קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא כיבוד כתב ערבות: 1. בקשה ליתן פסק דין הצהרתי המחייב את המשיב לכבד את כתב הערבות שיפורט להלן, תוך 7 ימים מיום הינתן פסק דין כמבוקש. עם הפתח הדיון המשפטי הודיעו הפרקליטים המלומדים לבית המשפט, כי העובדות שפורטו בבקשה מוסכמות עליהם, וכי המחלוקת מצויה בתחום המשפטי בלבד. 2. העובדות. א. ביום 18.12.96 נערך ונחתם הסכם מכר בין ב.י.מ. חברה לבנין והשקעות חיפה (1993) בע"מ, להלן: "החברה". על פי החוזה רכש המבקש מהחברה דירת מגורים בת שלושה חדרים בבנין שהחברה עמדה להקים. מלאכת הבניה אמורה היתה להסתיים עד יום 31.7.98. ב. סמוך לאחר מכן, ביום 27.12.96, הוציא המשיב, להלן: "הבנק", לזכות המבקש, כתב ערבות על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974. כתב הערבות הוגבל עד 300,000.- ש"ח. ג. בסעיף 1 לכתב הערבות נקבע: "הבנק ערב בזאת כלפי הקונה לאבטחת החזרתם של כל הכספים, ששילם הקונה למוכר על חשבון המחיר של הדירה... במקרה שלא יוכל המוכר להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המתואר לעיל, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע כאמור". ד. המבקש שילם לחברה את מלוא התמורה עבור הדירה, קרי: 300,000.- ש"ח. ה. ביום 19.5.97 שלח פרקליטה המלומד של החברה מכתב למבקש - הקונה. במכתב זה הודע למבקש כי בוטל ההסכם שנחתם בין המוכר (החברה) לבין בעל הקרקע עליה אמור היה להיבנות הבית ובו דירת המבקש. אשר על כן אין באפשרותה של החברה למלא אחר התחייבויותיה כלפי המבקש. ובלשון הפרקליט המלומד, מר שלמה אבני עו"ד: "הנדון: הסכם מיום 18.12.1996 - דירה ברח' אדם הכהן - ביטול ההסכם. ... 2. מסיבות שונות נקלעה מרשתי למצב שאין באפשרותה לקדם את הפרויקט ולא יכולה היתה להמשיך ולעמוד בתשלומים עבור המקרקעין לשם סילוק התמורה, אף שחלקה המכריע כבר שולם. ... 4. בדלית כל ברירה, נאלצה מרשתי להסכים לביטול ההסכם עם בעלי המקרקעין... בעלי המקרקעין מטפלים עתה במכירת המקרקעין לאחרים ומתוך הכספים הראשונים שיתקבלו מן המכירה, יוחזר לכם כספיכם. בהסכם הביטול הומחו לטובתכם כספיכם ... וניתנו הוראות בלתי חוזרות מטעם מרשתי לבעלי המקרקעין שכספכם לא יוחזר אל מרשתי, אלא אל החתום מטה, כדי שיקבלם לנאמנות על מנת להבטיח את החזרת כספיכם. ... 6. עם מכירת המקרקעין, לכל המאוחר תוך 6 חודשים, יועברו אלי כספים (על), שמתוכם יוחזר לכם כספיכם. בעלי המקרקעין מחוייבים בהחזר כספים גם אם לא יעלה בידם למכרם". ו. ואף שאין אני צריך לכך כפי שיבואר להלן, בינתיים חלפו ששה חודשים מיום 19.5.97, וכספי המבקש עדין לא הושבו לו. ז. ביום 1.6.97 שלח המבקש למשיב דרישה לחילוט כתב הערבות הבנקאית. לדרישה זו צורף תצהיר המאמת את העובדות שפורטו לעיל, ואשר נכון להיום, אינן שנויות עוד במחלוקת. 3. כתב הערבות שהוציא המשיב לזכות המבקש הינו אותה ערבות בנקאית אליה מתיחס סעיף 2 (1) לחוק המכר (דירות) (אבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה 1974. לשון כתב הערבות זהה ללשון הסעיף שצוטט. לאמור: הערבות נועדה למקרה בו לא תוכל החברה להעביר למבקש בעלות בדירה, או זכות אחרת בה, מחמת אחד מארבעה אלה: א. הוטל עיקול על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית. ב. ניתן צו לקבלת נכסים נגד המוכר - החברה או נגד בעל הקרקע. ג. ניתן צו פירוק נגד המוכר - החברה או נגד בעל הקרקע. ד. מונה כונס נכסים למוכר - לחברה או לבעל הקרקע. פרקליטו המלומד של המשיב טוען כי גם בנימוקי הבקשה וגם בתצהיר שצורף לה, אין כל ציון להתקימות התנאים הנדרשים בסעיף 2 (1) לחוק המכר (דירות) וכן סעיף 1 לכתב הערבות. גם במכתבו של ב"כ החברה מיום 19.5.97 אין התיחסות לקיומם של תנאים אלה שפורטו. אשר על כן, כך המשכה של הטענה, נעלה מכל ספק הוא, על פי המסמכים שהומצאו לבנק ואשר נפרסו גם על ידי המבקש בבית המשפט, שעדין לא התקימו התנאים שבסעיף 1 לכתב הערבות. לשון אחר: עדין לא הבשילו התנאים לדרישת חילוט הערבות. 4. השאלה הצריכה הכרעה מצויה איפוא בתחום הפירוש הנכון שיש ליתן לסעיף 1 לכתב הערבות. האם פירוש דוקני מצומצם, בבחינת "כזה ראה וקדש" או שמא פירוש רחב יותר. 5. לשאלה זו של פרשנות הסכם כבר נזקקו רבים. לאחרונה נדרש לנושא זה גם נשיא בית המשפט העליון בתיק ע.א. 93/4628 (מדינת ישראל נגד אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פד"י מ"ט (2) 265). חוזה, כך רשם כב' הנשיא, יש לפרש בהתאם לתכליתו הסוביקטיבית. דהיינו: בהתאם למטרות, היעדים, האינטרסים והתכניות שהצדדים ביקשו להגשים במשותף. את אלה יש ללמוד הן מן המקור הפנימי, קרי: החוזה. והן מהמקור החיצוני, קרי: הנסיבות החיצוניות. הזקקות זו לשילוב המקורות אינה תלויה בקיומם של תנאים מוקדמים, ואינה מוגבלת למקרים בהם לשון החוזה אינה ברורה. אומד הדעת הרלוונטי אינו אומד הדעת הסוביקטיבי של אחד הצדדים, אלא אומד הדעת הסוביקטיבי המשותף להם או לפחות כוונה סוביקטיבית של אחד הצדדים, כאשר השני מודע לה ויודע כי הבנת החוזה על ידי הצד האחר מבוססת עליו. במקרים בהם אומד הדעת הסוביקטיבי של הצדדים שונה, יש צורך לפרש את החוזה לפי תכליתו הסוביקטיבית. דהיינו: המטרות, האינטרסים והתכליות שחוזה כזה נועד להגשים. תכלית זו נקבעת על פי מבחן אוביקטיבי המושפע מתום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא, תוך התחשבות בשיקולי ההיגיון והיעילות העיסקית ושיקול דעתם של אנשי עסקים סבירים והוגנים. במאבק בין התכלית האוביקטיבית והסוביקטיבית, ידה של האחרונה היא על העליונה. 6. במקרה דנן חתמו הצדדים על כתב ערבות בנקאית, אשר על פי מהותו וטבעו נועד להגן על הקונה ולהבטיח כספים ששילם לקבלן - החברה. אכן, הלשון הדוקנית של כתב הערבות מחייבת הוצאת צו כנגד החברה כתנאי למימושה, כמפורט לעיל. אולם, הצו הוא גופו אינו עיקר, אלא סימן דרך בלבד למציאות בה נתונה החברה. זו מעידה על עצמה כי "מסיבות שונות" היא נאלצה להסכים לביטול ההסכם עם בעל המקרקעין וברי לכל כי היא לא תוכל למלא אחר ההסכם שחתמה עם המבקש. אשר על כן גם הודיעה לו על ביטול ההסכם עימו. בכגון דא, "מה לי הכא מה לי התם". מה לי אם הוטל עיקול בפועל או שלא הוטל עדין עיקול בפועל על הקרקע שעליו אמור היה הבנין להיבנות. שהרי הקרקע אינה קיימת עוד לקבלן - החברה. מה לי אם ניתן צו כנגד החברה או שצו כזה לא ניתן עדין. התוצאה שווה, זהה וברורה. העיקר הוא: "... אבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם הקונה למוכר על חשבון המחיר של הדירה... במקרה שלא יוכל המוכר להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה...". זה העיקר. המותר, ציון דרך בלבד. 7. טול למשל קבלן שקיבל על עצמו להקים את הבנין על שמו הפרטי. בכגון דא, אם נאמץ פירוש דוקני מצומצם, לא נוכל לממש כתב ערבות על פי חוק המכר (דירות) בענינו של קבלן אשר כזה, שהרי מציאות של "הוכרז כפושט רגל" לא באה לידי ביטוי בסעיפי חוק המכר או במקביל לו, סעיף 1 לכתב הערבות. 8. לדידי יש ליתן לסעיף 2 (1) לחוק המכר (דירות) והמקביל לו, סעיף 1 לכתב הערבות, פירוש מרחיב, פירוש העונה לכוונת הצדדים, ומטרות המחוקק. לשון אחר: פירוש העונה לאומד הדעת הסוביקטיבי המשותף לשני הצדדים או לפחות לכוונה הסוביקטיבית של אחד הצדדים, כאשר השני מודע לה ויודע כי כוונת החוזה על ידי הצד האחר מבוססת עליו. 9. והתוצאה העולה אחת היא. ניתן בזה פסק דין המצהיר כי על המשיב לכבד את כתב הערבות, וזאת תוך 7 ימים למן היום שבו יודע פסק דין זה למשיב. משיכובד כתב הערבות כאמור, יבוא הבנק בנעלי המבקש, בהתיחס לסכום זה, בכל דבר וענין. המשיב ישלם למבקש את הוצאות הבקשה וכן שכ"ט עו"ד בסך 7,500.- ש"ח, בצירוף מע"מ, ריבית והפרשי הצמדה כדין.ערבות