קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הקצאת קרקע לבעלי קרקע אחרת: א. מהות התובענה זוהי תביעה לפיצוי כספי בסך 4,559,873 ₪ שעילתה טענת התובעת כי הנתבעות הפקיעו ממנה מקרקעין שלא עפ"י דין והעבירו אותם לצד ג'. ב. עובדות רלבנטיות ביום 23.11.78 רכשה התובעת, חברה קבלנית, באמצעות מנהליה שמואל ומריה קלרה ברודנו, מקרקעין ברמת השרון, הידועים כגוש 6418 חלקה 22 בשטח של 4,616 מ"ר (להלן: "החלקה המקורית 22"), מאת אהרון ודבורה זמורה (הסכם המכר צורף כנספח א' ל-ת/1-תצהירו של מר ברודנו). ביום 12.11.78 (אחד עשר יום לפני שנחתם הסכם המכר) פורסמה ברשומות (י.פ. 2478) הודעה לפי סעיף 117 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), בדבר אישור שינוי תוכנית מתאר מקומית רש/210א', באמצעות תוכנית רש/457 (נ/1; ההודעה בעיתונות פורסמה בתאריך 12.10.78- נספח א' ל-נ/6-תצהירו של אדר' חיים כהן ששימש כמהנדס הנתבעות בתקופות הרלבנטיות לתביעה). תוכנית רש/457 חלה, בין היתר, על החלקה המקורית 22 ונועדה לקבוע ייעודי קרקע חדשים וחלוקה מחדש של האזורים כמסומן בתשריט. עפ"י טבלת ההקצאות בתוכנית רש/457, יועדה החלקה המקורית 22 לאזור מגורים ב' ולאזור מסחרי. סעיף 11 לתקנון תוכנית רש/457 קבע: "היתרי בניה יוצאו רק לאחר שתוגש ותאושר תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק, לכל שטח התוכנית או לחלקים ממנה". ביום 2.8.79 אישרה הנתבעת 1 (להלן גם: "הועדה המקומית") את "תוכנית חלוקה מס' 216" שיזמה והגישה התובעת בהתאם לתנאי תוכנית רש/457 (נספחים ז' ו-ח' ל-ת/1). בהתאם לתשריט החלוקה, חולקה חלקה 22 ל-5 מגרשים: 1, 2, 3, 4 ו-5. לגבי מגרש מס' 5 (ששטחו 812 מ"ר) נרשם בפרוטוקול: "מגרש 5 ירשם כפקדון ע"ש המועצה לחלוקה מחדש לפי טבלת ההקצאות". בהמשך נכתב: "הוחלט: להמליץ למחוזית. היוזם נדרש לנקוט בכל הפעולות הדרושות לצורך רישום חלקה מס' 5 ע"ש המועצה. (המועצה תהיה הנאמן)...". על גבי תשריט החלוקה עצמו נרשם ליד מגרש 5: "השלמה בעתיד לבעלים אחרים" ובצד הרישום מופיעה חתימתו של מר שמואל ברודנו. ביום 1.11.79 חתם מר שמואל ברודנו, בשם התובעת, על יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר (נספח ד' ל-נ/6) לפיו מסכימה התובעת שאותו חלק בנכס השייך לה המסומן בתרשים, יועבר ויירשם על שם כל מי שייקבע על ידי הנתבעת 2 עפ"י שיקול דעתה הבלעדי; התובעת גם הצהירה, שקיבלה תמורה מלאה בעד העברת השטח כאמור. מהנדס המועצה של הנתבעת 2 מונה כמיופה הכוח של התובעת לצורך ביצוע כל הפעולות הנדרשות להעברת השטח לבעלות מי שייקבע ע"י המועצה. ביום 28.1.80 הופקדה תוכנית מפורטת רש/457א' ואושרה למתן תוקף ביום 23.7.81 (נספח ה' ל-נ/6; נספח י' ל-ת/1). מטרת התוכנית נקבעה בסעיף 12 לאמור: "1. ביצוע חלוקה, הפקעה והרחבת דרכים בהתאם לתוכנית מתאר 457. 2. ביצוע "חלוקה חדשה" בהסכמת הבעלים בחלקות המסומנות בתשריט". בטבלת ההקצאות נרשם בסעיף ההערות לגבי החלקה המקורית 22: "העברה בהסכמה בעלים לפי רישום בטאבו" (נ/3). עוד בטרם אושרה התוכנית המפורטת רש/457א', קיבלה התובעת מהועדה המקומית, ביום 3.7.80 היתר לבניית 15 יחידות מגורים ושטחי מסחר (נספח ט' ל-ת/1); וביום 2.4.82 ניתן לה היתר נוסף לבניית 8 קוטג'ים (נספח יב' ל-ת/1). ביום 8.11.84 חתם מר שמואל ברודנו בשם התובעת, על מספר שטרי מכר, הרלבנטי לענייננו הוא שטר מכר ללא תמורה במסגרתו העבירה התובעת לנתבעת 2 את מגרש ארעי 5, אשר מספרו הסופי נקבע כחלקה מס' 398, כ"חלקת פקדון להשלמה" (נספח ט' ל-נ/6). ביום 7.7.86 נרשמה חלקה 398 בגוש 6418 בשטח של 812 מ"ר (להלן: "חלקה 398") על שם הנתבעת 2 (נספח יד' ל-ת/1). ביום 23.7.86 כתבה הגב' דבורה ציון מנהלת המחלקה לנכסים בנתבעת 2, למהנדס המועצה, אדר' חיים כהן, שמגרש ארעי 5, שמספרו הסופי 398 נרשם בלשכת רישום המקרקעין כחלקת פקדון להשלמה לחלקה 79 (נספח טו' ל-ת/1). ביום 10.7.90 כתב היועץ המשפטי של הנתבעת 2 לבאת כוחם של משפחת בן פורת - בעלי חלקה 79, כי מתברר שעל החלקה הנ"ל יושב גוף, כנראה פולש והנתבעת 2 תפעל לרישום החלקות החילופיות (391 ו-398) על שם משפחת בן פורת מיד לאחר שתקבל את חלקה 79 כשהיא פנויה מכל אדם (נספח י' ל-נ/6). ביום 8.9.96 כתב מר שמואל לסקר, הממונה על מחוז תל-אביב, לגב' דבורה ציון, כי הוחלט לאשר את החלטת מועצת הנתבעת 2 מיום 3.12.95 לפיה, בין היתר, תוקצה חלקה 398 לבעלי חלקה 79, וזו האחרונה תירשם על שם הנתבעת 2 (נספח טז' ל-ת/1). ביום 13.11.96 נרשמה חלקה 398 על שם בן פורת אלמה, אילה ואריאל; ואילו חלקה מס' 79 שהיתה בבעלותם של האחרונים הועברה אל הנתבעת 2 ונרשמה על שמה (נספח ז' ל-נ/6). עפ"י כתב התביעה, בשנת 1997 פנה מתווך למר ברודנו, בשם משפחת בן פורת, והציע לו לרכוש את חלקה 398, וכך גילה מר ברודנו שהמקרקעין אינם רשומים על שם הנתבעת 2 כפי שלטענתו סבר שיהיה כשחתם על שטרי המכר. לטענת התובעת, הנתבעות 1-2 הפקיעו ממנה, הלכה למעשה, את חלקה 398 שייעודה הוגדר בתב"ע 457 למגורים ב', וזאת בכדי שהחלקה תשמש כעתודה לפיצויים של צד ג' - משפחת בן פורת ולא לצורכי ציבור, בניגוד להוראות פרק ח' לחוק התכנון והבניה, ומבלי לפצות את הנתבעת. לפיכך לעמדתה, מהווה פעולת הנתבעות 1-2 הפקעה שלא כדין שדינה להתבטל והיא גוררת תשלום חלף כספי תמורת המקרקעין המופקעים. התובעת מוסיפה וטוענת, כי גם אם הפקעת החלקה נעשתה כדין, הרי שבמועד העברת הזכויות למשפחת בן פורת, לא פנו הנתבעות 1-2 בהצעה לתובעת בכדי שיוחזרו לה הזכויות בחלקה, או לחילופין, לא הציעו לתובעת כל פיצוי בגין העברת הזכויות בחלקה, בניגוד להוראת סעיף 196 לחוק התכנון והבניה. מכאן התביעה, שהוגשה לבית המשפט ביום 29.9.03; כתב התביעה תוקן פעמיים, בהתאם להחלטות ביהמ"ש מיום 21.4.05 ומיום 16.5.06; ובשלישית ביום 19.3.08 בהתאם להחלטת ביהמ"ש מיום 18.2.08. הנתבעות 1-2 מצידן העלו מספר טענות המחייבות לעמדתן את דחיית התביעה על הסף; לגופו של עניין הן גורסות, שהחלקה הופרשה והועברה עפ"י דין כחלקת תמורה עבור בעלי חלקה 79, מכוח תוכנית רש/457א' לאיחוד וחלוקה מחדש בהסכמת בעלים (חלקה 79 יועדה עפ"י התוכנית הנ"ל לצרכי ציבור). לעמדתן, רישום החלקה על שם בעלי חלקה 79 בוצע כנגזרת של התוכנית לאיחוד וחלוקה מחדש, המתבצעת מכוח סעיפים 123, 124 ו-125 לחוק התכנון והבניה, ואין מדובר בהליך של הפקעה, המתבצע מכוח פרק ח' לחוק התכנון והבניה. התיק הועבר להרכב זה ונקבע לשמיעת הוכחות לתאריך 2.10.08. למען שלמות התמונה יצוין, כי כתב התביעה המקורי הוגש נגד שלושה נתבעים נוספים: בן פורת אלמה, בן פורת אריאל ובן פורת אילה (להלן: "הנתבעים 3-5"). לאור הודעת ב"כ התובעת בדיון שהתקיים בתאריך 20.2.08, שאין לו כל תביעה כלפיהם, ניתן פסק דין לפיו נדחתה התובענה לגבי הנתבעים 3-5. כמו כן, ביום 28.4.08 הוגשה ע"י הנתבעות הודעת צד ג' כנגד הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ת"א; וביום 25.9.08 ניתן ע"י ביהמ"ש, לבקשת הצדדים, תוקף של פסק דין לבקשה למחיקת הודעת צד ג' הנ"ל. ג. הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי הטענות עולות הפלוגתאות הבאות בין הצדדים: היש מקום לטענות סף? היש לחייב את הנתבעות 1-2 בתשלום פיצוי לתובעת בגין הפקעה לא חוקית של חלקה 398 והעברתה לידי צד ג'? ד. טענות סף בפתח הדברים יובהר, כי הדיון להלן בטענות הסף יתמקד אך ורק בטענות שהועלו בכתב ההגנה המתוקן האחרון שהגישו הנתבעות, אשר נזכרות גם בסיכומיהן. 1. התיישנות לטענת הנתבעות, לאור הסעד המבוקש בכתב התביעה המתוקן לתשלום פיצוי כספי חלף מקרקעין מופקעים, הרי שמדובר בתביעה כספית לכל דבר ועניין, וזו התיישנה בחלוף 7 שנים לאור הוראת סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח - 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"). לעמדתן, מכיוון שתקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו "נולדה עילת התובענה" כלשון סעיף 7 לחוק ההתיישנות, הרי במקרה דנן המועד בו התגבשה עילת התביעה הוא אחד משני אלה: תאריך ה-12.11.78 בו אושרה תוכנית רש/457 על פיה נועדה חלקה 398 לשמש כ"חלקת תמורה"; או לחילופין תאריך ה-23.7.81 בו אושרה תוכנית רש/457א' לאיחוד וחלוקה מחדש. מכאן, שחלפו הרבה יותר מ-7 השנים שנקבעו כתקופת התיישנות להגשת תביעה כספית. לטענת התובעת, עסקינן ב"תובענה במקרקעין" ובהתאם להוראת סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תקופת ההתיישנות בגין תובענה כזו היא 25 שנים. התובעת הפנתה להחלטת בית המשפט מיום 6.11.06 (הרשם ש' ברוך) בבקשות לסילוק התביעה על הסף (בש"א 16292/04 שהגישו הנתבעות 1-2 ובש"א 16836/06); בהחלטתו דחה בית המשפט את בקשת הסילוק על הסף, ולעניין טענת ההתיישנות נקבע: "בהתאם למתואר בכתב התביעה, נראה כי תקופת ההתיישנות אינה מתחילה כבר במועד פרסום תשריט החלוקה...שכן ההיבט האופרטיבי שלה מתגבש רק במועד החתימה על שטרי המכר, ביום 8.11.84, לכל המוקדם. לפיכך, ובהנחה שתקופת ההתיישנות הרלבנטית היא בת 25 שנים (סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1967), אני סבור כי התביעה טרם התיישנה". לטענת התובעת, התנאי להסכמתה לוותר על זכותה לקבל את המקרקעין, וויתור שנעשה בעצת בית המשפט בדיון שהתקיים ביום 18.2.08, היה כי אין בויתור כדי למנוע את זכותה במישור המשפטי לקבל את המקרקעין, ומדובר בצעד פרקטי בלבד. בדיון שהתקיים ביום 18.2.08 הודיע ב"כ התובעת (עמ' 5 שורות 7-8): "אני לא תובע היום את הקרקע מאחר ונוצרו נסיבות שהקרקע כבר הועברה לצד שלישי ואני גם לא מאמין שנקבל קרקע חלופית, לכן אני כרגע הולך על הסעד הכספי בלבד". יש לציין שבכתב התביעה המקורי שהגישה, עתרה התובעת לסעד כספי כסעד חלופי, ככל שלא יהא זה אפשרי להשיב לה את הבעלות במקרקעין נשוא התביעה. זאת ועוד, טענות התובעת, בהתאם לכתב התביעה המתוקן, מופנות כלפי חוקיות פעולת הנתבעות בכך שהעבירה את הבעלות בחלקה 398 אל צד ג'-משפחת בן פורת, במקום לעשות במקרקעין הללו שימוש למטרה ציבורית כפי שסבר מנהל התובעת (כך עפ"י הנטען) שייעשה, בעת שחתם על שטר המכר להעברת הבעלות במקרקעין לנתבעת 2. ודוק: מכיוון שפעולה זו של העברת הבעלות בחלקה למשפחת בן פורת, בוצעה בתאריך 13.11.96, הרי שגם אם בתביעה כספית עסקינן, לא חלפה תקופת ההתיישנות של 7 שנים בעת שהוגשה התביעה לבית המשפט בתאריך 29.9.03. בהתחשב במכלול נסיבות אלה, אני סבורה שהתביעה לא התיישנה וכך אני קובעת. 2. שיהוי לטענת הנתבעות, לוקה התביעה בשיהוי כבד ויש לדחותה על הסף אף מטעם זה. כידוע, סעיף 27 לחוק ההתיישנות מאפשר לבית המשפט לדחות תובענה מחמת שיהוי גם בתוך תקופת ההתיישנות. עם זאת, בפסק הדין שניתן ב-ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, (פ"ד נז (5) 433) (להלן: "עניין תמוד תורה הכללי"), נקבע שהשיהוי האזרחי הנטען במסגרת תקופת ההתיישנות הוא אמצעי שיש לעשות בו שימוש בנסיבות חריגות בלבד; והוא נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע, שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי. ובמילותיו של בית המשפט העליון: "איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות, לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו. דרישה זו מתיישבת עם הצורך להימנע מהטלת מגבלות דרקוניות על תובע הפונה לעזרת בית המשפט בתוך תקופת ההתיישנות, והיא הולמת את המדיניות המשפטית המבקשת לעודד משא ומתן בין הצדדים להשגת פתרון לסכסוך מחוץ לפתחו של בית המשפט, גם אם הדבר יארך זמן רב...טענה בדבר ויתור או מחילה על זכות תביעה מחייבת רמת הוכחה נכבדה על ידי הטוען לה. ... סילוק תביעה בטענת שיהוי ייתכן, דרך כלל, מקום שחוסר תום לבו של התובע או מצג ממשי של ויתור או מחילה מצדו על זכותו הם שהניעו את הנתבע למעשה או מחדל אשר הביאו שינוי במצבו לרעה". בענייננו, הוגשה התביעה כחודש וחצי לפני תום תקופת ההתיישנות לתביעה כספית שהינה 7 שנים; ואם נאמר שעסקינן בתביעה במקרקעין, הרי שהיא הוגשה זמן רב לפני תום תקופת ההתיישנות שנקבעה לתביעה כזו. לטענת התובע, רק בשנת 1997 עת פנה אליו מתווך בשם משפחת בן פורת והציע לו לרכוש את חלקה 398, נודע לו שהמקרקעין אינם רשומים על שם הנתבעת 2 אלא הועברו לבעלות צד ג'. לטענתו שכר את שירותיו של שמאי מקרקעין לשם בדיקת העובדות, אומדן הנזק ועריכת טבלת איזון לתוכנית רש/457א' ומלאכה זו ארכה חודשים רבים; לאחר מכן הועבר העניין למשרד עורכי דין לבדיקת ההיבטים המשפטיים. בתאריך 5.5.02 פנו באי כוחה של התובעת במכתב אל הנתבעת 1, אשר לא נענה ועל כן נשלח מכתב נוסף בתאריך 7.7.02, אשר הועבר לטיפול מנהלת מחלקת נכסים של הנתבעת 2; משלא נתקבלה תשובה, נשלח מכתב נוסף ע"י באי כוחה של התובעת ביום 2.9.02 (ר' נספחים יח' - כ' ל-ת/1). ביום 29.9.03 הוגשה התביעה. במהלך דברים זה אין שום השתהות בהגשת התביעה, ואין ויתור או מחילה מצד התובע על זכותו. לגבי התנאי בדבר שינוי מצב לרעה של הנתבעות, - הן טוענות כי נגרם להן נזק ראייתי כבד לאור העובדה כי חלפו עשרות שנים ונמנעה מהן האפשרות לבצע בדיקה אמיתית ומעמיקה של הנסיבות והעובדות שקרו. בעניין תלמוד תורה הכללי נקבע, שהתנאי של שינוי מצב לרעה "אחוז ושלוב" בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע. בענייננו, לא הוכח כי דבק חוסר תום לב בהתנהגות התובעת ולא שוכנעתי שקופחו אפשרויותיהן של הנתבעות להוכחת טענותיהן נגד התביעה. בנוסף לכל האמור לעיל, האינטרס הציבורי בשמירת התנהלותה התקינה של הרשות המקומית מחייב קיומו של הבירור המשפטי. אשר על כן, לא הוכחו היסודות הנדרשים לביסוס טענת שיהוי בענייננו ומשכך דינה להידחות. 3. אי מיצוי הליכים לטענת הנתבעות, היה על התובעת להעלות את טענותיה בשלב ההתנגדויות לתוכנית רש/457א' ומשלא עשתה כן, אין היא רשאית "לפתוח" הכל מחדש 25 שנים לאחר שהתוכנית עברה את כל ההליכים לאישורה. טענה זו דינה להידחות ולו מן הטעם שהתובעת אינה עותרת לסעד אופרטיבי המופנה כלפי תוקפה החוקי של תוכנית רש/457א'. ה. היש לחייב את הנתבעות בתשלום פיצוי לתובעת בגין הפקעה לא חוקית של חלקה 398 והעברתה לידי צד ג'? לטענת התובעת, חלקה 398 הופקעה ממנה במסגרת הליך של איחוד וחלוקה לצורך שימוש בה כעתודה לפיצוי בעלי מקרקעין אחרים, וזאת בניגוד להוראת סעיף 188 לחוק התכנון והבניה, המתיר להפקיע מקרקעין לצרכי ציבור רק למטרות ציבוריות שלמענן מותר להפקיע מקרקעין. מנגד טוענות הנתבעות, כי אין מדובר כלל בהליך של הפקעה, אלא בהקצאת החלקה מכוח תוכנית איחוד וחלוקה מחדש בהסכמת הבעלים, כמגרש תמורה בעבור בעלי חלקה 79, אשר עפ"י התוכנית הנ"ל יועדה לצרכי ציבור. 1. המסגרת הנורמטיבית ההוראות בעניין איחוד וחלוקה של מקרקעין מצויות בסעיפים 120-128 לחוק התכנון והבניה, בסימן ז' של פרק ג'; ואילו ההוראות בעניין הפקעה נמצאות בסעיפים 188-196 לחוק, בפרק ח' שכותרתו "הפקעות". סעיף 121 לחוק התכנון והבנייה קובע לאמור: "בתכנית מיתאר מקומית ובתכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות - (1) בדבר איחוד מגרשים, הן בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם; (2) בדבר חלוקתם של מגרשים בין בעליהם, הן למגרשים בבעלות משותפת והן למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם (להלן - חלוקה חדשה)". לעניין תוכנית איחוד וחלוקה נאמרו בפסק הדין בעניין תלמוד תורה הכללי הדברים הבאים: "תכנית איחוד וחלוקה הינה אמצעי חשוב הנתון בידי הרשות התכנונית למצות את התועלת המרבית משטחי מקרקעין הנמצאים בתחומה לטובת הפרט והכלל...המטרה באיחוד וחלוקה היא ליצור התאמה ואיזון בין צורכי הפרט במימוש ההנאה מהקרקע לבין צורכי הציבור בשימושי קרקע לטובת הכלל. במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מאחדים מגרשים שונים בתחום התכנית למצבור אחד ומחלקים מצבור זה מחדש למגרשים התואמים את צורכי הבנייה ואת השימוש של הפרט והציבור באזור, לעתים תוך העתקת זכויות הבעלים ממקום למקום והפקעת חלק מהשטח לצורכי ציבור". וזו לשונו של סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה הדן בהפקעה: "(א) מותר לועדה המקומית להפקיע על פי חוק זה מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור. (ב) "צרכי ציבור", בסעיף זה - כל אחד מאלה: דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבורים, מיתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לענין סעיף זה". הלכה פסוקה היא, כי הפקעה הינה רכישה כפויה של זכויות הפרט במקרקעין, פעולה אשר ננקטת על ידי רשות שלטונית כנגד הפרט לשם הגשמתן של מטרות ציבוריות שונות [ר' עע"ם 1369/06 הלביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה ( 9.7.08); ע"א 655/82 גרובר נ' פרבשטיין, פ"ד מ (1) 738, 748 (1986); ע"א 261/84 רפאלי נ' חנניה, פ"ד מ (4) 561, 565 (1986)]. יש לציין, שבפסק הדין שניתן ב-עע"ם 5839/06 בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז ( 25.9.08), פסק בית המשפט העליון, כי לאור עליית קרנה של זכות הקניין, ניתן לראות בנטילת קרקעות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, כהפקעה; ולפיכך נטילת קרקעות לצרכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, כפופה למגבלה של איסור הפקעה ללא פיצוי של למעלה מ-40% משטח המקרקעין. יוער כי פסק דין בראון הנ"ל עסק בתוכנית איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים. 2. יישום הדין בענייננו: נוכח המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים בשאלת הסיווג המשפטי של פעולת הקצאת חלקה 398 לבעלי חלקה 79, באספקלריה של דיני התכנון והבניה, אפנה לבחון להלן את מכלול הראיות שהוצגו בפני בית המשפט בסוגיה זו: ראשית, לית מאן דפליג שחלקה 398 היתה חלק מחלקה 22 המקורית אשר נרכשה ע"י התובעת בתאריך 23.11.78. התובעת הצהירה, בהסכם המכר, שבדקה את פרטי הנכס ואת מצבו התכנוני (ר' נספח א' ל-ת/1). במועד רכישת החלקה המקורית 22, חלה על שטח המקרקעין תוכנית רש/457 (במעמד של תוכנית שפורסמה למתן תוקף) אשר בין מטרותיה קביעת יעודי קרקע חדשים וחלוקה מחדש של האזורים כמסומן בתשריט (נ/1). עפ"י תצהירו של אדריכל הנתבעות, מר חיים כהן, פוצלה החלקה המקורית 22 בהתאם לתוכנית רש/457, למספר מגרשים זמניים - 17, 18 ו-19, שייעודם שונה מיעוד חקלאי למגורים ומסחר; ומגרש זמני מס' 16 (לימים חלקה 398) שנועד לשמש כמגרש תמורה לבעלי חלקה 79, שייעודה שונה לבניין ציבורי (סע' 5 ל-נ/6). על כך העיד גם מר שלום זכריה, מנהל מחלקת התכנון של הנתבעת 2 (עמ' 27 שורות 18-20, 24-25). מר ברודנו מנהל התובעת העיד בבית המשפט שהיה מלווה בייעוץ משפטי לאורך כל הדרך, החל משלב רכישת המקרקעין (עמ' 8 שורות 22-23), ושאדריכל מטעמו בדק את התוכניות שחלות על השטח (עמ' 9 שורות 1-6). לדבריו הוא רכש את החלקה המקורית 22 לפי תוכנית רש/457 (עמ' 14 שורה 13). סעיף 11 לתקנון תוכנית רש/457 קבע שהיתרי בניה יוצאו רק לאחר שתוגש ותאושר תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק,לכל שטח התוכנית או לחלקים ממנה. התובעת הגישה לוועדה המקומית תשריט חלוקה לחלקה המקורית 22 (נ/2) במסגרתו חולקה החלקה המקורית ל-5 מגרשים, תוך הקצאת מגרש 5 כ"השלמה בעתיד לבעלים אחרים". יצוין שהכיתוב הנ"ל נרשם בכתב יד ומתחתיו מופיעה חתימת מנהל התובעת מר שמואל ברודנו. כמו כן, בפרוטוקול הדיון שנערך בוועדה המקומית שדנה בתשריט החלוקה ביום 2.8.79, נקבע שמגרש מס' 5 יירשם כפיקדון על שם המועצה כנאמן, לחלוקה מחדש לפי טבלת ההקצאות (נספח ז' ל-ת/1). מר ברודנו העיד בעניין זה (עמ' 11 שורות 24-28): "ש: אני מציג לך תשריט חלוקה שהגשת. האם אתה חתום עליו? ת: כן. ש: שם כתוב: "השלמה לבעלים אחרים". ת: זה לא כתב היד שלי. ביקשו ממני שאחתום וחתמתי, אני לא זוכר אם זה היה כתוב או לא". בהמשך העיד שבעירייה הכריחו אותו לחתום על תשריט החלוקה כתנאי לקבלת היתר הבניה (עמ' 12 שורות 24-30). על כל פנים, הוועדה המקומית אישרה את תשריט החלוקה ביום 2.8.79 והתובעת קיבלה היתרים לבניית יחידות מגורים ומסחר, כאשר ההיתר הראשון ניתן לה כשנה לפני שאושרה תוכנית מפורטת, למרות שעפ"י תקנון תוכנית רש/457, התנאי למתן היתרי בנייה היה אישור תוכנית מפורטת. יש לציין שעפ"י עדותו של מר ברודנו, התובעת לא הגישה, בשום שלב, בקשה להיתר בניה לגבי חלקה 398 (עמ' 11 שורות 16-17). בנוסף, בתאריך 1.11.79 חתם מר ברודנו בשם התובעת, על "כתב התחייבות ויפוי כח נוטריוני בלתי חוזר" (נספח ד' ל-נ/6) לפיו מסכימה התובעת שאותו חלק מהנכס בחלקה 22 המצוין בצבע אדום בתרשים "א" (שלא צורף לנספח ד' הנ"ל), יועבר ויירשם בבעלות "אותו גוף או איש כמפורט בתכנית החלוקה מס' פק/78/483 ו/או על שם המועצה המקומית רמת השרון...ו/או על שם כל מי שיקבע על ידי המועצה וזאת ע"י רישום בעלות במשרד רשם המקרקעין". בכתב ההתחייבות הנ"ל מאשרת התובעת כי קיבלה תמורה מלאה בעד העברת השטח כאמור. בבית המשפט העיד ברודנו שאינו מכחיש את חתימתו על גבי כתב ההתחייבות; וכן שהבין על מה הוא חותם ולא הגיש בקשה בשום שלב לבטל את יפוי הכוח (עמ' 14 שורות 19, 28-29; עמ' 15 שורות 1-5). ביום 23.7.81 אושרה למתן תוקף התוכנית המפורטת רש/457א' אשר בין מטרותיה: "ביצוע "חלוקה חדשה" בהסכמת הבעלים בחלקות המסומנות בתשריט" (נספח ה' ל-נ/6). בטבלת ההקצאות נרשם ביחס לחלקה 22 - העברה בהסכמה בעלים לפי רישום בטאבו (נ/3). ביום 8.11.84 חתם מר ברודנו על שטר מכר (נספח ט' ל-נ/6) להעברה ללא תמורה של הבעלות במגרש ארעי מס' 5 (מס' סופי של החלקה - 398), אל הנתבעת 2, כחלקת פקדון להשלמה. בבית המשפט העיד מר ברודנו כי חתם על שטר המכר ועוה"ד שלו הסביר לו שזה לפי החוק, אולם הוא מעולם לא שמע את הביטוי "פקדון" שמופיע בשטר המכר ומבחינתו מדובר בהפקעה (עמ' 15 שורות 6-28). בהמשך העיד (עמ' 16 שורות 13-17, 21-23): "ת: נתתי הסכמה לוועדה המחוזית על העברת חלק מהשטח שלי. ש: אותה חלקה 16, שהיתה שלך, מועברת ולגבי זה אתה טוען בתביעתך שזה לא בסדר? ת: נכון. ש: על פי תשריט 457א' כתוב שצריך להעביר את חלקה 16 לבעלי חלקה 79, נכון? ת: אני לא הסכמתי שיעבירו למשפחת רוזליו, אלא הסכמתי לתוכנית איחוד וחלוקה מחדש. ... כשאני אומר שהסכמתי לתוכנית איחוד וחלוקה, אני התכוונתי שיעשו איחוד של כל הגוש ויחלקו לפי צורכי העירייה, אבל לא שייקחו ממני שטח ויעבירו למישהו אחר כפיצוי על מה שהם לקחו מהם". מר ברודנו העיד שמבחינתו הפקעה זה גם כשלוקחים שטח עפ"י איחוד וחלוקה; ואפילו אם לוח ההקצאות בתוכנית קובע שהשטח עובר למישהו אחר באיחוד וחלוקה מחדש (עמ' 10 שורות 20-21, עמ' 11 שורות 11-13). בהמשך נשאל כיצד הוא טוען שמדובר בהפקעה אם יעוד החלקה הוא לבניה למגורים ולא למטרה ציבורית; והשיב (עמ' 13 שורות 10-15): "ת: היא הופקעה כי לקחו ממני ולא קיבלתי כלום". לטענתו נציגי הנתבעות אמרו לו כי מדובר בהפקעה אך הוא אינו זוכר מי בדיוק אמר לו זאת (עמ' 13 שורות 16-18); לדבריו עורכי הדין שלו אמרו לו שלפי החוק הוא צריך למסור את המגרש (עמ' 13 שורה 25). בהמשך העיד (עמ' 17 שורות 5-6): "ש: לתוכנית 457א' נתת את הסכמתך וחתמת על כך? ת: נכון, אבל לא ידעתי בדיוק מהי התוכנית". מטעם התובעת הוגשה חוות דעת של מר אשר הרמן, מהנדס ושמאי מקרקעין (ת/2); עפ"י חוות דעתו של מר הרמן, תוכנית רש/457א' קבעה את יעודה של חלקה 398 כחלקת פיקדון להשלמה לחלקה 79. כמו כן, תוכנית רש/457א' בוצעה עפ"י הנחיות תוכנית רש/457; וחלקה 398 מעולם לא הוגדרה כשטח לצרכי ציבור אלא כאזור מגורים ב'. מסקנת חוות הדעת היא שנטילת חלקה 398 כחלקת פיקדון להשלמה לחלקה 79 והעברתה לאחר מכן למשפחת בן-פורת, כשיעוד החלקה למגורים, הינה פסולה ואינה עולה בקנה אחד עם האמור בסעיפים 188 עד 196 לחוק התכנון והבניה. בעדותו בבית המשפט הסכים מר הרמן שתוכנית רש/457א' מוגדרת כתוכנית איחוד וחלוקה מחדש בהסכמת בעלים וחלים עליה דיני איחוד וחלוקה מחדש, להבדיל מדיני הפקעות (עמ' 21 שורה 28; עמ' 22 שורות 26-30). לדבריו תוכנית רש/457 כבר קבעה שהשטח מיועד לאיחוד וחלוקה מחדש ותוכנית רש/457א' בעצם הוציאה לפועל את הוראותיה (עמ' 23 שורות 1-3). בהמשך העיד שגם בעקבות האיחוד והחלוקה מחדש נשארה החלקה בייעוד למגורים (עמ' 24 שורות 25-27). בהמשך נשאל ביחס לחלקה 398 (עמ' 25 שורות 1-6): "ש: אז איך אפשר לומר שהיא הופקעה? ת: במסגרת איחוד וחלוקה היא הוקצתה לבעלים אחרים. למעשה זה נלקח מהבעלים המקוריים. ש: אז אם אני מבין נכון, כאשר במסגרת איחוד וחלוקה מוקצה מגרש לאחר, מבחינתך אתה רואה זאת כהפקעה כי אתה קורא לזה לקיחה? ת: נכון...". לעדותו, הפרשה במסגרת איחוד וחלוקה מחדש, מעבר ל-40% משטח המקרקעין מחייבת מתן פיצויים, אך במקרה דנן לא הפרישו מעבר ל-40% (עמ' 29 שורות 21-30). מעדותו עלה כי הוא סבור שהתוכנית פגומה ולקויה מכיוון שהיא אינה מאוזנת ולא הוכנה לה טבלת איזון (עמ' 22 שורות 17-19; עמ' 25 שורות 8-14). מטעם הנתבעות הוגשה חוות דעת שמאית של שמאית מקרקעין, הגב' דברת אולפינר-שלף (נ/7). עפ"י חוות דעתה, חלקת התמורה שהוקצתה לבעלי חלקה 79 לא הופקעה ע"י הרשות ולאור יעודה למגורים, גם לא ניתן היה להפקיע אותה. היא העידה בבית המשפט לגבי תוכנית 457א' (עמ' 40 שורות 25-28): "ת: ... זה למעשה תוכנית שבחלקה יש איחוד וחלוקה בהסכמה ובחלקה היא תוכנית מפורטת רגילה שיש בה הפקעות מחלקות שאפשר היה להפקיע בלי לעשות לגביהן איחוד וחלוקה...למעשה ההסכמה פה היא רק של שלוש חלקות שמהן העבירו זכויות לאחרות". המסקנה המתבקשת העולה ממסכת הראיות שנפרשו בפני בית המשפט היא, שהחלקה הידועה כיום כחלקה מספר 398 אשר היתה חלק מהחלקה המקורית 22, יועדה למגורים והוקצתה בתוכניות רש/457 ו-רש/457א' כחלקת תמורה לבעלי חלקה 79. זה היה גם מצבה התכנוני של החלקה בעת שהתקשרה התובעת עם בעלי חלקה 22 בהסכם לרכישת המקרקעין; ודוק: התובעת פעלה לכל אורך הדרך בליווי וייעוץ משפטי, בדקה את התוכניות (עדות ברודנו בעמ' 9 שורה 1) ואין לערער עוד כיום על תוקפן החוקי. מר ברודנו עצמו אשר לטענתו חשב כל השנים ששטח החלקה מיועד לשמש למטרה ציבורית, הודה בעדותו כי היעוד של השטח היה מאז ומתמיד למגורים (עמ' 13 שורות 10-11, 28-30; עמ' 14 שורות 4-6); כך העידו גם שני שמאי המקרקעין ואדריכל הנתבעות. נזכיר שלפי עדותו של ברודנו התכניות נבדקו ע"י אדריכל מטעמו (עמ' 9 שורה 5), כך שיש יסוד סביר להניח כי יעוד החלקה למגורים היה צריך להיות בידיעתו. צא ואמור, חלקה 398 מעולם לא נועדה לשמש לצרכי ציבור כמשמעותם בפרק ההפקעות בחוק התכנון והבנייה. בנוסף, התובעת רכשה את חלקה 22 המקורית כאשר תוכנית רש/457 כבר פורסמה למתן תוקף (ר' עדותו של אשר הרמן בעמ' 20 שורות 28-29); ובין מטרותיה איחוד וחלוקה מחדש בהסכמת הבעלים. לאחר שרכשה התובעת את חלקה 22 המקורית, ומאחר ותוכנית רש/457 התנתה את הבנייה על החלקה, בתוכנית איחוד וחלוקה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה, הגישה התובעת תשריט חלוקה שהוכן ביוזמתה בתאריך 14.6.79 ע"י מודד מטעמה (נ/2 וכן עדות מר ברודנו בעמ' 11 שורה 28). הוועדה המקומית אישרה את תוכנית החלוקה הנ"ל ומפרוטוקול הדיון שנערך בוועדה ביום 2.8.79 עולה שתוכנית החלוקה תואמת את תב"ע 457 ושמגרש 5 יירשם כפיקדון על שם הנתבעת 2 לחלוקה מחדש לפי טבלת ההקצאות (נספח ז' ל-ת/1). כעבור שלושה חודשים, בתאריך 1.11.79, חתם מר ברודנו בשם התובעת על כתב התחייבות ויפוי כוח בלתי חוזר, ובתאריך 8.11.84 חתם על שטר מכר. כל המסמכים הללו, בצירוף העובדה לפיה התובעת מעולם לא הגישה בקשה להיתר בניה לגבי חלקה 398, מעידים על הסכמה להעברת החלקה לצד ג', במסגרת איחוד וחלוקה מחדש. לכל זאת יש להוסיף את העובדה, שסך שטח המקרקעין שהופרש מחלקה 22 המקורית במסגרת האיחוד וחלוקה, אינו מגיע ל-40% (ר' עדותו של אשר הרמן בעמ' 21 שורות 20-25; עמ' 29 שורה 30). לטענת מר ברודנו, הסכמתו לחתום על תוכנית החלוקה נ/2 נעשתה מתוך אילוץ וכפייה (עדותו בעמ' 12 שורה 19 ואילך; סע' 50 לסיכומי התובעת). הוא מוסיף וטוען, שהכיתוב "השלמה בעתיד לבעלים אחרים" המופיע על גבי טבלת ההקצאות בתשריט החלוקה נ/2 לא נכתב בכתב ידו ולא הופיע בעת החתימה אלא נתווסף מאוחר יותר (סע' 49 לסיכומי התובעת). כך נטען גם לגבי הכיתוב: "העברה בהסכמה בעלים" בטבלת ההקצאות של תוכנית רש/457א' (נ/3). יצוין שבעדותו בבית המשפט אמר שאינו זוכר אם הכיתוב הנ"ל הופיע על התשריט בעת שחתם או לא (עמ' 11 שורות 27-28). ייאמר מיד, הטענות בדבר אילוץ וכפייה אינן מעוגנות בתשתית ראייתית כלשהי, מה עוד שעסקינן בתוכנית חלוקה שהוכנה ביוזמת התובעת, אשר כאמור לעיל, פעלה תוך ליווי וייעוץ משפטי. נהפוך הוא, פרוטוקול הדיון מישיבת הוועדה המקומית שבה אושרה תוכנית החלוקה שהגישה התובעת דווקא מחזק את תוכן הכיתוב שמופיע על גבי התשריט; וחיזוק נוסף ניתן למצוא בדמות חתימתו של ברודנו, בפני נוטריון (ר' עדותו בעמ' 15 שורות 1-3), על כתב ההתחייבות ויפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בתאריך 1.11.79, חודשים ספורים לאחר הגשת תוכנית החלוקה ואישורה. במסמך זה נכתב מפורשות שהתובעת מסכימה לרישום החלקה על שם כל מי שייקבע ע"י הנתבעת 2. כאמור לעיל, בעדותו בבית המשפט הודה מר ברודנו כי ידע כל הזמן שהחלקה מיועדת למגורים, אך עדותו זו עומדת בסתירה לטענתו לפיה סבר כי המקרקעין מיועדים להפקעה לצרכי ציבור וזה היה הדבר שהניע אותו לחתום על תוכנית החלוקה, על כתב ההתחייבות ועל שטר המכר (סע' 16 ל-ת/1; סע' 49 לסיכומי התובעת). במאמר מוסגר אציין, שפסקי הדין אליהם מפנים באי כוח התובעת בסיכומיהם בהתייחס לשאלת ההסכמה להעברת מקרקעין (סע' 53-60 לסיכומי התובעת), אינם רלבנטיים לענייננו ומתייחסים להעברת מקרקעין לרשות, לצרכי ציבור. התובעת מבססת את טענתה לאי החוקיות שבפעולת הנתבעות, גם על פסק הדין שניתן ב-ה"פ (ת"א) 1455/96 פרופ' קצוף נ' הוועדה לבניה למגורים מחוז מרכז, , והיא גורסת כי מדובר בסוגיה זהה של לקיחת קרקעות במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה והעברתן לועדות התכנון ו/או לרשויות המקומיות לשם שימוש בהן כבנק לפיצוי בעלים אחרים. באותו מקרה טענו העותרים כי במסגרת הליך איחוד וחלוקה מחדש שנעשה עפ"י תוכנית, העירייה נכנסה להסדר ללא זכויות כלשהן ויצאה עם נכסים על שמה ששימשו לצרכיה הפרטיים, ולא לצרכי ציבור. בית המשפט (הנשיא א' גורן) פסק, בין היתר, שהשימוש בהליך איחוד וחלוקה מחדש בנסיבות אותו מקרה היה שלא כדין מכיוון שהקרקעות הופרשו לרשות לצרכיה הפרטיים ולא לתכלית ציבורית: "הכוונה בהקצאת מקרקעין לצרכי ציבור במסגרת הליך של איחוד וחלוקה מחדש היא הקצאה ישירה ליעוד ספציפי ציבורי במסגרת התוכנית, הא ותו לא. לדידי, העברת דירות לשם ביצוע מימון פעולות העיריה במקרקעין שאינם בשטח התוכנית אינה מהווה הקצאת מקרקעין לצורכי ציבור". בענייננו לעומת זאת, חלקה 398 הוקצתה מלכתחילה כחלקת תמורה לבעלי חלקה 79 כאשר כל בעלי החלקות המעורבים היו כלולים באותה תוכנית: רש/457 ולאחר מכן רש/457א'. כמו כן, לא מדובר במקרה שבפנינו על הקצאת מקרקעין לצרכי ציבור אלא החלקה נועדה לעבור לבעלות פרטית של בעלי חלקה אחרת בשטח אותה תוכנית. אשר על כן, אין ללמוד גזירה שווה מפסק הדין בעניין קצוף, לענייננו. התובעת מוסיפה וטוענת, כי לא קיבלה כל תמורה בגין העברת המקרקעין בניגוד לעיקרון של תוכנית איחוד וחלוקה לפיו נותן המקרקעין מקבל בתמורה מקרקעין חלופיים. בעניין זה העיד אדר' כהן, שהתמורה היתה זכויות הבנייה שקיבלה התובעת לבנות קוטג'ים ובניינים (עמ' 34 שורות 14-16); כאשר ניתנה לה האפשרות להקדים את הבנייה, בטרם אושרה תוכנית מפורטת (עמ' 33 שורות 8-9; עמ' 34 שורות 19-20). גם מר ברודנו העיד בתצהירו שבהתאם לתקנון תוכנית רש/457, התובעת לא היתה יכולה לקבל היתר בנייה בחלקה המקורית ולממש את זכויות הבנייה שלה עד שתאושר תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה (סע' 7 ל-ת/1). בבית המשפט העיד מר ברודנו שהעיקר מבחינתו לאחר רכישת המקרקעין היה להתחיל לבנות עליהם ולא להפסיד זמן (עמ' 9 שורה 16; עמ' 11 שורות 22-23). בהמשך העיד (עמ' 12 שורות 4-9): "ש: בגלל שאמרת שאתה ממהר ואין תוכנית מפורטת, הוועדה ביקשה שתגיש תשריט, הגשת תשריט, העירייה באה לקראתך ונתנה לך היתר בניה ראשון, כשנה לפני שאושרה התוכנית המפורטת, זה נכון? ת: נכון. קיבלתי היתר בניה ל-15 דירות על החלק הקדמי. מיהרתי לבנות בגלל סיבות כלכליות...". כאן המקום להוסיף, שייתכן והתמורה בגין העברת המקרקעין ניתנה לבעליה של חלקה 22 המקורית עוד לפני שרכשה מהם התובעת את המקרקעין, שכן כאמור לעיל, התובעת רכשה את החלקה לאחר שתוכנית רש/457 אושרה ופורסמה למתן תוקף. כפועל יוצא מכל האמור לעיל אני קובעת שהעברת חלקה 398 כחלקת תמורה לבעלי חלקה 79, רישומה כפיקדון על שם הנתבעת 2 ולאחר מכן רישומה על שם צד ג', לא נעשו במסגרת הליכי הפקעה כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, ועל כן אין תחולה לסעיפים 188 ואילך לחוק, המחייבים שייעודם של המקרקעין המופקעים יהיה לצרכי ציבור. הראיות מלמדות, שהקצאת חלקה 398 לבעלי חלקה 79 נעשתה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה מחדש בהסכמת הבעלים, כהגדרת סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה; ולא מתקיימות בענייננו הנסיבות בהן החילה הפסיקה את דיני ההפקעה על איחוד וחלוקה מחדש. לפיכך, התובעת אינה זכאית לפיצוי כספי בגובה שווי החלקה בגין הפקעה המנוגדת לדין ואני דוחה את טענותיה בהקשר זה. טענה נוספת שהעלתה התובעת, היא כי הנתבעות 1-2 לא כללו טבלת איזון במסגרתה של תוכנית רש/457א', בניגוד להוראות הדין. אין בכוונתי לדון בטענה זו שמשמעותה האופרטיבית תקיפת תוכנית רש/457א' עשרות שנים לאחר שאושרה ואני דוחה אותה על הסף. ו. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית. התובעת תשא בתשלום שכ"ט עו"ד הנתבעות בסך 40,000 ₪ +מע"מ. הסכום ישא ריבית והצמדה כדין ממועד מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.הקצאת קרקעות