תביעה לדמי תיווך בתביעות קטנות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לדמי תיווך בתביעות קטנות: התובע, מתווך מקרקעין במקצועו, הגיש שתי תביעות כנגד הנתבעים. האחת, לתשלום דמי תיווך עבור מכירת דירתם שברחוב אתא 5, בקרית אתא בסך של 7,000 ₪ (להלן: "הדירה שנמכרה") והשניה לתשלום דמי תיווך עבור רכישת דירה שברחוב הנביאים 64א' קרית אתא על ידי הנתבעים בסך של 5,568 ₪ (להלן: "הדירה שנקנתה") (דמי התיווך הנתבעים ביחס לדירה זו הינם יתרת התשלום לה הוא זכאי, לטענתו, לאחר שהנתבעים שילמו לו עבור עסקה זו את הסך של 1,500 ₪). אין מחלוקת כי ביחס לשירותי התיווך בשני המקרים, לא חתמו הנתבעים על הזמנת שירותי תיווך. התובע צירף לתביעתו ביחס לדירה שנמכרה טופס הזמנת שירותי תיווך הכוללת את פרטי הנתבעים ופרטי הדירה אשר בתחתיתו נרשם על ידי התובע כי נערך הסכם בעל פה לקבלת בלעדיות למכירת הדירה. הנתבעים טוענים כנגד שתי התביעות כי מאחר ולא נערך הסכם בכתב כדרישת סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"), אין מקום לחייבם בתשלום כלשהו לתובע ודין תביעתו להידחות. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי גם באם היה הסכם בכתב בין הצדדים, לא היה מקום לחייבם שכן, התובע לא היה הגורם היעיל שהביא לעריכת ההסכמים כאשר ביחס לכל אחד מהם טענו כדלקמן: ביחס לדירה שנמכרה - הסכם המכר נערך בין הנתבעים לבין שוכרת הדירה הגב' רווית שלף (להלן: "רווית") זאת ללא כל מעורבות של התובע. אמנם התובע הראה את הדירה לקונים פוטנציאליים אחרים אולם בסופו של יום ההתקשרות נערכה ללא כל מעורבות שלו ותנאיה סוכמו בין הצדדים להסכם עצמו. אמנם השכרת הדירה נעשתה לגב' שלף, כשנה לפני מועד מכירתה, נעשתה באמצעות התובע, אולם הוא לא היה הגורם היעיל שהביא לעריכת הסכם המכר עימה. ביחס לדירה שנקנתה - הנתבעים אינם מכחישים כי התובע היה מעורב בעסקה זו אולם לטענתם מעורבותו היתה מכוח היותו מיופה כח של בעלת הדירה שהיתה בזמנו תושבת חוץ, והתובע פעל בשמה קודם להשכרת הדירה לנתבעים ולאחר מכן למכירתה. הנתבעים טוענים כי התובע פעל לאורך כל הדרך בחוסר הגינות כלפיהם כאשר בתחילה יצר בפניהם מצג כי יוכלו לשכור את הדירה שנקנתה (בסופו של יום) לתקופה ארוכה, דבר שהתברר לאחר תקופה פחותה משנה כי אינו נכון מאחר ובעלת הדירה מתעתדת לשוב לארץ ולמכור את הדירה. בשל כך מוסיפים הנתבעים וטוענים כי על אף שלא היה בכוונתם באותו מועד לקנות דירה, נאלצו בסופו של דבר לעשות כן, שכן אחרת צריכים היו להפר את הסכם השכירות עם רווית ולפנותה מדירתם, דבר שלא היו מעונינים לעשות כן. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי על אף שסברו שאינם חייבים לתובע דמי תיווך כלשהם, ניאותו, לפנים משורת הדין, לשלם לו את הסך של 1,500 ₪ וזאת מתוך הנחה כי בעבור סכום זה, יעזבם התובע לנפשם ולא יחזור על דרישותיו לתשלום דמי תיווך אותם העלה רק לאחר שנערכו הסכמי המכר. לאחר שמיעת הצדדים בפני, וכן את עדויותיהן של הגב' אוולין אברג'יל (היא מוכרת הדירה שנקנתה) (להלן: "אוולין") ורווית אני סבורה כי דין התביעות להידחות ואין מקום לחייב את הנתבעים לשלם לתובע דמי תיווך בגין שתי העסקאות, מעבר לסכום ששולם על ידם, וזאת בהעדר הזמנת שירותי תיווך חתומה על ידי הנתבעים. הסוגיה של פרשנות סעיפים 8 ו-9 לחוק המתווכים, וקיום דרישת הכתב, העסיקה לא מעט את בתיהמ"ש מאז נחקק החוק, שכן היה בו כדי לשנות את המצב המשפטי אשר שרר עד לחקיקתו תוך נסיון להסדיר את אופן פעולתם של המתווכים במקרקעין, תוך קביעת דרישות רישוי והצבת סטנדרטים לפעולת המתווכים בתחום חשוב זה. סוגיה שלגביה נחלקו הדעות בין בתי המשפט השונים (ואשר טרם הגיעה להכרעה ישירה בבית המשפט העליון) הינה: האם, למרות דרישת הכתב שבסעיף 9 לחוק המתווכים, זכאי מתווך לדמי תיווך מכוח עילה אחרת, כגון: דיני עשיית עושר ולא במשפט או ניהול מו"מ שלא בתום לב. (ראה למשל: ע"א (ת"א) 3252/05 טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ (28.5.08). עמדת בית המשפט המחוזי (מפי השופט שנלר) הינה ברורה בענין זה, ולפיה דרישת החתימה של הלקוח על מסמך בכתב הכולל את כל הפרטים המהותיים לעסקה, הינה תנאי הכרחי לקיום זכאות המתווך לדמי תיווך, ומקום שאין מחלוקת שהלקוח לא חתם על הזמנה כזו, אין מקום לחייבו בתשלום דמי תיווך, ואין מקום להחיל על המקרה דוקטורינות משפטיות אחרות אשר יביאו לחיוב הלקוח (ע"א (ת"א) 1183/08 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (מהמאה ה-13) בע"מ נ' הצלחת יחזקאל בע"מ (בפירוק מרצון) (19.8.09). בנסיבות שנדונו שם, לא היתה מחלוקת כי הלקוח לא חתם על ההזמנה וזאת משום שסרב לדרישת המתווך לשאת בדמי תיווך. מנגד, קיימת פסיקה לא מעטה, שלפיה, בנסיבות מסוימות, תגבר דרישת תום הלב על דרישת הכתב ו/או על דרישות צורניות אחרות של חוק המתווכים, ולרבות העדר חתימה (ראה ת"א 54873/07 גרשי יונה נ' דורון טל (7.8.08) (להלן: "ענין גרשי"); ת"א (אי') 1332/07 שלי רחל קדוש נ' מלול יעקב מיכאל (28.4.08); ת"א (ת"א) 65893/04 סטאטוס יועצי נדל"ן בע"מ נ' ימאת ניהול ואחזקות בע"מ (18.8.05); ת"א 03/ 22340 טל נ' שטרן (2.6.05)). אמנם מדובר בפסיקה הקודמת לפסיקת בית המשפט המחוזי אשר הובאה לעיל, ולפיכך יש לבחון אותה לאור העקרונות שהותוו על ידי ביהמ"ש המחוזי בפסיקה מאוחרת יותר, אולם אני סבורה כי אין להגיע למסקנה הנחרצת כי בכל מקרה יגבר העדר הכתב על העקרונות של תום הלב שהוכרו כעקרונות על בשיטתנו המשפטית, ובענין זה ראה למשל התוצאה, הנכונה בנסיבותיה, בענין גרשי. אלא שבמקרה שבפני, ולאחר שמיית העדויות, אינני סבורה כי מתקיימות אותן נסיבות המצדיקות את חיוב הנתבעים מכוח עקרון תום הלב על אף אי התקימות דרישת הכתב, שכן לא שוכנעתי כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב כלפי התובע. בניגוד למצב הענינים בענין גרשי, הנתבעים כפרו לאורך כל הדרך בכך שהיה בין הצדדים סיכום באשר לתשלום דמי תיווך לתובע ביחס לאיזה מהעסקאות, ואני מקבלת את טענתם כי ביצוע התשלום בסך של 1,500 ₪ על ידם אכן נעשה לפנים משורת הדין מתוך מחשבה כי בכך יחסך להם הליך משפטי ואין לראות בכך הודאה מצדם כי הם חבים בתשלום דמי תיווך כלשהם בגין איזה מהעסקאות. גרסת התובע כי הנתבעים נתנו הסכמתם לתשלום דמי התיווך אך לא חתמו על טופס ההזמנה והוא לא עמד על כך בשל יחסי האמון ששררו בין הצדדים (וקרבת משפחה אשר הוכחשה על ידי הנתבעים), איננה סבירה בעיני שכן איזו סיבה היתה לנתבעים שלא לחתום על הזמנת שירותי התיווך באם אכן הסכימו לתשלום דמי התיווך ומתן בלעדיות כטענת התובע? אינני סבורה כי מדובר במצב בו היתה הסכמה בין הצדדים והמסמך לא נחתם בשל נסיון הנתבעים להתחמק מחבותם כלפי התובע. מסקנתי זו מתחזקת מן העובדה כי על אף שבטופס ההזמנה, שאינו חתום, נרשם כי דמי התיווך יהיו בשיעור של 2%, הרי שהתובע טוען בתביעתו כי הצדדים הסכימו כי ישולמו דמי תיווך בשיעור 1% "כמקובל" בעסקאות מעין אלו. אם אכן היתה הסכמה בין הצדדים כאמור, מדוע ערך התובע טופס שרשום בו שיעור אחר? לתובע הפתרונים. אוסיף ואומר כי גם באם ניתן היה להתגבר על אי קיום דרישת הכתב מכוח עקרון תום הלב, הרי שבמקרה דנן לא שוכנעתי כי התובע היה הגורם היעיל בשתי העסקאות, אולם יש להבחין בין העסקאות כפי שאפרט להלן: ביחס למכירת הדירה - רווית בעדותה תיארה את השתלשלות הענינים אשר הביאה לקניית הדירה על ידה ואישרה את גירסת הנתבעים כי התובע לא היה מעורב כלל בעסקה שבינה לבין הנתבעים. אמנם רווית אישרה שהתובע הגיע לדירה על מנת להראותה לקונים פוטנציאליים אולם טענה כי באותו שלב כלל לא חשבה שיש לה אפשרות לרכוש את הדירה. משעומתה העדה עם העובדה כי הסכימה במסגרת הליך נפרד לשלם לתובע סכום מסוים במסגרת הסכם גישור, והכיצד עולה הסכמתה זו עם טענתה כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה, הסבירה כי רצתה לחסוך מעצמה את ההליך המשפטי והסכימה לסיים את הענין בהסדר אשר על פיו התובע התחייב לתרום את הכסף ששילמה לבית כנסת. עדותה של רווית היתה מהימנה עלי (חרף העובדה כי הזהרתי עצמי שגם היא נקלעה לסכסוך עם התובע) והתובע לא הצליח לשכנעני כי נקט בפעולות כלשהן שיש בגינן לקבוע כי היה הגורם היעיל בקשירת העסקה. אין ספק כי באותה התקופה היה התובע בקשר הדוק יחסית עם הנתבעים, שכן תיווך במציאת שוכרת לדירתם (אשר בסופו של יום גם קנתה את הדירה), מצא עבורם דירה להשכרה (אשר בסופו של יום נקנתה על ידם) ואף פעל על מנת למצוא להם קונה לדירה, אולם אין בכך להופכו ל"גורם היעיל" בכל אחת מן העסקאות (השכרה, מכירה וקניה) שהינן עסקאות נפרדות. באשר לקניית דירתה של אוולין על ידי הנתבעים, אני סבורה כי במקרה זה קשה לעשות את האבחנה הברורה בין פעולותיו של התובע כמיופה כוח של אוולין לבין פעולותיו כמתווך. אין ספק כי התובע היה איש הקשר בין המוכרת לנתבעים ואני מקבלת עדותו ועדותה של אוולין (בניגוד לעדות הנתבעת) כי התובע היה היחיד ששוחח עם אוולין ביחס למכירת הדירה לנתבעים, ולמעשה "סגר" את העסקה בין הצדדים ואף חתם על הסכם המכר כמיופה כוח של אוולין. אני מקבלת את גירסת התובע כי במסגרת שיחות אלו גם קיבל את הסכמתה של אוולין להפחתת מחיר הדירה, ובכך סייע לעריכת ההסכם בין הצדדים. אולם, על אף שיש בפעולה זו להיטיב עם הנתבעים, וכנראה שעשה כן לבקשתם, הרי שלא ניתן לנתק פעולה זו משאר פעולותיו כמיופה כוח של אוולין ולקבוע כי פעולה זו עשה כמתווך דווקא, ולא כמי שבא לקדם את ענייניה של אוולין. העובדה שהתובע, כמתווך מנוסה המודע להוראות חוק המתווכים, בחר לבצע את העסקה ללא שהחתים את הנתבעים על הזמנה בכתב, וללא שהבהיר במפורש כי הוא פועל בענין גם כמתווך ולא רק כמיופה כוח של אוולין, הינה בגדר מחדל מצדו ועליו לשאת בתוצאות מחדלו זה. לאור כל האמור לעיל אני דוחה את שתי תביעות התובע, אולם אינני מחייבת את התובע לשאת בהוצאות הנתבעים, בין היתר בשל הצורך בקביעת דיון נוסף בתיק לצורך העדתה של רווית, לבקשת הנתבעים.דמי תיווךתיווךתביעות קטנות