הבטחה להקצאת מקרקעי ישראל

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הבטחה להקצאת מקרקעי ישראל: 1. בהמרצת פתיחה זו (שתוקנה ברשות בית המשפט) מתבקשת הצהרה לפיה המבקש זכאי להירשם כבעל זכות חכירה במגרש 13ב' על פי תכנית מפורטת מספר מי/340, המצוי בשכונת מעוז ציון ב' בתחום המועצה המקומית מבשרת-ציון. מגרש זה (להלן - מגרש 13ב'), ששטחו 650 מ"ר, הנו בבעלות קרן קיימת לישראל ומנוהל על ידי המשיב, מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל). המבקש מבסס את הבקשה על שלוש עילות חלופיות: ראשית, על הוראות תכנית מי/340 הנזכרת, אשר לטענתו מהווה תכנית איחוד וחלוקה שבמסגרתה עוגנה זכותו וזכות אמו המנוחה, שהמבקש הנו יורשה היחיד, להירשם כחוכרי מגרש 13ב' כפיצוי על הפקעת חלקה הארי של חלקה 13 בגוש 30463 (להלן - חלקה 13) לצורך סלילת כביש. שנית, על הבטחה שניתנה למבקש ולאמו על ידי המינהל, שיזם את תכנית מי/340, וזאת באמצעות ערים חברה לפיתוח עירוני בע"מ, שהנה חברה ממשלתית שפעלה עבור המינהל בכל הנוגע להכנת התכנית והתחייבה בשמו להעניק למבקש ולאמו זכות חכירה במגרש 13ב' חלף השטח שניטל מהם בחלקה 13. שלישית, ככל שייקבע כי ההתחייבות האמורה אינה בת-תוקף - על הדין החל במקרה של מצג שווא. 2. חלקה 13, ששטחה 928 מ"ר, שוכנת בסמוך (אך לא בצמוד) למגרש 13ב', ומצויה כמותו בבעלות קרן קיימת לישראל. זכויות החכירה בחלקה 13 רשומות על שם אמו המנוחה של המבקש ועל שם אנשים נוספים שלטענת המבקש חויבו בפסק-דין להעביר אליו את זכויותיהם. תכנית מי/340, שאושרה בשנת 1979, ייעדה כ-70% משטחה של חלקה 13 על מנת שישמשו חלק מכביש הגישה לשכונה י"א במבשרת-ציון. יתרת החלקה, בשטח של 300 מ"ר, סומנה בתכנית כמגרש 13א' ונותרה בייעודה המקורי למגורים. מאוחר יותר, בשנת 1983, הפקיעה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מטה-יהודה את שטח החלקה שיועד בתכנית לכביש (628 מ"ר) והעבירה אותו לקניינה הגמור והמוחלט של המועצה המקומית מבשרת-ציון. 3. המבקש מפנה למספר אינדיקציות המוכיחות, לטענתו, את כוונתה של תכנית מי/340 להעניק לאמו ולו את החכירה במגרש 13ב' חלף השטח שהופקע מהם בחלקה 13: מטרתה של תכנית מי/340 הוגדרה בתקנון התכנית (סעיף 5) כ"איחוד וחלוקה מחדש" של המקרקעין המצויים בתחום התכנית "למטרת מגורים, לדרך חדשה, לשטח פתוח ציבורי ולביטול חלק מדרך". מכאן שהתכנית שינתה לא רק את ייעוד הקרקע אלא גם חוללה שינויים קנייניים במצב הזכויות בחלקות הנכללות בה, כדרכה של תכנית איחוד וחלוקה. מטעם זו נכללו בתקנון התכנית (סעיף 7) הוראות לרשם המקרקעין בדבר רישום תשריט התכנית בפנקסי המקרקעין. לגבי רוב רובן של החלקות לא נדרשה העברת זכויות קנייניות, שכן התכנית שמרה באופן עקרוני על השטח והייעוד המקוריים של חלקות אלה, וביצעה בהן אך חלוקה פנימית תוך שינויים קלים של הגבולות. צמדי המגרשים החדשים שנוצרו בכל חלקה סומנו באותה ספרה של חלקת-האם בצירוף האותיות "א" ו-"ב", ללמד על הותרתם ברשות בעל זכות החכירה המקורי בחלקה (1א'-1ב'; 2א'-2ב'; 5א'-5ב'; 6א'-6ב'; 7א'-7ב'; 8א'-8ב'; 10א'-10ב'; 11א'-11ב'). לא כן חלקה 13, שבשל גריעת חלקה הארי למטרת כביש לא יכולה הייתה להתחלק לשני צמדי מגרשים כאלה. הפתרון שנמצא היה אפוא לצרף אל מגרש 13א' - המהווה את יתרת שטח המגורים של חלקה 13 לאחר הגריעה - מגרש השוכן בקרבת מקום, באופן ששני מגרשים אלה יחד יהוו תחליף לחלקה 13 המקורית. המגרש שנבחר למטרה זו נלקח מתוך חלקה 3 בגוש 30465 שהנו הגוש הגובל בגוש 30463, הוא הגוש היחיד שעליו חלה התכנית כאמור בסעיף 3 לתקנונה. עצם העובדה שעורך התכנית נזקק "לגלוש" לתוך גוש שהתכנית לא התיימרה לחול עליו, כדי "לייבא" מתוכו את מגרש 13ב', מוכיחה כי מגרש זה נועד לשמש מגרש פיצוי לבעלי הזכויות בחלקה 13 בשל נטילת מרביתה לצורכי הכביש. הוכחה נוספת מצויה בקרבה המספרית של שטח הנטילה מחלקה 13 (628 מ"ר) ושל מגרש 13ב' (650 מ"ר), ובסימונו של מגרש 13ב' באותו מספר כמו חלקה 13 ומגרש 13א' שנותר ממנה. כל ההוכחות שהוצגו עד עתה נלמדות באופן אובייקטיבי מהוראות תכנית מי/340 גופה. נוסף עליהן מפנה המבקש לדברים שאמרו בשעת מעשה גורמים שונים שנטלו חלק בהכנת ובביצוע התכנית. האמירה הברורה ביותר היא של המהנדס דן וינד ז"ל שייצג את חברת ערים וכתב בשמה ביום 12.5.77 ליו"ר הוועדה המקומית מכתב תשובה להתנגדויות שהוגשו לתכנית מתאר מקומית מי/250, שגם אותה יזמה ערים עבור המינהל. סעיף 6 למכתב מתייחס להתנגדות שהגישה אמו של המבקש לכביש הגישה לשכונה י"א שתוכנן לעבור בחלקה 13 שבחזקתה. וכה הייתה תשובתו של וינד לאותה התנגדות: "הגב' כרמלי מחזיקה בחלקה הגובלת בצומת כבישים 80-90 בפינה הצפון-מערבית של מעוז ציון ב' בחיבור לשכונה יא'. דרך מס' 90 אכן פוגעת קשה בחלקה 13 באזור זה ולכן הוכנה חלקה ברת חלוף באזור 13ב', כאשר כל ההסדרים באזור זה כלולים בתכנית מפורטת מי/340 אשר פרטים לגביהם נמצאים בידי הועדה המקומית (נמצאת בהליכי דיון לצרכי הפקדה)". המבקש העיד כי דברים דומים נאמרו לו ולאמו בשנת 1977 במהלך דיון שקיימה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה בהתנגדות אותה הגישו לתכנית שהפקיעה מהם את מרבית חלקה 13. שנים לאחר מכן, בשנת 1994, הגיעה לביתם משלחת שכללה את ראש המועצה המקומית מבשרת-ציון, נציגי המינהל ונציגי ערים. הללו דרשו מהם לסלק את ידם מחלקה 3 בגוש 30465, בנימוק שהפיצוי להפקעה שבוצעה בחלקה 13 כבר ניתן להם באמצעות מגרש 13ב'. בסוף אותה שנה (ביום 15.12.94) התקיים דיון בהשתתפות נציגי ערים והמועצה המקומית, בו הוצגו תחת הכותרת "מגרש 13/ב' - כרמלי (חפצדי)" שלוש חלופות לפיצוי המבקש ואמו עבור ההפקעה. לדידו של המבקש, עצם השימוש בכותרת הנ"ל מוכיח כי משתתפי הדיון היו מודעים לכך שמגרש 13ב' הוענק למשפחתו בתכנית מי/340 כפיצוי עבור ההפקעה שבוצעה בחלקתם. ואכן, אחת החלופות שהוצגו בדיון הייתה הענקת מגרש 13ב' (שכונה בסיכום הדיון "חלקה 1") בחכירה מלאה למשפחת המבקש. לא חלף זמן רב, ובסביבות שנת 1996 אישרה את הדברים גם מנהלת מחלקת חוזים במחוז ירושלים של המינהל, גב' אסתר רזיאל. היה זה כאשר המבקש ואשתו הגישו למשרדי המינהל על מנת לברר את פשר חיובם בתשלום דמי חכירה שנתיים בגין החלק המופקע בחלקה 13. גב' רזיאל הסבירה להם כי החיוב נובע מהענקת פיצוי בעד ההפקעה בדמות מגרש 13ב'. 4. מקובלת עלי טענת המינהל כי אף לא אחת מהראיות שנמנו מבססת את הפרשנות הניתנת על ידי המבקש לתכנית מי/340. תכנית זו, כמוה ככל תכנית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבניה), הנה בגדר חיקוק (ע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ, פ"ד יח 384, 391; ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה, פ"ד מו(5) 727, 742), ופרשנותה נעשית בהתאם לכללי הפרשנות של חיקוקים (עע"ם 6198/06 גולדשטיין נ' מעש כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ, מיום 26.5.08, בפסקה ה(2); ע"א 10213/03 מרחבי השרון בע"מ נ' מייזליק, מיום 30.1.06, בפסקה 6; ע"א 8937/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה, מיום 1.12.11, בפסקה 24). בהתאם לכללים אלה, יש לפרש את הוראות התכנית מתוכה עצמה, ואין להיזקק לראיות חיצוניות בדבר רעיונות או כוונות שעלו במוחם של עורכי התכנית בשלבי הכנתה, מבלי שניתן להם לבסוף ביטוי בגוף התכנית. עיקרון זה הובהר בבג"ץ 448/91 ידיד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים, פ"ד מז(3) 441, 457: "תכנית המיתאר מדברת בעד עצמה, ויש לפרשה על פי האמור בה. דברים או מחשבות של מי שהיה בין מתכנניה יכולים לשמש כלי עזר משני לפרשנות, רק כשהתכנית אינה מדברת בעד עצמה; אך, בדרך כלל, פרשנות התכנית לא תוכרע על פי דברים שאמר או חשב אחד הנוטלים חלק בדיונים על אישורה". ובדומה לכך ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, פ"ד נג(4) 625, 648: "נורמות שיש בהן כדי להשפיע על הכלל או על זכויות יחידים, חייבות להתפרסם ברבים כדי שהכול יוכלו לדעת מה קובע הדין. נורמות אלו חייבות אף להיות נגישות לפרט ולכלל, שהמבקש לדעת מה הדין יוכל אמנם לדעת אותו. בה-בעת, ומאותם טעמים עצמם, הדין המתפרסם ברבים הוא הדין המחייב, הוא ולא מסמכים שהיחידים והכלל, כולם או מקצתם, אף אינם יודעים על קיומם. כך, למשל, אם יבקש פלוני לקנות כברת קרקע פלונית באזור שעליו חלה תכנית, כיצד ידע מה מעמדה ומה שווייה של אותה קרקע? אף אתה אמור: פלוני יעיין (בין השאר) בתכנית - בתקנון ובתשריט - ומאלה ילמד וידע מהו הסטטוס של הקרקע ומה זכויות עומד הוא לרכוש. הזכויות באותה קרקע פלונית תיקבענה על-פי הפרסומים המחייבים, ולא על-פי מסמכים עלומים שבתיקי הרשויות, מסמכים שלא באו לידי ביטוי בתכנית כפי שפורסמה. לו אחרת אמרנו, כי-אז השמטנו במו-ידנו את ערכו של הפרסום כמכשיר במשטר פתוח כשלנו, משטר המחייב שקיפות של מעשי הרשות". עיון בתקנון ובתשריט תכנית מי/340 מאפשר לעמוד בצורה ברורה על המשטר התכנוני הצומח ממנה ועל מעמד המקרקעין הנכללים בתחומה. הבנה זאת של התכנית, שאינה מצריכה היזקקות למקורות חיצוניים, היא הפרשנות המחייבת והבלעדית שלה. אין אפשרות לשנות פרשנות מחייבת זאת באמצעות מכתב שכתב נציגו של יוזם התכנית (המהנדס וינד ז"ל), אף אם המכתב נמצא בתיקי מוסדות התכנון, משלא ניתן לו ביטוי במסמכי התכנית. גם עדויות על דברים שאמרו נציגי הרשויות הנוגעות בדבר, תהא זאת הרשות המתכננת או הרשות המוניציפלית, לא יועילו להוסיף לפרשנות התכנית תכנים שאינם מהווים חלק מהוראותיה הרשמיות כפי שפורסמו ברבים. 5. כאמור בסעיף 5 לתקנון התכנית, מטרתה היא "איחוד וחלוקה מחדש של החלקות הנ"ל למטרת מגורים, לדרך חדשה, לשטח פתוח ציבורי ולביטול חלק מדרך". תכנית איחוד וחלוקה מחדש (רפרצלציה) הנה אמצעי תכנוני המוסדר בפרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה. עיקרו של אמצעי זה "ביצירת שיתוף כפוי, על ידי איחוד מגרשיהם של בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת ופירוק השיתוף שנוצר, בדרך של חלוקת הקרקע על יסודו של תכנון חדש" (בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749, 757; ראו עוד בג"ץ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, מיום 18.3.07, בפסקה 16; ע"א 4595/06 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה נצרת עילית נ' סבן, מיום 17.7.11, בפסקאות 85-84). לשון אחרת, "במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מאחדים מגרשים שונים בתחום התכנית למצבור אחד ומחלקים מצבור זה מחדש למגרשים התואמים את צרכי הבנייה והשימוש של הפרט והציבור באזור, לעתים תוך העתקת זכויות הבעלים ממקום למקום והפקעת חלק מהשטח לצורכי ציבור" (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 452). פעולות אלה משתלבות לרוב בשינוי ייעודם של המגרשים לשימושים אחרים משימושיהם המקוריים (בג"ץ 4914/91 הנ"ל, בעמ' 759-757; עע"מ 5556/05 תמיר נ' שר הפנים, מיום 21.7.10, בפסקאות 18-17; ד' לוינסון-זמיר, "פגיעות עקיפות במקרקעין על ידי תוכניות - העברת נטל הפיצוי מהכיס הציבורי לכיס הפרטי", ספר הזיכרון לפרופ' גד טדסקי (תשנ"ו) 361, 397-394). מדובר אפוא בקשת של תוצאות אפשריות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, החל מחלוקה פנימית של המגרשים (עם או בלי שינוי גבולותיהם) התואמת את מצב הבעלות המקורי; דרך שינוי ייעוד המגרשים והוראות הבניה ביחס אליהם; וכלה בהפקעת שטחים לצורכי ציבור ושינויים בזכויות הקנין. כל אחת מתוצאות אלה היא בגדר אופציה בלבד, ואין הכרח שכולן יתקיימו בכל תכנית איחוד וחלוקה. תכנית המשנה ייעודים ומחלקת מגרשים ללא ניוד בעלויות בין המגרשים, אף היא בגדר תכנית איחוד וחלוקה. יתרה מכך, עקרון שימור הקנין הקבוע בסעיף 122(1) לחוק התכנון והבניה מחייב את מוסד התכנון למזער ככל הניתן את הרחקת הבעלים מהקרקע המקורית שלו, ובלשון החוק: כדי ש"כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב, ככל האפשר, למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה". הוראה זו מעודדת למעשה פתרון שאינו כרוך בהחלפת בעלויות בין המגרשים, ככל שהדבר ניתן מבחינת צורכי התכנית ואילוצי השטח. החפץ לדעת האם תכנית איחוד וחלוקה מסתפקת בשינויים פנימיים בתוך המגרשים או שיש בה גם העתקה של הבעלויות ממקום למקום, ימצא את תשובתו בנקל בתכנית עצמה. תכנית איחוד וחלוקה המחוללת שינויים בזהות בעלי הזכויות במגרשים, תציין את הדבר במפורש. הביטוי המפורש יימצא בטבלת ההקצאה, המהווה חלק בלתי-נפרד מהתכנית, ובה נקוב המגרש המוקצה לכל בעל זכויות (היינו לבעלים רשומים ולחוכר לדורות הנכלל בהגדרת "בעל" בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה). חובת הכנתה של טבלת הקצאה מוסדרת כיום בתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-2009, אך הלכה למעשה נהגה מימים ימימה בכל תכנית איחוד וחלוקה (מ' כהן, איחוד וחלוקה (2008) 113, 194-191; כן ראו תקנה 5 לתקנות בניין ערים (מחוז ירושלים) (תכנית לחלוקה חדשה או לאיחוד מגרשים), תשי"ט-1958, שקבעה כי על תכנית כזו לפרט לגבי כל אחד מהבעלים מהם המגרש המקורי והמגרש המוקצה במקומו). במקרה שלפנינו, אין בתכנית מי/340 טבלת הקצאה כלשהי, אף לא פירוט בדרך אחרת של החלפת מגרש אחד במגרש אחר. חסר זה הוא שאילץ את הוועדה המקומית לנקוט בראשית שנות ה-80 בהליך של הפקעה על מנת להקנות לרשות המקומית את הזכויות בדרך העוברת בחלקה 13. זוהי הוכחה ניצחת לכך שהתכנית לא הורתה על העתקת זכויות בין הבעלים והחוכרים השונים. 6. זאת ועוד: סעיף 7 לתקנון תכנית מי/340 מורה לרשם המקרקעין לרשום את תשריט התכנית בפנקסי המקרקעין "על פי הוראת סעיף 141 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965", ומוסיף וקובע כי "לצורך האמור בפרק ד' בחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 יראו את התשריט (בין היתר) כתשריט מאושר לחלוקת קרקע באישורה של הועדה המקומית ובהסכמת הועדה המחוזית". ביצוע הרישום על פי סעיף 141 המצוי בפרק ד' לחוק, שעניינו חלוקת ואיחוד קרקעות על פי תשריט חלוקת קרקע, ולא על פי הוראות הרישום המצויות בסעיף 125 שבפרק ג' סימן ז' לחוק העוסק בחלוקת קרקעות מכוח תכנית איחוד וחלוקה, מהווה הוכחה נוספת לכך שהתכנית אינה משנה את זהות בעלי הזכויות במגרשים: "להבדיל מאיחוד וחלוקה מכוח תכנית לפי סימן ז', איחוד וחלוקה מכוח תשריט איננו מביא עמו שינוי במערך הזכויות. אישור התשריט לפי פרק ד' ורישומו, לא מביאים, לכשעצמם, לשינוי הזכויות בקרקע... הליך לפי פרק ד' לחוק אינו בעל השלכות קנייניות מהותיות מלבד השינוי בגבולות החלקות" (כהן, בספרו הנ"ל, בעמ' 381 ו-394). די אפוא בהוראת התכנית על רישום התשריט לפי פרק ד' ולא לפי סימן ז' בפרק ג', כדי ללמד שהוראות האיחוד והחלוקה המצויות בתכנית לא נועדו להעביר בעלויות ממגרש אחד למשנהו אלא רק לשנות גבולות וייעודים בתוך המגרשים. 7. הוכחה נוספת לכך שתכנית מי/340 לא התיימרה לבצע הקצאה חדשה של מגרשים למי שלא היו בעליהם המקוריים, הנה בהעדרה של הוראה בתכנית המעניקה לקרן קיימת לישראל, שהנה בעליה הרשום של חלקה 3 בה מצוי מגרש 13ב', מגרש חלופי תחת מגרש זה. ייעוד מרביתה של חלקה 13 לדרך אינו מקנה לקרן קיימת לישראל זכויות בדרך האמורה, מה גם שההפקעה משנת 1983 נעשתה לטובת המועצה המקומית מבשרת-ציון ולא לטובת קרן קיימת לישראל. אכן, אין למוסד תכנון סמכות לאשר תכנית איחוד וחלוקה המתבצעת ללא הסכמת בעלי המקרקעין, כל אימת שהתכנית נוטלת מבעלים כלשהו, ובכלל זה המדינה, קרקע הרשומה על שמו בלא הקצאת זכויות בקרקע אחרת בתחומי התכנית. כך נפסק בעת"מ (תל-אביב) 1767/05 מינהל מקרקעי ישראל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (מיום 27.9.06), בה התקבלה עתירה שהגיש המינהל נגד תכנית איחוד וחלוקה שהותירה אותו נטול זכויות בתחום התכנית, בעוד שערב התכנית היה הוא הבעלים הרשום של שתי חלקות הנכללות בתכנית. וכך נאמר שם: "הסמכת ועדה מקומית לאחד ולחלק מחדש שטחי קרקע על מנת להוציא לפועל תכנית בנין עיר חדשה, לטובת כלל הציבור ועל פי רוב אף לטובת הפרטים בעלי הזכויות או מרביתם, ללא הסכמת כל הבעלים לפעולה - הסמכה זו אינה כוללת בגדרה הסמכה לשנות זכויות קנייניות רשומות בלשכת רישום המקרקעין על פי דיני הקניין וחוק המקרקעין. ודאי אין בה בהוראת דין זו הסמכה לשלול זכויות מעין אלה מהבעלים הרשומים... אם תגרוס אחרת, כפי שסברה הועדה המקומית וועדת הערר, תימצא פוגע בעקרונות היסוד של דיני המקרקעין ובמעמד 'המקודש', כמעט, שיש לזכויות קנייניות רשומות בלשכת רישום המקרקעין... לא ניתן, כאמור, להסמיך את רשויות התכנון לשלול זכויות קנייניות מבעליהן הרשומים בלשכת רישום המקרקעין, אגב ביצוע תכניות איחוד וחלוקה מחדש, בניגוד להוראת דין מפורשת. הסמכה מעין זו אינה עולה בקנה אחד עם כוונת המחוקק וחורגת מהתכלית אותה ביקש להשיג באמצעות דבר החקיקה". ראו בדומה: ת"א (נצרת) 259/05 בית זרע אגודה שיתופית חקלאית נ' רשם המקרקעין, מיום 13.1.10. ודוק: בעוד המבקש קורא לתוך תכנית מי/340 נטילה של מגרש 13ב' מקרן קיימת לישראל בלא הקצאת מגרש חלופי - מהלך שבהעדר הסכמת בעל המגרש אינו אפשרי על פי החוק - הרי הפרשנות הנכונה של התכנית, בה דבק המינהל, אינה כרוכה בנטילה אסורה של זכות הקנין של המבקש בחלקה 13, אף שלא ניתנה הסכמת המבקש למהלך זה. ראשית, כפי שכבר נאמר, תכנית מי/340 לא חוללה שינוי כלשהו במצב הזכויות בחלקות השונות, לרבות בחלקה 13. השינוי היחיד אותו החילה התכנית על חלקה 13 (מעבר להזזה קלה של גבול החלקה שהגדילה את שטח החלקה הגובלת, מס' 12, המוחזקת אף היא בחכירה של המבקש) אינו במישור של זכויות הקנין אלא במישור של ייעוד השימוש בקרקע (שינוי ייעוד של כ-70% מהחלקה ממגורים לדרך). נטילת זכות הקנין של המבקש בחלקה 13 לא התבצעה במסגרת תכנית האיחוד וחלוקה אלא במסגרת הליך ההפקעה אותו נקטה הוועדה המקומית מספר שנים לאחר אישור התכנית. שינוי ייעוד, אף כשהוא נכרך בתכנית איחוד וחלוקה, אינו מותנה בהקצאת קרקע חלופית (עע"מ 5556/05, לעיל, בפסקה 20), ולפיכך התרופה לפגיעתו מצויה בתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (ע"א 455/06 חלקה 21 בגוש 6539 בע"מ נ' עירית הרצליה, מיום 11.6.09, בפסקה 21 לפסק-דינו של השופט דנציגר). שנית, גם אילו תכנית מי/340 הייתה כוללת הוראה בדבר העברת זכות החכירה של המבקש בחלקה 13 על שם הרשות המקומית (או כל רשות ציבורית אחרת) למטרת דרך, גם אז לא הייתה פעולה זאת טעונה הסכמת המבקש. במקרה כזה היו רואים את תכנית מי/340 כיוצרת הפקעה לצורכי ציבור של זכויות המבקש בחלקה 13; והרי הפקעה הנה הליך כפוי המתבצע בניגוד לרצון הבעלים. האפשרות לביצוע הפקעה לצורכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מחדש, הוכרה בהלכה הפסוקה מימים ימימה (בג"ץ 26/70 בר נ' שר הפנים, פ"ד כד(1) 645, 648-647; בג"ץ 483/88 פריימן נ' שר הפנים, פ"ד מד(2) 463, 467; בג"ץ 4914/91, לעיל, בעמ' 767). בתקופת הכנתה ואישורה של תכנית מי/340 (סוף שנות ה-70), סמכות ההפקעה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מחדש אף הייתה רחבה יותר ופוגענית יותר מסמכות ההפקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, ולפי חוק התכנון והבניה, שכן בניגוד להפקעות המתבצעות מכוח חיקוקים אלה, הפקעה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מחדש הייתה פטורה מתשלום פיצויים לבעל הקרקע אף אם שיעור ההפקעה עלה על השיעור הפטור מפיצוי לפי אותם חיקוקים (ראו פסקי הדין הנ"ל). ההלכה בנדון שונתה רק בשנת 2008, בה נפסקה הלכת עע"ם 5839/06 בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז, שהחילה על נטילת קרקעות לצורכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה את כל דיני ההפקעות, ובכלל זה חובת פיצוי (בכסף או בהעלאת שווי המקרקעין) ככל שהשטח הניטל לצורכי ציבור עולה על השיעור הפטור מפיצוי לפי דיני ההפקעות. 8. הנתונים עליהם נסמך המבקש אינם עומדים בסתירה למסקנה האמורה. אכן, כפי שכתב המהנדס וינד ז"ל ביום 12.5.77, באותה נקודת זמן - חודשיים לפני החלטת ההפקדה של תכנית מי/340 ביום 12.7.77 - הייתה לחברת ערים, שביצעה את התכנון עבור המינהל, כוונה לייחד את מגרש 13ב' כעתודה לפיצוי אמו של המבקש בגין נגיסתו המשמעותית של הכביש מחלקה 13 שבחכירתה. הדעת נותנת כי כוונה זו היא שהניעה את המתכנן לכלול את מגרש 13ב' בתוך תחום התכנית, חרף השתייכותו לגוש אחר אשר התכנית מעיקרה לא ביקשה לחול עליו; וכוונה זו היא שהביאה לסימון המגרש במספר 13, כמספר חלקת אמו של המבקש ומגרש 13א' שנותר לעמוד לרשותה במסגרת התכנית. השטח הדומה של מגרש 13ב' ושל קטע הכביש שתוכנן לעבור בחלקה 13, תומך אף הוא בכוונה זו של עורך התכנית. אלא שכוונה זו רחוקה מהתוצאה לה חותר המבקש. אופן ניסוחה של תכנית מי/340 מוכיח בבירור כי עורך התכנית לא ביקש להעביר במסגרתה את הזכויות במגרש 13ב' על שם אמו של המבקש, אלא רק ליצור את מגרש 13ב', כלשון מכתבו של המהנדס וינד ז"ל, על מנת שישמש "חלקה ברת חלוף", פירוש: מגרש אותו יוכלו הרשויות המוסמכות להקנות לאם, ככל שיוחלט בעתיד לפצותה בעד הפגיעה בזכויותיה בחלקה 13. כוונה זו אינה מהווה הקנייה של מגרש 13ב', ואף התחייבות להקנייתו אין בה. נזכור כי תכנית מי/340 הופקדה ואושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה. המבקש אף העיד כי הגיע יחד עם אמו "למשרדי הועדה המחוזית בירושלים בבניין ג'נרלי", שם התקיים דיון בהתנגדות שהגישה האם לתכנית (סעיף 2(א) לתצהיר המבקש מיום 6.4.11). לעומת זאת, מכתבו הנזכר של המהנדס וינד ז"ל לא מוען לוועדה המחוזית אלא ליו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מטה-יהודה; מועד המכתב מוקדם להפקדת תכנית מי/340 להתנגדויות; ותוכן המכתב הנו תשובה להתנגדויות שהוגשו לתכנית אחרת (מי/250) ולא לתכנית מי/340. נמצא אפוא כי לא זו בלבד שהוראות תכנית מי/340 - היא התכנית בה תולה המבקש את זכויותיו במגרש 13ב' - אינן משמיעות העברה של זכויות הקנין במגרש זה, אלא שלא הומצא מסמך כלשהו שיש בו להצביע על מצג או על התחייבות מזמן הדיון המחייב בתכנית זו - הוא הדיון בוועדה המחוזית - לגבי העברת הזכויות במגרש. 9. לאחר שמיעת הראיות והסיכומים הגיש המבקש "בקשה חריגה להוספת ראיה מהותית שנתגלתה רק עתה". מדובר בגיליון נוסף של תשריט תכנית מי/340, הזהה לתשריט התכנית המאושרת, להוציא שני הבדלים: ההבדל הראשון הוא שבעוד שעל גבי תשריט תכנית מי/340 המאושרת מופיעות חתימות וחותמות של כל הגורמים הרלוונטיים (האדריכל המתכנן, ערים, המינהל, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית), התשריט שמבוקש להגישו כראיה נוספת (להלן - התשריט הנוסף) אינו מכיל אלא חותמת אחת ויחידה, של הוועדה המקומית, ובה נרשם: "תכנית זו מתייחסת לדיון הועדה המקומית מס' 213 מתאריך 13.4.80". ההבדל השני הוא שבתשריט הנוסף נרשמו בכתב יד על גבי חלק מהמגרשים שמות של אנשים שונים, שאינם מופיעים בתשריט המאושר. בין היתר, נרשמה בתשריט הנוסף בכתב יד בשלושה מגרשים - מס' 12, 13א' ו-13ב' - המילה "כרמלי", כשם המשפחה של המבקש ואמו. לטענת המבקש, לאחר ישיבת הסיכומים הוא ראה לנכון "לערוך ניסיון נוסף אחרון במסע לגילוי האמת". כך הגיע למשרדי הוועדה המחוזית ומצא בהם תיקים גנוזים שלא נמצאו קודם לכן. באחד מאותם תיקים התגלה התשריט הנוסף. לשיטתו, תשריט זה מוכיח בצורה רשמית וחד-משמעית את שייכותו של מגרש 13ב' למשפחתו. המינהל הגיב לבקשה להוספת הראיה, וטען שיש לדחותה בשל השלב המתקדם בו היא הוגשה, לאחר תום ההוכחות והסיכומים, ובהעדר הצדקה להשתהות הניכרת של המבקש באיתור המסמך. כך במיוחד לאחר שכבר הותר למבקש יותר מפעם אחת לתקן את ההליך ולהוסיף בו ראיות, ולא כל שכן משעה שההליך הוגש במתכונת של המרצת פתיחה האמורה לכלול את מלוא הטענות והאסמכתאות של המבקש. חרף התנגדות המינהל ראיתי לקבל את הראיה הנוספת, וזאת על מנת לשפר את איכות ההכרעה בזכויות הקנין הנוגעות למגרש שבמחלוקת, ולסומכה על תשתית ראייתית רחבה ככל הניתן. אלא שלגוף העניין, אין בראיה הנוספת לסייע למבקש כלל ועיקר. המבקש טוען כי הראיה הנוספת "היא תכנית מפורטת מי. 340, שאושרה ביום 13.4.80". ולא היא. תכנית מי/340 אושרה על ידי הוועדה המחוזית ביום 4.5.79 ונכנסה לתוקף עם פרסומה ברשומות ביום 6.9.79 (י"פ 2563 עמ' 2133). בכך הודה המבקש בסעיף 16 להמרצת הפתיחה המקורית, ולאחר מכן בסעיפים 1(א), 6 ו-17 להמרצת הפתיחה המתוקנת. בכל מקרה, תאריך אישור התכנית פורסם ברשומות ואינו ניתן לפקפוק. ברור אפוא כי חותמת הוועדה המקומית על גבי התשריט הנוסף, מיום 13.4.80 המאוחר בכמעט שנה ליום אישור תכנית מי/340 על ידי הוועדה המחוזית, אינה קשורה להליך אישורה של תכנית זו אלא להליך אחר (קשור או לא קשור לתכנית מי/340) או לתכנית אחרת, שלא ניתן לדעת מהם (ובהקשר זה יש לדחות את טענת המבקש לפיה המינהל מנע ממנו את ההתחקות אחר ההליך הנזכר בחותמת, שהרי החותמת היא של הוועדה המקומית ולא של המינהל). זאת ועוד: החותמת אינה מתייחסת לאישור תכנית או להפקדת תכנית, וכל שנאמר בה הוא שהיא "מתייחסת לדיון" כלשהו, בנושא עלום, של הוועדה המקומית, שאפילו היום אינה מוסמכת להפקיד או לאשר תכנית איחוד וחלוקה המשנה ייעודי קרקע, ובשנת 1980 כלל לא הייתה מוסמכת להפקיד או לאשר תכנית מפורטת. בה בעת, אין על התשריט הנוסף אף לא אחת מהחותמות (והחתימות) המופיעות על גבי התשריט הרשמי והמאושר של תכנית מי/340, היינו: חותמת האדריכל המתכנן (שלמה אהרונסון); חותמת יוזמת התכנית, ערים; חותמת המינהל המייצג את בעלת הקרקע; חותמת הוועדה המקומית בדבר המלצתה מיום 15.5.77 להפקיד את התכנית; חותמת הוועדה המחוזית בדבר החלטתה מיום 12.7.77 להפקיד את התכנית; וחותמת הוועדה המחוזית בדבר החלטתה מיום 4.5.79 לאשר את התכנית. העדר כל החותמות ההכרחיות הללו, מצד אחד, והימצאותה של חותמת בודדת של הוועדה המקומית מתאריך מאוחר לאישור התכנית, מצד שני, מחייבים את המסקנה שהתשריט הנוסף אינו משקף את הגרסה המאושרת והמחייבת של התכנית. אפשר שמדובר בגרסה מוקדמת שעברה שינויים ותיקונים עד לגרסה שאושרה לבסוף, ואפשר גם שמדובר ברישומים שהוספו על גבי התשריט הסופי לקראת דיון בנושא אחר שהתקיים לאחר אישור התכנית. בין כך ובין אחרת, התוספת בכתב יד "כרמלי" במגרש 13ב' אינה נכללת במסמכי תכנית מי/340 כפי שאושרה וקיבלה תוקף. לכל היותר, מדובר בהשתקפות נוספת של הכוונה שהייתה למתכנן להציע את מגרש 13ב' כאופציה אפשרית לפיצוי משפחתו של המבקש על פגיעת תכנית מי/340 בחלקה 13. אופציה לפיצוי - כן; הענקת פיצוי בפועל בדרך של העברת זכויות בגדרי התכנית - לא. 10. לאור כל האמור יש לדחות את עילת התובענה הנסמכת על תכנית מי/340. עילת התובענה החלופית היא, כאמור, הבטחה שניתנה למבקש ולאמו על ידי המינהל באמצעות חברת ערים. מכתבו הנזכר משנת 1977 של המהנדס וינד ז"ל אינו יכול להקים את ההבטחה הנטענת, הן בשל האופן בו יש לפרש את המכתב, כמוסבר לעיל, והן משום שהמכתב לא הופנה למבקש אלא ליו"ר הוועדה המקומית, ולטענת המבקש קיומו של המכתב כלל לא היה ידוע לו עד אמצע שנות ה-2000, שרק אז בא-כוחו מצא את המכתב תוך כדי הבירורים שערך (עמ' 10 לפרוטוקול בתיק דנן מיום 19.2.12; עמ' 2 לפרוטוקול מיום 27.11.07 בע"א 11057/07, בו נדון ערעורם של המבקש ואמו על פסק דין שהורה על סילוק ידם מחלקה 3 בגוש 30465; ראו גם סעיפים 5.9 ו-6.1 לתצהירו המשלים של המבקש מיום 19.2.09 לפיהם המסמכים המבססים את טענותיו נותרו בידי הרשויות השונות ולא נמסרו לידיו). 11. הדברים שלטענת המבקש נאמרו לו ולאמו בעת הדיון בוועדה המחוזית בהתנגדותם להפקעה (סעיף 2(ב) לתצהיר המבקש מיום 6.4.11) אינם מסוגלים לבסס הבטחה של המינהל, שכן המבקש מייחס את אמירת הדברים ל"נציגי הרשויות" (שם), בלא לפרט באלו רשויות מדובר ומהי הזהות של אותם נציגי רשויות שאמרו את הדברים. בחקירתו הנגדית אישר המבקש כי מאחר שחלפו הרבה שנים, אין הוא זוכר לא את המראה ולא את השמות של האנשים (עמ' 9, 12 לפרוטוקול מיום 19.2.12). 12. המגעים שהתנהלו בשנת 1994 בין המועצה המקומית לבין ערים בנושא פיצוי משפחתו של המבקש, אינם מקימים אף הם התחייבות של המינהל להקניית מגרש 13ב' חלף ההפקעה שבוצעה בחלקה 13. אמנם כחלק ממגעים אלה פנה מנהל מחוז ירושלים של ערים, איתן כהן, לקבלת חוות-דעת שמאית לגבי אפשרויות הפיצוי של משפחת המבקש, תוך התייחסות פרטנית, של כהן ושל השמאי כאחד, לאפשרות של הענקת "חלקה 1" כפיצוי תמורת ההפקעה. אולם מכאן ועד ליצירת התחייבות של המינהל כלפי המבקש רחוקה הדרך: ראשית, המבקש אינו מחזיק במסמך כלשהו של המינהל הכולל התייחסות להענקת מגרש 13ב', ואינו יודע האם בשיחות בין ערים לבין המועצה המקומית, עליהן הוא מבסס את טענת ההבטחה, נכח נציג של המינהל (עמ' 11 לפרוטוקול מיום 19.2.12). גם כאשר הגיעה אל המבקש בשנת 1994 אותה "פמליה של בכירי הרשויות" שאישרו, לפי הנטען, את מתן מגרש 13ב' כפיצוי על ההפקעה, לא נכח ביניהם בעל תפקיד במינהל (שם, עמ' 12). המבקש אינו חולק על כך שהמועצה המקומית פעלה מטעם עצמה ולא מטעם המינהל (עדות מר אלי מויאל, ראש המועצה המקומית דאז, שם בעמ' 16). אשר לערים, המבקש לא הוכיח כי המינהל הסמיך אי-פעם את ערים להתחייב בשמו להקצאת קרקעות ולהענקת פיצויים בגין הפקעה. בין היתר המבקש אינו מסוגל להפנות לאיזשהו מסמך בו המינהל העניק לערים הסמכה כאמור. המבקש אישר כי המסמכים המצויים ברשותו אינם מסתפקים בחתימת ערים אלא דורשים לצדה את חתימתו של המינהל (שם, עמ' 10). כך אכן עולה ממסמכי תכנית מי/340 עליהם חתומה לא רק ערים אלא גם המינהל. באופן דומה העיד, מטעם המבקש, ראש המועצה מויאל באומרו כי "מה שסוכם היה שבלי חתימה של ערים המינהל לא ייתן את חתימתו" (שם, עמ' 16). אין חולק כי במקרה דנן לא צירף המינהל את חתימתו למסמך כלשהו העוסק בהקניית זכויות במגרש 13ב' למבקש. אמנם בתצהיר עדותו הראשית של מויאל נכתב כי זכור לו ש"ערים שימשה נציגה של מינהל מקרקעי ישראל לכל דבר ועניין", אך בחקירתו הנגדית של מויאל התברר כי הוא אינו מודע לנוהלי העבודה של המינהל בנוגע להקצאות קרקע, וכי למרות שלטענתו נערך "הסכם מסודר" בין המועצה המקומית לבין המינהל בנוגע לפיצוי בעלי החלקות המופקעות, אין ברשותו העתק מהסכם כזה (שם, עמ' 16-15). עד נוסף שהובא על ידי המבקש, יו"ר הוועדה המקומית בשנים הרלוונטיות, מר בנימין כהן, לא הכיר את מערכת היחסים שבין המינהל לבין ערים, וציין כי הוועדה המקומית עבדה מול ערים בנוגע להיבטים התכנוניים של הקמת שכונה י"א (שם, עמ' 20). עיסוקנו בתובענה הנוכחית, לעומת זאת, בהיבטים קנייניים של הקצאת קרקעות. שנית, חילופי הדברים בכתב ובעל-פה בין המועצה המקומית לבין ערים לא נמצאו בידיעת המבקש בזמן אמת, וקיומם נודע לו רק ממסמכים שבא-כוחו איתר לאחר הגשת התובענה (סעיפים 6-5 לתצהירו המשלים של המבקש מיום 19.2.09; חקירתו הנגדית בעמ' 11-10 לפרוטוקול מיום 19.2.12). ממילא הדברים שנאמרו שם לא הופנו למבקש אלא היוו שיג-ושיח פנימיים בין הרשויות. תנאי בלתו-אין לתוקפה של הבטחה או התחייבות הנו היווצרות מפגש רצונות לגביה. בהעדר ידיעה על קיומה של ההבטחה, ובהעדר הפניית ההבטחה אל מי שמבקש להיאחז בה, אין בכוחה לשכלל התחייבות בת-תוקף. שלישית, ביודענו כי שטחו של מגרש 13ב' הנו 650 מ"ר (סעיף 9 לתקנון תכנית מי/340), לא ניתן לזהותו עם אותה "חלקה 1" שעלתה במגעים הנ"ל כאפשרות פיצוי חלף ההפקעה בחלקה 13. כפי שציין השמאי ברי צ'רניאבסקי במכתבו לאיתן כהן מיום 14.12.94, שטחה של "חלקה 1" הנו 748 מ"ר, היינו כ-100 מ"ר יותר ממגרש 13ב'. באותו אופן יש לדחות את טענתו של המבקש המזהה את מגרש 13ב' ואת "חלקה 1" עם מגרש 10 על פי תכנית הל/במ/737א', שהרי שטחו של אותו מגרש 10 גם הוא 748 מ"ר, כאמור בסעיף 23 לתקנון התכנית (ראו גם עדותה של מתכננת מחוז ירושלים במינהל, עמליה אברמוביץ', בעמ' 29 לפרוטוקול מיום 19.2.12, לפיה מגרש 10 הנ"ל כלל אינו קיים במציאות והזכרתו בתקנון תכנית הל/במ/737א' נעשתה בטעות). רביעית, המסמכים משנת 1994 אינם מציינים החלטה שהתקבלה בדבר הענקת "חלקה 1" למשפחתו של המבקש, וכל שמופיעה בהם הנה שקילה של שלוש חלופות פיצוי בגין הפקעת חלקה 13, שרק באחת מהן הפיצוי הנו באמצעות "חלקה 1". עצם בחינתן של מספר חלופות פיצוי שונות מוכיחה כי היה ברור בשנת 1994 לכל הנוגעים בדבר שהמבקש ומשפחתו לא קיבלו עד אז הבטחה לפיצוי כלשהו בגין ההפקעה, ובכלל זה פיצוי בדרך של קרקע חלופית. משנתבקש המבקש בחקירתו הנגדית להתמודד עם קושי זה, תשובתו הייתה כי חלופות הפיצוי שנדונו בשנת 1994 נדרשו כנגד הסכמתו והסכמת אמו לפנות את חלקה 3 בגוש 30465 בה החזיקו (עמ' 11 לפרוטוקול מיום 19.2.12). מלבד שתשובה זו נסתרת לנוכח ההתייחסות המפורשת של כל המסמכים משנת 1994 ל"הפקעה" ול"תמורת ההפקעה" (נספחים ג-ח לתצהיר המבקש מיום 19.2.09), יש בתשובה ללמד שאומד הדעת של המבקש - מקבל ההבטחה לפי הטענה - כלל לא ראה בדברים משום הבטחה לפיצוי בגין ההפקעה נשוא תובענתו הנוכחית. חמישית, בדיון שהתקיים ביום 15.12.94 בהשתתפות נציגי המועצה המקומית וערים, לא הוחלט על אופן הפיצוי אלא, כעולה מסיכום הדיון, הועלו שלוש חלופות אפשריות - אחת מהן בלבד בהענקת קרקע חלופית - ונרשם במפורש: "הנ"ל יתואם עם מנהל מחוז ירושלים במ.מ.י.". ללמדך שלא הייתה למשתתפי הדיון לא כוונה ולא סמכות ליצור חבות של המינהל כלפי המבקש אלא לאחר קבלת הסכמתו לכך של מנהל מחוז ירושלים במינהל. המבקש לא טען ולא הוכיח כי הסכמה שכזאת מאת מנהל המחוז נתבקשה או ניתנה. שישית, בסופו של דבר אפילו המועצה המקומית וערים, שיזמו את המהלך של הענקת הפיצוי, זנחו אותו. מויאל הסביר כי הדיונים בנושא הפיצוי בין המועצה המקומית בראשותו לבין ערים, התקיימו בשלב שבו הייתה עדיין כוונה לקדם את סלילת כביש הגישה לשכונה י"א, שכן מלכתחילה סלילת הכביש היוותה תנאי לאכלוס השכונה (ראו גם סעיף 17(2) לתקנון תכנית מי/במ/737). אלא שתושבי שכונת מעוז ציון ב' שהכביש תוכנן לעבור בחלקותיהם התנגדו להפקעה, ובעקבות אותה התנגדות החליטה המועצה המקומית להקפיא את ביצוע ההפקעה. במקום הכביש המקורי הוכשר כביש גישה זמני לשכונה י"א דרך עין חמד (המשרת את השכונה עד היום ככביש לא סטטוטורי), ומויאל אישר את שיווק קרקעות השכונה בלא סלילת הכביש הסטטוטורי אשר לשמו נועדה ההפקעה של חלקה 13. ממילא, המתווה שנקבע בסיכום הדיון מיום 15.12.94 לא קרם עור וגידים. מתווה זה דיבר לא רק על תיאום עם מנהל מחוז ירושלים של המינהל (שכאמור לא התבצע) אלא גם על ניהול משא-ומתן מטעם המועצה המקומית וערים עם בעלי המקרקעין: "א. מויאל וא. כהן ייפגשו בתוך שבוע עם בעלי החלקות ואח"כ יוגש לו"ז לביצוע". מויאל העיד כי אמנם התקיימה פגישה כזאת עם בעלי החלקות הגובלות בכביש, אך הפגישה הסתיימה ללא הסכמה, מה שגרר החלטה של המועצה המקומית להקפיא את ביצוע ההפקעה (עמ' 17 לפרוטוקול מיום 19.2.12). די בכך להפריך את טענת ההתחייבות הנסמכת על האירועים הנזכרים משנת 1994, שהרי עֵד מטעמו של המבקש מאשר בקשר לאותם אירועים כי למרות שחברת ערים ניסתה לקדם את ביצוע ההפקעה, התושבים הם אלה שלא הגיעו עם ערים להסכמה: "ובאמת סיכמנו שם שאני והוא [איתן כהן מערים] ניפגש עם התושבים. אז נפגשנו, ולא הגענו להסכמה ואז היה דיון במועצה והוחלט להקפיא, וכן המצב עד היום" (שם). שביעית, בשנת 1996 הוגשה על ידי המינהל תביעה נגד המבקש ואמו לסילוק ידם מחלקה 3 בגוש 30465, וביום 29.5.03 ניתן פסק דין שקיבל את התביעה (ת"א 9414/96 בבית משפט השלום בירושלים). כפי שנכתב נכונה בפתח המרצת הפתיחה המקורית - וחרף ניסיונו הבלתי-ראוי של המבקש לסגת מהודאה זו בהמרצת הפתיחה המתוקנת - מגרש 13ב' נכלל בשעתו בחלקה 3 הנ"ל (עד לרפרצלציה שבוצעה בשנת 2006 בגוש 30465, במסגרתה מגרש 13ב' הוצא מחלקה 3). מסיבה זו כרך המבקש את טענתו לזכות במגרש 13ב' בערעור שהגיש על פסק הדין בתביעת סילוק היד; ומאותה סיבה פסק הדין בערעור (מיום 27.11.07) עיכב את ביצוע סילוק היד ממגרש 13ב' עד להכרעה בהמרצת הפתיחה דנן (ע"א 11057/07). אמנם, כאמור לעיל (בפסקה 3) תכנית מי/340 לא נועדה לחול על גוש 30465, ובפועל "גלישתה" לתוכו הוגבלה למגרש 13ב' המהווה אך חלק מחלקה 3 בגוש זה. אולם לתחולת התכנית אין דבר עם מספרי הגושים והחלקות (כל עוד לא מתבצע הליך של רישום החלוקה החדשה בספרי המקרקעין על פי תכנית לצרכי רישום). לכן מגרש 13ב' נותר גם לאחר אישור התכנית בתוך חלקה 3 בגוש 30465 נשוא תביעת סילוק היד. המבקש העיד (בסעיף 2(ג) לתצהירו מיום 6.4.11) כי כבר בשנת 1994 נמסרה לו הדרישה לסילוק היד, שתורגמה שנתיים לאחר מכן, בשנת 1996, לתביעת סילוק היד. הכללת מגרש 13ב' בתביעת סילוק היד סמוך למועד בו המועצה המקומית וערים קיימו ביניהן את המגעים בנוגע למגרש זה, מוכיחה אף היא כי לא ניתנו למבקש הבטחה או התחייבות לקבלת המגרש. 13. אין פירושה של מסקנה זו מתן הכשר לאופן טיפולן של הרשויות הרלוונטיות בנוגע להפקעת חלקה 13 ממשפחתו של המבקש. המחדל הראשון הראוי להתייחסות בהקשר זה הנו אי-מימוש מטרת ההפקעה, רוצה לומר: אי-סלילת כביש הגישה לשכונה י"א, חרף חלוף כ-30 שנה מאז ההפקעה, בלא שמסתמנת באופק כל כוונה לבצע את הסלילה. לא זו בלבד, אלא שהמועצה המקומית עצרה את תהליך הענקת הפיצוי עבור ההפקעה, אותו החלה להניע לקראת סוף שנת 1994 (מכתבו של מויאל ליו"ר הוועדה המקומית מיום 5.10.94), לנוכח החלטה שקיבלה מאוחר יותר להקפיא את ביצוע ההפקעה. אלא שבפועל אותה "הקפאה" הייתה מדומה, שהרי כבר בחודש ינואר 1983, כ-12 שנים קודם לכן, פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הודעה ברשומות על העברת הזכויות בחלקה 13 לקניינה הגמור והמוחלט של המועצה המקומית, ודבר ההפקעה נרשם ביום 14.2.83 בלשכת רישום המקרקעין בפנקס הזכויות. בעדותו אישר מויאל כי עובדה זו לא הייתה ידועה למועצה המקומית עת החליטה בשנת 1994 להקפיא את ההפקעה. מויאל הוסיף כי הוא נחשף לראשונה לעובדה זו בעת עדותו בבית המשפט, וכי כעת ברור לו שהחלטת ההקפאה "לא הייתה שווה שום דבר", שכן "אם היינו יודעים אז שהשטח רשום על שם המועצה ולא שייך לאנשים הפרטיים, אז הדיון היה אחר לגמרי" (עמ' 18-17 לפרוטוקול מיום 19.2.12). מכאן, שמשפחת המבקש לא קיבלה פיצוי כלשהו עבור הפגיעה בקניינה כתוצאה מנטילת מרבית חלקה 13 שבחכירתה, כשאחד הגורמים הבולטים למחדל זה הנו טעותה של המועצה המקומית שסברה כי ההפקעה לא הוצאה לפועל. כך, לא התקבל פיצוי עבור שינוי הייעוד של השטח בשנת 1979 ממגורים לדרך במסגרת תכנית מי/340, חרף חובת הפיצוי המוטלת על הוועדה המקומית בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה; וכך לא שולם פיצוי עבור הפקעת השטח בשנת 1983 והעברתו לבעלות המועצה המקומית, חרף חובת הפיצוי המוטלת על הוועדה המקומית בסעיף 190 לחוק. אלא שמחדלים אלה כולם הנם עניין להתדיינות בין המבקש לבין הוועדה המקומית והמועצה המקומית (ככל שעילת התביעה נגדן לא התיישנה), ואין בהם להקים עילת תביעה נגד המינהל, שלפי החוק (סעיף 26(א) רישא לחוק התכנון והבניה, החלה במקרה דנן לאור העדר הוראה מפורשת אחרת בתכנית) והודעת ההפקעה, אינו הגוף אשר על שמו נרשמות הזכויות בקרקע המופקעת; שאינו הגורם המחויב בחוק (בסעיפים 190 ו-197) בתשלום פיצויים בגין הפקעה או בגין תכנית פוגעת; ושבפועל לא התחייב לשלם למבקש פיצויים כאלה. המבקש עצמו מודע להיותה של הרשות המקומית כתובת מתאימה לתביעת פיצויים בגין הפקעת חלקה 13, כפי שנלמד ממכתב ששלח בנדון ביום 8.7.07 למהנדסת המועצה המקומית, בו ציין כי "יש להגיע להסכמות לגבי גובה הפיצויים המגיעים לנו" (מב/1). לא למותר לציין כי בשלבים שונים של ההליך הנוכחי הוצע למבקש להמירו בתובענה לביטול ההפקעה או לתשלום פיצויים בגינה נגד הרשות המפקיעה או הרשות המחויבת על פי דין בתשלום פיצויים. המבקש לא קיבל את ההצעה ובחר להמשיך בניהול ההליך נגד המינהל, ורק נגדו. 14. האדן האחרון עליו סומך המבקש את טענת ההבטחה הנם דבריה של גב' רזיאל משנת 1996. בתצהירו מיום 6.4.11 כתב המבקש (בסעיף 1(ו)) כי באותה שנה ציינה גב' רזיאל, מנהלת מחלקת חוזים במחוז ירושלים של המינהל, "את הפיצוי הקרקעי, בהערת אגב, תוך כדי דין ודברים בעניין תשלום דמי חכירה למינהל, בגין השטח המופקע". בחקירתו הנגדית הרחיב המבקש וסיפר כי כאשר הוא ואשתו הגיעו למשרדי המינהל על מנת לברר את פשר חיובם בתשלום דמי חכירה שנתיים בגין השטח המופקע בחלקה 13, הסבירה להם גב' רזיאל כי החיוב נובע מכך שניתנה להם קרקע חלופית תמורת חלקה 13 המופקעת (עמ' 12 לפרוטוקול מיום 19.2.12). בעדותה ציינה גב' רזיאל כי אינה זוכרת את השיחה שתיאר המבקש, אך הדגישה כי במסגרת תפקידה במינהל היא לא עסקה בנושא של הענקת פיצויים בגין הפקעה אלא בניהול מחלקת החוזים האמונה על הטיפול בחוזי חכירה והסכמי פיתוח עם הלקוחות שהנהלת המינהל אישרה התקשרות עמם בעסקה (שם, עמ' 31). די בכך לשלול את ההסתמכות על דבריה של גב' רזיאל כבסיס לטענת ההבטחה, שהרי תוקפה המחייב של הבטחה מינהלית מותנה בכך שנותן ההבטחה היה בעל סמכות לתיתה (בג"ץ 142/86 "דישון" כפר שיתופי להתיישבות חקלאית נ' שר החקלאות, פ"ד מ(4) 523, 529; בג"ץ 4915/00 רשת חברת תקשורת והפקות (1992) בע"מ נ' ממשלת ישראל, פ"ד נד(5) 451, 477; בג"ץ 177/10 אדם טבע ודין נ' שר התחבורה והבטיחות בדרכים, מיום 19.12.11, בפסקה 20). "התנאי לפיו תוכר הבטחה מינהלית כהתחייבות תקפה ומחייבת רק מקום שבו נותן ההבטחה היה מוסמך לתיתה, נובע מעיקרון חוקיות המינהל ומן הצורך למנוע מצב שבו עובד הציבור או איש הציבור 'יוכל להבטיח את הישר בעיניו, והרשות הציבורית תחויב לעמוד מאחורי הבטחתו...', באופן הפוגע באושיות המינהל הציבורי" (ע"א 9073/07 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, מיום 3.5.12, בפסקה 32). הבטחה להקצאת מקרקעי ישראל הניתנת על ידי עובד המינהל שאינו מוסמך לאשר את ההקצאה, אין בכוחה לשכלל מחויבות של המינהל. הן גב' רזיאל והן מר עזרא גרינבאום, סגן מנהלת מחוז ירושלים של המינהל, העידו כי רק הנהלת המינהל מוסמכת לאשר הקצאת נכס מקרקעין השייך לקרן קיימת לישראל ומנוהל על ידי המינהל. בקשר לכך נאמר בתצהירו של גרינבאום מיום 18.3.09 (סעיף 12) כי "לצורך הקצאת נכס מקרקעין המנוהל על ידי המינהל במקרים כגון אלה, דרושה המלצת ועדת עסקאות מחוזית ואישור ועדת עסקאות בהנהלת המינהל הכולל בין היתר אישור מנהל המינהל וחשב המינהל". המבקש לא סתר קביעה זאת ולא חקר את גרינבאום עליה. בכך די על מנת לראות בגב' רזיאל מי שלא הייתה מוסמכת להקצות את מגרש 13ב', וכפועל יוצא - מי שאין בהבטחתה על ההקצאה לחייב את המינהל. זאת ועוד: גם לפי שיטתו של המבקש, גב' רזיאל לא הבטיחה להקצות לו את מגרש 13ב' אלא ציינה בפניו כי המגרש כבר הוקצה לו - בעבר - כפיצוי בגין ההפקעה. ממילא, אין לפנינו בכל מקרה הבטחה מינהלית, הטעונה לשון מפורשת וברורה, ושאין די לשכלולה בהצהרת כוונות גרידא, אלא תנאי להיווצרותה הנו פירוט מדויק של טיב ההתחייבות והיקפה יחד עם כוונה להקנות לדברים תוקף משפטי מחייב (ע"א 6620/93 עיריית רמת גן נ' גולומב, פ"ד נא(2) 363, 371-370; בג"ץ 580/83 אטלנטיק חברה לדייג וספנות בע"מ שר התעשייה והמסחר, פ"ד לט(1) 29, 36; בג"ץ 8013/10 המועצה האזורית אשכול נ' ראש הממשלה, מיום 8.8.11, בפסקה 6). לכל היותר, גב' רזיאל הציגה בפני המבקש ואשתו עובדה לא נכונה העשויה לזכות אותם בפיצוי בגין נזק שנגרם להם כתוצאה מההסתמכות על המצג; וביתר פרוט: השבת דמי החכירה השנתיים אותם שילמו עבור חלקה 13 על סמך ההנחה שניתן פיצוי בגין הפקעת החלקה (ככל שתביעת ההשבה לא התיישנה). לפיצוי כספי שכזה אין דבר עם התובענה הנוכחית לקבלת זכויות קנייניות במגרש 13ב'. 15. נוסיף ונעיר כי גרסת המבקש בנוגע למגרש 13ב' לוקה בסתירה פנימית. המבקש טוען כי הוא ואמו נהגו במגרש 13ב' מנהג בעלים מאז שתכנית מי/340 העבירה אליהם את הזכויות במגרש זה כפיצוי עבור הפקעת חלקה 13 (סעיף 1(ג) לתצהיר המבקש מיום 6.4.11). בה בעת גרסתו של המבקש (אותה העלה עוד במסגרת הגנתו בת"א 9414/96 הנ"ל) היא שמגרש 13ב', וכמוהו כל יתר חלקה 3 בגוש 30465 שמגרש 13ב' מהווה חלק ממנה, נמסרו למשפחתו על ידי חברת עמידר עוד בשנת 1956 עת עברו ממעברת הקסטל למעוז ציון ב', ורק בשל חוסר תשומת לב לא נכלל מגרש זה בחוזי החכירה שנחתמו בשנת 1971 בינם לבין המינהל (סעיפים 9-8 לתצהיר המבקש מיום 24.12.07; סעיף 11 לתצהיר המבקש מיום 6.4.11). די בכך לשמוט את היסוד מהטענה הרואה במגרש 13ב' פיצוי על ההפקעה, שהרי לא ניתן לפצות אדם באמצעות דבר השייך לו (לשיטתו) ממילא. 16. עילת התביעה השלישית מייחסת למינהל מצג שווא, ככל שייקבע כי התחייבותו להקצאת מגרש 13ב' למבקש הייתה נטולת תוקף. לטענת המבקש, הוא ואמו הסתמכו על מצגיו של המינהל, שיצרו רושם של התחייבות תקיפה, ובשל כך שינו את מצבם לרעה ולא הגישו תביעה לפיצוי כספי בגין ההפקעה. מצג השווא, כך נטען, מזכה את המבקש בפיצוי בגובה מלוא השווי של מגרש 13ב'. גם דינה של טענה זו להידחות. כפי שנקבע לעיל, המינהל, בעצמו או באמצעות נציג מטעמו, לא הציג בשלב כלשהו בפני המבקש ואמו התחייבות, ולוּ נחזית, להקצאת מגרש 13ב'. בכל מקרה, אפילו הייתה קמה חבות של המינהל בגין מצג שווא רשלני, תרופתו של המבקש הייתה בפיצוי בגין הנזק שהסבה לו ההסתמכות על המצג, הא ותו לא (ע"א 666/09 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' מעריב - הוצאת מודיעין בע"מ, מיום 19.7.11, בפסקה 12; ע"א 1977/97 ברזני נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נה(4) 584, 620-617; ע' בר-שירה, "היצג רשלני", הפרקליט כ"ז (תשל"א) 490). תרופה זו שונה במהותה מהסעד לו עותר המבקש בתובענה דנן: קבלת זכויות קנין בקרקע, שהרי לא הוצגה שמץ של הוכחה לכך שהפיצוי הכספי (הנומינלי או המשוערך) שהיה משולם למבקש במועד בו היה בידיו לתבוע פיצוי בגין הפקעת 628 מ"ר מחלקה 13 זהה לשוויו של מגרש 13ב' בעת הגשת התובענה דנן, לרבות התמורות שהיו עשויות לחול ברבות השנים בשווי המגרש כתוצאה מתנודות בשוק המקרקעין. בין היתר לא נערכה בהקשר זה כל התמודדות של המבקש עם הפטור המוענק בחוק לרשות המפקיעה מתשלום פיצויים עבור 40% מהשטח המופקע למטרת דרך (סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה). זאת ועוד, המבקש לא ניסה לפעול במסלול של הגשת תביעה לפיצוי כספי בגין ההפקעה נגד הרשות המחויבת בפיצוי כזה, ואף לא טען כי תביעה לפיצוי כספי התיישנה (אלא אם כבר דחה את טענת ההתיישנות בסעיף 4(ג) לתצהירו מיום 6.4.11). מעבר לכל האמור, המבקש לא תבע בהליך הנוכחי פיצוי כספי ולא שילם אגרה על תביעה כספית אלא הגיש המרצת פתיחה ושילם בעדה אגרה של תביעה לפסק דין הצהרתי. 17. מכל הטעמים שלעיל, התובענה נדחית. המבקש ישלם למשיב הוצאות בסך כולל של 50,000 ₪. קרקעותמקרקעיןמקרקעי ישראל