תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים:

א. מהות התובענה

זוהי תביעה בה מתבקש בית המשפט לפסוק פיצוי כספי עקב בניה על מקרקעי התובעים בניגוד להסכם שנחתם בינם לבין הנתבעות 1-3; וכן להורות על מתן חשבונות.

ב. עובדות רלבנטיות

התובעים אשר מתגוררים בקנדה, הינם הבעלים הרשומים של מקרקעין הידועים כחלקה 14 וחלק מחלקה 13 בגוש 6350, המצויים בצומת ירקון, פתח-תקוה (להלן: "המקרקעין") (נסח טאבו נספח א' ל-ת/2).
על-פי הנטען בכתב התביעה, ביום 8.3.98 נחתם הסכם שכירות בין התובעים לבין הנתבעות 1-3 שעניינו השכרת המקרקעין לנתבעות 1-3, לצורך הקמת מבנה (להלן: "המבנה המקורי") בשטח של 3,825 מ"ר (נספח ב' ל-ת/2, אשר כותרתו "הסכם שכירות בלתי מוגנת והסכם שיתוף במקרקעין" ועל כן ייקרא להלן: "הסכם השכירות והשיתוף").
הנתבעות 1-3 הן חברות פרטיות בשליטת הנתבעים 4-6 (בהתאמה).
במועד חתימת הסכם השכירות והשיתוף היו הנתבעות 1 ו-2, הבעלים הרשומים המשותפים של המקרקעין הידועים כחלקה 15 (היום 37) בגוש 6350, הגובלת בחלקה 14 שבבעלות התובעים (נ/10 - תצהיר הנתבע 5);
על-פי נסח טאבו מיום 29.6.08, חלקה 37 הנ"ל נרשמה בשנת 2003 בבעלות הנתבעות 1-3, וכן בבעלות חברה בשם "הכשרת הישוב קניונים ומרכזי מסחר בע"מ" (נספח ב' ל-נ/10).

בהתאם להסכם השכירות והשיתוף, שכרו הנתבעות 1-3 את המקרקעין מהתובעים, התחייבו לבנות עליהם את המבנה המקורי על חשבונן ולמסור את המקרקעין + המבנה בחזרה לידי התובעים בתום תקופת השכירות שנקבעה למשך 15 שנה, החל מיום 8.9.98 וכלה ביום 7.9.2013 (סע' 2.1, 4.1, 4.9 להסכם השכירות).

לטענת התובעים, פעלו הנתבעות 1-3 בחריגה מהסכם השכירות והשיתוף ובנו על המקרקעין שני מבנים בשטח כולל של 10,415 מ"ר, המהווה תוספת של 6,590 מ"ר מעבר לשטח המבנה המקורי (להלן: "המבנה הנוסף") על-פי ההתפלגות הבאה:


מבנה בשטח של 10,335 מ"ר (ובנוסף גלריות אשר שטחן אינו ידוע משום שנמנע מהמודדים מטעם התובעים לבצע בגלריות מדידות);
מבנה בשטח של 80 מ"ר (להלן גם: "המבנה הקטן").


התובעים צירפו חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמם, מר עדי צביקל (ת/1), והם עותרים לקבלת הסעדים הבאים:



פיצוי כספי בדמות דמי שכירות ראויים בגין המבנה הנוסף, אשר יחושב בהתאם לנמוכה מבין שלוש חלופות שהציעו התובעים ומסתכם בסך של 15,200,000 ₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה עד לתשלום בפועל; תוך הוראה כי בתום תקופת השכירות יעבור המבנה המקורי כמו גם המבנה הנוסף לידי התובעים בהתאם לאמור בהסכם;
צו למתן חשבונות אשר יאפשרו לתובעים לתבוע את הסכום המדויק בגין דמי השכירות הראויים ביחס לגלריות;
פיצוי כספי בסך 33,600 ₪ בגין אי תשלום התוספת לדמי השכירות בגין המבנה המקורי.


לטענת התובעים, הנתבעים 4-6 ערבים אישית לכל חיובי הנתבעות 1-3 על-פי הסכם השכירות והשיתוף ולפיכך הם חבים עם הנתבעות 1-3, ביחד ולחוד, כלפי התובעים.

הנתבעים גורסים שיש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנות, ככל שמדובר בסעדים שמתייחסים לתקופה העולה על שבע שנים; וכן מחמת חוסר תום לב מצד התובעים.
לחלופין הם טוענים שהתובעים ויתרו על תביעתם, במפורש או בהתנהגות ועל כן הם מנועים מלשוב ולהעלות את תביעתם הנוכחית.
בנוסף לטענתם, יש לדחות על הסף את התביעה כנגד הנתבעים 4-6 בהעדר עילה ו/או בהעדר יריבות בינם לבין התובעים.
גם לגופו של עניין כופרים הנתבעים בכל טענות התובעים;
לגרסתם, הם בנו פרויקט המוכר בשם "פאוור סנטר ירקונים" שנבנה בחלקו על מקרקעי התובעים, ועל-פי ההסכמים שנחתמו עימם, החלקות עליהן בנוי הפאוור סנטר היו אמורות לעבור הליך של איחוד או איחוד וחלוקה מחדש, באופן שיאפשר לרשום את מבני הפאוור סנטר כבית משותף ולייחד לכל אחד מבעלי המקרקעין את חלק המבנה השייך לו. לעמדתם, חלק המבנה היחיד ששייך לתובעים ושעתיד לעבור לחזקתם בתום תקופת השכירות ולהירשם כקניינם לעניין רישום בית משותף, הינו המבנה בשטח 3,825 מ"ר המתואר בהסכם השכירות והשיתוף.

מכאן התביעה, שהוגשה לבית המשפט ביום 30.8.05;
בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 18.11.07 (הרשם א' אורנשטיין), הוגש ע"י התובעים כתב תביעה מתוקן ביום 6.12.07; כתב הגנה מתוקן הוגש ביום 13.1.08.

התיק הועבר להרכב זה ונקבע להוכחות ליום 18.2.09.

ג. הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות עולות הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:



היש מקום לטענות סף?
מה דין המבנה הנוסף והאם זכאים התובעים לפיצוי בגין השימוש בו?
היש לחייב את הנתבעים, או מי מהם, במתן חשבונות?



ד. היש מקום לטענות סף?

1. התיישנות

לטענת הנתבעים, התביעה התיישנה מחמת חלוף תקופת ההתיישנות לפי מספר חלופות:



חלפו למעלה מ-8 שנים מיום 8.3.97 (המועד בו נחתם הסכם לשיתוף פעולה בין התובעים לבין הנתבעים 4 ו-5) ועד ליום 30.8.05 (מועד הגשת כתב התביעה המקורי);
חלפו למעלה מ-7 שנים מחודש ספטמבר 1997 (המועד בו חתמו התובעים על תוכנית הגשה להיתר בניה), ועד ליום 30.8.05;
חלפו למעלה מ-7 שנים מחודש אפריל 1998 (מועד מתן היתר הבניה) ועד ליום 30.8.05;
חלפו למעלה מ-7 מיום 1.8.98 (מועד פתיחת ה"פאואר סנטר") ועד ליום 30.8.05;
חלפו 6 שנים ו-8 חודשים מיום 24.12.08 (מועד מכתבו של עו"ד זכריה בשם התובעים) ועד ליום 30.8.05;
חלפו קרוב ל-9 שנים מיום 24.12.08 ועד ליום 6.12.07 (מועד הגשת כתב התביעה המתוקן).


התובעים מצידם טוענים שעסקינן בתביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים ועל כן אין תחולה לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), וזאת מכוח סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
לחילופין הם גורסים שגם אם יחול חוק ההתיישנות בענייננו, מדובר בעילת תביעה של בניה במקרקעי הזולת, ומאחר והמקרקעין מוסדרים, אזי תקופת ההתיישנות היא 25 שנה מיום שנולדה עילת התובענה, בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות;
לחילופי חילופין טוענים התובעים, כי מדובר בנזק שנגרם להם מדי יום ביומו בגין מעשה הנמשך והולך ולפיכך נולדת עילת תובענה חדשה מדי יום ודי בכך לדחות את טענת ההתיישנות.

יצוין שלעמדת הנתבעים, אין מדובר בתביעה במקרקעין אלא בתביעה כספית גרידא וכן תביעה למתן חשבונות ועל כן חלים דיני ההתיישנות, הקצרים.


סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין קובע לאמור:

"(ב) חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".

על משמעותה של הוראה זו עמד בית המשפט העליון בפסק הדין שניתן ב-ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, (פ"ד נד (3) 487, 494):

"מטרתו של סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין הייתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין. בכך עברה מן העולם תפיסת הדין הקודם שהכירה בהתיישנות הן כטענת הגנה בתביעה לסילוק יד, ובמקרים מסוימים אף כאמצעי לרכישת הבעלות במקרקעין (ראו: י' ויסמן חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969- – מגמות והישגים [5], בעמ' 82 וכן י' ויסמן דיני קניין – חלק כללי [6], בעמ' 319). משמע, כי הוראת הסעיף אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים (דוגמאות להסתמכות על סעיף 159(ב), בהקשרו הענייני הנכון ניתן לראות, למשל: בע"א 547/74 חטיב נ' מדינת ישראל [2] וברע"א 2203/91 חאלד נ' מינהל מקרקעי ישראל [3]). ואף לא למותר לציין, כי גישה זו אינה אלא חלק מן התפיסה המושרשת, שעל-פיה נתפרש המונח "זכות במקרקעין" שבחוק המקרקעין כחובק זכויות קנייניות בלבד (ראו: רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד [4], בעמ' 864-863 והאסמכתאות המאוזכרות שם וכן האמור בספרו של פרופ' ויסמן דיני קניין – חלק כללי [6], בעמ' 122)".

וכך נפסק ב- ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נ"ז (5) 49, בעמ' 60-61:

"...אכן, סעיף 159(ב) אינו חל על זכותה-שביושר של המערערת בדירה אף שהדירה מצויה ב"מקרקעין מוסדרים", אך זאת לא מן הטעם שזכות זו כפופה לדין הקודם, אלא מן הטעם שענייננו בזכות שלא נרשמה, בעוד שסעיף 159(ב) - לפי פירושו הנכון - מתייחס לזכויות רשומות בלבד. זה לא כבר, בהתייחסי לפרשנותו של סעיף 159(ב), ציינתי כי "הוראת הסעיף אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים..." (ע"א 520/96 חוסין נ' מיר (להלן - פרשת חוסין [7]), בעמ' 494) משום ש"מטרתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין הייתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין" (שם [7]; וראו גם: ע"א 4357/98 רוטנברג נ' ריעני [8] ורע"א 7052/01 אפרתי נ' ברנשטיין [9]). ביסוד תכליתו האמורה של הסעיף ניצבת שאיפת המחוקק להבטיח כי מרשם המקרקעין ישקף באופן נאמן, סופי ומוחלט את מערך הזכויות הטעונות רישום במקרקעין שעברו הליכי הסדר. משום כך גם קבע המחוקק כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו..." (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין; וראו גם סעיף 10 לחוק). אמנם, שאיפה זו התבררה כבלתי מציאותית במקרים רבים (ראו למשל ח' זנדברג "הסתמכות על מרשם זכויות - חזון לעומת מציאות" [33]), אולם בכך אין כדי לשנות מפרשנותו הנכונה של סעיף 159(ב). המדובר בחריג לדיני ההתיישנות, שממנו עשוי ליהנות רק בעל זכות במקרקעין מוסדרים שדאג לרשום את זכותו ובכך "הזהיר" את כולי עלמא כי זכותו שוב אינה עשויה להתיישן".

צא ואמור - בהתאם להלכה הפסוקה, הוראת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין חלה רק במקום שהתביעה הינה לאכיפת זכותו הרשומה של התובע במקרקעין מוסדרים (ר' לענין זה את פסק הדין ב-ע"א 4787/06 מאהל מנאע ואח' נ' עז' המנוח חוסין סלים מנאע ואח', , בו נקבע שהטוען לזכות במקרקעין מוסדרים, כאשר טענתו היא שמנוגדת לרישום - לא יחול על תביעתו סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, וחוק ההתיישנות יחול על התביעה).

בענייננו, כאמור בסעיף 19 לכתב התביעה המתוקן, עילת התביעה היא בניה במקרקעי הזולת בניגוד להסכם, על-פי סעיף 21 לחוק המקרקעין; ובגינה עותרים התובעים (סעיף 21 לכתב התביעה המתוקן) לקבלת דמי שכירות בשל המבנה הנוסף בעבור תקופת השכירות, ולמתן הוראה לפיה בסיומה יעברו המבנה המקורי כמו גם המבנה הנוסף לידיהם.
אין חולק כי עסקינן במקרקעין מוסדרים אשר התובעים הינם בעלי הזכות הרשומה בהם; מכאן, ככל שתביעתם היא לאכיפת זכותם הרשומה במקרקעין, - הרי שלא חלים עליה דיני ההתיישנות.
ולענין תביעתם לדמי שכירות, - מאחר והתקופה בגינה נתבע הפיצוי תחילתה ביום 8.9.98, והתובעים הגישו את תביעתם ביום 30.8.05; הרי שתביעתם הכספית לא התיישנה וטענת הנתבעים בהקשר זה דינה להידחות.




2. ויתור ו/או זניחת טענות, שיהוי ומניעות

לעמדת הנתבעים, טענת התובעים כלפי גודל המבנה החורג מההסכם הועלתה פעם אחת בלבד בתאריך 24.12.98 במכתבו של בא כוחם עו"ד יצחק זכריה, אל עו"ד זאב ברא"ז, בא כוח הנתבעים (נספח ד' ל-ת/2). בעקבות תשובת עו"ד ברא"ז למכתב זה (ת/3), התקיימה פגישה בין הצדדים בחודש פברואר 1999. לטענת הנתבעים, מאז אותה פגישה ועד להגשת כתב התביעה ביום 30.8.05 לא פנו אליהם התובעים בטענה כלשהי; ובנסיבות אלה בהן "שתקו" התובעים במשך שבע שנים, לא העידו את עו"ד זכריה וקיבלו מדי חודש את דמי השכירות בלא מחאה, - הגשת התביעה לוקה בשיהוי קיצוני ויש לקבוע שהתובעים ויתרו על טענתם והם מנועים מלהעלותה.

התובעת 1 העידה בבית המשפט שהפגישה שהתקיימה בחודש פברואר 1999 נועדה לדיון בטענת התובעים כלפי שטח המבנה (עמ' 22 שורות 2-5); והיא הסתיימה בהסכמה אבל התובעים לא ידעו שהמבנה נבנה על השטח שלהם (שורה 24). לדבריה: "כל הזמן הייתי בקשר של מכתבים עם אפרים (הנתבע 5 –ד.פ.). המכתבים לא נמצאים איתי כאן".

לטענת התובעים, אמנם בחודש דצמבר 1998 נודע להם לראשונה שהנתבעים בנו על מקרקעיהם מבנה נוסף קטן בצד המבנה הגדול; אולם על היקף החריגה האמיתי נודע להם רק כאשר שכרו את שירותיו של שמאי המקרקעין עדי צביקל (סע' 10-11 ל-ת/2).
התובעת 1 העידה בתצהירה שהפגישה שהתקיימה ביום 2.2.99 נסבה סביב המבנה הקטן וכי הנתבעים דחו את כל פניותיהם וטענותיהם של התובעים (סע' 22-23, 26-27 ל-ת/2).

הלכה פסוקה היא כי חסימת תביעתו של אדם מחמת שיהוי הינה צעד דרסטי:

"קבלת טענת שיהוי משפיעה על זכויותיהם הדיוניות של הצדדים למחלוקת וחוסמת את דרכם להוכיח את זכותם לסעד משפטי על פגיעה בזכויותיהם, ובכלל זה פגיעה בזכויות יסוד מהותיות".
(ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, (פ"ד נז (5) 433) (להלן: "עניין תלמוד תורה הכללי").

בעניין תלמוד תורה הכללי נקבע שהשיהוי האזרחי הנטען במסגרת תקופת ההתיישנות הוא אמצעי שיש לעשות בו שימוש בנסיבות חריגות בלבד; והוא נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע, שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי.

ובמילותיו של בית המשפט העליון:

"איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות, לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו. דרישה זו מתיישבת עם הצורך להימנע מהטלת מגבלות דרקוניות על תובע הפונה לעזרת בית המשפט בתוך תקופת ההתיישנות, והיא הולמת את המדיניות המשפטית המבקשת לעודד משא ומתן בין הצדדים להשגת פתרון לסכסוך מחוץ לפתחו של בית המשפט, גם אם הדבר יארך זמן רב...טענה בדבר ויתור או מחילה על זכות תביעה מחייבת רמת הוכחה נכבדה על ידי הטוען לה....סילוק תביעה בטענת שיהוי ייתכן, דרך כלל, מקום שחוסר תום לבו של התובע או מצג ממשי של ויתור או מחילה מצדו על זכותו הם שהניעו את הנתבע למעשה או מחדל אשר הביאו שינוי במצבו לרעה".
(ר' גם ע"א  7853/02  דוידי נ' חברת מצפה אבו טור בע"מ, פ"ד נח (5) 681).

בענייננו, איני סבורה שהתקיימו הנסיבות החריגות אשר יצדיקו את חסימת התביעה מחמת שיהוי ו/או ויתור על הזכות לתבוע, בפרט כשעסקינן בזכויות קנייניות, וכשלא שוכנעתי כי התובעים הציגו מצג ברור וממשי לפיו הם מוותרים על זכות התביעה הנתונה להם; ו/או שדבק חוסר תום לב בהתנהלותם.

3. העדר יריבות

לטענת הנתבעים, ערבותם האישית של הנתבעים 4-6 ניתנה לחיובי החברות הנתבעות 1-3, על-פי ההסכם ובמסגרתו בלבד; ואילו הסעדים הנתבעים בתביעה חורגים מאותה מסגרת ולכן יש לדחות את התביעה נגדם על הסף בהעדר יריבות.

התובעים גורסים שמאחר והנתבעות 1-3 הפרו את הסכם השכירות, הרי שהנתבעים 4-6, הערבים אישית לחיובי הנתבעות 1-3 על-פי אותו הסכם, ערבים לכל התוצאות של ההפרות הללו וקיימת להם יריבות עם התובעים.

טענת העדר היריבות לא הועלתה בסיכומים שהוגשו מטעם הנתבעים ועל כן דינה כדין טענה שנזנחה ואני דוחה אותה.
למעלה מן הצורך יוער שבנסיבות בהן ערבו הנתבעים 4-6 ערבות אישית לחיובי הנתבעות 1-3 על-פי הסכם השכירות שנחתם עם התובעים, - אין לומר כי אין יריבות בינם לבין התובעים.

ה. מה דין המבנה הנוסף והאם זכאים התובעים לפיצוי בגין השימוש בו?

אין מחלוקת בין הצדדים, שבתום תקופת השכירות, קרי ביום 7.9.2013, ימסרו הנתבעים לחזקתם של התובעים את המבנה המקורי שנבנה על המקרקעין, בשטח של 3,825 מ"ר.

לגבי המבנה הנוסף בשטח של 6,590 מ"ר, טוענים התובעים כי מעולם לא הקנו לנתבעים זכויות ו/או שיתוף במקרקעין הרשומים בבעלותם ואלה היו לאורך כל ההתקשרות בין הצדדים, ועודם, בבעלות מוחלטת של התובעים.
כאן המקום לציין כי אין מחלוקת בין הצדדים על כך שהמבנה הנוסף בשטח של 6,590 מ"ר נבנה כולו על חלקה 14 שבבעלות התובעים.

גרסת הנתבעים היא, שעל-פי תוכנית מתאר מקומית פ"ת/16/2000 (להלן: "התב"ע"), הגם שלא קיבלה תוקף, הוקנו למקרקעי התובעים זכויות בניה בשטח כולל של 3,825 מ"ר המשקף 20% משטח המקרקעין וכי אין להם זכות לשום שטח נוסף מהשטחים המבונים הנוספים שנבנו על מקרקעיהם. הם מוסיפים וטוענים, שבהתאם להסכם שנחתם בינם לבין התובעים, חלק המבנה היחיד ששייך לתובעים ושעתיד לעבור לחזקתם בתום תקופת השכירות הינו המושכר בשטח של 3,825 מ"ר.

הנתבעים הגישו לבית המשפט הסכם (להלן: "הסכם לשיתוף פעולה") שנחתם ביום 7.8.97, בין הנתבעים 4 ו-5 לבין התובעים (נ/5).

מטרתו של ההסכם לשיתוף פעולה נקבעה בסעיף 3 כדלקמן:

"הצדדים ישתפו פעולה ככל הניתן בפעולות הנדרשות כדי לאחד את חלקה 14 ו-15 לכדי חלקה אחת מאוחדת (להלן: "החלקה המאוחדת") לצורך תכנון ובקשות להיתרי בניה בקשר עם תכנית מתאר מקומית פת/16/2000 המהווה שינוי לתכנית מתאר מקומית פת/2000 ותכנית מתאר מקומית פת/2/1224 ופת/5/1224 (להלן: "התב"ע")".

בסעיף 4 להסכם לשיתוף פעולה נקבע שהנתבעים 4 ו-5 יעשו כמיטב יכולתם כדי לקבל היתר לשימוש חורג ולבניה באופן שבו יקבלו הצדדים את שטח הבניה המרבי האפשרי על החלקה המאוחדת; כמו כן התחייבו הצדדים לפעול ככל האפשר לאחד את החלקה המאוחדת עם חלקות נוספות, כך שתתקבל "חלקה מורחבת", הכל במטרה להגדיל ככל שניתן את אחוזי הבניה (סע' 6 להסכם).
בנוסף, בסעיף 5 להסכם נקבע שכל צד יהיה רשאי לבנות לפי ההיתר שיתקבל, בגודל היחסי לגודל החלקה שבבעלותו ביום חתימת ההסכם יחסית לגודלה של החלקה המאוחדת או החלקה המורחבת, כאשר לתובעים שמורה זכות ראשונים לבחור כיצד תחולק החלקה המאוחדת והיכן תמוקם חלקתם בה.

הצדדים הסכימו שלאחר קבלת היתר הבניה הם יפעלו כדי לחזור ולפצל את החלקה המאוחדת לחלקות נפרדות על-פי יחסי הגדלים של החלקות המקוריות; ובמידה ולא תהא אפשרות לפיצול כאמור, יפעלו לרישום המבנה שייבנה על החלקה המאוחדת כבית משותף, כשלבעלי כל חלקה המרכיבה את החלקה המאוחדת ייוחד חלקו בגודל היחסי (סע' 7-8 להסכם לשיתוף פעולה).

כעולה ממכתבו של הנתבע 5 אל התובעים מיום 22.12.97 (נספח ה'1 ל-נ/10), הוצעו לתובעים שתי הצעות ביחס למקרקעין: האחת – עסקת קומבינציה על פיה יקבלו התובעים בגמר הבניה כ-25% נטו מהשטח שייבנה, או 35% ברוטו; השניה - עסקת השכרה למינימום 15 שנה, כאשר בגמר השכירות יוחזרו המגרש והמבנים לבעלי הקרקע ללא תמורה, וסך כל המבנים שייבנו יהיה כ-4,000 מ"ר.
ממכתב התשובה של התובעים מיום 23.12.97 עולה שהם הסכימו להצעה להתקשר בעסקת שכירות (נספח ה'2 ל-נ/10).

ביום 8.3.98 נחתם בין התובעים לבין הנתבעות 1-3 הסכם השכירות והשיתוף, על-פיו שכרו הנתבעות 1-3 מהתובעים את המקרקעין בבעלותם ששטחם הכולל 19,300 מ"ר (ר' ה'הואיל' השלישי במבוא להסכם), והתחייבו לבנות עליהם מבנה בשטח כולל של 3,825 מ"ר (סע' 4.1 להסכם);
זאת במסגרת כוונת הנתבעות 1-3 להקים על המקרקעין ועל חלקות סמוכות פרויקט הכולל, בין היתר, מרכז לאחסנה ולמסחר.
תקופת השכירות שנקבעה בהסכם הינה למשך 180 חודשים, החל מיום 8.9.98 ועד ליום 7.9.13, ודמי השכירות הועמדו על סך 10,000 $ לחודש, אשר יעודכנו בשיעור של 5% כל ארבע שנים.

בסיפא של סעיף 4.9 להסכם השכירות והשיתוף נקבע:

"בתום תקופת השכירות ימסר המבנה לידי המשכירה מבלי לשייר בידי השוכר כל זכות שהיא במקרקעי המשכירה ו/או במבנה שנבנה בעבור המשכירה על מקרקעי המשכירה".

ובסעיף 22.1 להסכם נקבע:

"השוכר מתחייב לפנות את המושכר מיד עם תום תקופת השכירות עפ"י הסכם זה ו/או ביטולו של ההסכם ע"י המשכירה, הכל לפי הענין, ולהשיב למשכירה את החזקה הבלעדית במושכר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, נקי ובמצב טוב ותקין".

כמו כן יש לציין את הוראת סעיף 26.1 להסכם שזו לשונה:

"מוסכם בזאת במפורש כי תנאי הסכם זה משקפים את ההסכם המלא, היחיד והבלעדי בין הצדדים. הסכם זה בא במקום, ומבטל כל מצג, לרבות משא ומתן או סיכום, בין אם בעל פה ובין אם בכתב, הקודמים לחתימתו...".

להסכם צורפו נספחים שנחתמו על ידי הצדדים והם: תשריט המקרקעין ותוכנית הפרויקט (נספח ו' ל-נ/10).

בהתאם להוראת סעיף 25.1 להסכם, חתמו התובעים על יפוי כח בלתי חוזר (נספח ז' ל-נ/10) בו מינו את באי כוחם ו/או את באי כוח הנתבעות 1-3, בקשר לביצוע התחייבויותיהם על-פי הסכם השכירות והשיתוף, ובין היתר לרשום את הבנין העתיד להיבנות על חלקותיהם ועל חלקה 15 שבבעלות הנתבעות 1-3, כבית משותף.

ב'הואיל' השלישי של יפוי הכוח הנ"ל נרשם:

"...ועפ"י ההסכם התחייב השוכר כלפינו לבנות על המקרקעין ועל מקרקעין אחרים הידועים כחלקה 15 בגוש 6350 ואשר בבעלות השוכר, בנין אשר ירשם בעתיד כבית משותף (להלן: "הבנין")".

עדויות הצדדים

התובעת 1 העידה בחקירתה שהיא זו אשר ניהלה את המשא ומתן עם הנתבע 5 (עמ' 15 שורות 29-30), ולדבריה הוא סיפר לה שעל ידי איחוד של מספר חלקות ניתן יהיה לקבל זכויות בניה שיאפשרו את הקמת מבנה הפאוור סנטר והרעיון הזה מצא חן בעיני התובעים (עמ' 17 שורות 7-11).
כמו כן לעדותה, התובעים חתמו על הבקשה להיתר בניה של הפאוור סנטר (עמ' 18 שורות 16-17).

היא שבה וחזרה בעדותה על כך שהתובעים לא ידעו כי למעשה כל פרויקט הפאוור סנטר נבנה על המקרקעין שלהם, וגילו זאת רק בשנת 2005 לאחר ששכרו שמאי לבדוק את השטח (עמ' 17 שורות 4-6).

לדבריה (עמ' 19 שורות 12-13, 17-19; עמ' 20 שורות 12-14):

"ת: לא ידענו שזה השטח שלנו. אני לא מודדת ולא מבינה במדידות. לא ידעתי שזה השטח שלנו.
...
ש: כל הפרויקט לא ידעת שהוא יושב על השטח שלכם?
ת: חלק מזה, 4,000 מ"ר ידעתי שזה שלנו ועל סמך זה רצינו שהם יבנו עוד קומה וגלריות, אבל לגבי השאר לא ידעתי שזה על השטח שלנו...".
...
ש: ז"א, את רוצה לטעון שכשחתמתם על החוזה לא ידעתם איך ייראה בסוף הפאוור סנטר?
ת: איך ייראה, כפי שהם הציגו, ידענו. אבל לא ידענו שזה על האדמה שלנו. עו"ד זכריה גם לא ידע עד שהשמאי בדק את זה בשנת 2005".

בהמשך העידה (עמ' 21 שורות 25-26; עמ' 26 שורות 1-4):

"ש: במו"מ סיכמתם שהמטראז' שאתם תקבלו במבנה יהיה 3,825 מ"ר?
ת: כן.
...
ש: על-פי ההסכם הבנתם, שבסוף התקופה אתם אמורים לקבל שטח מבנה של 3,825 מ"ר בנוי ומניב?
ת: נכון. אם היו בונים 3,825 מ"ר על החלקה שלנו ואת היתרה על חלקה אחרת, לא היו לי בעיות".

התובעת 1 העידה שעו"ד זכריה אשר ייצג את התובעים בעסקה ובחתימה על ההסכמים לא זומן להעיד עקב בעיות פרטיות (עמ' 26 שורות 11-12).

הנתבע 5 העיד בחקירתו כי הוא היה זה שטיפל בעסקה מתחילתה ושותפיו היו מעורבים בחתימות על החוזים (עמ' 38 שורות 10-11).
לעדותו, ההסכם שנחתם ביום 7.8.97 (הסכם שיתוף הפעולה) היה הסכם ראשוני במשא ומתן שנוהל עם התובעים (עמ' 38 שורות 15, 24-25).

בהמשך נשאל והשיב (עמ' 38 שורות 26-31; עמ' 39 שורות 1-3):

"ש: האם נכון שהסיבה שחיפשתם את התובעים היא, כפי שהעיד השמאי, מכיוון שאתם על החלקה שלכם לא יכולתם להרים קניון והייתם חייבים את שיתוף הפעולה של התובעים?
ת: אני מבקש להבהיר, תוכנית 16/2000 קבעה שמונה מתחמים של בערך 50 דונם לכל מתחם...היא קבעה שכל מתחם שירצה לבנות, יצטרך לבוא עם 50 דונם ואז יצטרכו לעשות איחוד של החלקות ועל כל מתחם כזה יבנה במשותף מתחם באישור העירייה.
ש: בהנחה שלא היית מאתר את התובעים והיו שמים מחסום לחלקה 13 ו-14, הייתם יכולים להקים קניון על חלקה 15?
ת: לא 12, לא 14 ולא 37 היו יכולים לבנות. זה ברור".

לעדותו, לאחר שנחתם ההסכם לשיתוף פעולה, חזרו בהם התובעים מהסיכום בדבר בניה משותפת על השטח ואמרו שהם לא רוצים את העסקה בצורה זו; ובעקבות כך הציעו להם הנתבעים לשכור מהם את השטח (עמ' 39 שורות 8-15).

בהמשך העיד (עמ' 40 שורות 7-11, 25-26; עמ' 41 שורות 9-13):

"ש: למה לא כתבת מפורשות, סך כל המבנה שייבנה על שטח התובעים זה 11,500 מ"ר, סך כל השטח שיישאר בידי התובעים הוא 4,000 מ"ר וסך כל השטח שיישאר בידי הנתבעים הוא 7,000 מ"ר, ואז כל אחד יודע בדיוק כמה בונים, כל אחד היה יודע בדיוק כמה הוא מקבל...?
ת: זה לא נכתב כי היה לנו נספח חוזה עם גרמושקה חתומה מחודש ספטמבר 97...
התובעים צריכים לקבל כפי שראו בהיתר הבניה, הם חתמו, הם ידעו כמה אנחנו בונים, הם ידעו כמה הם מקבלים ולמה. צורת החישוב נבדקה ע"י עוה"ד שלהם....
...
אנחנו ישבנו עם התובעים באין ספור פגישות...וכולם ידעו שמדובר במתחם של 52 דונם, שמתוכו כ-32% שייך לתובעים כאשר הם יודעים כמה הם אמורים לקבל מתוכו, גם בעסקת שיתוף, גם בעסקת ההשכרה...הוסבר להם, הוצג להם, צויר להם, כולל הדמיה של הפרויקט בסוף הדרך...".

יצוין שבתצהירו (נ/10) העיד הנתבע 5 שהיוזמה להקים את הפאוור סנטר על מתחם קרקע גדול שיכלול מספר חלקות בבעלות פרטית ביעוד חקלאי, התבססה על שני גורמים עיקריים:
האחד – תוכנית מתאר מקומית פת/2000 לפיה ניתנו לקרקע חקלאית זכויות בניה בשיעור של 20% (מתוכן 10% בהקלה); והשני – ההערכה שיינתן תוקף לתוכנית פת/16/2000 (שינוי לתוכנית פת/2000) שאושרה בועדה המקומית והיתה בשלב טרום הפקדה בועדה המחוזית ועניינה שינוי יעוד שטחים חקלאיים לאזור בילוי, נופש ומסחר (נספח ג' ל-נ/10).
לעדותו היוזמה היתה לאחד את החלקות ולהקים מבנים ש"ישאבו" את זכויות הבניה מהחלקות המקוריות, כך שכל חלקה תתרום למבנה הפאוור סנטר את זכויות הבניה המגיעות לה עפ"י התב"ע. בסופו של דבר, הכוונה היתה לרשום את הפאוור סנטר כבית משותף ולייחד את חלק המבנה ששטחו כשטח הבנוי הנובע מזכויות הבניה של כל חלקה "תורמת", ייוחד לבעליה של החלקה ויירשם על שמה.

עו"ד זאב ברא"ז אשר ייצג את הנתבעים בשני ההסכמים שנחתמו ביניהם לבין התובעים, העיד (עמ' 35 שורות 21-25, 29-31; עמ' 36 שורות 1-3):

"ש: כשנטלת חלק בעריכת ההסכם, יש הסבר מדוע לא כתבת כמה הולכים לבנות על החלקה של התובעים וכמה הולכים לבנות על החלקה של הנתבעים, כי אנחנו יודעים היום שאפילו לא מטר אחד נבנה על החלקה של הנתבעים, חוץ מהחניה?
ת: זה לא משנה. אם שתי חלקות אוחדו ולהם יש זכויות, הזכויות נשאבות מהחלקות, כל אחד צריך לקבל את מה שמגיע לו מתוך החלוקה.
...
ש: האם יכול להיות שבעת שנחתם ההסכם חשבו באמת שיבנו, כפי שכתוב בהסכם, הן על החלקה של התובעים והן על החלקה של הנתבעים, אבל בסוף הסתבר שזה לא אפשרי ועשו משהו אחר?
ת: לא. חשבו שני אנשים שכל אחד יכול לתרום למשנהו וביחד לעשות משהו אליו הם הגיעו ועל-ידי איחוד החלקות וחלוקת הזכויות, כל אחד על-פי חלקו מתוך השטח, יקבל את מה שמגיע לו. זו העסקה שבה אנחנו נמצאים".

המסקנות העולות ממכלול הראיות אשר נפרשו בפני בית המשפט הן כדלהלן:

בראש ובראשונה, לאור הוראתו המפורשת של סעיף 26.1 להסכם השכירות והשיתוף ונוכח עדותו של הנתבע 5 כמפורט לעיל, מתבקשת המסקנה לפיה ביטל הסכם השכירות והשיתוף כל סיכום קודם אחר שנחתם בין הצדדים והוא ההסכם ה"מלא, היחיד והבלעדי בין הצדדים", אשר הוראותיו הרלבנטיות ורק הן, ידונו להלן לצורך קביעת מהות ההתקשרות שבבסיס העסקה בין הצדדים.

כבר במבוא להסכם השכירות והשיתוף נקבע באופן ברור ומפורש, שהנתבעות 1-3 שוכרות מהתובעים את ה"קרקע" המוגדרת בהסכם כמקרקעין הידועים כחלקה 14 וחלק מחלקה 13 בגוש 6350 שבבעלות התובעים, ומדובר בשטח כולל של 19,300 מ"ר (ר' ה'הואיל' הראשון והשלישי של המבוא להסכם).
בהתאם לכך נקבע שהתחייבות התובעים הינה ל"השכרת הקרקע וכל אשר יבנה עליה", בהתאם להוראות סעיף 4 להסכם (סע' 1.4 להסכם).
עוד נקבע, שחלקם של התובעים בפרויקט שעתיד להיבנות על הקרקע, יהיה כמסומן בנספח להסכם, וכפי שהוכח מדובר בחלק המסומן בקווים אלכסוניים (נספח ה' ל-ת/2 וכן עדות התובעת 1 בעמ' 23 שורות 12-14), ששטחו 3,825 מ"ר.

כאמור, הנתבעות 1-3 התחייבו לשכור מהתובעים את הקרקע שהוגדרה גם כ"מושכר" למשך תקופת השכירות שנקבעה בסעיף 2.1 להסכם; והתחייבו לבנות עליה מבנה בשטח כולל של 3,825 מ"ר (סע' 4.1).

התובעים אישרו לנתבעות 1-3 לבצע אחת או יותר מהפעולות להלן במושכר קרי בקרקע, ואלו הן:


ביצוע עבודות, שינויים ו/או תוספות במושכר, לרבות הוספת קומות;
שינוי אופן חלוקת הבנין ו/או היחידות שיוקמו וכן לשנות את גודלן ובלבד שלא יגרע מהשטח שנבנה בעבור התובעים;
ניצול אחוזי הבניה הקיימים, כולם או חלקם;
רישום בית משותף, לא יאוחר מתום 12 חודשים לאחר שניתנו כל ההיתרים הדרושים במסגרת התב"ע לאיחוד וחלוקה מחדש.


יש לציין שבגין כל תוספת בניה שתבוצע כגון הוספת קומה שניה ובניית גלריה, זכאים התובעים לתשלום בנוסף לדמי השכירות החודשיים (סע' 4.6, 4.11 להסכם).

כמו כן על-פי ההסכם (סע' 22.1), בתום תקופת השכירות התחייבו הנתבעות 1-3 לפנות את המושכר ולהשיב לתובעים את החזקה הבלעדית בו; וגם סעיף 4.9 להסכם מבהיר כי בתום תקופת השכירות ימסר המבנה לידי התובעים מבלי לשייר בידי השוכר כל זכות שהיא במקרקעיהם.

יש לציין כי מפרוטוקול אשרור החתימה על ההסכם בדירקטוריון של כל אחת מהנתבעות 1-3 (נ/11, נ/12, נ/13) עולה שבהתאם לעסקה עם התובעים "ישכרו החברות את הקרקע מהמשכיר לתקופה של 15 שנה".



מסקנת ביניים:
כפועל יוצא מכל האמור לעיל אני קובעת שבתום תקופת השכירות על-פי ההסכם, יוחזרו המקרקעין נשוא הסכם השכירות והשיתוף לחזקת התובעים, לרבות המבנה המקורי והמבנה הנוסף הבנויים עליהם.

יצוין, שמכותרת ההסכם, המדברת בין היתר, על שיתוף במקרקעין וכן מהוראות חלק מסעיפיו, יפוי הכוח שנחתם ע"י התובעים ועדויותיהם של התובעת 1 והנתבע 5, ניתן ללמוד שאמנם הצדדים צפו התממשות הליך של איחוד וחלוקת חלקותיהם, עם אישורה הצפוי של תוכנית פת/16/2000; ורישום בית משותף כך שכל אחד מהצדדים יירשם כבעלים של חלק הפרויקט בהתאם לחלק היחסי של זכויות הבניה במקרקעין ש"תרם".
דא עקא, תוכנית זו לא הופקדה ולא אושרה בסופו של יום ע"י מוסדות התכנון.

ההסכם קובע באופן ברור, שעל הקרקע בבעלות התובעים, בשטח של 19,300 מ"ר וכן על חלקות סמוכות (הכוונה לחלקה 15 שבבעלות הנתבעים), עתיד היה להיבנות ע"י הנתבעות 1-3 פרויקט הכולל מרכז מסחרי; כאשר חלקם של התובעים בפרויקט נקבע כמבנה בשטח של 3,825 מ"ר (עפ"י הנספח להסכם השטח המתקבל מחישוב המידות המצוינות בו הוא 3,786 מ"ר).
שטח זה לא נקבע בעלמא, אלא הוא שיקף את זכויות הבניה במקרקעין שבבעלות התובעים, בשיעור של 20%, לאחר שהועדה המקומית לתכנון ובניה החליטה ביום 21.9.97 לפרסם מתן הקלה עד 20% עיקרי (ר' נ/1; החישוב לפי השטח שנקבע בהסכם - 19,300 x 20% = 3,860 מ"ר).

על-פי חוות דעת המומחה מטעם הנתבעים, שמאי המקרקעין מר שאול רוזנברג (עמ' 27 ל-נ/14):

"...ברור כי בעת חתימת ההסכם היה ידוע לצדדים כי השטח של 3,825 מ"ר מהווה את תרומת מקרקעי התובעים בכלל הפרויקט".

לקביעתו של מר רוזנברג, השטח של 3,825 מ"ר שנקבע בהסכם השכירות, ביטא את זכויות הבניה המקסימאליות שניתן היה לקבל בגין מקרקעי התובעים (עמ' 30 ל-נ/14).

לפיכך אני מקבלת את טענת התובעים כי הם סברו שהבניה שתתבצע על המקרקעין בבעלותם, כחלק מפרויקט הפאוור סנטר, תתמצה במבנה בשטח כולל של 3,825 מ"ר.

בפועל הסתבר לתובעים, שרוב פרויקט הפאוור סנטר נבנה על המקרקעין שבבעלותם, מכאן שהם למעשה "תרמו" זכויות בניה בשטח של 6,590 מ"ר מעבר למקסימום שניתן היה לקבל.
יצוין כי על-פי חוות דעתו של שמאי התובעים, מר עדי צביקל, אשר לא נסתרה בעניין זה, לא נמצאה תוכנית המניידת זכויות בניה לחלקה 14; ולא ברור מהן החלקות אשר מהן נגזרו זכויות הבניה (עמ' 38 ל-ת/1).
מה שכן ברור הוא שהנתבעים "תרמו" לבניה שטח של כ-989 מ"ר מבונים, ואפס זכויות בניה.

בחוות הדעת של שמאי המקרקעין מטעם הנתבעים, מר שאול רוזנברג נכתב (עמ' 30 ל-נ/14):

"כאמור לעיל, לדעתי, השטח שנקבע בהסכם השכירות, 3,825 מ"ר ביטא את זכויות הבניה המקסימליות שניתן היה לקבל בגין מקרקעי התובעים.
ככל שנבחן את שטחי הבניה שנבנו בפועל על חלקה 14 כחלקה עצמאית ובתוספת שטח מחצית מחלקה 13 שאף היא בבעלות התובעים, ניווכח כי שטח בניה זה מהווה היקף בניה בשיעור של כ-54% זכויות בניה שאין להם אח ורע בקרקעות חקלאיות, בעוד שהזכויות המרביות למקרקעי התובעים, בהתחשב בשטחם, לא יכולות לעלות על 20% (10% מכוח תוכנית פת/2000 וכן 10% בגין הקלה) שהינם 3,866 מ"ר ומשכך ברור כי יש לייחס לתובעים אך ורק את חלקם בזכויות הבניה כפי שאושרו ע"י הועדה המקומית מכוח תוכנית פת/2000 ובתוספת הקלה של 10%".

קביעה זו אינה מקובלת עלי.

ב"שורה התחתונה", בקונסטלציה כזו או אחרת, עובדה היא כי זכויות הבניה לרובו המכריע של הפרויקט "נשאבו" ממקרקעי התובעים, אך דמי השכירות שולמו להם רק בעבור המבנה המקורי; לפיכך הצדק עם התובעים בדרישתם לקבל פיצוי כספי בעבור השימוש במבנה הנוסף בתקופת השכירות.



לעניין גובה הפיצוי לו זכאים התובעים:

התובעים הודיעו כי הם בוחרים לקיים את המבנה הנוסף בידם בהתאם לסעיף 21 (ב) לחוק המקרקעין, כך שיוותר בחזקתם ובבעלותם תוך שהם ישלמו לנתבעים את השקעתם בבניית המבנה הנוסף, על דרך הפחתת דמי השימוש הראויים בעבור השימוש שעשו הנתבעים במקרקעי התובעים.

סעיפים 21 (א) ו-(ב) לחוק המקרקעין קובעים לאמור:

"(א) הקים אדם מבנה או נטע נטיעות (להלן - הקמת מחוברים) במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם (להלן - המקים) שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם.

"(ב) בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שוויים בשעת השימוש בברירה לפי סעיף קטן (א) , לפי הפחות יותר".

בהתאם לחוות דעת השמאי מטעם התובעים, מר עדי צביקל, ההשקעה בהקמת המבנה הנוסף הינה 600$ למ"ר, ואילו שווי המבנה הנוסף הוא כ-2,100 $ למ"ר. על כן, השווי הנמוך מבין השניים הוא: 600 $ למ"ר x 6,590 מ"ר = 3,954,000 $.
השמאי צביקל העריך את דמי השימוש החודשיים הממוצעים בפרויקט בכ-15 $ למ"ר; ולפיכך סך דמי השימוש בעבור סך שטח המבנה הנוסף לכל תקופת השכירות (180 חודשים) הם:
15 $ למ"ר x 6,590 מ"ר x 180 = 17,793,000 $ (בסיכומי התובעים נכתב 14,697,018 $).
לאחר הפחתת עלות ההשקעה בהקמת המבנה הנוסף בסך 3,954,000 $, דמי השימוש היו מסתכמים בסך של 13,839,000 $.

תחת זאת, עותרים התובעים לפיצוי בגין דמי שימוש במבנה הנוסף בדרך של החלת הוראות הסכם השכירות והשיתוף הקובעות דמי שכירות חודשיים בסך 10,000 $ לשטח של 3,825 מ"ר, קרי 2.61 $ למ"ר.
לטענתם זוהי החלופה הנמוכה ביותר מבין האפשרויות שהוצגו בחוות הדעת של מר צביקל והיא כבר מגלמת בתוכה את הפחתת ההוצאות שהיו לנתבעים בהקמת הפרויקט; ולכן בחירתם בחלופה זו מייתרת את הצורך לשלם לנתבעים את הוצאותיהם בבניית המבנה הנוסף.

הפיצוי חושב כדלהלן:
2.61 $ למ"ר x 6,590 מ"ר = 17,200 $ (במעוגל). סכום זה יעודכן בהתאם למנגנון שנקבע בסעיף 9 להסכם השכירות והשיתוף, קרי תוספת של 5% בכל ארבע שנים.
בהתאם לחישוב שנערך בחוות הדעת, מסתכם הפיצוי, לאחר היוון לתקופת השכירות (8.9.98 – 7.9.2013), בסך של 3,800,000 $ השווים ל-15,200,000 ₪ (לפי שער של 1 דולר ארה"ב = ארבעה שקלים).

בחוות הדעת של שמאי המקרקעין מטעם הנתבעים, מר שאול רוזנברג, ציין הלה שלאור מסקנתו לפיה לתובעים לא היו זכויות בניה נוספות כתוצאה מבניית המבנה הנוסף, מתייתר הצורך לבחון את שלוש החלופות על פיהן ערך שמאי התובעים צביקל את חוות דעתו לעניין שיעור דמי השכירות הנוספים המגיעים לתובעים.
עם זאת התייחס מר רוזנברג לנושא שיעור ההיוון השנתי של 7% לפיו חישב צביקל את הערך הנוכחי של הרווח הצפוי לתובעים בשלוש החלופות.
לטענת רוזנברג, ראוי היה להביא בחשבון שיעור היוון של לפחות 12% המשקפים את רמת הסיכון ואי הוודאות להמשך פעילות המתחם; זאת לאור הטעמים הבאים (סע' 11.5.3 ל-נ/14):


לעמדת הועדה המחוזית לתכנון ובניה, ההיתר לשימוש חורג שנתנה הועדה המקומית ושעל בסיסו נבנה פרויקט הפאוור סנטר, - ניתן שלא כדין ובקשות לשימושים חורגים נדחו ע"י הועדה המחוזית.
בשנת 2003 אושרה תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 21/3 אשר סיווגה את המתחם כאזור נחל וסביבותיו, דבר שמגביר את רמת אי הוודאות באשר להמשך פעילותו של המתחם.


השמאי צביקל נשאל על כך בחקירתו בבית המשפט והשיב (עמ' 8 שורות 7-13):

"ת:...מקדם היוון של 12% הוא מקדם היוון שראוי לקחת כאשר גוזרים שווי של קניון מההכנסות שלו, אבל לא זה מה שעשיתי כאן. אני היוונתי הכנסות שצפויות לנו בעתיד ושהיינו צריכים לקבל בעבר ולא קיבלנו והן הכנסות בטוחות לגמרי, כי לפי הוראות החוזה, גם אם לא ישתמשו בזה, גם אם יעשו חממה, מגיעים לנו הכנסות לפחות לפי 2.61 דולר לכל מטר שבונים אצלנו. אגב, הסכום מאוד נמוך והוא משקף את העובדה שכל הוצאות הבניה הן על הנתבעים, אבל אסור לערבב בין שיעורי ההיוון. שיעור ההיוון שלקחתי הוא לא רק סביר, אלא על הצד המקל".

לאור היעדר התייחסות עניינית בחוות הדעת של השמאי מטעם התובעים באשר לאופן חישוב הפיצוי המגיע לתובעים (למעט בעניין שיעור אחוז ההיוון לגביו מקובל עלי ההסבר שנתן השמאי צביקל בעדותו), אני מאמצת את חלופת הפיצוי הנמוכה לה עותרים התובעים.
בהקשר זה אציין, שלא שוכנעתי כי קיים טעם ענייני באיזה משלל הטיעונים שהעלו הנתבעים בסיכומיהם, בניסיון לקעקע את ממצאי חוות הדעת של השמאי צביקל ואני דוחה את טענותיהם.

אשר על כן אני מחייבת את הנתבעים 1-6, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים 1-2 פיצוי בסך של 15,200,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום 1.8.07. הסכום ישא ריבית והצמדה כדין עד לתשלום בפועל.

התובעים עתרו בכתב התביעה המתוקן שהוגש על ידם, לפיצוי נוסף בסך של 33,600 ₪, המהווים את התוספת בדמי שכירות בה מחויבים הנתבעים החל מחודש ספטמבר 2006 ועד ליום הגשת התביעה, ביחס למבנה המקורי.
לטענתם, על אף שעניין הפרה זו לא עלה במסגרת הבקשה לתיקון כתב התביעה, מתבקש בית המשפט להכריע גם בה במסגרת כתב התביעה המתוקן.

בסיכומיהם לא חזרו התובעים על בקשתם לסעד זה (אשר לא נתבע בכתב התביעה המקורי ולא נתבקש בבקשה לתיקון כתב התביעה), ומשכך לא אדון בו.

ו. היש לחייב את הנתבעים, או מי מהם, במתן חשבונות?

התובעים עותרים לקבלת סעד של מתן חשבונות ביחס לשטחי הגלריות ודמי השכירות הנגבים בגינם, שכן לטענתם שוכרי שטחי הגלריות מנעו מן המודדים שפעלו מטעמם דריסת רגל על מנת לאמוד את שטחי הגלריות.

על-פי הסכם השכירות והשיתוף (סע' 4.11), זכאים התובעים לקבל מחצית מדמי השכירות הנוספים שייגבו ע"י הנתבעים בגין הגלריה.

בהתאם לשתי חוות הדעת של השמאים רוזנברג וצביקל, נבנו גלריות בחנות הסופר פארם והספורט דיפו (עמ' 3 ל-נ/14; עמ' 36 ל-ת/1).
לפיכך, למטרת חישוב הפיצוי לו זכאים התובעים בגין דמי שכירות נוספים בהתאם לסעיף 4.11 להסכם השכירות והשיתוף, אני מורה לנתבעים 1-6 להעביר לידי התובעים, בתוך 30 יום מהיום, תצהיר מפורט ומלא של שטחי הגלריות במבנה הנוסף ודמי השכירות אשר נגבו ו/או נגבים החל מיום השכרתן, בצירוף העתקי חוזי השכירות הרלבנטיים.

אציין כי בהחלטתי זו לא הבעתי דעתי האם בחלק מההתקשרות בין הצדדים יש חריגות בניה ו/או מחדל או מעשה בניגוד לכל דין.

ז. סוף דבר

התביעה מתקבלת כמפורט בגוף פסק הדין לעיל.
הנתבעים 1-6 ישאו, ביחד ולחוד, בשכ"ט עו"ד התובעים בסך של 414,268 ₪ + מע"מ וכן בהוצאותיהם אותן ישום הרשם.
כל הסכומים ישאו ריבית והצמדה כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

נמצאו 100 נושאים רלוונטיים נוספים

1. שינוי שיטת הצמדת פנסיה תקציבית בחברת החשמל
2. תביעה לגמלת סיעוד בבית הדין לעבודה
3. ניקוי מרצפות דירה בשכירות ע''י השוכר
4. תביעה על תיקון סובארו ג'אסטי
5. ערעור לעליון - עבירות מין במשפחה
6. תביעת פינוי בסדר דין מקוצר
7. נכות כללית הכנסות
8. מאסר בגין הגשת דוחות כוזבים
9. עבודה בקידום מכירות יחסי עובד מעביד
10. רישום תקנון בית משותף בטאבו
11. נטל השכנוע במקרה של נזק ראייתי
12. שכר טרחת כונס נכסים בהליך הוצאה לפועל
13. אירוע מוחי בעבודה - ביטוח לאומי
14. הסרת עמודים בעילה של מטרד
15. סירוב לקבל כתב תביעה
16. חתימה על הסדר טיעון ללא ידיעת הנאשם
17. זיכוי נאשם בערעור - תביעת פיצויים
18. אישור הרחבת דירות בבניין
19. תשלום תכוף הגשת תביעה עיקרית
20. ליקויי בניה בדירות חפציבה
21. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה
22. גידול בלבלב עקב עישון
23. תוכנית בניה מוגבלת בזמן - היטל השבחה
24. כתב תשובה לעתירה מנהלית
25. הוצאת צ'קים דחויים לפני סגירת חברה
26. חישוב פיצויים לעובדת זרה שנהרגה בתאונת דרכים
27. הכרה בניצולי שואה מרומניה
28. שינוי זכויות במקרקעין לאחר פסק דין חלוט
29. רשלנות מקצועית מודד מקרקעין
30. דחיית התנגדות לביצוע שיק
31. ילדים עד גיל 14 תוספת מורה אם
32. שכר טרחת כונס נכסים בהוצאה לפועל
33. תביעה של קרנית נגד נהג ללא רישיון
34. מוות ממחלה עקב שירות בצבא
35. הגשת תצהירי חוקרים
36. הכרה במוסד חינוכי לצורכי ארנונה
37. מינוי מומחה בית הדין לעבודה שנותן שירותים לביטוח לאומי
38. פיטורי גזבר רשות מקומית
39. סכסוך שכנים בבית משותף
40. האם מרפסת חלק משטח הדירה או שטח מוצמד לדירה
41. בסיס השכר לחישוב דמי לידה
42. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות
43. תלונות על מלון בחו''ל
44. התיישנות יתרת חוב בחשבון עובר ושב
45. תנאי מקפח בהסכם מכר דירה
46. הכרעה בתביעה אזרחית לפי בדיקת פוליגרף
47. בקשה לבדיקה נוספת ע''י מומחה בית משפט
48. חיוב אישי של נושאי משרה בדמי שכירות
49. נסיעה באדום - עצירה בתוך הצומת
50. בקשה להיתר פיטורים בהריון
51. קשר סיבתי בין מוות לתאונת דרכים
52. ביקורת מס הכנסה לנהג מונית
53. רשלנות בניתוח להחלפת מפרק ירך
54. מעצר עד תום ההליכים בעבירות רכוש
55. המועד לביטול החלטה במעמד צד אחד
56. דרמטו פיברו סרקומה - ביטוח לאומי
57. חתימה על הדף האחרון של תצהיר ללא תוכן
58. חתימה על ערבות לחובות חברה בכרטיס אשראי
59. תביעה נגד חברת אחסון אתרים
60. שיפוי צד לחוזה עקב סיכול חוזה
61. תנאים לאישור פשרה בתביעה ייצוגית
62. שלילת פיצויי פיטורים בגלל עבירת משמעת
63. דחיית בקשה לאשרת כניסה
64. פסילת שופט בגלל דברים שנאמרו על ידו בדיון
65. הוכחת כוונה לתת מתנה לפני פטירה
66. האם רכבת ישראל חברה פרטית או ממשלתית
67. עתירה נגד פעולות צה''ל
68. אי גילוי תעריפי עמלות בנק
69. שיבוץ בבית ספר מחוץ לאזור רישום
70. רישיון רוכלות בשוק מחנה יהודה
71. שיתוק בארבע גפיים
72. ישיבת קבע בישראל
73. מענק יובל לעובדים סוציאליים
74. זכאות לעבודה מועדפת - עבודה במספר מקומות שונים
75. הפחתת שכר חד צדדית לעובדים
76. קביעת גיל בבית הדין לעבודה
77. נטישת דייר מוגן עקב שריפה
78. מעצר בגין תאונת דרכים קטלנית תחת השפעת סמים
79. מהי הלוואה חוץ בנקאית
80. אגרת תביעה להסרת קיפוח
81. מימון חמי מרפא לנפגע תאונת עבודה
82. אחריות פלילית של דירקטורים על מעשי החברה
83. רישיון קבלן שירות
84. פיצוי על התקנה לקויה של מחשבים
85. אי עמידה בזמנים של בורר
86. הפסקת הליך בוררות
87. צו מניעה ביצוע פעולות ללא חתימה
88. תביעת פינוי משתלה
89. ההבדל בין סאטירה לבין לשון הרע
90. טעות חישוב בפסק דין בית דין לעבודה
91. הגשת בקשת רשות ערעור במקום ערעור
92. שבר בחוליה d12 - תאונת דרכים
93. שלילת רישיון לנכה מוגבל בניידות
94. חוק יחידות נופש
95. שיהוי הגשת בקשת התיישנות ארנונה
96. חוסר אחידות בענישה
97. נזקי רכוש בתאונת דרכים - תביעות קטנות
98. תוספת קיץ
99. חישוב הפסדי השתכרות לפי השכר הממוצע במשק
100. זכויות יוצרים על דגמי בגדים





תוכן עניינים

תאונות דרכים
תאונת אופנוע
דיני תעבורה
דריסת הולך רגל
מוות בתאונת דרכים
רשלנות רפואית
תאונות עבודה
תאונות ילדים
תאונה בשטח ציבורי
נזקי גוף
דיני בנקאות
רישוי עסקים
דיני מכרזים
תביעה ייצוגית
דיני מיסים
הוצאה לפועל

מוצרים פגומים
חומרים מסוכנים
תקיפה
תקיפת כלב
לשון הרע
נזקי רכוש
פוליסות ביטוח
פגיעה בעבודה
מחלות מקצוע
נכות כללית
הגנת הצרכן
ארנונה
קרן פנסיה
דיני שטרות
משפט פלילי
פשיטת רגל

קצבת ניידות
נפגעי איבה
נפגעי פוליו
נפגעי גזזת
דיני עבודה
דיני חוזים
משפט מסחרי
נדל"ן / מקרקעין
ליקויי בניה
ירושה צוואה
משרד הביטחון
נישואין - גירושין
דיני מזונות
הסכם ממון
משמורת קטינים
תכנון ובניה




א   ב   ג   ד   ה   ו   ז   ח   ט   י   כ
ל   מ   נ   ס   ע   פ   צ   ק   ר   ש   ת

רקע תחתון