הגדרת מלון דירות

מה זה מלון דירות ?

בה"פ (חי') 30012/97 - אדם טבע ודין נ' הועדה המקומית הגדיר השופט ד"ר ד' ביין את המונח "מלון דירות".
תחילה הוא בחן את מלון הדירות "מבחינה חיצונית", והגיע למסקנה שאומנם יש בו כל אותם דברים חיצוניים המאפיינים מלון שהייתי מכנה אותו "מסורתי" אבל:
"לדעתי, צודקת העותרת בטענתה, כי תהיה אשר תהיה צורת המבנה, הרי אחד מהמאפיינים של מלון דירות (המבדיל אותו מבניין מגורים עם לובי מפואר ושירותים נלווים כמתואר לעיל), מתבטא בכך שהמקום משמש לאכסון זמני של אנשים הבאים למקום לצורכי עסקים, תיירות ונופש.
אפיונו של בנין כמלון דירות, אינו יכול להתמצות בצורתו החיצונית, אלא יש להתייחס גם לתוכנו הפנימי".
את התוכן הפנימי יש לשאוב מהוראות הדין הגלומות בתמ"א 13.
"אין ספק שתמ"א 13 רצתה למנוע בניה בסמוך לחופי ישראל לצרכים פרטיים בלבד, שכן יש בכך נטילת משאב לאומי והקנייתו לבעלי ממון גרידא...
הרעיון מאחורי התוכנית הוא, שהשימוש חייב להיות לצרכי הציבור אם במישרין על-ידי התרת רחצה ונופש ואם בעקיפין על ידי הפעלת מתקני תיירות...". (שם).
והוא ממשיך וקובע לענין הגדרת מלון דירות:
"איני סבור אומנם שהכוונה היתה למנוע בעלות פרטית על דירות... ובלבד שתשמר התכלית של יעד הדירות לתיירות ונופש".
המשמעות של יעוד כזה אינה "סגירת" אותן דירות בפני הקהל הרחב ויחודן לבעלים רשומים, אלא:
"לצורך כך היתה מוטלת החובה על החברה לקבוע בחוזים עם כל אחד מהרוכשים את החובה להצטרף למאגר דירות ולהבטיח שלפחות במשך תקופה מסוימת בשנה תועמד כל דירה לשימוש המאגר ותשמש לאכסן לתקופות קצרות כמקובל בבתי-מלון". (שם).

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הגדרת מלון דירות / מהו מלון דירות ?:

א. מהות העתירה

זוהי עתירה למתן הצהרה ע"י בימ"ש לפיה:ב

  1. השימוש למגורים בתחום תוכנית מפורטת 1700 ב'- אינו חוקי, וכי אישור המשיבה 1 למשיבות 2 ו- 3 לבניה למגורים בחלקה 10 בגוש 6621 (להלן:ו "השטח") סותרת את התב"ע.
  2. לאסור על המשיבה 1 ליתן היתרי בנייה למשיבות 2 ו - 3, שלא בהתאם לייעוד בתוכניות בניין עיר (להלן:נ "תב"ע") ותוכניות מתאר ארציות (להלן:ב "תמ"א") החלות על השטח.
  3. להצהיר שהחלטות מס' 89 ו- 90 של ועדת המשנה של המשיבה 1 מיום ה- 5/5/99 המאשרות שימוש למלון דירות כאשר לפחות 50% הבניה ישמש למלון- והיתר למגורים, נתקבלו בניגוד לתב"ע ולדין.


ב. עובדות רלוונטיות

בשנת 1964 החליטה עירית תל אביב-יפו (להלן:ו העירייה) להקים פרוייקט תיירות לחוף ימה של תל אביב.
העיריה איתרה מקרקעין בצפון מערב העיר, הוא חלקה 1 בגוש 6621 הידוע כ"פרוייקט הצוק" או פרוייקט "סאנד סאן".
העותרים הינם בעלי השטח או יורשיהם.
העותרת מס. 1 היא עמותה רשומה המייצגת בעלי זכויות רבים בחלקה 8 בגוש 6621; העותרים 2 ו- 3 הינם בעלי זכויות בחלקה 53 בגוש 6609, בשטח של כ- 34 דונם הנמצאת צפונה מחלקה 10 הנ"ל בו אושרה הבניה. הם צורפו לעתירה כמי שעלול להיפגע ממנה.
לצורך מימוש תוכנית הפיתוח הגיעה העיריה למסקנה שעליה להפקיע חלקים מחלקה 1 הנ"ל.
לצורך ההפקעה פוצלה חלקה 1 לשתי חלקות:נ הראשונה חלקה 5 בשטח של כ- 60 דונם, והשניה חלקה 6 בשטח של כ- 300 דונם.
בישיבת ועדת ההפקעות מ- 23/8/64 הוחלט, כי העיריה תפקיע את חלקה 5 לזכות חברת הירקון בע"מ- אשר הוקמה ע"י העיריה והממשלה; חברת הירקון תדאג לכך שתכנון השטח יתאים לתוכניות המאושרות (ת7/).
חלקה 6 נותרה בידי הבעלים המקוריים.
לאחר מכן הופקעו כ- 10 דונמים נוספים מבעלי הזכויות בחלקה 1, להקמת בסיס צבאי.
הבעלויות הפרטיות הועברו לחלקה 8 בגוש 6621.
החלטת הועדה הנ"ל פורסמה לציבור כמתחייב מס' 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות, בתאריך ה- 17/12/64 (עת8/).
ב- 12/6/69 פורסמה תוכנית מפורטת תא1170/ אשר ייעדה את האיזור ל:ב "מלונאות, תיירות, קיט ונופש ואזור מגורים כמפורט בתשריט" (עת9/).
ב- 25/11/71 נמכר חלק מהמקרקעין שהופקעו (20 דונם מתוך ה- 60) לחברת סקום, ע"י חברת הירקון, כאשר בחוזה נכתב כך:ו "... הואיל שסקום מעוניינת לבנות על חלק מהחלקה מלון דירות, בריכת שחייה, מועדון, חנויות במספר הדרוש לשרות המשתכנים ושרותים רלוונטיים למלון הדירות"; כמו כן נכתב בחוזה כי לשטח הרשאה יש 120% בנייה (עת10/).
ב- 4/4/79 מכרה סקום את זכויותיה במגרש למשיבה 3, ולאוגדון- שותפות כללית.
בחוזה הנ"ל נכתב:נ "...על מנת שאפשר יהיה לבנות על הקרקע מלון דירות, בריכת שחיה, מועדון, חנויות במספר הדרוש לשרות המשתכנים ושירותים רלבנטיים למלון דירות- באחוזי בנייה של 120%..." (עת11/).
אוגדון הנ"ל מכרה את זכויותיה למשיבה מספר 2.
בישיבתה מיום ה- 2/8/78 החליטה המשיבה 1 להעביר לאישור הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה- ת"א, הצעה עקרונית להקמת 2 בתי מלון על שטח חלקה 5, כאשר חלקה 5 חולקה לשני חלקים:ב המגרש הדרומי מגרש מספר 17 בו 30 דונם עליו נבנה פרוייקט "סי אנד סאן"; והמגרש הצפוני, מגרש מספר 15 – ששטחו 20 דונם, והוא נשוא עתירתנו.
הוכנו תוכניות מפורטות 1700 ו - /1700ב, אשר נועדו להחליף את תוכנית 1170 הנ"ל.
תוכנית מפורטת 1170 ייעדה את השטח "לאזור מלונאות, תיירות, קיט ונופש", (עת17/).
ב- 28/7/80 התכנסה הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה- ת"א, ודנה באישור תוכנית /1700ב. הועדה החליטה לאשר את תוכנית /1700ב, ולדחות את ההתנגדויות שהושמעו, וזאת
מכיוון שלדעת הוועדה התוכנית תואמת את את תוכנית 1170 המקורית (עת12/), בהיותה מיועדת למלונאות.
בדיון במשיבה 1 ביום ה- 11/11/81 הוצגה תוכנית בינוי למגרש מספר 15 (המורכב מחלקה 5, וחלק מחלקה 8 בגוש 6621).
עפ"י התוכנית הוצע לבנות על מגרש 15 מלון דירות המורכב מקוטג'ים, ו- 2 מגדלים רבי קומות, הועדה החליטה להעביר את אישור התוכנית לוועדה המחוזית.
היתר הבניה מותנה במלוי תנאי תקנות תוכנית 1700 (עת13/).
ב- 18/7/86 חתם יו"ר המשיבה 1 על תוכנית 1700 ב' ובה נכתב כי התוכנית תחול על חלקה 5 וחלק מחלקה 8 בגוש 6621 וכי על המגרש ייבנו בית מלון, ומלון דירות (עת17/).
ב- 22/9/86 דנה הוועדה המחוזית בתוכנית 1700 ב' בהתאם להצעה והחליטה לאשרר את התוכנית, בהדגשה כי הבנייה תיעשה לפי תכנון מתואם עם משרד התיירות (עת16/).
ב- 11/9/91 גיבשה המשיבה 1 בישיבתה קריטריונים ופרשנות למונח מלון דירות לפיהם:ו
מלון דירות יכלול לפחות 50% יחידות הכוללות חדר מגורים, מבואה ושירותים צמודים בשטח הנע בין 18 עד 33 מ"ר נטו, וכן יחידות מסוג מלונית הכוללות חדר מגורים, 1-2 חדרי שינה, מטבחון עם פינת אוכל וחדר שירותים צמוד, וזאת בשטח הנע בין 27-36 מ"ר נטו.
כמו כן יכלול מלון הדירות עד 50% דירות אשר שטחם הממוצע הינו 90 מ"ר.
שטחם של השטחים הציבוריים לא יפחת מ- 20% משטח המלון, כאשר שטחים ציבוריים כוללים:נ אולם כניסה וטרקלין, בר-מועדון, קבלה ומשרדים, שירותים ציבוריים ושרותי עובדים. ניתן על פי בחירה לכלול גם:ב חדר אוכל, מטבח, אולמות ציבוריים, מועדון בריאות, חנויות וכד'.
נקבע עוד כי מלון דירות חייב להיות במבנה אחד או באגף של מבנה אחד או במספר מבנים סמוכים המשמשים אך ורק למטרה זו.
כן נקבע כי מלון הדירות ירוהט, יצוייד ויספק לאורחיו שירותים כמקובל במלונות.
ולבסוף נקבע כי יחידות המלון האמורות לעיל (למעט הדירות), וכן שטחי הציבור ומתקני הנופש, יישארו בכל עת בבעלות המלון (עת27/).
אמות מידה אלה מזכירות את ההגדרה שהיתה מקובלת במשרד התיירות למלון דירות (עת25). משרד התיירות הפסיק להכיר בפרוייקטים של מלון דירות מ- 23/10/95 עפ"י החלטה של ועדת ההשקעות.
ב- 14/4/97 הוגשה בקשה להקמת בנין נוסף שיועד למלון דירות בן 13 קומות מעל קומת קרקע, ומרתף, במגרש 15.
במקביל הוגשה בקשה דומה להקמת בניין נוסף למלון דירות גם הוא בן 13 קומות מעל קומת קרקע ומרתף, הבקשות שתיהן הוגשו ע"י המשיבים 2 ו- 3 (נספח י"ט לתצהיר מר גירון).
לבקשה זו הוגשו התנגדויות שונות אשר הוסרו ע"י המבקשים (ר' נספחים א' ו- ב' לתצהיר הגב' פיירשטיין, וכן נספחים כ"א-כ"ו לתצהיר מר גירון)
ב- 24/12/97 ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים, קיימה דיון בבקשת המשיבים 2 ו- 3 וקיבלה את הבקשה. הועדה קבעה בס' 3 להחלטה:ו
"לגבי יעוד הבניין מאשרת הועדה את השימוש שצויין בתב"ע למלון-דירות ובלבד שהבניה והיזמים יעמדו בקריטריונים שנקבעו ע"י הועדה בשעתו למלון דירות; לחילופין מאשרת הועדה שימוש למגורים ובלבד שתוגש הצעת שינוי תכנית מפורטת להפיכת היעוד למגורים, כאשר מתן תעודת איכלוס לבניין יותנה באישור תב"ע…" (נספחים כ"ז-כ"ז1 לתצהיר מר גירון).
בהחלטה הנ"ל נקבע עוד כי תוקף ההחלטה יהיה שנה מיום קבלתה היינו עד ה- 24/8/98.
באוקטובר 1998 שלח מנהל מחלקת בקרה ותעוד בעיריית ת"א מכתב לנציגי המשיבים לפיו הם מתבקשים להמציא לו את האישורים המתאימים לטיפול בבקשתם היות שתוקף ההחלטה מיום ה- 24/12/97 עומד לפוג (נספח כ"ח לתצהיר מר גירון).
ב- 14/2/99 הגישו המשיבים 2 ו- 3 בקשה להארכת מועד ההחלטה המאשרת להם להקים שני מגדלים בני 13 קומות למלון דירות.
ב- 5/5/99 זומנו המבקשים והמשיבים 2 ו- 3 לדיון במשרדי המשיבה 1, בישיבה הוחלט:נ
"להלן החלטת ועדת המשנה:ב


לאשר את הארכת תוקף החלטת הועדה (מיום ה 24/12/97 – ד.פ) לשנה נוספת עד

תאריך ה- 24/12/99 בתנאים המפורטים בסעיף 2 להלן.


לבטל את ס' 3 בהחלטה הקודמת ולאשר שימוש למלון דירות, כאשר לפחות אגף אחד

(50% מנפח הבניה בשני הבניינים) ישמש למלון ולא ניתן יהיה למכור את יחידותיו.
לגבי גודל היחידות יחליט מהנדס העיר.
יירשמו תנאים בהיתר, שהבניה תבוצע בעת ובעונה אחת ולא תינתן תעודת גמר עד השלמת הפרוייקט בשלמותו. ההיתר יוצא לשתי הבקשות בעת ובעונה אחת".(נספח כ"ט לתצהיר מר גירון).
בעקבות התנגדות להחלטה של אחת מחברות הועדה לבניין ערים, אושררה ההחלטה שנית ב- 13/6/99.

ג. הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות ומהראיות עלו הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:ו


האם ההחלטות מיום ה- 24/12/97 ומיום ה- 5/5/99 זהות?
האם יש שיהוי בהגשת העתירה?
האם ביהמ"ש נעדר סמכות לדון בתיק זה, והאם העותרים נעדרי זכות עמידה?
האם יש בהסרת ההתנגדויות מדצמבר 1997 משום ויתור על עילות התביעה, ומעשה

בי"ד?
- האם הפרו העותרים חובת תום הלב?
- האם פעולת מי מהמשיבות עולה בקנה אחד עם הגדרת מלון דירות?
- האם העתירה מנוגדת לזכות הקניין של המשיבות 2 ו- 3?


ד. האם החלטות הוועדה מיום ה- 24/12/97 ומיום ה- 5/5/99 זהות?

במסגרת בקשה למחיקה על הסף ניתנה החלטה מיום 9/9/99. שם קבעתי כי המדובר בהחלטות שונות, ויש לראות בהחלטה מיום ה- 5/5/99 החלטה חדשה.
קביעתי זו לא השתנתה.
אני מפנה להחלטתי הקודמת, לענין זה, המהווה חלק בלתי נפרד מפסה"ד.
אשר על כן אני דוחה הטענה בראש פרק זה.

ה. האם יש שיהוי בהגשת העתירה?

טענת השיהוי מתבססת על ס' 3 לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בעתירות לבית משפט לעניינים מנהליים) התשנ"ו- 1996.
עפ"י התקנות ניתן להגיש עתירה תוך 45 ימים מיום היווצר עילת העתירה.
היות שקבעתי כי ההחלטה של הוועדה מיום ה- 5/5/99 הינה החלטה חדשה הרי שמועד הגשת העתירה 6/6/99, עומד בדרישות התקנות.
אשר על כן נדחית טענת השיהוי.
ואם שגיתי במסקנתי זו, וההחלטות זהות וקיים שיהוי של כשנה וחצי (ר' עמ. 1 לתוספת הסיכומים של המשיב מס. 2), אציין, כי תקופת 45 יום המנויה בתקנות, אינה מחסום בלתי עביר, ואינה יוצרת תקופת התישנות; היא ניתנת "למעבר זהיר" במידה והאיחור אינו ניכר, והאינטרס הציבורי והחוקי שבעתירה גובר עליו.
גם בג"צ אינו נוהג עוד להערים מכשולים רבים לפני הבאים בשעריו, ועושה שימוש זהיר בטענת סף זו. (בג"צ 2285/93, בג"צ 5138/93 נחום נ' ראש עירית פ"ת, פ"ד מח(5) 630, 640; א' גורן ו-מ' ד' בירנהק "בית-משפט לעניינים מנהליים" משפט וממשל ד' (תשכ"ז) 243, 261).
אשר על כן אני דוחה הטיעון גם בראש פרק זה.



ו. האם ביהמ"ש נעדר סמכות לדון בתיק זה, והאם לעותרים זכות עמידה?

גם זו טענה הועלתה בבקשה לסילוק על הסף ונדחה. לא הובאה כל ראיה חדשה או טיעון חדש אשר יצביעו על סיבה כלשהי לשנות את ההחלטה הקודמת.
אני מפנה להחלטתי הקודמת מ- 9/9/99 על מלוא נימוקיה לענין זה, המהווה חלק בלתי נפרד מפסה"ד.

ז. האם יש בהסרת ההתנגדויות מדצמבר 1997 משום ויתור על עילות התביעה, והאם יש בכך מעשה בי"ד?

טוען ב"כ המשיבים 2 ו- 3 כי בויתורם של העותרים על התנגדותם כעולה מנספחים כ"א-כ"ו לתצהיר מר גירון, יש ויתור על עילות התביעה.
דא עקא, הסרת התנגדויות אלה נוגעות להחלטת הועדה מיום ה- 24/12/97, ואילו אנו עוסקים בהתנגדות להחלטת הוועדה מיום ה- 5/5/99.
כפי שציינתי לעיל, החלטה זו שונה מקודמתה.
אשר על כן נדחות הטענות בדבר מעשה בי"ד, ובדבר ויתור על עילות התביעה.

ח. האם הפרו העותרים את חובת תום הלב?

טענה זו מבוססת על כך שהעותרים הסתירו מביהמ"ש שחלקם אינו בעלי זכות לעתור, מסיבות שונות.
אין בכוונתי למנות מי מבין העותרים הינו בעל זכות עתירה, ומי איננו.
בשורה התחתונה יש מספיק עותרים בעלי זכות עמידה וענין, ולפיכך אין סיבה לדחיית העתירה בשל הפרת חובת תום הלב.




ט. האם פעולת מי מהמשיבות עולה בקנה אחד עם הגדרת מלון דירות?

1. כללי – הדין החל

זו הסוגיה המהותית האמיתית אשר עולה לאחר קילוף קליפת כל הטיעונים.
במהלך הדיון בביהמ"ש אמרה ב"כ העותרים:נ "הפלוגתא היחידה שעומדת לדיון היא מה המשמעות של מלון דירות לאור פרשנות תמ"א 13, והתב"ע שחלה על השטח..."
ב"כ המשיבה מספר 1 אומר:ב "מקובל עלי שהפלוגתא היחידה היא המשמעות של מלון דירות".
לכך הוסיף ב"כ המשיבה מספר 2:ו "מקובל עלי שעניין מלון הדירות הוא אחד מהפלוגתאות העיקריות, אך אני מפנה לשאר הפלוגתאות שאנו העלינו. כדוגמא אביא את טענת המניעות" (עמ' 2 לפרוטוקול מיום ה- 12/12/99).
ובכן לאחר שדנו במכלול הטענות האחרות, דבר דבור על אופניו, נדון כעת בשאלה המרכזית והיא: מהי הפרשנות הראויה למונח "מלון דירות", בהקשר לתמ"א 13.
השטח נשוא עתירתנו מצוי בקו החוף של מדינת ישראל, עליו כאמור חלה תמ"א 13.
תמ"א 13 היא תוכנית המתאר של חוף הים התיכון. היא אושרה ע"י הממשלה
ב- 31/7/83.
תוקפה של תמ"א 13 נובע מס' 131 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 הקובע כי: "תכנית המתאר הארצית - כוחה יפה מכל תוכנית אחרת, אם לא נאמר אחרת בתכנית המתאר הארצית".
תמ"א 13 קובעת כך:
"4. מטרות התוכנית הן:


לקבוע את ייעודי הקרקע לצורך ניהול המשאבים הטבעיים, שימורם, פיתוחם וניצולם לשימושים אלה:…

2. מתקני תיירות…
...
8. הגדרות: בתוכנית זו:
אזור תיירות ונופש- שטח המיועד למלונות בדרגות שונות… מיתקני נופש ושרותים אחרים…
13. מקום ששטח פלוני מוגדר בס' 8 ע"י ייעודו או הוראות כיו"ב, יהיו השימושים שלהם נועד השטח כאמור בהגדרה ואלה בלבד השימושים המותרים בו".

מן האמור לעיל עולה בבירור כי תמ"א 13 אינה מתירה בניית דירות פרטיות למגורים בשטחה של רצועת החוף עליה היא חלה.
יפים לעניין זה דבריו של הש' ד"ר ד' ביין בה"פ (חי') 30012/97 - אדם טבע ודין נ' הועדה המקומית:
"הרעיון מאחורי התכנית הוא שהשימוש חייב להיות לצרכי ציבור אם במישרין ואם בעקיפין ע"י הפעלת מתקני תיירות" (תקדין מחוזי, כרך 99 (1), תשנ"ט/תש"ס 1999 עמ' 549).
שאלה "קרובה" התעוררה אצל הנשיא א' גורן לענין משמעות "דירת נופש" במרינה שבהרצליה. בעת"מ 2038/98 החברה להגנת הטבע נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, הרצליה ואח' (טרם פורסם) הוא קבע:
"לפיכך פירושו של המונח "דירות נופש" שהתכניות עושות בו שימוש, חייב לעלות בקנה אחד עם תוכנה של ההגדרה שבסעיף 8 לתמ"א 13, ל-"אזור תיירות ונופש". דהיינו, דירות נופש חייבות להיות אחד מאלה: מלונות בדרגות שונות או אכסניות או בתי הבראה או מיתקנים למחנאות או מתקני נופש או מתקני שירותים אחרים הנחוצים או המועילים להפעלתם של אלה".
בנוסף לתמ"א 13 חלה על השטח גם תב"ע 1700 ב'. זו תוכנית המחליפה את תב"ע 1170 – משנת 1969 אשר גם היא מייעדת את הקרקע ל: אזור בתי-מלון, תיירות, קיט ונופש.
ציינתי כבר את מהותה ותכליתה של תמ"א 13, השומרת על האינטרס הציבורי במשאב הים.
השאלה היא: האם פרשנות המשיבה מס. 1 שניתן ליעד בנין אחד המהווה 50% השטח למלון "מסורתי" ובנין שני המהווה - 50% נוספים למלון דירות,- תואמת את תפיסת תמ"א 13?
בהתבונן אדם במלון דירות עליו להפריד בין "החפצא" לפיו המקום אכן מספק שירותים של מלון לבין "הגברא" האם המתאכסן במלון הדירות רואה בו את כתובתו, ואם יפגע מלון- הדירות, יאמר האדם "דירתי נפגעה".
מטרת ההפקעה המקורית של המקרקעין היתה להביא לכך שהאזור יפותח מבחינת תיירות מחד גיסא, ומאידך גיסא לאפשר לכל התושבים ליהנות מחוף הים - כמשאב טבע.
כל שימוש שונה מנוגד לרוחה של תמ"א 13.
בבואנו לבחון האם קויימו הוראות התמ"א והוראות תוכנית 1700 ב' עלינו להשיב על השאלה האם אנו בוחנים את מהות הבית לרוכשו- היינו דירתו, או שמא עפ"י נותן השירותים- היינו מלון.
לענין זה ניתן להשתמש במבחן אשר הייתי מכנה אותו "מבחן רשות הרבים":
האם המדובר במבנה שהינו "נחלת" כלל הציבור, (בין בתשלום ובין אם לאו), או שמא לא נוכל להיכנס למבנה שכן אז נסיג את גבול רענו.

2. מהו מלון דירות?

השאלה היא האם האישור מיום 24/12/97 לבניית מלון דירות, וההחלטה מיום ה- 5/5/99 לפיה 50% מ- 2 המגדלים - כלומר מגדל אחד בשם ישמש למלון ולא ניתן יהיה למכרו, עולות בקנה אחד עם התוכניות הנ"ל.
בה"פ (חי') 30012/97 - אדם טבע ודין נ' הועדה המקומית הנ"ל, הגדיר השופט ד"ר ד' ביין את המונח "מלון דירות".
תחילה הוא בחן את מלון הדירות "מבחינה חיצונית", והגיע למסקנה שאומנם יש בו כל אותם דברים חיצוניים המאפיינים מלון שהייתי מכנה אותו "מסורתי" אבל:
"לדעתי, צודקת העותרת בטענתה, כי תהיה אשר תהיה צורת המבנה, הרי אחד מהמאפיינים של מלון דירות (המבדיל אותו מבניין מגורים עם לובי מפואר ושירותים נלווים כמתואר לעיל), מתבטא בכך שהמקום משמש לאכסון זמני של אנשים הבאים למקום לצורכי עסקים, תיירות ונופש.
אפיונו של בנין כמלון דירות, אינו יכול להתמצות בצורתו החיצונית, אלא יש להתייחס גם לתוכנו הפנימי".
את התוכן הפנימי יש לשאוב מהוראות הדין הגלומות בתמ"א 13.
"אין ספק שתמ"א 13 רצתה למנוע בניה בסמוך לחופי ישראל לצרכים פרטיים בלבד, שכן יש בכך נטילת משאב לאומי והקנייתו לבעלי ממון גרידא...
הרעיון מאחורי התוכנית הוא, שהשימוש חייב להיות לצרכי הציבור אם במישרין על-ידי התרת רחצה ונופש ואם בעקיפין על ידי הפעלת מתקני תיירות...". (שם).
והוא ממשיך וקובע לענין הגדרת מלון דירות:
"איני סבור אומנם שהכוונה היתה למנוע בעלות פרטית על דירות... ובלבד שתשמר התכלית של יעד הדירות לתיירות ונופש".
המשמעות של יעוד כזה אינה "סגירת" אותן דירות בפני הקהל הרחב ויחודן לבעלים רשומים, אלא:
"לצורך כך היתה מוטלת החובה על החברה לקבוע בחוזים עם כל אחד מהרוכשים את החובה להצטרף למאגר דירות ולהבטיח שלפחות במשך תקופה מסוימת בשנה תועמד כל דירה לשימוש המאגר ותשמש לאכסן לתקופות קצרות כמקובל בבתי-מלון". (שם).

הגדרה זו מקובלת גם על בימ"ש זה. מכאן ששתי הוראות דין: התמ"א והתב"ע קובעות שהאזור הסמוך לשפת הים ייוחד לתועלת הציבור ולרווחתו בלבד.
באה הפסיקה ופרשה הוראות אלה, לפי רוחן, תכליתן וכיתובם - כך שהיא שוללת נישול הציבור באמצעות בניה פרטית למגורים באיזו וריאציה שהיא: בין לדירות נופש, ובין כמלון דירות.
ודוק: אין הכוונה לשלול בעלות פרטית בפרויקט של דירות נופש או מלון דירות. אבל מי שרוכש בעלות מסוג כזה, צריך להכיר במגבלות הפרוייקט, וכן שיצטרך לחלוק את בעלותו עם הציבור הרחב שבתקופת זמן נתון ירצה לשכור דווקא את אחוזתו זו.

ב"כ המשיבים נתלו באמירתו של הנשיא א' גורן בעת"מ 2038/98 בקטע המצוטט לעיל, שם נאמר כי לצד "דירות נופש" מופיע גם המונח מלונות בדרגות שונות שזה ללא ספק "סוג של מלון". מכאן מסקנתם שיש לפרש את פסה"ד כך שמלון כולל גם מלון דירות לענין תמ"א 13.
אין דעתי כדעתם, והדבר גם עולה בבירור מהמשך פסה"ד של הנשיא גורן שהתייחס בכלל ל"דירות נופש", וענין "מלונות בדרגות שונות" ניתן רק כהדגמה כללית וכאוביטר.
בעמ. 15 לאותו פס"ד - מספר שורות לאחר הדוגמא הזו, מסכם הנשיא גורן את הסוגיה כך:
"כל התוכניות כולן אוסרות שימוש למגורים בתחומי המרינה. פרשנות אחרת יהיה בה כדי להביא לבטלות הוראות בתוכניות בהיותן מנוגדות להוראות תמ"א 13".
מכאן שאם היה חוסר בהירות אליבא דגישת ב"כ המשיבים למשמעות האפשרית של מלון בדירות בפס"ד זה,- בא המשפט המסכם וקובע נחרצות שאם המלון הנבנה משמש למגורים, בין אם המדובר בדירות נופש או סוגי מלונאות אחרים,- הוא פסול.
מכאן שמלון דירות גם לפי פרשנות פס"ד זה - אינו עולה בקנה אחד עם תכליותיה של תמ"א 13.
אבחנות אלה מקובלות עלי.
במאמר מוסגר אציין שבית המשפט העליון ביטל את פסה"ד של הנשיא גורן והחזירו לבימ"ש זה כדי להוסיף צדדים נוספים, ברם אין בכך כדי לגרוע מהסכמתי לפרשנות המשפטית שניתנה למונח "דירות נופש", וכן להתיחסות שהיתה בו לענין זכות הקנין.
המסקנה היא שגם לענייננו יש לבחון את המבנה שלפנינו לא רק לפי מראהו החיצוני אלא לפי מהותו שימושו ויעודו.
ב"כ המשיבים מנסה להסיק מהלכת שפירא (ע"פ 768/80 ש' שפירא נ' מ.י. פ"ד ל"ו 10-337), כי האישורים למבנים עונים לקריטריונים של מלון דירות.
ע"כ כבר נאמר:
" האמור ב- ע"פ 768/80 ש. שפירא נ' מ.י. (פד"י ל"ו -337 10)) , אינו ראיה לסתור, מן הטעמים הבאים:
פסה"ד ניתן בהליך פלילי ולכן הודגש, שמי שטוען שבניה אינה בגדר " מלון דירות ", עליו הנטל להוכיח טענתו זו, מעל לכל ספק סביר.
שנית, דובר שם על היתר לבניית " מלון דירות " שניתן לנאשמים ולא בשאלה מהו " מלון דירות " כשמושג זה מתפרש על רקע התכליות של תמ"א 13 .
שלישית, בפסק הדין שפירא נדונה אך ורק השאלה "אם הבנינים שהוקמו מהווים " מלון דירות " על פי המבנה שלהם על כן תוכן החוזים שנקשרו בין החברה לבין קוני הדירות לא היה רלבנטי לענין חוקיות היתרי הבניה". אמנם בהמשך נאמר: "- - ייתכן שחוזים אלה (עם הרוכשים ד.ב.) יכולים היו לשמש ראיה לכך שבפועל אחרי שהוקמו המבנים, הם לא שימשו ל"מלון דירות" ולפיכך נעשה השימוש בבנין שלא לאותה מטרה שלשמה ניתן היתר הבניה".
ברם, באותו מקרה, לא יוחסה בכתב האישום למערערים כל עבירה לגבי השימוש שנעשה בבניינים אחרי שהם נבנו, אלא הטענה כפי שהופיעה בכתב האישום היתה שההיתרים שניתנו על ידי הועדה המקומית לא היו היתרים ל" מלון דירות " - טענה זו לא הצליחה התביעה להוכיח". (ע' 348 , בין א' ל-ג', השופט ד"ר ד' ביין - שם).
הדברים מדברים בעד עצמם ומקובלים גם עלי.

3. כיצד יש לפרש את כוונת תמ"א 13?

ב- 18/5/98 (עת26/) הוציא משרד התיירות נייר עמדה לגבי שימושים אפשריים בקרקע שיעודה מלונאות, תיירות ונופש.
שם נאמר בהדגשה במקור:
"משרד התיירות אינו מכיר בדירות נופש כאמצעי אכסון מלונאי ועל כן מתנגד לבניית דירות כאלו על קרקע שייעודה התכנוני הוא מלונאות ו/או תיירות נופש".
גם דירת נופש הוגדרה שם, מחמת השימוש הנפוץ במושג זה, וזה כבר מביאנו לקשר שבין דירת הנופש למלון דירות נשוא דיוננו כאן.
"דירת נופש - יחידת מגורים קטנה בבעלות פרטית במבנה המכיל יחידות כאלה, המשמשת לצרכי נופש לבעליה, לאורחיהם או להשכרה למטרות נופש".
עמדת משרד התיירות היתה לאפשר הקמת דירות כאלה רק על קרקע שיעודה למגורים. ברור מנייר העמדה שהמשרד אינו רואה בדירה כזו אמצעי אכסון מלונאי. (נמנו שם אפשרויות שונות במסגרת התב"ע הספציפית).
חלוקת המגדלים המתוכננים כשבאחד יינתנו שירותי מלון "מסורתיים" והשני ישמש "מלון דירות", משמעו בעצם ריכוז דירות הנופש במהותן שהם מגורים בבעלות פרטית רציפה, במסגרת תוכנית שמיועדת למלונאות.
הנסיון להשתבץ למסגרת "מלונאית" ע"י יצירת "קטגוריה חדשה" של מלון דירות, הינה יצירה רעיונית יפה, אבל היא אינה משנה את המהות של מלון הדירות, שהוא בית דירות פרטי למגורים לכל דבר ועניו עם סביבת שירותים ברמה ובאופן של מלון.
הפועל היוצא הוא, שהמתכונת המוצעת של מלון דירות אינה עולה על ההגדרה כמקום המספק שירותים לכל מאן דבעי.
אומנם שירותים לדירות ניתנים באופן מרוכז, ואולם אין לראות בסוג זה של מתן שירותים את האבחנה בין מלון "מסורתי" לבין מלון דירות.
גם מהשימוש במונחים: "מלונאות, תיירות, קיט ונופש" - המופיעים בתוכניות 1170 ו- 1700 ב', עולה משמעות ברורה של ארעיות. התייר, הקייטן והנופש, שבים לביתם כאשר נגמרת חופשתם, ובמקום בו שהו יתגורר מאן דהוא אחר.
מכאן, שגם "מלון דירות", כמו מלון "מסורתי" רגיל, אמור להתאים לשהייה ארעית ולא קבועה. לא זו היתה כוונת המשיבות 2 ו- 3 בבקשתן. כוונתן היתה והינה להקצות במסגרת המלון מתחם שלם בעצם לבניה שלא להשכרה אלא למגורים פרטיים, ברמה זו או אחרת של תדירות, וללא מתן אפשרות לציבור הרחב להשתמש במתחם.
לא זו היתה הכוונה שעמדה לנגד עיני מתכנני התוכניות.
האם הקצאת חלק מהמתחם ל"מלון מסורתי" גורמת לשינוי בהגדרה ובפונקציה של כלל המתחם?
איני סבורה כך. התוכניות עצמן לא יצרו אפשרות של חלוקה מהותית פנימית בשטח נשוא העתירה. הן ייעדו את כולו לציבור הרחב ולא לכאלה שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות בפרוייקט. גריעת חלק ממשאב טבע מכלל הציבור והפיכתו לנכס פרטי,- אינה רק פרשנות מרחיקה ובלתי אפשרית, היא גם פוגעת ברוח התוכנית, בכוונותיה ובקביעותיה,- בהיותה דין מחייב.
המינוח: "מלון דירות", לכן, יכול לכל היותר לשמש אינדיקציה לצורת האיכסון, אבל לא לשנות את מהותו הבסיסית של המונח "מלון".

בתוספת סיכומים של המשיב 3 נאמר, כי הפרויקט עונה ומתאים להגדרה של מלון דירות הן עפ"י אמות המידה שנקבעו בפסה"ד של השופט ד"ר ביין, הן עפ"י אמות המידה שנקבעו בפסה"ד של הנשיא גורן, והן עפ"י אמות המידה שקבע משרד התיירות בהגדרותיו הוא למלון דירות. (עת26/), באשר 50% מסה"כ הדירות בו מושכרות כל השנה, לעומת אחוז זעום יותר של סה"כ הדירות להשכרה שיכולות להיות בפרוייקט המרינה בהרצליה ובפרוייקט חוף הכרמל בחיפה.
זו טענה שובת נפש, אבל לא במתמטיקה עסקינן אלא ברוח תמ"א 13 ובישומה הנכון בשטח.
יתר על-כן אילו זו היתה כוונתם הנכונה האמיתית והמקורית של המשיבים 2 ו- 3, - הכיצד זה, שלמרות שניתנה להם הזדמנות, בהחלטת הועדה בשנת 1997, לשנות את התב"ע ליעוד למגורים,- הם לא עשו כן!
מדוע היעוד המבוקש (נספח י"ח לתצהיר גירון) היה לאשר בניית 2 מבנים בהם ישכון מלון דירות?!
לענין הטענה כי משקבעה התב"ע יעוד ל"מלון דירות" לפי קריטריונים של משרד התיירות, יש ליישם קריטריונים אלה כלשונם בהיותם "דין" - אומר:
משרד התיירות קבע כי בתחומי מתחם תיירותי מוגדר, תותר בניה לאכסון מלונאי מיוחד בשיעור שלא יעלה על 50% מזכויות הבניה המלונאית בחלק זה של המתחם. (עת26/).
המשמעות של איכסון מלונאי מיוחד הוא שבית-המלון ינוהל ע"י חברת ניהול ו- 50% מיחידות האירוח ימכרו לרוכשים ללא הגבלת שימוש.
זו הגדרה שיושמה לגבי תמ"א 12 בלבד ובה נקבעו 2 מתחמי תיירות מיוחדים: חופי ים המלח ובמרינות. (לגביהן יש הסדר מיוחד); כאן עסקינן בתמ"א 13.
יתר על-כן תב"ע הינה יצור החי בסביבתו (ע"א 4652/98 ראשון עלית חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ), יש לבצע "התאמות" בהקשר למיקום בית המלון, מקור השטח שיועד לו, והן לעובדה שהפרוייקט נשוא העתירה "חולק" בין המלון המסורתי כפי שכיניתיהו, לבין מלון הדירות, כשכל אחד מהם אמור לאכלס מגדל נפרד-, סיטואציה שנראה על פניה מהנחיית משרד התיירות, שהוא לא לקחה בחשבון.
מכל האמור לעיל עולה כי החלטת הועדה מיום ה- 5/5/99, אינה מקיימת את דרישת תמ"א 13, ותוכניות 1170 ו- 1700 ב' .


4. האם תמ"א 13 תקפה?

ביני לביני שקלתי האם לדון בכלל בטענת ב"כ המשיבים 2 ו - 3, שכן בתגובה לעתירה מיום ה- 8/7/99 לא פירטו ב"כ המשיבים כלל טענה זו. ואולם, היות שכתבי התגובה עסקו בשאלה המקדמית האם לדחות את העתירה על הסף, ועדיין לא בדין המהותי החלטתי ללכת עם המבקשים במידת בית הילל- "לקולא", ולדון בטענה זו שעלתה לראשונה בטיעונם מיום ה- 7/12/99.
לטענתם תמ"א 13 אושרה- אך בספק רב אם האישור נעשה כדין. להזכירך שהתמ"א אושרה בשנת 1983.
ס' 3 לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בעתירות לבית משפט לעניינים מינהליים), התשנ"ו - 1996 קובע כך:
"המועד להגשת עתירה
עתירה תוגש בהקדם האפשרי, בנסיבות הענין, ולא יאוחר מתום ארבעים וחמישה ימים מהיום שבו קיבל העותר הודעה על ההחלטה נושא העתירה או מיום שנעשה לה פרסום כדין, או מיום היווצר עילת העתירה, לפי המוקדם".
הטענה בדבר תוקף תמ"א 13 היתה ידועה למשיבים היטב שכן הם עשו בה שימוש כנגד העותרים.
על כן אין לי אלא לומר במקרה זה למשיבים "קשוט עצמך ואחר כך קשוט אחרים", לטעון לשיהוי כנגד העותרים על החלטה משנת 1997 (לשיטתם), ולהגיש עתירה כי החלטה משנת 1983 אושרה שלא כדין, נראה תמוה ביותר. אשר על כן נדחית טענה זו מכל וכל.

י. האם העתירה פוגעת בזכות קניינם של המשיבים 2 ו- 3.

דוחה אני בשתי ידיים את הטענה שקבלת העתירה פוגעת בקניינם של המשיבים 2 ו- 3.
זכות קניין משמעה - האפשרות והזכות לעשות בקניין כל פעולה שהינה עפ"י דין ושאין בה שימוש לרעה בזכויות הקנייניות.
המשיבים "שוכחים" שההפקעה המקורית נעשתה לצרכי הציבור.
אם תאושר בניה לשיטתם, תהיה התוצאה שהציבור לא יזכה בקרקע ולכן גם לא היה גם צידוק מקורי להפקעה.
משקבעתי כי במגורים פרטיים יש משום הפרת תוכניות 1170 ו- 1700 ב' הרי שאין בכך כל פגיעה קניינית במשיבים.
לעניין זה כבר קבע הנשיא א' גורן בעת"מ 2038/98 החברה להגנת הטבע נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ואח' :
"אין באמור לעיל כדי לפגוע שלא כדין בזכויותיהן של מי מחברות הבניה או רוכשי דירות הנופש. אין צורך להכביר מילים בדבר מעמדה של זכות הקנין כזכות יסוד. עם זאת, קנינן של חברות הבניה מעולם לא כלל זכויות שאין הדין מאפשר להקנותן. זכות הקנין של חברות הבניה במתחם המרינה מוגדרת ומותחמת על ידי התכניות החלות על המתחם. כפי שהובהר לעיל, אוסרות תמ"א 13 וכל התוכניות הכפופות לה מגורים בתחומי המרינה. לפיכך כל זכות שרכשו חברות הבניה במתחם המרינה לא כללה מעולם את הזכות למגורים כאמור, ואין לומר כי זכות זו נגרעת מהן כעת שלא כדין". (עמ' 22, שם)

לאור האמור לעיל אני מקבלת את מלוא עתירת העותרים.
לאורך כל הדיון גרסו המשיבים כי עניינם של העותרים בעתירה הוא חששם שמא במסגרת התוכנית הכללית של השטח יופקעו מהם שטחים שבבעלותם לצרכי ציבור. לכן עתירתם נגועה בהעדר תום לב.
אני מוכנה לצאת מנקודת הנחה, שלכל עותר, למעט עותר ציבורי, יש בעיקר אינטרס כלכלי או קנייני בנשוא עתירתו. אינטרס כזה מוגן ע"י הדין. אם תוך כדי החתירה להגן על אינטרס זה, הוא מוצא פגמים וליקויים בעבודת הרשות, שהצבעה עליהם תימנע פגיעה באינטרס שלו,- מדוע לנשלו מזכות ההתרעה על כך? זה שהאינטרס הישיר שלו הוא כלכלי, אינו נוטל ממנו את זכות ההצבעה על חוסר תקינות בתפיסתה הכוללת של הרשות.
ואם לעמדת מי מהמשיבים המדובר בהפעלת לחץ כדי לקבל תנאים טובים יותר ולא "לשמה", אזי, לפחות מבחינת ביהמ"ש, יש לשקול במקרים כאלה, כשהמדובר במשאבים ציבוריים ובהליך שיכול להשפיע על טובת הכלל, לצרף מיוזמת בית המשפט, עותר ציבורי מתאים שבו לא יחשדו שמא מאחוריו אינטרסים שונים מאשר טובת הציבור.
המתבונן בקו החוף של אזור ת"א והסביבה יכול בהחלט להבין את עמדתם "המלוכדת" של המשיבים.
המשיבה מס. 1 היא אישיות משפטית נפרדת. התרשמתי כי לענייננו היא מייצגת גם אינטרסים עירוניים של פיתוח חוף הים; נושא שדווקא במדינה ים-תיכונית כמו שלנו מוזנח במשך שנים ולא מטופל. שפת הים אינה מהווה אבן שואבת למפעלי תיירות, ספורט וקיט, ובצורה כזו גם לא מקור הכנסה לגיטימי לנוגעים בדבר.
זה הטעם שהמשיבים מעוניינים בפיתוח האזור.
אין דבר יותר לגיטימי מזה, ובתנאי שהאינטרסים של קבוצה, לא ישללו את זכות ההנאה מהציבור כולו.
אשר על כן אני נענית לעתירה וקובעת לעניננו:

  1. שימוש למגורים בתחום תוכנית מפורטת 1700 / ב הוא בניגוד לתב"ע, ולתמ"א 13.
  2. לא יינתנו היתרי בניה למשיבות 2 ו- 3 בניגוד ליעוד התב"ע והתמ"א, כמפורט בפס"ד זה.
  3. החלטות מס' 89 ו- 90 של ועדת המשנה של המשיבה 1 מיום 5/5/94 המאפשרות שימוש למלון דירות כאשר לפחות 50% מהבניה ישמש למגורים – בטלות, בהיותן בניגוד לתב"ע ולדין.


אני מחייבת כל אחד מהמשיבים לשלם לעותרים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ש"ח + מע"מ.





תוכן עניינים

תאונות דרכים
תאונת אופנוע
דיני תעבורה
דריסת הולך רגל
מוות בתאונת דרכים
רשלנות רפואית
תאונות עבודה
תאונות ילדים
תאונה בשטח ציבורי
נזקי גוף
דיני בנקאות
רישוי עסקים
דיני מכרזים
תביעה ייצוגית
דיני מיסים
הוצאה לפועל

מוצרים פגומים
חומרים מסוכנים
תקיפה
תקיפת כלב
לשון הרע
נזקי רכוש
פוליסות ביטוח
פגיעה בעבודה
מחלות מקצוע
נכות כללית
הגנת הצרכן
ארנונה
קרן פנסיה
דיני שטרות
משפט פלילי
פשיטת רגל

קצבת ניידות
נפגעי איבה
נפגעי פוליו
נפגעי גזזת
דיני עבודה
דיני חוזים
משפט מסחרי
נדל"ן / מקרקעין
ליקויי בניה
ירושה צוואה
משרד הביטחון
נישואין - גירושין
דיני מזונות
הסכם ממון
משמורת קטינים
תכנון ובניה




א   ב   ג   ד   ה   ו   ז   ח   ט   י   כ
ל   מ   נ   ס   ע   פ   צ   ק   ר   ש   ת

רקע תחתון