קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היטל השבחה על מימוש מלא של זכויות בניה:   השופט נסים ממן: 1. החלטה נשוא הערעור עוסקת בשומת היטל השבחה שהמשיבה הטילה על המערער. המערער חלק על עצם החיוב ועל כן הגיש ערעור לבית משפט השלום, מכוח סעיף 14[ג] לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 להלן - התוספת].   2. היטל ההשבחה נשוא הערעור הוטל בגין מימוש מלא של זכויות הבניה במקרקעין על ידי מכירתם בחודש אפריל 1996. לא היה זה המימוש הראשון של הזכויות במקרקעין. בפעם הראשונה חוייב המערער בהיטל בגין היתר בניה שניתן לו בחודש יוני 1990. ההיתר הראשון הוצא מכוח תוכנית מתאר ג/5507 אשר שינתה את יעוד המקרקעין מחקלאי למגורים. על פי ההיתר בנה המערער בניין בשטח של 167 מ"ר. בשעה שהוצא ההיתר התוכנית היתה מופקדת אך טרם נכנסה לתוקף. השמאי דאז, מר שנקר, קבע ביום 15.10.89 את ההשבחה לאור נתונים אלה:   "לפי תוכנית המתאר החדשה של הכפר, תוכנית מס' 5507 המגרש הנדון מסווג באזור מגורים א'. תוכנית זו עדיין לא מאושרת סופית אך היא נמצאת בשלבי מתן תוקף... לפי תוכנית קודמת היה המגרש מסווג לחקלאות".   3. השמאי חייב בהיטל רק בגין השטח העולה על השטח הפטור, שהוא 120 מ"ר. ההשבחה נקבעה על סכום של 4,200 ₪ וההיטל נקבע בשיעור של מחצית, דהיינו 2,100 ₪ [קרן].   4. בחודש פברואר 1991 אושרה התוכנית למתן תוקף. בחודש דצמבר 1992 ניתן למערער היתר בניה נוסף, אך הוא לא חוייב בהיטל השבחה בגינו. בחודש יולי 1994 פורסם ברשומות דבר כניסתה לתוקף של התוכנית.   5. בחודש אפריל 1996 מכר המערער את זכויותיו במקרקעין לאישה אחת. לצורך העברת הבעלות במקרקעין ביקשה הקונה בסוף שנת 2000 מהמשיבה אישור ללשכת רישום המקרקעין, על פי סעיף 10[א] לתוספת. המשיבה לא נתנה אישור אלא הזמינה בחודש נובמבר 2000 שומת השבחה וממצאיה שוגרו למערער. שומה זו הוכנה בידי השמאי דב רובינשטיין והוא קבע כי ההשבחה מגיעה לסך 88,850 ₪ וההיטל הוא מחצית ההשבחה, דהיינו 44,425 ₪, נכון ליום חוות הדעת 14.11.00. בנימוקי השומה מציין השמאי, בין היתר, כי -   "מדובר במגרש בשטח 535 מ"ר, על המגרש קיים בניין מגורים שלגביו לא שולמה השבחה בגין שינוי היעוד, וכי בהערכת שווי ההשבחה ניתן פטור לפי סעיף 19[ג][1] לתוספת בגין 120 מ"ר משטח הדירה".   המשיבה שיגרה למערער הודעה בדבר חובתו לשלם את הסכום של 44,425 ₪.   לאור דרישה זו פנה המערער, ולאחריו ב"כ המערער, אל המשיבה והפנה את תשומת ליבה לכך שכבר בשנת 1989 נשום היטל ההשבחה בגין ההיתר הראשון והמערער שילם אותו במלואו. במענה לפניה זו הודיע מהנדס הועדה, האדריכל מוטי לביא, במכתב מיום 21.6.01 את הדברים הבאים:   "חוות הדעת של השמאי יהודה שנקר נערכה בהקשר לאישור בקשה להקלה בבית שקיים בחלקה. היטל ההשבחה שנדרש כעת מקורו בשינוי היעוד שנעשה בחלקה [כמפורט בדוח השמאי רובינשטיין]".   6. לאור זאת פנה המערער, באמצעות עו"ד רובין, ביום 24.7.01 לבית משפט השלום בערעור על חיוב בהיטל השבחה. הוא טען כי ההיטל הוטל כבר בעבר ולא היה מקום לחייב את המערער בשנית, שכן שינוי היעוד כבר נלקח בחשבון.   7. המשיבה ביקשה ארכה להגשת כתב תשובה מטעמה, ומשהגישה אותו ביום 11.12.01 התברר כי ביני לביני היא פעלה לשינוי המצב המשפטי על ידי כך שביום 22.7.01 ערך השמאי רובינשטיין מטעמה שומת השבחה מתוקנת. היא נועדה להעריך את שווי ההשבחה נכון לתאריך הקובע - 30.7.94, שהוא מועד כניסתה לתוקף של תוכנית המתאר ג/5507. בנימוקי השומה מציין מר רובינשטיין, בניגוד למה שציין בשומה המקורית שלו מנובמבר 2000, כי "על המגרש קיים בניין מגורים שלגביו שולמה השבחה בעבר". הנכס המתואר על ידו הוא דירת מגורים בשטח של 153 מ"ר, חדר מדרגות בשטח 13.6 מ"ר, קומת עמודים בשטח 80 מ"ר, מקלט בשטח 15 מ"ר וחדר מדרגות נוסף ששטחו 13 מ"ר. ההשבחה נכון לתאריך הקובע נקבעה על ידי השמאי לסכום של 50,418 ₪ וההיטל הוא מחצית, דהיינו 25,209 ₪, גם כן נכון לתאריך הקובע. השמאי הוסיף כי על סכום ההיטל יחולו ההצמדות או הריביות הבאות:   א. לתקופה שבין התאריך הקובע ויום חתימת חוזה המכירה יוצמד ההיטל למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה, לפי הנמוך יותר;   ב. מיום חתימת חוזה המכירה ואילך יחול על ההיטל חוק הרשויות המקומיות [ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה] התש"מ-1980.   בעקבות שומה מתוקנת זו נשלחה לעו"ד רובין ביום 12.8.01 דרישה לשלם היטל בסכום של 50,315 ₪ הכולל ריבית כאמור.   הצדדים סיכמו ביניהם בבית משפט קמא כי מלבד כתבי בי דין יגישו לבית משפט השלום סיכומים בכתב ובית המשפט יפסוק על פיהם.   8. בראש ובראשונה קבע השופט כי אם נעשה מימוש חלקי בלבד של הזכויות, אין מניעה שהועדה המקומית תחייב במלוא ההיטל בגין המימוש המלא ומכירת המקרקעין היא בבחינת מימוש מלא, כהגדרתו בסעיפים 1 ו - 7[ב] לתוספת אנו מצטרפים למסקנתו של השופט העולה בקנה אחד עם הוראות התוספת לחוק ועם הפסיקה. שאלה אחרת היא האם המימוש הקודם בשנת 1989 היה חלקי או מלא. בנקודה זו סבר השופט כי ספק אם דרישת ההיטל בשנת 1989 היתה חוקית נוכח העובדה שהתוכנית ג/5507 לא היתה עדיין בתוקף והוראותיה בדבר שינוי הייעוד גם כן לא היו ישימות. מכל מקום, הוברר כי ההיטל בשנת 1989 הוטל עקב מימוש חלקי, דהיינו בניית בית תוך ניצול חלקי בלבד של זכויות הבנייה. מכאן שדרישת ההיטל בשנת 2001 בגין המימוש המלא [מכירת המקרקעין בשנת 1996 שנעשתה לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית] בניכוי מה ששולם על חשבון המימוש החלקי בשנת 1989 היתה כדין. גם מסקנה זו מקובלת עלינו.   9. ואולם השופט מצא טעם רב לפגם בהליך תיקון השומה בשנת 2001. הוא סבר כי תיקון שומה יכול להיעשות רק מכוח הוראת סעיף 14[ה] לתוספת הקובע כי -   "[ה] הועדה המקומית, על פי חוות דעת שמאי מקרקעין, רשאית לתקן את השומה אם היא סבורה, מטעמים שיירשמו, שהשומה הקודמת בטעות יסודה; החליטה ועדה מקומית על תיקון שומה, יחולו הוראות סעיפים קטנים (א) עד (ד) בשינויים המחוייבים; תיקון שומה לא יחול לגבי מקרקעין שבעדם שולם היטל".   לדעתו הסמכות לתיקון השומה אינה רחבה והיא מוגבלת לטעויות מנהליות בלבד, להבדיל משומה השגויה לגופה או הפעלת שיקול דעת שגוי ולכן הטעות שנפלה בפרשה זו לא הצדיקה תיקון השומה.   10. המשיבה ניסתה להציג את עריכת השומה המתוקנת כצעד שנועד לטובתו של המערער, בכך שבאה לתקן את השגגה שנפלה בשומה הראשונה שלא הפחיתה את מה ששולם בגין המימוש החלקי בשנת 1989. אילו לשם כך בלבד נעשתה השומה המתוקנת, לא היה מקום אלא לשבח את המשיבה על שביקשה להעמיד את זכויות המערער על מכונן. ואולם, כביכול מבלי משים, מבלי להפנות את תשומת הלב לתיקון או להצדיקו ומבלי לתת למערער אפשרות לטעון את טענותיו, ובעיקר - תוך כדי ההליך המשפטי, ניצלה המשיבה את התיקון לטובת המערער כדי לכלול בשומה דרישה שהיא לרעתו. השומה החדשה הוסיפה לשומה את מה שהוחסר לכאורה בשומה הראשונה - ריבית בגין קרן השומה. וכך, במקום שהשומה המתוקנת תפחית את שיעור ההיטל היא הגדילה אותו ובמקום 44,425 ש"ח נדרש המערער לשלם 50,315 ש"ח.   את התיקון שלרעת המערער לא היה השופט מוכן לאשר. הוא קבע כי השומה המתוקנת תהיה בתוקף ככול שהיא לוקחת בחשבון את ההיטל הקודם, אך תתבטל בכל הנוגע לחיוב בהפרשי הצמדה וריבית.   11. המשיבה נאלצה להסכים לתוצאה זו ולא ערערה על ההחלטה. המערער לעומת זה, סבר כי גם תשלום מופחת זה אינו מגיע ממנו והוא פנה בערעור לבית משפט זה בטענה כי הסכום ששילם בשנת 1989 ממצה את מלוא היטל ההשבחה המגיע ממנו. טענה זו אין בידינו לקבל. אכן, השמאי הראשון מר שנקר, לא ציין בחוות דעתו במפורש כי ההשבחה שקבע נוגעת למימוש חלקי, אך ברור כי ההיטל נבע מהענקת היתר הבניה אשר בעליל לא מיצה את מלוא זכויות הבניה. על פי תוכנית המתאר ג/5507 מותר לבנות 834.6 מ"ר, מתוכם ניצל המערער על פי ההיתר הראשון 153 מ"ר מדרגות בשטח של 29 מ"ר ומקלט בשטח של 15 מ"ר. על פי ההיתר השני שבגינו לא חויב בהיטל הוקמה קומת עמודים מפולשת בשטח של 57 מ"ר. אחרי בניה זו עדיין ניתן לבנות בבית עוד 424 מ"ר למגורים, 26 מ"ר שטחי שירות ו - 135 מ"ר בקומת העמודים. המערער ידע או צריך היה לדעת כי שני היתרי הבניה לא מיצו את מלוא אפשרויות הבניה ועל כן, מיטיב היה לעשות אילו פנה, בטרם מכר את המגרש, אל המשיבה וביקש לדעת האם יחוייב בהיטל עם המימוש המלא. ברי כי חיוב כפול לא היה כאן.   אכן, ספק אם החיוב בהיטל על פי ההיתר הראשון היה מעוגן בחוק, מן הטעם הפשוט שתוכנית המתאר ג/5507 טרם אושרה בשעתו. אולם בסופו של דבר אין טעם להיכנס לשאלה זו משום שאפילו יבוטל החיוב בהיטל הראשון, לא יועיל הדבר למערער והוא יידרש לשלם היום את מלוא ההיטל.   12. הערעור נדחה. איננו מחייבים את המערער בהוצאות, בכדי להביע את מורת רוחנו מהתנהלותה של המשיבה והשמאי מועמה בפרשה זו, שלא הלמה רשות ציבורית הפועלת על פי דין. בניההיטל השבחהזכויות בניה