קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הטעיית מציעים במכרז של מינהל מקרקעין ישראל: מבוא המבקשת זכתה במכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל, לייזום ולמימוש פרוייקט לבניה על מגרש בגודל של כ-14 דונם. כשביקשה המבקשת לקבל היתר בניה על המגרש, היא נדרשה ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות, לפנות פולשים המצויים בתחום התוכנית, ושאינם מצויים במגרש, כתנאי לקבל היתר בניה במגרש בו זכתה. המבקשת טוענת כי דרישה זו לא נכללה או לא הובהרה בתנאי המכרז ולכן ביקשה בתובענה דנא, להכריז כי לא מוטלת עליה החובה לפנות פולשים מתחום התוכנית, וכי יש לפטור אותה מחובה זו ולהטיל אותה על המינהל, ואילו המינהל טוען כי תנאי זה הובהר בטופסי המכרז ובנספחיו ולכן הוא חל על המבקשת. בקשה זו, הוגשה תחילה, גם כנגד עיריית רחובות והוועדה המקומית לתכנון ובניה ברחובות (שיקראו להלן ביחד עם המשיב "המשיבות"). מטעמים השמורים עם המבקשת ולבקשתה, נמחקה התביעה כנגד עיריית רחובות והוועדה המקומית לתכנון ובניה ברחובות ביום 3.5.09. המחלוקת המבקשת, חברת צרפתי שמעון-אם אב בע"מ (להלן: "חב' צרפתי" או "המבקשת"), זכתה ביום 14.9.05, במכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל (מחוז מרכז) (להלן: "המינהל" או המשיב"). כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, שורש וסלע המחלוקת בתיק זה, הינו סעיף 12 שבתוכנית מפורטת (תב"ע) הרלוונטית, שקיבלה תוקף לפני כ-25 שנים, לפיו הבניה על המגרש (בו זכתה המבקשת), תותר לאחר פינוי והריסת מבנים המצויים מחוץ לשטח המגרש, אך בתחום שטח תוכנית המפורטת-התב"ע, הנ"ל. מפאת חשיבותו של הסעיף להלן נוסחו: "הבניה בשטח מסומן כאזור מגורים ג' תותר לאחר פינוי והריסת המבנים המסומנים להריסה והעברת השטח הנ"ל לרשות מרכז וייסגל בהתאם לתוכנית, וזאת תוך 5 שנים מיום אישורה הסופי של התוכנית" (ההדגשה בקו איננה במקורי.ש.). (להלן: "הפינוי" או "חובת הפינוי"). קטע התוכנית בו נדרש הפינוי, הינו שטח מרוחק מהמגרש, והוא שימש בעבר כמעברה, ושיזם התוכנית "הקרן להקמת מרכז נוער וספורט ע"ש מאיר וייסגל" ועיריית רחובות, ביקשו לפנותו וליעדו למרכז וייסגל. המבקשת טענה כי תנאי ומסמכי המכרז היו כאלו, שהיא לא ידעה ולא הייתה יכולה לדעת, שחובת הפינוי מחוץ לתחומי המגרש חלים עליה גם לנוכח האמור בתקנון התוכנית. לטענתה, היא יצאה מתוך הנחה שחובה זו (שכלל אינה קשורה למגרש אותו רכשה) כבר בוצעה, שכן בעת סיור בשטח שביצעה, לא ראתה מבנים שיש לפנותם וכי המועד לפינוי, שהיה צריך להתבצע תוך 5 שנים מיום פרסום התכנית, הסתיים כ-16 שנה קודם למועד המכרז. לטענת המבקשת, רק כאשר היא פתחה בהליכים התכנוניים בקשר למגרש, הובהר לה לראשונה ע"י המשיבות (העיריה והוועדה המקומית רחובות), כי לא יוצא לה היתר לבניה על המגרש, כל עוד לא יבוצעו פינויים של המבנים שנותרו בתחום התוכנית (ולא בתחום המגרש בו זכתה). המינהל טען מנגד, כי הצורך בפינוי עולה ממסמכי המכרז וכי המבקשת התרשלה בבדיקת המסמכים והנתונים הרלוונטיים ולכן אין לה אלא להלין על עצמה אם לא ידעה על חובת הפינוי. לטענת המינהל, בפתיח למסמכי המכרז צוין מספר התכנית המפורטת הרלוונטית ואף צוין במסמכי המכרז, כי התב"ע הינה חלק בלתי נפרד מן המכרז, כאשר אם קיימת סתירה בין נתוני המכרז לבין נתוני התכנית, תקבענה הוראות התכנית, והזוכה במכרז לא יוכל להלין על המינהל בעניין זה. בנוסף צוין במפורש במסמכי המכרז, כי באחריות המציע לברר ולבדוק ברשות המקומית את כל הנתונים הרלוונטיים לתכנון הן ביחס לתכניות החלות על המגרש והן בשטחים הגובלים בו והן ביחס לכל מידע אחר, לרבות תיק מידע של הרשות המקומית והתנאים להוצאת היתרי בניה. לטענת המינהל, סעיפי הוויתור עליהם חתמו המציעים ובכללם המבקשת, מהווה ויתור על כל עילת תביעה הצופה פני עבר, ולכן היא מנועה מלהגיש תובענה זו, ובכל מקרה אין לה עילת תביעה שכן דרישות הפינוי אינן דרישות של המינהל אלא דרישות מכח הדין של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. פרסום המכרז על ידי המינהל נעשה בכפוף ובהתאם לתב"ע, כאשר החובות שבתקנון, מוטלים כולם על היזם ומשאלו צוינו בתקנון התכנית ובמכתב מהנדס העיר שצורף למכרז, עמד המינהל בחובתו להביא דרישה זו לידיעת היזמים שהציעו הצעות במכרז, ובמקרה זה "מותר היה לנתבעת להניח כי התובעת אינה נוהגת ברשלנות וכי תבדוק את התב"ע כפי שהתחייבה לעשות" (ס' 21 לסיכומי המינהל). המינהל נהג לטעמו כשורה, במכרז זה, בקשר לחובה ורמת הגילוי, שכן: "המינהל נוהג, כעניין שבשיגרה ובנוהג, לציין במכרז את קיומם של מפגעים, מטרדים ופולשים וכן כי סילוק המטרדים כאמור נמצא באחריותו של היזם ועל חשבונו והכל ככל שהדבר נוגע למפגעים בתחום המגרש. עם זאת אין המינהל נוהג לציין במכרזיו את המטלות התכנוניות הקבועות בתקנון המחייב אף הוא את היזם" (ההדגשה בקו הינה במקור ס' 4 לסיכומי המינהל, בהמשך לעדותה של עדת המינהל הגב' אלימלך בס' 4 לתצהירה ועמ' 15 ש' 10 לפרוטוקול). המושגים, המסמכים ותמצית הסעיפים הרלבנטיים שבמסמכים, הנדרשים להכרעה א. המכרז- המכרז, שמספרו מר 2005/149 יועד לייזום ולמימוש פרוייקט לבניה של 168 יחידות דיור (להלן: "המכרז"). ב. המגרש- מגרש ששטחו כ- 14,000 מ"ר, המצוי בגוש 3656 ברחובות (להלן: "המגרש"). ג. התוכנית/התב"ע- תוכנית מפורטת רח/4/165/ב' החלה על המגרש שהוא כבן 14 דונם כאמור, שאושרה והתפרסמה למתן תוקף ביום 24.5.84, מתייחסת וחלה על שטח הכולל של כ- 84 דונמים (להלן: "התוכנית" או "התב"ע" כפי שכונתה בחוברת המכרז וע"י הצדדים). ד. מכתב העירייה- למכרז צורף כנספח ח' מכתב העיריה מיום 14.11.04 החתום על ידי מהנדס העיר (שיקרא להלן: "מכתב העירייה"). במכתב העירייה פורטו זכויות הבניה במגרש, ובין היתר נכתב בס' ג', כי: "הבניה בשטח המסומן כאזור מגורים ג' תותר לאחר פינוי והריסת המבנים המסומנים להריסה והעברת השטח הנ"ל לרשות מרכז וויסגל, בהתאם ותוך 5 שנים מיום אשורה הסופי של התוכנית". עוד צוין במכתב העירייה, כי לאור העובדה שהתכנית נערכה שלא על רקע מפת מדידה וכי הרחוב הגובל הוצר ל-25 מ' במקום 40 מ', הוצע לערוך תכנית תב"ע חדשה על רקע מפת מדידה ולצרף את השטח המבוטל של הדרך לשטח המגרש ולהפכו ליעוד למגורים, ועל ידי כך להגדיל את שטח המגרש וכמות היחידות שיהיה ניתן לבנות על המגרש. ה. התקנון- תקנון התב"ע צורף כנספח ז' למכרז כחלק בלתי נפרד ממנו (להלן: "התקנון"). בסעיף 12 לתקנון נקבעה חובת הפינוי. ו. התנאים למכרז- לחוברת המכרז, מצורף כנספח א' "תנאים למכרז" הכולל הוראות כלליות ומיוחדות (להלן: "התנאים למכרז"). בנספח התנאים למכרז נקבע בין הייתר כי: על המגרש חלה תב"ע רח/4/165/ב התקפה במועד פרסום המכרז, שהוראותיה הן חלק בלתי נפרד ממכרז זה. באם תהיה סתירה בין נתוני המכרז לבין נתוני התוכנית, תקבענה הוראות התוכנית והזוכה במכרז לא יוכל להלין על המינהל בעניין זה" . ז. הצעה לחכירה- לחוברת המכרז מצורף כנספח ב' מכתב בו מציע המציע למינהל לחכור את המגרש( להלן: "ההצעה לחכירה"). בסעיף 6 למסמך ההצעה לחכירה שנחתם ע"י המציע נכתב: "אני מצהיר כי הצעתי זו מוצעת לאחר שביקרתי במקום, ראיתי ובדקתי את המגרש והתכניות החלות עליו ועל השטחים הגובלים בו וכל מפגעיהם כגון אלה המפורטים בנספח א' בתנאי המכרז ומוותר בזה על ברירת מום או כל ברירה אחרת, וכי קראתי את נוסח "חוזה הפיתוח" וחוזה החכירה והבנתי את תכנם. אני מצהיר כי ראיתי ובדקתי את התב"ע על כל מסמכיה ונספחיה לרבות תיק המידע של הרשות המקומית והתנאים להוצאת היתרי בניה ולא אבוא בכל טענה או תביעה כלפי המינהל בגינה" . ח. חוזה הפיתוח/התנאים המיוחדים- לחוברת המכרז מצורף כנספח ג' חוזה פיתוח שעל המציע לחתום עליו כחלק ממסמכי ההצעה (להלן: "חוזה הפיתוח"). במבוא לחוזה הפיתוח בהואיל האחרון פורטו "תנאים מיוחדים", ובין הייתר בס' 6 לשבו נכתב כי: "היזם מתחייב כי אין לו ולא תהיינה לו כל תביעות ו/או טענות ו/או דרישות כספיות ו/או אחרות, לרבות דרישה לביטול העיסקה כלפי המינהל ו/או מי מטעמו סגין התנאים המפורטים לעיל." ובס' 7 שבו נכתב: "ידוע ליזם כי את המגרש חוצה קו חשמל וקו מים מכיוון מזרח למערב. בדרום השטח קיימים שרידי פרדס. פינוי המיטרדים יהיה באחריותו ועל חשבונו של היזם." (להלן: "התנאים המיוחדים"). ביום 15.12.06 חתמה המבקשת על חוזה פיתוח עם המינהל. ט. מכתב מהנדס העיר ביום 3.8.05, כחמישה שבועות לפני המועד האחרון להגשת הצעות למכרז (11.9.05) ובטרם נקבע הזוכה למכרז (14.9.05), פנה מהנדס העיר רחובות, למנהל המינהל במחוז המרכז במכתב ובו התריע, כי משאלות שנישאל ע"י מציעים פוטצנציאלים, הוא למד כי בתנאי המכרז: "אין כל התייחסות לנושא הפינויים בתחום התוכנית". ובהמשך הוא מדגיש כי הוראות: "סעיף 5 ב', וסעיף 12 להוראות התב"ע ענין זה לא הובא לידיעת רוכשי המכרז ויכול שיהיה אבן נגף רציני במימוש" (להלן: "מכתב מהנדס העיר") (ההדגשות בקו אינן במקור י.ש.) י. מכתב המינהל במענה למכתב מהנדס העיר משיב המינהל באמצעות הגב' מרים אלימלך ביום 28.8.05 (כשבועים וחצי לפני קביעת הזוכה במכרז), כי בעת פירסום המכרז צויין בחוברת המכרז מספר תוכנית החלה על השטח ובהמשך מוסיפה הגב' אלימלך, כי "בחוברת המכרז יש סעיף על פיו באחריות המציע לברר ברשות המקומית את כל הנתונים הרלבנטיים לתכנון וכל מידע אחר שברשות המקומית והתנאים להוצאת היתרי בניה". עוד הוסיפה הגב' אלימלך, כי: "תקנון התוכנית מצורף כחלק בלתי נפרד ממסמכי חוברת המכרז", והיא מסיימת, כי לאור הצהרת המציע כי הוא ביקר במקום ובדק את התוכניות החלות והגובלות במגרש הרי שזה "באחריות המציעים לבדוק את כל התנאים ו/או המטלות המתייחסים למכרז ולשקול את הצעתם לפני ההגשה" (להלן: "מכתב המינהל"). טענות הצדדים לטענת המבקשת - המינהל פירסם את המכרז כאשר תנאיו לא הכילו את החובה לבצע פינוי פולשים המצויים מחוץ לתחום המגרש וכי הייתה זו חובה של המינהל לציין במפורש בתנאי המכרז כי נושא הפינויים מחוץ למגרש עדיין רלוונטי וכי חובת הפינוי מוטלת וחלה על הזוכה. המינהל העדיף להתעלם במכוון ממכתב מהנדס העיר ולא העבירו לידיעת המשתתפים במכרז, ובכך הפר את חובת הגילוי ותום הלב החלים עליו וגרם בכך להטעיית המבקשת . נושא פינוי הפולשים הועלה במפורש בשני מסמכים שצורפו למכרז: ס' 8 לחוזה הפיתוח - המשחרר את המינהל מהחובה לפנות פולשים - סעיף זה מתייחס במפורש רק למגרש נשוא ההתקשרות, כפי שהוגדר בתנאי המכרז, ואינו דן בפינוי פולשים שמחוץ למגרש- על כן אין הוא רלוונטי בענייננו אך יש לו השלכות בנושא פרשנות החובות המוטלות על המבקשת, ומכתב מהנדס עיריית רחובות, המצטט שוב כלשונו וללא שום פרשנות או הבהרות את תקנון התוכנית. מבדיקה פיזית שבצעה המבקשת לפני שהגישה את הצעתה למכרז, בעקבות ההתניה המפורשת שבחוזה הפיתוח, התברר לה כי בשטח המגרש ובסביבתו הקרובה אין פולש או מבנה הראוי להריסה. עוד טענה המבקשת, כי התנאים במסמכי המכרז המפנים את המשתתפים לבדיקת התוכנית הינם תנאים סטנדרטיים במכרזי המשיב, וכי במכרזים בהם נדרש פינוי פולשים, המשיב נוהג לפרסם במפורש ובמודגש כי המכרז כולל פינויים. במסגרת בקשתה, ביקשה המבקשת: א. להכריז ולהצהיר, כי לא מוטלת עליה החובה לפנות פולשים מתחום תוכנית בנין העיר, מכוח תנאי המכרז ומסמכי התקשרותה עם המשיב או מכל טעם אחר, לרבות זניחת הוראות התוכנית בנושא הפינויים. ב. להצהיר כי אין להטיל על המבקשת כל חובה ויש לשחררה מכל התחייבות בנושא פינוי הפולשים משטח התוכנית הנ"ל, וגם מכח ההסכם שנחתם בינה ליתר המשיבות, המתייחס אף הוא לנושא הפנויים וכי הנושא האמור צריך להיפתר ולהיות מוסדר ע"י המשיב כבעלת שטח התוכנית או מרביתו או בין המשיב ליתר המשיבות, ואין לנצל שלא כדין את זכיית המבקשת במכרז ולהטיל עליה להסדיר את מחדלי העבר. המשיב טען מנגד- כי המבקשת ידעה על מחויבותה זו או לפחות ידעה כי היא חותמת על הסכם בו כלולה חובת הפינוי. לטענת המינהל, גם אם מסמכי המכרז לא היו ברורים דיים למבקשת הרי שחלה עליה החובה וכי: "...באחריותו של המציע לברר ולבדוק ברשות המקומית את כל הנתונים הרלוונטיים לתכנון הן ביחס לתכניות החלות על המגרש ובשטחים הגובלים בו והן ביחס לכל מידע אחר לרבות תיק מידע של הרשות המקומית והתנאים להוצאת היתר בניה...". בתובענה זו ועל פי עדות עדיה של המבקשת עולה, כי המבקשת מודה במישרין או בעקיפין, כי התרשלה, כי לא קיימה את הוראות המכרז וכי זכתה במכרז מבלי לבדוק את התוכנית על כל מסמכיה ונספחיה לרבות תיק המידע בעירייה. לו הייתה המבקשת פועלת בהתאם לחובותיה על פי תנאי המכרז הייתה מגלה מראש כי ללא פינויים לא תוכל לתכנן ולממש את זכייתה במכרז. בנוסף טען המשיב, כי במקרה שבו קורא המציע את התקנון ועולות במוחו שאלות, כגון על מי מוטלת חובת הפינוי, עליו לפנות למינהל ו/או לרשות המקומית בשאלות הבהרה טרם הגשת הצעה למכרז ולא להמתין עד שיוכרז כזוכה במכרז ורק אח"כ לטעון, כי לא ידע כי חובת הפינוי מוטלת עליו והכל לאחר שחתם כי ראה ובדק את התב"ע על כל מסמכיה ונספחיה. אם באמת ובתמים סברה המבקשת, כי אין זה מתפקידה לפנות את הפולשים מדוע המשיכה וקידמה את היתר הבנייה וחתמה עם המשיבות על ההסכם, ומדוע העמידה לטובתן דירות בבניין האחרון שייבנה בפרויקט לצורך הבטחת קיום הוראות התב"ע, קרי הבטחת הפינוי והריסת המבנים אשר היו קיימים במועד אישור התב"ע. המינהל נקט משנה זהירות עת צירף תקנון התוכנית ומכתב מהנדס העירייה לחוברת המכרז. המינהל אף הפנה את המציע הפוטנציאלי לתקנון התכנית המהווה חלק בלתי נפרד מהמכרז על מנת ללמוד את הנתונים הרלוונטיים ומטלות התכנית, בהתאם לדרישות הוועדה המקומית לרבות פינוי פולשים, זאת כתנאי למכרז ולהגשת הצעות בו. לטענת המינהל, מדובר בתובעת מנוסה מאד בתחום הבניה, אשר אינה יכולה להסתתר מאחורי מסך הבערות, אינה יכולה לטעון כי איננה יודעת כי חובה עליה לקרוא את תקנון התוכנית ולהבינו ואינה יכולה לטעון כי לא ידעה טרם הצעת הגשתה כי מוטלת עליה חובת פינוי פולשים לפי תב"ע מכוח תקנון התוכנית. המבקשת התעלמה כליל מהוראות התב"ע, אשר חלה גם על השטח הסובב למגרש וכאן המחדל רובץ לפתחה כאשר לא כלכלה צעדיה והתרשלה. עדים מטעם המבקשת- מר אמסלם רפאל, שהינו דירקטור במבקשת (להלן: "מר אמסלם"). מטעם המשיבה- הגב' מרים אלימלך, הממונה לשיווק במחוז המרכז (להלן: "הגב' אלימלך"). ביום 21.10.09, התקיימה ישיבה בה נחקרו שני המצהירים בחקירה נגדית, והוגשה בהסכמה חוו"ד של השמאית מירב פריאל מיום 21.4.05 ומיום 20.6.05 (להלן: (להלן: "השמאית פריאל"). כל הפניה לדברי אחד מהעדים, משמע לדבריהם בחקירתם בישיבת בית המשפט מיום 21.10.09. דיון לאחר שמיעת העדויות, עיון בראיות ובסיכומי הצדדים הגעתי למסקנה, כי בדין עתרה המבקשת להכריז ולהצהיר, כי לא מוטלת עליה החובה לפנות פולשים מתחום תוכנית בנין העיר, מכוח תנאי המכרז וממסמכי התקשרותה עם המינהל. מאידך, ממקרא הוראות המכרז לא מצאתי כי האחריות לפינוי, הוטלה על המינהל ולכן אין לומר כי נושא הפינוי צריך להיפתר ולהיות מוסדר ע"י המינהל כבעל שטח התוכנית או מרביתו. המכרז שפורסם ע"י המינהל לא הטיל על הזוכה את החובה לבצע פינוי של מבנים ובפרט לא של פולשים המצויים מחוץ לתחום המגרש, ולא הובהר בו, כי נושא זה עודנו רלוונטי. נושא הפינוי כתנאי לקבלת היתר בניה במגרש, הוזכר בתב"ע ובמכתב מהנדס העיר שצורפו למכרז. מטלת הפינוי איננה נושא טרוויאלי וחסר משמעות עניינית או כספית, זו היא מטלה הנושאת בחובה פוטנציאלית, מטלות ביצועיות וכספיות בעלות היקף עצום, שיכולות להגיע למיליוני שקלים אם לא לעשרות מיליוני שקלים. איש מהצדדים לא הציג נתונים וראיות, לעניין היקף המחוייבות הכרוכה בפינויים ובהריסות, ולמעשה עד היום לא ברור מה היקפה של מחויבות זו, והחשוב מכך, מה היה יקפה בעת הגשת המכרז בשנת 2005. כך למשל בעת הגשת ההצעות למכרז לא היה ברור, האם מטלת הפינוי כללה פינוי רק של מבנים או גם של משפחות שהתגוררו בבתים, מה היקף וסוג הזכויות של אלו שמתגוררים במבנים שיש להרסם ולפנותם, ומה הנגזרת הכספית הנובעת מכך. יש לשים לב לעובדה, כי סעיף הפינוי העוסק לפי לשונו ב:"פינוי והריסת מבנים", איננו מבהיר אם פינוי זה כולל גם את המשפחות הגרות באותם המבנים או שמא הפינוי הינו רק של המבנים שנהרסו כלשון סעיף 12 בתקנון של התכנית. חוסר הוודאות וחוסר הבהירות, מעמידים בספק רב את גירסת המינהל, כי על המציע היה לכלכל את מעשיו בטרם הגיש את המכרז. כיצד יכול היה מציע שכזה, לאסוף נתונים תוך זמן קצר, למשל לעניין: היקף וטיב הזכויות של המפונים (בהנחה שסעיף הפינוי כולל את החובה לפנות את האנשים הגרים במבנים), האפשרות והצורך לתת להם דיור חלוף או פיצוי אם בכלל ובאילו הליכים משפטיים עליו לנקוט. ייתר על כן, גם אם היו בידי המציע כל הנתונים הנ"ל והוא היה יכול להעריך את ההיקף הכספי והביצועי, עדיין נותרו שאלות נוספות, שאין להן מענה כמו: עד מתי ותוך כמה זמן היה עליו לבצע את הפינויי, שכן אין חולק כי המועד על פי התקנון חלף עבר לו, מי בעלי הקרקע עליה מצויים המבנים שיש לפנות, מהו הבסיס החוקי על פיו יבוצעו הפינויים, האם המפונים הם פולשים או בעלי "רישיון" לגור במקום מטעם גורם כלשהו, האם יינתן יפוי כח בלתי חוזר למבקשת לפעול בשם בעל הקרקע לפינוי, כיצד תבוצע העברת השטח הנ"ל לרשות "מרכז וייסגל", מי הוא אותו "מרכז וייסגל" האם זו אישיות משפטית ואם לאו, וכיוצא בזה שאלות ותהיות בלתי פתורות הקשורות למטלת הפינוי. מהאמור ברור, כי בהיעדר מענה לשאלות אלו, שלא סופקו ע"י המינהל למציעים קשה להעלות על הדעת, בר דעת שייקח על עצמו מחוייבות שכזו מבלי שידע היקפה. ככל שהדרישה והמטלה גדולים יותר, כך היה מצופה מהמינהל, שידאג להדגיש את נושא המחוייבות באופן ברור ובאותיות מאירות עיניים ומודגשות בהדפסה, כדי שלא יהייה ספק שכל משתתף ער למחוייבות שהוא נוטל על עצמו, כפי שידע המינהל לעשות בסעיפים מסויימים במסמכי המכרז כשהדגיש את האותיות המודפסות, כך למשל בסעיף 7 הנ"ל "לתנאים המיוחדים" בחוזה הפיתוח, בקשר למטרדים ולפינויים שיש לעשות במגרש עצמו. נוסח המכרז ונספחיו מעוררים תהיות ושאלות רבות לגבי גמירות הדעת של הצדדים לעניין חובת הפינוי. מהעדויות ששמעתי ומהראיות שהוצגו לי, ברור כי חובת הפינוי הובנה ופורשה על ידי כל אחד מהצדדים בצורה שונה. המבקשת הבינה כי פינויים אלו אינם רלוונטיים לגביה ואינם חלים עליה מאחר והם אינם קשורים למגרש וגם אם הם רלוונטיים או קשורים, הם חסרי תוקף מאחר והמועד לביצועם חלף כבר בשנת 89', דהיינו 16 שנה לפני מועד הגשת ההצעות למכרז. כאמור המשיב, טען מנגד כי חובת הפינוי הובהרה למציעים והייתה תקפה ורלוונטית בעת הגשת ההצעות ובכל מקרה חובת בדיקת התנאים המוקדמים ובכללם חובת הפינוי חלים על מציע ההצעה ואם זה האחרון התרשל בבדיקה, אין לו אלא להלין על עצמו. מהאמור עולה, כי יש לפרש ולהבהיר את חובת הפינוי המופיעה במסמכי המכרז. כללי הפרשנות קובעים כי מונח או מסמך או חוזה, שיש צורך לפרשם, לעולם פותח הפרשן ראשית, בבדיקת לשון הטקסט אך בכך איננו מסיים את מלאכת הפרשנות, שכן עליו ליתן דעתו גם לשאלת אומד דעת הצדדים, טיבו ותכליתו של החוזה ושאר הנסיבות הקשורות לחוזה. כלל ידוע הוא כי בעת שבית המשפט מפרש חוזים הוא עושה זאת תחילה לאחר שבחן את אומד דעתם הסובייקטיבית של שני הצדדים, אך כשהדבר בלתי אפשרי, אין מנוס אלא לפרש את הטעון פרשנות, בפרשנות אובייקטיבית, ולצורך כך נעזר ביהמ"ש במספר כללים ובכללם: א. ההמנעות מפרשנות שיש בה להטיל על אחד הצדדים התחייבות בלתי סבירה לחוזה. ב. במקרה של ספק בפרשנות, תיטה הכף לחובת המנסח ביחוד כאשר מדובר בחוזה אחיד ועל אחת כמה וכמה כאשר המנסחת היא רשות שילטונית. בענייננו, ברור כי החוזה נוסח על ידי המינהל וחובת הפינוי, הינה מחוייבות בלתי סבירה, אם תחול על המבקשת ביחוד כאשר שטח המגרש מהווה כ-16.6% משטח התכנית כולה ואותם החלקים בהם מצוים המבנים ו/או התפוסים על ידי פולשים שיש לפנותם, כלל אינם מצויים בתוך שטח המגרש אותו רכשה המבקשת. הדרישה מהמבקשת לפנות את אותם המבנים ו/או הפולשים הינה דרישה שקשה להעלות על הדעת, כי המבקשת בכוחותיה הדלים ומבלי שניתנו לה כל הנתונים, האמצעים והמידעים הדרושים לעיל, הייתה אמורה לבצע דרישה זו. מסמכי המכרז על נספחיהם היו בלתי ברורים ואין כל ספק בעיני, כי לאחר שהמינהל קיבל את מכתב מהנדס העיר עם הערותיו לעניין חוסר הבהירות בעניין הפינויים, כפי שעוד יפורט בהרחבה בהמשך, היה על המינהל לפחות להאיר את עיני המשתתפים על מחוייבות זו ואולי אף ליתן הארכה לגבי היקף הפינויים והעלויות הכרוכות בכך. מסמכי המכרז ובכללם חוזה המינהל, נתפסים כ"חוזה רשות" ולצד המשפט הפרטי חלים על המינהל גם כללי המשפט הציבורי. המינהל הינו רשות ציבורית והוא מהווה נאמן של הציבור למקרקעי ישראל ובכובעו זה של רשות מנהלית חלה עליו חובת הגינות וגילוי מוגברים כלפי כלל הציבור ובענייננו, חובה זו חלה עליו ביחסיו עם המבקשת. חובה זו של המינהל מחייבת אותו לנהוג במידת זהירות ובתום לב מוגברים (בג"צ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פד"י מז(3) 853 בעמ' 860, מפי כב' השופטת דורנר). לא ברור לי, כיצד חובת ההגינות ותום הלב המוגברים החלים על המינהל, מתיישבים עם טענת המינהל שנשמעה מפי העדה היחידה מטעמו- הגב' אלימלך, שטענה והעידה בפניי והציגה את מדיניות המינהל, לפיה המינהל במכרזיו מציין מפגעים ומטלות שבתוך המגרש אך אינו נוהג לציין במכרזיו את המטלות החלות על המציע ושהינן מחוץ למגרש ובכלל זה פינוי פולשים, כאשר דרישה זו מקורה למשל בהוראות התב"ע, וכך העידה לעניין זה העדה הגב' מרים אלימלך: "המינהל נוהג, כעניין שבשיגרה ובנוהג, לציין במכרז את קיומם של מפגעים, מטרדים ופולשים וכן כי סילוק המטרדים כאמור נמצא באחריותו של היזם ועל חשבונו והכל ככל שהדבר נוגע למפגעים בתחום המגרש. עם זאת אין המינהל נוהג לציין במכרזיו את המטלות התכנוניות הקבועות בתקנון המחייב אף הוא את היזם" ( ההדגשה בקו הינה במקור ס' 4 לסיכומי המינהל, בהמשך לעדותה של עדת המינהל הגב' אלימלך בס' 4 לתצהירה ועמ' 15 ש' 10 לפרוטוקול). קשה לי להבין מדוע מוצא המינהל לנכון, לציין את המפגעים והמטלות שבתוך המגרש ולא לציין את המטלות שמחוץ למגרש. אם טורח המינהל לציין מטלות שבתוך המגרש, הרי שהדעת וההגיון נותנים, שעל אחת כמה וכמה, עליו לציין את אותן המטלות החלות על היזם מחוץ למגרש, שמטבע הדברים הן נסתרות מעיניו יותר מאשר אלו שעל המגרש, שהוא רואה אותם במו עיניו בעת הסיור במקום. בימים אלו יצאו מלפני בית המשפט העליון שני פסקי דין, בענייני חוזים, שכרת המינהל בקשר למקרקעין שהחכיר. בשני פסקי הדין הסתבר, כמו בענייננו, כי המינהל לא מילא אחר חובת הגילוי והשקיפות החלים עליו במהלכים שקדמו לכריתת החוזה והרוכשים הוטעו, ובית המשפט העליון קבע כי המינהל חרג במקרים אלו מחובת הגילוי האמורה. בשני פסקי הדין הנ"ל האירועים והנסיבות דומים מאוד לענייננו: ע"א 2413/06 מגדלי רג'ואן ובנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' (מיום 10.11.09, ) (להלן: "פסק דין רג'ואן"). ע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל ואח' (מיום 12.11.09, ) (להלן: "פסק דין אירונמטל"). בפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין בעניין רג'ואן הנ"ל, קובע כב' השופט רובינשטיין קביעות שמפאת הדמיון למקרה שלפניי, ניתן ליישמן ללא כל קושי ולפיכך יובאו הדברים בהרחבה, ולטעמי כל המוסיף גורע: "כ"א. לא יתכן חולק, שעל המינהל, כעורך מכרז, מוטלת חובה להבטיח כי מסמכי המכרז, כולל התב"ע שצורפה אליו כתקנון המחייב, ישקפו בצורה מלאה ומדויקת את המציאות התכנונית במגרשים הנדונים. חובת הגילוי המוטלת על גוף מינהלי אשר עורך מכרז היא רחבה ביותר, וגדולה בהיקפה מחובת הגילוי החלה במהלך משא ומתן בין צדדים פרטיים לכריתת חוזה. יפים בהקשר זה דבריו של המחבר עומר דקל, בספרו מכרזים, כרך א' (תשס"ד-2004), 478: "נקודת המוצא בסוגייה של חובת הגילוי החלה על מעצבי המכרז הינה שקיימת חובת גילוי מלאה לגבי כל מידע שלמציעים עשוי להיות בו עניין. עמדה זו נגזרת מן העקרון הכללי בדבר חופש המידע וזכות הציבור לדעת, מהעובדה שהמידע המצוי בידי הרשות נחוץ בדרך כלל למציעים לצורך גיבוש הצעתם, ומהעובדה שגילוי משמעו שקיפות, ושקיפות משמעה מנהל תקין ושמירה על טוהר המידות. על כן, בנסיבות של אי-גילוי מידע רלבנטי להתקשרות המצוי בידי הרשות, הנטל לשכנע בדבר ההצדקה להסתרת המידע רובץ על כתפיה של הרשות המינהלית". וכן: "על הרשות המינהלית חלה חובה לציין במסמכי המכרז את כלל המידע המצוי ברשותה ורלבנטי לנסיבות ההתקשרות, אלא אם קיים טעם ענייני המצדיק הימנעות מכך. בנסיבות מעין אלה ראוי שההחלטה לא לפרסם מידע זה תנומק על ידי ועדת המכרזים בתיק המכרז, כך שההחלטה על נימוקיה תוכל לעמוד לביקורת לאחר סיום הליכי המכרז - לביקורת של הרשות המינהלית עצמה, לביקורת מטעם המציעים או לביקורת שיפוטית"  (עמוד 476). וראו ע"א 6518/98 הוד אביב נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 45-48. דברים אלה הם לכאורה בחינת פשיטא, ומשתלבים בעקרונות היסוד של המשפט המינהלי, ובהיותה של הרשות נאמנת הציבור. אכן, מסמכי המכרז יוצרים מצג לפיו העובדות המפורטות במסמכי המכרז הן ממצות. המציעים מסתמכים על מצג זה בקבלם החלטות בעלות משמעות כלכלית. הסתמכות המציעים על המצג שיוצר המכרז היא אינטרס הראוי להגנה (דקל, שם, 485). כ"ב. במקרה זה, המינהל אינו כופר בחובת הגילוי הכללית שחלה עליו כעורך מכרז, אלא שטוען הוא, כי המגבלות החלות על השטח מכוח ההסכם הוטמעו בתב"ע במלואן, ועל כן לא קמה חובת גילוי נפרדת בדבר קיומו של ההסכם, במיוחד נוכח רגישותו של אותו הסכם. אין בידי להלום טענה זו: איני רואה עילה להתערבות בקביעתו העובדתית של בית המשפט קמא, כי מגבלות ההסכם לא הוטמעו במלואן בתב"ע". כללים אלו פורטו בהרחבה בפסק דין רג'ואן הנ"ל על ידי כב' השופט רובינשטיין ובפסק דין אירונמטל מפי כב' השופט דנצינגר,לא קוימו על ידי המינהל בקשר למכרז נשוא התובענה שלפניי. כפי שהבהרתי לעיל, ברור כי מטלת הפינויים הינה מטלה בעלת משמעות כספית ובעלת היקף כספי וביצועי נרחבים, ואם עובדות אלו היו מובאות לידיעת המשתתפים במכרז, קרוב לוודאי שהיו מכלכלים מעשיהם ולוקחים בחשבון בעת הגשת ההצעה, את עלויות הפינוי. עד התביעה שהופיע לפניי, מר רפאל אמסלם, שהתגלה בעיניי כעד מיומן ומהימן, העיד מפורשות כי המבקשת בעת הגשת ההצעה, לא ידעה כי מטלת הפינוי תחול עליה. העד אישר כי הוא אמנם ראה את חובת הפינוי, אך הוא סבר כי דרישה זו אינה חלה על המגרש מאחר שבמגרש היו פולשים משנות ה-80 ואלו פונו כבר ולכן לא חלה עליו כל מטלת פינוי, וכך אמר: "הסברה שלי הייתה שעל אותם 14 דונם היו בתים לפינוי, ופינו אותם. זאת כוונתי. האיזור הזה היה מעברה. מה ראיתי שם: את צינור המים, את החשמל, את העצים זה כן. לא ראיתי שם מעברה כפי שהיה פעם, ראיתי שם בניה חדשה וילות" (עמ' 5, שו' 22-25 לפרוטוקול). חוסר ההבנה של המבקשת, כי בעת הגשת ההצעה, הדרישה לפינוי הייתה עדיין בתוקף, נבעה מכך שהמינהל לא הציג בפניה דרישה זו באופן ברור ובפרט לא הציג בפניה כי דרישה זו תקפה. על חוסר גילוי שכזה אומר כב' השופט רובינשטיין בפסק דין רג'ואן: "ברי כי למידע זה השפעה על שוויו הכלכלי של הפרוייקט ונדרש היה איפוא לגלותו. משלא גילה המינהל את המידע, ממילא לא עמד בחובת ההגינות המינהלית במלואה, מה שיצר מצב לא מלא במסמכי המכרז - לפיכך הוא אחראי לנזק שנגרם ליזם כתוצאה מכך". ובהמשך מגיע כב' השופט רובינשטיין למסקנה, כי הדין עם היזם וכי כשמתברר שמינהל לא עמד בחובותיו, היזם היה זכאי לבחור אם לבטל את החוזה ולדרוש השבה, אך הוא גם זכאי להמשיך בביצוע ההסכם ובמקרה שם לדרוש פיצויים, הכל לבחירתו. וכך אמר: "בבואו לבחור האם להפעיל את זכות הביטול - יעדיף הנפגע לבטל את ההסכם אם הוא בלתי כדאי בעבורו או אם אינו חפץ עוד בתמורה הנגדית, ולהשאירו בתוקפו אם ההסכם עדיין כדאי והוא חפץ בתמורה (פרידמן וכהן, חו זים, תשנ"ג-1992), כרך ב', 1103, 1106). במקרה בו הנפגע מעוניין בהמשך קיום החוזה ובוחר שלא להפעיל את צעד הביטול, אין הדבר שולל ממנו את הזכות לתבוע פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מן ההטעייה, אם בגין חוסר תום לב במשא ומתן, ואם מכח תביעה נזיקית (שם, 785)". במקרה הנדון כאן, ברור שהמבקשת טעתה כמשמעותה של טעות, בסעיף 15 לחוק החוזים חלק כללי תשל"ג-1973, הקובע כי: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעייה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו רשאי לבטל את החוזה ולעניין זה הטעייה - לרבות אי גילויין של עובדות אשר לפי הדין לפי נוהג ולפי הנסיבות, היה על הצד השני החובה לגלותן". זו זכות של צד לחוזה, להשתמש בזכות הביטול אך אין זו חובה (ראה דבריהם של פרופ' דניאל פרידמן ונילי כהן בסיפרם חוזים תשנ"ג-1972 כרך ב', עמ' 786, שם נאמר כי הצד שהוטעה יש לו הברירה בביטול החוזה לבין עמידה על קיומו בהתאם לתכנו של החוזה ללא ההטעייה). כך בענייננו, כשהסתבר למבקשת כי המינהל טוען שחלה עליה חובת הפינוי, זכאית הייתה המבקשת כפי שאכן נהגה, להמשיך בקיום החוזה ולבקש לבטל את דרישת העירייה כלפיה, לביצוע הפינויים מכח ההסכם עם המינהל. בחוזה הפיתוח במבוא בהואיל האחרון, פורטו התנאים המיוחדים באותיות מודגשות ובסעיף 7 נכתב, כי: "ידוע ליזם כי את המגרש חוצה קו חשמל וקו מים מכיוון מזרח למערב. בדרום השטח קיימים שרידי פרדס. פינוי המטרדים יהיו באחריותו ועל חשבונו של היזם". לא ברור לי מדוע טרח המינהל להדגיש מטלות מינוריות וטריוויאליות שכאלו לעומת חובה מטריאלית וגדולת היקף, כמו חובת הפינוי מחוץ למגרש, שאותה לא דאג המינהל לציין במפורש או במשתמע בהסכם עצמו, וציפה שהיזם ילמד על קיומה של החובה, מאמירות או מרמזים בלתי ברורים ולא חד משמעיים הקיימים בתב"ע או במכתב מהנדס העיר. אמרתי רמזים, מאחר ובשני מסמכים אלו בהם צויינה חובת הפינוי, דובר על "פינוי והריסת מבנים", ולא על פינוי האנשים הגרים בתוך המבנים. אך גם אם יקבע כי הכתוב בסעיף 12 כולל את חובת הפינוי של הגרעין באותם המבנים, הרי שמדובר בדרישה המופיעה בתכנית שניתן לה תוקף בשנת 1984, דהיינו לפני כ-25 שנה ובאותו סעיף, נאמר כי הפינויים צריכים להתבצע תוך 5 שנים מיום אישורה, דהיינו, משנת 1989, כלומר כ-16 שנה לפני המכרז. המבקשת הציגה בפניי ראיות, כי כלל לא ידעה שדרישה זו חלה על המגרש ובכל מקרה היא סברה, כי דרישה שכזו שהייתה צריכה להתבצע כ-16 שנה לפני כן, בוצעה כבר ואיננה רלוונטית עוד. כפי שכבר נאמר, לטענת המינהל, הוא אינו נוהג לפרסם ולהדגיש במכרזיו קיומן של מטלות מחוץ למגרש שמקורן בתכנית, שכן זו חובתו של המציע לבדוק את התכנית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה והמינהל יוצא מתוך הנחה שכך עשה. התנהלות זו של המינהל איננה עומדת בקנה אחד עם דרישת תום הלב וחובת הגילוי המוגברת החלה עליה, שכן לא ברור מדוע לא יכול המינהל לכלול במסמכיו מטלה כה כבדה ומשמעותית שהוא יודע עליה לעומת מטלות מינוריות כמפורט לעיל, שהוא דואג לפרטן. בהתייחסו לחובת הגילוי וחובת ההגינות של גופים ציבוריים כמו המינהל אומר כב' השופט דנציגר בפסק דין אירונמטל: "עד כאן, בחנו את חוזה החכירה באספקלריה של דיני החוזים במשפט הפרטי. חוזה החכירה נתפס כ "חוזה רשות" - ראו ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל- באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241, 249 (2001) ולצד המשפט הפרטי, חלים על המינהל גם כללי המשפט הציבורי. זאת, מכוח מיהותו הציבורית של המינהל ובהיותו רשות שלטונית המהווה נאמן של הציבור למקרקעי ישראל - ע"א 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז ירושלים, פ"ד נג(1) 743, 750 (1999); בג"צ 4736/03 אלון חברה הדלק לישראל בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר ויושב ראש מועצת מקרקעי ישראל (, 15.6.08) (להלן: אלון). בכובעו כרשות מינהלית, חלה על המינהל חובת הגינות מוגברת ביחסיו עם אירונמטל. על חובה זו עמדה חברתי, השופטת פרוקצ'יה בע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 46-45 (2001): "חובת ההגינות המחייבת רשות בפעולותיה עם האזרח מכוח המשפט הציבורי הינה קודמת, רחבה יותר ומחמירה יותר מחובת תום-הלב הנובעת מדין החוזים, והיא חלה על הרשות בכל מגוון פעולותיה הן בתחום המשפט הפרטי והן בתחום הציבורי ... חובת הרשות הציבורית לנהוג ביושר ובהגינות, הנשאבת מהמשפט הציבורי, עולה בחומרתה על זו הנדרשת מן המתקשר הפרטי". במקרה שלפניי, התנהלות המינהל, גם אם היה מקום לבחון אותה באופן תיאורטי, הרי שבמקרה שבפניי אין מקום לעשות כן, לא ברמה התיאורטית ולא ברמה המעשית שכן, כחמישה שבועות לפני המועד האחרון להגשת הצעת המכרז ובלאו הכי בטרם נקבע הזוכה למכרז, דאג מהנדס העיר רחובות להאיר ולהעיר למינהל כי נוסח המכרז לעניין חובת הפינוי לא הובא לידיעת המציעים וכי יכול להיות, לדבריו: "שיהיה אבן נגף רציני במימוש". כשמהנדס העיר רחובות, הממונה על ביצוע התכנית, מפנה את תשומת ליבו של המינהל ומודיע לו במכתב, כחמישה שבועות לפני מועד הגשת ההצעות, כי ברצונו להביא לתשומת לב מנהל המחוז, כי: "בתנאי המכרז שנודעו לי באקראי משאלות רוכשים שאין כל התייחסות לנושא הפינויים בתחום התכנית. ראה סעיף 5.ב בסעיף 12 להוראות התב"ע. עניין זה לא הובא לידיעת רוכשי המכרז ויכול להיות שיהיה אבן נגף רציני במימוש", הרי שאין כל ספק כי הייתה זו חובה קונקרטית ברורה וחד משמעית של המינהל להבהיר למציעים את קיומה של חובת הפינוי. מכתב זה של מהנדס העיר, שהיה אמור להיות הרבה יותר מתמרור אזהרה למינהל לגבי טעויות פוטנציאליות של מציעים, לא גורם למינהל לשנות מדרכיו ומהתנהלותו. מכתב זה לא גרם למינהל לנקוט בכל פעולה ממשית לתיקון המכרז ולמניעת הטעיה וטעות של המציעים ובמקום זה נענה מכתב מהנדס העיר ביום 28.8.05 (כשבועיים וחצי לפני קביעת הזוכה במכרז), על ידי מכתב של הגב' אלימלך, לפיו היא חוזרת על עמדת המינהל כי תשומת לב המציעים הופנתה לכך שעל השטח חלה התכנית - תב"ע, הרלוונטית וכי תקנון התכנית מצורף כחלק בלתי נפרד מהמכרז ולפיכך: "באחריות המציעים לבדוק את כל התנאים ו/או המטלות המתייחסים למכרז ולשקול את הצעתם לפני ההגשה". במקרה זה, כאשר המינהל במודע ולאחר שגורם מקצועי מוסמך - מהנדס העיר, האיר את עיניו כי קיימת הטעייה במסמכיו, נותר בעמדתו, לא שינה דבר ממנהגיו ומהתנהלותו, הרי המסקנה המתבקשת הינה, כי הוא חרג מכל נורמת זהירות מתבקשת ומכל חובת הגילוי והשקיפות החלה עליו. בהתנהגות זו גרם המינהל לכך, שהמבקשת לא הייתה מודעת, כי הוראות התכנית קובעות כי הבניה על שטח המגרש תותר רק לאחר ביצוע הפינויים על ידה. בפעולה פשוטה יכול היה המינהל להפנות תשומת ליבם של כל המציעים למכתב מהנדס העיר ובכך למנוע טעויות ונזקים לכל הנוגעים בדבר, אך הוא בחר שלא לעשות כן מטעמיו הוא. הטענה כי המבקשת יכלה לגלות בעצמה את חובת הפינוי והיקפה, אינה פוטרת את המינהל. חובת תום הלב והגילוי כוללת גם את החובה לגלות לצד השני בטרם כריתת החוזה עובדות חשובות, גם מקום שהצד השני היה באופן פוטנציאלי יכול לגלותן בעצמו (ראה פרופ' גבריאל שלו בסיפרה דיני חוזים, החלק הכללי בעמ' 150). לנוכח מכתב מהנדס העיר, שהובא לידי הגב' אלימלך, קשה להבין את עמדתה ודבריה כשנשאלה במהלך חקירתה הנגדית, אם הם - המינהל, ידעו שיש פולשים מחוץ למגרש, וכך השיבה: "מחוץ למגרש לא, כי אנחנו לא עורכים סקר מעבר לתחום המגרש של המכרז" (עמ' 15, שו' 19 לפרוטוקול), ובהמשך כשנשאלה האם לא ידעה על הפולשים לאחר שהיא שלחה את מכתב המינהל במענה למכתב מהנדס העיר, היא השיבה: "ת. בעת המכרז לא ידענו כי לא עשינו סקר. ש. אך לפני המועד האחרון להגשת המעטפות ידעתם? ת. מהנדס העיר במהלך המכרז ידע אותנו. ש. למה לא הבהרתם למשתתפים ולא שלחתם אליהם הבהרות? ת. הפנייה לא הייתה ישירה על ידי היזם. מהנדס העיר האיר את תשומת ליבנו. אנו לא שולחים הבהרות. אם יזם שרכש חוברת או יזם המעוניין להשתתף במכרז פונה אלינו ישירות, אנו שולחים לו הבהרות בעת צורך העיניין. במקרה הזה התקנון דיבר על פינויים וזה חלק בלתי נפרד מהמכרז" (עמ' 16, שו' 24-31 לפרוטוקול). מדברים אלו של הגב' אלימלך עולה בבירור כי למרות שהמינהל ידע על הערה של מהנדס העיר ועל הסכנה כי קיימת כאן הטעייה משמעותית, בוחר המינהל שלא לעשות דבר ורק אם היזם שרכש את התכנית פונה אליהם ישירות, הם מעדכנים אותו. לא ניתן להבין כיצד טיעון זה עומד במבחן ההגיון הצרוף, שהרי מכתב מהנדס העיר הזהיר ממצב בו היזמים אינם יודעים מחובת הפינוי והכיצד זה מצפה המינהל או הגב' אלימלך, שאותו יזם - שאינו יודע על חובת הפינוי, יפנה אליה בשאלת הבהרה בנושא שאינו בידיעתו. כאמור, המבקשת זכתה במכרז בחודש ספטמבר 95. לאחר זכיית המבקשת במכרז ננקטו על ידי משתתף אחר במכרז, בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, הליכים משפטיים לביטול זכייתה של המבקשת, לאחר שהוא נכשל שם הוא הגיש ערעור לבית המשפט העליון. בסופו של דבר בחודש אפריל 2009 הסתיים ההליך בדחיית העתירה בבית המשפט העליון. במשך כל התקופה לא החלה המבקשת בהליכי תכנון וקבלת היתר ממשיים ולכן לראשונה נודע לה כי לא יוצא לה היתר בניה כל עוד לא יבוצע פינוי הפולשים, רק בסמוך לחודש אפריל שנה זו. בתשובה לשאלון שנשלח למשיבה, נשאלה המשיבה האם במכרזים שהוצאו ב-5 שנים האחרונות צוין במפורש בפרסומים המוקדמים, כי המכרז כולל חובת פינויים. בתשובה לשאלה זו השיבה הגב' אלימלך, כי רק כאשר הפינוי הוא תנאי לבנייה בפועל במגרש, ללא קשר לאמור בתקנון או תנאיו, תצוין חובה זו בחוברת המכרז. בענייננו, כשהחלה המבקשת לפעול לקבלת היתר הבניה התברר לה כי האפשרות לבצע בנייה על המגרש ובלאו הכי האפשרות לקבלת היתר כפופה לביצוע הפינויים, משמע גם לפי תשובת הגב' אלימלך הנ"ל, היה מקום לציין חובה זו בחוברת המכרז, שכן כאן הפינוי הוא תנאי לבנייה בפועל בתחום המגרש, ולא היה מקום להסתפק בצירוף התקנון במכתב העירייה, בתקווה שהמציעים יראו תנאי זה. יש לחזור ולהדגיש כי באף אחד ממסמכי המכרז ובכללם לא בתקנון ולא במכתב העירייה, הובהר כי חובת הפינוי עדיין תקפה ורלוונטית למרות שחלפו 16 שנה מאז תום התקופה שעל פינויים אלו היה להסתיים. מהמקובץ לעיל עולה, כי המינהל לא עמד בחובת הגילוי וחובת תום הלב. המינהל היה ער מחד לחובת הפינוי החלה על המציע לכאורה אך מאידך, גם שקיבל את מכתב מהנדס העיר ולא היה עוד מקום וספק כי המציעים אינם מודעים לחובה זו, בחר המינהל לשבת ולא לעשות דבר. עדותה של הגב' אלימלך נמצאה כעדות שלא ניתן להשתית על בסיסה את גרסת ההגנה של המינהל. הגב' אלימלך העידה בפניי ובעדותה התגלו תהיות ותמיהות שלא ניתן להן הסבר מניח את הדעת. כך למשל העידה הגב' אלימלך כפי שפורט לעיל, כי לא ידעה שיש פולשים מחוץ למגרש (בעמ' 15 שו' 22-18 לפרוטוקול). עמדה זו אינה מתיישבת עם העובדה, כי הגב' אלימלך קיבלה מכתב ממהנדס העיר שעניינו בנושא הפולשים והיא אף ענתה למכתב זה מבלי לבדוק האם הדרישה של התוכנית לפינוי הפולשים הינה בתוקף אם לאו, והאם קיימים מבנים להריסה. תמיהה נוספת התעוררה, כאשר העידה הגב' אלימלך שהיא אינה יודעת האם שמאית המינהל לקחה בחשבון את נושא הפינויים (עמ' 19, שו' 16 לפרוטוקול), לא ידעה על ניסיונות שיווק של מגרשים סמוכים (עמ' 14, שו' 27-29 לפרוטוקול) ולא ידעה על ניסיונות שיווק של המגרש נשוא הדיון בעבר ועל הסכמים שנחתמו בעבר בקשר אליו (עמ' 19, שו' 22-26 לפרוטוקול). הגב' אלימלך השיבה לחלק מהשאלות כי היא אינה יודעת את העובדות הדרושות לצורך מתן תשובה, למרות תפקידה הבכיר במינהל בנושא ממונה מחוזית לשיווק במחוז המרכז. כאמור לעיל, הגישו הצדדים בהסכמה את חוות דעתה של השמאית פריאל. חוות הדעת ניתנה תחילה ביום 21.4.05 וביום 20.6.05, לבקשת הגב' אלימלך, עשתה השמאית שומה משלימה בה קבעה כי שווי המגרש בתנאי שוק חופשי הינו 7,700,000 ₪. המינהל טוען, כי השמאית פריאל בהערכתה לקחה בחשבון את עניין הפינויים המפורטים בתב"ע (סעיף 22 לסיכומי המינהל), בעוד שהמבקשת טוענת כי ברור מחוות הדעת של השמאית פריאל, שבקביעת השווי לא נלקח בחשבון נושא הפינויים וכי המבקשת שילמה למשיב תמורת המגרש 7,777,777 ₪ בהתאמה לחוות הדעת, כאשר גם היא לא לקחה בחשבון את עלות הפינויים (סעיף 10 לסיכומי המבקשת). יש לציין כי השמאית פריאל לא נחקרה, בהסכמת הצדדים, על חוות דעתה. מעיון בחוות הדעת של השמאית פריאל עולה כי אכן השמאית פריאל, גם היא לא לקחה בחשבון את נושא הפינויים. בחוות הדעת אין כל התייחסות לפינויים, ובכלל זה אין תיאור של המבנים וסוג המבנים שיש לפנותם, ובכלל זה האם הפינוי וההריסה הם רק של המבנים כלשון תקנון התכנית או שמא יש להבין כי החובה של המציע כוללת גם את פינוי המתגוררים בתוך המבנים או שמא הפינוי צריך להעשות על ידי צד ג' אחר והמציע רק צריך להרוס ולפנות את המבנים עצמם. בסעיף 6 לחוות דעתה הראשונה (מוצג במ/1), מפרטת השמאית פריאל את הגורמים והשיקולים שהיו בהערכה והיא מונה שישה כאלה. באף אחד מששת השיקולים לא מפורטת העובדה כי יש צורך בביצוע הפינוי וההריסה והקשיים והעלויות הכרוכות בכך. בקביעת השווי של 7,700,000 ₪, כמפורט בחוות הדעת המשלימה לא נלקחו בחשבון נושאי הפינויים שכן השמאית עצמה בחוות הדעת הראשונה קובעת כי עלויות הפיתוח היחידות שנלקחו בחשבון הם עלויות פיתוח רגילות כפי שנקבע בעיריית רחובות ולא מעבר לכך (ראה סעיף 6.4 לחוות הדעת הראשונה). ניסיון המינהל לטעון, כי מחוות הדעת ניתן ללמוד כי השמאית פריאל לקחה בחשבון את עלות הפינויים, שכן בחלק ההערכה נכתב כי הערכת שווי השוק של זכויות הבעלות של הנכס הנדון נעשו "בתנאי שוק חופשי, כחופשי מכל חוב, עיקול, שיעבוד או התחייבות כלשהי לצד שלישי...", אין לה על מה שתסמוך, שכן ברור כי נושא הפינויים אינו נכלל אפילו באף אחת מההגדרות של חוב, עיקול, שיעבוד או התחייבות כלשהי לצד שלישי. בתחילת השומה ציינה השמאית פריאל, בסעיף "מטרת השומה", כי השומה נערכה בין היתר בהנחה "שזכויות הבעלות חופשיות מכל חוב, שעבוד ו/או זכויות צד ג' כלשהן והנכסים הנדונים פנויים וריקים מכל מחזיק" (הדגשה בקו שלי, י.ש). גם מאמירה זו של השמאית פריאל ניתן להבין כי השמאית התייחסה אך ורק לנכסים שבמגרש, ולא התייחסה לשאלת קיומם של מבנים נוספים מחוץ למגרש, גם אם הם בתחום התכנית. בעניין הערכת השומה של השמאית פריאל יש להוסיף גם את דברי הגב' אלימלך שהעידה בחקירתה הנגדית, שהיא לא ידעה לענות לשאלתי אם השמאית פריאל לקחה בחשבון את נושא הפינויים (עמ' 19, שו' 16-17 לפרוטוקול הדיון). לאור כל האמור לעיל, אני מגיע למסקנה כי בתנאי המכרז לא נקבע, כי הפינוי וההריסה, ככל שנותרו כאלו, הם חלים על מבנים המצויים מחוץ למגרש, ולא נאמר כי הפינוי וההריסה, שהיו צרכים להתבצע, לכל המאוחר 16 שנה קודם לכן, טרם בוצעו. לו אכן הייתה מוטלת מלאכת הפינוי על המבקשת, מטלה זו לא הייתה יכולה להיבחן ולהבדק באופן רציני וייסודי במועד הגשת ההצעה למכרז, וזאת לאור הנתונים הרבים שהיו חסרים, הבדיקות והתשובות שהיו צרכים להינתן לה, בטרם תיקח על עצמה המבקשת, מטלה כה כבדה ורצינית. גם מלוח הזמנים למימוש הזכייה שהכתיב המינהל בחוזה הפיתוח, מעיד כי נושא הפינויים לא היה כלל לנגד עיני המינהל בעת פרסום המכרז, ויש חשש כי נושא הפינוי הינו, תולדת התפתחות מאוחרת יותר וניסיון לגלגל אל המבקשת את הנושא שהתעורר בעקבות זכייתה. המינהל היה חייב לפרסם במסמכי המכרז, בהדגשה ובבהירות ראויה, כי הזוכה במכרז יהיה חייב לבצע על חשבונו פינוי והריסת מבנים, ואולי אף פינוי פולשים מחוץ לתחום המגרש כדי לממש את זכייתו, והיה חייב להעמיד לרשות הזוכה את כל הנתונים והמידע הדרוש, ובכלל זה את כל האמצעים והכלים לביצוע הפינויים. המינהל כצד לחוזה וכגוף ציבורי חייב לפעול בתום לב ובשקיפות מלאה ולא להותיר נושא כה מהותי המשליך בקיצוניות על תוצאות המכרז וקביעת גובה ההצעה, לפרשנות מאולצת ובלתי ברורה של מסמכים נילווים (התקנון ומכתב העיריה) שאינם בהירים ואולי אף מכשילים במידה רבה את אלו שהשתתפו במכרז. בשלב שלאחר פירסום המכרז, אך זמן רב לפני המועד בו נקבע הזוכה (חמישה שבועות לפני המועד), קיבל המינהל את המכתב הנ"ל של מהנדס העיר ולפחות מאותו המועד, היה המינהל חייב ליידע ולהבהיר לכל המשתתפים, את נושא חובת הפינוי וכל הכרוך בכך, ומשלא עשה כן אין מנוס מהמסקנה כי בדרך בה נקט, דהיינו חוסר מעש, היה משום הטעיה והכשלה של המבקשת כמו יתר המשתתפים האחרים במכרז. הכרעה לאור כל האמור לעיל הגעתי לכלל מסקנה, כי יש להיעתר לבקשת המבקשת בחלקה, כדלקמן: 1. אני מצהיר, כי על המבקשת לא חלה החובה לפנות ולהרוס מבנים ובכלל זה לא לפנות מחזיקים ו/או פולשים, שאינם בתחום המגרש או כאלו המצויים מחוץ למגרש, מכח הוראות המכרז או על בסיס מערכת היחסים החוזית, שבין המינהל לבין המבקשת. 2. מאידך, לא מצאתי להיענות לבקשת המבקשת לפטור אותה ולשחררה מכל התחייבות בנושא הפינוי וההריסה משטח התוכנית לצורך קבלת היתר בניה על המגרש, ככל שמחוייבות זו קיימת בתוכנית המפורטת ו/או בתב"ע שהיו תקפות ביום 14.9.05, או אלו התקפות כיום. בבקשתה עתרה המבקשת, לחייב את המינהל לפתור ולהסדיר את נושא הפינוי "כבעל שטח התוכנית או מרביתו" (פרק א' ס"ק ב' ופרק ג' ס' 13 לבקשה בה"פ). ראשית, לא הוכח לי כי המינהל הינו אכן בעל שטח התוכנית או מרביתו ומעיון בתקנון עולה, כי הוא גם אינו היוזם של התוכנית אלא גוף (שטיבו אינו ברור לי) בשם "קרן להקמת מרכז נוער וספורט ע"ש מאיר וייסגל ועירית רחובות". שנית, סעד זה נזנח ע"י המבקשת (ראה ס' 14 לסיכומיה), אך גם אם לא היה נזנח, לא היה מקום להיענות לו. עיון בס' 12 לתקנון מלמד כי מלשון הכתוב לא עולה, כי מדובר בדרישה אלא בהתנאה לפיה הבניה במגרש תותר לאחר הפינוי וההריסה והעברת השטח ל"מרכז וייסגל". זהו תנאי בתוכנית שלא ניתן לבטלו בהליך זה בייחוד לאור העובדה שהוועדה המקומית רחובות שהייתה צד לדיון איננה עוד צד לו, לאחר שנמחקה על ידי המבקשת. עמדתן של המשיבות, דהיינו, עיריית רחובות והוועדה המקומית לתכנון ובניה שנמחקו מהתובענה, הינה עמדה התומכת בעמדת המבקשת ומצאה ביטויה בתשובה שניתנה לבקשה זו (בטרם נמחקו), ובין היתר במכתב היועץ המשפטי לעירייה למנהל הכללי של מינהל מקרקעי ישראל ביום 15.12.05 (נספחים ט', י, יא' לסיכומי המבקשת), אך אין בעמדתן זו הסכמה ישירה או עקיפה לויתור על התנאי. ברור מאליו כי מרגע שהמבקשת ביקשה למחוק את המשיבות מהתובענה, הרי שבלאו הכי היא ויתרה על קבלת סעד ישיר או עקיף כנגדן, ובכלל זה כל סעד הקשור לשינוי או לויתור על תנאים שבתוכנית. ככל שניתן למבקשת פטור מלא או חלקי מתנאי כלשהו הכלול בתב"ע במערכת היחסים שבין המבקשת לבין המשיבות, על פי הסכם שנכרת ביניהם, הרי אכיפתו אינו יכול להיעשות במסגרת הליך זה ובייחוד כשהמשיבות כאמור אינן צד לו. סוף דבר בקשת המבקשת מתקבלת בחלקה כאמור בפרק ההכרעה. לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את המינהל - המשיב, לשלם למבקשת הוצאות משפט בסך של 1,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 9,000 ₪ + מע"מ. התשלום יבוצע בתוך 30 יום מהיום, וממועד זה מאי לך יתווספו לו הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום בפועל.מכרזהטעיה