קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אחריות מינהל מקרקעי ישראל לעיכוב בעבודות פיתוח: פתח דבר 1. התובעים מס' 1-5 (להלן: "התובעים") זכו במכרז שפרסם הנתבע, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בשנת 1993 - לרכישת זכויות חכירה במגרשים שיועדו לבניית קוטג'ים ברחוב רומנו בשכונת תל ברוך צפון בתל אביב (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין הם בבעלות המדינה ומנוהלים על ידי המינהל, שהוקם לצורך זה מכוח סעיף 2 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך- 1960; לצורך הדיון אתייחס למינהל כבעלים. בהמשך לזכייה חתם כל אחד מהתובעים על הסכם פיתוח עם המינהל. לגרסתם של התובעים, למרות שהמינהל שיווק את המגרשים כזמינים לבנייה מיידית - בפועל הבנייה עליהם התאפשרה רק כארבע שנים מאוחר יותר, במהלך שנת 1997. האיחור בתחילת הבנייה גרם לתובעים לטענתם נזקים כספיים רבים, שבגינם הוגשה התובענה דנן. המינהל מצידו הפנה הודעת צד ג' לעיריית תל אביב (להלן: "העירייה") - שבמסגרתה הוא טוען כי ככל שחל עיכוב בהוצאת היתרי הבנייה על המגרשים שהזכויות בהם נמכרו על ידו לתובעים, הרי שעיכוב זה אירע בעטיה של העירייה. לגרסתו של המינהל, במשך זמן רב נמנעה העירייה שלא כדין מביצוען של עבודות פיתוח באזור המגרשים - אשר על פי התב"ע שחלה על מגרשים אלה היה צורך להשלימן על מנת שניתן יהיה להתחיל בבנייה עליהם. על פי החלטה מיום 25/10/06, הדיון בתובענה ובהודעה לצד השלישי התקיים במאוחד. רקע עובדתי 2. ביום 9/7/91 הודיעה העירייה למינהל כי תב"ע חדשה, תא/ 2294, חלה על המקרקעין (להלן: "התב"ע"), וכי על פי תב"ע זו ניתן לבנות על המקרקעין יחידות דיור צמודות קרקע בנות שתי קומות (ההודעה מיום 9/7/91, להלן: "ההודעה", צורפה כנספח א לתצהירו של מר אלי מורד, ששימש במועדים הרלוונטיים לתובענה כממלא מקום מנהל מחוז תל אביב במינהל; להלן: "מורד"). עוד נאמר בהודעה כי הבנייה ועבודות הפיתוח בשטח התב"ע יהיו בהתאם לנספח הבינוי והעיצוב האדריכלי שמצורף לתב"ע (להלן: "תכנית הבינוי האדריכלית"), וכן צוינו בהודעה מספר הגבלות שנקבעו בתקנון התב"ע על מתן היתרי בנייה (תקנון התב"ע סומן ת/7). לנוכח חשיבותן של חלק מההגבלות הללו לנושא המחלוקת שבפניי, אביאן כלשונן בתקנון התב"ע: סעיף 14 לתקנון דן בתוכנית הפיתוח של המקרקעין, וקובע כי "לא יוצאו היתרי בנייה לפני השלמת תכנון פיתוח הרחוב הפנימי המשולב". סעיף 18 לתקנון התב"ע מוסיף כדלקמן: "לא תתחיל כל עבודת בנייה בשטח, אלא אם הוכשרה הקרקע ונעשו עבודות פיתוח מינימליות כיישור ומילוי הקרקע לגובה המדרכה. יעשו סידורים מתאימים, לפני מתן היתרי הבנייה, להסדרת הניקוז למניעת שיטפונות והצפות, וכל זאת לשביעות רצונה של הועדה המקומית, ובהתאם לדרישות מהנדס העיר." יצוין כי על פי תשריט התב"ע (סומן ת/8) הוקצו במקרקעין שבבעלות המינהל 18 מגרשים לבנייה (להלן: "המגרשים"), כאשר בשטח התב"ע בכללותו הוקצו בסך הכל 34 מגרשים. 3. לנוכח האמור בהודעה מאת העירייה, החליט המינהל על שיווק המגרשים ליזמים מקרב הציבור - על מנת שיבנו עליהם את יחידות הדיור כפי שאושרו במסגרת התב"ע, ויקבלו את זכויות החכירה בהם. כוונתו של המינהל היתה לשווק את המקרקעין בשני שלבים: בשלב הראשון למכור את זכויות החכירה בחלק מהמגרשים לנכי צה"ל ללא מכרז, ובשלב השני לפרסם מכרז פומבי למכירת זכויות החכירה ביתרת המגרשים. המינהל הודיע לעירייה על תוכניתו לשווק את המגרשים, ולצורך כך ביקש מידע בנוגע לגובה הוצאות הפיתוח שיחולו על המקרקעין ובנוגע למועד תחילת ביצוען ומשך הביצוע. ביום 9/4/92, לאחר חילופי מספר מכתבים בנושא (ראו נספחים ב-ד לתצהיר מורד), הודיע מנהל אגף תכנון בעירייה למנהל מחוז תל אביב במינהל כי העירייה החלה זה מכבר בתכנון הרחוב הפנימי המשולב בשטח התב"ע, וכי הליך זה אף עומד בפני סיום. משכך, העירייה סברה שאין מניעה מצידו של המינהל, ככל שהדבר נוגע להגבלה הקבועה בסעיף 14 לתקנון התב"ע בדבר השלמת תכנון פיתוח הרחוב הפנימי המשולב, לשווק את המגרשים לציבור (ראו נספח ה לתצהיר מורד). ואולם לנוכח ההגבלה הנוספת, הקבועה בסעיף 18 לתקנון התב"ע, ביקש המינהל להבטיח קודם שיפנה לשיווק המגרשים לציבור, כי העירייה תעמוד בביצוע עבודות הפיתוח שיש להשלימן טרם התחלת הבנייה במקרקעין (להלן: "עבודות הפיתוח הראשוניות") - וזאת במיוחד בשים לב לכך שבשלב הראשון המינהל אינו מתכוון לשווק את כל המגרשים שבבעלותו, ומכאן שבשלב זה טרם ישולמו לעירייה הוצאות הפיתוח במלואן (מכתבו של מנהל מחוז תל אביב במינהל מיום 3/5/92 צורף כנספח ו לתצהיר מורד). העירייה מצידה השיבה כי עבודות הפיתוח הראשוניות הן בהיקף לא משמעותי, ועל כן הציעה כי ביצוען יוסדר בינה לבין רוכשי הזכויות במגרשים - מבלי שהמינהל ישא באחריות לכך (תשובת העירייה מיום 17/5/92 צורפה כנספח ז לתצהיר מורד). אלא שהמינהל לא הסתפק בתשובה זו, וביקש מן העירייה פירוט לגבי עלויות עבודות הפיתוח הכוללות שיש לבצע בשטח התב"ע וצפי הזמנים לביצוען והשלמתן. ביום 11/2/93 השיבה העירייה בכתב למינהל, ופירטה את העלויות של כל העבודות כאמור - הן באופן כללי, והן באופן יחסי עבור 18 המגרשים שבבעלותו של המינהל (מתוך 34 מגרשים סך הכל בשטח התב"ע). עוד הבהירה העירייה כי בתוך שלושה חודשים ממועד תשלום הוצאות הפיתוח בכללותן היא תשלים את ביצוע עבודות הפיתוח הראשוניות (המכתב צורף כנספח ח לתצהיר מורד). 4. על סמך התחשיב שערכה העירייה לעלויות עבודות הפיתוח הכוללות, ערך המינהל טבלה ובה פירוט הוצאות הפיתוח שיחולו באופן יחסי על כל אחד מהמגרשים שבבעלותו (להלן: "הוצאות הפיתוח"). תחשיב זה אושר בחותמת וחתימה של הגורם המוסמך לכך במדור חיובים של העירייה (להלן: "הטבלה"; צורפה כנספח ט לתצהיר מורד). בשלב זה הגיע מורד מטעם המינהל להסכמה בעל פה עם גזבר עיריית תל אביב, שלפיה שיווק המגרשים לציבור יבוצע (בניגוד לכוונתו הראשונית של המינהל) כך שתחילה ישווקו באמצעות מכרז פומבי הפתוח לציבור הרחב זכויות החכירה ב- 14 מגרשים, ורק מאוחר יותר ישווקו לנכי צה"ל ללא מכרז הזכויות בארבעת המגרשים הנותרים. אף על פי כן, עם תשלום הוצאות הפיתוח על ידי הזוכים במכרז בשלב הראשון (בסכומים שנקבעו בטבלה ואושרו על ידי העירייה) - העירייה תבצע את כל עבודות הפיתוח הראשוניות הדרושות לשם התחלת בנייה במגרשים, מבלי להמתין לתשלום כאמור מאת רוכשי הזכויות במגרשים בשלב השני (ראו סעיף 26 לתצהיר מורד). מורד העלה הסכמה זו על הכתב, וביום 25/4/93 שלח עותק ממנה לגזבר העירייה (צורף כנספח י לתצהיר מורד). בהעדר הערות או הסתייגויות כלשהן מצידו של הגזבר להסכמת הצדדים כפי שהועלתה עלי כתב, הודיע המינהל לגזבר בכתב ביום 6/5/93 כי הזכויות ב- 14 מגרשים שבבעלותו של המינהל יוצאו למכרז פומבי בתוך 10 ימים, וחזר על ההסכמה שאליה הגיעו הצדדים - לפיה לאחר תשלום הוצאות הפיתוח עבור מגרשים אלה לא תהיה כל מניעה מצידה של העירייה להוציא עבורם היתרי בנייה (המכתב צורף כנספח יא לתצהיר מורד). מאחר שהעירייה לא הביעה כל התנגדות גם לאמור במכתב זה - המשיך המינהל בתוכניתו לפרסם מכרז למכירת הזכויות באותם מגרשים. 5. בחודש יוני 1993 פרסם המינהל מכרז שמספרו תא/ 230/93, לשיווק 14 מגרשים מתוך המקרקעין שבבעלותו (חוברת המכרז צורפה כנספח יב לתצהיר מורד, להלן: "המכרז"). במכרז נקבע באופן מפורש כי על הבנייה במגרשים חלות הוראות התב"ע, וכנספח למכרז המהווה חלק בלתי נפרד ממנו צורף תקנון התב"ע - אשר קובע כאמור בסעיף 18 שבו, כי לא ניתן יהיה להתחיל בבנייה על המגרשים טרם שיבוצעו על ידי העירייה עבודות הפיתוח הראשוניות. ודוק: בתנאי המכרז לא צוינה כל התחייבות מצדו של המינהל או מצידה של העירייה להתחיל בביצוע עבודות אלה, או להשלימן, בתוך תקופה מסוימת כלשהי. הוצאות הפיתוח שיהא על הזוכים לשלם לעירייה, על פי ההסכמה בנדון שאליה הגיעו המינהל והעירייה, פורטו גם הן במכרז - ובנוסף הובהר כדלקמן: "הצעת הזוכה במכרז תהיה עבור הקרקע ללא הוצאות פיתוח. את הוצאות הפיתוח (הרשומות מעלה) צמודות למדד המחירים לצרכן של חודש אפריל 1993 אשר פורסם ב- 15/5/93 ישלם הזוכה בנפרד לרשות המקומית. הוצאות הפיתוח הינם (כך במקור- ע.ב.) עבור סלילה, ריצוף, עבודות ביוב, תיעול, מים, תאורת רחוב ופיתוח שטחים ציבוריים." (ראו עמ' 2 לתנאי המכרז). בסעיפים 14 ו- 15 לתנאי המכרז נקבעו מועדים לתשלום הוצאות הפיתוח לעירייה ולתשלום תמורת זכויות החכירה למינהל: על הזוכים במכרז להסדיר את תשלום הוצאות הפיתוח לעירייה בתוך 30 יום ממועד אישור הזכייה על ידי המינהל, ובתוך 60 יום ממועד זה עליהם להסדיר את תשלום התמורה למינהל ואף לחתום עמו על חוזה לפיתוח המגרש. בחודש אוגוסט 1993 הוציא המינהל הודעות לזוכים במכרז, ובכללם התובעים, והזמינם לחתום על הסכמים לפיתוח המגרשים. ביום 14/10/93 חתם כל אחד מהתובעים על הסכם פיתוח עם המינהל - שלפיו עליהם להגיש לעירייה תוכניות לבנייה על המגרשים בתוך 9 חודשים ממועד אישור העסקה על ידי המינהל, להתחיל בבניה בתוך 18 חודשים ממועד זה ולסיים את הבנייה עד ליום 1/9/96 (קרי בתוך 36 חודשים למן מועד אישור העסקה) (להלן: "הסכם הפיתוח"; ההסכמים עליהם חתמו התובעים צורפו כנספחים ב1-ב5 לתצהירו של מר חיים שגיב, התובע מס' 4, להלן: "שגיב"). עוד קודם לכן, ביום 4/10/93, שילם כל אחד מהתובעים מס רכישה בגין העסקה שערך עם המינהל. 6. עוד בטרם החתימה על הסכם הפיתוח עם המינהל, פנה כל אחד מהתובעים אל העירייה - לצורך תשלום הוצאות הפיתוח כפי שנקבעו במכרז. ואולם להפתעתם של התובעים, העירייה סירבה לקבל מידם תשלום זה - והעלתה לראשונה השגות לגבי גובה הוצאות הפיתוח שנקבעו במכרז עבור כל מגרש. לגרסתה של העירייה, הוצאות הפיתוח שעליהם הסכימו הצדדים (המינהל מצד אחד והעירייה מצד שני) חושבו באופן יחסי לזכויות הבנייה במגרשים - כפי שאלה נקבעו בתב"ע. במילים אחרות, העירייה דרשה כי במידה שמי מהזוכים במכרז יבקש תוספת של זכויות בנייה - יהיה עליו לשלם סכום יחסי נוסף בגין הוצאות הפיתוח (ראו סעיף 5.1 לתצהירו של מר אילן לפטר, המשמש כעוזר לעסקאות והכנסות באגף להכנסות מבנייה ופיתוח בעירייה; להלן: "לפטר"). המינהל מצידו היה בדעה כי אין כל קשר בין הוצאות הפיתוח שנקבעו לבין זכויות הבנייה במגרשים - שכן שיעור ההוצאות נקבע על סמך העלויות שבהן יהא על העירייה לשאת בפועל על מנת להשלים את עבודות הפיתוח בשטח התב"ע, באופן יחסי לשטח כל מגרש (ראו סעיף 33 לתצהיר מורד). ביום 21/10/93, לאחר דין ודברים בין העירייה לבין המינהל בנושא (תכתובת בין הצדדים צורפה כנספחים יג1 ו- יג2 לתצהיר מורד), הסכימו נציגי הצדדים כי המינהל יגרום לכך שהעירייה תקבל לידיה עד לחודש אפריל 1994 את מלוא חלקו של המינהל בהוצאות הפיתוח של שטח התב"ע - קרי, גם ההוצאות המיוחסות למגרשים שהזכויות בהם נמכרו זה מכבר במסגרת המכרז וגם ההוצאות המיוחסות למגרשים שהיו מיועדים לנכי צה"ל והזכויות בהם טרם נמכרו (להלן: "מגרשי שלב ב'"). שיעור הוצאות הפיתוח שישולמו לעירייה כאמור יהיה בהתאם לאמור בטבלה - אך זאת כל עוד זכויות הבנייה בכל מגרש לא יעלו על 170 מ"ר. חריגה מזכויות בנייה אלה תחייב את בעלי הזכויות במגרש בהוצאות פיתוח נוספות (תמצית ההסכמה כפי שנוסחה על ידי העירייה בכתב צורפה כנספח יד לתצהיר מורד). כאשר ביקשו התובעים בשלב זה לשלם לעירייה את הוצאות הפיתוח - התנתה העירייה את קבלת התשלום בחתימתו של כל אחד מהתובעים על התחייבות לשלם לה תשלום נוסף על הסכום הקבוע בטבלה ובמכרז, ככל שהלה יבנה על המגרשים בנייה נוספת מעבר לזכויות הבנייה שנקבעו בתב"ע והוגדרו במכרז (להלן: "כתב ההתחייבות", עותק ממנו צורף כנספח ה לתצהיר שגיב; ראו סעיף 7 לתצהיר לפטר). ואולם, בכתב ההתחייבות נאמר גם כי העירייה תבצע את עבודות הפיתוח "במסגרת התקציבים שיאושרו לנושא זה", כלשונה של העירייה - ועל כן התובעים, אשר לטענתם ראו באמור חוסר נכונות מצידה של העירייה להתחייב על מועד ביצוע עבודות הפיתוח, סירבו לחתום עליו (ראו סעיף 8 לתצהיר שגיב). משסירבו התובעים לחתום על כתב ההתחייבות, סירבה העירייה לקבל מידיהם את הוצאות הפיתוח, ולא חלה כל התקדמות בביצוע עבודות הפיתוח הראשוניות. 7. במצב הדברים המתואר לעיל החלה התדיינות נוספת בין המינהל לבין העירייה בנושא הוצאות הפיתוח. בפגישה שנערכה ביום 8/4/94 חזרו נציגי הצדדים על הסכמתם שלפיה שיעור הוצאות הפיתוח שיחולו על 14 המגרשים שהזכויות בהם נמכרו זה מכבר במסגרת המכרז יהיה כאמור בטבלה ובמכרז - אך זאת כל עוד זכויות הבנייה במגרשים אלה לא יחרגו מ- 170 מ"ר לכל מגרש. החידוש הוא שבנוגע למגרשי שלב ב' הוסכם כי טרם שיווקם לנכי צה"ל יתאם המינהל עם העירייה את שיעור הוצאות הפיתוח שיחולו עליהם, תוך שהובהר כי הסכומים הנקובים בטבלה לא ישמשו בסיס לחישוב הוצאות אלה (התכתובת שבה הועלתה הסכמה זו על הכתב צורפה כנספחים יז1-יז2 לתצהיר מורד). אלא שלימים המינהל והעירייה לא הצליחו להגיע להסכמה בדבר שיעור הוצאות הפיתוח שיחולו על ארבעת מגרשי שלב ב' - כאשר לגרסתו של המינהל, העירייה הודיעה לו כי בכוונתה להביא לצמצומו של הגירעון התקציבי שלה בעבודות הפיתוח בשטח התב"ע באמצעות הוצאות הפיתוח שתטיל על מגרשים אלה; וכוונה זו לא היתה מקובלת עליו (ראו סעיף 38 לתצהיר מורד; וכן תכתובת הצדדים בנושא, צורפה כנספחים יח1-יח8 לתצהיר מורד). סופו של דבר המינהל מכר גם את זכויות החכירה בארבעת מגרשי שלב ב', והרוכשים של מגרשים אלה הגישו בראשית שנת 1996 תביעה נגד העירייה ונגד המינהל לבית המשפט המחוזי בתל אביב - שעניינה בשיעור הוצאות הפיתוח שהם נדרשו לשלם לעירייה (ת.א. 41/96; להלן: "תביעת רוכשי שלב ב'"). 8. לנוכח סירובה של העירייה לקבל מן התובעים את הוצאות הפיתוח שנקבעו במכרז, נאלץ המינהל להאריך את המועד שנקבע בהסכמי הפיתוח שבהם הוא התקשר עם התובעים להגשת תוכניות לבנייה על המגרשים - עד לחודש מאי 1995, ואת המועד להתחלת הבנייה - עד לחודש אוגוסט 1995 (הודעות המינהל לתובעים מיום 25/12/94 ומיום 2/1/95 בנושא מתן הארכה צורפו כנספחים ז-ח לתצהיר שגיב). יש לבאר בנקודה זו כי כל אחד מהתובעים היה מעוניין לערוך שינויים בתוכנית הבינוי האדריכלית שצורפה לתב"ע, וכן לבנות על המגרשים שטח נוסף על זה שהותר לבנייה על פי התב"ע - בשיעור של עד 6% משטח כל מגרש (להלן: "ההקלות בבנייה"). לגרסתם של התובעים דרך המלך לבקשת ההקלות בבנייה היתה במסגרת הבקשה לקבלת היתרי בנייה על המגרשים, ואולם מאחר שבחלוף כעשרה חודשים ממועד זכייתם במכרז טרם עלה בידם להסדיר את נושא הוצאות הפיתוח ולהגיש בקשה לקבלת היתרי בנייה, בהיות הוצאת ההיתרים מותנית על פי הוראות תקנון התב"ע בביצוע עבודות הפיתוח הראשוניות - החליטו התובעים להגיש בקשות נפרדות לקבלת ההקלות בבנייה. ביום 21/6/95 נערך דיון בוועדה המקומית בבקשותיהם של התובעים לקבלת ההקלות בבנייה, שאז הוחלט על הכנת תוכנית פיתוח חדשה, על חשבונם של התובעים, שתותאם להקלות המבוקשות על ידם ותאושר על ידי מינהל בינוי ותשתיות בעירייה (פרוטוקול הדיון בוועדה צורף כנספח כ1 לתצהיר מורד); וביום 13/9/95 החליטה הוועדה במקומית לאשר את הבקשות להקלות בבנייה שהגישו התובעים (פרוטוקול הדיון בוועדה צורף כנספח כ2 לתצהיר מורד). סופו של דבר, מהלך הטיפול בבקשת התובעים להקלות בבנייה עד לאישורה ארך כשנה (ראו עדותו של שגיב בעמ' 17 לפרוטוקול, ש' 14 עד עמ' 18, ש' 10). 9. בחודש דצמבר 1995 הסכימה לבסוף העירייה לקבל מידי התובעים תשלום עבור הוצאות הפיתוח, בשיעור כפי שנקבע בטבלה ובמכרז, מבלי להתנות זאת בחתימה על כתב ההתחייבות. אף על פי כן, בחודש אוקטובר 1996 הסכימו התובעים לחתום על כתב ההתחייבות - שלפיו ידוע להם כי ככל שהם יבנו על המגרשים בנייה נוספת מעבר לזכויות הבנייה המתוארות במכרז, הם יחויבו על ידי העירייה בתשלום אגרות פיתוח נוספות. כך לגרסתם של התובעים, משום שהעירייה הסכימה להשמיט מכתב ההתחייבות את ההצהרה שהיתה קיימת בו קודם לכן, שהתובעים ראו בה הסכמה כביכול מצידם לביצוע עבודות הפיתוח "במסגרת תקציבים שיאושרו (על ידי העירייה- ע.ב.) לנושא זה", ובלא התחייבות על מועד ביצוע הפיתוח (כתבי ההתחייבות עליהם חתמו התובעים צורפו כנספחים א1-א5 לתצהיר משלים מאת שגיב, להלן: "התצהיר המשלים של שגיב"). ביום 19/3/97 הגיעו הצדדים לתביעת רוכשי שלב ב', להסכם פשרה אשר הסדיר את שיעור הוצאות הפיתוח שהיה על רוכשי הזכויות במגרשי שלב ב' לשלם לעירייה; והסכם זה קיבל תוקף של פסק דין (ההסכם צורף כנספח י לתצהיר שגיב). מששולמו לה הוצאות הפיתוח מאת כל בעלי הזכויות במגרשים, השלימה העירייה ביום 8/5/97 את עבודות הפיתוח הראשוניות - אשר על פי סעיף 18 לתקנון התב"ע היו דרושות לצורך התחלת הבנייה במגרשים. 10. במהלך שנת 1997 קיבלו התובעים היתרי בנייה על המגרשים (היתרי הבנייה צורפו כנספחים יד1-יד5 לתצהיר שגיב). כפי שצוין, העירייה השלימה את עבודות הפיתוח הראשוניות רק ביום 8/5/97 - ועל כן גם התובעים שקיבלו היתרי בנייה עובר למועד זה, בפועל לא יכלו להתחיל בבנייה עד להשלמת עבודות הפיתוח כאמור (בהיתרי הבנייה נקבע באופן מפורש כי לא ניתן יהיה להתחיל בעבודות הבנייה טרם ביצוע עבודות הפיתוח הקבועות בתקנון) (ראו סעיף 20 לתצהיר שגיב). יוער בהקשר זה כי מאחר שהתובעים ביקשו וקיבלו הקלות בבנייה כך שבפועל הם הוסיפו בעת הבנייה על זכויות הבנייה שנקבעו מלכתחילה בתב"ע ובמכרז, ובהתאם לכתבי ההתחייבות שעליהם חתמו - חויבו התובעים על ידי העירייה בתשלום נוסף בגין הוצאות הפיתוח (ראו סעיף 5 לתצהיר המשלים של לפטר; להלן: "התצהיר המשלים של לפטר"). בשנת 2004 הגישו התובעים תביעה לבית משפט השלום בתל אביב, בטענה שלפיה התוספת בהוצאות הפיתוח נגבתה מהם על ידי העירייה שלא כדין (ת.א. 24295/04), ; ואולם תביעה זו נדחתה על ידי בית המשפט (כבוד השופטת י' אחימן) בפסק דין מיום 21/5/06, שבו נקבע כי העירייה היתה זכאית לגבות מן התובעים הוצאות פיתוח נוספות מעבר לאלה שנקבעו במכרז, ככל שאלה נובעות מתוספת השטח שבנייתו נתבקשה ואושרה מעבר לזכויות הבנייה שצוינו במכרז (פסק הדין צורף כנספח א לתצהיר לפטר). 11. במהלך שנת 2000 השלים כל אחד מהתובעים בנייתו של קוטג' על המגרש שהוא רכש את זכויות החכירה בו, כאשר כבר במהלך הבנייה החלו התובעים במאמץ למכור את זכויותיהם במגרשים לצדדים שלישיים (עותקים של פרסומים בעיתונות צורפו כנספח יט לתצהיר שגיב). בפועל, התובעת 3 היתה היחידה שהצליחה למכור את זכויותיה במגרש עובר לסיום הבנייה עליו, והמצב נכון למועד שמיעת ההוכחות בתיק היה כדלקמן: התובעת 1 טרם מכרה את זכויותיה במגרש; התובעת 2 מכרה את זכויותיה במגרש ביום 28/9/00 תמורת 1,075,000$ (הסכם המכר צורף כנספח טו לתצהיר שגיב); התובעת 3 מכרה את זכויותיה במגרש ביום 11/3/99 תמורת 3,152,449₪ (הסכם המכר צורף כנספח טז לתצהיר שגיב); שגיב מכר את זכויותיו במגרש ביום 31/8/05 תמורת 1,055,000$ (הסכם המכר צורף כנספח יז לתצהירו); התובעת 5 מכרה את זכויותיה במגרש ביום 3/6/01 תמורת 1,051,000$ (הסכם המכר צורף כנספח יח לתצהיר שגיב). תמצית המחלוקת בין הצדדים 12. התובעים טוענים כי בעצם פרסומו של המכרז - אשר מזמין יזמים מקרב הציבור לרכוש את זכויות החכירה במגרשים לצורך בנייה עצמית - יצר המינהל מצג שווא רשלני כלפיהם, שלפיו המגרשים נושא המכרז זמינים לבנייה. ליתר דיוק, הוראת המכרז אשר הפנתה את הזוכים לשלם לעירייה את הוצאות הפיתוח בסכום שנקבע מראש וצוין במכרז, יצרה מצג כלפי התובעים שלפיו קיימת הסכמה מוקדמת בין המינהל לבין העירייה בנוגע לביצוע עבודות הפיתוח בשטח התב"ע בלוח זמנים שיאפשר להם להתחיל בבנייה ללא עיכוב. יתרה מכך, התובעים סבורים כי המכרז יצר התחייבות חוזית כלפיהם מצידו של המינהל, שלפיה הם יוכלו לבנות על המגרשים מבלי לחרוג מן המועדים שנקבעו בהסכמי הפיתוח להשלמת הבנייה. אף על פי שאין התחייבות מפורשת כזו בהוראות המכרז, כוונתם של הצדדים היתה שתשלום הוצאות הפיתוח על ידם ישירות לעירייה, בהתאם להתחייבותם כלפי המינהל לעשות כן, יקנה לתובעים זכות חוזית לקבל מגרש שניתן לבנות עליו מיד לאחר החתימה על חוזה הפיתוח עם המינהל. על כוונה זו למדים התובעים מכך שהמינהל אכן דרש מן העירייה לקבל מאת התובעים את הוצאות הפיתוח שנקבעו בטבלה ובמכרז, על מנת לקדם את ביצוע עבודות הפיתוח והוצאת היתרי הבנייה. כמו כן, העובדה שהמינהל לא ביטל את זכייתם של התובעים במכרז חרף העובדה שהם לא עמדו במועדים שנקבעו בהסכמי הפיתוח להשלמת הבנייה על המגרשים, מעידה לשיטתם של התובעים על כך שהמינהל עצמו היה סבור כי עליו לספק להם מגרשים זמינים לבנייה. 13. לעניין הנזק שנגרם להם לגרסתם כתוצאה מאי זמינותם של המגרשים לבנייה במועד זכייתם במכרז, התובעים טוענים כי בעוד שהמגרשים נמכרו להם בחודש אוגוסט 1993 כמגרשים זמינים לבנייה - בפועל ניתן היה להתחיל בבנייה עליהם רק בחודש מאי 1997, והעיכוב הממושך בהתחלת הבנייה על המגרשים הביא לעיכוב גם במכירת הזכויות בהם. התוצאה היתה שזכויות התובעים במגרשים נמכרו על ידם לצדדים שלישיים בשנים שבהן שוק הנדל"ן היה נתון במיתון עמוק - בעוד שאילו הבנייה על המגרשים היתה מתחילה בשנת 1993, הזכויות בהם היו נמכרות על ידי התובעים לצדדים שלישיים בשנת 1995 או בשנת 1996 שהיו שנות שיא מבחינת פריחתו של שוק הנדל"ן בארץ. משכך, התובעים זכאים לשיטתם לפיצוי בגין אובדן רווחים כתוצאה מהקשיים שהם חוו בשיווק המגרשים ומהירידה במחיריהם; וכן לפיצוי נוסף - הן בגין הוצאות המימון שבהן הם נאלצו לשאת לצורך תשלום תמורת הזכויות במגרשים, והן בגין תשלומי מס רכוש אותם הם נדרשו לשלם בתקופה שבה לא ניתן היה לבנות על המגרשים (ראו סעיפים 24-25 לתצהיר שגיב). עוד לטענתם של התובעים, מאחר שחל עיכוב ניכר בהשלמת הבנייה על המגרשים - ניתן לומר למעשה כי בעוד שכל אחד מהם שילם למינהל תמורה עבור מגרש זמין לבנייה, בפועל הוא קיבל מן המינהל מגרש שאינו כזה. משכך, התובעים סבורים כי על המינהל להשיב להם את ההפרש בין התמורה ששילמו עבור מגרשים זמינים לבנייה, לבין התמורה עבור מגרשים בלתי זמינים לבנייה שהיה עליהם לשלם לשיטתם; וכן את ההפרש בין שיעור המס ששילמו בגין העסקה לבין שיעור המס שהיה עליהם לשלם לפי שווייה האמיתי כאמור (סעיף 27 לתצהיר שגיב). לבסוף, התובעים טוענים כי הם זכאים לפיצוי בגין עוגמת הנפש והטרחה שנגרמו להם כתוצאה מהעיכוב בהתחלת הבנייה על המגרשים - בסכום של 100,000₪ לכל אחד. בתמיכה לטענותיהם בנוגע לנזקים שנגרמו להם, הגישו התובעים חמש חוות דעת מאת השמאי והכלכלן מר טובי גרש (להלן: "השמאי גרש") - כאשר כל אחת מחוות הדעת עוסקת במגרש אחד מתוך המגרשים שהזכויות בהם נרכשו על ידי התובעים (חוות הדעת סומנו ת/1- ת/5). חוות הדעת נערכו ביום 31/8/05, והן מתייחסות כולן לשיעור ההפחתה שיש לבצע לטענתם של התובעים בתמורת הזכויות במגרשים בהינתן העובדה שבמועד רכישת הזכויות הללו המגרשים לא היו זמינים לבנייה; וכן לירידה שחלה לגרסת התובעים בשווי השוק של המגרשים בין השנים 1995 ו- 1996 לבין המועד שבו עלה בידם של התובעים למכור את הזכויות במגרשים לצדדים שלישיים. 14. המינהל סבור כי אין לייחס לו מצג שווא רשלני או התחייבות כלפי התובעים בנוגע לזמינות המגרשים לבנייה. לגרסתו, מאחר שמתקנון התב"ע שצורף כנספח וכחלק בלתי נפרד מהמכרז ברור כי הבנייה על המגרשים תלויה בהתקדמות תכנון הפיתוח בשטח התב"ע וביצועו - פעולות אשר מבוצעות אך ורק על ידי העירייה ועל פי שיקול דעתה - לא ניתן לטעון כי המינהל יצר מצג שווא או התחייב כלפי התובעים באשר לזמינותם של המגרשים לבנייה. לכל היותר שימש המינהל לטענתו כמתווך בין התובעים לבין העירייה בכל הנוגע לגובה הוצאות הפיתוח שיחולו על התובעים, ואולם בעניין זה אין לתובעים על מה להלין נגדו - שכן שיעור הוצאות הפיתוח ששולמו על ידם בסופו של יום הוא כקבוע במכרז. יתרה מכך, המינהל סבור כי השינויים שביקשו התובעים לערוך בתכנית הבינוי האדריכלית עיכבו את תכנון עבודות הפיתוח בשטח התב"ע, ועל כן גם את הוצאת היתרי הבנייה. לגרסתו, כל שינוי בתכנון הבינוי של יחידות הדיור על המגרשים מחייב שינוי גם בתוכנית הפיתוח של מגרשים אלה - מאחר שמיקומם של אלמנטים מסוימים על המגרש, כדוגמת חניות, משפיע בהכרח על תוכנית הפיתוח. לפיכך נבצר מהעירייה להשלים את תכנון הפיתוח של שטח התב"ע עד תום הטיפול בבקשותיהם של התובעים להקלות בבנייה, וממילא על פי תקנון התב"ע לא ניתן היה להוציא להם היתרי בנייה קודם לכן. לעמדתו של המינהל, ככל שייקבע על ידי בית המשפט כי הוא יצר מצג שווא רשלני או התחייב התחייבות חוזית כלפי התובעים בנוגע לזמינות הבנייה על המגרשים - הרי שיש לחייב את העירייה בגין הנזקים שנגרמו לתובעים לטענתם בשל העיכוב בהתחלת הבנייה. כך, משום שהעירייה היא שהפרה את התחייבויותיה כלפי המינהל במחלוקת שהתעוררה בנוגע לשיעור הוצאות הפיתוח שהוסכם כי תגבה מן הזוכים המכרז, ובהם התובעים - דבר שעיכב את ביצוען של עבודות אלה בפועל. כמו כן העירייה היא שהציגה מצג שווא כלפי המינהל, שלפיו בכוונתה לבצע את עבודות הפיתוח בסמוך לאחר פרסומו של המכרז; והמינהל הסתמך על מצג זה כאשר החליט לפרסם את המכרז - אף על פי שהוא מצידו לא התחייב במכרז לביצוע עבודות הפיתוח בתוך זמן קצוב. 15. טיעונה המרכזי של העירייה נגד תביעת התובעים, הוא שהתובעים הם שהביאו בעצמם לעיכוב בהתחלת הבנייה על המגרשים. לשיטתה, התובעים נמנעו במכוון מתשלום הוצאות הפיתוח לעירייה ומחתימה על כתב ההתחייבות - שכן לא היה להם כל עניין לשאת בתשלומים אלה טרם אישורן של בקשותיהם לקבלת ההקלות בבנייה. העירייה אף מלינה על המינהל על כך שלא גרם לתובעים לשלם את הוצאות הפיתוח במועד שנקבע לכך במכרז - ובין היתר פעל בניגוד לאמור בהוראות המכרז, שעה שחתם עם התובעים על הסכמי הפיתוח טרם שהסדירו את תשלום הוצאות הפיתוח לעירייה. העירייה כשלעצמה אינה סבורה כי המינהל יצר כלפי התובעים מצג או התחייב כלפיהם בנוגע למידת זמינותם של המגרשים לבנייה. ואולם, אם בכל זאת ייקבע דבר קיומם של מצג שווא רשלני או התחייבות כאמור מצד המינהל כלפי התובעים - אזי העירייה בדעה כי אין מקום לחייבה בגין הנזקים שנגרמו לתובעים לטענתם כתוצאה מאי זמינותם של המגרשים. כך, משום שהעירייה לא היתה צד למכרז ולא נתנה הסכמתה לאמור בו, וכן משום שהיא פעלה בעניין הוצאת היתרי הבנייה כדין ובהתאם להוראות תקנון התב"ע. 16. המינהל והעירייה מעלים שורה של השגות בתגובה לטענות התובעים לעניין הנזק - ואולם לנוכח התוצאה שאליה הגעתי כפי שיובהר ויפורט בהמשך, שלפיה המינהל אינו נושא באחריות כלפי התובעים בגין העיכוב בהתחלת הבנייה על המגרשים, הרי שאין צורך להרחיב ולפרטן. יצוין רק שהמינהל הגיש מטעמו חוות דעת מאת שמאי המקרקעין מר דוד סגל (להלן: "השמאי סגל") והעירייה הגישה מטעמה חוות דעת מאת שמאי המקרקעין מר מאיר צור (להלן: "השמאי צור"), שעל פי שתיהן ובניגוד לגרסת התובעים - בתקופה הרלוונטית לא חלה כל ירידה בשוק הנדל"ן של בתים צמודי קרקע בתל אביב, כדוגמת הבתים שנבנו על ידי התובעים (חוות דעתו של השמאי סגל סומנה נ/2, חוות דעתו של השמאי צור סומנה נ/1). דיון 17. מטעם התובעים הוגש תצהירו של שגיב, התצהיר המשלים של שגיב, וכן חוות דעתו של השמאי גרש; מטעם המינהל הוגש תצהירו של מורד וחוות דעתו של השמאי סגל; מטעם העירייה הוגש תצהירו של לפטר, התצהיר המשלים של לפטר, חוות דעתו של השמאי צור וכן תוספת לחוות דעת זו. המצהירים נחקרו על תצהיריהם ונותני חוות הדעת נחקרו על חוות דעתם. מצג או התחייבות מצד המינהל בנוגע לזמינות המגרשים לבנייה - האמנם? 18. אין מחלוקת בין מי מהצדדים להליך שבפניי, כי עובר לפרסום המכרז הגיעו המינהל מצד אחד והעירייה מצד שני להסכמה בנוגע לשיעורן של הוצאות הפיתוח שבהן יחויבו הזוכים במכרז על ידי העירייה, הגם שיצוין כי התובעים סבורים כי שומה היה על המינהל לעגן הסכמה זו בחוזה ערוך כדבעי. כפי שפורט בחלק העובדתי של פסק הדין, הסכמה זו באה לידי ביטוי בהוראות המכרז עצמו - באשר המינהל פירט במסגרתן את שיעור הוצאות הפיתוח החלות ביחס לכל אחד מהמגרשים שהזכויות בהן הוצעו למכירה, ואף קבע כי הוצאות אלה ישולמו לידי העירייה בתוך 30 ימים ממועד אישור העסקה על ידו. למעשה, המינהל אינו מכחיש כי המכרז יצר מצג כלפי התובעים בנוגע לסכום הוצאות הפיתוח שבו הם יחויבו על ידי העירייה, ואף אינו מכחיש קיומה של התחייבות חוזית כלפי התובעים כי זהו הסכום המדויק שייגבה מהם (ראו עדותו של מורד בעמ' 48 לפרוטוקול, ש' 20-23). אלא מאי? התובעים טוענים כי קביעת שיעורן של הוצאות הפיתוח שבהן יחויבו הזוכים במכרז יצרה מצג או התחייבות חוזית נוספת כלפיהם - שלפיה עם הסדרת תשלומן של הוצאות הפיתוח וחתימה על הסכם הפיתוח הם יוכלו להתחיל בבנייה על המגרשים. במילים אחרות, התובעים סבורים כי משמעותה של הקביעה במכרז בנוגע להסדרת הוצאות הפיתוח ושיעורן היא שהמינהל הגיע להסכמה מוקדמת עם העירייה גם בנוגע למועד ביצוע עבודות הפיתוח הראשוניות, ומשכך המגרשים זמינים לבנייה מיידית. אומר מייד כי לא מצאתי ממש בגרסתם של התובעים, ואבאר. 19. ראשית דבר, לא ניתן למצוא בהוראות המכרז מצג או התחייבות מפורשים כלשהם מצידו של המינהל בנוגע למידת זמינותם של המגרשים לבנייה. זאת לא בכדי, אלא משום שהמינהל - חרף היותו הבעלים במגרשים הללו - חסר כל סמכות בנושא. הרשות התכנונית היא שמסדירה את הליכי רישוי הבנייה במקרקעין, וזאת באמצעות הוראות תכנוניות שונות כדוגמת תוכניות מתאר ותוכניות בניין עיר. בענייננו, כפי שכבר הוברר, בתקנון התב"ע נקבעו שתי הגבלות על ביצועה של בנייה כאמור. ההגבלה הראשונה קבועה בסעיף 14 לתקנון, ולפיה לא ניתן לקבל היתרי בנייה על המגרשים טרם השלמת תכנון פיתוחו של הרחוב הפנימי שיעבור בשטח התב"ע; ההגבלה השנייה קבועה בסעיף 18 לתקנון, ולפיה לא ניתן להתחיל בבנייה על המגרשים טרם השלמתן של עבודות הפיתוח הראשוניות על ידי העירייה. יודגש בהקשר זה, כי אין כל טענה מצידם של התובעים כי המינהל הסתיר מפניהם הגבלות אלה, או כי הם לא היו מודעים להן בעת שהציעו את הצעותיהם לרכישת הזכויות במגרשים במסגרת המכרז. יתרה מכך, שגיב הבהיר בתצהירו ובעת שנחקר עליו כי הוא היה המוציא והמביא מטעמם של התובעים בכל הנוגע להתקשרותם במכרז, בהתנהלותם מול המינהל והעירייה וכן בביצוע הבנייה על המגרשים (ראו סעיף 1 לתצהירו וכן עדותו בעמ' 10 לפרוטוקול, ש' 2-3); ואף כי הוא בעל השכלה במשפטים ובמינהל עסקים, ועוסק משך שנים רבות בתחום התיווך והייזום בנכסי נדל"ן (ראו עדותו בעמ' 4 לפרוטוקול, ש' 2-15). שגיב הודה כי בטרם הגשת הצעותיהם של התובעים למכרז הוא קרא את חוברת המכרז בעיון, על נספחיה, ובכלל זה את תקנון התב"ע (ראו עדותו בעמ' 10 לפרוטוקול, ש' 4-17) - ועל כן ברי כי שתי ההגבלות על הבנייה שנקבעו בתקנון לא נעלמו מעיניו, על נפקויותיהם. הנה כי כן, בניגוד לגרסתם של התובעים, מן המכרז עולה דווקא כי מידת זמינותם של המגרשים לבנייה תלויה בתכנון הפיתוח של המגרשים ובהשלמתן של עבודות הפיתוח הראשוניות - שני עניינים שהם בתחום אחריותה של העירייה בלבד, ומבוצעים על ידה על פי שיקול דעתה ובלוח זמנים לפי קביעתה וסדרי עדיפות שלה. 20. ודוק: התובעים עצמם מודים כי תכנון הפיתוח והשלמת עבודות הפיתוח הראשוניות הם עניינים שמוסדרים על ידי העירייה על פי שיקול דעתה המוחלט (ראו סעיף 40 לסיכומי הטיעונים מטעמם). ואולם לעמדתם, עצם פרסום שיעורן של הוצאות הפיתוח שהעירייה עתידה לגבות מן הזוכים במכרז, יצר כלפי התובעים מצג שלפיו המינהל הגיע להסכמה עם העירייה גם בנוגע למועד ביצועם של תכנון הפיתוח והשלמת עבודות הפיתוח הראשוניות - ועל כן גם התחייבות מצידו של המינהל כי המגרשים זמינים לבנייה מיידית. ואולם, לא ברור כיצד מבקשים התובעים להקיש מהתחייבותה של העירייה כלפי המינהל בנוגע לשיעורן של הוצאות הפיתוח שהיא תגבה מן הזוכים - כפי שהתחייבות זו באה לידי ביטוי בהוראות המכרז - לעניין התחייבות אחרת כביכול של העירייה כלפי המינהל, בנוגע למועד ביצוע התכנון והשלמת עבודות הפיתוח הראשוניות, אשר אין לה זכר בהוראות המכרז. כפי שהוברר באריכות לעיל, המינהל אמנם ביקש מן העירייה מידע באשר ללוחות הזמנים שהיא צופה כי יידרשו לה לשם תכנון הפיתוח והשלמת עבודות הפיתוח הראשוניות בשטח התב"ע. התכלית לכך היתה שאיפתו של המינהל להימנע ממצב שבו זכויות החכירה במגרשים ישווקו לציבור מבלי שתהיה לרוכשים אפשרות ממשית לבנות עליהם; והמינהל אכן נמנע מפרסום המכרז כל עוד שלא הוברר לו על ידי העירייה כי תכנון הפיתוח עומד בפני סיום, וכי דרוש לה פרק זמן קצר - של שלושה חודשים לערך ממועד תשלום הוצאות הפיתוח - לצורך השלמת עבודות הפיתוח הראשוניות. ואולם, חרף המידע שקיבל מן העירייה כאמור, המינהל נמנע מלהתייחס במכרז לצפי כלשהו לעניין זמינות המגרשים לבנייה, ותחת זאת הותיר את הסדרתו של נושא זה במסגרת הוראות תקנון התב"ע. זאת, כפי הנראה משום שגם למינהל היה ברור, כפי שברור מהגיונם של הדברים, כי תכנון הפיתוח והשלמת עבודות הפיתוח הראשוניות יבוצעו על ידי העירייה בסופו של יום על פי שיקול דעתה (ראו עדותו של מורד בעמ' 37 לפרוטוקול, ש' 17-19). הנכון הוא, וכך גם עולה מפירוט הרקע העובדתי, שהמינהל ביכר שלא לפרסם את המכרז כלאחר יד - אלא לאחר תיאום עם העירייה בנוגע לתכנון הפיתוח, עלויות עבודות הפיתוח והמועד לביצוען, ותוך ירידה לפרטים והקפדה עליהם. מהתנהלותו של המינהל עובר לפרסום המכרז ניכר כי הוא ביקש לקדם כפי יכולתו את הבנייה על המגרשים, ואולם אין לזקוף מאמצים אלה שעשה המינהל כנגדו - ולראות בו כמי שהציג מצג שווא רשלני או התחייב במכרז בנוגע לזמינות המגרשים לבנייה, מה גם שלא ניתן כאמור למצוא כל מצג או התחייבות מעין אלה בהוראות המכרז. ודוק: אין כל טענה מצד התובעים כלפי המינהל למצג או התחייבות כלפיהם "מחוץ" למכרז - לא בעל פה ולא בכלל. גם בעצם העובדה שהמינהל הציב לתובעים סד זמנים לקבלת היתרי בנייה על המגרשים, התחלת עבודות הבנייה והשלמתן, לא ניתן לראות משום מצג או התחייבות מצידו באשר לזמינותם של המגרשים לבנייה. כך, משום שגם יסודן של הוראות אלה הוא בשאיפתו של המינהל לקדם את הבנייה על המגרשים ולמנוע מצב שבו הזוכים יותירו אותם כאבן שאין לה הופכין; אך בין שאיפתו של המינהל כאמור ואף בדיקות ובירורים שערך אל מול העירייה לעניין צפי הזמנים לבנייה - ביחסיו של המינהל עם העירייה - לבין התחייבות או "מצג זמנים" כלפי התובעים כנטען על ידם, רב המרחק. יוער כי במסגרת תשובתם של התובעים לסיכומי הטיעונים מטעם המינהל והעירייה, נטען על ידם לראשונה כי כעניין של מדיניות הידועה לכל, המינהל אינו נוהג לפרסם מכרזים למכירת זכויות במקרקעין טרם שהוא כורת הסדר מחייב עם הרשות המקומית שבשטחה מצויים המקרקעין - הן בנוגע לתמורה שתגבה מן הזוכים עבור עבודות הפיתוח, והן בנוגע ללוחות הזמנים לביצוען של עבודות אלה; ועל כן התובעים הניחו באופן סביר כי כך עשה המינהל גם בעניינם (ראו סעיפים 23-26 לסיכומי התשובה מטעם התובעים). ואולם לא רק שטענה זו מהווה הרחבת חזית אסורה וכבר מטעם זה דינה להידחות, אלא שכלל לא הוכח על ידי התובעים קיומו של נוהג מצידו של המינהל להתקשר עם רשויות מקומיות בהסדרים כאמור. יתרה מכך, גם אילו היה קיים נוהג כאמור אצל המינהל, התובעים לא היו רשאים להניח כי כך נעשה על ידי המינהל גם בעניינם - שכן בנסיבות המקרה דנן לא רק שלא ניתן ללמוד מהוראות המכרז על התחייבות מצידה של העירייה בנוגע ללוחות הזמנים להשלמת תכנון הפיתוח וביצוע עבודות הפיתוח הראשוניות, אלא שמתקנון התב"ע ברור שנושאים אלה נתונים לשיקול דעתה של העירייה. 21. לא זו אף זו. יסודות העוולה של מצג שווא רשלני פורטו בע"א 790/81American Microsystems Inc. נ' אלביט מחשבים בע"מ, פ"ד לט(2) 785, 795-796 (1985): "בהסתמך על הוראות סעיפים 35ו-36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] ועל האמור לעיל, כשבוחנים קיומה של עילה בשל התרשלות בהיצג רשלני במהלך משא ומתן, יש לבחון: האם הוכח היצג של עובדות; האם ההיצג לא היה מהימן, ובזהירות ושקידה ראויות היה על מציג העובדות לדעת, שההיצג אינו מבוסס; האם היה עליו לצפות, כי הצד האחר למשא ומתן יסתמך על דבריו ויפעל על פיהם, ואם יפעל כך עלול להיגרם נזק פיסי לגוף או לרכוש או נזק כלכלי לאחר; האם בפועל הסתמך האחר על ההיצג הרשלני וכתוצאה מכך נגרם לו נזק." (ההדגשה שלי- ע.ב.). מן האמור עולה כי לצורך הוכחתה של עוולת מצג השווא הרשלני, יש בראש ובראשונה להצביע על היצג בלתי מהימן של עובדות. דא עקא, שהתובעים כשלו להוכיח כי המינהל הציג להם מצג שלפיו המגרשים זמינים לבנייה מיידית. לא רק שלא ניתן למצוא בהוראות המכרז גופו מצג כזה, אלא שמתקנון התב"ע המהווה חלק בלתי נפרד מהמכרז, ברי כי הבנייה על המגרשים היתה תלויה בתכנון הפיתוח והשלמת עבודות הפיתוח הראשוניות - עניינים המסורים בידי העירייה. ממילא לא ניתן ללמוד מן המכרז אף על התחייבות חוזית מצידו של המינהל בנושא זמינות הבנייה על המגרשים - אשר לשיטתם של התובעים עצמם לא קיבלה כל ביטוי בהוראותיו. עוד ייאמר בהקשר זה כי גם הנסיבות האופפות את התקשרותם של התובעים והמינהל בעסקת המכר אינן מעידות על התחייבות כאמור. המינהל אמנם עמד על כך שהעירייה תקבל מידי התובעים את הוצאות הפיתוח שנקבעו בטבלה ובמכרז, ומשהתובעים לא עמדו בסד הזמנים שנקבע בהסכמי הפיתוח להשלמת הבנייה על המגרשים המינהל נתן להם ארכות לשם כך - תחת לבטל את ההסכמים; ואולם עובדות אלה אינן מלמדות בהכרח כי המינהל עשה כן מתוך שהיה תחת הרושם שלפיו הוא התחייב בפני התובעים לספק להם מגרשים זמינים לבנייה. התמונה המצטיירת, כפי שכבר צוין לעיל, היא שכך נעשה מתוך שאיפתו של המינהל לקדם מצידו את הבנייה על המגרשים - כאשר שאיפה זו היא שהניעה אותו לפרסם את המכרז מלכתחילה. 22. לא נעלם מעיני כי לגרסתם של התובעים, העיכוב שחל בביצוע עבודות הפיתוח הראשוניות - ומשכך ועל פי תקנון התב"ע גם בבנייה על המגרשים - נובע מן המחלוקת שהתגלעה בין המינהל לבין העירייה בנוגע לגובהן של הוצאות הפיתוח החלות על הזוכים במכרז ועל רוכשי הזכויות במגרשי שלב ב'. ואולם גם אם אלה היו פני הדברים, אין להסיק מהם על קיומו של קשר בין התחייבותו של המינהל כלפי התובעים בנוגע לגובהן של הוצאות הפיתוח שיושתו עליהם על ידי העירייה, לבין התחייבות מצידו לגבי זמינותה של הבנייה על המגרשים. זאת, משום שלתובעים ביחסיהם עם המינהל לא היתה זכות קנויה מכוח המכרז והוראותיו לכך שעבודות הפיתוח הראשוניות יחלו או יושלמו במועד מסוים. כפי שכבר הוברר, התחייבותו של המינהל כלפי התובעים - בכל הקשור להוצאות הפיתוח - מתמצית בגובהן של ההוצאות שהעירייה רשאית לגבות מהתובעים. ההסכמה שאליה הגיעו המינהל והעירייה בנוגע לשיעורן של הוצאות הפיתוח עוגנה בשורה של מסמכים שהוחלפו בין הצדדים, ובסופו של דבר גם בטבלה שקיבלה את אישורה הסופי של העירייה ובתנאי המכרז גופו. הגם שבשלב מסוים העירייה ביקשה לסטות מהסכמה זו, המינהל עמד על כך שהיא תכבד אותה - ואמנם הוצאות הפיתוח ששולמו לעירייה בסופו של יום על ידי התובעים היו בשיעור שנקבע בטבלה ובמכרז. לעומת זאת, וגם על כך עמדתי לעיל, המינהל לא התחייב כלפי התובעים בנוגע למועד התחלת הבנייה על המגרשים. אמנם נראה כי לנוכח המצג שהציגה לו העירייה בנוגע לפרקי הזמן הדרושים לה לשם השלמת תכנון הפיתוח וביצוע עבודות הפיתוח הראשוניות, נוצרה אצל המינהל ציפייה כי הבנייה על המגרשים תתאפשר בתוך זמן קצר לאחר פרסום המכרז; ועל יסודה של ציפייה זו אף החליט המינהל על פרסומו של המכרז. ואולם, המינהל לא הביא לידי ביטוי בהוראות המכרז את המצג שיצרה כלפיו העירייה בנוגע להשלמת תכנון הפיתוח או השלמת עבודות הפיתוח הראשוניות. יתר על כן - מתקנון התב"ע עולה בבירור שהשלמתם של אלה תלויה בהתנהלותה ובשיקול דעתה של העירייה. יוער בנקודה זו, כי מאחר שעל פי תקנון התב"ע התחלת הבנייה היתה מותנית בהשלמת תכנון הפיתוח וביצוע עבודות הפיתוח הראשוניות, ומכיוון שהעירייה היא שאמונה על ביצוען של מטלות אלה - רק טבעי הדבר שהמינהל לא מצא לנכון ליתן בידי הזוכים במכרז "תעודת ביטוח" באשר לזמינות הבנייה על המגרשים. עיכוב בביצוען של מטלות אלה יכול היה להיגרם כתוצאה ממגוון רב של סיבות, שכלל אינן בשליטתו של המינהל - כפי שאף אירע על פניו בנסיבות המקרה דנן. ובמה דברים אמורים? אחת הסיבות לעיכוב בביצוע עבודות הפיתוח הראשוניות היתה סירובם של התובעים לחתום על כתב ההתחייבות כנדרש על ידי העירייה מצד אחד, וסירובה של העירייה לקבל מידי התובעים תשלום עבור הוצאות הפיתוח מבלי שהם יחתמו על כתב ההתחייבות מן הצד השני. סיבה נוספת לעיכוב זה היא ניסיונה של העירייה ביחסיה עם המינהל, לכרוך שלא כדין את קבלת התשלום בגין הוצאות הפיתוח מידי הזוכים במכרז, בדרישה לקבלת הוצאות פיתוח בשיעור גבוה יותר מזה שהוסכם בינה לבין המינהל מרוכשי הזכויות במגרשי שלב ב'. בקשותיהם של התובעים לקבלת ההקלות בבנייה יצרו צורך לתקן את תכנית הבינוי האדריכלית, ומשכך גם את תכנון הפיתוח של שטח התב"ע - ועל כן גם בקשות אלה עיכבו על פניהן את השלמת עבודות הפיתוח הראשוניות. במאמר מוסגר יוער כי המחלוקת בנושא הגורם שהביא לעיכוב בהשלמת עבודות הפיתוח הראשוניות תפסה מקום נכבד בטיעוניהם של הצדדים בהליך שבפניי, ומאחר שהעירייה היא שהיתה אמונה על ביצוען של עבודות אלה - יש חשיבות של ממש לגרסתה בנדון. ואולם העדות שהובאה על ידי העירייה בתמיכה לגרסה זו, עדותו של לפטר, לא היה בה כדי לשפוך אור על הנושא. כך, למשל, במהלך חקירתו של לפטר התברר כי אין בידיו למסור פרטים בנוגע לדרישתה של העירייה מן התובעים לחתום על כתב ההתחייבות - מאחר שבמועדים הרלוונטיים להצבת דרישה זו הוא לא שימש בתפקיד שהיה לו נגיעה לעניין (ראו עדותו בעמ' 57 לפרוטוקול, ש' 13-15). לפטר גם לא ידע לומר אם יש ממש בגרסתם של התובעים, שלפיה במסגרת הבקשה לקבלת היתרי בנייה ניתן היה לבקש גם את ההקלות בבנייה - וזאת משום שעניין זה אינו בתחום העיסוק שלו בעירייה (ראו עדותו בעמ' 58 לפרוטוקול, ש' 7-9). 23. נמצאנו למדים, כי הגם שהמינהל התחייב כלפי התובעים בנוגע לשיעור הוצאות הפיתוח שיושתו עליהם על ידי העירייה, הוא לא הציג מצג שווא רשלני ולא התחייב כלפיהם בנוגע לזמינותם של המגרשים לבנייה. על פי האמור בתקנון התב"ע, התחלת הבנייה על המגרשים היתה תלויה בהשלמת תכנון הפיתוח וביצוע עבודות הפיתוח הראשוניות על ידי העירייה; ומאחר שעניינים אלה אינם בשליטתו של המינהל, מטבע הדברים הוא לא מצא לנכון להתחייב כלפי התובעים בנוגע לביצועם. במצב דברים זה, דינה של התביעה נגד המינהל להידחות; וממילא זה גם דינה של ההודעה לצד השלישי שהפנה המינהל כלפי העירייה. אמנם לא מן הנמנע כי לתובעים טענות כנגד העירייה בנוגע להתנהלותה בעת גביית הוצאות הפיתוח, ביצוע עבודות הפיתוח הראשוניות, הוצאת היתרי הבנייה על המגרשים וכיוצא באלה - אך מקומן של טענות אלה הוא בתביעה נגד העירייה, שהתובעים וטעמיהם עימם ביכרו שלא להגישה. גם אם ניתן ללמוד על טענות אלה מבין השיטין של טענות התובעים במסגרת התובענה דנן, הרי שתובענה זו הוגשה על ידם אך ורק נגד המינהל, כאשר העירייה צורפה לדיון בה כצד שלישי בלבד. משכך, העירייה לא התגוננה ביחס לטענות אפשריות נגדה מצידם של התובעים, ככל שאמנם יש באמתחתם של התובעים טענות כאלה, וממילא לא ניתן להכריע במסגרת זו ביחסים שבין התובעים לבין העירייה. לנוכח התוצאה שאליה הגעתי, מתייתר הדיון בשאלת הנזק שנגרם לתובעים לטענתם כתוצאה מהעיכוב שחל בבנייה על המגרשים; ומשכך חוות הדעת השמאיות שהוגשו מטעם הצדדים נמצאו בלתי רלוונטיות. אף על פי כן, יוער כי על פניו קיימת "כפילות" מסוימת בסעדים להם עתרו התובעים במסגרת התובענה דנן, כאשר הם טוענים לסעדים שלכאורה "מבטלים" זה את קיומו של זה: מצד אחד התובעים זכאים לגרסתם לפיצוי בגין אובדן רווחים, שמטרתו להעמידם במצב בו היו אילו היו המגרשים זמינים לבנייה בסמוך לאחר רכישת הזכויות בהם; ומצד שני הם מבקשים בנוסף להשיב להם את הסכומים ששולמו על ידם ביתר בגין הזכויות שקיבלו במגרשים שלא היו זמינים לבנייה, כאשר מטרתו של סעד זה היא לרפא את הנזק שנגרם להם לטענתם כתוצאה מאי זמינותם של המגרשים לבנייה. סוף דבר 24. התובענה נגד המינהל נדחית, ומשכך נדחית גם ההודעה לצד שלישי שהפנה המינהל נגד העירייה. התובעים ישלמו למינהל, ביחד ולחוד, הוצאות משפט וכן שכר טרחת עורך דין בסכום של 40,000₪ ואילו המינהל ישלם לעירייה הוצאות משפט וכן שכר טרחת עורך דין בסכום של 20,000₪; הכל בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין עד מועד התשלום בפועל, בגין הוצאות משפט ממועד הוצאתן ובגין שכר טרחת עורך דין ממועד פסק הדין.עבודות פיתוח