קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אכיפת הסכם אופציה מחייב לקניית נכס: 1. מבוא הנתבע הינו הבעלים הרשום של מקרקעין בשטח של 1,820 מ"ר ברח' האופן 11 הידועים כחלקה 156 בגוש 19159 (להלן - "הנכס"). ביום 19.1.05 חתמו הצדדים על הסכם שעל פיו שכרה התובעת את הנכס מן הנתבע לתקופה של 5 שנים. בסעיף 20 להסכם ניתנה לתובעת אופציה לרכישת הנכס תמורת 300,000 $. בתביעה שלפני עותרת התובעת "לאכוף על הנתבע את ההסכם בין הצדדים, כך שהנתבע יחוייב לחתום על הסכם מכר בנוסח ההסכם שנערך ע"י עו"ד סופר (...)". כן עתרה התובעת לחייב את הנתבע לפצותה על נזקיה המיידיים בסך של 400,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק. התובעת טענה כי הנזקים נגרמו לה כתוצאה מהפרות הנתבע וסירובו לחתום על הסכם המכר ונאמדו, בעת הגשת התביעה, בסך 400,000 ₪. התובעת עתרה להתיר לה לפצל את סעדיה על מנת שתוכל לתבוע בעתיד את מלוא הנזקים שטרם התגבשו עד למועד הגשת התביעה. האם יש בהסכם האמור כדי לחייב את הנתבע לחתום על הסכם למכירת הנכס? - זוהי השאלה העיקרית העומדת להכרעה בתיק זה. 2. הנפשות הפועלות, גדר המחלוקת והעובדות הצריכות לעניין: א. התובעת, ירוק בעיר הנעה בגז בע"מ, הינה חברה פרטית הרשומה כדין בישראל והיא בעלת זיכיון למכירה והתקנה של ערכות הסבת רכבים לגז ותחנה לתדלוק רכבים בגז באזור כרמיאל. ב. הנתבע, מר מרדכי שאשא, הינו בעליו הרשום של הנכס. מאז שנת 1988 נהג הנתבע להשכיר את הנכס, למעט תקופה של כשנתיים בה שימש הנכס את הנתבע לעסקו כמוסך. ג. ביום 19.1.05 חתמו הנתבע והתובעת על חוזה שכירות לפיו שכרה התובעת את הנכס מהנתבע לתקופה של 5 שנים (מיום 20.5.05 ועד ליום 20.5.2010) תמורת דמי שכירות בסך של 2,500$ לחודש (להלן- "ההסכם". ההסכם צורף לכתב התביעה כנספח ב'). הסכם השכירות נחתם במשרדו של עו"ד יעקב סופר. ד. בסעיף 7(א) להסכם נקבע כי "לשוכר האפשרות להאריך את תקופת השכירות ל- 3 תקופות נוספות של 24 חודשים כל תקופה החל מ- 20.5.2010 ועד ה- 20.5.2016 (להלן - "תקופות השכירות המוארכות")". ה. סעיפים 20 - 21 להסכם עומדים בלב ליבה של התביעה שלפני ועל כן אביאם כלשונם: "20. א. השוכר יהיה רשאי לרכוש את המושכר תמורת סך של 300,000 $ בתוספת מע"מ כחוק. ב. הזכות האמורה בפסקה (א) לרבות המחיר שמורה לשוכר לפרק זמן של 6 חודשים מיום חתימת הסכם זה, ותוך פרק זמן זה ייחתם חוזה מכר. ג. התמורה ע"פ פסקה (א) תשולם תוך 4 חודשים מיום חתימת הסכם המכר. 21. היה והשוכר לא יממש את האופציה האמורה בסעיף 20 דלעיל ובמקרה בו יחליט המשכיר למכור את המושכר הרי שתינתן לשוכר עדיפות לשוכר (כך במקור! ע.ג.) בתנאי שיוסכם בין הצדדים על מחיר המושכר ותנאי התשלום". ו. התובעת טענה שכחודש לאחר חתימת הסכם השכירות, ביום 20.2.05, שלחה לנתבע הודעה לפיה "ירוק בעיר מודיעה בזאת על כוונתה לממש את זכותה לרכוש את המושכר ממר מוטי שאשא עפ"י התנאים שבסעיף 20 לחוזה" (נספח ג' לכתב התביעה). בסעיף 3 למכתב כתבה התובעת כי היא מבקשת מעו"ד סופר להוציא לפועל את הסכם הרכישה בין הצדדים. על המכתב היה חתום מר דני רייטר, מנהל התובעת (להלן - "רייטר"). ז. כארבעה חודשים לאחר מכן, ביום 25.6.05, שיגרה התובעת לנתבע מכתב נוסף בו היא מודיעה שוב על כוונתה לבצע את רכישת הנכס על פי סעיף 20 להסכם, ושוב מצוין כי "חברת ירוק בעיר הנעה בגז בע"מ תפנה לעו"ד יעקב סופר, על מנת להוציא לפועל את ביצוע העסקה" (נספח ד' לכתב התביעה). ח. ביום 3.7.05 שוגר מכתב נוסף לנתבע בו כתבה התובעת כדלקמן: "1. בהמשך למכתבנו אליך מיום 25/06/05 הננו מודיעים לך בזאת כי אנו מממשים את האופציה לרכישת הנכס לפי סעיף 20 פסקאות א, ב, ג אשר בחוזה ביננו מיום 19 לינואר 2005. 2. העתק מכתבנו זה נשלח למשרדו של עו"ד יעקב סופר ביחד עם בקשה להכין הסכם בין הצדדים". (נספח ה' לכתב התביעה). ט. בו ביום, ה- 3.7.05, שיגר עו"ד סופר הודעה לצדדים (נספח ו1 לכתב התביעה) בה הודיע כי הוכנה טיוטת הסכם מכר, שצורפה למכתב, וכי על הצדדים לתאם מועד לחתימת ההסכם על-מנת שיהא ניתן להוציא לפועל את מכירת הנכס (להלן - "טיוטה מס' 1"; הטיוטה צורפה כנספח ו2 לכתב התביעה). בסעיף 4 לטיוטה מס' 1 נכתב כי על התובעת לשלם לנתבע סך של 300,000$ תמורת הנכס. בסעיף 9 (ד) לטיוטה נכתב כי "מס מכירה ומס שבח מקרקעין אם יחול, ישא המוכר". י. למחרת היום, ביום 4.7.05, שיגר בא-כוח הנתבע (עו"ד אריאל פלביאן) מכתב למר דני רייטר מנהל התובעת, לפיו הנתבע נכון למכור את הנכס, ואף צורפה טיוטת הסכם מכר נוספת שנוסחה הפעם על ידי עו"ד פלביאן (להלן - "טיוטה מס' 2") (נספחים ז1 - ז2 לכתב התביעה). עיון בטיוטה מס' 2 מעלה כי גם בה נכתב כי התמורה בגין רכישת הנכס היא 300,000$. (סעיף 6 לטיוטה מס' 2). ברם, באשר לחבות בתשלום המיסים נכתב בסעיף 11 לטיוטה מס' 2 כי "מס שבח מקרקעין ומס מכירה מס רכוש והיטל השבחה דמי היוון ודמי הסכמה ישולמו על ידי הקונה". י"א. ביום 7.7.05 העביר ב"כ הנתבע מכתב לעו"ד סופר ובו ביקש הסבר לנוסח הטיוטה מס' 1 "שהועברה שלא על דעת מרשי". לדבריו "לא הבינותי מנין נשאבו התנאים הנקובים בהסכם המכר שצורף למכתבך מיום 3.7.05 ואינם משקפים את הנכס שבנדון ואת קיום המשכנתא, את תנאי התשלום המיסים וכיוב'". (נספח ח' לכתב התביעה). י"ב. ביום 11.7.05 שיגר עו"ד סופר מכתב תשובה לעו"ד פלביאן (נספח ט' לכתב התביעה) ובו כתב כי "התנאים הנקובים בהסכם המכר נשאבו מהסכם השכירות מנסח הרישום והוראות החוק". עו"ד סופר הוסיף וציין, בסעיף 6 למכתבו באשר לחובת תשלום המיסים בגין המכר כי "אני מניח כי בסעיף 11 צויין בטעות ישולמו ע"י הקונה שהרי מיסים אלה חלים על המוכר, אא"כ בכוונת מרשיך להתחיל את ניהול המו"מ שלא בתום לב ובעניין זה אין צורך להוסיף". עו"ד סופר חתם את מכתבו בכותבו "נא לשלוח העתק מתוקן". י"ג. ביום 20.7.05 השיב עו"ד פלביאן למכתבו הנ"ל של עו"ד סופר ובמכתבו כתב, בין יתר, כדלקמן: "1. אינני מקבל תוכן מכתבך מיום 11.7.05. 2. כמי שערך את הסכם השכירות בעבור שני הצדדים, ידוע לך וודאי כי סכום התשלום הוסכם כסכום נטו. אם אין הדבר כך, הרי שיש להניח כי עוה"ד המטפל היה עורך תחשיב מס שבח ומעמיד את מרשיו בפני העלויות הצפויות. 3. בשעתו, הסברת למרשי כי הסכם השכירות אינו מהווה הסכם אופציה וכמובן בשל כך לא דיווחת עליו למס שבח מקרקעין. (...)".(נספח י' לכתב התביעה). י"ד. בתגובה למכתב מיום 20.7.05 שיגר עו"ד סופר ביום 21.7.05 מכתב תגובה לעו"ד פלביאן (נספח י"א לכתב התביעה). עו"ד סופר הודיע כי לאור ההתפתחויות כאמור בחליפת המכתבים דלעיל הוא בוחר שלא לייצג את מי מהצדדים וכי בכל פניה יש לפנות ישירות לתובעת או לבא כוחה. לגופו של עניין, כתב עו"ד סופר בסעיף 2 למכתבו לאמור - "2. על אף האמור לעיל ואף שאינני מייצג מי מהצדדים לא אוכל להתעלם מהאמור בסעיפים 2, 3 למכתבך שכן : א. מרשיך שאל לגבי עלויות מס השבח ואז הצעתי לו להגיש שאילתה למס שבח והוא אכן התלהב מהרעיון ואמר בזו הלשון: "אני אטפל בענין" עוד הבהרתי לו כי תמורת אגרה בסכום זעיר יוכל לדעת מה סכום מס השבח. אוסיף ואציין כי מרשיך אף אמר כי הוא מעוניין לגשת למומחה לדבר ע"מ שייעץ לו נכונה ביחס לעלויות מס שבח. וזכור לי גם שמסרתי לו את שמו של מר אנדריי קליין והוא אף בקש את מס' הטלפון וזה לא היה בהישג ידי. ב. האמור בסעיף 3 יש בו משום שקר גס ובענין זה אוסיף ואציין כי לפי בקשת מרשיך, והואיל וירוק בעיר בחרו לשפץ את המבנה מתוך החשש כי המבנה יושבח ולא יהיה תיעוד פניתי למס שבח ובקשתי ממר יואב דיסטנפלד לצלם את המקום לפני השיפוצים והוא אכן עשה זאת. נא מסור למרשיך כי עליו לספר לך את האמת, לפחות בכל מה שקשור אליי. ג. בכל פנייה נוספת יש לפנות לחברת ירוק בעיר או הנעה בגז בע"מ או לעוה"ד מטעמו". ט"ו. בעקבות המכתב נספח יא' לכתב התביעה, כתב עו"ד אלי דורון, ביום 3.8.05, לעו"ד פלביאן מכתב בשם התובעת (נספח י"ב לכתב התביעה). במכתב הודיעה התובעת, באמצעות בא כוחה, כי אם לא יחתמו הצדדים על הסכם לרכישת הנכס תגיש התובעת תביעה מתאימה לבית המשפט למימוש זכותה, תוך שהעירה והדגישה באשר להתחייבויות הצדדים, כדלקמן: "1. כידוע לך, ביום 19.1.05 נחתם בין הצדדים שבנדון הסכם אופציה, לפיו קיבלה מרשתי ממרשך זכות לרכישת המקרקעין הידועים כחלקה 156 בגוש 19159, בתנאים הנקובים בהסכם האופציה. 2. בהסכם האופציה התחייב מרשך כי אם תבחר מרשתי לממש את זכות הרכישה בתוך תקופת המימוש (6 חודשים מיום 19.1.05), אזי יחתמו הצדדים בתוך תקופה זו על הסכם מכר שתנאיו זהים לתנאים המפורטים בהסכם האופציה. 3. ברם, למרות הודעת המימוש שנמסרה למרשתך על ידי מרשתי בהתאם להסכם האופציה, נראה כי מרשך גמר אומר להתנער מהתחייבותו הנ"ל בטענה המנותקת הן מההסכם בין הצדדים והן מהוראות הדין. 4. לטענת מרשתי, התנהלות מרשך מכוונת כל כולה, להפעלת לחץ עליה בניסיון לסחוט ממנה כספים שלא כדין בהישען על הידיעה כי מרשתי השקיעה את כל הונה בשיפוץ ובהשבחת הנכס. 5. בהסתמך על הסכם האופציה, ובסמוך למסירת ההודעה למרשך בדבר מימוש האופציה, נכנסה מרשתי להשקעות של מאות אלפי דולרים בשיפוץ הנכס ובהשבחתו וכן להתחייבויות נוספות, אשר כתוצאה מהתנהלותו המפרה של מרשך עשויות לרדת לטמיון ולהסב למרשתי נזקים כבירים שעוד מוקדם לדעת את היקפם. 6. בנסיבות אלה, הורתני מרשתי לפעול להגשת תביעה מתאימה כנגד מרשך, אשר עותק הימנה מצ"ב למכתבי זה. 7. יחד עם זאת, מרשתי נכונה ליתן למרשך שהות אחרונה של 7 ימים ממועד מכתבי זה לקיים את התחייבותו על פי הסכם האופציה. בחלוף המועד הנ"ל, תגיש מרשתי את התביעה המצ"ב וכן תפעל בכל דרך שתראה לנכון להקטנת נזקיה בגין התנהלותו המפרה של מרשך לרבות הגשת דיווחים מתאימים לרשויות מיסוי מקרקעין". ט"ז. ביום 28.8.05 השיב עו"ד פלביאן בשם הנתבע למכתבו של עו"ד דורון מיום 3.8.05 (מכתבו של עו"ד פלביאן צורף כנספח י"ג לכתב התביעה). במכתב זה נדחו טענות התובעת תוך שנטען כי לשיטת הנתבע לא נכרת הסכם אופציה. אביא את הדברים כלשונם: "3. למיטב הבנת מרשי על פי הנאמר לו מרשך טרם רכש כל זכות במושכר (למעט זכות השכירות). לא ברורה למרשי עמדת עו"ד סופר ואולם העובדות הרלוונטיות הן כי עו"ד סופר עצמו לא דיווח על כל אופציה לרשויות המס, לא נרשמה הערת אזהרה, לא נבדק כלל נושא מס השבח ומרשי לא קיבל כל ייעוץ בהקשר זה כמקובל בעיסקאות מקרקעין. כמו כן לא נבדק נושא שהשעבוד (כך במקור! ע.ג.) הרובץ על הנכס. 4. בהעדר ייעוץ מתאים לעניין מהותה של ההתקשרות החוזית ותנאיה, ברור כי מרשי לא היה אמור להבין ואף לא יכל להגיע לכדי גמירות דעת הנדרשת לשם מכירת הנכס. 5. בפני מרשי נטען כי הסכום שיתקבל בידיו לאחר המכירה נטו יהיה 300,000$, והכל בכפוף להסכמה שתתגבש בעתיד בין הצדדים ותועלה על הכתב במסגרת חוזה שיכלול תנאים רבים במסגרת חוזה שייערך (בכפוף להסכמה שעוד תתקבל) עבור הצדדים. 6. הטיוטה שהועברה על יד סופר (כך במקור! ע.ג.) אינה מקובלת על מרשי, ומכל מקום הצדדים לא הגיעו לידי הסכם במועד הנקוב בחוזה השכירות. 7. לעניין "גמירות הדעת" יודגש כי שמאי העריך את הנכס לצרכי שיעבוד הנכס בסך של למעלה מ - 400,000$ לאותה העת. לפיכך, ברור כי מרשי לא התכוון למכור את הנכס במחיר הפחות מ- 30% מערכו. 8. לאור האמור לעיל, למרשך אין כל זכות בנכס השייך ורשום על שם מרשתי (כך במקור! ע.ג.) למעט זכות השכירות, אשר אף היא כפופה להוראות חוזה השכירות. 9. לענין הסכם השכירות, יודגש כי מרשך לא עמד בהוראות חוזה השכירות בין היתר בשל הטעמים הבאים: 9.1. לא הועבר שטר הביטחון שנזכר בסעיף 18א' לחוזה. 9.2. לא עוברה (כך במקור! ע.ג.) למרשי פוליסת ביטוח. 9.3. בוצעו בנכס שינויים ונעשה בו שימוש שלא כדין - ובניגוד להסכם השכירות. 9.4. מרשך הועמד בפני הפרות החוזה ואולם לא תיקן את ההפרות. 9.5. באם מרשך לא יקיים את הוראות חוזה השכירות תוך שבעה ימים ייאלץ מרשי לנקוט בהליכים הדרושים לפינוי מרשך מן הנכס". י"ז. על שום כך קמה התובעת והגישה את התביעה שבתיק אזרחי 927/05 ובה עתרה לסעדים שפורטו לעיל. י"ח. להשלמת התמונה אציין כי הנתבע הגיש ביום 18.1.06 תביעה לפינוי התובעת מהנכס בבית משפט השלום בחיפה (ת.א. 2028/06; כתב התביעה צורף כנספח ט"ז לתצהיר רייטר). לבקשת התובעת החליט בית משפט השלום בחיפה (כב' הרשם קאופמן), ביום 7.5.06, לעכב את ההליכים בתביעה האמורה עד להכרעה בתביעה שלפני (נספח י"ז לתצהיר רייטר). בשולי החלטתו העיר כב' הרשם כי "בעלי הדין ישקלו לבקש מבית המשפט המחוזי את איחוד הדיון בתובענות, או להגיע להסדר אחר לפיו השאלות הצריכות הכרעה כאן יוכרעו בבית המשפט המחוזי, על מנת למנוע מצב של חידוש ההליך המשפטי כאן לאחר מיצויו בבית המשפט המחוזי". 3. טענות התובעת בסיכומיה א. התובעת טענה כי לפני בית המשפט ניצבת שאלה אחת ויחידה והיא "האם הסכום של 300,000$ אשר נקבע בהסכם האופציה בין הצדדים כסכום רכישת הנכס, כולל בתוכו את מס השבח ומיסים אחרים, או שמא מדובר בסכום "נטו" אותו יקבל מוכר הנכס, הלוא הוא הנתבע, לאחר ניכויי מס?". ב. התובעת טענה כי סעיף 20 א' להסכם נוסח על דעת הנתבע, נחתם על ידי הצדדים והוא מדבר בעד עצמו. על פי הטענה, סעיף 20 א' משקף במדוייק את המשא ומתן שניהלו הצדדים בנוכחות צד ג' (עו"ד סופר). סעיף זה, טענה התובעת, בצירוף לשון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג - 1963 (להלן- "החוק") ותנאי השוק המקובלים, מלמדים באופן חד משמעי כי המחיר שננקב בהסכם, היינו 300,000$, הינו מחיר סופי בעבור הנכס, וממילא, אין להטיל על התובעת (הרוכשת) תשלום נוסף אשר לא בא זכרו בהסכם והנתבע (המוכר) הוא שחייב בו על פי חוק. ג. במסגרת תאור הרקע העובדתי טענה התובעת כי חליפת המכתבים בין הצדדים לאחר חתימת הסכם השכירות, כפי שפורטה לעיל, מעידה על כך שבכל מקרה התובעת הודיעה לנתבע במסגרת ששת החודשים שנקבעו בהסכם על רצונה לממש את האופציה (הנתבע אינו מכחיש כי קיבל ביום 29.6.05 את מכתבה של התובעת מיום 25.6.05). ד. התובעת טענה כי הנתבע הודיע לה על נכונותו למכור את הנכס ואף שלח לה טיוטת הסכם. לטענתה, התנהגות הנתבע "בזמן אמת" מלמדת כי אכן נכרת בין הצדדים הסכם אופציה מחייב, כאשר חילוקי הדעות היחידים שעמדו באותו זמן היו לעניין השאלה מי ישא במס השבח בגין העסקה, ותו לא. ה. התובעת טענה כי הצדדים התקשרו בהסכם אופציה מחייב ואכיף, וכי טענת הנתבע כי הוא התכוון ליתן לה אך זכות ראשונים (זכות סירוב ראשונה במידה ויחליט למכור את הנכס) נסתרת על פניה נוכח הוראות ההסכם עצמן המבדילות בין שתי הסיטואציות. בהקשר זה הפנתה התובעת ללשון הסעיפים 20 ו- 21 להסכם השכירות, וטענה כי מלשון ההסכם עולה בבירור כי סעיף 20 עוסק בזכות האופציה, בעוד שסעיף 21 עוסק בזכות ראשונים במידה והשוכר (התובעת) לא יממש את האופציה בתקופת ששת החודשים המנויה בסעיף 20. ו. התובעת טענה כי סעיף האופציה נהיר, בהיר, ברור ומגלם בתוכו את כל התנאים הנדרשים לקיומה של גמירות דעת ומסוימות בעסקת מקרקעין (הנכס נשוא העסקה מוגדר; סכום העסקה ומועד התשלום מוגדרים; מועד מסירת החזקה מוגדר ומדובר בנכס אשר כבר מצוי בחזקת השוכר). לטענת התובעת, אין בעובדה שנכתב בהסכם כי לאחר הודעת המימוש יחתמו הצדדים על הסכם מכר, או בעובדה שהסכם האופציה לא דווח באופן פורמאלי לרשויות מס שבח מקרקעין, כדי ללמד על היעדר גמירות דעת של מי מהצדדים להתקשר בהסכם מחייב או על העדר מסוימות. התובעת טענה כי בכל הסכם אופציה נדרש דבר מה נוסף בין שלב החתימה על האופציה לבין מימושה. כן טענה כי ממילא הוכח עובדתית שהנתבע הוא שסיכל את חתימת ההסכם הנוסף. על כן אין לראות באי החתימה כסיבה לאי אכיפת הסכם האופציה המחייב בפני עצמו. בהקשר זה הפנתה התובעת לפסיקת בתי המשפט המחוזיים לפיה חוזה יהא תקף ואכיף כאשר הוא מכיל את כל הפרטים המהותיים לשם ביצוע עסקה במקרקעין, וגם אם נאמר בו שהצדדים צריכים לחתום על הסכם פורמאלי נוסף (ראו: ת.א. 292/05 ג'וזפין חורי נ' נביה רדא ח'ורי ואח' ; ה"פ (ת"א) 196/06 כהן ירון נ' בלמורל השקעות בע"מ ). ז. התובעת הפנתה לעדות הנתבע בבית המשפט וטענה כי מדובר בעדות בלתי אמינה ורווית סתירות. לטענתה, עולה מהעדות כי הנתבע אינו מסוגל ליתן גרסה קוהרנטית ועקבית באשר להסכמת הצדדים, ולמעשה הוא נקט בטקטיקה של "ירייה לכל הכיוונים". התובעת הפנתה גם לדברי הנתבע מהם עולה כי ראה והבין שסעיף האופציה נכלל בהסכם השכירות (עמ' 96 ש' 4-11 לפרו'; סעיף 25 לתצהיר הנתבע). ח. באשר למעורבות עו"ד סופר טענה התובעת כי עו"ד סופר ייצג את שני הצדדים בעת עריכת חוזה השכירות ובעת ניסוח חוזה הרכישה. על כן יש ליתן משקל מכריע לעדותו שבחלקה היא עדות הנוגדת את האינטרס האישי שלו שכן עלולות להיטען כלפיו טענות בדבר ייצוג בלתי נאות. בהקשר זה הוסיפה התובעת וטענה כי הנתבע הוא שפנה אל עו"ד סופר כדי לטפל בהתקשרות עם התובעת בעניין השכירות, משום שעו"ד סופר טיפל בעבר במספר חוזי שכירות עבור הנתבע. באשר לחבות במס הפנתה התובעת לעדותו של עו"ד סופר על כך שציין מפורשות בפני הנתבע כי הוא זה שצפוי לשאת במס שבח בגין מכירת הנכס ואף הגדיל לעשות והפנה את הנתבע לבעל מקצוע אשר יוכל לסייע בידו בנושא זה (עמ' 4 לפרו' ש' 16). ט. התובעת טענה כי ההסכם שנחתם בין הצדדים הוא הסכם אופציה לכל דבר ועניין וכי קבלת טענות הנתבע בהקשר זה מאיינות, הלכה למעשה, את תוקפם של הסכמי האופציה וההיזקקות להם. בהקשר זה הפנתה התובעת לעדות עו"ד סופר לפיה הצדדים ישבו והתדיינו עד שהגיעו להסכמה על הסכום בו תמומש האופציה (עמ' 2 לפרו' הדיון מיום 15.3.07 ש' 1). התובעת טענה כי עובדה זו מלמדת גם היא על כך שהצדדים רצו להוסיף בהסכם השכירות סעיף אופציה למכר המקרקעין, על כל המשתמע מכך. י. התובעת הוסיפה וטענה כי עדות השמאי ברלינר בדבר שווי הנכס שהוערך בכ - 450,000$ אינה רלוונטית וכי ממילא, בדיקת הדברים לעומקם מעידה כי אין פער של ממש בין שווי העסקה בין הצדדים (300,000$) לבין השווי על פי חוות הדעת השמאית. לטענת התובעת, שוק הנדל"ן הינו שוק חופשי של היצע וביקוש. הצדדים התדיינו והסכימו על שווי מסוים ואין לאפשר למוכר להתחרט בדיעבד בעקבות קבלת הצעה גבוהה יותר. בכל מקרה, השמאי ברלינר התבסס על נתוני אומדן דמי שכירות משנת 1997 ולא על נתונים עדכניים, וכי בשנת 1997 היו דמי השכירות גבוהים יותר. כן נטען שכלל הוא כי שמאות איננה מדע מדויק ואין היא יכולה להחליף את מנגנוני השוק החופשי. י"א. התובעת טענה כי חתימת הנתבע על חוזה השכירות, לרבות סעיף האופציה, מחייבת אותו. בהקשר זה הפנתה התובעת בסיכומיה לפסק דינו של בית המשפט העליון בענין ע"א 8163/05 הדר נגד פלוני שם נקבע שבית המשפט יעדיף גילוי חיצוני של ההסכמה על פני הכוונות או המחשבות המלוות אותה. למשל, כאשר ניתן להסיק באורח סביר מדבריו או מהתנהגותו של צד גמירות דעת להתקשר עם הצד השני בחוזה. זאת, אף אם בפועל, מבחינה סובייקטיבית ובדיעבד מתגלה כי צד לחוזה היה נעדר הסכמה ממשית לתוכנו. י"ב. לבסוף טענה התובעת כי ניסיונות הנתבע לסרבל את הדיון על ידי הסטת הדיון לכיוונים שאינם רלוונטיים והעלאת טענות שהן בבחינת "מסך עשן" מעידים, הלכה למעשה, על חוסר תום ליבו ועל היעדר ראיות וטענות רלוונטיות שיש בהן לחזק את גרסתו. כך, למשל, טענה התובעת כי טענות הנתבע לעניין הפרות לכאורה של הסכם השכירות על ידי התובעת אינן ממין העניין ואינן מהוות הסבר להפרתו שלו את סעיף האופציה לו הוא מחויב. על כן, טענה התובעת, אם באמת היה הנתבע סבור כי התובעת הפרה את תנאי השכירות הרי שהיתה פתוחה בפניו הדרך לפנות בתביעה מתאימה לבית המשפט, אך הוא לא עשה כן. על כן, כל טענות הנתבע באשר להפרות לכאורה של תנאי השכירות הינן טענות סרק שבאו לעולם אך ורק על מנת להסיט את הדיון מהמחלוקת האמיתית בתיק והיא האופציה. י"ג. לגופו של עניין, ובאשר לשאלת מס השבח, טענה התובעת כי על פי הסעיפים 6 ו-15 לחוק מיסוי מקרקעין ועל פי הנוהג בשוק הרי שמס שבח, שהינו מס המוטל על הרווח אותו השיא מוכר הקרקע, מוטל על המוכר ולא על הרוכש. י"ד. התובעת הוסיפה וטענה כי טענות הנתבע מהוות, הלכה למעשה, טענות בדבר "טעות בכדאיות העסקה", שכידוע, אינן מקנות זכות לביטול העסקה. ט"ו. בטרם סיום, התייחסה התובעת להשקעתה בנכס ולאינטרס ההסתמכות שלה. נטען כי אין מחלוקת בין המומחים כי התובעת הוציאה סך של כ- 350,000$ על שיפוץ והשבחת הנכס, וזאת, על סמך הידיעה כי ניתנה לה אופציה ברורה לרכוש את הנכס בעתיד על פי ההסכם בין הצדדים. ט"ז. באשר לתביעתה הכספית לפיצויים בגין נזקים שנגרמו נכון למועד הגשת התביעה טענה התובעת כי אי העברת הנכס על שמה הביאה לכך שלא יכלה לשעבד אותו לצורך קבלת מימון בנקאי לפעילותה. העדר המימון, כך נטען, גרם לכך שלא תוכל להפעיל את העסק אותו תכננה להקים בנכס (עסק חדשני לתחנת תדלוק בגז) וכן לא תוכל להשלים בניית קומה נוספת למבנה. התובעת טענה כי הדבר גרר אובדן שכירות בקומה שלא נבנתה וכן הפסדי ריבית על עלויות הבניה של ההכנה לבניית הקומה, אשר הסתכמו על פי חוות דעת רו"ח יונה לוי בסך של כ- 400,000 ₪. התובעת טענה כי חוות דעת המומחים מטעמה לא נסתרו, והדגישה כי מדובר בנזקים עד למועד הגשת התביעה בעוד שבפועל נזקיה הולכים וגדלים. 4. טענות הנתבע בסיכומיו א. טענתו העיקרית של הנתבע היא כי בעת שנערך הסכם השכירות לא הייתה גמירות דעת בין הצדדים ולא הייתה כל מסוימות להתקשר גם בחוזה מכר. נטען, כי מהעדויות שנשמעו בתיק, הן עדויות הצדדים והן עדות עו"ד סופר, עולה באופן ברור כי אף אחד מהצדדים לא נערך לקראת עריכת חוזה מכר בשעת עריכת חוזה השכירות. על שום כך לא נבדקו עניינים בסיסיים שבלעדיהם לעולם לא נעשית עסקת מכר (לא הוצא נסח טאבו, לא נבדקו השלכות מיסוי מקרקעין, מיסים עירוניים וקיומה של חבות היטל השבחה או תשלומים למינהל מקרקעי ישראל, לא נבדק קיומו של צו עיקול על הנכס, כן לא נבדקו המשכנתא וסכומה, לא נערכה בדיקה של תיק הבניין של הנכס בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית כרמיאל וכן לא נרשמה הערת אזהרה). וכדברי ב"כ הנתבע בסיכומיהם "(...) הצדדים שמו פעמיהם אל עבר חוזה השכירות, וההתייחסות לזכות הראשונים של התובעת הייתה אגב אורחה". לחילופין, טען הנתבע כי למעט ההסכמה בדבר השכרת הנכס לתובעת, לא הייתה שום הסכמה נוספת בין הצדדים לחוזה השכירות. למעשה, כאשר ישבו הצדדים במשרדו של עו"ד סופר הבין כל אחד מהם את מצב הדברים באופן שונה ובלתי מתיישב עם הבנתו של האחר (ראו: עמ' 7 לפרו' ש' 18-23 וכן עמ' 37 לפרו' ש' 2-6). הנתבע טען כי מהבחינה המשפטית הדבר עולה כדי "טעות משותפת" שמשמעותה היא כי לא הושגה הסכמה בין הצדדים באשר למכירה ו/או אופציה ו/או זכות ראשונים. ב. לעניין התמורה, טען הנתבע כי שמאים העריכו את שווי הנכס בכ- 400,000$ ואף ב- 450,000$, על כן, ברי כי הנתבע לא הסכים ואף לא יכול היה להסכים למכור את הנכס במחיר של 300,000$ כאשר הוא נושא בתשלום כל המיסים והחזרי המשכנתא אשר כולם יחד מסתכמים בסכום העולה אף על שווי התמורה. ג. הנתבע טען שכל שהצדדים הסכימו עליו ושלגביו היתה גמירות דעת הוא שלתובעת תהא זכות ראשונים לרכישת הנכס מהנתבע (כאמור בסעיף 14 לזיכרון הדברים וסעיף 21 להסכם השכירות). הנתבע טען כי עו"ד סופר אשר ערך את ההסכם לא הסביר לו כי הסכם השכירות אמור להוות חוזה מכר, ועל כן, כוונת הצדדים הייתה שהוראות הסכם השכירות תהיינה זהות להוראות זיכרון הדברים. מעבר לכך, טען הנתבע, כי לא יכולה להיות מחלוקת שאין במקרה דנן גמירות דעת שכן האופציה לא דווחה כמקובל למס שבח, הצדדים לא נתנו דעתם לנתונים רלוונטיים רבים ולהשלכות המכר. כן נטען כי ממילא הוסכם, בסעיף 20 להסכם, כי ייחתם הסכם מכר שיכיל את כל התנאים הרלוונטיים לאחר קיום משא ומתן בין הצדדים על העניינים השונים. ד. לעניין החבות במס חזר הנתבע וטען כי עו"ד סופר לא נתן לו כל הסבר על כך, וכי בכך שהנתבע הופנה למומחה (מר אנדריי קליין) אין כדי להעלות או להוריד מעובדה זו. זאת, משום שעו"ד סופר הפנה אותו למומחה לאחר חתימת הסכם השכירות עליו נטען כי הוא מהווה הסכם מכר. ה. הנתבע הוסיף וטען כי הסעיף המתיימר להיות "אופציה" ממילא לא חייב את הנתבע להסכים למכירת הנכס והנתבע היה רשאי לקיים משא ומתן ולהציע תנאים למכירת הנכס כפי שייראה לו לנכון, ובלבד שהמכירה תותיר בידיו סך של 300,000$ נטו. ו. הנתבע הוסיף וטען שככל שיקבע על ידי בית המשפט כי הסכם השכירות כולל בתוכו הוראה אשר מחייבת את הנתבע למכור את הנכס לתובעת הרי שאז יש לקבוע כי הנתבע טעה במצב הדברים ו/או בהבנת הדברים ו/או במשמעות שייחס לדברים [סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי); (להלן - "חוק החוזים")]. במצב דברים זה הרי שטעותו של הנתבע היא כה מהותית עד כי היא איננה רק בגדר טעות בכדאיות העסקה אלא היא יורדת לשורש הדברים ועל כן היא שוללת קיום הסכם מכר מחייב בין הצדדים. הנתבע הפנה בהקשר זה לת.א. (ראשל"צ) 1210/07 לוי סיוון היחידה הארצית לחסכון נ' בן דוד אריה (ניתן ביום 27.8.08) . ז. הנתבע טען כי הוראות זיכרון הדברים שנחתם 3 ימים בלבד בטרם נחתם הסכם השכירות גוברות על הוראות הסכם השכירות. הנתבע טען כי זיכרון הדברים נערך על ידי הצדדים עצמם, להבדיל מהסכם השכירות שנערך על ידי עו"ד סופר, על כן יש בו כדי ללמד בצורה הטובה ביותר על מה הסכימו הצדדים. על פי זיכרון הדברים לתובעת עומדת זכות ראשונים בלבד ולא אופציה. ח. באשר לסעד המבוקש בתביעה טען הנתבע כי מלכתחילה התובעת אינה יכולה להיות זכאית לסעד של אכיפה שכן החוזה שהיא מבקשת לאכוף הוא טיוטה שהוכנה על ידי עו"ד סופר כחצי שנה לאחר החתימה על הסכם השכירות. נטען כי איש מהצדדים לא נתן הסכמתו לטיוטה זו, היא לא נחתמה וברי כי אין לה ערך מחייב. לא זו אף זו, הנתבע טען כי התובעת הפרה ברגל גסה את תנאי הסכם השכירות עליו חתמה עם הנתבע ועל פי הוראות חוק החוזים מי שבעצמו הפר הסכם אינו זכאי לקבל סעד של אכיפה. הנתבע טען להפרות שונות של התובעת את תנאי השכירות, בין היתר, אי הפקדת הבטוחות הדרושות, אי עריכת ביטוח כנדרש על פי הסכם השכירות, ביצוע שינויים במושכר ללא הסכמת המשכיר, אי תשלום דמי שכירות, אי תשלום הפרשי שער הדולר ואף העברת זכויות במושכר לאחר (לשוכר) המהווה התעשרות שלא כדין על חשבון הנתבע. ט. באשר להשקעה הכספית הנטענת בנכס טען הנתבע כי ההשקעה בוצעה בטרם מתן הודעה על רצון לרכוש את הנכס, על כן, התובעת לא הסתמכה על קיומה של אופציה לרכישה בעת שביצעה את עבודות הבניה בנכס. י. מכל מקום, טען הנתבע, לא הוכח מה שווי הגג ומה שווי העבודות שבוצעו בנכס; לא הוצגו אסמכתאות על ההוצאות בגין ההשקעות; לא הוצגו קבלות או חשבוניות מס שהתקבלו מאת קבלנים ו/או ספקים ואף חוות הדעת שהוגשו על ידי התובעת אינן מוכיחות את ההשקעה שבוצעה בפועל. י"א. הנתבע הוסיף וטען כי חוות הדעת שהוגשו מטעם התובעת הן מגמתיות, בלתי מבוססות וחסרות ערך. נטען כי התובעת לא הציגה אסמכתאות כמו אישורים על הגשת תוכניות לבנייה או קיומם של אחוזי בנייה. על כן, אין להיזקק לחוות הדעת שהוגשה מטעמה לפיה יש לפצות את התובעת בגין אובדן דמי שכירות פוטנציאליים של קומת משרדים שלא נבנתה ואף לא הוגשו תוכניות לבנייתה, אם בכלל היא ניתנת לבניה על פי המצב התכנוני באזור. י"ב. לא זו אף זו, הנתבע טען כי התובעת מתעשרת על חשבון הנתבע שכן היא גובה דמי שכירות משוכר משנה, ללא הסכמת הנתבע ומבלי שהיא בעצמה משלמת שכירות לנתבע. י"ג. הנתבע טען כי עדי התובעת אינם אמינים ואין להסתמך על עדותם. באשר למהנדס מר אורי סבג, טען הנתבע כי מדובר באדם שהודה בעשיית מעשים חמורים ביותר והוא זה שערך בעבור התובעת את הבקשה לקבלת היתר בניה. באשר לרו"ח מר יונה לוי טען הנתבע כי עד זה משמש כרו"ח של התובעת ועל כן אין לראות בו מומחה עצמאי בלתי תלוי. עד זה מגן על האינטרס העסקי והכלכלי של החברה בה הוא עובד (עמ' 42-43 לפרו'). באשר לעו"ד סופר טען הנתבע כי יש לבחון את עדותו כצד מעורב בהליכים ובעל אינטרס, שכן הוא זה שערך את הסכם השכירות ואת הטיוטה להסכם המכר, אשר כל אחד מהצדדים טוען לפרשנות אחרת שלהם. הנתבע טען כי עו"ד סופר ניסה לתאם עדויות עם העד דיסטנפלד (עמ' 8 לפרו' ש' 23-30), ואף "נתפס" בעדותו כמי שניסה להסתיר את זיכרון הדברים (עמ' 10 לפרו' ש' 20-23). באשר למנהל התובעת, מר דני רייטר, טען הנתבע כי עד זה "מסתבך בשקרים של עצמו" (לתמיכה בטענתו הפנה הנתבע לעמ' 8 לפרו' ש' 27, ולעמ' 11 ש' 6). כך, למשל, טען הנתבע כי בניגוד לטענת רייטר הנתבע כן פנה לקבלת סעד בבית משפט השלום בגין הפרות תנאי הסכם השכירות על ידי התובעת (אלא שהליכים אלו מעוכבים בינתיים עד להחלטה בהליך דנן. ראו את המוצג נ/15). רייטר חתם במקום הנתבע על הבקשה להיתר בנייה במקום המיועד ל"מבקש", הודה בחקירתו כי ביצע בנייה בלתי חוקית ועוד. י"ד. בניגוד לעדי התובעת, טען הנתבע כי העדים מטעמו הינם מהימנים ביותר וניתן לסמוך על עדותם. נטען כי הנתבע העיד בבית המשפט ומסר עדות רציפה, ברורה, קוהרנטית וחסרת פניות. כך גם עדות השמאי ברלינר באשר לשווי הנכס, ותעודת עובד הציבור מטעם עיריית כרמיאל ממנה ניתן ללמוד כי רייטר זייף את חתימת הנתבע על הבקשה לקבלת היתר בנייה מבלי שהובא לידיעת העירייה כי החתימות אינן של הנתבע. ט"ו. הנתבע טען כי במידה ובית משפט זה יורה על אכיפה הרי שיש לקבוע כי התמורה שתשולם לנתבע בעבור הנכס הינה 300,000$ בתוספת מע"מ כמחיר נטו וכן כי על התובעת (הקונה) יהיה לשלם את כל סוגי המיסים ולשאת בכל האחריות להשגת האישורים להעברת הזכויות בנכס על שמה. עוד בהקשר זה הפנה הנתבע להוראת סעיף 15 להסכם השכירות בין הצדדים לפיו "הסכם זה לא ניתן לביטול ובכל מקרה יהיה על השוכר לשלם את מלוא דמי השכירות בגין כל תקופת השכירות ו/או תקופות השכירות המוארכות, והכל לפי העניין ללא שום הנחה או פטור". על כן, טען הנתבע, כי גם אם יינתן צו אכיפה הרי שעל התובעת חלה החובה לעמוד בהוראת סעיף 15 שלעיל ולשלם לנתבע את מלוא דמי השכירות על פי ההסכם (קרי בעבור תקופה של 5 שנים). 5. דיון: הסכם השכירות והסכם האופציה לאחר עיון בהוראות הסכם השכירות מיום 19.1.05, בטענות הצדדים ובמכלול נסיבות העניין הגעתי למסקנה כי סעיף 20 להסכם השכירות מהווה הסכם אופציה (ברירה) לרכישת הנכס על כל המשתמע מכך מן הבחינה המשפטית. א. הסכם אופציה - כללי המלומדת הפרופ' גבריאלה שלו הגדירה בספרה "דיני חוזים" (מהדורה שניה, תשנ"ה) (להלן - "שלו") את חוזה האופציה כ"חוזה המעניק לצד אחד זכות ברירה לרכוש נכס או לשכור נכס. בעל האופציה (הקונה או השוכר) זכאי לרכוש או לשכור את הנכס, והוא גם זכאי שלא לרכוש או לשכור אותו. חוזה אופציה הוא חוזה מחייב, שתוקפו נובע מהסכמת הצדדים לו. מעצם טיבו של חוזה אופציה, נקשר אחד הצדדים מבחינתו לחוזה שיכול להיות מחייב על-פי רצונו או חוסר רצונו של הצד האחר" (שם בעמ' 111; לדיון כללי במהות הסכם האופציה והגדרתו ראו גם: סיני דויטש "הצעה בלתי-חוזרת ואופצייה: האמנם סמנטיקה בלבד?" עיוני משפט יב (התשמ"ז) 275 להלן - "דויטש", בעמ' 283). נהוג לומר כי חוזה האופציה מקנה למקבלה שני יתרונות מרכזיים: האחד, הבטחת מחיר הרכישה של הנכס נשוא האופציה מבלי שהמחיר יושפע מעליה אפשרית של המחירים בשוק; השני, בדיקת כדאיות העסקה, עד למועד שנקבע לקיבולה [ראו ת.א. (ת"א) 154/84 עזבון המנוח אברהם גינדי ז"ל ואח' נ' חיים שיף ואח', פ"מ תשמ"ט (2) 89, בעמ' 99 , להלן - "עניין שיף"; ולהרחבה ראו גם דויטש, בעמ' 287-288 למאמר]. בנסיבות העניין שלפני מושם הדגש על היתרון הראשון, קרי מחיר הנכס. ב. הסכם אופציה לרכישת נכס מקרקעין חוזה נפוץ למדי הוא חוזה אופציה לרכישת נכס. כשמדובר ברכישת נכס והאופציה ניתנת לקונה - אין הקונה חייב לרכוש את הנכס. הוא זכאי לרכוש אותו אם ירצה בכך והוא חופשי שלא לרכוש אותו אם יחליט שלא לקנותו (ראו: ע"פ 231/76 מרדכי פרידמן נ' מדינת ישראל, פ"מ לא(1) 309). מכל מקום, בעוד מקבל האופציה חופשי לבחור אם לרכוש את הנכס אם לאו, נותן האופציה כבול להתחייבותו ואין הוא רשאי לחזור בו ממנה (ראו: דויטש, בעמ' 283; דויטש, בעמ' 287 למאמר; פרופ' ד' פרידמן ופרופ' נ' כהן, "חוזים" (כרך א'), בעמ' 222; עניין שיף דלעיל, בעמ' 98). הלכה היא כי אופציה לרכישת נכס מקרקעין כמוה כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (ראו: ע"א 270/74 מעודד ברזילי נ' יורשי המנוח גרשון גרינבאום, פ"מ כט(1) 658 להלן - "עניין ברזילי", בעמ' 661; בר"ע 269/84 אהרון שפירא ואח' נ' יששכר שדמי ואח', פ"ד לח(4) 664, בעמ' 666). מכאן המסקנה כי מקום שבו קיים הסכם אופציה לרכישת נכס מקרקעין הרי שלמעשה מדובר בעסקת מקרקעין. על כן, על מנת שיהא לה תוקף מחייב יש צורך שסעיף האופציה יכיל את כל התנאים ההכרחיים והחיוניים להתקשרות בעסקה מסוג זה (ראו: עניין ברזילי שלעיל, בעמ' 661). אפנה עתה לבחון אם הוראות סעיף 20 להסכם השכירות שלפני מהוות הסכם אופציה ומה תוכנו של הסכם זה. ג. סעיף 20 להסכם השכירות סעיף 20 להסכם השכירות מורה לאמור - "20. א. השוכר יהיה רשאי לרכוש את המושכר תמורת סך של 300,000 $ בתוספת מע"מ כחוק. ב. הזכות האמורה בפסקה (א) לרבות המחיר שמורה לשוכר לפרק זמן של 6 חודשים מיום חתימת הסכם זה, ותוך פרק זמן זה ייחתם חוזה מכר. ג. התמורה ע"פ פסקה (א) תשולם תוך 4 חודשים מיום חתימת הסכם המכר". עיון בסעיף מלמד כי התובעת (השוכר) רשאית לרכוש את הנכס (המושכר) בעבור סך של 300,000$ בתוספת מע"מ כחוק (התמורה). עוד קבע הסעיף כי זכות זו שמורה לתובעת לפרק זמן של 6 חודשים בלבד (תקופת האופציה), וכן כי במהלך תקופה זו ייחתם חוזה מכר. התמורה, כך לפי ההסכם, תשולם מהתובעת לנתבע תוך 4 חודשים מיום שייחתם הסכם המכר. אין ספק כי הוראת סעיף 20 מהווה באופן ברור ומפורש הסכם אופציה לרכישת הנכס. זאת, הן לפי מהות האופציה ותכונותיה כפי שהובאו לעיל, והן לפי התנאים הצריכים לחול לעניין אופציה לרכישת נכס מקרקעין. עיון בסעיף 20 שלעיל מעלה כי אכן כל התנאים "ההכרחיים והחיוניים" לעסקה מסוג זה הוסדרו: ידועה זהות הצדדים ופרטיהם (המשכיר והשוכר); המחיר שעל הקונה לשלם בעבור הנכס (התמורה) ומועד התשלום. כך גם צוין בהסכם האופציה פרק זמן מוגבל למימושה על ידי הרוכש. מהעדויות והמסמכים בתיק עולה כי התובעת פנתה לנתבע במהלך תקופת האופציה והודיעה לו על כוונתה לממש את האופציה וכן על פנייתה לעו"ד סופר להכנת טיוטת הסכם מכר. התובעת טענה כי פנתה לראשונה לנתבע כחודש לאחר עריכת ההסכם ביום 20.2.05. ברם, היא לא הציגה אישור על משלוח המכתב בדואר רשום והנתבע טען כי לא קיבל מכתב זה (סעיף 42 לתצהיר הנתבע). מכל מקום, הוכח שהתובעת פנתה לתובע במכתב שנשלח בדואר רשום ביום 25.6.09 (ראו עדות רייטר בעמ' 23 לפרו' מיום 13.1.08 ש' 8-13; ועמ' 25 לפרו' ש' 1-4; נספח ד' לכתב התביעה). הנתבע לא הכחיש שקיבל מכתב זה אך טען שהמכתב נשלח ביום 27.6.05 ולא כטענת התובעת (סעיף 43 לתצהיר הנתבע). מכאן שהוכח שהתובעת פנתה אל הנתבע בתוך תקופת האופציה כאמור בסעיף 20 להסכם השכירות. כאמור לעיל, הנתבע טען בהגנתו כי בעת חתימת הסכם השכירות לא הייתה לו כל כוונה לחתום על הסכם מכר אלא על הסכם שכירות בלבד. לכל היותר, טען, התכוון להעניק לתובעת זכות ראשונים בלבד. להלן ארחיב את הדיבור לעניין גמירות הדעת והמסוימות, ברם, כבר בנקודה זו של הדיון אדגיש כי אין בידי לקבל את טענת התובע באשר למתן "זכות ראשונים" בלבד ואני דוחה אותה. מסקנתי זו נלמדת מלשון הוראת סעיף 21 להסכם השכירות לפיה - 21. היה והשוכר לא יממש את האופציה האמורה בסעיף 20 דלעיל ובמקרה בו יחליט המשכיר למכור את המושכר הרי שתינתן לשוכר עדיפות לשוכר בתנאי שיוסכם בין הצדדים על מחיר המושכר ותנאי התשלום". (ההדגשה שלי- ע.ג.). כך, שמלשון סעיף 21 להסכם השכירות עולה כי רק אם התובעת לא תממש את האופציה המוקנית לה בסעיף 20 להסכם בתוך 6 החודשים, הרי שאז אם הנתבע יחליט למכור את הנכס תינתן עדיפות לתובעת לרכוש אותו בתמורה ובתנאי תשלום שיוסכם עליהם. עינינו הרואות כי מלשון ההסכם עולה באופן ברור שסעיף 21 המקנה זכות ראשונים לתובעת בא להוסיף על זכות האופציה לרכישה המוקנית לתובעת מכוח סעיף 20, ולא לגרוע ממנה. האם בנסיבות העניין נשללת זכות האופציה מן התובעת לאור טענות הנתבע באשר לפגמים בהתקשרות (היעדר מסוימות וגמירות דעת או טעות במצב הדברים); או באשר להעדר פעולות הנדרשות בעסקת מכר מקרקעין (כגון דיווח למס שבח על הסכם האופציה, רישום הערת אזהרה וכו'); או באשר להפרות תנאי הסכם השכירות על ידי התובעת שאינן מזכות אותה בסעד של אכיפה? אדון בטענות הנתבע אחת לאחת. 6. האם נכרת הסכם אופציה מחייב או שמא נשלל תוקפה המחייב? פגמים בהתקשרות א. גמירות דעת ומסוימות כאמור טענתו המרכזית של הנתבע היא כי התכוון לחתום עם התובעת על הסכם שכירות בלבד, ולכל היותר, התכוון להעניק לתובעת זכות ראשונים כאמור בסעיף 14 לזיכרון הדברים שנערך בין הצדדים 3 ימים בלבד בטרם נחתם הסכם השכירות. הנתבע טען, אם כן, להעדר גמירות דעת ולהעדר מסויימות, או, לחילופין, כי הבין את הדברים באופן שונה ובלתי מתיישב עם הבנת התובעת ועל כן חלה בנסיבות העניין טעות משותפת במצב הדברים אשר יש בה להביא לביטול הסכם השכירות, לרבות סעיף האופציה. הנתבע הוסיף וטען כי הנכס הוערך קודם לחתימת הסכם השכירות בסך של 400,000$ ואף 450,000$, על כן, ברי כי הנתבע לא הסכים ולא התכוון למכור אותו לתובעת תמורת סך של 300,000$ בלבד כשמס השבח ויתר ההיטלים יוטלו עליו. הנתבע הוסיף וטען כי עו"ד סופר לא הסביר לו כי הסכם השכירות יכול ויהיה הסכם מכר וכן לא סיפק בידיו הסבר לעניין שיעור החבות במס. לאחר עיון בטענות באי כח הצדדים, בחומר הראיות ובמכלול נסיבות העניין, הגעתי למסקנה כי יש לדחות את טענות הנתבע בהקשר זה אחת לאחת. אני סבור כי ההסכם מכיל סעיף אופציה מחייב. כעולה מחומר הראיות אין זו הפעם הראשונה שהנתבע הוא צד להסכמי שכירות ולהסכמי מכר מקרקעין (עמ' 92-93 לפרו' הדיון מיום 27.4.08). כך גם הוכח כי אין זו גם הפעם הראשונה שעו"ד סופר טיפל עבור הנתבע בהסכמי שכירות. אף במקרה זה הנתבע הוא זה שהציע לרייטר כי עו"ד סופר יהא זה שינסח בעבורם את הסכם השכירות (ראו: עמ' 93 לפרו'). הנתבע טען בעדותו כי ביום ה- 19.1.05 הוא הלך לחתום עם התובעת על הסכם שכירות על בסיס הדברים שנקבעו בין הצדדים במסגרת זיכרון הדברים, ותו לא (עמ' 94-95 לפרו'). לא שוכנעתי במהימנות דבריו וגרסתו של הנתבע. על שום כך אני מעדיף את גרסת מנהל התובעת מר דן רייטר על פני גרסת הנתבע. הנתבע התקשה להעמיד גרסה אחת, קוהרנטית וברורה למהלך התרחשות הדברים והרושם שנוצר הוא כי הנתבע מנסה להתחמק משאלות בא כח התובעת ומתקשה ליתן תשובות ישירות וחד משמעיות. הנתבע חזר פעם אחר פעם על טענתו כי העניק לתובעת זכות שכירות בלבד. זאת, כשחתימתו על הסכם השכירות בה העניק לתובעת אופציה, כאמור, סותרת את דבריו מניה וביה. למרות הכחשותיו הגורפות הודה הנתבע בעדותו כי ראה את סעיף 20 להסכם (עמ' 96 לפרו' ש' 11). מנגד, המשיך הנתבע וטען כי העניק לתובעת זכות ראשונים בלבד (עמ' 112 לפרו'). אין ספק, שהנתבע חתם על הסכם השכירות, לרבות סעיף האופציה לרכישת הנכס וכי היה מודע לקיומו של סעיף זה בהסכם. הדבר עולה מחליפת המכתבים בין הצדדים ממנה עלה כי הנתבע היה נכון, בזמן אמת, למכור לתובעת את הנכס. בא כח הנתבע אף ניסח טיוטת הסכם מכר (נספח ז 2 לכתב התביעה) אשר לפיה הנתבע ימכור את הנכס לתובעת תמורת סך של 300,000$, כאשר, וכאן ההבדל היחיד, מס השבח, מס המכירה, מס הרכוש, היטל השבחה, דמי ההיוון ודמי ההסכמה ישולמו על ידי התובעת (הקונה) (סעיף 11 לטיוטה שערך עו"ד פלביאן). מסקנה זו נלמדת גם מעדות עו"ד סופר שנכח במקום בעת שהצדדים דנו על מחיר הנכס (עמ' 2 לפרו' מיום 15.3.07). ב. גמירות דעת תנאי ראשוני ויסודי ליצירת חוזה מחייב בין צדדים הוא גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה המסוים. חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 (להלן - "חוק החוזים") אינו מבאר ואינו מגדיר מהי גמירות דעת ואנו שואבים את פרשנות המושג ויוצקים בו תוכן בעיקר על פי ההלכה הפסוקה (ראו: שלו, עמ' 85-86). הוראות חוק החוזים ופסיקת בתי המשפט המפרשות הוראות אלה שמות דגש על הביטוי החיצוני- אובייקטיבי של כוונת הצדדים ולא על המבחן הפנימי - סובייקטיבי של הכוונה (ראו: שלו בעמ' 86 וההפניות שם). מבחן גמירות הדעת הינו מבחן אובייקטיבי וכדברי המלומדת הפרופ' שלו "משמעותו המעשית של המבחן האובייקטיבי היא, כי גמירת-דעתם של הצדדים לחוזה נלמדת על-פי אמות-המידה של האדם הסביר. בדיקת נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, דברים שאמרו לפני כריתת החוזה ולאחריה ותוכן החוזה עצמו, הם הנתונים שעל פיהם יקבע האדם הסביר את קיומה או היעדרה של גמירת-דעת" (שם, בעמ' 87). עיון בעדות הנתבע, כפי שהובאה לעיל, בחליפת המכתבים, בטיוטות הסכמי המכר שהוכנו, בלשון ההסכם עצמו ובעדות עו"ד סופר שנכח בעת המשא-ומתן לכריתת הסכם השכירות תומכים כולם במסקנה כי בבחינת הפן האובייקטיבי-חיצוני של נסיבות העניין הרי שמתקיימת גמירת-הדעת הנחוצה של שני הצדדים. על שום כך אני דוחה את טענות הנתבע בהקשר. ג. מסוימות דרישת המסוימות נובעת מסעיף 2 לחוק החוזים לפיו פניה הינה בגדר הצעה אם היא "(...) מסוימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה". וכדברי כב' השופט (כתוארו אז) שמגר "על ההצעה להיות מלאה ומדוייקת במידה מספקת עד שניתן יהיה לראות באמור בה עם קיבולה, חוזה מלא ובר-ביצוע, ללא צורך במשא-ומתן משלים נוסף" (ראו: ע"א 440/75 זנדבנק נ' דצינגר, פ"ד ל(2) 260, בעמ' 269; וכן ראו דיון כללי מ' דויטש "על מסוימות החוזה העיסקי" עיוני משפט ט"ז (תשנ"ב) 337). הלכה היא כי אף פנייה שאינה מפורטת יכולה להיחשב כמסוימת וזאת כאשר ניתן להשלים אותה בערוצי השלמה מקובלים דוגמת חוק ונוהג (ראו: ע"א 545/77 פלוני נ' פלונית, פ"ד לב(2) 393, בעמ' 398). מכל מקום ברור כי מידה מינימאלית של פירוט היא הכרחית שכן אין חוזה יכול להיווצר אלא כאשר הצדדים הסכימו על מסגרת הדברים והפרטים החיוניים והמהותיים בו (ראו: ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג(2) 281, בעמ' 288). על כן, משמעותה של דרישת המסוימות איננה כי על ההצעה לכלול את כל הפרטים, אלא, משמעותה היא כי על ההצעה לכלול לפחות את מסגרת העסקה ותחומיה ואת הפרטים החסרים ניתן יהיה להשלים (שלו, בעמ' 89; ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה נ' מקסימה, פ"ד מז(2) 642, בעמ' 647). מקום שהצדדים הסכימו על הפרטים החיוניים לחוזה יכול בית המשפט, אם הצדדים לא עשו כן בעצמם, לפעול להשלמת החוזה ואין הדבר פוגע בדרישת המסוימות (שלו, בעמ' 89-90). בית המשפט יכול להשלים את החוזה בעזרת הוראות כלליות דוגמת הוראות הדין המתייחסות לכלל החוזים, ואף להשלים פרטים על פי הנוהג כאמור בהוראת סעיף 26 לחוק החוזים. ומן הכלל אל הפרט. בענייננו, עיון בסעיף האופציה מעלה כי הצדדים הסכימו על הפרטים החיוניים וההכרחיים לעסקה מסוג זה של אופציה לרכישת נכס מקרקעין. הצדדים הסכימו על גובה התמורה (300,000$ בתוספת מע"מ), אורכה של תקופת האופציה (6 חודשים) ומועד התשלום (4 חודשים מחתימת הסכם מכר). את יתר הפרטים ניתן להשלים מהוראות הדין הכלליות וכן מהנוהג בסוג זה של עסקאות של מכר מקרקעין. כוונתי לכך שעל פי הוראת סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין ועל פי הנוהג בעסקאות מכר מקרקעין הרי שחובת תשלום המס במכירת זכות במקרקעין היא על המוכר, אלא אם הצדדים הסכימו ביניהם באופן מפורש על הסדר אחר הסוטה מההסדר הקבוע בחוק והנהוג בשוק המקרקעין בישראל. אשר על כן, אני דוחה את טענות הנתבע בהקשר זה וקובע כי סעיף 20 להסכם השכירות עומד בדרישות גמירות הדעת והמסוימות ומכיל את כל הפרטים החיוניים והרלוונטיים לסוג זה של עסקת מכר מקרקעין. יתר הפרטים, כגון החבות בתשלום מס השבח, תושלם על ידי בית המשפט בדרך של הפנייה להוראת סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין. לפיכך, סעיף האופציה תקף ומחייב; מס השבח, ככל שיחול על מכירת הנכס, יחול על המוכר (הנתבע); וסכום התמורה בסך 300,000$ בתוספת מע"מ הוא הסכום שעל התובעת לשלם לנתבע בעבור הנכס. כעת, אפנה לבחון את יתר טענות הנתבע ואראה אם יש בהן כדי לשנות מהמסקנה אליה הגעתי בדיון עד כה, כולה או חלקה. 7. טעות במצב הדברים או טעות בכדאיות העסקה הנתבע טען שכל אחד מהצדדים הבין את הדברים באופן שונה מהותית מן הצד השני עד כדי כך שהדבר הוא בבחינת טעות במצב הדברים אשר יש בו לגרום לביטול ההסכם. התובעת, לעומת זאת, טענה כי לכל היותר המדובר בטעות בכדאיות העסקה מצד הנתבע, שכידוע, איננה מזכה בסעד של ביטול. א. טעות טעות בדיני חוזים היא מחשבה או אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המציאות (שלו, בעמ' 188). הפער הנוצר בין המצב העובדתי או המשפטי, כפי שמדמה אותו המתקשר, לבין המצב לאשורו - הוא טעות (שלו, בעמ' 189). כאשר טעותו היסודית של צד אחד לחוזה ידועה לצד השני, רשאי הטועה לבטל את החוזה: סעיף 14(א) לחוק החוזים. יסודות הטעות הידועה המזכה בביטול הם: קיום חוזה, קשר סיבתי, יסודיות הטעות וידיעת הצד השני. רק בהתקיים כל היסודות האלה במצטבר קמה זכותו של הטועה לבטל את החוזה. אין ספק כי לפנינו חוזה תקף. גם אם נחלוק על התקיימות שני היסודות בדבר הקשר הסיבתי ויסודיות הטעות נראה כי לא יכול להיות חולק כי היסוד הרביעי בדבר ידיעת הצד השני (התובעת) אודות טעותו של הצד הראשון (הנתבע) איננו מתקיים בענייננו. מכאן שהנתבע אינו רשאי לבטל את החוזה מכח דיני הטעות. מנסיבות העניין כפי שעלו מהעדויות ומהמסמכים נראה כי התובעת לא ידעה בפועל ולא יכולה היתה לדעת כי הנתבע טעה במצב הדברים והתכוון להתקשר רק בהסכם השכירות. הצדדים ישבו ודיברו על סכום התמורה בעבור הנכס; היתה חליפת מכתבים שבה התובעת הודיעה על רצונה לממש את האופציה ולרכוש את הנכס; עו"ד סופר הסביר לנתבע על עניין מס השבח ואף הפנה אותו למומחה; והנתבע הודיע, באמצעות בא-כוחו, על נכונותו למכור את הנכס ואף הועברה טיוטת מכר מטעמו. כל אלה מלמדים כי התובעת לא ידעה ולא יכולה היתה לדעת שכוונת הנתבע היתה להתקשר אך ורק בהסכם שכירות ולא בהסכם מכר. באשר לטעות לא ידועה, המעוגנת בסעיף 14(ב) לחוק החוזים, הרי שבמקרה זה בית המשפט יוכל להורות על ביטול החוזה "אם ראה שמן הצדק לעשות זאת" (שלו, עמ' 195). סבורני כי בחינת התנהגות התובעת בזמן אמת מלמדת כי לא נפל פגם, מוסרי או משפטי, בהתנהגותה ובהתנהלותה וכל רצונה היה לממש את האופציה ולרכוש את הנכס משיקוליה הכלכליים והאחרים. אשר על כן, מסקנתי היא כי גם אם היתה טעות מצד הנתבע, טעות שהתובעת לא ידעה עליה, הרי שאין מדובר בטעות המזכה את הנתבע בסעד של ביטול ההסכם. ב. טעות בכדאיות העסקה סעיף 14(ד) לחוק החוזים קובע כי ""טעות" לענין סעיף זה (היינו, סעיף 14. ע.ג.) וסעיף 15 - בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה". הלכה היא כי צד לחוזה איננו יכול להתנער מחוזה שערך רק על סמך הטענה שהעסקה אינה כדאית לו (שלו, בעמ' 203). טעות בכדאיות העסקה היא טעות המתייחסת לערך העסקה, לשווייה הכלכלי או המסחרי היחסי. כך, למשל, תמורה, הוכרה בפסיקה כטעות בכדאיות שאינה מאפשרת ביטול החוזה (ראו: ע"א 455/82 מאיר נ' מזרחי, פ"ד לז(3) 579, 583). כך גם, אי התאמה בין מחיר השוק לבין המחיר החוזי איננה בגדר טעות, שיקול מוטעה מבחינה כלכלית או טעות לגבי שיעור הרווח. במקרה שלפני "טעותו" של הנתבע אינה אלא טעות בכדאיות העסקה שאינה מזכה אותו בביטול הסכם האופציה. הנתבע טען כי לאור שוויו של הנכס, לא יתכן שהסכים למכירת הנכס תמורת 300,000 דולר + מע"מ בלבד. כן טען שסבר כי המחיר שסוכם עליו הוא סכום נטו, לאחר תשלום כל המסים וההיטלים החלים על העסקה. בסופו של דבר טענת הנתבע היא כי יכול היה לקבל מחיר טוב יותר מזה שעליו הוסכם בהסכם האופציה. מדובר, לכל היותר, בטעות שבשיקול דעת באשר לכדאיות העסקה. אשר על כן, אני קובע כי לכל היותר טעה הנתבע באשר לכדאיות העסקה וטעות שכזו אינה מזכה אותו בסעד של ביטול. 8. העדר פעולות הכרחיות בהתקשרות בעסקת מכר מקרקעין (אי דיווח לרשויות מס שבח; אי בירור משכנתא ו/או שיעבודים היכול ורובצים על הנכס; תשלום מיסים עירוניים ו/או דמי הסכמה והיטלים שונים למנהל מקרקעי ישראל; אי חתימת יפויי כוח; אי רישום הערת אזהרה ועוד) . כאמור, התובעת טענה בסיכומיה כי אין בעובדה שהסכם האופציה לא דווח באופן פורמאלי לרשויות מס שבח מקרקעין כדי להעיד על העדר גמירות דעת או העדר מסוימות של מי מהצדדים להתקשר בהסכם אופציה מחייב. התובעת טענה כי הסכם האופציה הכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה וכי הסכם המכר שהיה אמור להיחתם על בסיס סעיף 20 להסכם השכירות היה אמור להסדיר את כל יתר הפרטים שטרם הוסדרו ודרושים להשלמת העסקה. הנתבע, לעומת זאת, טען כי מהעדויות שנשמעו בתיק עולה באופן ברור כי במסגרת הסכם השכירות והאופציה לא נבדקו עניינים בסיסיים שבלעדיהם לעולם לא נעשית עסקת מכר, כגון, נסח טאבו, דיווח לרשויות מס שבח, רישום הערת אזהרה, בדיקת תשלום היטלים למינהל מקרקעי ישראל, לרשויות מקומיות, בדיקת משכנתא, שעבודים וכו'. העד מר יואב דיסטנפלד, רכז במשרדי מיסוי מקרקעין בחיפה, העיד כי ברגע שנחתם זיכרון דברים או כל הסכם אחר אשר מכיל אופציה לרכישת נכס מקרקעין אזי יש לדווח על כך, תוך 30 או 50 יום, לשלטונות המיסוי (ראו: בעמ' 6 לפרו' מיום 15.3.07, ש' 20-22; בעמ' 9 ש' 16-17; בעמ' 14 ש' 6-7). אין ספק, ועל כך גם התובעת אינה חולקת, כי במקרה דנן איש מהצדדים, ואף לא עו"ד סופר שייצג אותם, לא דיווח על האופציה לשלטונות המס כנהוג וכנדרש על פי חוק. עו"ד סופר הוסיף במסגרת עדותו כי בעת חתימת הסכם השכירות, אשר כלל את סעיף האופציה, לא היו בידיו נתונים שונים הנוגעים לנכס ובדרך כלל ידועים בעת עסקה במקרקעין, כגון, המחיר שבו נרכש הנכס בשעתו על ידי הנתבע , פחת, הכנסה שולית, כמו כן, לא נעשו הבדיקות הרלוונטיות, כגון, הוצאת נסח טאבו, בדיקת המשכנתא, חריגות הבנייה או היטל השבחה (עמ' 11-13 לפרו' מיום 15.3.07). יחד עם זאת, עו"ד סופר חזר והדגיש בעדותו, שהיתה מהימנה בעיני, כי הוא יידע את הנתבע בזמן אמת כי יהיה עליו לשאת בתשלום מס השבח בגין העסקה, ואף העיד כי הפנה אותו לגורם מקצועי לחישוב מס השבח וייעץ לו להגיש שאילתא בעניין, אך הנתבע התעקש לטפל בנושא זה בעצמו (ראו: בעמ' 14 לפרו' ש' 18-23; בעמ' 16 ש' 6-8; בעמ' 17 ש' 19-21; בעמ' 18 ש' 14-19). אין בידי לקבל את טענות הנתבע בהקשר זה ואני דוחה אותן. אכן, כטענת הנתבע, גם חוזה אופציה לרכישת זכות במקרקעין יוצר התחייבות לעסקה במקרקעין. על שום כך, על חוזה שכזה להכיל את כל הפרטים החיוניים וההכרחיים לסוג כזה של עסקה, לרבות חובת הדיווח לשלטונות המס בסמוך למועד עריכת עסקת האופציה. יחד עם זאת, סבורני כי המסקנה מאי הדיווח על העסקה לשלטונות המס, על גבי הטופס המתאים לכך, מיד בסמוך לעסקה אינה צריכה להיות ביטול האופציה והחיובים הנובעים ממנה. להלן אבאר את מסקנתי. כעולה מעדות עו"ד סופר ועדות רכז מיסוי המקרקעין מר דיסטנפלד, לא ניתן לומר כי התובעת או מי מטעמה הסתירו בכוונה או במזיד את העסקה מהרשויות בכוונה להתחמק ממצוות המחוקק. מהעדויות שנשמעו בבית המשפט עולה כי הן הרשויות והן עו"ד סופר היו מודעים לעסקה ולחובת הדיווח. ברם, בשל מיני סיבות שלא הובהרו דין, העניין כמו נשכח ולא הוסדר באופן פורמאלי על גבי הטפסים המתאימים בסמוך למועד חתימת סעיף האופציה. לא יהיה זה מופרך להניח כי אם היה נחתם הסכם המכר, פחות מחצי שנה לאחר חתימת האופציה, היתה עסקת המקרקעין, על שלל היבטיה, מדווחת לרשויות המס כמו ליתר הגורמים הנוגעים בדבר אשר יש לגביהם חובת דיווח על פי חוק. והוא הדין לגבי בירור יתר הפרמטרים הדרושים לעסקת מקרקעין. כאמור לעיל, דעתי היא כי הסכם האופציה עצמו הכיל את כל הפרטים החיוניים כדי לעשותו להסכם מחייב. בהמשך להסכם האופציה, הוכנה טיוטת הסכם מכר. הטיוטה הוכנה ונוסחה על ידי עו"ד סופר (נספח ו 2 לכתב התביעה). עיון בטיוטה זו מעלה כי התובעת נתנה דעתה לכל ההיבטים הנטענים. עיון בטיוטת ההסכם מעלה כי נכללו בו התייחסות לעניין משכנתא ושעבודים על הנכס, לעניין הרישום בטאבו, מס השבח, מס המכירה, יפויי כוח, רישום הערות אזהרה ועוד. רוצה לומר: שסעיף 20 להסכם השכירות היווה את סעיף האופציה וזה הכיל את הפרטים המהותיים וההכרחיים של העסקה בשלב חתימת הסכם האופציה. טרם חתימת הסכם המכר בעתיד, הסכם שיכיל את יתר הפרטים הדרושים לצורך חתימת הסכם מכר. סבורני כי בשלב בו היו מצויים הצדדים אז (בשלב חתימת הסכם השכירות שבו נכלל סעיף האופציה), על פי נסיבות העניין והנוהג בסוג זה של עסקאות, הרי שהמידע שהיה בידי הצדדים היה מספיק לצורך השלב האמור, ואת שאר הפרטים התכוונו הצדדים להשלים בשלב העתידי של חתימת הסכם המכר. אשר על כן אני דוחה את כל טענות הנתבע בהקשר זה וקובע כי אין בהן כדי לפגום בתוקפו המחייב של הסכם האופציה. 9. הפרות תנאי הסכם השכירות על ידי התובעת - האומנם? הנתבע טען כי התובעת הפרה בעצמה את תנאי הסכם השכירות (אי עריכת חוזה ביטוח, אי תשלום דמי השכירות במועד, עריכת שינויים במושכר ללא רשות המשכיר ועוד), ועל כן, אין היא זכאית לסעד של אכיפה. כאמור, מספר חודשים לאחר שהתובעת הגישה את התביעה שלפני הגיש הנתבע לבית משפט השלום תביעה לפינוי התובעת מהנכס, ושם חזר על טענותיו באשר להפרת תנאי השכירות על ידי התובעת. סבורני כי לא עלה בידי הנתבע להוכיח את טענותיו בדבר הפרת תנאי הסכם השכירות על ידי התובעת. ממילא, אין בטענות אלה כדי לשנות מן המסקנה כי הנתבע חתם על הסכם אופציה מחייב ונמנע מלקיימו, תוך העמדת תנאים ודרישות הנוגדים את האמור בהסכם האופציה. כאמור לעיל, לפנינו הסכם אופציה למכר מקרקעין המחייב את שני הצדדים. אכן, כטענת הנתבע, הלכה היא כי צד להסכם המפר הפרה יסודית חלק מהוראות ההסכם לא יכול לבקש אכיפה של חלק אחר של אותו הסכם [ראו את סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 הדן באכיפה בלתי צודקת (להלן - "חוק התרופות"); שלו, בעמ' 533]. ברם, סבורני, כי אין זה המצב בענייננו, והנתבע מנסה להעלות טענות שאינן רלוונטיות לענייננו. התובעת הוכיחה במסמכים ובעדויות כי בזמן אמת הנתבע היה נכון למכור לה את הנכס. המחלוקת היחידה בין הצדדים היתה על היקף התמורה, היינו, האם התמורה הינה 300,000 ₪ נטו כטענת הנתבע אם לאו. במילים אחרות, האם הנתבע יקבל את הסכום האמור וכל ההוצאות בגין המיסים למיניהן תחולנה על התובעת, אם לאו. זוהי המחלוקת ואין בילתה. התובעת הוכיחה כי בזמן אמת ולאחר שהודיעה לנתבע על רצונה לממש את האופציה ולרכוש את הנכס, ולאחר שעו"ד סופר ניסח בעבור הצדדים טיוטת הסכם מכר, הנתבע היה מעוניין והסכים למכור לה את הנכס. אף עו"ד פלביאן מטעמו של הנתבע העביר טיוטת הסכם מכר נוספת. כך, שהוכח כי בזמן אמת וגם אם היו לנתבע אי אלו טענות בדבר התנהגות התובעת והתנהלותה, באשר לתנאי השכירות, לא היה בהם, לדידו של הנתבע, כדי לפגום ברצון הצדדים להשלים את עסקת מכר הנכס לתובעת ובכך לקיים את מצוות סעיף 20 להסכם השכירות. חילוקי הדעות היו על עניינים כספיים סובבים אך לא נשמעה הטענה כי בשל הפרות כאלה ואחרות הנתבע אינו מסכים למכור את הנכס לתובעת. אשר על כן, אני דוחה את טענות הנתבע בעניין זה, ואני עומד ליתן לתובעת סעד של אכיפה. 10. פיצויים - האם עלה בידי התובעת להוכיח את הנזקים להם היא טוענת? התובעת טענה כי אי העברת הנכס על שמה במועד, היינו כחצי שנה לאחר כריתת חוזה השכירות, הביאה לכך שלא תוכל לשעבד את הנכס לשם קבלת מימון בנקאי לפעילותיה העסקיות השוטפות והאחרות. התובעת הוסיפה וטענה כי העדר המימון הבנקאי גרם לכך שלא יכולה היתה להשלים בניית קומה נוספת והדבר גרר נזקים הן באובדן דמי שכירות בעבור הקומה השניה, והן בהפסדי ריבית על עלויות הבניה של ההכנה לקומה השניה. לתמיכה בטענותיה הגישה התובעת חוות דעת של רו"ח החברה מר יונה לוי לפיה אובדן דמי השכירות מחודש 10/05 בשיעור דמי שכירות של כ- 4,864$ לחודש, לפי 8$ למ"ר, בתוספת ריבית דולרית בשיעור 13% - מגיע לכדי סך של 330,481 ₪. באשר לפיצוי בגין הריבית על ההשקעה הסתמך רו"ח יונה לוי על חוות דעתו של אינג' אורי סבג. זה האחרון קבע את עלויות הבניה שהושקעו כהכנה לקומה בסך של 337,306 ₪ וכן כי ההשקעה הסתיימה בסוף חודש מאי 2006. על סמך נתונים אלה קבע רו"ח יונה לוי כי סכום הריבית, לפי ריבית שנתית דולרית בשיעור 13% לשנה, מגיע לסך של כ- 62,932 ₪. רו"ח יונה לוי ואינג' אורי סבג נחקרו על חוות הדעת שהגישו. הנתבע, לעומת זאת, טען כי חוות הדעת שהוגשו מטעם התובעת הן מגמתיות, בלתי מבוססות, חסרות ערך ואין להסתמך עליהן. הנתבע טען כי לא עלה בידי התובעת להוכיח באמצעות אישורים ואסמכתאות את אחוזי בניה במקום, ואף לא הוצגו חשבוניות ספקים או קבלנים על השקעה ועבודה שנעשתה בנכס. הנתבע הוסיף וטען כי מומחי התובעת העידו באופן בלתי אמין ואין להסתמך על עדותם. באשר לאינג' אורי סבג, טען הנתבע כי המדובר באדם שהודה בעדותו בעשיית מעשים חמורים ואף יכול והיה מודע לכך שהחתימה על הבקשה להיתר שערך לא היתה חתימת הנתבע שהינו בעל הנכס אלא חתימת רייטר. באשר לרו"ח יונה לוי, טען הנתבע כי עד זה משמש בתפקיד רו"ח של החברה מיום היווסדה על כן אין לראות בו מומחה בלתי תלוי. מטעם הנתבע הוגשה חוות דעת השמאי מר דן ברלינר אשר התייחסה אגב אורחא לחוות דעת רו"ח יונה לוי. השמאי ברלינר סבר בחוות דעתו כי ההנחה של רו"ח לוי לפיה דמי השכירות לשטח בנוי שעתיד להיבנות בקומה א' (לא בקומת הקרקע) הם 8$ למ"ר - היא בלתי סבירה. הוא הוסיף כי "לא ברור גם אם ולמי ניתן להשכיר שטח בנוי כזה". השמאי ברלינר הוסיף כי הריבית הנקובה בחוות דעת יונה לוי, ריבית דולרית בשיעור 13% לשנה, הינה "מופרזת ולא ריאלית". הזכות לפיצויים ומטרתם זכותו של הנפגע לפיצוי כספי על נזק שגרמה הפרת החוזה קבועה בסעיף 2 לחוק התרופות. תרופת הפיצויים נועדה להגן על אינטרס הצפיות, היינו, אינטרס הנפגע ליהנות מביצוע החוזה (ראו: שלו, בעמ' 576). המטרה הינה, אם כן, להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב שהיה עומד בו אילו קוים החוזה ואלמלא ארעה ההפרה (ראו: ע"א 195/85 בנק איגוד נ' סוראקי, פ"ד מב(4) 811, בעמ' 836). תיחום הנזק סעיף 10 לחוק התרופות מסדיר את תיחום הנזק על פי שני מבחנים: סיבתיות וצפיות: "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה". מלשון הסעיף עולה כי חבות בפיצויים תוטל רק כאשר הנפגע הוכיח נזק שנגרם לו כתוצאה מהפרת החוזה, וכן בהתקיימות שני המבחנים של סיבתיות וצפיות. מבחן הסיבתיות דורש כי הנזק שנגרם לנפגע נגרם "עקב ההפרה ותוצאותיה". המונח "עקב" מחייב הפעלת מבחן הסיבתיות. המפר יהא חייב אך ורק בפיצויים בגין אותם נזקים שהפרתו גרמה להם. בענייננו, הנזק הינו אובדן הכנסה מדמי שכירות בגין השכרת הקומה השנייה וכן ריבית על ההשקעה שהשקיעה התובעת לקראת בנית הקומה השנייה שהתעכבה לבוא. כאמור בחוות הדעת שהוגשו מטעם התובעת אין ספק כי הוכח נזק וכי הנזק של העיכוב בבניית הקומה השנייה נבע מהעיכוב בחתימת חוזה המכר שנגרם על ידי הנתבע. מבחן הצפיות ידוע כמבחן המורכב על מבחן הסיבתיות אך ככזה המיועד לאפשר לבית המשפט להפעיל שקול דעת כדי להשיג תוצאה ראויה בנסיבות המקרה (ראו: שלו, בעמ' 579). על בית המשפט לבחון את התנהגות המפר בנסיבות הענין ולקבוע איזה נזק "היה עליו לראותו מראש" כאמור בסעיף 10 לחוק התרופות שצוטט לעיל. במסגרת מבחן זה יש לבחון את צפיות המפר, בין בפועל ובין בכוח, ברגע כריתת החוזה על פי הנתונים העובדתיים שידע אז או שהיה עליו לדעת, ולא על הצפיות בעת ההפרה. זו איננה רלוונטית. על פי הנתונים העובדתיים כפי שהוכחו בתיק זה לא ניתן לומר כי בעת כריתת חוזה השכירות והסכם האופציה ידע הנתבע או היה עליו לדעת את מידת השקעותיה של התובעת במקום או על רצונה הוודאי לבנות קומה שנייה ולהשכיר אותה לאחר. סבורני כי בעת כריתת החוזה ידיעות הנתבע הצטמצמו לכך שהתובעת מעוניינת לשכור את המבנה לטווח ארוך ואולי אף לרכוש אותו ולשפץ את גג המבנה. ידיעת הנתבע באשר להגשת התוכניות לקבלת היתרי בנייה לבניית קומה נוספת ולשיפוצים הגיעה מאוחר יותר, לאחר שנחתם חוזה האופציה ובסמוך להפרה. על כן, סבורני כי בנסיבות העניין ועל פי העובדות שהוכחו לא עלה בידי התובעת להוכיח באופן מספק כי בעת כריתת החוזה ידע הנתבע או היה עליו לדעת על הנזקים הישירים והמסתברים שיכול ויתממשו כתוצאה מהפרתו ומהעיכוב במכירה. סבורני כי הדבר אף נובע מהיות ההסכם הסכם אופציה שבמהותו איננו הסכם ודאי. ברקע הדברים הללו יש לזכור את עיקרון חובת הקטנת הנזק החלה על הצד הנפגע על פי סעיף 14(א) לחוק התרופות. מכוח הוראה זו אין המפר חייב בנזקים שהנפגע יכול היה באמצעים סבירים למנוע או להקטין. סבורני כי בנסיבות העניין התובעת יכולה היתה להמתין עם ההשקעות וההכנות, כמו עם הוצאת היתרי הבניה לקומה השנייה, עד למועד הסמוך לחתימת הסכם המכר ומימוש האופציה ואף במועד נדחה אחר. מעבר לכל מה שהוזכר לעיל שומה עלינו לזכור כי גם באשר לתרופת הפיצויים, כמו לגבי יתר התרופות, יש לעשות שימוש על פי עקרון תום הלב שהינו עקרון על בדיני החוזים ובהפעלתם. אציין כי לא שוכנעתי כי הסכומים שנקב בהם רו"ח מר יונה לוי במסגרת חוות דעתו, הן באשר לכך ששכירות בעבור 1 מ"ר הינה 8$ והן לעניין הריבית הדולרית, הינם סבירים והולמים בנסיבות העניין. לעניין הריבית לא שוכנעתי כי היה מקום לסטות מהשיעור הקבוע בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א - 1961. אעיר כי מר לוי הינו רו"ח במקצועו ולא שמאי. ממילא, על כן, סכום דמי השכירות כמו גם השימוש בכלי של ריבית דולרית נראים מופרזים ובלתי סבירים כפי שקובע גם השמאי מר דן ברלינר בחוות דעתו. כמו כן לא הוצגו חשבוניות ו/או קבלות על ההשקעות ועלויות ההכנה לקומה השניה, וכן לא הובא לעדות נציג הבנק ולא הוצג מסמך אשר יש בו לתמוך בטענה כי אי שיעבוד הנכס לבנק הביא להפסקת המימון והאשראי על ידי הבנק. עם זאת, לאור מכלול נסיבות העניין כפי שפורטו והובאו לעיל, בשים לב לאמור בחוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, לדין ולהלכה, ולחוסר תום ליבו של הנתבע בהתנהלותו שהביאה להפרה המתמשכת ולעיכוב בכריתת הסכם המכר - סבורני כי יהיה זה סביר וראוי לפסוק לתובעת, על דרך האומדנא, פיצויים בסך כולל של 50,000 ₪ על מכלול נזקיה, וכך אני מורה. 12. בקשת ההיתר לפיצול סעדים התובעת טענה כי התביעה מכילה את הנזקים עד למועד הגשת התביעה בלבד, אך בפועל, כך טענה, נזקי התובעת הולכים וגדלים ועל כן עתרה לכך שבית המשפט יותיר לה לפצל את סעדיה. הנתבע התנגד וטען כי התובעת אינה זכאית לפיצול סעדיה. כלל הוא כי הזכות לפיצול סעדים נתונה לשקול דעת הערכאה השיפוטית הדנה בעניין (ראו: ע"א 532/86 המועצה לייצור ולשיווק של פרחי נוי נ' פרחי שומרון סלע בע"מ ואח', פ"ד מג(1) 252, בעמ' 258). לא שוכנעתי בכך שחלק מנזקי התובעת טרם נתגבשו. אשר על כן אני דוחה את בקשת התובעת ליתן לה היתר לפיצול סעדים. 13. כזכור הנתבע טען כי על פי הוראת סעיף 15 להסכם השכירות על התובעת לשלם לנתבע את מלוא דמי השכירות בעבור תקופת השכירות המלאה (היינו 5 שנים). אני דוחה טענה זו. עיון בסעיף 15 להסכם השכירות מלמד כי הוא דן בסיטואציה של ביטול וכי אין הוא חל בסיטואציה של אכיפה ("הסכם זה לא ניתן לביטול ובכל מקרה יהיה על השוכר לשלם את מלוא דמי השכירות בגין כל תקופת השכירות ו/או תקופות השכירות המוארכות, הכל לפי הענין ללא שום הנחה או פטור"). הואיל והתובעת לא ביקשה להביא לביטול ההסכם אלא דווקא לאכיפתו הרי שסעיף 15 אינו רלוונטי לענייננו. אשר על כן אני דוחה את הטענה. 14. אחרית דבר אשר על כן ולאור כל האמור לעיל אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן: א. בעניין מימוש האופציה: אני קובע כי התובעת פעלה כנדרש למימוש זכות האופציה שהוענקה לה בסעיף 20 להסכם השכירות מיום 19.1.05. הואיל והנתבע פעל כמפורט לעיל והלכה למעשה הכשיל את חתימתו של הסכם מכר, יבוא פסק דין זה במקום הסכם מכר. אני קובע כי התובעת זכאית לרכוש את זכויות הבעלות בנכס המצוי ברח' האופן 11 בכרמיאל הידוע כגוש 19159 חלקה 156 בתמורה לתשלום שיבוצע לידי הנתבע או לידי בא כוחו בסך של 300,000$, לפי השער היציג של הדולר ביום מתן פסק דין זה, בתוספת מע"מ כחוק, ובתוספת הצמדה למדד יוקר המחייה מהיום ועד לביצוע התשלום בפועל. תשלומי המס החלים על פי כל דין על הקונה, ישולמו על ידי התובעת, ותשלומי המס החלים על פי כל דין על הנתבע, ישולמו על ידו. גם התשלומים הכרוכים בהוצאת האישורים למיניהם הדרושים לשם העברת הזכויות על שם התובעת ישולמו על ידי הנתבע. ב. אני נעתר לתביעת הפיצויים באופן חלקי ומחייב את הנתבע לשלם לתובעת פיצוי על דרך האומדנה בסך של 50,000 ₪ בגין כל נזקיה. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. ג. אני דוחה את בקשת התובעת ליתן לה היתר לפיצול סעדים. ד. הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.חוזההסכם אופציהרכישת נכסאופציה