בית משפט השלום קבע כי המערער (עו"ד) לא ערך בדיקה ראויה במינהל על מנת לוודא שלא בוצעו עסקאות בנכס. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין: 1. המערער ד"ר X היה עורך דינה וב"כ של הגב' זיוה Y אשר רכשה מידי הבעלים הקודמים ביולי 1989 חלקת אדמה עליה ניצב שלד בנין. תמורת הרכישה היתה 37.000$ . הגב' Y נזקקה להלוואה לצורך מימון העיסקה ולצורך כך פנתה בבקשת הלוואה לבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ - המשיב בערעור זה (להלן: "הבנק"). גב' Y מסרה לבנק מכתב שנערך ע"י המערער ונחתם על ידו בו נאמר כי הוא מאשר לבקשת הגב' זיוה Y כי על -פי חוזה מיולי 89 רכשה הנ"ל נכס הידוע כחלקה 111 בגוש 38201 מידי הבעלים הקודמים ה"ה קובץ משה וחדוה. הזכויות בנכס הן אלו שפורטו בחוזה החכירה שצורף למכתב הנ"ל. עוד צויין באותו מכתב כי הזכויות הרשומות על-שם משה וחדוה קובץ חופשיות מכל שעבוד ועקול. המכתב איזכר אף כי הלוואה קודמת שניטלה מבנק טפחות סולקה ביום 24.7.89. כאמור לעיל מכתבו של המערער נשא תאריך 22.8.89 (ראה ת/4 למוצג המערער). בנוסף מסר המערער לבנק מסמך שנחתם על ידיו ביום 7.12.89 (להלן: "ההתחייבות") בו נאמר כדלהלן: "אני הח"מ  מאשר בזה כי אני מטפל בהעברת כל הזכויות במגרש ועליו ... בערד בבנין מס' (להלן "המוכרים") לרוכשיה ה"ה Y זיוה וה"ה ת.ז.  הנני מצהיר בזה כי הדירה רשומה כיום במנהלת מקרקעין על שם המוכרים וכי הדירה נקיה מכל משכנתא, משכון או זכות אחרת לזולת וכי אין כל מניעה שהיא לביצוע העברת הזכויות בדירה מהמוכרים לקונים הנ"ל בתנאי שיוסדרו אשורי אוצר ומנהל מקרקעי ישראל (לפרט הפרטים המעכבים את הביצוע). וכן תקיים המקבלת את התחייבויותיה לפי חוזה הרכישה. קבלתי מהמוכרים ומהקונים הנ"ל יפויי-כח בלתי חוזרים המאפשרים לי לגמור את כל הפעולות הדרושות לביצוע העברת כל הזכויות בדירה מהמוכרים לקונים ולרשום את המשכנתא לטובתכם. כמו-כן הופקדו בידי כספים לתשלום המסים, הארנונות, האגרות, המשכנתאות וההוצאות הדרושים לביצוע הפעולות הנ"ל. הנני מתחייב להמציא לכם את רישום המשכנתא/הערת האזהרה למשכנתא על הדירה הנ"ל בסכום של 58,000 שקלים חדשים או את התחייבותה של מנהל מקרקעי ישראל לרישום משכנתא ראשונה, לזכותכם ולפקודתכם תוך 6 חודשים מהיום. ידוע לי כי עקב התחייבותי זאת הנכם משחררים את סכום ההלוואה לפני קבלת הבטחון שדרשתם מהקונים-הלווים". (ההדגשה שלי מ.ר.). 2. כפי שעולה מן ההתחייבות שנוסחה המלא הובא לעיל נכללה בה האמירה שבידי המערער יפוי כח בלתי חוזר מהגב' Y, מכוחו יוכל לבצע את כל העברת הזכויות ולרשום משכנתא לטובת הבנק לפתוח ולמשכנתאות לישראל. המערער התחייב גם לפי המסמך הנ"ל להמציא לבנק את רשום המשכנתא או הערת אזהרה למשכנתא בסך של 58,000 ₪ או התחייבות המינהל לרישום משכנתא ראשונה לזכות הבנק או לפקודתו, וזאת תוך שישה חודשים מיום 28.11.89. יודגש כי המערער סיים את ההתחייבות בציינו שידוע לו כי עקב התחייבותו האמורה, הבנק משחרר את סכום ההלוואה לפני קבלת הבטחון שדרש הבנק מהלווה - קרי, מגב' זיוה Y. בו ביום נחתם חוזה ההלוואה בין הבנק לבין גב' Y ונתקבלה בידיה ההלוואה בסכום של 58,000 ₪. דא עקא, כבר ביום 16.11.89 חתמה הגב' Y חוזה עם גב' אחרת, הלוא היא גב' דבני, אשר על פיו מכרה את זכויותיה בנכס הנ"ל לגב' דבני תמורת 37,500$. המערער, לא ידע בעת חתימת ההתחייבות (ביום 7.12.89) על עריכת החוזה בין גב' Y לבין גב' דבני. כפי שהסתבר, נודע לו על קיומו של חוזה המכר החדש רק באפריל 1990. לכן לא איזכר את החוזה החדש האמור וכאשר פנה ביום 26.12.89 למינהל צרף למכתב רק את החוזה ובקשת העברת זכות השכירות ממשפחת קובץ לגב' Y. המערער לא ציין דבר באותו מכתב בדבר התחייבות המינהל אותה היה עליו להמציא לבנק, כפי שהתחייב. ביום 15.6.90, עת חלפו ששה חודשים מעת עריכת ההתחייבות מיום 7.12.89 פנה הבנק אל המערער במכתב בו היפנה תשומת לבו לכך כי על-פי התחייבותו היה עליו להמציא עד ליום 1.7.90 את התחייבות המינהל, כי אז פנה המערער לעו"ד לוי במינהל וביקשו להסדיר את מתן האישור. במועד כלשהו בין 25.6.90 לבין 3.7.90 נרשמו הזכויות בנכס המקרקעין הנ"ל במינהל מקרקעי ישראל ע"ש הקונה החדשה גב' דבני. ממילא מובן היה כי לא ניתן היה באותו שלב לקבל מאת המינהל התחייבות לרישום משכנתא להבטחת ההלוואה אותה נטלה גב' Y מידי הבנק. בית משפט השלום (כב' השופט יפרח) קבע בממצאיו כי ככל הנראה נודע למערער על העברת הנכס מגב' Y לגב' דבני לכל המאוחר באפריל 1990 (עמ' 20 ש' 24-23 לפרוטוקול) ואפשר שעוד קודם לכן במהלך ינואר 1990, אלא שהדבר אינו וודאי. משמעות הדברים היא כי המערער לא פעל כיאות, שכן יכול היה למנוע את ביצוע העברת הזכויות לגב' דבני במהלך אפריל או מאי 1990, היינו לפני ביצוע העברת הזכויות לגב' דבני. זאת ועוד: אחרי ששלח הבנק למערער מכתב מיום 15.6.90 (ת/11) לא פעל המערער ולכן כתב הבנק שנה לאחר מכן ב - 4.6.91 תזכורת בנוסח זהה למכתב הקודם. ביום 7.4.92 נשלחה שוב תזכורת, והוא הדין ביולי 93. עוד לפני כן ביום 21.9.92 העביר עו"ד לוי מכתב למערער בו הזכיר לו את כתב ההתחייבות משנת 1989 אשר בעקבותיו העביר הבנק 58.000 ₪ למשפחת קובץ לפרעון התחייבותה החוזית של גב' Y. במכתב צויין כי הבנק טרם קבל התחייבות ממינהל מקרקעי ישראל וכי מאחר ובידי המערער יפוי כח, הן מן המוכרים (משפחת קובץ) והן מן הקונה גב' Y, יש באפשרותו לבצע את ההתחייבות האמורה והוא מתבקש לבצע זאת. ביום 15.1.95 שב ופנה עו"ד לוי למערער בדרישה להשלים את העברת הזכויות במינהל וכן להמציא התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק. בברור שערך הבנק עם המינהל הסתבר שבוצעו העברות בנכס וכי עסקאות אלו בוצעו מבלי שהתחייבותיו של המערער מולאו. אשר כאמור במכתבו של עו"ד לוי: ".....דבר שיצר מצב בו אין הבנק יכול לפעול למימוש הדירה ומרשתך עצמה חדלה לשלם חובה לבנק". הבנק ראה במערער אחראי למצב שנוצר, והמערער נדרש לפעול כדי שהחוב יוחזר לבנק. ביום 22.2.95 השיב המערער למכתבו של עו"ד לוי מיום 15.1.95 בציינו כי לצערו הבירור שערך במינהל מאשר את האמור במכתב עו"ד לוי. המערער ציין גם כי הוא מאמין שפרט לרישום במינהל מקרקעי ישראל, הבטיח הבנק את זכויותיו גם ברשום שעבוד על הדירה, דבר שיבטיח את זכויות הבנק. עוד ציין המערער כי סיבת אי תשלום החוב ע"י גב' Y, אינה מובנת לו ולכן ביקש מהבנק שינתנו לו פרטים לגבי מקום מגוריה של החייבת והערבים להחזרת החוב (ת/16). 3. בית משפט השלום קבע כי המערער לא ערך בדיקה ראויה במינהל על מנת לוודא שלא בוצעו עסקאות בנכס, למרות שחייב היה להיות מודע לכך כי גב' Y עלולה למכור את זכויותיה. המערער התחייב כלפי הבנק, בהתחייבות מיום 7.12.89 ואין נפקא מינה אם טעה בשיקול דעתו או גילה רשלנות של ממש. אין המדובר בתביעת נזיקין או בתביעה חוזית, אלא שהמערער לא קיים את התחייבותו כלפי הבנק, כאמור במסמך הנ"ל. המדובר בפרקליט בעל ותק רב אשר נטל על עצמו את האחריות להמציא את התחייבות המינהל ביודעו כי בכוחו לעשות כן. התחייבות המינהל נועדה לוודא רישום משכנתא והמערער היה ער, גם כאמור במכתבו הנ"ל, כי כספי ההלוואה ינתנו לגב' Y, עוד לפני שתהיה בידי המערער בטוחה כזו. היה על המערער לצפות לכך כי עקב העדר התחייבות המינהל, עשוי הבנק להתקל בקושי לגבות את תשלומי המשכנתא לשם החזר ההלוואה. אי המצאת התחייבות המינהל משמעותה שהמינהל אינו יודע שבעל הזכויות נטל משכנתא, ובמקרה שכזה המינהל לא יכול היה למנוע העברת זכויות ממי שלווה כסף מהבנק לצד אחר, אף אם הלווה לא סילק את ההלוואה. לענין הנזק טען הבנק שנזקו עולה כדי סכום ההלוואה ל- 58,000 ₪ בתוספת ריבית פיגורים, הפרשי הצמדה, עמלת פדיון, ביטוח מבנה, חיים ודמי טיפול. המערער סבר שהנזק צריך להמדד על פי שווי הנכס ביום המימוש, אולם מאחר והבנק לא הוכיח את שווי הנכס, לא ניתן לחייבו לפי שווי הנכס. בית משפט קמא סבר כי המערער אינו חב במלוא סכום ההלוואה על כל תוספותיה שנמנו לעיל, מאחר ולא היה ערב להלוואה, ולכן חייב אותו רק בהחזר סכום ההלוואה בתוספת ריבית והצמדה. ביהמ"ש דחה את טענת המערער כי יש להטיל אשם תורם על הבנק. ביום מתן ההלוואה לא ניתן היה לרשום משכון ביחס לזכויות החוזיות של גב' Y מאחר והיא מכרה את הנכס לגב' דבני עוד ביום 16.11.89, ועל כן אחריות המערער עומדת בעינה שכן התחייבותו מיום 7.12.89 היתה שרירה וקיימת. אם לא יכול היה המערער לקיים התחייבות זו מאחר ואין היא בת מימוש, לא היה עליו לערכה. משערך את המסמך ובעקבותיו ניתנה לגב' Y ההלוואה, לא ניתן לטעון עתה, כי אין ערך למסמך. 4. בשלב הערעור טוען המערער בהסתמכו על פסה"ד בעניין בנק אוצר החייל נ' אהרונוב (ע"א 189/95 פ"ד נ"ג (4) 199) כי לא ניתן לדרוש ממנו את קיום ההתחייבות שכן הנכס נרכש ע"י הגב' דבני ולכן זכותה גוברת על זכותו של המשיב. אף אם היה נרשם עקול בנכס, היתה זכותה של גב' Y כפופה להתחייבות כלפי גב' דבני, ומכירה לגב' דבני בתמורה ובתום לב, גוברת על עיקול, משכנתא או מישכון. לטעמו של המערער לא צריך היה הבנק להסתמך על אישור המערער שכן לא היה יסוד לכך שבמהלך ששת החודשים בהם היה על המערער להמציא את ההתחייבות לרישום המשכנתא, ישאר הנכס בבעלות גב' Y. אי לכך הבנק נושא באשם תורם. אישור המכתב הראשון נערך ביום 22.8.89 (ראה לעיל) וההלוואה נחתמה ביום 7.12.89 זאת מבלי שהבנק דרש כי ההתחייבות לרישום המשכנתא תינתן עובר למתן ההלוואה. לטענת המערער היה על הבנק להוכיח את הנזק שנגרם לו עקב הפרת התחייבות המערער, אך הוא לא עשה כן, על כן מן הדין הוא כי תביעתו תדחה. לחלופין, גובה הנזק שנגרם לבנק, הוא הסכום אותו יכול היה הבנק לקבל ממימוש המשכנתא, ובלבד שלא יעלה על סכום ההלוואה. מכל מקום לא היה מקום לחייב את המערער לשלם את מלוא סכום ההלוואה. 5. דיון : המערער טוען בהודעת הערעור כי ערך הסכם למכירת מקרקעין בין משפחת קובץ לבין הגב' זיוה Y וגב' Y קיבלה מהבנק המשיב הלוואה בסך 58,000 ₪ ובעזרתה שילמה את התמורה לרכישת המקרקעין לגב' קובץ. לעובדות בסיסיות אלה יש כמובן לצרף, לצורך שלמות התמונה, את תכנם של המסמכים שנערכו על ידי המערער. בגדרם של אלה, כפי שהובאו וצוטטו לעיל, אושר כי לא רובצת משכנתא או כל זכות אחרת על הנכס, המגבילה את אפשרות רישום המשכנתא. המערער כלל בפנייתו לבנק התחייבות אישית שלו להמציא לבנק רישום משכנתא או הערת אזהרה למשכנתא, או התחייבות של המינהל לרישום משכנתא לזכות הבנק וזאת תוך שישה חודשים. הוא ציין כי ידוע לו שעקב התחייבותו האמורה, היינו על יסודה משחרר הבנק את סכום ההלוואה "לפני קבלת הביטחון שדרשתם מהקונים-הלווים". משמעות הדברים ברורה - התחייבותו של עורך הדין בדבר העברת הרישום המבטיח זכויותיו של הבנק היא ששימשה יסוד, למתן ההלוואה ללא ערובות נוספות. טענת המערער כאילו יש מקום להניח שהבנק קבע ערובות נוספות ושונות ושאין המדובר רק בהתחייבות שלו, היא נטולת יסוד, הן מבחינת הערכת המצב שלו בשעתו, הן מבחינת נוסח התחייבותו, והן מבחינת הידיעה שלו על מה שנעשה. יש להזכיר בהקשר זה כי המערער נמנע מכל תגובה מנומקת החל מ-1990 ועד 1994, כאשר הופנתה אליו תשומת הלב שלא קיים את ההתחייבות שהיה עליו לבצע. מן האמור לעיל נקבע כי היסוד לפעולתו של הבנק במתן ההלוואה מצוי בהתחייבותו של המערער, וההנחה הנוכחית שאמנם באה לידי ביטוי לראשונה במכתבו של המערער מיום 22.2.95 היא בגדר מחשבה לאחר מעשה ולא בגדר מחשבה שהנחתה את פעולתו של המערער בעת שנתן את התחייבותו הכתובה. אנו ערים לכך כי מעשהו של המערער נבע ממציאות שהיתה מקובלת, כפי שנטען בפנינו במועד הרלבנטי, אשר בה נהג הבנק להסתמך על התחייבות של עורכי דין, לפיה יקיימו עריכת והגשת מסמכים בשלב מאוחר יותר. אין בית המשפט רואה מקום לפלוגתא בנושא זה, אולם דברים אלה אינם משנים את העובדה כי המסמך שנערך על ידי המערער ביום 7.12.89 ואשר שימש יסוד ועילה למתן ההלוואה לגב' Y, היא התחייבות של המערער כפי שהדבר עולה גם מנוסח ההתחייבות. במילים אחרות; הנוהג אשר אליו מפנה המערער אינו גורע מהאופי החוזי, היינו האובליגטורי של התחייבותו כלפי בנק. אם סבר למשל כי אין על הבנק להסתמך על ההתחייבות בלבד וכי יש ליישם ערובות נוספות, חייב היה לערוך את ההתחייבות בנוסח אחר ולסייג את מידתה בכך שהבנק ינקוט בצעדים נוספים בין לפי הצעת המערער ובין לפי שיקוליו. לא ניתן לערוך מסמך אובליגטורי חד וחלק ולטעון לאחר מעשה שאין להסתמך על המסמך בלבד, אלא יש לחפש חלופות בגדר יוזמה עצמית אחרת של הבנק. 6. אופן ניסוחה של ההתחייבות הוא אשר שימש יסוד להתפתחות שהביאה להתדיינות שבפנינו. יצירת מרווח זמן של שישה חדשים לשם הגשת המסמכים היוצרים את החיוב המשפטי, העולה מן המשכון או המשכנתא היא שאפשרה לגב' Y לנצל את הפירצה, מצד אחד לקבל את ההלוואה, ומצד שני לעשות דיספוזיציה בנכס מבלי ליטול על עצמה את החזר ההלוואה לבנק. ענין זה מוליך גם לטענה של המערער הקשורה לענין פס"ד אהרונוב הנ"ל. העברת הבעלות לגב' דבני עוד בחודש נובמבר 89, אמנם קובע את סדר הקדימות של זכויותיה, אך נושא זה אינו רלבנטי לענייננו כי איננו עוסקים בקביעת סדרי קדימה בין רוכשים המתדיינים בקשר לזכותם אחד כלפי השני, אלא במתן הלוואה ללא ערובות וללא הסדרים המבטיחים כי הרכוש עצמו ישמש כבטוחה להחזרת ההלוואה. ברגע שהמערער קבע את מירווח הזמן של שישה חודשים , הוא פתח כאמור את הפתח לדיספוזיציות שלא תהיינה לו שליטה עליהן, ושאינן כפופות לתנאים שהוא התכוון לקבוע בהתחייבות מיום 7.12.89. יש לציין כי בידי המערער היתה אפשרות למנוע זאת אם היה נוקט הליך כלשהו במינהל למניעת שינוי ברישום הבעלות, ללא אישורו,טרם בוצעה התחייבותו הכתובה לבנק. 7. המערער ביקש לאמץ טענתו כי הבנק נושא באשם תורם. בעניין זה הסתמך על ע"א 3912/90 EXIMINE תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה פ"ד מז' (4) 464. הבנק רשאי היה במועד הרלבנטי להסתמך על התחייבותו של המערער ואם המערער לא הקפיד על כך שיהיה מעקב נאות מצידו כדי לוודא שבמועדים הרלבנטים לא יהיה שימוש לרעה במרווח הזמן שבין 7.12.89 לבין המועד הסופי של ששה חודשים, אין עליו אלא להלין על עצמו. היה עליו להגיע להסדר מנהלי עם המינהל המונע שינויים בבעלות בהסתר טרם בוצעה התחייבותו הכתובה לבנק, ולעקוב אחר הקורה מבחינת רישום זכויות הבעלות ואם היה עושה כן, יכול היה למנוע העברת הזכויות לגב' דבני מבעוד מועד. 8. איננו רואים מקום להתערב באופן חישוב סכום הנזק כפי שנעשה בבימ"ש קמא, וסבורים כי יש להשאיר מסקנתה של הערכאה הראשונה גם בנקודה זו על כנה. לגוף העניין מסתכם נזקו של הבנק בכך שנתן הלוואה שלא הוחזרה, ואין בידיו ערובה בדיני המקרקעין שיכולה היתה להבטיח כי יוכל לשפות את עצמו על הנזק שנגרם לו כמקובל במקרים אלה. משנתנה הלוואה בשיעור כספי מוגדר ולא הוחזרה, מתבטא בכך נזקו של הבנק ובמסגרת השבת המצב לקדמותו יש לראות את השבת הכסף שניתן כהלוואה ולא כנזק עליו יש לפצות את הבנק. אין אנו דנים בזכויות במישור הקנייני לפיו הנכס היה ממושכן ויש לשום את הנכס ע"פ שוויו ביום המימוש, אלא בהפרת התחייבות במישור החוזי, שעניינה הלוואה שניטלה ולא הוחזרה. אשר על כן דין הערעור להדחות. המערער ישלם למשיב הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ + מע"מ צמוד מהיום. הערבון יועבר למשיב ע"ח ההוצאות האמורות. מיכל רובינשטיין, שופטת השופט יהושע גרוס, סגן נשיא - אב"ד : אני מסכים. יהושע גרוס, אב"ד סגן נשיא השופטת אסתר קובו : אני מסכימה. אסתר קובו, שופטת לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינה של כב' השופטת רובינשטיין מיכל. מקרקעיןעסקת מקרקעין