קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ניצול זכויות בניה במקרקעין: 1. הוגשה תובענה בדרך של המרצת פתיחה בה מתבקש בית המשפט להצהיר כי למבקשים הזכות לנצל את זכויות הבניה במקרקעין הנמצאים ברמת השרון והידועים כחלקה 142 בגוש 6598 (להלן - המקרקעין), בלא שיחוייבו בתשלומים כלשהם למשיבה. לחלופין, להצהיר כי על המשיבה לזכות את המבקשים בגין מלוא זכויות הבניה שהיו ניתנות לניצול בעת שנכרת חוזה החכירה המתייחס למקרקעין הנ"ל. 2. לטענת המבקשים, שהינם אח ואחות, זכויות החכירה במקרקעין הנ"ל בשטח של 2010 מ"ר רשומים על-שמם, מכוח ירושת הוריהם. אבי המבקשים חכר את המקרקעין מאת המשיבה על-פי חוזה חכירה מיום 19.11.50, לצורך ולמטרת בניית בית מגורים ובניינים משקיים במקרקעין הנ"ל. הורי המבקשים לא ניצלו את מלוא זכויות הבניה על המקרקעין הנ"ל מסיבות אישיות כלכליות ובנו את ביתם בשטח של כ120- מ"ר בלבד. לטענת פרקליט המבקשים הרי על-פי דף מידע שהמציאה לו הרשות המקומית, זכויות הבניה המקוריות באותה עת השתרעו על שטח של 653 מ"ר, וכל מי שבנה או הרחיב את בנייתו עד לגבול הזכויות הנ"ל, פטור היה מתשלום דמי היתר. מי שעתר להיתר בניה מעבר לגבול הזכויות הנ"ל, נדרש לשלם דמי היתר בגין ההפרש שבין זכויות הבניה המקוריות לבין זכויות הבניה המבוקשות. 3. המבקשים אכן מעוניינים לנצל את זכויות הבניה במקרקעין הנ"ל על-פי זכויות הבניה העדכניות החלות באזור הנ"ל. המבקשים פנו למינהל לקבלת מידע בגין התשלום שיוטל עליהם אם יבקשו לנצל את מלוא זכויות הבניה במקרקעין. המשיב בדק את בקשת העותרים והודיע להם על-פי נספח ה' לתובענה, כי התשלום הנדרש הוא 712,358 ש"ח, שהוא שהוא סכום חד-פעמי כדמי חכירה מהוונים (51% מערך הקרקע). נספח ה' קשור ומבוסס על חוות דעת של שמאי מטעם המשיב (נספח ו'), ומתוכה מתברר כי המבקשים נהנו בזיכוי בהערכה הנ"ל בשווי של "שומה ליעודו חלה לניצול יחידת מגורים אחת ששטחה המבונה 160 מ"ר". 4. השאלה המוצגת בפני בית המשפט בתובענה זו היא קביעת שיטת הזיכוי של שווי זכויות הבניה המקוריות לעומת זכויות הבניה המעודכנות. לעניין זה קיימות חמש גירסאות שונות בטיעוני הצדדים, ויש לבחור את השיטה הנכונה והצודקת בנסיבות המקרה. ואלה הן: א. על-פי העתירה המקורית, טוענים המבקשים כי זכותם לנצל את מלוא זכויות הבניה במקרקעין הנ"ל "בלא שיחויבו בתשלומים כלשהם למשיב"; ב. על-פי העתירה החלופית, טוענים המבקשים כי יש לזכותם בגין מלוא זכויות הבניה שהיו ניתנות לניצול בעת שנכרת חוזה החכירה כאזור מגורים, על-פי שיטת חישוב המבקשים, דהיינו זכויות של 653 מ"ר; ג. כי יש לזכות את המבקשים בגין מלוא זכויותה בניה שהיו ניתנות לניצול בעת שנכרת חוזה החכירה, כאזור מגורים על-פי שיטת חישוב המשיב, דהיינו זכויות של 301.50 מ"ר בלבד וכן מבנה עזר; ד. יש לזכות את המבקשים בגין מלוא זכויות הבניה שהיו ניתנות לניצול בעת שנכרת חוזה החכירה, כאזור חצי-חקלאי על פי שיטת חישוב המשיב, דהיינו 150 מ"ר + 60 מ"ר למבני עזר; ה. יש לזכות את המבקשים בגין 160 מ"ר כפי שקבע השמאי מטעם המשיב. 5. נראה לי, שבשלב ראשון, אפשר כבר להשמיט את שתי החלופות הראשונות. על החלופה הראשונה לא חזר פרקליט המבקש בסיכומיו, מכאן שנטשה. לגבי החלופה השניה הוא טוען בסעיף 23 לסיכומיו: "כדי לסייע בעקירה מן העולם של מה שנראה בעיני ב"כ המשיב "שרירות" וכדי להפיס את דעתה, מוכנים אנו לאמץ את פרשנותה של ב"כ המשיב ולקבוע כי על המקרקעין הנ"ל ניתן היה לבנות על-פי תכנית "R62", 301.5 מ"ר בלבד וכן מבנה עזר. נדגיש כי בכל הפניות למשיב לפני הגשת הבקשה נשוא סכומינו אלה נתבקשה הכרה בזכויות בניה בשטח בן 301.5 מ"ר בלבד." 6. מכאן, שנותרו לדיון רק שלוש החלופות האחרונות. כדי לבכר אחת על פני רעותה יש לקבוע שני מבחנים והם: א. האם נחיל על המקרקעין הנדונים הגדרה של "אזור מגורים" או "אזור חצי חקלאי"; ב. האם יש לזכות את המבקשים בזכויות המקוריות הפוטנציאליות או שמא בזכויות המקוריות שנוצלו בפועל. 7. לגבי המבחן הראשון, הרי נראה לי שהמבקשים הצליחו להוכיח על-פי נטל הראיה במשפט אזרחי, כי אכן מדובר ב"אזור מגורים" ולא ב"אזור חצי חקלאי". הן על פי התשריטים שהוגשו והן על-פי תצהירי ומסמכי המבקשים מתברר כי מדובר במקרקעין הנמצאים באזור המיועד למגורים, ולא הובאה מטעם המשיב שום ראיה לסתור הנחה זו, מלבד עדותה של המצהירה מטעם המשיב שהעידה כי הם קובעים את הגדרת האזור על פי תניות חוזה החכירה, ולא על-פי התב"ע. 8. נראה לי כי המשיבה אינה יכולה להתעלם מזכויות הבניה על-פי התב"ע שהיתה בתוקף בעת כריתת חוזה החכירה. אפילו ש"אופי החכירה ומטרתה" על-פי סעיף א' לחוזה החכירה (נספח ב') הוא ל"מטרת בניית בית-דירה לצורך עצמו, בניינים משקיים וסידור משק-עזר חקלאי בנחלה  ...  ", אין באמור לעיל משום סתירה לזכותו של החוכר להקים את בית-דירתו על המקרקעין הנ"ל ואין עליו חובה להקים את משק-העזר החקלאי, מה גם שעל שטח של שני דונם בלבד, האפשרויות החקלאיות הן מזעריות. 9. מכאן, נותר לקבוע כי הוראות החוזה אינן סותרות את התב"ע שהיתה אז בתוקף ואשר חלקתם של המבקשים נכללת בה ב"אזור מגורים". השאלה האחרת היא, אם זכאים המבקשים כי המשיב יכיר במלוא זכויות הבניה הפוטנציאליות שהיו נתונות לחוכרים על-פי חוזה החכירה, או על-פי זכויות הבניה בפועל שניצלו (120 מ"ר או 160 מ"ר שהכיר המשיב). בעניין זה נחה דעתי מתוך ציטוט מדברי פרקליט המבקשים בסיכומיו, של כל אותם נוהלים שהותקנו במינהל מקרקעי ישראל בנושא זה, כי המינהל מכיר בזכויות הפוטנציאליות, כמו למשל, כמצוטט בסעיף 29 לסיכומים: "חוכר זכאי בכל עת לממש בקרקע שהוחכרה לו את מלוא אפשרויות הנצול שלה למטרה שלשמה הוחכרה לו הקרקע בגבולות אפשרויות הניצול שהוענקו ביום תחילת החכירה ושהיו מותרות באותו יום על-פי ת.ב.ע. מאושרת וזאת ללא כל תוספת תשלום למינהל  ...  ". 10. מן האמור בנוהלים אלה, ומתוך הנסיבות המיוחדות של מקרה זה, כאשר הוכח (ולא נסתר) כי המינהל הכיר בזכויות הפוטנציאליות לגבי חוכרים אחרים באזור זה, לא יהא זה מן הראוי להחמיר עם המבקשים ולא לזכות אותם באותם יתרונות. 11. אשר על כן, הנני קובע כי יש לפעול על-פי החלופה השלישית, דהיינו, להכיר ולזכות את המבקשים בזכויות בניה של 301.5 מ"ר. מאחר והתובענה נתקבלה בחלקה, אין צו להוצאות. בניהמקרקעיןזכויות בניה