קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא האם עובר יכול להיות דייר מוגן: 1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט ר' שמיע, סגן נשיא), בת"א 8768/04, , אשר ניתן ביום 3.7.2008. פסק דין בית משפט קמא 2. הערעור מופנה נגד דחיית תביעה שהגישו המערערים, הבעלים של דירת מגורים בשכונת בית חנינא בירושלים, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין כגוש 30614 חלקה 264 (להלן - "הדירה"), לסילוק ידם של המשיב מס' 1 (להלן - "המשיב") ואשתו, המשיבה מס' 2 (להלן - "המשיבה"), מהדירה. המשיב הינו בנו של המנוח עארף עלי (להלן - "המנוח"), אשר שכר את הדירה בשכירות מוגנת ב-1.6.1968 ונפטר ב-5.6.1971. בעת פטירתו של המנוח, טרם בא המשיב לאוויר העולם ואמו נשאה אותו ברחמה. אשת המנוח (אמו של המשיב), המשיכה להתגורר בדירה עד לפטירתה. 3. בית משפט קמא קבע, כי אשת המנוח היתה דיירת מוגנת בעלת זכות הנגזרת מהזכות המקורית בדירה, במובחן מדייר מוגן בעל זכות מקורית בדירה, זאת מכוח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן - "חוק הגנת הדייר"), שכן היא היתה בת-זוגו של המנוח ואף התגוררה עמו שישה חודשים לפני פטירתו. בהתייחס למעמדו של המשיב בדירה, קבע בית משפט קמא, כי המשיב היה דייר נדחה, מאחר שהתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 ו-27(1) לחוק הגנת הדייר. בית משפט קמא קבע, כי יש לראות את המשיב כמי שהתגורר בדירה עם המנוח עד פטירתו והמשיך להתגורר בה עד פטירת אשת המנוח (אימו) וגם לאחריה. בית המשפט סבר, כי די בכך שהמשיב היה עובּר ברחמה של אימו, כדי שיזכה להגנת החוק, שכן לאחר שנולד המשיך להתגורר עימה בדירה, ולאחר מכן עם המשיבה עד ליום מתן פסק הדין. בית משפט קמא הוסיף וקבע, למעלה מן הצורך, כי בהתאם להוראת סעיף 28 לחוק הגנת הדייר, "בית המשפט רשאי, אם בנסיבות העניין היה זה צודק לעשות כן, לקבוע שאדם היה לדייר לפי סעיפים 20 עד 27, אף אם לא נתמלאו התקופות הקבועות באותם סעיפים." לפיכך, הורה כי בנסיבות העניין, בהן המשיב לא יכול היה, מטעמים שאינם בשליטתו, למלא אחר התקופות הקבועות בחוק הגנת הדייר, בשל פטירתו הטרגית של המנוח בטרם עת, כי יהא זה צודק ונכון לראותו כדייר מוגן בדירה לפי סעיפים 20 ו-27 לחוק הגנת הדייר. על קביעתו של בית משפט קמא, כי המשיב הינו דייר מוגן נדחה, הוגש הערעור שלפנינו. עיקרי טיעון מטעם המערערים 4. לטענת המערערים, באמצעות בא-כוחם עו"ד אכרם אבו לבדה, שגה בית משפט קמא בקובעו כי המשיבים חוסים תחת הגנת חוק הגנת הדייר וכי יש לראות המשיב כדייר מוגן מכוח הוראות סעיפים 20 ו-27(1) לחוק. לטענתם, הפסיקה קבעה תנאים נוקשים ומחמירים לתחולת סעיף 27(1) לחוק, מתוך מטרה לצמצם את ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על-פי חוק הגנת הדייר. בנסיבות המקרה דנן, אין חולק כי בעת פטירת המנוח, דייר מוגן מקורי, המשיב טרם הגיח לאוויר העולם וממילא אינו מקיים את התנאי של מגורים עם המנוח לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת המנוח. לפיכך, אין לראות המשיב כדייר נדחה, אשר זכותו נדחתה אך ורק בשל כך שזכותה של אימו המנוחה קדמה לזכותו. המערערים ביקשו להדגיש, כי מגמת בתי המשפט הינה לצמצם את מעגל הזכאים בהתאם לחוק הגנת הדייר, כעולה גם מעמדת הרוב ברע"א 1711/98 שפי נ' עיזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1) 394 (2000) (להלן - עניין שפי), שם נדחתה עמדת כב' השופט אנגלרד, אשר ביקש להרחיב מעגל הזכאים משיקולי צדק. לטענת המערערים, בהתאם להלכה הפסוקה, משהמשיב לא עמד בתנאים המצטברים הקבועים בהוראות סעיפים 20 ו-27(1) לחוק הגנת הדייר, אין לראותו כדייר מוגן נדחה. כמו כן, הדגישו המערערים את הפגיעה בזכות הקניין שלהם בדירה. בהתייחס להוראת סעיף 28 לחוק הגנת הדייר, הוסיפו המערערים וטענו, כי לצורך הפעלת שיקולי הצדק, נדרש שלכל הפחות המשיב היה בחיים ("אדם") בעת פטירת המנוח, אך לא הספיק להתגורר עימו במשך כל התקופה הקבועה בחוק. כך בהפנותם לסעיף 1 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962 (להלן - "חוק הכשרות המשפטית"), לפיו "כל אדם כשר לזכויות ולחובות מגמר לידתו ועד מותו." פרשנותו המרחיבה של בית משפט קמא, לפיה גם עובּר כשר לזכויות משפטיות, חותרת תחת התכלית המונחת בבסיס חוק הגנת הדייר, כאמור, ויש לדחותה. יתרה מזאת, לדידם, הוראת סעיף 28 לחוק הגנת הדייר מאפשרת קיצור התקופות הקבועות בחוק הגנת הדייר, אך אינה יכול לשמש את בית המשפט לצורך יצירת "תקופות" יש מאין. מכל מקום, לא הונחה תשתית עובדתית לאותן נסיבות מיוחדות בעטיין יורה בית המשפט כי המשיב הינו דייר מוגן. כמו כן, נסיבות פטירתו של המנוח, בפיגוע, אינן רלוונטיות ושגה בית משפט קמא בהסתמכו על נסיבות אלה גם בהפעילו הוראת סעיף 28 לחוק הגנת הדייר. עיקרי טיעון מטעם המשיבים 5. המשיבים, באמצעות בא-כוחם עו"ד מאג'ד ג'נאים, טענו כי דין הערעור להידחות שכן אין להתערב בפסק דינו המנומק של בית משפט קמא. לטענתם, במשך כל השנים נהגו הצדדים להליך דנן מתוך הנחה, כי חוק הגנת הדייר חל על יחסי השכירות ביניהם, ובפועל שילמו המשיבים למערערים דמי שכירות של דיירות מוגנת. הטענה לפיה המשיב אינו דייר מוגן, הואיל ונולד לאחר פטירת אביו המנוח, הועלתה לראשונה רק לאחר עדותו בבית משפט קמא. לטענתם, אמנם המשיב לא התגורר בדירה עובר לפטירת אביו המנוח, אלא שהיה ברחם אימו, נולד כשאימו מתגוררת בדירה והתגורר בה כל חייו, יחד עם אימו עד פטירתה. קרי, המדובר במצב מובהק בו למשיב זיקה מהותית לדירה, הגם שלא זכה להתגורר בה יחד עם אביו המנוח (דייר מוגן מקורי), כנלמד גם מההלכה הפסוקה שהקלה בדרישה זו של מגורים פיסיים. לדידם, המושג "מגורים" התפרש בפסיקה כזיקה מהותית למקום המגורים, אשר ביטויה אינו פיסי בלבד. לפיכך, יש לראות המשיב כמי שהתגורר במועד פטירת אביו המנוח בדירה, הגם שהיה עובּר ברחם אימו. לטענת המשיבים, פרשנות זו עולה בקנה אחד עם תכלית חוק הגנת הדייר ליתן הגנה לילדיו של הדייר המוגן המקורי, על מנת שלא יוותרו חסרי קורת גג לאחר פטירת הדייר. דרישת המגורים ביקשה לשלול ההגנה מילדים בוגרים שהחליטו לעזוב את הקן המשפחתי, אך לא לשלול הגנה מילדים קטינים ומעובּרים שטרם באו לאוויר העולם. אשר לקביעת בית משפט קמא כי גם מכוח הוראת סעיף 28 לחוק הגנת הדייר, יש לראות המשיב כדייר מוגן בדירה, טענו המשיבים כי צדק בית משפט קמא בעשותו כן. לבית המשפט שיקול דעת רחב בהפעילו סמכותו, כאמור, ואין זו מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בשיקול דעתו, בשים לב גם לנסיבות מותו הטראגיות של המנוח. לבסוף, טענו המשיבים כי המערערים הגישו התביעה לסילוק ידם מהדירה בחוסר תום לב ובשיהוי ניכר, בחלוף כ-14 שנה ממועד פטירת האם. לטענתם, רצון המערערים לפנות את המשיבים מהדירה הינו על רקע חפצם לבנות פרויקט נדל"ן רחב מימדים, מבלי להגיע עם המשיבים להסדר מתקבל על הדעת בדבר פינוי מוסכם, לרבות דחיית הצעות בית משפט קמא בעניין זה. 6. ביום שמיעת הערעור הצענו לצדדים לשקול את הצעת בית המשפט לסיים את ההליך בפשרה, אלא שביום 23.6.2009 הודיע בא-כוח המערערים, כי המערערים עומדים על שמיעת הערעור ומתן פסק-דין. דיון 7. לאחר שנתנו דעתנו לטענות באי-כוח הצדדים בכתב ובעל-פה, אנו סבורים כי דין הערעור להתקבל. נביא תחילה את הוראות חוק הגנת הדייר, הנוגעות לסוגיה המשפטית שלפנינו - זכות המשיב לדיירות מוגנת-נדחית בדירה, הנגזרת מזכות הדיירות המוגנת-הנגזרת של האם המנוחה: "20. דייר של דירה שנפטר (א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. (ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם. 27. הפסק ההגנה היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם - (1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר; ..." בהתאם להוראות סעיפים 20(א) ו-27 לחוק הגנת הדייר, הכלל הבסיסי הוא כי בן זוגו של הדייר המוגן המקורי (הדייר המוגן הנגזר) אינו רשאי להעביר את ההגנה על-פי החוק לאחרים. ככלל, משנפטר בן הזוג באה הגנת החוק אל קיצה. יחד עם זאת, לאור הסייג הקבוע בהוראת סעיף 27(1) לחוק, המשיב זכאי ליהנות מהגנת החוק כדייר מוגן (נדחה), אם יעמוד בארבעה תנאים מצטברים: האחד, המשיב התגורר בדירה יחד עם אביו המנוח (דייר מוגן מקורי), לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת המנוח. השני, בזמן פטירת המנוח לא היתה למשיב דירה אחרת למגורים. השלישי, המשיב הוסיף להתגורר בדירה עם אימו המנוחה (דיירת מוגנת-נגזרת). והרביעי, לא היתה למשיב דירה אחרת למגורים בזמן שאימו המנוחה נפטרה. 8. כאמור, הערעור נסב על קביעת בית משפט קמא, לפיה יש לראות המשיב, עובּר ברחם אימו במועד פטירת אביו המנוח, כמי שהתגורר עם המנוח בדירה לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו. אנו סבורים כי בעניין זה נפלה שגגה מהותית תחת ידו של בית משפט קמא, המצדיקה התערבות ערכאת הערעור. הוראת סעיף 1 לחוק הכשרות המשפטית: "כל אדם כשר לזכויות ולחובות מגמר לידתו ועד מותו." במועד פטירת המנוח, דייר מוגן (מקורי) בדירה, המשיב, עובּר ברחם אימו, טרם הגיח לאוויר העולם. בהתאם להוראת סעיף 1 לחוק הכשרות המשפטית, המשיב אינו כשר לזכויות קודם ללידתו. לפיכך, לא ניתן לראותו כמי שהתגורר עם המנוח בדירה סמוך לפטירת המנוח, מגורים מכוחם קמה למשיב הזכות להמשיך ולהתגורר בדירה כדייר מוגן (נדחה), בהתקיים תנאים נוספים הקבועים בסעיפי חוק הגנת הדייר, כאמור. ויוטעם, המחוקק ראה לנכון להקנות "זכויות" גם לעובּר שטרם נולד, המתגבשות מרגע שהגיח לאוויר העולם. כך למשל, הוראת סעיף 3(ב) לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 (להלן - "חוק הירושה"), לפיה "מי שנולד תוך 300 יום לאחר מות המוריש, דינו כדין מי שהיה בחיים במות המוריש, זולת אם הוכח שהורתו היתה אחרי כן." אלא שאין אלה פני הדברים בענייננו. חוק הגנת הדייר, שנתקבל בנוסחו המשולב בשנת 1972, אינו מסדיר זכותו של עובּר כדין מי שהיה בחיים עובר לפטירת המנוח שהם: בן זוגו, ילדיו וקרוביו האחרים. כפועל יוצא, החוק אינו מסדיר זכותו של המשיב כדייר מוגן נגזר, קל וחומר כדייר מוגן נדחה, אשר זכותו נדחתה בזמנו בפני זכותה העדיפה של אמו, מי שהיתה בת זוגו של המנוח. 9. יתרה מזאת, לאור המגמה הנוהגת בפסיקה להעדיף מתן פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר בשל פגיעתו הקשה בזכות הקניין של בעל הבית ועל רקע השינויים המהותיים שחלו במציאות הישראלית בתחום זה, נחה דעתנו כי אין לקרוא לתוך הוראות סעיפים 20 ו-27(1) לחוק הגנת הדייר את שאין בהן. כך כב' השופט ח' אריאל בדעת רוב בע"א 4100/97 רינדר נ' ויזלטיר, פ"ד נב(4) 580 (1998), בקובעו בעמוד 589 לאמור: "משנשתנו העתים והמחסור בדירות אינו כה כבד כפי שהיה בעת חקיקת חוק הגנת הדייר ואותה מצוקת דיור אינה קיימת עוד, יש לצמצם, על-ידי פרשנות נאותה, את הזכויות שהוקנו לדיירים למען בעל הבית אשר הנאתו מנכסיו המושכרים צומצמו עקב חוק זה. גם מקובל עליי שחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו מחזק פרשנות כזו." (ראו גם, רע"א 9360/06 מרים וינבך נ' האוניברסיטה העברית בירושלים, טרם פורסם (28.1.2007); רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 166 (1999); ע"א (מחוזי י-ם) 11303/07 יעקב ויסברג נ' קובי קן דרור, לא פורסם (10.11.2008); ד' בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה, 2008), 278). לכך יש להוסיף דברי כב' הנשיא (בדימוס) מ' לנדוי בד"נ 6/80 גרפינקל נ' פולק, פ"ד לה(1) 200, 203 (1980), שלא נס ליחם עד עצם היום הזה: "החוק אינו קובע שרשרת אין-סופית של דיירות בדרך 'הורשה' מדייר קודם שנפטר, אלא הוא קובע 'הורשה' אחת בלבד מן הדייר המקורי, אמנם תוך הרחבה גם על 'יורש אחר יורש' או 'יורש נדחה'." 10. פרשנות מרחיבה של דיירות מוגנת נדחית, כקבוע בהוראת סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר, הכוללת גם מי שהיה עובּר במועד פטירת הדייר המוגן המקורי, משמעה הרחבה חריגה ובלתי רצויה של היקף ההגנה הסטטוטורית, גם על מי שלא בא לעולם במועד פטירת המנוח ושאינו עומד בתנאיה הדווקניים של הוראת סעיף 20 לחוק הגנת הדייר. בהקשר דנא נפנה לדברי כב' השופט א' רובינשטיין ברע"א 5727/04 שמעון בן עמי נ' שולמית ברסלב, טרם פורסם (14.10.2004): "אכן, הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם. כל עוד בחיים ובמשפט חייתה, מדקדק בית המשפט בפרטי כל מקרה ודירה...". ודוק, בשונה מהוראות חוק הירושה, המסדירות העברת זכויות קניין בנכסי המנוח ליורשיו, הרי ש"זכות לדיירות מוגנת אינה מהווה חלק מנכסי העיזבון, והיא עוברת אך ורק לפי התנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר...בו נקבעו בעניין זה כללים ברורים." (ד' בר אופיר, לעיל, 247). לפיכך, כאשר על כף המאזניים זכות הקניין של המערערים בדירה, זכות יסוד הזוכה להגנה חוקתית, ועל רקע התמורות שחלו במציאות החברתית והכלכלית, בעטיה מבכרים בתי המשפט בשורה ארוכה של פסקי דין, פרשנות מצמצמת לזכות הדיירות הנגזרת והנדחית - אין להרחיב את הגדרת המונח "ילדו" של הדייר המקורי, כמצוין בהוראת סעיף 20 לחוק, כך שיחול גם על מי שטרם בא לעולם ואינו כשר לזכויות על-פי דין. 11. גם הוראת סעיף 28 לחוק הגנת הדייר אינה יכולה להועיל למשיב, שכן עמדתנו היא כי מכוחה רשאי בית המשפט אך לקצר את התקופות הקבועות בסעיפים 20-27 לחוק ביחס למי שמלכתחילה יש לו כשרות לזכויות ולחובות, דהיינו למי שכבר נולד. 12. בהתייחס לטענת המשיבים, לפיה אשת המנוח היתה דיירת מוגנת מקורית, אנו סומכים ידינו על נימוקיו של בית משפט קמא ומסקנותיו, משלא הונחה תשתית עובדתית בפניו לטענה כי לאשת המנוח היתה זכות מקורית של דיירות מוגנת בדירה על-פי הסכם שכירות ומשלא הוכח בפניו, כי התקיים בין המנוח לבין אשתו המנוחה שיתוף בנכסים (ראו גם, עניין שפי). אף בסיכומי בא-כוח המשיבים בבית משפט קמא לא נטענה טענה זו (סעיפים 30 ו-31 לסיכומים). לא מצאנו מקום לדון בטענות המשיבים על חוסר תום לב המערערים ושיהוי בהגשת התביעה, שכן טענה זו הועלתה בסיכומי בא-כוח המשיבים באופן כללי וללא פירוט מספיק. אין מקום לשיפור עמדות בערכאת הערעור. סוף דבר 13. לאור האמור, משלא עלה בידי המשיב להוכיח כי התקיימו לגביו הוראות סעיפים20 ו-27(1) לחוק הגנת הדייר - דין הערעור להתקבל. על המשיבים לפנות את המושכר בתוך 90 יום מיום קבלת פסק-הדין. המשיבים ישאו בשכר טרחת עורך-דין של המערערים בסך של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ. שאלות משפטיותמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)