ביטול חוזה חכירה שנחתם לפני חקיקת חוק המקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול חוזה חכירה שנחתם לפני חקיקת חוק המקרקעין: התיק שבפניי עוסק בזכויות היסטוריות של הורי התובעים בקרקעות פתח תקווה וראשיתו בימי ראשית היישוב - בשנת 1921. לפניי תביעה לביטול חוזה שנחתם בין גב' דליה אבישי (להלן: "התובעת") ואחיה מר שמואל שריר (להלן ביחד: "התובעים") לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") ביום 10.8.1994 (להלן: "חוזה 94"). חוזה 94 נועד להסדיר את זכויות התובעים בקרקע הנמצאת באזור העיר פתח תקווה, בגוש 6358, חלקות 21, 23, 105, 116, 121, 123 (להלן: "המקרקעין" או "הנכס"), בה החזיקו הוריהם שבעת שנחתם כבר עברו מן העולם. בתמצית, טוענת התובעת כי לאחר שנחתם חוזה 94, מצאה בביתה ארגז ובו מסמכים ישנים (להלן: "המסמכים"), מהם עולה כי הוריה החזיקו בקרקע מכוח הסכמי החכרה שתוקפם הינו לכאורה עד לשנת 2071, והם ההסכמים המסדירים את זכויותיהם במקרקעין. כך, נטען כי חוזה 94 נחתם מבלי שהיו התובעים מודעים לזכויותיהם במקרקעין וכי המינהל נמנע מליידע אותם באשר למצב הדברים לאשורו. על כן, נטען שהחוזה בטל מחמת שנחתם תוך טעות ואף הטעייה מצדו של המינהל. הנתבעים בתיק הינם המינהל ועיריית פתח תקווה (להלן: "העירייה"), הטוענים שהסכמי החכירה עליהם מבקשים התובעים להסתמך בוטלו לפני עשרות שנים, וכי חוזה 94, נועד להיטיב עם התובעים לפנים משורת הדין. בנוסף נטען כי כל טענות התובעים התיישנו לפני עשרות שנים. המסגרת העובדתית אבי התובעת נפטר ביום 11.10.1992 ואמה נפטרה ביום 11.2.1994. אין חולק כי הורי התובעים החזיקו בנכס. אין חולק גם כי התובעים הם היורשים לפי דין של זכויות הוריהם במקרקעין. כאמור, השאלה המרכזית בתיק זה היא מה היו אותן זכויות. לאחר שפנה המינהל אל התובעים במטרה שיסדירו את זכויותיהם בנכס, ביום 10.8.1994 נחתם חוזה החכירה בין המינהל לבין התובעים שכותרתו "חוזה חכירה לעיבוד עונתי" (נספח ג' לכתב התביעה). הקרקע מושא חוזה החכירה הוגדרה בחוזה כדלהלן: "יישוב: פתח תקווה גוש: 6358 חלקה: 21, 23, 105, 116, 121, 123 סה"כ שטח של 36,562 דונם" עוד מפורטים בחוזה הדברים הבאים: "3. תקופת החכירה היא 15 שנים (חמש עשרה שנה) החל מיום 1.1.93 וגומר ביום 31.12.2007 (להלן: "תקופת החכירה") 4. מטרת החכירה א. המחכיר מוסר לחוכר והחוכר מקבל מהמחכיר בחכירה את הקרקע למטרת עיבודם, נטיעתם, גידולם, החזקתם וניהולם של עבודים עונתיים (להלן: "מטרת החכירה"). ב. אסור לחוכר להשתמש במוחכר או בכל חלק ממנו למטרה אחרת ללא הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב. החוכר מאשר בזה כי קיבל את המוחכר להחזקתו הבלעדית ביום 1.1.46 וכי ראה וקיבל אותו כמו שהוא ומוותר בזה על כל טענה לגבי המוחכר. ... 8. אופן השימוש במוחכר: א. במשך תקופת החכירה יהיה החוכר רשאי להשתמש במוחכר אולם עליו להשתמש בזכויותיו אלו אך ורק בגבולות התנאים שבחוזה חכירה זה ולמטרות החכירה בלבד. ב. לצורך ביצוע מטרת החכירה יהיה החוכר רשאי להקים על הקרקע מתקנים הדרושים במישרין לצרכי המטעים ולבצע בקרקע כל פעולה אחרת שיש בה כדי לקדם את מטרות החכירה האמורה, בתנאי שיקבל לכך הסכמת המחכיר בכתב מראש ורישיונות מהרשויות המוסמכות ... 15. שינוי ייעוד הקרקע: מוסכם בין הצדדים כי במקרה שהרשויות המוסמכות ישנו את יעוד השטח המוחכר או של חלק ממנו למגורים ו/או לתעשיה ו/או לצרכי ציבור על ידי תכנית בעלת תוקף, רשאי המחכיר על אף כל האמור בחוזה זה, להביא לידי סיום מוקדם את ת___ החכירה של המוחכר, או של החלק לגביו שונה הייעוד, על ידי הודעה מוקדמת של 6 חודשים לפחות. במקרה זה יהיה החוכר זכאי לפיצוי עבור זכות החבירה שלו במוחכר, כקרקע חקלאית בהתחשב המטרת החכירה, טיב ומצב המטע ויתרת תקופת החכירה. שיעור שווי הזכויות כאמור ייקבע על ידי ועדת פיצויים אשר תתמנה על ידי שר החקלאות ... 17. הפרת ההסכם: א. הפר החוכר או לא קיים כל הוראה ו/או התחייבות שנקבעה בחוזה זה, רשאי המחכיר לבטל את החוזה הזה על ידי הודעה בכתב שתישלח בדואר רשום. ב. מבלי לפגוע בכלליות ההוראה שבפסקה א' לעיל, תשמש בפרט עילה לביטול החוזה: (1) שימוש במוחכר או בכל חלק ממנו שלא למטרת החכירה ו/או בניגוד לסעיף 8 דלעיל. (2) הזנחת עיבוד המוחכר או כל חלק ממנו. (3) פיגור בתשלום דמי החכירה או כל תשלום אחר עבור תקופה של 3 שנים. (4) העברה בניגוד לסעיף 11 לעיל. ג. במקרה שהמחכיר ירצה להשתמש בזכותו לפי סעיף זה עליו לשלוח לחוכר הודעה מוקדמת במכתב רשום בה ידרוש מהחוכר לתקן או להסיר את הה___ שנגרמה על-ידו תוך 3 חודשים מיום מתן ההודעה . היתה ההפרה שאינה ניתנת עוד לתיקון, יהיה אז המחכיר פטור ממשלוח הודעה כנ"ל. תנאים מיוחדים: השטח יעובד עיבוד עונתי והוא אסור איסור מוחלט בנטיעה, מכל מין שהוא." בחקירתה הנגדית תיארה התובעת חלק מהשתלשלות העניינים שהובילו להגשת התביעה (פרוטוקול מיום 2.2.2011, עמ' 11 ש' 32-31, עמ' 13 ש' 3-1): "אני לא יכולה לומר היום שבמעמד השכרת הדירה פונתה הדירה באופן מלא. בתי עברה לגור בדירה אחרי כמה שנים. היא הייתה סטודנטית, פעם עם חבר היא באה לגור. ... לקראת מכירת הדירה, הגיעו אלי הבנות ואמרו לי שצריך לפנות ואף שלא הייתי בשלה לזה רגשית, התחלתי לפנות שם ואז מצאתי ארגז בבוידעם עם כל מיני מסמכים. אני לא זוכרת באיזה תאריך זה היה." כך, עלו בידי התובעת מסמכים הנוגעים לזכויות הוריה בקרקעות מסוימות במושבה פתח תקווה. מקור חלקם של המסמכים הוא בשנות העשרים, והם מתארים, בקווים כלליים ועם חורים רבים, את השתלשלות העניינים עד לשנות השישים לערך. למעט אותן ראיות, הרקע העובדתי שאינו שנוי במחלוקת די קצר. לאחר החוזה שנחתם בין התובעים לבין המינהל, מצאה התובעת את המסמכים האמורים. סלע המחלוקת נעוץ בסיפור, החסר, שמספרים המסמכים, בפרשנותו של אותו סיפור ובהשלכותיו לענייננו. טענות התובעים לטענת התובעים, כפי שניתן ללמוד מהמסמכים שנתגלו, בין השנים 1939 - 1957 רכשו הורי התובעים את זכויות החכירה בחלקות הידועות כיום, לאחר שבוצע בהן הליך של איחוד וחלוקה, כאותן חלקות מושא החוזה משנת 1994, בעסקת חכירה עם מועצת המושבה פתח תקווה. חלקות אלו, לפי התובעים, היו ידועות בתור "חלקות הביצה", והוחכרו למועצת המושבה בפתח תקווה על ידי ממשלת פלשתינה בשנת 1921. עסקת החכירה בין הורי התובעים לבין המושבה הייתה בחכירה משנית, היינו, לאחר שהשטח הוחכר מהנציב העליון, לימים מדינת ישראל, למושבה פתח תקווה (חכירה ראשית), החכירה האחרונה את השטחים לאזרחים (חכירה משנית). עם הקמת מדינת ישראל וחקיקת חוק נכסי המדינה תשי"א-1951 נרשמה המדינה כבעלים של החלקות וזאת מכוח העובדה שהן היו רשומות על שם הנציב העליון. בשנת 1955 ביטלה מדינת ישראל את הסכם החכירה הראשי עם המושבה פתח תקווה. זאת, לטענת התובעים, תוך הפרה גסה של זכויות החוכרים המשניים, וביניהם הוריהם המנוחים. לפי גרסת התובעים, הוריהם המנוחים סירבו לחתום על הסכם חכירה חדש עם המינהל, באשר ההסכם המוצע היה גורע מהזכויות שהוענקו להם בהסכם החכירה המקורי. בהסכם המקורי הוחכרו החלקות לתקופה של 50 שנים עם אופציה ל-50 שנים נוספות ואופציה נוספת לעוד 50 שנים (50 + 50 + 50). זאת ועוד טענו התובעים כי הוריהם המנוחים שילמו את דמי החכירה המלאים מראש. אולם, אציין כבר כאן, שהתובעים לא תמכו טענה זו במסמכים ובראיות. לטענת התובעים, הסכם החכירה המקורי עומד בעינו עד לעצם יום זה. בנוסף, טוענים התובעים, הסכם החכירה מעניק זכות חכירה ל-150 שנים. מכאן, שלתובעים ישנה זכות חכירה בחלקות האמורות עד לשנת 2071. לשיטת התובעים, משלא נרשמו זכויות הוריהם בחלקות, הרי שאלו זכויות מן היושר. לפיהם, זכות שביושר יכולה להיות כל זכות קניינית שלא נרשמה, בין אם היא בעלות ובין אם היא חכירה ארוכת טווח. לטענתם, מרגע שנוצרו זכויות מן היושר נוצרו גם יחסי אמון בין החוכרים לבין הרשויות, מתוקף נאמנות זו, הייתה חובה על העירייה לרשום את זכויות החוכרים. לטענת התובעים, החוזה שנכרת ביניהם לבין המינהל בסיסו בטעות מהותית, באשר הם לא היו מודעים לזכויותיהם בנכס. עוד טוענים התובעים כי המינהל היה מודע להיותם של הורי התובעים "מתנחלי הביצה" - לטענת התובעים אלו קבוצה של בעלי זכויות באדמת "הביצה" בפתח תקווה, כפי שהיו הוריהם, עימם ניהל המינהל ויכוח משפטי סביב אותן זכויות שנגמר בהסדר פשרה - ולזכויותיהם של אלו בחלקות, ובכך שלא גילה לתובעים, עובר לחתימת החוזה, אודות זכויותיהם, הטעה אותם והפר את חובת ההגינות המוטלת עליו מכוח היותו רשות ציבורית. התובעים מלינים בנוגע לשלוש נקודות עיקריות בחוזה: תקופת החכירה היא ל-15 שנים החל מיום 1.1.1993, בעוד שהחוזה נחתם ביום 10.8.1994. החוזה מגביל את התובעים לעיבוד עונתי בלבד עם איסור נטיעה מוחלט. במקרה של שינוי יעוד יקבל המנהל את הקרקע בחזרה תמורת פיצוי "לפי מצב המטע" שלטענת התובעים הוא זניח וחסר משמעות. טענות המינהל ראשית טוען המינהל כי בסיכומיהם, הרחיבו התובעים חזית שלא כדין. כך, טוען המינהל כי רק בסיכומים העלו התובעים טענה לפיה הם מופלים אל מול מתנחלי הביצה האחרים. עוד נטען כי לתובעים אין כל ידיעה אישית בנוגע למסמכים האמורים שנמצאו בדירת הוריהם. כמו כן נטען שלא הוכח על ידי התובעים שהקרקע עובדה עובר לפטירתם של הוריהם ואף נטען כי אין בכוונתם של התובעים לעבד את הקרקע בעתיד. המינהל טוען כי הראיות שהציגו התובעים אינן קבילות ואינן נכנסות תחת הגדרה של תעודות ציבוריות או תעודות נושנות לפי פקודת הראיות תשל"א-1971. זאת, לשיטת המינהל, מפאת שלא הוצג בפני בית המשפט מסמכי המקור ומבלי שהוכחה זהות בין המקור לבין העתקים, ומפאת שהבוידם בו נמצאו המסמכים אינו 'מקום המשמורת הטבעי' כפי שדורש החוק. בנוסף נטען, כי גם אם ימצא כי המסמכים אכן עונים על הגדרת החוק, הרי שאין בדבר כדי להעיד על אמיתות תכנם. כך, לפי כללי הראיות הרגילים המדובר בעדות מפי שמועה. על כן נטען כי הראיות אינן קבילות או לחילופין שמשקלם נמוך עד אפסי. המינהל טוען כי חכירת המשנה נגעה למקרקעין לא מוסדרים, ובהתאם לסעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969, הרישום של המקרקעין בפנקס החדש מבטל כל זכות הסותרת את אותו רישום. משלא נרשמו זכויות חוכרי המשנה בעת הליך ההסדר הרי שלטענת המינהל, לא ניתן כיום לפתוח מחדש את הליכי ההסדר. המינהל מוסיף כי התובענה עסקינן התיישנה עוד בטרם נפטר אבי התובעת. טענה נוספת של המינהל היא כי התובעים לא הוכיחו כי הקרקעות המופיעות במסמכים הם אותן קרקעות מושא התביעה. לא זו אף זו, עד מומחה מטעם המינהל העיד כי לא מדובר באותן הקרקעות. המינהל טוען כי בהנחה שחוזה החכירה המשני לא בוטל כאשר בוטל החוזה הראשי, הרי שגם הוא כבר פג. החוזה הסדיר תקופת חכירה של 50 שנים ראשונות ואופציה ל-100 שנים נוספות (50 + 50). כך, כל עוד לא מומשה האופציה מבעוד מועד, החוזה תקף ל-50 שנים בלבד. המינהל טוען כי החוזה משנת 1994 הטיב את מצבם של התובעים שלא עיבדו את המקרקעין שנים רבות. זאת ועוד, במעמד החתימה על חוזה 94 היו מיוצגים התובעים על ידי עורכי דין שמתמחים בשוק הנדל"ן. המינהל מציין כי בתיק המינהל לא מצויים העתקי החוזים ההיסטוריים שצירפה התובעת, למעט חוזה החכירה שבין מועצת פתח תקווה לאביגדור בכר (נספח ה' לתצהיר התובעת). לפי כל האמור, טוען המינהל, כי בכריתת החוזה עם התובעים הוא פעל בדיוק בהתאם למדיניות הכללית הנהוגה כלפי מתנחלי הביצה. טענות העירייה טענות העירייה, בחלקים רבים, חופפות לטענות המינהל. על כן, אביא רק את טענות העירייה שמוסיפות או מחדשות על שנאמר כבר. העירייה טענה כי כל עוד זכויות התובעים בקרקע לא נרשמו, אין להן תוקף משפטי. העירייה התייחסה לטענת התובעים כי בענייננו מדובר בזכות אובליגטורית של התובעים, להבדיל מזכות קניינית, כאשר בנוגע לראשונה קיימת גמישות בנוגע לרישומה, בעוד על האחרונה ישנה גישה דווקנית. לפי העירייה, חוזה החכירה מעניק בלשונו זכות קניינית ואינו מנוסח בצורה של "התחייבות להעניק זכות קניינית". העירייה טוענת שגם טענת התובעים באשר ליחסי נאמנות בין הרשויות לבין הורי התובעים המנוחים הינה טענה שהועלתה לראשונה בסיכומים ועל כן היא בגדר הרחבת חזית אסורה. לגופו של עניין טוענת העירייה כי לא מתקיימים יחסי נאמנות מהטעם שלא שולמה מלוא התמורה בגין החכירה ואף אין ראיה כי חוזה החכירה הוארך אל תוך תקופת האופציה של 50 שנים נוספות. יתרה מכך, אף אם היו יחסי נאמנות הרי שלשיטת התובעים הם הופרו לפני שנים רבות וכך כל טענה בעניין ממילא התיישנה. העירייה מוסיפה כי העובדה שהחלקות לא עובדו במשך שנים רבות היא למעשה הפרה של הסכמי החכירה ההיסטוריים שמכוחם טוענים התובעים לזכויות חכירה בחלקות. ומכאן שגם אם היה ממש בטענת התובעים כי הסכמי החכירה המשניים לא בוטלו עת בוטל הסכם החכירה הראשי, הרי שבין כה וכה הסכמים אלו הופרו ואין בהם כדי להעניק זכויות לתובעים. העירייה טוענת כי מטרתם האמיתית של התובעים ביחס לנכס אינה זהה למטרות החכירה המקוריות, היינו, עיבוד חקלאי. לטענת העירייה, התובעים הגישו את התביעה דנן בעקבות צפייה לשינוי ייעוד הקרקע למגורים והפקת רווח נאה כתוצאה מכך. העירייה מפנה לנספח ט"ז לכתב התביעה אשר לפיה, מודה בו אבי התובעים כי תשלומים בגין החכירה המשנית טרם שולמו, דבר שכאמור היווה כשלעצמו הפרה של הסכם החכירה ויצר עילה לבטלו. בנוסף, טוענת העירייה, כי בטרם פנו התובעים לבית המשפט לקבלת סעד של ביטול החוזה היו צריכים למצות הליכים תחילה מול הרשויות, לשלוח הודעת ביטול וכיוצא בזה. כך, בית המשפט אינו מוסמך להורות על ביטול החוזה כל זמן שלא נשלחה הודעת ביטול מאחד הצדדים. הראיות בתיק - ארגז המסמכים כפי שצוין, תביעה זו נשענת בעיקרה על ראיות שנדלו מארגז שנמצא בבוידעם של בית הורי התובעים, ובו מסמכים שמעידים, לטענת התובעים, על זכויותיהם בנכס. אפרוש כעת את הראיות שהובאו בפניי, שמקורם באותו "ארגז מסמכים". נספח ד' לכתב התביעה - חוזה חכירה מיום 21.3.1929 בין מועצת המושבה פתח תקווה למר אברהם קפלן בנוגע לחלקה מס 66. ביום 27.4.1939 מכר מר קפלן את זכויות לפי החוזה להורי התובעים. התובעים טוענים כי חלקה מס 66 דאז היא כיום, לאחר הליך איחוד וחלוקה, חלקה 105 בגוש 6578. נספחים ה' ו-ו' לכתב התביעה - חוזה חכירה מיום 16.12.1928 שנחתם בין מועצת המושבה פתח תקווה לבין מר אביגדור בכר בנוגע לחלקה מס 86. ביום 9.7.1929 מכר מר בכר את זכיותיו לפי החוזה למר משה סלומון. זה האחרון מכר ביום 10.1.1932 את זכויותיו בנכס למר חיים סלומון. זה האחרון מכר בתאריך שאינו ידוע את זכויותיו בנכס למר זרח בירנבורים, וזה מכר ביום 4.1.1946 את זכויות בנכס להורי התובעים. התובעים טוענים כי חלקה מס 86 דאז היא כיום, לאחר הליך איחוד וחלוקה, חלקה 21 בגוש 6578. נספחים ז', ח', וט' לכתב התביעה - חוזה חכירה מיום 16.12.1928 בין מועצת המושבה פתח תקווה למר יעקב סלומון, בנוגע לחלקה מס' 88. ביום 10.9.1933 מכר מר סלומון את זכויותיו בנכס לגב סגולה שפושניק. ביום 32.11.1942 מכרה גב שפושניק את זכויותיה בנכס למר חיים גמליאל. ביום 7.5.1950 מכר מר גמליאל את זכויותיו בנכס להורי התובעים. התובעים טוענים כי חלקה מס 88 דאז היא כיום, לאחר הליך איחוד וחלוקה, חלקה 23 בגוש 6578. נספח י' לכתב התביעה - חוזה חכירה מיום 21.3.1929 בין מועצת המושבה פתח תקווה למר יעקב בכר, בנוגע לחלקה מס 87. ביום 7.8.1929, מכר מר בכר את זכויותיו בנכס לגב' מרים גולדברג. ביום 14.12.1930, מכרה גב' גולדברג את זכויותיה בנכס למר חיים סולומון. בתאריך שאינו ידוע, מכר מר סולומון את זכויותיו בנכס למר זרח בירנבוים. ביום 4.1.1945 מכר מר בירנבוים את זכויותיו בנכס להורי התובעים. התובעים טוענים כי חלקה מס 88 דאז היא כיום, לאחר הליך איחוד וחלוקה, חלקה 23 בגוש 6578. נספחים יא' ו-יב' לכתב התביעה - חוזה חכירה מיום 18.12.1929, בין מועצת המושבה פתח תקווה למר ישראל וינשטיין, בנוגע לחלקה מס 79. ביום 13.2.1936 העביר מר וינשטיין את זכויותיו בנכס לבתו, שושנה. ביום 8.10.1957 העבירה שושנה את זכויותיה בשטח של 8492 מ"ר בחלקה מס 14 בגוש 6358 להורי התובעים (על ידי יפוי כוח בלתי חוזר). עד כאן, הובאו המסמכים שמציגים את הליך רכישת הזכויות בחלקות על ידי הורי התובעים. שאר המסמכים מתארים את הסכסוך המשפטי שנוצר בין הורי התובעים לרשויות. נספח יג' לכתב התביעה - לפי התובעים, זוהי פנייה של מר גיסין, יו"ר ההסתדרות החקלאית בפתח תקווה, מיום 25.8.1951 למנהל במחלקה לנכסי מדינה. בפנייתו דרש מר גיסין להורות לעיריית פתח תקווה לרשום את חוזי החכירה המשניים. נספח טו' לכתב התביעה - הודעה דחופה מיום 7.8.1952 שפרסמה עיריית פתח תקווה, בה היא קוראת לכל מי שחכר "קרקע באדמה הידועה בשם 'ביצת הממשלה' גושים 6364, 6358, 6352... לסור למשרדי העירייה... תוך 30 יום מתאריך פרסום הודעה זו על מנת לחתום על המסמכים הדרושים לשם רשום חוזה החכירה במשרד ספרי האחוזה בת"א" נספח טז' לכתב התביעה - מכתב ששלח אבי התובעים לעיריית פתח תקווה ביום 24.10.1952, בו הוא כותב כדלקמן: "בתשובה למכתבכם אלי מיום ___ (כך במקור - ח' כ') הריני להודיעכם בזה כי לאחר שנועצתי עם עורכי דיני, החלטתי לתבוע מכם לבצע בעין ולרשום במשרד ספרי האחוזה, את חוזה החכירה אשר בינינו, על כל תנאיו וסעיפיו. אין אני מכיר בזכותכם לתבוע ממני כל דמי חכירה נוספים ו-או שינוי תנאי החכירה הנ"ל. את דמי החכירה של 520 פ"ר לשנה מחלקתי שהתחייבתי לשלם לכם אני מוכן לסלק בזמן רישום חוזה חכירה שלי במשרד ספרי האחוזה. תביעתי זו היא מבלי לפגוע בטענתי; כי חוזה החכירה אשר ביניכם לבין הממשלה נרשם בשמכם כנאמנים שלי ושל יתר המתנחלים ו-או עבורנו, - ובטענות נוספות אחרות כפי שאמצא לנכון" החלטת הרשם טענות הסף בתיק זה נדונו בפניי כב' הרשם (כתוארו אז) אבי זמיר (להלן: "הרשם") במסגרת בש"א 1606/09.הרשם עסק במספר טענות סף: תוקף משפטי בהיעדר רישום, אי הגשת תביעה לפקיד הסדר והתיישנות. אביא את עיקרי החלטתו מיום 30.7.2009 ואדון בה: היעדר רישום והשלכותיו המשפטיות הרשם הפנה למספר פסקי דין לפיהם עסקאות במקרקעין שבוצעו עובר לחקיקת חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") יוצרת לרוכש המקרקעין זכויות מן היושר. זכויות אלו, לפי הפסיקה, בנסיבות מסוימות, תוקפן יפה אף אם לא נרשמו. בהתאם קבע הרשם (שם, בעמ' 3): "אין מקום לקבוע, לפחות לא בשלב המקדמי הנוכחי, כי אי רישומן של זכויות התובעים שולל בהכרח את זכויות המשנה הנטענות בתביעה. אדגיש, כי במסקנה זו אין משום הבעת עמדה מהותית לגבי תוקף זכויות החכירה של התובעים, ועניין זה טעון גם הוא דיון בהמשך הדרך, אך מה שברור הוא, כי אין שום הצדקה לסילוק התביעה על הסף מהטעם האמור. מסקנה זו מתחזקת על רקע טענת התובעים, אשר גם אותה יש לברר, לפיה מועצת המושבה פתח תקווה, כנאמנת של התושבים, היא שהייתה מחויבת לפעול לרישום הזכויות, ומשהיא העבירה את זכויותיה כחוכרת ראשית למינהל מקרקעי ישראל, עברה חובת הרישום למינהל." אי הגשת תביעה לפקיד ההסדר - באשר לטענה זו, שפרטיה מופיעים לעיל, נימק הרשם בפשטות, כי על אף אופייה המקדמי של הטענה לטעמו היא נדרשת בירור עובדתי מעבר לסמכותו. לכן היא אינה ניתנת להכרעה בשלב זה. התיישנות - הטענה להתיישנות מוצגת על ידי הרשם בצורה הבאה (שם, בעמ' 4): "לטענת הנתבעים, גם אם להורי התובעים היו "זכויות חוזיות" להירשם כחוכרי משנה לגבי מקרקעין, הרי שזכויות אלה התיישנו, שכן הזכויות ש"הועברו" אל הורי התובעים "בשרשרת" של העברות הן מהשנים 1929-1928, כלומר ככל שקיימת זכות משפטית לרישום זכויות חכירת המשנה בלשכת רישום המקרקעין לבעל חכירת המשנה "המקורי", הרי שזכות זו פקעה בחלוף 15 שנים לכל המאוחר ממועדים אלה, היות שמדובר במקרקעין שאינם מוסדרים, וגם אם מדובר במקרקעין מוסדרים (שכן הליך הסדר הזכויות בוצע בשנת 1934), הרי שחלפה גם תקופת ההתיישנות בת 25 השנים." היינו, טענת ההתיישנות בה דן הרשם, עוסקת בזכות לרישום המקרקעין, שלפי הטענה נפתח מרוץ ההתיישנות בעת חתימה על חוזה החכירה. הרשם מצא כי באשר מדובר ב"זכויות מן היושר", סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין לא חל. לפי חוק ההתיישנות, מנמק הרשם, יש חוסר אחידות בין עסקאות שנחתמו לפני שנת 1934 (השנה בה בוצע הליך הסדר הזכויות) לבין עסקאות שנחתמו אחרי שנה זו. יוצא בזה שנדרש בירור עובדתי מעמיק יותר על מנת להגיע להכרעה במחלוקת. מעבר לכך, מביא הרשם את טענת התובעים לפיה תקופת ההתיישנות החלה רק עם הפרת חובת הנאמנות. באשר לכך הוא קובע (שם, בעמ' 5): "על פי הפסיקה, כאשר מדובר בתביעה של נהנה כנגד נאמן, תקופת ההתיישנות אינה מתחילה עם הפרת חובת הנאמנות על ידי הנאמן, אלא היא מתחילה רק כאשר הנאמן מודיע לנהנה על הפרת חובת הנאמנות" הרשם מצא כי טענות אלו גם הן טעונות בירור עובדתי שלא ניתן לערוך בשלב זה. דיון והכרעה עניין לנו בחוזי חכירה שנחתמו עובר לחקיקתו של חוק המקרקעין. זכויות החכירה שאותם חוזים העניקו לא נרשמו. כך, עסקינן בזכויות שאינן רשומות ושנוצרו עובר לחקיקת חוק המקרקעין. כב' הנשיאה גרסטל מיצתה בפרשה אחרת את עניין זה ועל כן אביא את דבריה (ת"א 9106-02-08 מנהל מקרקעי ישראל נ' אגרונוב (13.7.2009) (להלן: "עניין אגרונוב") בעמ' 11): "זכותם של המשיבים בקרקעות היא זכות-שביושר תקפה. הטעם לכך הוא כי זכות זו נוצרה בשנת 1939, דהיינו טרם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין. משנוצרה ההתחייבות טרם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין יש לפנות להוראת המעבר הקבועה בסעיף 166 לחוק המקרקעין, וזו לשונה: '166. הוראת מעבר (א) עסקה במקרקעין, והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה, וכן זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו וחוק זה אינו מכיר בה, יוסיף לחול עליהן הדין הקודם. (ב) זכות במקרקעין שחוק זה דן בה יחול עליה חוק זה אף אם נוצרה לפני תחילתו.' הווה אומר, אם הזכות שביושר שקמה למשיבים היא 'זכות במקרקעין שחוק זה דן בה' - במשמעות הנלמדת בפרשת אהרונוב לעיל- הרי שמכוח סעיף 166(ב) לחוק המקרקעין חל על זכותם של המשיבים חוק המקרקעין אף שזכותם נוצרה לפני תחילתו, ואילו אם אין זכותם מוכרת על-ידי חוק המקרקעין אזי מכוח סעיף 166(א) חל עליה הדין הקודם, אשר הכיר בזכות-שביושר ה'אנגלית' (ע"א 382/65 סיגלוב נ' עציון בע"מ, כ(1) 442 (1966); ד"נ 30/67 חיים שטרן נ' שלמה שטרן, פ"מ כב(2)36 (1968)). ובמילים אחרות, יוצא שלמשיבים זכות שביושר תקפה בין לפי דיני היושר האנגליים בין לפי דיני היושר הישראליים החדשים." בקצירת האומר, כל הסכמי החכירה נחתמו עובר לחקיקתו של חוק המקרקעין, מכאן שחלים עליו דיני היושר במשפט המקובל. וממילא, עקב כך שמדובר בזכות שאינה רשומה, יחולו עליה דיני היושר מכוח הלכת אהרונוב (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב פ"ד נג(4) 199 (1999) (להלן: "עניין אהרונוב", להבדיל מ"עניין אגרונוב" לעיל). כך שבכל מקרה זכויות התובעים הן זכויות מן היושר. יצוין שנסיבותיו של עניין אגרונוב לא רחוקות מהנסיבות בענייננו, בעיקר בנושא ההתיישנות. פסק הדין באותו עניין ניתן זמן קצר לפני שכב' הרשם זמיר נתן החלטתו בעניין טענות הסף. כזכור, גם בהחלטתו קבע הרשם זמיר כי זכותם של התובעים היא זכות מן היושר, אולם הוסיף וקבע כי על מנת לנתח את תקופת ההתיישנות הרלוונטית נדרש בירור עובדתי אשר אינו בין סמכויותיו. לאחר שהגעתי למסקנה כי זכויות התובעים הם זכויות מן היושר, יש לבחון האם חוק ההתיישנות חל על אותן זכויות. סעיף 159 לחוק המקרקעין קובע כך: 159.(א) הספר העשירי של המג'לה לא יחול על מקרקעין. (ב) חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה. על זכות שאינה רשומה, בין אם במקרקעין מוסדרים ובין אם במקרקעין שאינם מוסדרים, לא חל הסעיף הנ"ל ועל כן חל עליה חוק ההתיישנות (ע"א 11422/04 עזבון המנוח זועבי נ' מינהל מקרקעי ישראל (15.9.2010) פסקה 11 לפסק הדין). כך שגם בענייננו, זכות התובעים בקרקע, שכאמור לא נרשמה והוענקה בטרם חקיקתו של חוק המקרקעין, כפופה לדיני ההתיישנות. על מנת לקבוע את תקופת ההתיישנות הרלוונטית יש לפנות אל סעיף 5 לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"): 5. התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן - תקופת ההתיישנות) היא - (1) בשאינו מקרקעין - שבע שנים; (2) במקרקעין - חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה. לעניין זה קבע הרשם זמיר כדלקמן: "בענייננו, על פי הנטען, הליך הסדר הזכויות בוצע בשנת 1934, ומהנטען בתביעה עולה שחלק מהסכמי המכר עם הורי התובעים נערכו לפני שנה זו, וחלקם לאחריה, כך שתקופת ההתיישנות הרלוונטית על פי סעיף 5 לחוק ההתיישנות, לכאורה אינה אחידה" בעניין זה דעתי אינה כדעת הרשם. ההסכמים שנערכו עם הורי התובעים והעברת הזכויות אליהם לא רלוונטיים לעניין סעיף 5 לחוק ההתיישנות. ההסכם הרלוונטי לגבי כל חלקה הוא חוזה החכירה הראשון בלבד, בין מועצת המושבה פתח תקווה לבין החוכר. יודגש שהורי התובעים, והתובעים עצמם, תובעים את זכויותיהם מהמינהל, שבא בנעלי העירייה, כפי שהם באו בנעלי החוכרים לפניהם. אין כל טענה בגין החוזה שנחתם בין הורי התובעים לבין החוכר הקודם. הזכות מן היושר, לה טוענים התובעים, נולדה בעת החתימה על חוזה החכירה, ולא בעת שנחתמו ההסכמים המאוחרים עם הורי התובעים. בהסכמים אלו עברה הזכות מן היושר, שהייתה קיימת כבר מכוח ההסכם בין המחכיר לחוכר, אך לא נוצרה יש מאין. על כן, כל חוזי החכירה הנטענים נחתמו עובר לשנת 1934, היינו, עובר להליך הסדר הזכויות, ומכאן שתקופת ההתיישנות הרלוונטית היא לפי 5(2) רישא, 15 שנים. השאלה הבאה היא באיזה שלב נורתה יריית הפתיחה של מרוץ ההתיישנות. זכויות מן היושר יש בהם כדי ליצור יחסים של נאמנות קונסטיטוטיבית בין המוכר (trustee) והקונה (beneficiary). בהתקיים מערכת יחסים שכזו, שמתבססת על זכויות מן היושר, מרוץ התיישנותה של עילת התביעה יחל מרגע שהצד הנאמן הפר את נאמנותו, והביא הפרה זו לידיעתו של הנהנה (עניין אגרונוב בעמ' 12): "ע"א 6906/00 אחמד ענבטאוי נ' דר (דרויש) רינה, פ"ד נו(5) 280, 287 (2002), שם נאמרו הדברים הבאים: 'קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקים יחס של נאמנות בין המוכר לקונה. אדגיש שוב כי בענייננו הקונה שילם את מלוא התמורה עבור החלקה, כך שעל-פי דיני היושר האנגליים, הנאמנות לטובתו היא שלמה. והנה, לקיומם של יחסי נאמנות השפעה מכרעת על שאלת ההתיישנות. הלכה מושרשת היא כי תביעתו של נהנה אינה מתיישנת כל עוד הנאמן אינו כופר בכך שהוא מחזיק בנכסי הנאמנות כנאמן ואינו מפר את חובת הנאמנות... נמצא, כי עילת התביעה נגד הנאמן נוצרת מן הרגע שבו הוא כופר במעמדו כנאמן או מן הרגע שבו הוא מפר את חובתו כנאמן. נמצא כי מירוץ ההתיישנות מתחיל ממועד הכפירה או ההפרה, בכפיפות להוראות סעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות' ... כשמדובר בתביעתו של נהנה נגד נאמן, אין די בכך שהנאמן יכפור בחובת נאמנותו או יפר אותה על מנת להתחיל את מרוץ ההתיישנות אלא נדרש גם כי הנאמן יביא לידיעתו של הנהנה את עובדת הכפירה או ההפרה האמורה (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נד(5)49 (2003)." לסכם נקודה זו, על זכות לא רשומה במקרקעין חל חוק ההתיישנות. בענייננו, מפאת שחוזי החכירה נחתמו עובר לשנת הליך ההסדר במקרקעין הנ"ל, תקפות ההתיישנות היא 15 שנים. מרוץ ההתיישנות נפתח מרגע שהנאמן, עריית פתח תקווה או מינהל מקרקעי ישראל שבא בנעליה, הפר לכאורה את נאמנותו, והנהנים, הורי התובעים או התובעים, למדו על כך. כפי שנאמר, המסגרת העובדתית של תיק זה החלה לפני קרוב למאה שנים. כך, אך טבעי הוא שטענת ההתיישנות אופפת את תביעה זו מאז הוגשה. אכן, בענייננו, חוזה החכירה העניק להורי התובעים זכות מן היושר בנוגע לנכס ובכך יצר יחסי נאמנות בין המוכר לקונה. אף שהליך הרכישה היה "בשרשור", כלומר, הנכס עבר מספר ידיים בטרם הגיע לידי הורי התובעים. יחסי הנאמנות היו בין החוכר למחכיר, ולא בין מעביר זכויות החכירה לבין המקבל אותם. גם אם נוצרה נאמנות בין אלו האחרונים, הרי שהיא פועלת במקביל לזאת שבין הורי התובעים לרשויות המדינה המחכירות. בפרט, נראה שנוצרו יחסי נאמנות בין המינהל לבין הורי התובעים, כפי שהורי התובעים באו בנעלי הקודמים להם וכפי שהתובעים עצמם באים בנעלי הוריהם, כך המינהל בא בנעלי עריית פתח תקווה מרגע שבוטל הסכם החכירה הראשי ומדינת ישראל הפכה לבעלי הנכס. היינו, יש יחסי נאמנות בין התובעים לבין המינהל. למערכת יחסים זו יש השפעה מכרעת על טענת ההתיישנות, שכן מערכת יחסים שכזו דוחה את תחילת תקופת ההתיישנות לרגע בו היא מופרת. כך, התובעים טוענים כי המינהל הפר את הנאמנות במעמד חוזה 94, כאשר לא גילו לתובעים אודות זכויותיהם המקוריות. הנתבעים לעומתם, טוענים כי, לפי תזה זו, הופרה הנאמנות כבר בתקופה בה בוטל הסכם החכירה הראשי והרשויות פנו אל המחזיקים בקרקע כדי שירשמו את זכויותיהם בהליך מסודר ותחת תנאים שונים. טענת הנתבעים בעניין זה היא הצודקת בעיני. ועל כך גם מצביעות הראיות, על אף גילן המופלג. מה גם שהצדדים, החולקים על קבילותן ועל משקלן של הראיות, מסכימים לגבי סיפור המסגרת, וטוענים בעיקר לגבי פרשנותו והשלכותיו המשפטיות. כמו כן לא ראיתי צורך לדון בקבילות המסמכים והראיות שהוצגו מאחר שמצאתי לדחות את התביעה ממילא. זאת הן מן הטעם שהתביעה התיישנה, והן מן הטעם שהתובעים לא הצליחו להרים את נטל הראיה הנדרש מהם (אף לו היו הראיות קבילות). לפי הראיות, החל מיום 25.8.1951, לפני למעלה משישים שנה, פעלו הורי התובעים במטרה להסדיר ולרשום את זכויותיהם בנכס. נראה כי התעוררה פלוגתה בין המינהל לבין הורי התובעים סביב התנאים החדשים שהוצעו להם על מנת שיסדירו את זכויות החכירה ברישום. המחלוקת הפכה להתכתשות משפטית בין הצדדים תחת טענות שאינן שונות בהרבה ואף חלקן חופפות לטענות שנטענו בפניי במסגרת תיק זה. למשל, נטען כי ביטול חוזה החכירה הראשי אינו משליך על זכויותיהם של החוכרים המשניים. כמו כן נטען כי תקופת החכירה היא ל-150 שנים כברירת מחדל ולא 50 שנים עם תקופת אופציה. בדיוק כמו בענייננו, הוצע להורי התובעים חוזה אלטרנטיבי לחוזה המקורי ואלו התעקשו כי החוזה המקורי עדיין עומד בעינו. כך, על פניו, אין הבדל מהותי בעיני בין הויכוח המשפטי מושא הליך זה לבין הויכוח המשפטי משנת 1951, ואם התובעים טוענים כי חוזה 94 יצר הפרת נאמנות, כך גם לגבי התנהגות המינהל אז בשנת 1951. לפיכך אני קובע כי תקופת ההתיישנות הנוגעת לרישום זכויותיהם של הורי התובעים בנכס החלה, על סמך הראיות שהוצגו בפניי, לכל המאוחר ביום 25.8.1951. משקבעתי כך, אין משמעות אופרטיבית לתקופת ההתיישנות החלה, בין אם 15 שנים או בין אם 25 שנים. לסיכום עניין זה, תקופת ההתיישנות החלה בשנת 1951, אורכה 15 שנים, כך שבשנת 1966 התיישנה עילת התביעה של התובעים. התביעה הוגשה בשנת 2006, 40 שנים לאחר שהתיישנה. הורי התובעים נפטרו בשנת 1994, 28 שנים לאחר שהתיישנה. אולי העובדה היחידה שניתן לדלות מהראיות שהובאו לפניי היא העובדה שהורי התובעים פעלו על מנת לרשום את זכויותיהם. הם היו מודעים לאורך הדרך כולה כי זכויותיהם טרם נרשמו ולא היו מוכנים לקבל את ביטול הסכמי החכירה ופשרה אשר תיגרע מזכויותיהם. זאת, כאמור, לפני שנים רבות, ואף שנים רבות לפני פטירתם. בין אם צדקו בטענותיהם אז ובין אם לאו, זכויותיהם לא נרשמו והתיישנו בחלוף הזמן, לא יהיה נכון להחיות את זכותם אך משום שנפטרו ויורשיהם באו בנעליהם. ההתיישנות אינה מוסד טכנוקרטי בלבד, יש לה פנים מהותיים רבים. פנים אלו באים לידי ביטוי ביתר שאת בענייננו. לעניין זה יפים הדברים הבאים (ע"א 4126/05 חג'אזי נ' ועד עדת הספרדים (20.6.2006) פסקה י"ט לפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין): י"ט.     ההתיישנות היא מוסד משפטי, המוכר על ידי מרבית שיטות המשפט והיא עשויה למלא תפקיד חיוני בתחום המקרקעין, שעה שמבקשים להוכיח בעלות בנכסים בכלל ובמקרקעין לא מוסדרים בפרט. בבסיס מוסד ההתיישנות שלושה נימוקים מרכזיים (י' וייסמן "ההתיישנות והמדינה" משפטים יד (תשמ"ד) 3- 5; ז' יהודאי דיני התיישנות בישראל (כרך א, 1991) 5- 11; ע"א 7401/00 יעקב יחזקאלי ואח' נ' מרדכי גלוסקה ואח', פ"ד נז(1) 289, בעמ' 300- 301 (השופט גרוניס); ע"א 5964/03 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקוה (טרם פורסם)). הנימוק הראשון הוא הנימוק הראייתי; הרוכש נכס מפלוני, צריך לבדוק את טיב זכותו של פלוני. במקרקעין לא מוסדרים, בהם רישום בעלות בפנקסי המקרקעין אינו מעניק ערובה לנכונותו, מוסד ההתיישנות מקל על רוכש הנכס; יהא עליו לבדוק את ההיסטוריה של הנכס במשך תקופת ההתיישנות, וכשימצא כי לא אירע דבר המטיל ספק בתוקף שרשרת הזכויות שנוצרו בנכס, יוכל לחסות תחת כנפי ההתיישנות. נוסף על כך, אין המשפט רוצה להטיל על אדם חובה לשמור ראיותיו לזכויותיו לאורך זמן. הנימוק השני להתיישנות מצוי במישור הזכויות המהותיות; השהיית התביעה מצביעה על נכונות לויתור מצד הבעלים של הזכות. הנימוק השלישי עניינו בהגנה על אינטרס ההסתמכות של הנתבע; הימנעות מתביעה במשך זמן רב יוצרת מצג, שהנתבע סומך עליו ומשנה את מצבו. ללא מוסד ההתיישנות, יהא על נתבע לשמור  על 'רזרבה' (בלשון השופט (כתארו אז) זילברג בע"א 158/54 דה בוטון ואח' נ' בנק המזרחי בע"מ, פ"ד י(1) 687, 695), ובכך לא ינוצלו משאבים העשויים לתרום לציבור (מדובר למעשה בנימוק כפול: המתייחס לנתבע מזה, ולציבור ולאינטרס הציבורי מזה). טעם נוסף לעקרון ההתיישנות הנוגע לאינטרס הציבורי הוא בכך שראוי שבתי המשפט יעסקו ככל הניתן בבעיות ההווה ולא בבעיות עבר. כמו כן, מעוניין המשפט לעודד תובעים לעמוד על זכויותיהם ללא עיכובים בלתי סבירים. מבין אלה הנימוק הראייתי הוא המרכזי בענייננו. הקושי הראייתי שמכשול הזמן מציב יוצר קושי ממשי על בית המשפט לעשות עבודתו נאמנה ולברר את האמת לאשורה. אף אם יש הגיון כללי בטענות התובעים כי אכן החלקות בחוזי החכירה ההיסטוריים הם אותן חלקות להן הם טוענים, קשה לומר כי ה"היגיון הבריא" מספיק על מנת להטות את מאזן ההסתברויות לטובתם. לא מספיקה הערכה גסה כדי ליתן זכויות בשטחים מדויקים במקרקעין. תחום המקרקעין אינו תחום עגול, כי אם תחום מרובע שלגביו נדרשת מידה של דיוק. ולא בכדי, זכות של אדם במקרקעין משמע שלילת זכותו של אחר, זהו משאב מוגבל ואין להכריע בדבר הזכויות בו ללא ראיות מספיקות. בנוסף, בסיפור כפי שהראיות מספרות אותו ישנם חורים רבים. חורים שמקשים להבין את המסגרת העובדתית לעומקה. על הסכסוך המשפטי בין הורי התובעים לבין הרשויות קיימים רסיסי מידע, כך שלא ברור מה היו תוצאותיו ואילו התפתחויות חלו לאורך הזמן המתואר. החלטה על סמך המידע החסר והעמום שהוצג בפניי תהא אף היא חסרה ועמומה. כך נכתב בדברי המבוא לחוק ההתיישנות לגבי תכליותיו של מוסד זה (הצעת חוק ההתיישנות, התשס"ד-2004, דברי המבוא): "מניעת התדיינות במחלוקות אשר בשל הזמן הארוך שבו לא הובאו לדיון אין עוד לציבור עניין בבירורן או שהבירור סבוך או שקיים חשש שבשל חלוף הזמן תתקבל בהם הכרעה מוטעית." יובהר כי גם לו לא הייתי קובע כי התובענה התיישנה, לא היה בידי לקבל את התביעה. כך, הראיות שהובאו על ידי התובעים, הן ראיות חלקיות ביותר המציירות תמונה חסרה ומחוררת. מסמכים רבים, שכנראה היו קיימים בזמן אמת, ושהיה בהם כדי למלא את החללים בעלילה, לא נמצאו בארגז המסמכים - כיום לא ניתן לאתרם, ואין איש בחיים שיכול להעיד על תכנם. יוער, כי מההתכתבות בין המעורבים משנת 1951 עולה כי אילו היו הורי התובעים נוקטים בהליך משפטי באותה עת (בעניין הרישום), אזי יש להניח שכל המסמכים/הראיות/העדים הרלוונטיים היו מובאים לפניי בית המשפט. הליך שכזה לא ננקט על ידי הורי התובעים מסיבותיהם שלהם. טיעונם החלופי של התובעים הוא כי יעניקו להם זכויות כפי שהעניקו לשאר "מנחלי הביצה" בהסדר פשרה שנחתם עימם. טענה זו אין בידי לקבל. אם הורי התובעים לא נכללו בהסדר הפשרה המקורי חזקה שיש לכך סיבה. לא הוכח בשום צורה מדוע לא נכללו בהסדר הפשרה ונשארה רק ההנחה שלא רצו בכך. ואם אכן כך הדבר, לא יכולים יורשיהם לבוא בטענות כעת. לרשות הציבורית, כפי שעומדת לחובתה לה חובת הגינות, במקביל עומדת לזכותה חזקת התקינות (ראו גם: עע"מ 4072/11 עיריית בת-ים נ' לוי (6.11.2012)). כל עוד לא הוכח בראיות ממשיות כי הורי התובעים הופלו על ידי הרשות, הפליה שבבסיסה שיקולים זרים, לא יכול בית המשפט לקבל טענה שכזו. כל זאת, כאמור, מקל וחומר כאשר התשתית הראייתית כולה על כרעי תרנגולת. זאת ועוד, שאלות נוספות שמהותיות לשם הכרעה בעניין נשארו יתומות אף הן. כך, לא ברור, או למצער לא הוכח כראוי, כי התמורה בגין חוזה החכירה שולמה במלואה על ידי הורי התובעים. עוד לא ברור אם ומתי השטח עובד, כפי שנדרש בחוזה החכירה הראשי שלתוקפו טוענים התובעים. דווקא על ידי הנתבעים הוכח כי לפחות מאז פטירת ההורים השטח לא עובד כלל. התיישנות התביעה אינה אך פגם פרוצדוראלי בענייננו, אלא שבגינה ובגין הזמן הארוך שחלף מאז תחילת הפרשה, התובעים לא עומדים בנטל ההוכחה הנדרש מהם. לפי כל האמור לעיל, לא מצאתי כי חוזה 94 נחתם תוך הטעייה מצד הרשות, ודאי לא כזו אשר תביא לביטול החוזה. בנוסף לא מצאתי כי הרשות נהגה ביחס מפלה כלפי התובעים, ודאי לא כזה אשר יביא לביטול החוזה. אדרבא, לפי הראיות שהוצגו בפניי נראה כי החוזה שנחתם עם התובעים ראוי בנסיבות העניין ואינו פוגע בזכויותיהם, למצער לא בצורה שאינה מידתית. על כן אני דוחה את התביעה. למעלה מן הצורך אוסיף ואציין כי בית המשפט מצפה מהרשות לפעול בהגינות ובשיוויון. מכאן שחזקה על הרשות שתבחן, אף אם לפנים משורת הדין, אם ראוי להגיע להבנה עם התובעים כפי שהושגה הבנה עם יתר "מתנחלי הביצה". התובעים יישאו בהוצאות המשפט של המשיבים בסכום כולל של 30,000 ש"ח, שיתחלקו באופן שווה בין המינהל ובין העירייה. חכירהחוזהמקרקעיןביטול חוזהחוק המקרקעין