתר דבריו הנתבע לא טען פוזיטיבית שמסר מסמך כלשהו לתובעים אלא התכסה באצטלה של יפוי כח שמסר להם (שם, שם, ש' 9-10 וש' 15). אני נותן אמון בגרסת התובעים לפיה לא קיבלו מהנתבע את הסכם החכירה שבין הנתבע לבין ממ"י ואת המפה, וכי אותה קיבלו מאחיו של הנתבע אשר מסר להם את מסמכי הבקשה להיתר בניה, שביניהם הייתה המפה, וזאת אחרי חתימת הסכם המכר וקבלת החזקה בנכס. 24. בהמשך למה שנאמר לעיל, אפילו הייתי מקבל את עדותו של הנתבע כי המפה הייתה ברשותו וכי הוא מסר אותה לתובעים הרי שנקל לראות בה כי שטח המגרש הוא 518 מ"ר, ולא סביר שהנתבע שלטענתו החזיק בה והתכוון למכור את המגרש לא ידע את שטח המגרש שנמדד ושסומן במפה. כמו כן בלתי מתקבל על הדעת שהתובעים היו נחשפים במהלך המשא ומתן לרכישת המגרש למידע שקיימת אפשרות ששטחו הוא 518 מ"ר ולא 618 מ"ר, או שקיים ספק לגבי שטחו של המגרש, וכי חרף זאת ממצא זה לא היה בא לביטוי בהסכם המכר. מכל מקום אני נותן אמון בעדות התובעים וקובע כי הנתבע לא מסר את המפה לתובעים, והם קיבלו אותה מאחיו של הנתבע לאחר חתימת הסכם המכר וקבלת החזקה בנכס. הימצאותם של מסמכי הבקשה להיתר בניה אצל אחיו של הנתבע, למרות עדות הנתבע כי כל המסמכים הקשורים בנכס היו ברשותו, מעלה אף את האפשרות כי הנתבע ידע ששטח המגרש שנמדד אינו 618 מ"ר, וכי כדי להרחיק מעליו אסמכתאות לכך העביר את המסמכים שמגלים נתון זה לאחיו, שלגירסת הנתבע כלל לא היה מעורב בטיפול השוטף בנכס. 25. ממכלול האמור לעיל המסקנה המתבקשת היא כי הנתבע ידע ששטח המגרש אינו 618 מ"ר, כפי שהופיע ברישומי ממ"י, אלא 518 מ"ר, כפי שנקבע ע"י מודד מוסמך במסגרת הבקשה להיתר בניה. הנתבע לא מסר מידע חשוב ורלבנטי זה לידיעת התובעים במשא ומתן שניהלו לרכישת המגרש, לא בעל פה, לא בכתב ולא בדרך של מסירת המפה. ד. הנתבע לא הציג לתובעים את הגבולות האמיתיים של המגרש 26. נוסף על מפת המדידה סימן המודד אלאלוף את גבולות המגרש בשטח עצמו. 27. התובע 1 הצהיר (בסעיף 5 לתצהירו) כי בדיעבד הסתבר לתובעים מהנתבע כי בצידו הדרומי של המגרש סימן המודד את גבול המגרש בעזרת יתד, וכי הנתבע הראה לתובעים שבצידו המערבי של המגרש סימן המודד איקס על שביל הגישה של השכנים. גבולותיו של הנכס מצפון וממזרח היו ברורים על ידי גדר שהותקנה בצד המזרחי והכניסה לנכס מהצד הצפוני. 28. גם בעניין זה הנתבע העלה בעדותו גרסאות שונות, וביכר שלא ליתן תשובות ישירות בקשר לסימונים שהותיר אחריו המודד ולהצגתם לתובעים. כשנשאל אם נכון שבצד המערבי של המגרש המודד סימן איקס על שביל הגישה של השכנים ענה הנתבע "יכול להיות, אני לא זוכר" (פרוטוקול 5.5.08, ע' 24, ש' 7). כשנשאל אם הראה לתובעים את גבולות המגרש ענה הנתבע "פחות או יותר, הראיתי מה שהיה שם, אם את אומרת שהיה סימן אז יכול להיות, אני לא זוכר" (שם, ע' 26, ש' 15). כשנשאל שוב לגבי סימון האיקס שסימן המודד ענה "אם יש שם איקס, הראיתי להם אותו" (שם, שם, ש' 17), וכשנשאל אם ידוע לו שבצד הדרומי של המגרש תקע המודד יתד ענה הנתבע "יכול להיות" (שם, ע' 24, ש' 11). באשר לשטח שנותר מעבר לגבול הדרומי שהציג לתובעים ענה הנתבע "לי נראה שנשאר שטח מאד קטן, אך קשה למדוד ולדייק" (שם, ע' 26, ש' 27). בהמשך הדברים העיד הנתבע כי לא הראה לתובעים את היתד שמסמנת את גבולו הדרומי של המגרש (שם, ע' 29, ש' 17). 29. ממכלול דברי הנתבע בחקירתו הנגדית עולה, כי הנתבע ביקש לחמוק ממתן תשובה בקשר לאופן בו הוא הציג את המגרש לתובעים. הנתבע ידע על הסימונים שסומנו לקביעת גבולות המגרש על ידי המודד אך בחר להראות את הסימון שנוח לו - האיקס שקובע את גבולו המערבי - אך את יתד הסימון שמסמנת את גבולו הדרומי של המגרש ביכר שלא להראות לתובעים, והציג את גבולו הדרומי של המגרש כך שגם לדבריו נותר שטח קטן מאד בין הגבול הדרומי של המגרש לבין כביש הגישה שמעבר למגרש 301 שממוקם דרומית לנכס. מצג זה יצר אצל התובעים תחושה שבצד הדרומי יישאר שטח פתוח לנוף, נתון המוסיף לערכו של המגרש ומהווה אלמנט חשוב ברכישת מגרש באיזור כפרי (ראו בקשר לכך גם עדות השמאי מטעם ממ"י בפרוטוקול 21.1.08, ע' 12, ש' 11-17). ה. הנתבע פעל בחוסר תום לב והטעה את התובעים 30. סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) קובע כדלקמן: "(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחויבים". סעיף 15 לחוק החוזים קובע כדלקמן: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאה של הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, 'הטעיה' - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". 31. מכוחו של עקרון תום הלב מחויבים הצדדים למשא ומתן לפעול בתום לב כלפי הצד האחר, תוך נאמנות לרוח העסקה ולמטרתה. מחובת תום הלב נגזרת חובה לגלות עובדות מהותיות במהלך המשא ומתן וכמו כן שלא להציג מצגי שווא. בעניין זה הפרת חובת הגילוי מהווה גם הטעיה במובנו של סעיף 15 לחוק החוזים (ראו: ע"א 338/85 שפיגלמן נ' צ'פניק, פ"ד מא(4) 421, 426). 32. חובת תום הלב כוללת בקרבה את חובתו של צד למשא ומתן לגלות ולהבהיר לצד השני עובדות מהותיות לפני כריתת החוזה, ככל שהדבר מתחייב על רקע מהותה של העסקה או לאור נסיבותיו של המקרה. חובה זו באה לעולם כתולדה של האמון הנוצר בין הצדדים למשא ומתן. לעניין זה נפסק בד"נ 7/81 פנידר נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673, 696 כדלקמן: "הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן וקראת כריתת חוזה". 33. במקרה דנן, מצירוף מה שנאמר לעיל עולה כי הנתבע לא מסר לתובעים מידע נכון ואמיתי. התמונה שהציג הנתבע לתובעים הייתה של מגרש ששטחו גדול משטחו האמיתי ב-100 מ"ר, שהם כ-20% משטח המגרש, ובהמשך לכך הניח תשתית לטעות של התובעים לא רק בקשר לשטח המגרש אלא גם להתפרשותו לכיוון דרום, כך שהמגרש הגובל מדרום ייראה קטן מכדי שייבנה בו בניין שיסתיר לתובעים את הנוף וימנע מהם תחושה של מרחב פתוח. להשלמת עניין זה אציין, כי איני מקבל את טענת הנתבע (בסעיף 35 לסיכומיו) לפיה ההפרש של 100 מ"ר בין שטח המגרש שהוצג על ידי הנתבע לשטחו האמיתי הוא מסביב לבית ולא רק משטח הגינה לכיוון דרום. השמאי העיד בקשר לכך כי זו הייתה הנחת עבודה בלבד לצורך השמאות שביצע (פרוטוקול 21.1.08, ע' 13, ש' 25-27), ואין לראות בהנחת העבודה זו של השמאי תשתית למצב הדברים שהתובעים היו צריכים לראות בטרם רכשו את המגרש. 34. התובע 1 העיד כי לו היה יודע את העובדות לאשורן לא היה מתקשר בהסכם לרכישת הנכס מידי הנתבע, כי התובעים ביקשו לרכוש מגרש גדול (פרוטוקול 21.1.08, ע' 14, ש' 21-22), כי הנתבע הציג לו מגרש בשטח גדול ב-100 מ"ר משטחו האמיתי, וכי שטח זה משתפל דרומה כך שייוותר במגרש 301 שטח שלא תתאפשר בו בנייה. התובע 1 העיד כי על סמך האמון שרחש לנתבע ולמצג שהציג הנתבע לתובעים לגבי שטחו של המגרש והסובב לו היו התובעים מעוניינים לרכוש את הנכס (שם, ע' 15, ש' 1-6). מעבר לאמון שנתן התובע 1 בנתבע ולהסתמכותו על המצגים שהציג הנתבע, העיד התובע 1 כי בחן את המגרש כפי שהנתבע הציג אותו והתברר לו כי "רואים שהוא מוגבל משני צדדים וכמעט צד שלישי והשטח שהוא יכול להתרחב זה רק לדרום" (שם, שם, ש' 5-6). 35. חיזוק לחשיבות שייחסו התובעים לשטחו של המגרש ולחשיפתו לנוף מתקבלת מעדותו של השמאי מטעם ממ"י שהעיד כי שטח הגינה והמרחב הפתוח הם אלמנטים חשובים לרוכשים בעסקה מהסוג שבו עסקינן (פרוטוקול 21.1.08, ע' 12, ש' 15-17). 36. ממכלול האמור עד כה עולה כי התקיימו כל יסודות עילת ההטעיה: בין הצדדים נחתם הסכם המכר, הנתבע הטעה את התובעים בכך שלא סיפק בידם את כל המידע שידע על שטחו של המגרש, וגם הציג להם מצג לפיו המגרש הינו גדול וחשוף למרחב פתוח ונוף, התובעים נשבו בטעות לפי המצג שהציג להם הנתבע ובעקבותיה התקשרו עימו בהסכם. ו. חובת גילוי או אפשרות חיפוש 37. לאחר שנאמר כל שנאמר ובכלל, עלינו להסיר מעל דרכנו את טענת הנתבע כי לא היה חייב למסור את המסמכים והמידע שהיו בידיו לידי התובעים וכי בכך שאיפשר להם לבצע בדיקות שונות בקשר לנכס באמצעות ייפויי כח שמסר להם. לטענת הנתבע קיים כלל של "ייזהר הקונה", קרי: על הקונה לבצע את כל הבדיקות, ואם כשל בכך אין לחייב את המוכר בתוצאות. הנתבע מוסיף וטוען כי התובעים עשו שימוש בייפויי כח שקיבלו ממנו לצורך קבלת אישור זכויות עדכני מממ"י. אישור זכויות זה אף צורף להסכם המכר כחלק בלתי נפרד ממנו. הנתבע טוען כי התובעים היו צריכים להשתמש בייפויי הכח כדי לברר בממ"י וברשויות אחרות את מצב התכנון והפיתוח ביחס למגרש ולסביבתו, אך הם לא עשו כן, ועליהם לשאת בתוצאות. 38. איני מקבל גישה זו של הנתבע. כנגזרת של החובות שמכח החוק, ובכללן חובת תום הלב, קמה למוכר חובת גילוי אקטיבית של אותם פרטים מהותיים שיש בהם כדי לתת לקונה את כל המידע הרלבנטי הנחוץ לשם קבלת החלטה באם להתקשר בהסכם המכר אם לאו. חובה זו היא חובה אקטיבית, היא אינה מותנית בקיום יחסי אמון מיוחדים בין הצדדים למשא ומתן והיא מוטלת על המוכר לא רק כשהקונה אינו יכול להשיג פרטים אלה בעצמו (ראו, למשל: ע"א 8817/02 קליר נ' עצמון, ; ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב (1) 231, 247). על האמור לעיל יש להוסיף, כי גם חוק המכר, תשכ"ח-1968, אינו מאמץ לתוכו את הכלל של "ייזהר הקונה" אלא מתיר לקונה להסתמך על המצגים שהוצגו על ידי המוכר ללא שמוטלת עליו החובה לבדוק את הממכר אף כשניתנת לו הזדמנות לכך. חוק המכר מטיל על המוכר את החובה למסור לקונה את המידע הרלבנטי ואם לא עשה כן יכול מחדל זה להוות גם חוסר תום לב במשא ומתן. בעניין זה ראו: ת.א. (מח', ת"א) 1391/02 אלנר נ' חי, , שם מצטט בית המשפט מספרו של א' זמיר, חוק המכר (מתוך פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי, 1987) 281-282: "...חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר... הדרך הקלה למוכר, הרוצה למנוע שהקונה יסתמך על אי ההתאמה בממכר, היא להסב את שימת ליבו שלו אליה עובר לכריתת החוזה. לא עשה כן, לא זו בלבד שהקונה יכול לטעון לאי התאמת הממכר, אלא שבמקרים מסויימים יהא בכך משום חוסר תום לב במשא ומתן...". 39. במקרה דנן הנתבע הוא מוכר הנכס והיה מצוי וזמין בידיו כל המידע הדרוש כדי להציג נאמנה את מצבו של המגרש. הייתה ברשות הנתבע מפת המדידה שהיא חלק ממכלול תוכניות שבוצעו לשם קבלת היתר בניה, היה ברשותו המידע באשר לסימוני גבולות המגרש שנעשו על ידי המודד אלאלוף והיה בידיו הסכם החכירה שהבהיר כי מידות המגרש שנרשמו בו אינן סופיות. כחלק מן החובות המוטלות על הנתבע היה עליו למסור לתובעים את כל המידע הרלבנטי - ובעניין זה שטח המגרש וגבולותיו הם בגדר מידע חשוב ורלבנטי - לצורך קבלת החלטה אם לרכוש את הנכס אם לאו. משלא פעל כפי שהיה עליו לפעול ולנוכח מכלול מה שנאמר לגבי התנהלותו במקרה דנן, לא יוכל הנתבע להיבנות מהטענות שהוא מפנה כלפי התובעים. ז. התייחסות לטענות נוספות שהעלה הנתבע 40. בשלב זה של פסק הדין אני מוצא לנכון להתייחס לטענות נוספות שטען הנתבע בסיכומיו, ואשר גם מהן לא יכול להיוושע. 41. איני מקבל את טענת הנתבע (בסעיפים 23-25 ו-27-29 לסיכומיו) כי התובעים פעלו בשיהוי שעולה כדי ויתור, בכך שהודיעו לנתבע על ביטול ההסכם בחלוף קרוב לשנה מהיום בו שילמו לו את התשלום האחרון שנקבע בהסכם המכר. הודעת ביטול צריכה להינתן "תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה" (סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970). הזמן סביר לעניין הודעת ביטול שונה ממקרה למקרה, ויש לפרשו בהתחשב במהותו ובטיבו של החוזה ובהתנהגותם ובנסיבותיהם של הצדדים. רק על רקע נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ניתן למדוד ולקבוע, אם הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר. בנסיבותיו של מקרה זה אני סבור כי הודעת הביטול נשלחה לנתבע על ידי התובעים במסגרת הזמן הסביר. ביום 14.12.04, במעמד התשלום האחרון ששילמו לו, מסרו התובעים לנתבע מכתב (נספח ד' לתצהיר תובע 1) בו הודיעו לו כי נודע להם כי שטח המגרש עומד על 500 מ"ר ולא 618 מ"ר, כאמור בהסכם. התובעים הודיעו לנתבע כי הם רואים בכך הפרת ההסכם וכי הם שומרים את הזכות המלאה להגן על זכויותיהם. ב-10.11.05 הודיעו התובעים לנתבע על ביטול ההסכם. איני רואה בפרק הזמן שחלף מיום ההודעה על ההפרה ועד ליום ביטול ההסכם ויתור על זכות התובעים לבטלו. התובעים הבהירו לנתבע כי הם אינם מוותרים על זכויותיהם לפי דין. מהמכתב עולה כי התובעים הציעו לנתבע לבצע בדיקה משותפת של שטח המגרש וכי הוא סירב. מכך עולה כי היה בכוונתם של התובעים לבצע בדיקות, כפי שאכן עשו במהלך תחילת שנת 2005, ולפנות לייעוץ משפטי (פרוטוקול 21.1.08, ע' 16, ש' 16-23). אין לראות בחלוף הזמן כשלעצמו ויתור על זכות התובעים לבטל את הסכם, ובעיקר כשהודיעו לנתבע על כוונתם לבצע בדיקות שונות ושהם שומרים על זכויותיהם: "חלוף הזמן, כשלעצמו, אינו מצביע בהכרח על כך שנפגע-ההפרה ויתר על זכותו לבטל את החוזה (ראו: ע"א 8741/01 MICRO BALANCED PRODUCTS נ' תעשיות חלאבין, פ"ד נז(2) 171). בוודאי כך הוא, מקום שההפרה בעינה עומדת בזמן בו מבקש הנפגע לבטל את החוזה. ההלכה היא, כי עם חלוף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול, אין לבטל החוזה אם ניתן לפרש את חלוף הזמן כוויתור הנפגע על זכות הביטול. לעומת זאת, אם חרף חלוף הזמן הסביר, אין הנפגע מוותר על זכות הביטול, כי אז לא רוכש לעצמו המפר חסינות מלאה מפני ביטול" (ת.א. (מח', י-ם) 6368/04 אברמוביץ נ' רס. אא. יזמות והשקעות בע"מ ואח', ). בהמשך לדברים אלה אוסיף, כי הנתבע עצמו ידע והבין ממכתב התובעים כי הם שומרים לעצמם את הזכות לבטל את ההסכם ולהגיש תביעה. חלוף הזמן לא נטע בנתבע את המחשבה כי התובעים ויתרו על זכותם והוא ציפה לכך שהם יכולים לתבוע "מתי שירצו" (ראו: פרוטוקול 5.5.08, ע' 30, ש' 7). 42. איני מקבל את טענת הנתבע כי גילוי העובדה ששטחו של המגרש הוא פחות מ-618 מ"ר יחד עם מה שקשור בגבולות אינו עולה כדי הפרה יסודית של הסכם המכר. הפרש של 20% בשטח המגרש מהווה הפרה שיורדת לשורשו של הסכם מכר מקרקעין. התובעים ביקשו לרכוש בית בכפר הממוקם על מגרש גדול, שמקנה תחושה של מרחב וחשוף לנוף. כך הציג הנתבע את הנכס לפני התובעים וכאמור לעיל לא כן הוא. בנסיבות אלה לו ידעו התובעים את פני הדברים לאשורם הם לא היו מתקשרים בהסכם (ראו סעיף 34 דלעיל). גם לאחר חתימת הסכם המכר עמד הנתבע בסירובו למסור לתובעים את הפרטים הנכונים אודות המגרש ובכך הפר את חובת תום הלב שמוטלת עליו בקיום חיובי ההסכם. נוסף על דברים אלה משנקבע לעיל כי הנתבע הטעה את התובעים, הרי שהטעות שבה הוטעו התובעים, כיסוד לעילת הביטול בגין ההטעיה אינה צריכה להיות יסודית (ראו: ג' שלו, דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה-2005) 313). 43. גם את הטענה כי לכל היותר מדובר בטעות של התובעים בכדאיות העסקה איני מקבל. טעות בנוגע לתכונות הנכס שביסוד ההסכם אינה טעות בכדאיות העסקה: "אילו נתקבלה טענתו של בא כוח המערער היינו מגיעים לתוצאה שהדעת אינה סובלת, שלפיה כל טעות בעסקת מכר אינה אלא טעות בכדאיות העסקה. בדרך כלל ניתן לומר שטעות מתבטאת בסתירה שבין המצב העובדתי או המשפטי המוצהר לבין אותו המצב לאשורו, ואילו טעות בכדאיות של עסקה משמעה טעות רק ביחס לשווי נשוא ההתחייבות הכלולה בעסקה" (ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, 239-240). 44. איני מקבל את טענת הנתבע (בסעיפים 116-120 לסיכומיו) כי לנוכח סעיף 7(א) להסכם המכר התובעים אינם יכולים להכחיש שביצעו את כל הבדיקות בקשר למצבו הפיזי והמשפטי של הנכס. בסעיף 7(א) להסכם מצהירים התובעים כי בדקו את מצב הזכויות בנכס ואכן כך פעלו כשבטרם חתימת ההסכם קיבלו מממ"י אישור זכויות שבא לביטוי בהצהרות המתקשרים בהסכם. התובעים לא הצהירו בסעיף 7(א) שערכו בדיקות מעבר לבדיקת מצב הזכויות כאמור, והצהרתם כי הם מוותרים על טענה לאי התאמה היא בכפוף לבדיקת מצב הזכויות ובכפוף להצהרת הנתבע בסעיף 7(ב) כי אין בנכס אי התאמה או פגם הידועים לו וכי גילה לקונה את כל הידוע לו לגבי נתוני הנכס העובדתיים והמשפטיים. במצב דברים זה הכפיפו התובעים את הוויתור על טענה לאי התאמה להצהרת הנתבע. במכלול נתוני המקרה דנן הצהרת התובעים לאי התאמה אינה יכולה לעמוד בפני עצמה, שכן קיבלו מהנתבע מידע לא נכון ועל בסיסו התקשרו בהסכם בכלל ונתנו הצהרה זו בפרט. ח. תוצאות אופרטיביות 45. לנוכח כל שנקבע ונאמר עד כה בקשר לכך שהנתבע הטעה את התובעים, פעל בחוסר תום לב ואף הפר את החוזה הפרה יסודית, בוקעות ועולות התוצאות האופרטיביות שתפורטנה להלן: א. מוצהר בזאת כאמור לעיל בסעיף 14(א), בעניין ביטול ההסכם. ב. ביטולו של הסכם גורר בעקבותיו השבה. על הנתבע להשיב לתובעים את כל הסכומים ששילמו התובעים מכח הסכם המכר, כאשר על כל סכום שקלי ששולם יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד התשלום ואילך. ג. הנתבע ישלם לתובעים את הפיצוי המוסכם לפי שוויים בשקלים של 24,000$ ביום 10.11.05 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאותו מועד ואילך. ד. בשולי הדברים יצוין כי בעקבות מה שנפסק עתה מתברר למפרע כי התובעים החזיקו ומחזיקים בנכס במשך תקופה ממושכת, על אף שהסכם המכר אינו יוצא לבסוף בפועל. מכיוון שממילא פסק הדין מחייב היערכויות שונות, כגון לעניין פינוי הנכס, יש להניח ולקוות שהתובעים והנתבע ישכילו להסדיר גם את העניינים הכספיים שקשורים במצב העניינים הנ"ל (אשר חורגים מטענות הצדדים העומדות להכרעה בפסק דין זה). ט. דין ההודעה לצד שלישי להידחות 46. בהודעה לצד שלישי ששלח הנתבע לממ"י הוא טוען כי ככל שהתביעה נגדו תתקבל, הרי שממ"י אחראי לשאת בכל תשלום או חובה אחרת שתוטל עליו. הנתבע מוסיף כי ממ"י התרשל בבדיקת את שטח המגרש המדויק, והטעה את הנתבע לחשוב כי שטח המגרש הוא 618 מ"ר ולא 518 מ"ר. הנתבע טוען כי הוא הסתמך על שטח המגרש שהציג ממ"י ומסר מידע זה לרוכשים. 47. בכתב הגנתו טען ממ"י כי מקור הטעות בשטח המגרש אינו בממ"י אלא בתוכנית מתאר מקומית. ממ"י הוסיף כי הסכם החכירה קובע מפורשות ששטח המגרש אינו סופי, והוא כפוף למדידה שתבוצע לצרכי רישום. 48. כאמור לעיל, במבוא להסכם החכירה עליו חתם הנתבע נאמר מפורשות כי שטח המגרש הוא 618 מ"ר בערך. בסעיף 11(א) להסכם החכירה שכותרתו שינוי גבולות המגרש וקביעה סופית של שטחו הצהיר הנתבע כי: "ידוע לו ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים...", ובסעיף 11(ב) הצהיר הנתבע כי "ידוע לו כי בעקבות מדידה לצרכי רישום עלול להתברר ששטח המגרש קטן יותר או גדול יותר...". די בדברים אלה כדי לדחות את ההודעה לצד שלישי ששלח הנתבע לממ"י. הסכם החכירה קובע מפורשות כי שטח המגרש אינו סופי ושעשויה להתקיים מדידה שתקבע את שטחו הסופי של המגרש. הנתבע חתם על הסכם זה וידע כי שטח המגרש אינו סופי וכפוף למדידה שתתבצע בעתיד לצורך רישום וכפועל יוצא מכך לא יכול היה להסתמך על הרשום בהסכם החכירה ובאישור הזכויות שקיבל מממ"י. 49. מעבר לדרוש וכפי שנקבע לעיל, הנתבע ידע כי במסגרת הבקשה להיתר בנייה נמדד המגרש על ידי מודד מוסמך ונמצא ששטחו 518 מ"ר. במצב דברים זה ועל רקע טענתו של הנתבע עצמו (בסעיף 47 לתצהירו) כי חוות דעת של מודד מוסמך משקפת את שטח המגרש בפועל, איני מקבל את טענתו שלעניין המכירה לתובעים הוא הסתמך דווקא על רישומי ממ"י כשבאמתחתו מצויה הייתה מפת המדידה. 50. לנוכח האמור לעיל ההודעה לצד שלישי נדחית. י. סוף דבר 51. התוצאה האופרטיבית של פסק הדין היא כאמור לעיל בסעיפים 45 ו-50. 52. הנתבע ישלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪, בצירוף מע"מ, וכן את אגרות המשפט שבקשר לתביעה דנן בבית משפט השלום, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מכל מועד רלבנטי. ככל שהתובעים שילמו אגרה בסכום גבוה יותר בשל כך שבתחילה הגישו התביעה בבית המשפט המחוזי, הרי שהתובעים יספגו הוצאה מיותרת זו. הנתבע ישלם לצד השלישי - עבור כל הקשור בשכ"ט עו"ד ובהוצאות משפט - סכום כולל של 20,000 ₪. קרקעות