קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערר מיסוי מקרקעין לגבי שווי הרכישה: השאלה שבמחלוקת השאלה שבבסיס הערר היא, קביעת שווי הרכישה של מקרקעין, שנרכשו בשנת 1964, כאשר אין בנמצא חוזה מכר. נתונים עובדתיים שני הצדדים לא איתרו את חוזה המכר של המקרקעין משנת 1964. עם זאת, בידי המשיב שטר מכר, שבו נרשם, כי שווי המכירה הוא 80,000 ל'י - המשיב גם מחזיק בכרטסת של מאגרי מידע המכונה "הכרטסת הצהובה", שבה נרשם, כי נעשתה מכירה של דירת 5 חדרים תפוסה, בסכום של 80,000 ל"י. בידי המשיב עוד מסמך מרשויות מס רכוש, שבו נרשם כי שווי הנכס הוא 62,500 ל'י. כיוון שהשווי שנרשם אצל רשויות מס רכוש, נמוך מהשווי שצוין בשטר המכר, החליט המשיב, כי שווי המכירה ייקבע על פי הרשום בשטר המכר. עיקרי הטענות של הצדדים העורר טוען, כי במסמכים שהמשיב מחזיק בידיו, קיימת סתירה, על פניהם. בשטר המכר נרשם שווי של 80,000 ל'י, בעוד שבמסמכי מס רכוש נרשם, כאמור, שווי של 62,500 ל'י - ההפרש שבין שני הסכומים האלה גדול, ועומד על כ-30%. הפרש זה הוא מהותי, ומשום כך אין להתבסס על כל סכום מהסכומים האלה. לעומת זאת, קיימת חוות דעת של שמאי, שלפיה השווי להערכתו הוא 300,000 ל'י, כשווי שוק, שהוא קנה - מידה נכון לשווי לצורך קביעת השבח. עוד טוען העורר, כי די בעובדה שחוזה המכר לא נמצא כדי להטיל ספק באמינות המסמכים המצויים בידי המשיב. ועוד זאת, על פי נתוני מס רכוש לשנת 1972, שווי הנכס הוא 370,000 ל'י, כך ששווי הנכס, בהתאמה לשנת 1964, צריך לעמוד על 235,909 ל'י. המשיב טוען, כי סעיף 21(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, מבטא את עקרון רציפות המס, באופן ששווי המכירה בעסקה קודמת יקבע את שווי הרכישה בעסקה הנוכחית. המשיב מוסיף, כי בשנת 1964 קיבל המשיב, המנהל דאז, את שווי העסקה, כפי שנקבע בחוזה, ולא ראה לקבוע שומה אחרת. משום כך, אין לסטות מן השווי שעל פי הצהרת הצדדים, ולקבוע היום שווי אחר. המשיב אומר לעניין חוות הדעת המומחה, שעליה מבסס העורר את טיעוניו, כי אין לבסס מסקנות על חוות דעת שמאית, הנערכת היום לשווי מוערך לזמן של כ-50 שנה שקדמו לחוות הדעת. חוות דעת האמור, אינה יכולה להיות אמינה יותר לסכום הנקוב בשטר המכר, אשר ביטא היטב את כוונות הצדדים ועמדתם אז ((ע"ש 73)14 הדה אברהם נ' מנהל מס רכוש) לאמור: אין מקום לקביעה על פי הערכה, אם יכולים להוכיח מה היה המחיר בפועל בעד אותה אדמה. המשיב מוסיף וטוען , כי על בסיס השווי שנקבע בשטר המכר, אף נקבע החיוב במס רכישה, מס מכירה ומס רכוש. העורר אינו יכול לטעון היום לשווי אחר, והוא מנוע מלטעון טענות סותרות את טענותיו הקודמות . זו ההלכה, ואין לסטות ממנה. דיון והכרעה תקנה 8 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969 קובעת כלהלן: ”רישום העסקה יעשה על סמך שטר שנערך כדין על ידי הצדדים בעסקה, ואומת ואושר כאמור בתקנות אלה (להלן - שטר העסקה); ” שטר המכר, בעייננו, שנחתם בפני פקיד לשכת רישום המקרקעין או בפני עורך דין, שאימת את זהות החותמים, ולאחר חתימת השטר נרשמה העסקה במירשם המקרקעין. סעיף 21 לחוק מיסוי מקרקעין, קובע : בכפוף להוראות סעיפים 22א' עד 36, כי שווי הרכישה זל זכות במקרקעין לעניין חישוב השבח והמס, הוא שוויה ביום הרכישה על ידי המוכר. עקרון רציפות המס הוא אחד העקרונות שבבסיס החוק, השואף למיסוי כל השבח שנצבר, ויש להביא בחשבון את השווי ההיסטורי של המקרקעין, כפי שחושב, בעת הרכישה. טענת המניעות נדונה בהרחבה בהחלטתה של ועדה זו בתיק וע 9015/04, וע 9017/04 גולובנציץ נ' מנהל מיסוי מקרקעין . בספרו של המלומד א' קמר: דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שביעית, כרך שני, עמ' 615), תחת הכותרת "התחשבות בדו"חות ובהערכות שנעשו לצרכי מיסים", נדונה שאלת הפיצויים שמעריך בית המשפט, לעניין הפקעה, לפיה יש להביא בחשבון את כל הרשימות וההערכות של השווי היסודי שהוגשו לצורך הערכת המס על ידי התובע, או שהתובע הסכים להם. בעניין זה אין לבית המשפט שיקול דעת, אם להביא בחשבון דוחות והערכות לצורך תשלום מס, שנעשו על ידי התובע או שהוא הסכין להם. ראו: אלקוטוב נ' מנהל מיסוי מקרקעין ). שווי כאמור, שהתובע הסכים לו או שהוא העריך בעצמו - יוצר השתק כלפי התובע, שיהיה מנוע מלטעון לשווי אחר לצורך מיסוי (ראו גם וע (ירושלים) 1015/06 ועוד זאת ברע"א 1261/92 נתן סטוליאר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, אזור המרכז, , קבע בית המשפט העליון: ”אכן, אין זה ראוי כי אדם יהנה משני העולמות כאחד, שלעניין מס רכישה חישוב הרקע במועט ואילו לעניין חישוב מס השבח חישוב הקרקע לעת קנייתה במרובה. משהצהיר אדם לצורך מס רכישה של שווי מועט, יתפס על הצהרתו גם לעניין מס שבח. ” ועוד נקבע בע"א 23/71 דנקנר נ' מנהל מס שבח, מקרקעין (פ'ד כו(1), עמ' 29, ועמ' 33): ”מה שיוחלט לגבי קביעת השווי שלפיו יחויב מוכר פלוני שעה שהוא מוכר נכס לאלמוני, הוא הדין לגבי קביעת השווי שלפיו יחויב אותו אלמוני שעה שהוא מוכר נכס לפלמוני... חלות זאת נובעת מהוראותיו של סעיף 21ב'. ” לשון אחרת, כפי שנאמר בהמשך פסק הדין האמור, קביעת שווי המכירה בעסקה הראשונה קובעת לגבי שוויה של הרכישה בעסקה השניה, ולא להיפך. אין מקובלת עלינו, טענת העורר, כאמור בסיכומיו, שיש להעדיף הערכה שמאית של שווי הנכס על פני המחיר החוזי. לא כך ניתן ללמוד מהוראות סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי: ”שווי של זכות "פלונית" - הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון... ” ובלבד, כפי שנאמר בהמשך ההגדרה, שהדבר נעשה בכתב, והמנהל שוכנע, כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב, ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין. אמת נכון, שאין זה ברור בענייננו, אם השווי שנקבע ברשומות מס רכוש, בשנת 1964, נקבע על בסיס העסקה הספציפית, או על בסיס הערכות שנתיות, כלליות או ממוצעות שנערכו בכל הארץ. לא ניתן לקבוע, ואין לנו כל ראיה על כך, שהערכות מס רכוש לעניין שווי מקרקעין התבססו על שווי מקרקעין בשוק או על סמך אומדנים לצורך קביעת מס רכוש בלבד. מכל מקום, ובהעדר ראיות של ממש, לא ניתן לבסס על נתוני מס רכוש מסקנות לענייננו. ידוע, כי הערכת שווי מקרקעין על ידי שמאי, נערכת, בדרך כלל, בשלוש שיטות שומה, שהעיקרית שבהן היא, שיטת ההשוואה הישירה. שיטה זו מבוססת על בדיקת עסקאות שנעשו סמוך, ככל האפשר למועד הקובע של השומה בעסקה הקונקרטית, במקום הקרוב של הנכס וליעוד הדומה, ככל האפשר, למקרקעין הנישומים. השמאי מחפש, בדרך כלל, עסקאות דומות, ומבצע "התאמות" הצריכות לעניין. המלומד א' קמר (שם, עמ' 599), מתייחס לכך ואומר: ”כאשר נעזרים בעסקאות שנעשו במקרקעין אחרים, הרי ככל שעסקאות השוואה אלה נעשות רחוק יותר מבחינת הזמן והמקום, כך גדל הצורך להכניס בהן התאמות מרובות יותר, וקטנה מידת הוודאות והדיוק שבקביעת שווי המקרקעין המופקעים...” גם אם מדובר בהערכת שווי לצורך קביעת "פיצויי הפקעה", ניתן ללמוד מהדברים על הקושי בהערכת שווי של נכס, גם לעניין קביעת מיסוי, כאשר מדובר בהערכת שווי של נכס למועד קובע, שהוא למפרע לפני כ-50 שנה. ככל שאנו מתרחקים, מבחינת הזמן, מהמועד הקובע של שומה, כך יורדת איכות הנתון של ההשוואה. ועוד זאת, קיים קושי אובייקטיבי לגישה לנתוני השוואה, מלפני 50 שנה. ראשית, קשה להשיב נתונים על עסקאות שנעשו בעת ההיא; ושנית, אף אם קיימים נתונים כאלה, קשה להעריך את מידת אמינותם ואיכותם, והסבירות, כמו הרגישות לסבירות הנתונים של העסקה, קהתה, ולא ניתן לסמוך עליה. בעניין דנן, קיימים נתונים על עסקה ודאית בנכס הנישום ולמועד הקובע, ויש בה סכומים ברורים שננקבו בשטר מכר, ומה לנו הערכות שמאיות. נתונים ודאיים אלה, עדיפים לאין שיעור על הערכה שמאית המסתמכת על עסקות שנעשו במקום ובזמן אחרים. אילו היו בפנינו נתונים בהערכה השמאית, שהיו מוכחים, ועמדו במבחן הביקורת של חקירה נגדית, לעניין עסקות השוואה באזור הנכס, נשוא ענייננו וקרוב למועד הקובע, שלפיהם שווי הנכס בעת ההיא היה שונה מהסכום שננקב בשטר, כי גם אז לא יכולנו לקבל את עמדת העורר. אולם, בעייננו לא כך המצב, ולא הובאה כל ראיה של ממש, לבד מהערכות שמאיות שלא ניתן לבסס עליהן מסקנות לענייננו. נוכח עקרון רציפות המס, טענות ההשתק והמניעות וחתימת העורר על שטר המכר, כפי שפירטנו לעיל, אין כל מקום והצדקה לקבל את חוות הדעת השמאית, המבוססת על הערכות למועד קובע מלפני כ-50 שנה, שהיא בעייתית, לעצמה, ומעוררת קשיים של מיעוט עסקאות וקושי בהערכת איכות הנתונים. בשל כך אלה, דין הערר להידחות. לפיכך, אנו דוחים את הערר, ומחייבים את העורר לשלם את שכר טרחת עורך דינו של המשיב בסכום של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. מיסיםמקרקעיןשווי רכישהמיסוי מקרקעיןערר