קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היתר זמני לשימוש חורג: העתירה שבפני מכוונת כנגד החלטת המשיבה 1 (להלן "הועדה המחוזית"), אשר סירבה לאשר את החלטת המשיבה 2 (להלן "הועדה המקומית") ולהתיר לעותרים "שימוש חורג" לגן ארועים, במקרקעין המצויים בדרום ראשל"צ בסמוך לכביש 431 והידועים כחלקות 25 ו- 26 בגוש 3631 (להלן: "המקרקעין"). הרקע העובדתי וההליכים המשפטיים הקודמים 1. העותרת היא בעלת הזכויות במקרקעין על פי חוזי שכירות עם המשיבים הפורמאליים. 2. על המקרקעין חלה תכנית רצ/1/1 (להלן: "תכנית רצ/1/1") המייעדת אותם לאזור חקלאי, והם הוכרזו כקרקע חקלאית כמשמעותה בתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן "חוק התו"ב"). התכליות והשימושים המותרים על פי הוראות תכנית רצ/1/1 באזור חקלאי הם: חקלאות, משתלות, גננות וחממות, רפתות ולולים (במרחק 200 מ' מאזור מגורים), מתקני השקיה, תעול, ניקוז והספקת מים וביוב. גן ארועים אינו נמנה על התכליות המותרות באזור חקלאי. מכח תכנית רצ/1/1 ניתן להוציא היתרי בניה. 3. ביום 12.11.03 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מחוזית 21/3 (להלן: "תמ"מ 21/3"). המקרקעין נשוא העתירה נכללים בתמ"מ 21/3, בתחום אזור "נופש מטרופוליני", המאפשר שימוש לגן ארועים. אין בתמ"מ 21/3 יעוד אחר המאפשר שימוש לגן ארועים במדרג התכניות. תמ"מ 21/3 היא תכנית גבוהה יותר מרצ/1/1, היא אינה יורדת לרמה ספציפית ולא ניתן להוציא מכוחה היתרים ("תכנית כתמים"). בסעיף 3 לתמ"מ 21/3 מוגדרות מטרות התכנית וביניהן "שמירה על רצף של שטחים פתוחים גדולים בכלל, ועל עתודות קרקע לעיבוד חקלאי בפרט". ביחס ל"אזור נופש מטרופוליני" קובע סעיף 7.6.2 הנחיות והוראות תכנון שהחשובות לענייננו הן: "1. תוכן תכנית מתאר מקומית או תוכנית מתאר מחוזית חלקית, אשר תתייחס לכל האזור בשלמותו. 2. התכנית תייעד את מרבית השטח למטרות שטחים פתוחים ונופש בשטחים פתוחים ושירותים נלווים להם בלבד, בראיה אזורית... 3..... 4. הבניה והפתוח באזור נופש מטרופוליני יהיו על פי תכניות מפורטות אשר יוגשו כהוראת תכנית המתאר המקומית או המחוזית החלקית". 4. לטענת העותרת, היא התקשרה בחוזי שכירות עם המשיבים הפורמליים למטרת הקמת גן אירועים לאור העובדה כי באותו מקום קיימים כבר גני אירועים, ולאחר שערכה בירורים מוקדמים עם הועדה המקומית והבהירה במפורש כי בכוונתה להפעיל במקום גן אירועים. בהנחיית הועדה המקומית הגישה העותרת בקשה להיתר, לבניית מחסן חקלאי בשטח של 1876 מ"ר, וביום 1.6.00 התירה לה הועדה המקומית את הבניה המבוקשת. במהלך בנייתו של המחסן חרגה העותרת מהמותר לה על פי ההיתר והוגש נגדה כתב אישום לבית המשפט לענינים מקומיים בראשון לציון (ת"פ 1901/01). ביום 15.11.2001 הורשעו העותרת ומנהלה, והוצא צו הריסה לתוספות שנבנו שלא על פי ההיתר, עם ארכה להריסתן, לצורך הסדרתן. כמו כן נאסר השימוש במקרקעין בניגוד למותר בהיתר. 5. ביום 15.02.01, הגישה העותרת בקשה להתרת שימוש חורג במקרקעין לצורך אולם שמחות והתרת תוספת בנייה. ביום 19.4.2001 נידונה בקשת העותרת בפני הועדה המקומית ואושרה על ידה. בהיות הקרקע קרקע חקלאית מוכרזת היה צורך, בהתאם לאמור בתוספת הראשונה לחוק התו"ב, לקבל את אישור הועדה המחוזית. ביום 16.10.2001 דנה הוועדה המחוזית בהמלצת הוועדה המקומית ודחתה את בקשת העותרת. 6. כנגד העותרת ננקטו הליכים פליליים נוספים בגין עבירות בנייה במקרקעין הן על ידי הוועדה המקומית (עמ"ק 1150/02) והן על ידי הוועדה המחוזית (עמ"ק 2531/02 ועמ"ק 2532/02). ההליכים הסתיימו בהסדר טיעון בו ניתן, בין היתר, צו הריסה למחסן החקלאי שנבנה על המקרקעין. ביצוע הצו נדחה על מנת לאפשר לעותרת להסדיר את חריגות הבניה ולקבל היתר לשימוש חורג. 7. עם פרסומה של תמ"מ 21/3, אשר קבעה את יעודו של המתחם בו מצויים המקרקעין ל"אזור נופש מטרופוליני" המתיר הפעלת גני אירועים, הגישה העותרת בקשה חוזרת לשימוש חורג לתקופה של 10 שנים. בקשתה נדונה בועדה המקומית שהמליצה לועדה המחוזית לאשר את הבקשה. 8. ביום 6.6.2005 דנה הוועדה המחוזית בבקשה ודחתה אותה מהנימוקים הבאים:- (א) הבקשה לשימוש חורג לגן אירועים בשטח שיעודו חקלאי מהווה סטיה ניכרת בהתאם לתקנה 2(1) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב - 2002 (להלן:- "תקנות סטיה ניכרת"). המקרקעין מצויים בשטח חקלאי והשימוש המוצע מחייב הכשרת קרקע, מתבקשת בניה בשטח של כ-3 דונם בגובה של 10 מ', כולל שטחי חניה נרחבים. אופי הבקשה אינו תואם את הסביבה ומשנה אותה באופן המהווה סטיה ניכרת. (ב) תקופה של כ- 10 שנים לשימוש חורג היא תקופה ארוכה יחסית, ואינה ראויה לשימוש זמני אלא לשימוש קבוע המחייב תכנית. (ג) על פי סעיף 7.6.2 לתמ"מ 21/3 יש לתכנן את אזור הנופש המטרופוליני בשלמותו, ולהותיר את מרבית שטח התוכנית הכוללת למטרות שטחים פתוחים ונופש. מיקום השטחים המפותחים והשטחים הפתוחים, צריך שיבחן במסגרת תכנית כוללת, שטרם הוגשה לוועדה. (ד) על פי מסמך מדיניות לגני אירועים אותו פירסמה הוועדה המחוזית ביום 14.3.2005 (להלן:- "מסמך המדיניות") ניתן להקים גני אירועים באזור נופש מטרופוליני רק לאחר הכנת תכנית כוללת שתבחן את צרכי הפנאי והנופש למקום, את ערכיו האקולוגיים, הנופיים ועוד. על פי מסמך המדיניות היתר לשימוש חורג יכול להינתן רק למבנה שנבנה על פי היתר כדין. אין זה סביר לאשר גן ארועים בדרך של שימוש חורג והדבר אף יהיה בגדר סטיה ניכרת בעיקר בשטחים הפתוחים. (ה) אין בהצעה בדבר ערובות מתאימות להתגבר על הקושי הסטטוטורי לפיו יעוד המקרקעין חקלאי והשימוש החורג מהווה סטיה ניכרת מייעוד זה. (ו) אין בעובדה שהוועדה המקומית נתנה בעבר היתר, ובאפשרות שבעלי המקרקעין הוטעו על ידי הוועדה המקומית, כדי להתגבר על עקרונות התכנון שהוועדה המחוזית אימצה בתכנית המתאר ובמסמך המדיניות. (להלן:- "ההחלטה הראשונה"). 9. על ההחלטה הראשונה הגישה העותרת עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב (עת"מ 2504/05 - להלן "העתירה הראשונה"). בעתירה נטען כי הועדה המחוזית מפרשת שלא כהלכה את המצב התכנוני החל על המקרקעין ולנוכח יעוד המקרקעין בתמ"מ 21/3, כאזור נופש מטרופוליני, אין לראות בשימוש בהם למטרת גן ארועים, סטיה ניכרת מתכנית. לפיכך, רשאית היתה הועדה המחוזית לדון בבקשה והיה זה מחובתה לשקול נימוקים לגופה של הבקשה. נטען כי ההחלטה לוקה בחוסר סבירות מאחר שהיא מקנה למסמך המדיניות, אשר גובש על ידי הועדה המחוזית, משקל רב מזה של תכנית מתאר מחוזית, שהינה בגדר דין. נטען כי ההחלטה מפלה את העותרת לעומת עסקים אחרים העושים שימוש בשטחים נרחבים כגני אירועים באותו מתחם. בפסק הדין שניתן ביום 17.5.2006 קבע ביהמ"ש (כב' השופטת דותן) כי לנוכח הוראות תמ"מ 21/3 המגדירה את האזור כאזור נופש מטרופוליני לא התקיים התנאי של "שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית" שהוא אחד התנאים הקבועים בתקנה 2(1) לתקנות סטיה ניכרת על מנת שהשימוש החורג יכנס לגדר המונח "סטיה ניכרת". עוד נקבע בפסק הדין כי הועדה המחוזית כלל לא שקלה את האפשרות למתן היתר זמני לתקופה קצרה מ-10 שנים בתנאים שיבטיחו שלא יעשה ניסיון להתלות בהיתר הזמני ליצירת עובדות בשטח. בהתייחס לסעיף 7.6.2 לתמ"מ 21/3 קבע ביהמ"ש כי על אף שלכאורה תכנון כולל של האזור הוא תנאי בלעדיו אין, הרי שבקשת העותרת, בשלב זה, נועדה לאפשר לה שימוש זמני במבנה קיים למטרות שאינן חורגות מהשימושים המותרים על פי התכנית. באשר לטענת האפליה, קבע בית המשפט כי העובדה שבאזור מתבצעות הפרות חוק נוספות אינה מעניקה לגיטימציה לעותרת. בית המשפט קבע כי הועדה המחוזית נמנעה מלדון בבקשה למתן היתר זמני, בהתאם לתכנית המתגבשת, לנוכח הטעות שנתפסה לה באשר להיות החריגה בגדר "סטיה ניכרת" ובשל גישתה לפיה לא ניתן לאשר את הבקשה בטרם תאושר תכנית מפורטת, והורה להחזיר את הדיון לועדה המחוזית על מנת ש"תשוב ותדון בבקשה למתן היתר זמני בתנאים". 10. הוועדה המחוזית ערערה על פסק הדין בעתירה הראשונה ולבקשתה עיכב בית המשפט העליון את ביצועו של פסק הדין. מאוחר יותר, בהחלטה מיום 4.8.2008, ביטל את עיכוב הביצוע וקבע כי על מנת שניתן יהיה לדעת מהי החלטתה הסופית של הוועדה המחוזית ראוי שהיא תקיים דיון נוסף בבקשת העותרת לשימוש חורג, ולאחר הדיון בועדה המחוזית יוחלט על גורלו של הערעור. 11. ביום 4.5.2009 התקיים דיון בוועדה המחוזית, במהלכו הודיעה העותרת כי היא מוכנה לצמצם את תקופת השימוש החורג המבוקשת לשנתיים ולהעמיד ערבויות מתאימות. הוועדה המחוזית דחתה את בקשת העותרת (להלן:- "ההחלטה השנייה"). החלטה זו היא נושא הערעור שבפני. 12. להשלמת התמונה העובדתית יצוין כי ביום 18.2.2010 התקיים דיון נוסף בבית המשפט העליון בו הוחלט למחוק את הערעור שהוגש על ידי הוועדה המחוזית, על פסק הדין בעתירה הראשונה, תוך שמירת זכותה של הועדה המחוזית לבקש את ביטול מחיקת הערעור, באם תבקש הוועדה המחוזית להגיש ערעור לאחר החלטה בעתירה דנן. אם תעשה כך ידונו שני הערעורים במאוחד. נימוקי הועדה המחוזית בהחלטה השניה: 13. בפתח דבריה ציינה הועדה המחוזית כי המבנים הקיימים במקום אינם חוקיים, הן משום שנבנו שלא על פי ההיתר והן משום שאין המדובר במבנים עם מאפיינים של מבנים חקלאיים אלא במבנה שנבנה מתחילתו ביעוד לגן ארועים. הועדה המחוזית חזרה וציטטה את נימוקי הדחיה בהחלטה הראשונה מיום 6.6.05. הועדה הוסיפה כי על אף שלדעתה ההחלטה הראשונה היתה מבוססת גם על שיקולים תכנוניים ולא על שאלת הסטיה הניכרת בלבד, הרי שעל פי מצוות בית המשפט היא דנה בשיקולים התכנוניים ודוחה את הבקשה מהנימוקים הבאים: א. על פי סעיף 7.6.2 לתמ"מ 21/3 יש לתכנן, תחילה, את שטח אזור הנופש המטרופוליני בשלמות ולהשאיר את מרבית שטח התכנית הכוללת למטרות שטחים פתוחים ונופש. תכנית כזו טרם הוגשה לועדה. ב. הנחיה זו הוטמעה גם במסמך המדיניות מיום 14.3.05. ג. מאז מתן ההחלטה הראשונה, ביום 6.6.05, נכנסה לתוקף תמ"א/35 אשר חיזקה את העובדה כי המקרקעין מצויים בשטח בעל ערכיות גבוהה אשר יש לתכננו באופן מושכל. הוראות תמ"א/35 מחייבות הגשת נספח סביבתי - נופי לתכניות בתחום מכלולי נוף ובתחום שטחים ברגישות נופית סביבתית גבוהה. המקרקעין נשוא הבקשה ממוקמים בלב שטחים חקלאיים ואינם צמודי דופן לפיתוח עירוני. השימוש המבוקש כרוך בשימוש בשטחים ניכרים ופעילות בשטחי חוץ, משטחי חניה ותאורה. מדובר במבנה בגובה של 10 מ' המתפרס על פני שטח נרחב לרבות שטחי חניה נרחבים, המבנה נצפה מדרך 431 ומהווה פגיעה נופית. ביום 25.2.08, החליטה הועדה, לסרב לגן ארועים נוסף בשטח זה המכונה "גן האירוסים" המצוי מזרחית לגן הארועים הנדון. מניתוח חוו"ד שהוגשה על ידי החברה להגנת הטבע, במסגרת הדיון בבקשת גן האירוסים, עולה כי מדובר בשטח בעל ערכיות רבה אשר יש לתכננו באופן כולל, ראוי ומושכל. לחוו"ד זו רלוונטיות וחשיבות מרובה לאור העובדה כי השטח נשוא הבקשה מצוי בתחום רצועת נוף על פי תמ"א/35, בו נקבע כי יש להבטיח את רצועת הנוף ולהבטיח את השטח הפתוח הדרוש להפרדה בין השטחים המיועדים לפיתוח והשטחים המיועדים לבינוי. ד. אם יאושר השימוש החורג, עלול התכנון הכולל למצוא עצמו מול עובדות מוגמרות של פגיעה בשטח ערכי ותסוכל מטרת התמ"מ והתמ"א. תמצית טענות העותרת והסעדים המבוקשים 14. תמ"מ 21/3 נועדה, בין השאר, ליצור את התשתית התכנונית, החסרה, שתספק מענה לפעילותם של גני אירועים והיוותה צעד ראשון בכוון זה. למרות שחלף כמעט עשור מאז אושרה תמ"מ 21/3 דבר לא השתנה. אין חולק כי "דרך המלך" היא בהכנת ואישור תכנית מקומית מפורטת ומתן היתרים בדרך הרגילה ועל מוסדות התכנון להמשיך ולטפל בתכנון לטווח הארוך ובמקביל לתת מענה לתקופת הביניים בדרך של אישור שימוש חורג זמני במקומות ובתנאים המתאימים לכך. בנסיבות המקרה הנדון וסוגית גני אירועים בכלל עמדת הועדה המחוזית המתעלמת ממצב הדברים ומהחסר התכנוני לוקה בחוסר סבירות קיצוני. התעלמותה של הועדה המחוזית מזכויות העותרת אינה עומדת בעקרון המידתיות, אינה מעניקה משקל ראוי לעמדת הועדה המקומית אשר אישרה את הבקשה ולוקה בשרירות ובהפליה פסולה. 15. פרשנותה של הועדה המחוזית את הוראות סעיף 7.6.2 לתמ"מ 21/3, לפיה יש לתכנן את אזור הנופש המטרופוליני בשלמותו מוטעית, אינה מאפשרת לעותרת ליזום תכנית בעצמה והובילה למצב שלמרות חלוף הזמן מאז אישורה של תמ"מ 21/3 אין תכנית מקומית מאושרת והיא אף אינה נראית באופק. פרשנות הועדה המחוזית מוטעית ומרחיקת לכת הן מבחינת הליכי התכנון והן מבחינת הליכי הרישוי. מבחינת הליכי התכנון התבקשה תחילה הועדה המקומית להגיש תכנית ביחס לכל אזור הנופש המטרופוליני שבתחום מרחב התכנון רשל"צ. מאוחר יותר התבקשה להכין תכנית משותפת עם הועדה המקומית נס ציונה שתתיחס לאזור הנופש המטרופוליני. בתחום הליכי הרישוי מבססת הועדה את סרובה על הוראה זו בתואנה כי היא מונעת או אוסרת מתן היתרים לשימוש חורג עד שתוכן תכנית לאזור בשלמותו. לטענת העותרת, סעיף 7.6.2 אינו קובע כל מגבלה על הכנת התכניות המפורטות או תכניות מתאר מקומיות ואינה מתנה את הכנתן של תכניות אלה בהכנתה של תכנית לכל אזור הנופש המטרופוליני בשלמותו. העותרת מבססת את טענתה על סעיפים 7.6.2 (6) ו-(7) הקובעים: "6. יהיה זה בסמכותה של הועדה המחוזית לאשר תכנית מתאר מקומית לאזור נופש מטרופוליני הכוללת ייעוד שטחים למטרות נוספות ובלבד שייעודם תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים ושסך השטח לבינוי לא יעלה על 15% מכלל השטח המיועד לאזור נופש מטרופוליני. 7. לא תאושר תכנית מפורטת באזור נופש מטרופוליני למטרות בינוי, כמפורט בסעיף קטן 6 לעיל, בטרם אישור תכנית המתאר המקומית או המחוזית חלקית לאזור הנופש המטרופוליני, כקבוע בסעיף 1 לעיל". לטענת העותרת, המגבלה היחידה הקבועה בסעיף 7.6.2 היא זו הקבועה בס"ק (7). סעיף זה מתייחס לתכניות מפורטות שס"ק (6) דן בהן, דהיינו, תכניות מפורטות המייעדות שטחים למטרות נוספות מעבר לאלה שנקבעו במפורש בתכליות ובשימושים המותרים באזור נופש מטרופוליני. אין הגבלה על הכנת תכניות אחרות התואמות את תמ"מ 21/3. עוד טוענת העותרת כי עמדתה הפרשנית של הועדה המחוזית אינה מתיישבת עם ההיסטוריה החקיקתית התכנונית של הוראת סעיף 7.6.2 והיא משוללת הגיון. 16. הוראת סעיף 7.6.2. לתמ"מ 21/3 אינה מונעת ואינה יכולה למנוע מתן היתר לשימוש חורג לתקופת ביניים, עד לסיום הליכי התכנון ואף הועדה המחוזית אישרה בעבר שימושים חורגים לגני ארועים. החלטת הועדה המחוזית, הדוחה את השימוש החורג המבוקש, מתבססת על שיקולים מוטעים ומתעלמת משיקולים רלוונטיים אחרים שהיו חייבים לקבל משקל וביטוי בהחלטה. הועדה המחוזית קיימה דיון עקרוני בנושא גני אירועים וקבעה כי מגמתה של תמ"מ 21/3 הינה לכיוון שימוש לגני אירועים באיזור זה, לפיכך, חייב להיות ברור כי המצב הנוכחי אינו יכול להשאר וחייב להינתן פתרון זמני בדרך של שימוש חורג לתקופת הביניים. 17. במקביל לאישורה של תמ"מ 21/3, החלה הועדה המקומית בהכנתה של תכנית מתאר מקומית המייעדת את המקרקעין לגן ארועים. ההצעות התכנוניות הוצגו פעמים רבות בפני מתכנן המחוז וגורמים שונים בועדה המחוזית ומעולם לא נאמר על ידי מי מהם כי התפיסה התכנונית אינה נכונה או אינה מקובלת על הועדה המחוזית, ולא בכדי. למעשה, נימוקי הועדה המחוזית משמשים כסות לרצונה להמנע כליל מלעסוק בבקשות לשימושים חורגים, למרות שנסיבות העניין מחייבות את הועדה המחוזית לעשות שימוש בכלי התכנוני של מתן היתר לשימוש חורג על מנת למלא את החסר התכנוני הקיים בתחום גני הארועים ולתת מענה לצורך הציבורי לתקופת הביניים. 18. למקרא הרישא של מסמך המדיניות עולה בברור שמטרתו לסייע בהסדרת השימוש לגני אירועים. על רקע העובדה שתכנית המתאר המחוזית כבר הסדירה מבחינה תכנונית את השימוש לגני ארועים, על כורחך אתה אומר כי מסמך המדיניות נועד לקבוע הסדרה לתקופת הביניים. השימוש שעושה הועדה המחוזית במסמך המדיניות רוקן אותו מכל תוכן ומשמעות מעשית. 19. נימוקי הועדה המושתתים על תמ"א/35 מהווים פגיעה בזכות הטעון של העותרת והסתמכות על נימוקים ומסמכים שלא היו חלק מהדיון. הועדה התבססה על חוו"ד שניתנה בהליך אחר, שלא הוצגה מעולם בפני העותרת ולא התבקשה או התקבלה התייחסות העותרת אליה. לגופו של הנימוק המבוסס על תמ"א/35 מפנה העותרת לסעיף 17.2.1 לתמ"א/35 הקובע כי הוראות התמ"א נדחות מפני הוראותיה של תכנית שהיתה בתוקף במועד תחילת תוקפה של התמ"א ובמקרה של סתירה בין התמ"א לתכנית האחרת תגבר התכנית האחרת. על פי מועדי הפרסום של התכניות, אין בכוחה של תמ"א/35 להגביל את המותר לפי תמ"מ 21/3. באשר לדרישת תמ"א/35 לנספח סביבתי נופי, הגשתו של נספח כזה מתחייבת בעת הכנתה של תכנית ולא במסגרת בקשה לשימוש חורג. 20. בהתייחס לטענה כי התרת השימוש החורג עלול להביא ליצירת עובדה מוגמרת, מתעלמת הועדה המחוזית כי הבקשה היא להיתר זמני לשימוש חורג ומתן ההיתר הותנה על ידי הועדה המקומית בהפקדת ערובות להבטחת זמניותו. 21. לאור האמור מבקשת העותרת: א. לבטל את החלטת הוועדה המחוזית מיום 4.5.2009 ולאשר את בקשתה. ב. לחלופין, להורות על אישור בקשת העותרת בכפוף לתנאים שתקבע הוועדה המחוזית. ג. לחילופין לסעדים המפורטים לעיל, לקצוב זמן ולהורות לוועדה המחוזית ולוועדה המקומית להכין ולהגיש תכנית שתקבע את מיקומו של מתחם גני האירועים בתוך אזור הנופש המטרופוליני בראשון לציון ולאחר שהתכנית תונח על שולחנה של הוועדה המחוזית להורות לה לשוב ולדון בבקשת העותרת. ד. ליתן צו הצהרתי כי סעיף 7.6.2 (1) לתמ"מ 21/3 אינו מהווה תנאי לאישור תכנית באזור הנופש המטרופוליני או אישור לשימוש חורג אלא קובע כי הכנת תכנית אחת כוללת לאזור הנופש המטרופוליני היא תנאי להכנת תכניות למטרות נוספות כמפורט בסעיף 7.6.2 (6) לתמ"מ 21/3. תמצית טענות הועדה המחוזית 22. החלטת הועדה המחוזית היא החלטה סבירה המשרתת את האינטרס הציבורי ויסודה בשיקולים תכנוניים מקצועיים ועניניים. בהעדר תוכנית מתאר מקומית, המתוכננת מכוחה של תוכנית מתאר מחוזית, לא ניתן להוציא היתרי בניה למטרת גני ארועים, גם אם מדובר ביעוד המוזכר בדרך זו או אחרת בהוראות התמ"מ. לטענת הועדה המחוזית, תמ"מ 21/3 קובעת יעדי תכנון כלליים. אזור הנופש המטרופוליני משתרע על אלפי דונמים ולא יעלה על הדעת כי בכל מ"ר ניתן יהיה להקים גן ארועים ללא תכנון מפורט, רק משום שהתמ"מ קבעה שבתחום השטח ניתן לייעד גם גני ארועים. 23. ביום 1.06.04 נכנסה לתוקף תמ"א/35. האזור בו מצויים המקרקעין הוגדר בה כ"רצועת נוף" עליה חלה הוראת סעיף 9.3: "תכנית החלה, כולה או חלקה באזור בו מסומנת "רצועת נוף" או בסמוך לה תופקד בתנאי שתבטיח את השטח הפתוח הדרוש להפרדה בין השטחים המיועדים לפיתוח או לבינוי לפי הענין ואת רציפותה של רצועת הנוף". המקרקעין גם מצויים בשטח המוגדר בתמ"א/35 כשטח בעל "רגישות נופית סביבתית גבוהה". בפרק 6 לתמ"א /35 שענינו "הוראות תכנון כלליות" נקבע בהוראות הרלוונטיות לעניננו: "6.1.1 תכנית מתאר מחוזית לתוספת שטח לפיתוח תופקד רק אם תוספת השטח לפיתוח היא צמודת דופן לשטח בתחום אותו מרקם המיועד לפיתוח בתכנית מתאר מחוזית תקפה או בתכנית מתאר מחוזית כוללת מופקדת. 6.2.1 תוכנית מתאר מחוזית לתוספת שטח לפיתוח תופקד רק אם התקיימו התנאים הבאים: 1. נשמר ככל האפשר רצף השטחים הפתוחים בתוך אזור התכנון בו מצויה התכנית ובאזורי תכנון גובלים. 2. התוספת ממוקמת, ככל האפשר, בשטחים שאינם בעלי רגישות נופית סביבתית גבוהה ואשר ערכם החקלאי שולי. 6.2.2 הוראות סעיף 6.2.1 יחולו בשינויים המחויבים גם על תכנית מקומית שניתן לאשרה על פי הוראות הגמישות שנקבעו בתכנית המתאר. לטענת הועדה המחוזית, מהוראות אלה ניתן ללמוד על מגמת תמ"א/35 לשמור על רצף השטחים הפתוחים. תמצית טענות הועדה המקומית 24. הטענות העיקריות המועלות על ידי העותרת במישור התיכנוני מובילות למסקנה כי ראוי ונכון לאשר (בתנאים) את בקשת העותרת לשימוש חורג לגן ארועים. הוראות תמ"מ 21/3 אינן מחייבות פרשנות לפיה חובה להשלים את התכנון הכולל קודם לאישורה של הבקשה לשימוש חורג. הליכי התכנון הכולל מורכבים ועתידים להמשך שנים מספר לפיכך בחינה אמיתית וכנה של האפשרות ליתן היתר לשימוש חורג בתקופת הביניים היא פתרון תכנוני ראוי, במיוחד לאור העובדה ששימוש במקרקעין כגן ארועים הינו שימוש מותר על פי תמ"מ 21/3 באזור נופש מטרופוליני. לאור האמור, סבורה הועדה המקומית כי השימוש במקרקעין נשוא העתירה כגן ארועים הוא שימוש ראוי ויש בסיס להאמין כי אף תכנית שתאושר בסופו של יום, לאור הנחיות הועדה המחוזית תקבע כך. 25. בהתאם לדרישת הועדה המחוזית, החלה הועדה המקומית בהליכי תכנון המתייחסים לפוליגון הנופש המטרופוליני הדרומי בכללותו (לרבות השטח המצוי בשטחה המוניציפאלי של נס ציונה). הליכי התכנון מורכבים ויארכו 10 שנים לפחות. 26. הועדה המקומית סבורה כי מהוראות תמ"מ 21/3 לא נובע כי יש לתכנן את פוליגן הנופש המטרופוליני בכללותו קודם לאישור השימוש לגן ארועים. פרשנותה של הועדה המקומית את הוראת סעיף 7.6.2 לתמ"מ 21/3 היא כפרשנות אותו מעניקה לו העותרת, דהיינו המגבלה הקבועה בסעיף מתייחסת אך ורק לתכנית מפורטת לייעוד שטחים למטרות נוספות במגבלות 15% מעבר למותר בייעוד הנופש המטרופוליני כאמור בסעיף 7.6.2(7) לתמ"מ 21/3. 27. מהוראת המעבר הקבועה בסעיף 10.3(2) לתמ"מ 21/3 עולה כי אין מניעה לאשר שימושים חורגים במקרקעין החורגים מהשימושים המותרים בתמ"מ כל עוד אלה לא נאסרו במפורש: "יהיה זה בכוחה של הועדה המקומית, באישורה של הועדה המחוזית, להרשות שימוש בקרקע או בבנין, לכל תכלית אשר לא צוינה במפורש בסעיף "תכליות ושימושים" בהוראת תכנית זו, וזאת בהתחשב בתכונות ובאופיו של האזור כל עוד לא נאסר במפורש בהוראות תכנית זו". מקל וחומר רשאית הועדה המקומית לאשר בתקופת המעבר, ולתקופת מעבר קצובה בזמן, שימוש שכן הותר בתמ"מ 21/3. 28. פסק הדין בעתירה הראשונה לא קיבל משקל של ממש בהחלטה השניה של הועדה המחוזית. הועדה המחוזית נמנעה מלקיים דיון ענייני במשמעויות הנובעות מהחלטתה ושללה גם פתרון זמני שיאפשר את ניצול הקרקע בתקופת הביניים, דבר שמשמעותו שלילה מוחלטת של ניצול המקרקעין במשך שנים. גם מסמך המדיניות מתיר בידי הועדה המחוזית מרווח של שיקול דעת. מסמך המדיניות קובע (סעיף 6(ט)) כי כל תוכנית תשקל לגופה. עיון בהחלטת הועדה המחוזית מעלה כי נסיבות הענין כלל לא נבחנו והועדה המחוזית דבקה במדיניותה הכללית וסירובה הינו סרוב מוחלט. דיון והכרעה שימוש חורג - כללי 29. שימוש שאינו תואם את התכנית החלה על המקרקעין או אינו תואם את ההיתר שניתן במקרקעין מהווה שימוש חורג כמוגדר בסעיף 1 לחוק התו"ב: "שימוש חורג", בקרקע או בבנין - השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על- פי כל חוק הדן בתכנון ובניה; (ההדגשה שלי - ז.ב.) על אף היותו של השימוש חורג, רשאית הועדה המקומית, ובענינו, בשל היות הקרקע קרקע חקלאית, הועדה המחוזית, להתיר שימוש חורג על פי שיקול דעתה במגבלות החוק. מגבלות החוק מצויות בסעיף 148 לחוק התו"ב הקובע כי השימוש החורג יהיה לתקופה מוגבלת מראש, ובסעיף 151(א) לחוק התו"ב הקובע כי לא ינתן היתר לשימוש חורג "אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבנין". "סטיה ניכרת" הוגדרה בסעיף 2 לתקנות סטיה ניכרת, כשלענייננו רלוונטי ס"ק (1) לתקנה 2: (1) שימוש בבנין או בקרקע שיש בו שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית, והוא משנה את אופיה של הסביבה הקרובה" החוק אינו מונה את השיקולים שעל הועדה לשקול שעה שהיא דנה בבקשה לשימוש חורג. הפסיקה קבעה כי שימוש חורג משקף חריגה מהתכנית החלה על הקרקע והאינטרסים התכנוניים העומדים מאחוריה ועל כן יש להשתמש באפשרות זו במשורה. בעע"מ 10089/07 הועדה המקומית לתכנון ולבניה - ראשון לציון נ' לאה ברוך ואח' (להלן "ענין אירוס הגלבוע") נקבע: "שימוש חורג" משקף חריגה מהתכנית החלה על הקרקע, מהאינטרסים התכנוניים העומדים מאחוריה, ומהציפיות הסבירות של הציבור ושל תושבי האזור הנדון ביחס לשימושים המותרים בשטח. הסטייה ממגמות התכנון הכרוכה בהיתר לשימוש חורג עלולה לפגוע בתכלית ההגנה על איכות החיים והסביבה; השימוש בו פוגע בגורם הוודאות והיציבות הנדרשים במישור התכנוני. בשל כל אלה, השימוש באמצעי זה הוא במשורה (" 1805/00 ( ) ' , " (2) 63, 72 (2001) (להלן: ענין מחצבות כנרת); " 389/87 ' , , " (4) 30, 35 (1988) (להלן: ענין סלומון); " 235/76 (1973) " ' , " (1) 579, 583-584 (1976)). כלל הוא, כי שימוש חורג, על פי מהותו, נועד לשמש פתרון לבעיה מקומית, נקודתית וזמנית. הוא נועד להוות פתרון זמני, ולא להסדיר מצב ארוך טווח, כמשתמע מהחובה להגביל היתר לשימוש חורג מתכנית לתקופה קצובה. המשפט וההליך התכנוני אינם רואים בעין יפה הרחבת חריגות מתכנית. "אלה נחזות לא אחת כרע הכרחי, והנטייה המובהקת היא להיזקק להן בצמצום כדי שלא יהוו אמצעי העוקף את הצורך בהכנת תכניות חדשות ותיקון תכניות קיימות" (" 5927/98 בחוס גאן נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה חיפה, פסקה 17 לפסק דיני ( 2.7.2003) (להלן: ענין גאן)). מטעמים אלה, יש להגביל מתן היתר לשימוש חורג לנסיבות מיוחדות המצדיקות זאת. יש להימנע מהפיכתו לאמצעי העוקף את הצורך בהכנת תכנית חדשה או בתיקון לתכנית קיימת. לפיכך, היחס להיתר זה הוא כאל רע הכרחי, אשר יש להיזקק לו בצמצום רב (ענין גאן, בעמ' 763; רויטל, בעמ' 673)". באשר לשיקולים אותם על מוסד תכנון לשקול בבואו לדון בבקשה לשימוש חורג ניתן למנות את השיקולים הבאים כשיקולים העיקריים: המטרה העומדת בבסיס השימוש המבוקש; עצימות השימוש המבוקש; היקף השימוש המבוקש; המצב התכנוני; עקרון ההפיכות (ראה עת"מ 1977/08 ד.י.א נכסי סיעוד בע"מ נ' ו. ערר ואח'). היקף סמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים 30. בטרם אבחן את שיקולי הועדה המחוזית לגופן מן הראוי להזכיר כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב כערכאת ערעור על החלטות מוסדות התכנון. התערבותו של בית המשפט לענינים מנהליים, מצטמצמת לבחינת חוקיות החלטות מוסד התכנון על פי עילות המשפט המנהלי ולבחינת סבירות ההחלטה (ראה לענין זה בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה וכן ענין אירוס הגלבוע בעמ' 34). גבולות הדיון בעתירה הנוכחית 31. נקודת המוצא לבחינת שיקולי הועדה המחוזית היא פסק הדין בעתירה הראשונה אשר קבע בענייננו כי השימוש החורג המבוקש לגן אירועים אינו מהווה סטיה ניכרת מתכנית: "על מנת שהשימוש החורג יכנס לגדרו של המונח "סטיה ניכרת" יש להוכיח התקיימותם של שני תנאים מצטברים: שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית. השימוש משנה את אופיה של הסביבה. לנוכח הוראות תכנית תמ"מ 21/3, המגדירה את האזור כאזור נופש מטרופוליני, לא התקיים בענייננו התנאי של שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית. יתרה מכך, על מנת שייקבע שהשימוש משנה את אופייה של הסביבה הקרובה ולנוכח הצהרתה של הועדה המחוזית, כי טרם גובשה תוכנית פרטנית על פי דרישת סעיף 7.6.2 לתמ"מ 21/3, לא ניתן לקבוע את חלוקת האזור לשימושים השונים. כיצד אם כן ניתן לומר שהשימוש משנה את אופייה של הסביבה שטרם נקבע". הועדה המחוזית הקדישה חלק נרחב מתגובתה לנושא הסטיה הניכרת (סעיפים 90 - 126), אך שאלה זו הוכרעה בין צדדים בעתירה הראשונה והדרך להשיג עליה היא בהגשת ערעור, שאכן הוגש על ידי הועדה המקומית ונמחק תוך שמירת זכותה לשוב ולערער לאחר מתן פסק דין זה. הצורך בגני ארועים 32. אין מחלוקת כי קיים צורך תיכנוני במחוז המרכז בגני ארועים פתוחים. כך עולה מתמ"מ 21/3, אשר כלל באזור נופש מטרופוליני ייעוד לגני ארועים וכך עולה ממסמך המדיניות מיום 14.3.05 (ראה סעיף 3 נספח כז' לעתירה). בעת"מ 2019/07 גבעת האירוסים גן ארועים בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן ענין "גבעת האירוסים") נידונה שאלת הצורך בגני אירועים באזור המיועד לנופש מטרופוליני על פי תמ"מ 21/3, ואף שם קבע בית המשפט (כב' השופטת דר' מיכל אגמון) "נראה כי לא יכולה להיות מחלוקת בענייננו, כי קיים צורך תכנוני אמיתי במחוז מרכז בגני ארועים פתוחים". שאלה זו כלל לא נידונה על ידי הועדה המחוזית ולא זכתה להתייחסות. תכנון השטח בשלמות 33. הנימוק המרכזי בהחלטת הועדה המחוזית מושתת על הצורך בתכנון כולל של האזור כאמור בסעיף 7.6.2 לתמ"א 21/3 ובמסמך המדיניות. לעמדת הועדה המחוזית משלא הוגשה עדין תוכנית כוללת לא ניתן להוציא היתרים לשימוש חורג בתקופת הביניים. לענין זה קבע בית המשפט בעתירה הראשונה כי אף שלכאורה על פי סעיף 7.6.2 "תכנון כולל של האזור הוא תנאי בלעדיו אין, שהרי לא ניתן לקבוע אם השימוש משלים את ייעודם של אזורי הפיתוח ואת שיעור השטח לבינוי יחסית לכלל השטח המיועד" (ההדגשה שלי - ז.ב.), הרי שהבקשה אינה עוסקת בתכנון כולל אלא בבקשה לשימוש זמני במבנה קיים למטרות שאינן חורגות מהשימושים המותרים על פי התכנית. דעה זו גם אומצה על ידי בית המשפט בענין גבעת האירוסים (סעיף 5 לפסק הדיון) "עם זאת אין בהוראת תמ"מ 21/3 לשלולל את סמכות גורמי התכנון ליתן היתר לשימוש חורג במקרים המתאימים מכוח סעיף 146 לחוק התכנון והבניה". אף אני סבורה סעיף 7.6.2 לא נועד לשלול את הסמכות, הקבועה בחוק, להתיר שימוש חורג (זמני) בטרם אושרה תכנית לאזור כולו. סעיף 7.6.2 מהווה הנחיה לתכנון "תוכן תכנית.....אשר תתיחס לכל האזור בשלמותו" ולא הנחיה לרישוי ואין בו איסור או התניה על מתן היתרים לשימושים זמניים. איסור מעין זה, לו היה, מהווה שלילה מוחלטת של הסמכות הקבועה בחוק. בע"א 6291/95 בן יקר גת נ' הועדה המיוחדת לתכנון ולבניה מודיעין ואח' קבע בית המשפט כי התניה בתכנית השוללת מתן הקלות אינה חוקית ובטלה בהיותה חורגת מסמכותו של מוסד התכנון: "אך תהא פרשנות הסמכות ל"קביעת תנאים למתן הקלות" אשר תהא, איני סבור כי ניתן לכלול בה סמכות לשלילה טוטאלית ומוחלטת של כל אפשרות לבקש או לקבל הקלה..." בענין בן יקר גת נאמרו הדברים בהקשר להקלות, שניתנות ללא הגבלת זמן ואינן הפיכות אך מקל וחומר הם יפים לענין שימוש חורג שהוא ענין זמני. 34. הליך של שימוש חורג הינו הליך תכנוני לגיטימי הקבוע בסעיף 146 לחוק התו"ב "הועדה המקומית רשאית להתיר שימוש חורג". בנסיבות מסוימות מתן היתר לשימוש חורג מהווה אף צורך ראוי ומתחייב כדי למנוע פגיעה בבעלי הקרקע. אין ספק כי דרך המלך היא הכנת תכנית הקובעת את השימוש כשימוש מותר אולם בנסיבות מסוימות ראוי ורצוי לאפשר שימוש חורג לתקופה זמנית, לצורך כך חוקק סעיף 146 לחוק התו"ב (ראה ע"א 6291/95 הנ"ל). אין זה סביר כי אישורה של תמ"מ 21/3, המתירה באזור נופש מטרופוליני הקמת גני ארועים מונעת אישור לשימושים חורגים שניתן היה להתירם (ובפועל אף הותרו) עובר לאישורה של תמ"מ 21/3 על יסוד תכנית רצ /1/1 בלבד, המייעדת את השטח לייעוד חקלאי בלבד. נהפוך הוא עם אישורה של תמ"מ 21/3, המתירה תכלית של גן אירועים במתחם אזור נופש מטרופוליני, נוסף שיקול תומך במסגרת השיקולים הרלוונטיים לאישור שימוש חורג לגן ארועים. אין המדובר בענייננו בנסיון של העותרת לעקוף הכנת תכנית בנין עיר על ידי שימוש בכלי השימוש החורג, כפי שנעשה במקרים אחרים דוגמת ענין אירוס הגלבוע. כעולה מפרק העובדות תמ"מ 21/3 אושרה לפני עשר שנים וכבר אז נצפה הצורך בגני ארועים, אלא שהתכנון המחוזי ו/או המפורט נתקל בקשיים והדרך לגשר על תקופת הביניים היא בהתרת שימושים חורגים, תוך שקילת כל מקרה לגופו. מסמך המדיניות 35. לטענת העותרת, עצם ההזקקות למסמך המדיניות מלמד על קיומה של בעיה קשה בתחום גני הארועים ועל חסר תכנוני שהרי מוסד תכנון אמור להביע את דעתו בתכנית ולא במסמך מדיניות. ביום 25.6.03, הקימה הועדה המחוזית ועדת היגוי שתבחן את הנושא "לאור היקפה הנרחב של תופעה זו וההשלכות הנובעות מכך בתחומים השונים, החליטה הועדה המחוזית לצד הצורך בנקיטת צעדים כנגד גני הארועים הפועלים בניגוד לחוק - יש לבחון את הנושא מבחינה תכנונית ולגבש כללים מפורטים באשר למיקומו הראוי של שימוש זה - ובכך לסייע את הסדרתו" למקרא הרישא של מסמך המדיניות, עולה בברור כי מטרתו היתה לסייע בהסדרתו של השימוש לגני ארועים. על יסוד העובדה כי קיימת תכנית מתאר מחוזית שכבר "הסדירה" מבחינה תכנונית את השימוש לגני ארועים וקבעה היכן ימוקם שימוש זה, ברי כי הכוונה היתה לקבוע הסדרים לתקופת הביניים, שאם לא כן, מה טעם יש במסמך המדיניות אם יש צורך להמתין לתכנית כוללת . מאז קיבלה הועדה המחוזית את החלטתה בענין מסמך המדיניות חלפו שש שנים ודבר לא השתנה. אם כך, במה הואיל מסמך המדיניות בטיפול ב"תופעה הנרחבת". 36. מקבלת אני את טענת העותרת כי מסמך המדיניות נועד להסדיר את השימוש לגני ארועים בתקופת הביניים שאם לא כן לא היה צורך בו. אימוץ פרשנות הועדה המחוזית המחייב תכנון כולל קודם לאישור שימוש חורג, מאיין את המטרה לשמו נועד מסמך המדיניות. תמ"א/35 37. החלטת הועדה המחוזית נסמכת גם על תמ"א/35 שאושרה לאחר ההחלטה הראשונה של הועדה המחוזית ולפי האמור בה המקרקעין מצויים בשטח בעל ערכיות גבוהה אשר יש לתכנן באופן מושכל. הוראות תמ"א/35 גם מחייבות הגשת נספח סביבתי - נופי לתכניות בתחום מכלולי נוף ובתחום שטחים ברגישות נופית סביבתית גבוהה. לטענת העותרת נתפסה הועדה המחוזית לכלל טעות כאשר התחשבה בהוראות תמ"א/35 לאור הוראת סעיף 17.2.1 להוראות התמ"א הקובעת כי תכנית מתאר ארצית או תכנית מתאר מחוזית או תכנית מתאר מקומית שאושרה טרם תחילתה של תמ"א/35, תעמוד בתוקפה על אף האמור בתמ"א/35. תמ"א/35 התאשרה לאחר תמ"מ 21/3 ולכן הוראותיה של תמ"מ 21/3 גוברות על הוראות תמ"א/35. ובאשר להכנת נספח סביבתי - נופי הכנתו של נספח כזה מתחייבת בעת הכנת תכנית ולא כאשר דנים בהיתר לשימוש חורג לתקופה מוגבלת. 38. אין ספק כי בהתאם להוראות תמ"א/35 יש לתכנן ולהתייחס אל אזור בעל ערכיות גבוהה ולתכננו באופן מושכל. אך שימוש חורג איננו תכנון ארוך טווח ושאלת ההפיכות צריכה להבחן בכל מקרה לגופו. מטבעו שימוש חורג הוא בעל אופי זמני ונועד לתקופת ביניים. בנסיבות אלה אין בהוראות תמ"א/35 כדי למנוע בחינה לגופה של בקשה לשימוש חורג. היותם של המקרקעין באזור בעל רגישות נופית סביבתית גבוהה, אינה שוללת לחלוטין את האפשרות להקמת גן ארועים ובמסגרת התכנון הכולל בוודאי ישקלו שיקולים רלוונטיים לענין מיקום אופטימלי לגני ארועים באזור המיועד לכך. יצירת עובדה מוגמרת 39. מתן היתר לשימוש חורג מביא עמו תמיד חשש ליצירת עובדה מוגמרת. ככל שמימדי המבנה, בו נעשה השימוש החורג גדול יותר, וככל שנבנה בהתאמה למטרת השימוש החורג בלבד ומושקע בו ממון לצורך התאמתו לאותו שימוש, החשש שיקשה על החזרתו לשימוש המותר על פי התכנית גדול יותר. יחד עם זאת שיקול זה אינו יכול להיות השיקול המרכזי והלבדי שכן ניתן על פי רוב ליטול את עוקצו של שיקול זה בערבויות ראויות שיבטיחו במידה מרובה את הפיכותו של המצב. בעניננו קבעה הועדה המחוזית בהחלטה הראשונה כי "הערובות יתכן והיו יכולות להבטיח כי המדובר בשימוש זמני, אך אין בהן כדי להתגבר על הקושי הסטטוטורי לפיו יעוד הקרקע החקלאי והשימוש המבוקש מהווה סטיה ניכרת מיעוד זה". יוזכר כי העותרת ביקשה לצמצם את תקופת השימוש החורג לשנתיים. העולה מהאמור הוא כי אף לדעת הועדה המחוזית יש בערובות שנקבעו על ידי הועדה המקומית כדי להבטיח את הפסקת השימוש החורג בבוא העת ומכל מקום יכולה היתה הועדה המחוזית להתנות את השימוש החורג בערובות גבוהות יותר ו/או נוספות. סטיה מהיתר 40. כעולה מפרק העובדות, בנתה העותרת בסטיה מההיתר שהיה מצוי בידה ובמסגרת ההליכים הפליליים, הצטוותה להרוס את אשר בנתה ללא היתר. הריסה זו טרם בוצעה. במסמך המדיניות (סעיף 6) קבעה הועדה המחוזית כי "היתר לשימוש חורג יכול להנתן רק למבנה שנבנה על פי היתר כדין". בפתח החלטתה ציינה הועדה המחוזית כי המבנים הקיימים במקום נבנו בסטיות פיזיות מההיתר. שיקול זה הוא שיקול תכנוני לגיטימי שבית המשפט לא יתערב בו ומטעם זה בלבד צדקה הועדה המחוזית כשדחתה את הערר. סוף דבר 41. כפי שעולה מפסק הדין השיקול היחיד מבין השיקולים שמנתה הועדה המחוזית המצדיק את דחית בקשתה של העותרת, לשימוש חורג כגן ארועים, היא הבניה בסטיה מהיתר שבוצעה במקרקעין וטרם נהרסה. למעשה ניתן היה ליתר את מרבית הדיון בפסק הדין ולהסתפק בשיקול זה כדי לדחות את העתירה. אלא, שלאור האמור בפסק הדין, אני סבורה כי, ככל שהעותרת תתאים את הבניה בשטח להיתר הבניה המצוי בידה, תוכל לפנות פעם נוספת ולהגיש בקשה לשימוש חורג שתישקל לגופה. סוף דבר העתירה נדחית. העותרת תשא בשכר טרחת המשיבים בסך של 20,000 ₪ לכל אחת. שימוש חורג