קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בקשה לצו הצהרתי נגד קיום בוררות: המבקשת, מועדון הכדורגל בית"ר ירושלים בע"מ, פנתה בהמרצת פתיחה לבית משפט זה, למתן צו הצהרתי המורה כי אין לקיים הליכי בוררות בינה לבין המשיבה, נאות בית וגן בע"מ, לשם הכרעה בתביעת המשיבה מהמבקשת לתשלום דמי שכירות בגין השימוש במקרקעין המשמשים לאימוני קבוצת הכדורגל בית"ר ירושלים. בנוסף, מתבקש בית המשפט להוציא מלפניו צו הצהרתי, המורה כי החלטת הבורר מיום 3.2.09, הכופה על המבקשת ניהול הליכי הבוררות שבמחלוקת, בטלה, וכי מינויו של הבורר, עו"ד דניאל דמביץ, בטל. במסגרת המרצת הפתיחה, פנתה המבקשת בבקשה למתן צו מניעה זמני, לעיכוב הליכי הבוררות הנ"ל, עד למתן ההכרעה בהמרצת הפתיחה שהוגשה מטעמה. בקשה זו היא נשוא ההחלטה שלהלן. עובדות שאינן שנויות במחלוקת בשנת 1982, ולאחר מכן בשנת 1989, חתם מינהל מקרקעי ישראל הסכמי חכירה עם "אגודת הספורט בית"ר ירושלים" (להלן: האגודה). הסכמים אלה הקנו לאגודה זכות שימוש במתחם בן 42 דונם, בפאתי שכונת בית וגן בירושלים, לצורכי ספורט ואימונים. האגודה נקלעה לקשיים כספיים, ובשנת 1999, נחתם הסכם בינה לבין המשיבה, ולפיו מכרה האגודה את הזכויות במגרשי האימונים למשיבה, תמורת סכום של 6.5 מיליון $, אשר נועד לצורכי תשלום חובות האגודה. תשלום זה לא הציל את האגודה מפירוק, וזכויות ניהול מועדון הכדורגל הועברו לחברה בשם "בית"ר ירושלים אחזקות (2000) בע"מ". משגם חברה זו נכנסה להליכי פירוק, רכשה המבקשת את זכויות הניהול. תחילה, נשלטה המבקשת על ידי הבעלים המחזיקים במשיבה, ומאוחר יותר, בשנת 2005, נרכשה המבקשת על ידי חברה שבשליטת מר ארקדי גאידמק. אלה הם גלגוליו של מועדון הכדורגל בית"ר ירושלים בע"מ, המבקשת שבפניי. משנרכשה המבקשת על ידי מר גאידמק, נדרשה על ידי המשיבה לשלם דמי שכירות עבור השימוש בשטחי האימונים, אשר זכות השימוש בהם נרכשה על ידם, כאמור, בשנת 1999, מאגודת הספורט שפורקה בינתיים. בין המבקשת לבין המשיבה נחתם הסכם בשנת 2006, והסכם זה הוארך בשנת 2007, ופעם נוספת בשנת 2008. תוקף החוזה הוא עד 31.5.2009. הסכם השכירות, נספח ד' לבקשה, מכיל סעיף בוררות, ולפיו: "הצדדים מסכימים בזאת, כי כל סכסוך ביניהם בקשר עם הסכם זה, ו/או תוקפו ו/או הפרתו ו/או אכיפתו יובא להכרעה בפני בורר אשר זהותו תיקבע בהסכמה על ידי הצדדים. בהעדר הסכמה כאמור בדבר זהותו של הבורר, תיקבע זהותו על ידי יו"ר הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בירושלים". ביום 17.12.08, פנה ב"כ המבקשת במכתב לב"כ המשיבה (נספח ז' לבקשה), והודיע לו כי נודע לו רק לאחרונה, כי המשיבה הציגה בפניו מצג שווא לפיו היא בעלת זכויות במקרקעין המושכרים, בעוד מינהל מקרקעי ישראל ועירית ירושלים אינם מכירים בזכות כלשהי של המשיבה במקרקעין אלה. לפיכך, החליטה המבקשת לעכב את תשלום דמי השכירות אצלה, עד לקבלת הכרעה שיפוטית חלוטה לפיה המשיבה היא בעלת הזכויות והיא רשאית להשכיר את המקרקעין למבקשת. פנייה זו הולידה תגובה, בו ביום, מב"כ המשיבה (נספח ח' לבקשה), ולפיה אין המשיבה מוצאת כל יסוד להודעת המבקשת, וכי בנסיבות אלה יש לנהל את הסכסוך שנוצר בבוררות. ב"כ המשיבה הציע במכתבו שמות של שלושה בוררים, וב"כ המבקשת התבקש להודיע בתוך שלושה ימים האם היא מסכימה לאחד מהם, שאם לא כן תפנה המשיבה ליו"ר ועד מחוז ירושלים של לשכת עורכי הדין, על מנת שימנה בורר. תגובה לא אחרה לבוא (נספח ט), והמבקשת הודיעה למשיבה כי אינה מסכימה לנהל את הסכסוך בין הצדדים בבוררות, מן הטעם שהסכסוך מחייב הכרעה בזכויות שיש למשיבה במקרקעין, והלא מינהל מקרקעי ישראל אינו צד לבוררות. המבקשת טענה, כי היא עלולה להימצא במצב בו יכריע הבורר שעליה להמשיך ולשלם דמי שכירות, ואז יתברר, בהליך אחר, כי אין למשיבה זכויות בנכס, ויבוא המינהל ויתבע אף הוא ממנה דמי שכירות, כמי שהזכויות בידיו. לנוכח תגובה זו, פנה ב"כ המשיבה ליו"ר הועד המחוזי, וביקש שימנה בורר, על יסוד האמור בהסכם בין הצדדים, ואשר צוטט לעיל. היו מספר חילופי מכתבים בעניין זה. עו"ד אורון, אליו פנה יו"ר הועד המחוזי, דחה את ההצעה לשמש כבורר מן הטעם שהעניין אינו בשל, להבנתו, להליך של בוררות, וכי יש להמתין בעניין זה עד להכרעה בעתירה שהגישה המשיבה לבית המשפט הגבוה לצדק (ולעניין זה אתייחס בהמשך). בנוסף סבר עו"ד אורון כי לא יהיה זה נכון לכפות בשלב זה על צד מן הצדדים זהות של בורר. סופו של דבר, מונה עו"ד דניאל דמביץ כבורר, והוא פנה לצדדים במכתב מיום 30.12.08 (נספח כא לבקשה), בו הורה לב"כ המשיבה להעביר לידיו את ההסכם משנת 2007, וב"כ המבקשת התבקש להעביר לידיו תמצית טענות מרשתו לגבי אי קיום הבוררות. ביום 5.1.09 הודיע ב"כ המבקשת לבורר כי אין היא מקבלת על עצמה את מינויו כבורר, וכי את פנייתו הנ"ל (נספח כא) היא רואה כ"בקשה להצגת טיעונים עוד בטרם תקבל על עצמך את המינוי כבורר", כפי שנהג עו"ד אורון לאחר ששמע את טיעוניה. בהמשך הדברים הציגה המבקשת את טענותיה לגופן, מדוע אין לטעמה לנהל את הסכסוך בבוררות. ב"כ המשיבה הגיב לטענות אלה, וביום 3.2.09 נתן הבורר את החלטתו, לפיה מינויו כבורר נעשה כדין, וכי על הסכסוך לגופו חל הסכם הבוררות, המחייב את הצדדים, ואין כל עילה שלא לנהוג על פיו. משהגיע למסקנה זו הזמין הבורר את הצדדים לדיון לגופו, בתאריך שקבע לשם כך. משנתקבלה ההחלטה, פנתה המבקשת לבית משפט זה בהמרצת פתיחה, ועימה בקשה לצו מניעה זמני, אשר ימנע את ניהול הבוררות עד להכרעה בהמרצת הפתיחה לגופה. טענות המבקשת ב"כ המבקשת אינו מתכחש לכך שחתם על ההסכם נספח ד', אלא שלטענתו, המידע שהגיע למרשתו לאחרונה, מעמיד בספק את זכויותיה של המשיבה במקרקעין, וממילא את זכותה להזכיר את המקרקעין ולגבות עבורם דמי שכירות. ניהול הבוררות עלול, על פי הטענה, ליצור אבסורד, שכן הבורר עשוי להחליט שהמשיבה התקשרה בחוזה כדין, וכי בידיה הזכות להשכיר את המקרקעין לאחר, ואילו ערכאה שיפוטית אחרת, ובמקרה זה בית המשפט הגבוה לצדק, עשוי להחליט כי אין בידי המשיבה כל זכות במקרקעין. התרחיש יכול להיות כמובן הפוך, אולם בכל מקרה עלולה להיווצר סתירה בין שתי ההחלטות. בנסיבות אלה, אין מקום לנהל את הסכסוך בבוררות, עד שיוחלט מה זכויות המשיבה במקרקעין. טענתו השנייה של ב"כ המבקשת היא כי הליך מינוי הבורר היה פסול, שכן אי ההסכמה לא הייתה על זהות הבורר אלא על השאלה האם יש מקום לנהל את ההליך בבוררות, ולפיכך לא רשאי היה יו"ר הועד המחוזי למנות בורר. מעבר לכך טען ב"כ המבקשת כי אין לה אמון בבורר המסוים שמונה. נדון בטענות אלה ראשונה ראשונה, ואחרונה אחרונה. זכויות המשיבה במקרקעין והשלכתן על ההסכם בין הצדדים בהסכם המכירה משנת 1999, במסגרתו מכרה האגודה את זכויותיה בקרקע למשיבה, נקבעו שני תנאים מתלים. האחד, כי הסכם המכירה יאושר על ידי האגודה ומוסדותיה כדין, והאחר, כי תתקבל הסכמת מינהל מקרקעי ישראל להעברת כל הזכויות מן המוכר לקונה, וזאת תוך 6 חודשים. היה והתנאים לא יתקיימו, יוחזרו למשיבה הכספים ששילמה על פי ההסכם. אין בפניי כל טענה כי כעבור שישה חודשים מיום חתימת ההסכם הוא בוטל בשל אי התקיימותו של תנאי מן התנאים המתלים, ולהיפך, טענת המשיבה, שלא נסתרה, הינה שההתליה הוארכה בהסכמת הצדדים בלא הגבלת זמן, והאגודה קיבלה לידיה את מלוא התמורה. כאמור, טענת המבקשת היא, כי אך לאחרונה נודע לה כי התנאי המתלה השני מעולם לא התקיים, וכי מידע זה הוסתר מן המבקשת במהלך המשא ומתן לחתימה על הסכם השכירות. המבקשת מסתמכת בטענתה על דו"ח הביקורת של מבקרת עירית ירושלים לשנת 2007/08 (נספח ה לבקשה), ממנו נובע כי המינהל כופר בזכויות המשיבה בקרקע, וכי הנכס, המשמש כמגרש האימונים של המבקשת, אמור לחזור למינהל. כך גם מסתמכת היא על מכתבה של עו"ד זכאי, היועצת המשפטית של מינהל מקרקעי ישראל (נספח ה2 לבקשה), מיום 19.4.07, ואשר על פי הטענה, נודע למבקשת דבר קיומו רק עתה. אלא שנראה, כי מתחת לפני השטח הדברים מורכבים יותר. לכתב התשובה לבקשה שלפניי צורף העתק כתבה שהתפרסמה בעיתון "גלובס" ביום 29.5.07 (נספח ה), וממנה עולה, כי מר גאידמק, שכאמור לעיל, המבקשת נרכשה על ידו באמצעות חברה שבשליטתו, ביקש לרכוש את המקרקעין מן המשיבה תמורת 35 מיליון דולר. מבקר המדינה פרסם דו"ח ובו קבע כי אין הצדקה לאפשר למי שקיבל קרקע למטרה ציבורית, ליהנות מרווח יזמי כתוצאה משינוי הייעוד של הקרקע. בעקבות פרסום הדו"ח, כך נאמר בכתבה, הודיעה הנהלת המינהל למשיבה, כי לא תאשר את מכירת המתחם, שבעליה רכשו אותו עוד בשנת 1999, למר גאידמק, כפי שסוכם ביניהם. ההודעה נמסרה למשיבה במכתבה האמור של עו"ד זכאי, והמכתב עצמו מוזכר בכתבה. כחודש לאחר מועד פרסום הכתבה הנ"ל, בתאריך 22.6.08, הוארך חוזה השכירות בין המבקשת לבין המשיבה (נספח ב' לכתב התשובה). רוצה לומר, נראה על פניו כי יש טעם בטענת המשיבה, לפיה כל העובדות היו ידועות למבקשת בטרם התקשרה בחוזה השכירות האחרון, ובכללן העובדה שקיימת מחלוקת בין מינהל מקרקעי ישראל לבין המשיבה בכל הנוגע לזכויות בקרקע. יתרה מזאת, לטענת המשיבה, מכתבה הנ"ל של עו"ד זכאי הוא הסיבה בעטיה "פוצץ" המשא ומתן בין הצדדים ביחס לרכישת הקרקע. הארכת חוזה השכירות באה לעולם, על פי טענת המשיבה, אך ורק משום שעסקת המכר נכשלה בשל עמדת המינהל. לטענות אלה יש לכאורה יסוד במסמכים המפורטים לעיל. חילופי הדברים בין מינהל מקרקעי ישראל לבין המשיבה, בכל הנוגע לזכויות המשיבה בקרקע לאחר שישונה ייעודה, הם העומדים ביסוד עתירת המשיבה לבית המשפט הגבוה לצדק (בג"צ 6884/07) . אין זה המקום להיכנס לפרטי המחלוקת ולעובדות הנטענות במסגרת אותה עתירה, אולם, על פניו נראה, מן המסמכים שצורפו לכתבי הטענות שבפניי בהקשר לעניין זה (נספח ח' לתשובה כמשל), שהמינהל היה מודע כל העת לכך שהמשיבה מחזיקה בקרקע לאחר שרכשה את זכויותיה של האגודה, ועובדה זו, כשלעצמה, אינה לצנינים בעיניו. המחלוקת עניינה, כאמור, בגורלה של הקרקע, אם וכאשר ישונה הייעוד, וזה נושא העתירה בבית המשפט העליון. קשה לראות, אפוא, כיצד יכולה ההחלטה בבית המשפט העליון להשפיע על מערכת היחסים בין המבקשת לבין המשיבה, כל עוד מערכת יחסים זו עניינה השכרת הקרקע למטרה הציבורית לה הוקצתה. משבאנו עד הלום, אין בידי המבקשת להצביע על עילה לכאורית למניעת בירור הסכסוך שנתגלע בין הצדדים, במסגרת הבוררות עליה הסכימו הצדדים, על פי חוזה העומד בתוקפו. למעשה, גם המבקשת אינה כופרת בכך שעל הסכסוך בו מדובר חל אותו סעיף בהסכם המחייב את הצדדים לנהלו בבוררות. טענתה, כי אין לקיים את הבוררות בשלב זה, על מנת למנוע החלטות סותרות, אינה יכולה לעמוד. כאמור, על פניו נראה כי אין להחלטת בית המשפט העליון, לכשתינתן, נפקות לסכסוך בין הצדדים. אולם גם אם תהיה לה נפקות, אין חולק כי הבורר אינו מוסמך ואינו מתיימר ליתן פסק בענייני חפצא. החלטתו של הבורר, ככל שתידרש לזכויותיה של המשיבה במקרקעין בייעודם הנוכחי, היא החלטה מחייבת בין הצדדים בלבד, וככזו נתונה היא לסמכותו (רע"א 340/94 חברת חלקה 41 בגוש 6415 בע"מ נ. בסן, פ"ד נ(1) 636; המ' (ת"א) 11407/95 ברונר נ. ברונר). הסכסוך העומד בפני הבורר לדיון עניינו בשאלת חובתה של המבקשת לשלם דמי שכירות על פי ההסכם שנחתם בינה לבין המשיבה. במסגרת ההליך שלפניו, יידרש הבורר, כך יש להניח, למצב דעתם של הצדדים להסכם בטרם נחתם, לעובדות שהיו ידועות ולאלה שלא היו ידועות, ולהשלכה שיש לאי גילוי עובדות מסוימות, אם אכן לא גולו, על חובתה של המבקשת להמשיך ולשלם דמי שכירות. חששה של המבקשת שמא, בעקבות ההליכים בבית המשפט העליון ייקבע כי אין המשיבה מחזיקה כדין במקרקעין ולפיכך אינה רשאית לגבות דמי שכירות, מה שעלול להעמיד אותה בפני דרישה לכפל תשלומים, הרי שלנוכח העובדות שפורטו לעיל נראה לכאורה כחשש בעלמא. מכל מקום, הבורר יוכל להתייחס לטענת המבקשת בדבר החשש מפני הסיכון שבתשלום כפול כשיקול שעליו להביאו בחשבון לעניין חיובה להמשיך ולשלם דמי שכירות, אך אין בסיכון הקיים, כשלעצמו, כדי להקים מניעה לעצם הבוררות. הליך מינוי הבורר כפי שפורט לעיל, משהודיעה המבקשת למשיבה כי תחדל לשלם דמי שכירות עד לקבלת הכרעה שיפוטית בבית המשפט העליון, הזמינה המשיבה את המבקשת לנהל את הסכסוך ביניהן בבוררות, כמוסכם על פי החוזה. ב"כ המשיבה הציע שמות של שלושה בוררים, אולם המבקשת סירבה להתייחס לרשימה זו, מן הטעם שהיא מתנגדת לניהול הסכסוך בבוררות. סופו של דבר מונה הבורר על ידי יו"ר הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין, מכוח סעיף הבוררות בחוזה ששני הצדדים חתומים עליו. עתה טוענת המבקשת כי הליך המינוי היה פסול, שכן אי ההסכמה בין הצדדים היה על עצם ההליכה לבוררות ולא על זהות הבורר. בנוסף טענה המבקשת כי אין לה אמון בבורר שמונה, אם כי מעבר לטענה כי אין הוא נמנה עם שורה של שופטים מחוזיים בדימוס, הראויים לטעמה של המבקשת לשמש בבוררות האמורה, לא הובהר מה פסול נמצא בו. נראה לכאורה, כי צודקת המשיבה בטענתה, כי משהודיעה המבקשת שאינה נכונה לקיים הליך של בוררות, לא נותר לה אלא לפנות ליו"ר הועד המחוזי, על מנת שימנה הוא בורר, כפי שהסכימו ביניהם הצדדים בהסכם ביניהם. זה גם השלב בו היה על המבקשת לפנות לבית המשפט בבקשה למנוע את הליכי מינוי הבורר, ועל פי תוצאות ההליך בבית המשפט הייתה עולה על הפרק שאלת זהותו של הבורר. אלא שהמבקשת בחרה לפעול בדרך אחרת, ולנהל החל מחודש דצמבר, מועד בו חדלה לשלם את דמי השכירות, ויכוח עם המשיבה על סמכותו של יו"ר הועד המחוזי למנות בורר, ועל סמכותו של הבורר, כולל הגשת כתבי טענות בעניין זה בפני הבורר. רק משהכריע הבורר שמונה כפי שהכריע, מצאה המבקשת לנכון לפנות לבית המשפט. בנסיבות אלה, דומה כי המבקשת מושתקת מלטעון טענה כלשהי כלפי הליך מינוי הבורר. משנמנעה המבקשת מלפעול בטרם מונה הבורר, הרי שהחלטה להעבירו לתפקידו יכולה לבוא רק על יסוד העילות המנויות בהוראת סעיף 11 לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968. הסעיף מונה שלוש עילות: נתגלה כי הבורר אינו ראוי לאמון הצדדים, בורר שהתנהגותו גורמת לעינוי דין, ובורר שנבצר ממנו למלא את תפקידו. שתי העילות האחרונות אינן רלבנטיות לענייננו. העילה הראשונה מדברת בעובדה שנתגלתה, רוצה לומר, על הצד המבקש להעביר את הבורר מתפקידו להראות מה נתגלה לאחר מינויו, ההופך אותו לכזה שאינו ראוי לאמון. ב"כ המבקשת לא הצביע על כל עובדה כזו. יתרה מזאת, קנה המידה אינו תחושותיו הסובייקטיביות של בעל הדין. השאלה אם הבורר ראוי לאמון הצדדים היא שאלה הנבחנת במבחן אובייקטיבי, ודרושות נסיבות קיצוניות כדי להצדיק העברת בורר מתפקידו (רע"א 9535/07 שרבט נ. שרבט, ). נראה, אם כך, כי אין בידי המבקשת להצביע על עילה לכאורה להעברת הבורר מתפקידו. סוף דבר הבקשה למתן צו מניעה זמני נדחית. המבקשת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪, בצירוף מע"מ כחוק. יישוב סכסוכיםצו הצהרתיצוויםבוררות