השאלה הטעונה הכרעה היא אם אמנם שילמה התובעת בתקופת החכירה הראשונה "דמי חכירה ראשוניים". קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי חכירה ראשוניים: בראשית שנות החמישים של המאה הקודמת נחתמו בין התובעת לבין הקרן הקיימת לישראל חוזה פיתוח וחוזה חכירה. על-פי חוזה החכירה, הוחכרו לתובעת מקרקעין למשך ארבעים ותשע שנה, עם אפשרות להאריך את תקופת החכירה לתקופה נוספת של ארבעים ותשע שנה. בחלוף תקופת החכירה הראשונה, הותנה חידוש חוזה החכירה בתשלום דמי חכירה שנתיים, שאותם ניתן היה להוון ולשלמם מראש. על פי החלטותיה של מועצת מקרקעי ישראל בעניין "יובל חכירה", שיעור דמי החכירה המהוונים נגזר בין השאר, משיעור דמי החכירה הראשוניים ששילם החוכר בתקופת החכירה הראשונה. אם שילם דמי חכירה ראשוניים גבוהים, כהגדרתם בהחלטה, אזי הוא נדרש לשלם דמי חכירה מהוונים עבור התקופה החדשה בשיעור מופחת. אם לא שילם דמי חכירה ראשוניים, או ששילם דמי חכירה ראשוניים נמוכים, כפי שהוגדרו, אזי הוא נדרש לשלם דמי חכירה מהוונים בשיעור הגבוה. לאחר משא ומתן ממושך שניהלה התובעת עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל), שבו לא התקבלה עמדתה כי שילמה דמי חכירה ראשוניים, שילמה התובעת את מלוא דמי החכירה אשר נדרשה לשלם, בשיעור הגבוה, תוך מחאה. מאחר שלטענתה דרישה זו הייתה שלא כדין ובשל כך לטענתה, שילמה סך של 1,154,035 ₪ ביתר, הגישה את התובענה הנדונה שבה עתרה להחזר תשלום זה. סכום זה אינו שנוי במחלוקת, ולפיכך אם תתקבל התביעה, תהיה התובעת זכאית להחזר סכום זה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום (9.2.2004). המחלוקת היא בשאלה, אם אמנם שולם תשלום ביתר, כטענת התובעת. השאלה הטעונה הכרעה היא אפוא, אם אמנם שילמה התובעת בתקופת החכירה הראשונה "דמי חכירה ראשוניים". רק אם נשיב על כך בחיוב, כי אז תהיה התובעת זכאית להחזר התשלום האמור. א. הערה על שמיעת התיק ומתן פסק הדין 2. תובענה זו לרבות הראיות שנשמעו במסגרתה, נשמעה לפני כבוד השופט (בדימוס) יצחק מילנוב, אשר פרש לגמלאות לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם וקודם למתן פסק הדין. משחלף המועד שנקבע בסעיף 15(א) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ובהתאם להנחיית נשיאת בית משפט זה, הועבר התיק אליי למתן פסק-דין. תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט מילנוב תשמענה פעם נוספת (ראו: ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם, פ"ד כד(1) 145 (1970), בעמ' 147; ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק, פ"ד כז(1) 768 (1973) בעמ' 773; ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353 (1974), בעמ' 356; ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241 (1997) בעמ' 249). ב. עיקרי העובדות הרלוונטיות ועיקרי ההליכים בתובענה 3. התובעת, הנגב אגודה שיתופית חקלאית של משקי עובדים לתובלה בע"מ, נוסדה בשנת 1947. בתקופה הרלוונטית לתביעה היה שמה "הנגב - קואופרטיב להובלה של משקי העובדים בדרום ובנגב בע"מ". מינהל מקרקעי ישראל, הוא הנתבע, הוקם מכוח חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 (שהחליף בשנת 2009 את חוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960), והופקד על ניהולם של מקרקעי ישראל שהם בבעלות המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל (להלן - קק"ל). על-פי הסכמים שנחתמו בין הצדדים שעל תוכנם נעמוד בהמשך, חוכרת התובעת מהמינהל מקרקעין בשטח של כחמישה-עשר דונם סמוך לצומת ראם (צומת מסמייה) (להלן - המקרקעין). אין מחלוקת כי השטח המוחכר מחולק כיום לשלושה מגרשים, שבאחד מהם, מגרש 15/1, בנויים תחנת דלק ומבנה מסחרי, וכי רק בו עוסקת התובענה הנדונה. בעניין דמי החכירה המהוונים שנדרשה התובעת לשלם עבור חידוש חכירת שני המגרשים הנוספים, מגרש 15/2 ומגרש 16, לא הוגשה תביעה. 4. ביום 15.3.1954 נחתם בין קק"ל לבין התובעת הסכם פיתוח לגבי המקרקעין, ובו נקבע שהתובעת רשאית לבנות במקרקעין מוסך ותחנת דלק (להלן - הסכם הפיתוח). עוד נקבע כי אם התובעת תעמוד בתנאי ההסכם, כי אז תחכיר לה קק"ל את המגרש למשך ארבעים ותשע שנה, החל מיום 1.10.1951. על-פי חוזה חכירה שנחתם בין קק"ל לבין התובעת, שמועד חתימתו אינו מופיע בו, המקרקעין הוחכרו לתובעת לתקופה שראשיתה ביום 1.10.1951 ועד יום 30.9.2000 (להלן - חוזה החכירה). סעיף 2 בחוזה החכירה קובע, כי בתום תקופת החכירה על-פי חוזה זה, "תהיה לחוכר הזכות לחדש את החכירה לתקופה חדשה של ארבעים ותשע (49) שנים נוספות, על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמה תעשייתית ...". 5. סעיף 8 בחוזה החכירה קובע כי ערך הנכסים המוחכרים לגבי דמי חכירה יהיה ערך המגרש בלבד, והוא נקבע על בסיס של 25 ל"י לכל דונם, ובסך הכול 375 ל"י (עבור חמישה-עשר דונם). סעיף 9 קובע את אופן תשלום דמי החכירה על-פי החוזה, כך שדמי החכירה פוצלו לשני תשלומים: התשלום האחד, נקבע בסעיף 9(1)(א), הוגדר דמי חכירה שנתיים, ונקבע לפי שיעור של 4% מערך הנכסים המוחכרים, בסך של 15 ל"י בשנה. התשלום השני, נקבע בסעיף 9(1)(ב), הוגדר "בתור תמורה בעד הזכות ... להשתמש בשטח ... ובבניין שיוקם עליו בתור בניין מוסך ותחנת דלק", נפרש על תקופה של שבע שנים. 120 ל"י לכל שנה בשנתיים הראשונות, 180 ל"י לכל שנה בשלוש השנים שלאחריהן ו-240 ל"י לכל שנה בשנתיים שלאחר מכן. משמעותן של הוראות אלו בהסכם החכירה עומדת במרכז המחלוקת שבין הצדדים. תוכנן יובא בהמשך הדברים. 6. סעיף 10(1)(א) בחוזה החכירה מסמיך את קק"ל לקבוע מחדש את שווי המגרש בחלוף שבע שנים מתחילת תקופת החכירה ולאחר מכן, בחלוף כל פרק זמן של שבע שנים. בהתאם לסמכות זו, נחתם בין הצדדים ביום 23.4.1956 הסכם שעניינו שינוי דמי החכירה (תוך הסכמה על ויתור על הערכה חדשה ללא ועדת הערכה), שלפיו הוגדלו סכומי התשלומים שנקבעו בחוזה החכירה (להלן - התוספת של חוזה החכירה). על-פי תוספת זו להסכם, החל מיום 1.10.1956 נדרשה התובעת לשלם דמי חכירה נוספים בסך של 360 ל"י, נוסף על הסך של 15 ל"י, ובסך הכול 375 ל"י, וכן החל מיום 1.10.1957 ועד יום 30.9.1958 נקבע כי דמי החכירה יהיו בתוספת של 480 ל"י לשנה, ובסך הכול 495 ל"י. 7. עד שנת 1965 שילמה התובעת מידי שנה את דמי החכירה השנתיים ואת התשלומים הנוספים בהתאם לחוזה החכירה ולתוספת של חוזה החכירה. אין מחלוקת שהתובעת מילאה אחר כל החיובים הכספיים שהוטלו עליה בהתאם להוראות האמורות. בתום תקופת חוזה החכירה הראשון, ביום 16.6.2002, נחתם בין המינהל לבין התובעת חוזה חכירה חדש שעל-פיו חוכרת התובעת את מגרשים 15/2 ו-16 לארבעים ותשע שנים נוספות. על-פי החוזה, שילמה התובעת דמי חכירה מהוונים כפי שנדרשה. חוזה החכירה בעניין מגרש 15/1 נחתם רק מאוחר יותר, לאחר שהתובעת שילמה את דמי החכירה המהוונים גם עבורו, אך תוך הבעת מחאה. המחלוקת נושא התביעה היא באשר לשאלת שיעור דמי החכירה המהוונים שהתובעת נדרשה לשלם עבור מגרש 15/1. זאת להבדיל מתשלום דמי החכירה המהוונים ששילמה עבור מגרשים 15/2 ו-16, שבעניינם לא הוגשה התובענה. מחלוקת זו נעוצה בשאלת פרשנותו של חוזה החכירה ושל החלטת מועצת מקרקעי ישראל בעניין "יובל חכירה", שהסדירה את הכללים להארכת תוקפם של חוזי חכירה לתקופה של ארבעים ותשע שנים נוספות, בתום תקופת החכירה הראשונה. 8. תקופת תוקפם של חוזי חכירת מקרקעין שהם בבעלות המדינה היה בדרך כלל למשך ארבעים ותשע שנים ונקבע בהם, כמו בחוזה החכירה הנדון, כי ניתן יהיה להאריך את תוקפם בתקופה נוספת של ארבעים ותשע שנים. במספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, שהתקבלו החל מראשית שנות השמונים של המאה הקודמת, הוסדר נושא "יובל חכירה", ונקבעו כללים בעניין הארכת תוקפם של חוזי חכירה שהיו למשך תקופה של ארבעים ותשע שנים, בתקופה זהה נוספת. החלטות אלו הסדירו בין השאר, את נושא שיעור דמי החכירה שיידרשו החוכרים לשלם למינהל ואת הסדרי התשלום. ההחלטה הרלוונטית לענייננו, היא החלטה 851, שהתקבלה ביום 19.11.1998 הנושאת כותרת "יובל החכירה - כללים להארכת חוזה חכירה בגין קרקע עירונית למטרות תעשיה, מסחר, מלונאות ומשרדים" (להלן גם - החלטה 851). על-פי החלטה זו, חוכר יכול לבחור לשלם מראש את דמי החכירה השנתיים, בעודם מהוונים עבור כל תקופת החכירה. במקרה זה, שיעור דמי החכירה המהוונים ייגזר מדמי החכירה הראשוניים ששילם החוכר. אם שילם דמי חכירה ראשוניים גבוהים, כי אז דמי החכירה המהוונים יהיו בשיעור של 13.65% משווי הקרקע, כפי שנקבע בידי השמאי הממשלתי. אם היו נמוכים, כי אז שיעורם יהיה 26.75% משווי הקרקע. בהחלטה זו נקבע כי דמי חכירה ראשוניים נמוכים הם בשיעור שאינו עולה על 40% מערך הקרקע, ואילו דמי חכירה ראשוניים גבוהים הם בשיעור העולה על 40% מערך הקרקע. עוד נקבע כי "ערך הקרקע" ייחשב לפי ערכה בעודה פנויה וללא פיתוח וכערכה על-פי תכנית בתוקף. בשנת 2003 תוקנה החלטה 851 בהחלטה 968 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן גם - החלטה 968). החלטה זו תיקנה את ההגדרות של דמי החכירה הראשוניים הגבוהים והנמוכים. נקבע כי "דמי חכירה ראשוניים נמוכים", הם דמי חכירה בשיעור של עד 39% מערך הקרקע. כן נקבע כי חוכר ששילם עד 40% מערך הקרקע יראו אותו כמי ששילם דמי חכירה ראשוניים בשיעור 40% גם אם שילם פחות. "דמי חכירה ראשוניים גבוהים" נקבע, כי אלו דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 40% ומעלה מערך הקרקע. אם חוכר שילם שיעור של 40% או יותר, כי אז ייראו אותו כמי ששילם דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 80% מערך הקרקע. אל החלטות אלו של מועצת מקרקעי ישראל (להלן - החלטות יובל חכירה או נוהל יובל) ואל תוכנן, נשוב בהמשך הדברים. 9. בשנת 1997, לקראת מועד חידוש חוזה החכירה, פנתה התובעת באמצעות באי-כוחה אל המינהל בבקשה לחדש את חוזי החכירה בהתאם לנוהל יובל החכירה. בין הצדדים התנהלו מגעים ממושכים, אשר נמשכו כשבע שנים, עד אשר בסופו של דבר שילמה התובעת את מלוא דמי החכירה המהוונים, בשיעור של 22.75% מערך הקרקע עבור שלושת המגרשים. בעניין מגרש 15/1, להבדיל ממגרשים 15/2 ו-16, הגישה התובעת השגה שנדחתה ובעקבות דחייתה, הוגשה התובענה הנדונה. לא ראיתי צורך או חשיבות לאותם מגעים, אך לאור טענות שנטענו, בעיקר מטעם התובעת, ראוי להזכיר שבמהלך התקופה שבה נוהלו המגעים בין הצדדים, התקיים ביום 20.8.1998 דיון במינהל בעניינה של התובעת (מסמך ד3 של ראיות התובעת). בסופו של הדיון הוחלט כי על מגרש 15/1 יפעל המינהל על-פי נוהל "תחנות הדלק החדש", הקובע כי דמי החכירה המהוונים לגבי תחנות דלק, יהיה בשיעור של 51% מערך הקרקע, כפי שתיקבע על ידי שמאי ממשלתי. באשר לשני המגרשים הנוספים נקבע כי יהיה זה על-פי הנוהל הרגיל (22.75%). לאחר שנמסרה על כך הודעה לתובעת ואף נקבע שיעור דמי החכירה המהוונים שהיא נדרשה לשלם, כך שבגין מגרש 15/1 יהיה זה בשיעור של 54.6% ובגין מגרשים 15/2 ו-16 יהיה זה בשיעור של 22.75%, חלק בא-כוחה על קביעה זו. לטענתו, בקביעת שיעורי דמי החכירה המהוונים האמורים, לא הייתה התחשבות בדמי החכירה הראשוניים שהתובעת שילמה בעבר בהתאם לחוזה החכירה המקורי. ביום 4.4.2000 הודיע המינהל לתובעת כי לא יחילו את נוהל תחנות הדלק החדש על מגרש 15/1 ובהתאם לכך נדרשה התובעת לשלם דמי חכירה מהוונים עבור שלושת המגרשים, בשיעור של 22.75% מערך הקרקע כפי שנקבעה בשומת השמאי הממשלתי. שומה עדכנית של השמאי הממשלתי נקבעה ביום 12.11.2000 ובהתאם לכך נשלחה אל התובעת דרישת תשלום בשיעור כאמור (22.75%) עבור שלושת המגרשים. התובעת שילמה את מלוא הסכום שנדרשה לשלם עבור מגרשים 15/1 ו-16 ואילו ביחס למגרש 15/1 הגישה התובעת השגה על שומת השמאי הממשלתי, שהתקבלה בחלקה. חוזי החכירה בעניין מגרשים 15/2 ו-16 נחתמו כאמור לעיל, ביום 16.6.2002, לאחר ששולמו עבורם דמי החכירה המהוונים. 10. בהתאם לשומה החדשה, שלפיה ערך מגרש 15/1 הוא בסך של 10,747,213 ₪, שילמה התובעת ביום 8.2.2004 את דמי החכירה המהוונים עבור מגרש זה, בסך של 2,885,0889 ₪, המהווים שיעור של 22.75% מערך הקרקע, בעוד התובעת הודיעה כי התשלום שולם תוך מחאה. התובעת טענה כאמור, כי מאחר שכבר שילמה בעבר דמי חכירה ראשוניים בשיעור העולה על 40% מערך הקרקע, היה עליה לשלם דמי חכירה מהוונים בשיעור של 13.65% מערך הקרקע בלבד, ולא בשיעור של 22.75%, כפי שנדרשה לשלם וכפי ששילמה בפועל. 11. לאחר שפנייה נוספת של התובעת לא נענתה, הגישה היא ביום 29.11.2007 תביעה לסעד הצהרתי, אשר יקבע כי דמי ההיוון החלים על חידוש חוזה החכירה עימה צריכים להיות בשיעור המופחת של 13.65% מערך המקרקעין. בעקבות הצעת בית המשפט בקדם המשפט שהתקיים ביום 24.9.2007, שהתביעה תוגש בסדר דין רגיל, ככל תביעה כספית, הוגש כתב תביעה מתוקן, שבו נתבע ההפרש בין שיעור דמי ההיוון שנדרשה התובעת לשלם, לבין הסכום שלטענתה היה עליה לשלם, המגיע לסך של 1,154,036 ₪. כתב הגנה מטעם המינהל הוגש ביום 3.1.2008. מטעם התובעת הוגש תצהיר עדות ראשית של מנכ"ל התובעת, מר יואל פקרמן ומטעם המינהל הוגש תצהיר עדות ראשית של הממונה המחוזית על עסקאות במינהל, הגב' רחל אנג'ל. המצהירים נחקרו על תצהיריהם בישיבת הוכחות שהתקיימה ביום 6.1.2010. לבקשת הצדדים, סיכומי טענותיהם הוגשו בכתב. מטעם התובעת הוגש ביום 28.3.2010 ומטעם הנתבעת הוגש ביום 2.8.2010. שתי בקשות שהגישה התובעת להגשת סיכומי תשובה, נדחו לאחר שהנתבעת התנגדה לכך. ג. השאלות הטעונות הכרעה 12. השאלה העיקרית שבה חלוקים הצדדים היא, אם אמנם בתקופת החכירה הראשונה שראשיתה בשנת 1951, שילמה התובעת דמי חכירה ראשוניים. מאחר שאין מחלוקת שהתובעת שילמה את כל אשר נדרשה לשלם בהתאם לחוזה החכירה המקורי ולתוספת לחוזה החכירה, הרי שלשם הכרעה בשאלה זו, נדרש לבחון את המשמעות שיש להוראות הרלוונטיות בחוזה החכירה המקורי שנחתם בין קק"ל לבין התובעת ובעיקר את המשמעות של סעיף 9 שבו. טענת התובעת היא כי התשלום ששולם על-פי סעיף 9(1)(ב) בחוזה החכירה היה בגדר דמי חכירה ראשוניים. מנגד טען המינהל, כי לא היה זה תשלום עבור דמי חכירה ראשוניים, אלא תוספת לתשלום דמי החכירה השנתיים, אשר שולמו בהתאם לסעיף 9(1)(א). אם ייקבע כי התובעת אמנם שילמה דמי חכירה ראשוניים בתקופת החכירה הראשונה, כי אז נדרש לבחון מה היה שיעורם, ואם היה בשיעור העולה על 40% מערך הקרקע. רק אם כך ייקבע, כי אז המסקנה תהיה שדמי החכירה שאותם נדרשה התובעת לשלם (שיעור של 26.75% מערך הקרקע), עלו על השיעור שהיה עליה לשלם (שיעור של 13.65% מערך הקרקע), ובמקרה זה תהיה זכאית לסעד הנתבע, שעניינו החזר ההפרש בין שני השיעורים. ד. עיקרי טענות הצדדים עיקרי טענות התובעת 13. טענתה של התובעת היא כי על-פי ההחלטה בעניין "יובל חכירה", היא זכאית לשלם דמי חכירה מהוונים בשיעור המופחת (13.65% מערך הקרקע), וזאת מאחר שלטענתה, מחוזה החכירה הראשון עולה כי היא שילמה דמי חכירה ראשוניים גבוהים עבור תקופת החכירה הראשונה. 14. התובעת מבקשת ליחס משקל רב למסמך של המינהל מיום 20.8.1998 (נספח ד3 של ראיות התובעת), אשר לטענתה, נאמר בו כי על-פי נוהל יובל חכירה, יש לראות בה כמי ששילמה דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 40%. עם זאת, באותו מסמך נאמר כי מאחר שאין בנוהל התייחסות מיוחדת אל תחנות דלק, הוצע להחיל על הקרקע את נוהל תחנות דלק. בסופו של המסמך נכתב כי "סוכם" שלגבי שטח תחנת הדלק יפעלו על-פי נוהל תחנות דלק החדש ולגבי שטח התעשייה, לפי הנוהל המקובל. מכאן מבקשת התובעת להסיק, שהמינהל ביקש להחיל על המגרש הנדון נוהל מיוחד הקובע שיעורי דמי היוון גבוהים במיוחד על חכירת מקרקעין, שבשטחם תחנות דלק, הגם שנוהל יובל החכירה אינו מחריג תחנות דלק מתחולתו. רק לאחר שהתברר כי לא ניתן להחיל את נוהל תחנות הדלק, שינה המינהל את טעמיו, הגם שלטענת התובעת, בתחילה לא חלק על מהותם של דמי החכירה ששולמו לקק"ל בתקופת החוזה המקורי ועל-כן לטענתה, הוא מנוע מלטעון עתה אחרת. 15. בכל מקרה, לטענת התובעת, הוכח כי דמי החכירה ששילמה על-פי סעיף 9(1)(ב) בחוזה המקורי היו דמי חכירה ראשוניים גבוהים כפי שהוגדרו בהחלטה בעניין יובל חכירה, אשר שולמו נוסף על דמי החכירה השנתיים. זאת לטענת התובעת מארבעה טעמים אלו: ראשית, התשלומים ששולמו עונים להגדרת "דמי חכירה ראשוניים", כפי שנקבעה בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל. לטענת התובעת, הוכח ששולמה מקדמה אשר נפרשה על פני מספר מועט של תשלומים. בנוסף לכך, על-פי סעיפים 8 ו-9 בחוזה החכירה, שולם עבור מלוא ערכה של הקרקע בשני חלקים המהווים יחד דמי חכירה ראשוניים גבוהים. התשלומים ששולמו מכוח סעיף 9(1)(ב) מהווים שיעור הנע בין 77% מערך הקרקע ל-81%, ובכל מקרה מדובר בשיעור העולה על השיעור המהווה את דמי החכירה הראשוניים. בעניין זה טענה התובעת, כי יש להעדיף את ההגדרה בהחלטה מס' 1 על פני ההגדרות בנהליו הפנימיים של המינהל, שעליו לפי טענת התובעת, ביקש המינהל להסתמך. שנית, פרשנותו הלשונית והתכליתית של חוזה החכירה המקורי ושל התוספת שלו מלמדים שהתשלום ששילמה התובעת מכוח סעיף 9(1)(ב) בחוזה זה, מהווה דמי חכירה ראשוניים. כותרתו של סעיף 9 היא "דמי-חכירה ואופן תשלומם", ומכאן שהוראה זו מסדירה את דמי החכירה. אין משמעות לכך שבסעיף זה לא הוזכר המונח "דמי חכירה ראשוניים", מאחר שמונח זה נקבע לראשונה רק מאוחר יותר, בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965. אף המינהל עצמו לא איתר חוזי חכירה מהשנים הרלוונטיות שבו מופיע המונח האמור, הגם שהתבקש לעשות כן. בכל מקרה, אין לקבל את פרשנותו של המינהל לאמור בחוזה החכירה מטעמים אלו: האחד, המשמעות של הפרשנות שמציע המינהל היא שנגבה כפל תשלום, גם כדמי חכירה שנתיים (לפי סעיף 9(1)(א)), וגם כדמי שימוש (לפי סעיף 9(1)(ב)). פרשנות זו אינה אפשרית והיא נוגדת את הוראת סעיף 3 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שלפיה משמעותם של שכירות ושל חכירה, שהיא שכירות לתקופה העולה על חמש שנים, היא "זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות". מכאן ובהיות הפרשנות על-פי הנטען נוגדת את החוק, היא אף נוגדת את החזקה בדבר תקינות המעשה המנהלי. כן נוגדת היא את העיקרון שלפיו אין לפרש חוזה באופן העומד בסתירה לחוק. השני, לטענת התובעת הוכח שהמינהל אינו גובה דמי שימוש נוסף על דמי חכירה עבור אותו שימוש. השלישי, לטענת התובעת, פרשנות המינהל לא עמדה במבחן החקירה הנגדית של המצהירה מטעמו. הרביעי, פרשנות המינהל מאיינת את נוהל היובל ומביאה לכך שלעולם לא ניתן יהיה ליישמו. שלישית, כרטסת הנהלת החשבונות של קק"ל, שבה סווגו כל התשלומים ששילמה התובעת כ"דמי חכירה" תומכים בכך שהיה זה דמי חכירה ראשוניים. כך גם הוכח כי התשלומים ששולמו מכוח התוספת של חוזה החכירה, היו תוספת לדמי החכירה ולא לדמי השימוש. רביעית, מהמסמך הנזכר, מיום 20.8.1998 (נספח ד3) עולה שהמינהל מאשר (מודה) שהתובעת שילמה דמי חכירה ראשוניים גבוהים בתקופת חוזה החכירה הראשון. עיקרי טענות הנתבעת (המינהל) 16. המינהל אינו חולק על כך שהתשלומים שנדרשה התובעת לשלם בתקופת חוזה החכירה הראשון, שולמו בפועל. עם זאת לטענתו, אין לראות באותם תשלומים משום דמי חכירה ראשוניים אשר על-פי ההחלטה בעניין יובל חכירה, מזכים בתשלום של דמי ההיוון בשיעור המופחת, וזאת ממספר טעמים שאלו עיקריהם: ראשית, התשלומים ששילמה התובעת בתקופה החכירה המקורית אינם עונים להגדרת "דמי חכירה ראשוניים", כפי שנקבעה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל שפורסמה בילקוט הפרסומים, שעניינה "החלטות בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות החכירה, תש"ם-1980" ובנוהל הפנימי של המינהל בעניין "הגדרות ומונחים" (נוהל 00.02 - נספח י' של ראיות המינהל). הגדרות אלו אף אומצו בפסיקת בית המשפט העליון בע"א 4431/90 יעקב קוטליצקי נ' מינהל מקרקעי ישראל (1991) (להלן - עניין קוטליצקי), ובפסיקה נוספת שבה גם נקבע כי דמי חכירה ראשוניים הונהגו רק לאחר הקמת המינהל (ע"א (מחוזי תל-אביב) 2097/04 מינהל מקרקעי ישראל נ' קרן תורה ועבודה (2008) (להלן - עניין קרן תורה ועבודה). התשלומים ששילמה התובעת בתקופת החכירה הראשונה לא עונים על הגדרת דמי חכירה ראשוניים, מאחר שלא שולמו כמקדמה, לא שולמו בתשלום חד פעמי, ואף לא נגזרו מערך הקרקע שצוין בחוזה אלא עלו עליו עשרות מונים. בכל מקרה, גם לפי ההגדרה בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, שעליה נסמכת התובעת, לא שולמו דמי חכירה ראשוניים, מאחר שלא שולמו כמקדמה. בנוסף לכך, התשלום ששילמה התובעת כדמי חכירה שנתיים, נגזר מערכה המלא של הקרקע, בעוד שאילו שולמו דמי חכירה ראשוניים, כי אז דמי החכירה השנתיים היו נגזרים מהיתרה ולא מערכה המלא. שנית, החוזה המקורי אינו נוקב במונח "דמי חכירה ראשוניים" לתיאור של התשלומים ששילמה התובעת על-פיו, ואף אין לפרשם כך. התשלום מכוח סעיף 9(1)(א) הוא כאמור שם בגין "דמי חכירה שנתיים", ואילו התשלום מכוח סעיף 9(1)(ב) היה בתמורה בעד הזכות לשימוש בקרקע למטרת מוסך ולמטרת תחנת דלק וזאת בנוסף לדמי החכירה השנתיים. על כך שהתשלום מכוח סעיף 9(1)(ב) אינו בגדר דמי חכירה ראשונים ניתן ללמוד גם מכך שסעיף 10(2) מאפשר את עדכונם ואת תיקון הסכום, דבר שאינו אפשרי בעניין דמי חכירה ראשוניים. בכל מקרה, אין התשלום מכוח סעיף 9(1)(ב) נגזר מערך הקרקע ועל כן גם מטעם זה, אין לראות בו דמי חכירה ראשוניים. שלישית, התובעת שילמה דמי חכירה שנתיים לפי ערכו המלא של השטח המוחכר. לטענת המינהל, אילו שילמה התובעת דמי חכירה ראשוניים, היו דמי החכירה השנתיים נגזרים מיתרת ערך הקרקע שבגינו לא שולמו דמי החכירה הראשוניים ולא מערכה המלא. בענייננו, התשלומים מכוח סעיף 9(1)(ב) עולים בהרבה על ערך המגרש, כפי שנקבע בסעיף 8, ולא שולמו כמקדמה חד-פעמית, ולכן אינם יכולים להיחשב לדמי חכירה ראשוניים. 17. בעניין טענותיה של התובעת השיב המינהל בין השאר, כלהלן: בעניין איתור חוזים קודמים המתייחסים לעסקאות שנעשו בין שנות החמישים לשנות השבעים של המאה הקודמת, טען המינהל, כי אין ללמוד דבר מכך שלא אותרו. לטענתו, המינהל אינו ערוך לאיתור עסקאות מלפני שנים. לכן חרף מאמצים לא ניתן היה לאתר את אשר ביקשה התובעת (עדות הגב' אנג'ל בעמ' 23, 33). בדומה מטעמים שונים שעליהם עמד המינהל שלא ראינו מקום להרחיב בהם, טען כי אין מקום לטענות התובעת בעניין הפרשנות שהציעה הגב' אנג'ל לחוזה, מה גם שהעד מטעם התובעת אף הוא לא הכיר את נסיבות כריתת החוזה. עוד טען המינהל, כי פרשנותו אינה מאיינת את הנוהל בעניין חוזה חכירה כפי שנקבע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, מה גם שהתובעת לא הוכיחה שהנוהל בעניין שיעור דמי ההיוון המופחתים מעולם לא יושם. בעניין כרטסת הנהלת החשבונות של קק"ל טען, כי היא תומכת בכך ששולמו דמי חכירה שנתיים, ואין בה כל הוכחה לכך ששולמו דמי חכירה ראשוניים. 18. טענה נוספת של המינהל היא, כי התובעת שילמה את מלוא דמי ההיוון שנדרשה לשלם עבור מגרשים 15/2 ו-16, הגם שבתחילה טענה כי דין אחד לכולם. לפיכך לטענתו, מאחר שחוזה החכירה המקורי התייחס אל כל שלושת המגרשים, לרבות מגרש 15/1 שבעניינו הוגשה התביעה הנדונה, מושתקת התובעת מלטעון שעבור מגרש 15/1 היה עליה לשלם שיעור מופחת. 19. לעניין המסמך הנזכר, שצורף כנספח ד3 לנספחי התובעת, טען המינהל, כי אין בו כדי להעלות או להוריד. דובר במסמך שהתייחס למגרשים 15/2 ו-16 ולא אל המגרש הנדון (15/1). בנוסף לכך, דובר בהצעה, ולא בהחלטה שהתקבלה. בכל מקרה, אם התובעת מבקשת לפעול על-פי מה שסוכם באותו מסמך, אזי עליה לכאורה, לשלם דמי היוון בשיעור של 51%, כפי שנקבע ביחס לתחנות דלק. בכל מקרה, במקום שמדובר ברשות מנהלית, אין משמעות לדברים שנאמרו במהלך דיון, אלא רק לסיכום של הדיון, שבו לא נקבע כפי שטענה התובעת. 20. לבסוף טען המינהל, כי התוספת להסכם החכירה שנחתמה ביום 23.4.1956 תומכת בכך שדובר בדמי חכירה שנתיים ובדמי שכירות נוספים, כפי שנאמר שם באופן מפורש. ה. דיון והכרעה (1) החלטות מועצת מקרקעי ישראל - רקע נורמטיבי 21. מקרקעין שהם בבעלות המדינה, רשות הפיתוח וקק"ל אינם מועברים במכר או בדרך אחרת (סעיף 1 בחוק יסוד: מקרקעי ישראל), אלא מוחכרים לתקופה של ארבעים ותשע שנה, תוך מתן אפשרות לחוכר להאריך את תקופת החכירה לתקופה זהה נוספת. מדיניות זו של החכרת קרקעות המדינה לתקופות אלו הייתה נהוגה בעבר (כפי שאף עולה מחוזה החכירה הנדון), ועוגנה בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 17.5.1965, שעניינה "מדיניות הקרקע בישראל" (להלן - החלטה מס' 1). החלטה זו, ככל החלטותיה של מועצת מקרקעי ישראל, התקבלה על-פי סמכותה מכוח סעיף 3 בחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, המסמיך אותה לקבוע את מדיניות ניהול הקרקעות. עד שנת 1973 נהוג היה שדמי החכירה השנתיים משולמים באופן קבוע בכל שנה. בשנת 1973 ומתוך מטרה לפשט ולייעל את תהליכי החכרת המקרקעין, החליטה מועצת מקרקעי ישראל שניתן יהיה להוון את דמי החכירה השנתיים ולשלמם מראש (החלטה 130 מיום 10.9.1973). נושא הארכת תקופת החכירה בארבעים ותשע שנה נוספות ותשלום דמי החכירה בגין כך הוסדר בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל שעניינן "יובל חכירה". תחילה נעמוד אל תוכנן של החלטות אלו, הרלוונטיות לענייננו. החלטות מועצת מקרקעי ישראל שעניינן "יובל חכירה" 22. החלטה 851 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 19.11.1998, כפי שעודכנה בהחלטה 968 מיום 9.6.1998 עוסקת, כאמור בכותרתה, ב"יובל חכירה - כללים להארכת חוזה חכירה". להחלטה 851 של מועצת מקרקעי ישראל קדמו שלוש החלטות בעניין "יובל חכירה", שאלו עיקריהן ככל שהם רלוונטיים לענייננו: החלטה 269 מיום 22.8.1983, שכותרתה "יובל חכירה - כללים להארכת חוזה החכירה בין קרקע עירונית", קבעה לאמור: "בתוקף סמכותה על-פי סעי 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 קובעת מועצת מקרקעי ישראל (להלן - המועצה) את המדיניות ואת הכללים לפיהם יפעל מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) בדבר הארכת חוזי חכירה בגין קרקע עירונית, אשר לגביהם תמה לראשונה תקופת חכירה של 49 שנה". ההחלטה עוסקת בין השאר בדמי חכירה ראשוניים, דמי חכירה שנתיים, מקרים שבהם המינהל יהיה רשאי שלא להאריך את תקופת החכירה, כללים למקרה של שינויים בקרקע (כמו, שינוי ייעוד), כללים בדבר חריגים, ועדת ערר ועוד כיוצא באלו עניינים. החלטה 282 מיום 29.5.1984 הוסיפה הוראות מעבר להחלטה 269 וקבעה ששיעור ההנחה מסכום ההיוון במסגרת סעיף 2.1.3 בהחלטה 269 יהיה 70%. החלטה 306 מיום 8.7.1995 הסמיכה את המינהל להפחית מדמי החכירה השנתיים בהתאם להחלטה וכן הסמיכה את וועדת הערר לדון בעררים על החלטות אלו. 23. החלטה 851 מיום 19.11.1998, שכותרתה "יובל חכירה - כללים להארכת חוזה חכירה בגין קרקע עירונית למטרות תעשיה, מסחר, מלונאות ומשרדים" קבעה בהמשך ובזיקה להחלטות האמורות, כלהלן (נעיר כי 'דח"ר' הם ראשי התיבות של 'דמי חכירה ראשוניים'): "מודיעים בזאת כי בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, ובזיקה להחלטת המועצה מס' 269 מיום 22.8.83 (כפי שתוקנה בהחלטות המועצה מס' 282 מיום 29.5.84 ומס' 306 מיום 8.7.85), החליטה מועצת מקרקעי ישראל ביום ל' בחשוון תשנ"ט (19 בנובמבר 1998) כלהלן: בקרקע עירונית לתעשייה, למסחר, מלונאות ומשרדים תחול החלטה המועצה מס' 269 כפי שתוקנה בהחלטות מס' 282 ו-306, בשינויים כדלקמן: 1. חוכר שיבחר לשלם את דמי החכירה השנתיים, כשהם מהוונים מראש עבור כל תקופת החכירה החדשה, ישלם למינהל דמי היוון כדלקמן: חוכר ששילם למינהל דח"ר נמוכים - דמי היוון בשיעור 22.75% מערך הקרקע. חוכר ששילם למינהל דח"ר גבוהים - דמי היוון בשיעור 13.65 מערך הקרקע. 2. בהחלטה זו: 'ערך הקרקע' - כפנויה וללא פיתוח. ערך הקרקע יקבע עפ"י שומה מעודכנת למועד הארכת תקופת החכירה, ובהתם לזכויות הבניה עפ"י תכנית בתוקף במועד תחילת החכירה, או במועד מאוחר יותר, ככל שזכויות בניה כאלה אושרו ע"י המינהל. 'דח"ר נמוכים' - דמי חכירה ראשוניים בשיעור שאינו עולה על 40% מערך הקרקע. 'דח"ר גבוהים' - דמי חכירה ראשוניים בשיעור העולה על 40% מערך הקרקע. 3. דמי ההיוון, כמפורט בסעיף 1, הינם עפ"י תחשיב של דמי חכירה שנתיים, מהוונים מראש ל-49 שנים, עפ"י שער היוון של 5% לשנה: לחוכר ששילם דח"ר נמוכים - בשיעור של 1.25 לשנה מערך הקרקע. לחוכר ששילם דח"ר גבוהים - בשיעור של 0.75 לשנה מערך הקרקע. 4. באזורים בהם נקבעו ע"י המועצה דמי חכירה מהוונים מופחתים (אזורים עדיפות לאומית), יופחתו דמי ההיוון לפי החלטה זו ויותאמו לשיעור דמי החכירה המהוונים המופחתים שנקבעו באותו אזור; ובלבד שדמי ההיוון המינימליים לפי החלטה זו יהיו: לחוכר ששילם דח"ר נמוכים - בשיעור של 3.6 לשנה מערך הקרקע. לחוכר ששילם דח"ר גבוהים - בשיעור של 2.2 לשנה מערך הקרקע. 24. החלטה 968, מיום 9.6.2003, שינתה את כותרתה של החלטה 851, כך שכותרתה תהיה "יובל חכירה - כללים להארכת חוזה חכירה". החלטה זו הוסיפה הגדרה ל"יובל מוקדם" להחלטות 269 ו-851, ובנוסף נקבע בהחלטה 968 לאמור: "2. הגדרות דמי חכירה ראשוניים (להלן - דח"ר) נמוכים וד"חר גבוהים בהחלטה 851 תתוקן ותהיה כדלהלן: 'דח"ר נמוכים' - דמי חכירה ראשוניים בשיעור של עד 39% מערך הקרקע (כולל). 'דח"ר גבוהים' - דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 40% ומעלה מערך הקרקע. 3. סעיף 2 להחלטה 851 יתוקן כך שהגדות דח"ר נמוכים ודח"ר גבוהים יהיו כלהלן: דח"ר נמוכים: שולמו בגין החכירה המקורית דח"ר בשיעור נמוך מ-40% מערך הקרקע - יראו את החוכר כמי ששילם דח"ר בשיעור 40%. דח"ר גבוהים: שולמו בגין החכירה המקורית דח"ר בשיעור של 40% או יותר מערך הקרקע - יראו את החוכר כמי ששילם דח"ר בשיעור 80%". 25. נמצא אפוא, שהחלטת מועצת מקרקעי ישראל בעניין "יובל חכירה", כפי שנקבעה בהחלטה 851 ועודכנה בהחלטה 968, קובעת כי חוכר מקרקעין מהמינהל אשר חכר את הקרקע למשך ארבעים ותשע שנה והוא מבקש להאריך את תקופת החכירה בתקופה זהה נוספת, יהיה רשאי לבחור לשלם את דמי החכירה השנתיים בגין התקופה החדשה, בעודם מהוונים מראש עבור כל התקופה החדשה. אם שילם למינהל דמי חכירה ראשוניים (דח"ר) בשיעור של 40% או יותר מערך הקרקע, כי אז דמי ההיוון שיחויב לשלם יהיו בשיעור של 13.65% מערך הקרקע, כפי שנקבעה בידי השמאי הממשלתי. במקרה אחר, בין אם שילם דמי חכירה ראשוניים בשיעור נמוך יותר ובין אם כלל לא שילם, אזי יידרש לשלם דמי היוון בשיעור של 22.75% מערך הקרקע. "דמי חכירה ראשוניים" 26. המחלוקת המרכזית בין הצדדים היא כאמור, בשאלה, אם שילמה התובעת דמי חכירה ראשוניים, ואם אמנם שילמה, אזי מה היה שיעורם מערך הקרקע. 27. התובעת מבקשת ללמוד על המשמעות של "דמי חכירה ראשוניים" מהגדרתם בהחלטה מס' 1, שעניינה כאמור לעיל, "מדיניות הקרקע בישראל". חלק ב' בהחלטה עוסק ב"מדיניות מסירת קרקע עירונית" וסעיף 5 בחלק זה קובע כך: "א.      עבור זכות החכירה ישלם חוכר דמי-חכירה כדלקמן: עם חתימת הסכם ההרשאה תשולם מקדמה בשיעור של 40%-80% מערך קרקע, לפי בחירת החוכר (להלן - דמי חכירה ראשוניים). בנוסף לכך ישלם דמי-חכירה שנתיים בשיעור של 5% מיתרת ערך הקרקע שלא שולמה כדמי-חכירה ראשוניים, כשהאמור במבני תעשיה, מסחר ומלאכה, מבנים לצורכי תיירות ומבני מגורים ו-2% למבנים ציבוריים. דמי-החכירה יהיו צמודים למדד יוקר המחיה.   המועצה תיקבע בכללים שיעור דמי-החכירה הראשוניים אשר יגבו בעת מסירת קרקע בהתאם למטרות החכירה, מיקום הקרקע או לפי כל סיווג.   ב. המועצה רשאית לקבוע שיעורי דמי-חכירה אחרים מאלה שנקבעו בסעיף קטן (א) לגבי חכירת סוגי נכסים מסוימים או לקבוע לגביהם שיטות חישוב וצורות תשלום אחרות מאלה שנקבעו כאמור". לעומתה, טוען המינהל כי ההגדרה המחייבת לעניין "דמי חכירה ראשוניים" היא זו אשר נקבעה ב"החלטות בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה, תש"ם-1980 (פורסם בילקוט הפרסומים 2637 מיום 28.6.1980, בעמ' 1919) (להלן - ההחלטות משנת 1980). ראשית יוער, כי אף החלטה זו היא של מועצת מקרקעי ישראל אשר ניתנה כאמור בה, "בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1980". עניינה של ההחלטה, כאמור בחלק הכללי שלה, בנוהל המסדיר העברת זכות חכירה מחוכר לאדם אחר, אשר על-פי החלטה זו נאסר, אלא אם כן בנוסף לתנאים אחרים שמותר לקובעם, ישולמו למינהל דמי הסכמה, כאמור בכללים שנקבעו שם. פרק ב' הוא פרק פרשנות, ומופיעות בו הגדרות התקפות "בהחלטות אלה". בין השאר מובאת גם הגדרת "דמי חכירה ראשוניים" כלהלן: "'דמי חכירה ראשוניים' - סכום חד פעמי השווה לחלק מערך הקרקע בעת רכישת זכות החכירה ששילם החוכר למינהל מקרקעי ישראל בתמורה לרכישת זכות החכירה". 28. על-פי ההגדרה בהחלטה מס' 1, דמי חכירה ראשוניים הם מקדמה בשיעור שבין 40% ל-80% שמשלם חוכר הקרקע, לפי בחירתו. זאת בנוסף לדמי חכירה שנתיים בשיעור קבוע אשר נגזר מיתרת ערך הקרקע שלא שולמה כדמי-חכירה ראשוניים. על-פי ההחלטות משנת 1980 דמי החכירה הראשוניים הם סכום חד-פעמי השווה לחלק מערך הקרקע המשולם בעת רכישת זכות החכירה בתמורה לרכישת הזכות. מאחר שההחלטות משנת 1980 הן מאוחרות להחלטה מס' 1, ההגדרה הקבועה בהן גוברת על האמור בהחלטה מס' 1. כך גם עולה מפסקי-דין שבהם נדרש בית המשפט העליון למשמעות של המונח "דמי חכירה ראשוניים", ושבהם אומצה מדיניות המינהל, שלפיה ההגדרה היא זו הקבועה בהחלטות משנת 1980. כך למשל נקבע בעניין קוטליצקי (פסקאות 4 ו-8, פסק-דינו של כבוד השופט י' מלץ). כאמור שם (בפסקה 8): "... יש הבחנה ברורה בין דמי חכירה ראשוניים לדמי חכירה שנתיים. דמי החכירה הראשוניים משולמים עובר לכריתת החוזה, באופן חד פעמי ומהווים תשלום מוקדם הגורר בעקבותיו פטור יחסי מתשלום דמי חכירה שנתיים לגבי הערך היחסי של הקרקע בגינו שולמו דמי חכירה ראשוניים. לכן, נקבעים דמי החכירה השנתיים על בסיס הערך הלא משולם של הקרקע. אם היה משולם סכום כלשהו כדמי חכירה ראשוניים היו צריכים דמי החכירה השנתיים להיות מופחתים בהתאם. העובדה שהמערערים וקודמיהם שלמו דמי חכירה שנתיים על בסיס ערך הקרקע ולא על בסיס ערכה המופחת מוכיחה כי לא היה סיבה להפחית את ערך הקרקע וזאת מאחר ולא שולמו דמי חכירה ראשוניים. על ההבחנה בין דמי חכירה ראשוניים לשנתיים עמד גם פרופ' יהושע ויסמן במאמרו האחרון על מקרקעי ישראל: 'דמי חכירה יהיו מורכבים מ-'דמי חכירה ראשוניים', ששיעורם יהא בין ארבעים לשמונים אחוז משווי הקרקע, ושאותם יש לשלם בעת קבלת הקרקע, ומ'דמי חכירה שנתיים', ששיעורם יהא חמישה אחוזים מיתרת ערך הקרקע שעבורה לא שולמו דמי חכירה ראשוניים. כך, למשל, אם דמי החכירה הראשוניים היו 80% מערך הקרקע (וזהו השיעור הרגיל, באין הנחות מיוחדות), יהיו דמי החכירה השנתיים 5% מ-20% (או, אחוז אחד משווי הקרקע כולה). דהיינו, החוכר כאילו קנה 80% מהקרקע על ידי תשלום דמי החכירה הראשוניים, ואת דמי החכירה השנתיים, בשיעור 5%, ישלם על היתרה שאותה לא 'קנה', דהיינו, על 20% משווי הקרקע' (י. ויסמן, 'מקרקעי ישראל', משפטים כ"א (תשנ"א), עמ' 515-514). מכאן שאין זהות בין השניים ואין לבלבל ביניהם". כן ראו ההבחנה בין דמי חכירה שנתיים לבין דמי חכירה ראשוניים בע"א 8091/03 תאומים תחנות דלק (1984) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (2008) (פסק-דינו של כבוד השופט (כתוארו אז) א' גרוניס, בפסקה 5); ע"א 10424/05 אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (2009) (פסק-דינו של כבוד השופט ד' חשין, בפסקה 8). 29. בעת בחינת משמעותו של המונח "דמי חכירה ראשוניים", גם יש לתת את הדעת לכך שמדובר במונח אשר לא היה קיים בעת ההתקשרות בין התובעת לבין קק"ל. לעניין זה נדרש בית המשפט המחוזי בע"א (מחוזי תל-אביב) 2097/04 מינהל מקרקעי ישראל נ' קרן תורה ועבודה (2008). כאמור שם (פסק-דינו של כבוד השופט ק' ורדי, בפסקה 13): "דמי חכירה ראשוניים הם תשלום חד פעמי המשולם לבעל הקרקע בעת רכישת זכות החכירה בשיעור השווה לחלק מערך הקרקע, תשלום שהונהג רק לאחר הקמת המינהל, כאשר דמי ההיוון מושפעים מגובה דמי החכירה הראשונים ששולמו (אם שולמו), בניגוד לדמי הסכמה, המשולמים בעת העברת הזכויות, ללא קשר לשיטת תשלום דמי החכירה, כאשר דמי החכירה השנתיים נקבעו בהסכם מ-19.10.55 על פי שטח הבניה ולא באחוז מערך הקרקע". 30. נמצא אפוא, שעל-פי כל ההגדרות, גם זו הקבועה בהחלטה מס' 1, גם זו הקבועה בהחלטות משנת 1980 וגם בהתאם לפסיקה, "דמי חכירה ראשוניים" הם מקדמה (לפי החלטה מס' 1) או סכום חד-פעמי המשולם בעת רכישת זכות החכירה (לפי ההחלטות משנת 1980), אשר בכל מקרה, נגזר מערך הקרקע. סכום זה, כפי שאף נקבע במפורש בהחלטה מס' 1, אינו נכלל בדמי החכירה השנתיים, אשר אותם נדרש החוכר לשלם, ואשר שיעורם נגזר מיתרת ערכה של הקרקע שבגינה לא שולמו דמי החכירה הראשוניים. לעניין זה אף נניח לצורך הדיון, כי את אותה "מקדמה" או את אותו "סכום חד-פעמי", ניתן לחלק למספר תשלומים. 33. לאור הגדרת "דמי חכירה ראשוניים" כאמור, ולאור החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל בעניין "יובל חכירה", נפנה לדון בתוכנו של חוזה החכירה ובטענות הצדדים. (2) חוזה החכירה והתשלומים ששילמה התובעת מכוחו חוזה החכירה והסכם הפיתוח 34. הסכם הפיתוח נושא כאמור, את תאריך 15.3.1954, מה שאין כן חוזה החכירה, אשר לא צוין בו תאריך חתימתו. הצדדים טענו טענות שונות בעניין היעדרו של תאריך בחוזה החכירה, בעניין השאלה על מי מוטל הנטל להוכיח את מועד חתימתו ועוד כיוצא באלו טענות. אולם קריאת החוזים מייתרת את הטענות ואת הצורך להידרש אליהן. 35. בהסכם הפיתוח (שאותו משום מה, בחרה התובעת שלא להגיש ולא לצרף אל ראיותיה), נקבע כי בכוונת קק"ל להחכיר את המקרקעין לתובעת למטרת הקמת מוסך ותחנת דלק, וכי בכוונת התובעת להתחיל בבנייה ובפיתוח תוך חצי שנה מיום 1.4.1954 ולסיימה בתוך שנה ממועד זה. לאחר הבנייה האמורה, יוחכרו המקרקעין לתובעת למשך ארבעים ותשע שנה החל מיום 1.10.1951, שזה המועד אשר נקבע בחוזה החכירה כי החל ממנו תתחיל תקופת החכירה. עוד נאמר בהסכם הפיתוח כי "תנאי חוזה החכירה ... יהיו כתנאי נוסחת חוזה החכירה ... הרצוף בזה והחתום על-ידי שני הצדדים והמהווה בכל חלק בלתי נפרד של ההסכם הנוכחי" (שם, סעיף 2). אמנם סעיף 3 קובע שיהיה על התובעת להתייצב בכל זמן לחתימה על חוזה החכירה, אולם לאור האמור, נראה כי שני ההסכמים, הסכם הפיתוח וחוזה החכירה, נחתמו באותו מועד, או לכל היותר במועד סמוך. 36. נמצא אפוא, ששני ההסכמים משלימים זה את זה וכי האחד מהווה חלק בלתי נפרד מהשני (כאמור בסעיף 2 בהסכם הפיתוח), והדבר אף עולה מהוראות שונות בחוזה החכירה. כך למשל, בסעיף 3 בחוזה החכירה שעניינו "מטרת החכירה" נכתב, לאחר שתוקן בכתב-יד, כי "הנכסים המוחכרים נחכרים לחוכר לתקופת החכירה למטרת בניין למוסך ותחנת דלק ..." (שם, סעיף 3(1)). כך גם נאמר כי מועד התחלת הבנייה של המוסך ותחנת הדלק יהיה לא יאוחר משישה חודשים מיום 1.4.1954 וכי הבנייה תסתיים לכל המאוחר תוך שנה ממועד זה (סעיף 4(1) ו-(2)). זאת בדיוק בהתאם לאמור בהסכם הפיתוח. 37. מאחר שכאמור, שני ההסכמים משלימים זה את זה ומהווים למעשה, הסכם אחד (כאמור בסעיף 2 בהסכם הפיתוח), הרי שיש לקרוא את שני ההסכמים כהסכם אחד, גם באשר להוראות בסעיף 8, שעניינו "ערך הנכסים המוחכרים" וגם באשר להוראות סעיף 9 שעניינו "דמי חכירה ואופן התשלום". בשל חשיבות הדברים, נביא את לשונן של הוראות אלו בחוזה החכירה. "8. ערך הנכסים המוחכרים ערך הנכסים המוחכרים לגבי דמי חכירה יהיה ערך המגרש בלבד, והוא נקבע כיום על בסיס של 25 ל"י לכל דונם מטרי של שטח המגרש וסה"כ לסכום של 375 ל"י לכל שטח המגרש. חשבון הערך כולל גם את ההוצאות שיהיו לקרן בקשר עם הקרקע וגם את שווי החלק היחסי של זכויות שימוש החוכר בשטח הרחובות ובמגרשים הציבוריים. 9. דמי חכירה ואופן תשלומם (1) א. החוכר מחויב לשלם לקרן דמי חכירה שנתיים בעד הנכסים המוחכרים כפי שנקבע בסעיף 8 הנ"ל במכסת 4% (ארבעה אחוזים למאה) מערך הנכסים המוחכרים. דמי החכירה הנ"ל עולים לסכום של 15 ל"י (חמש עשרה לירות ישראליות). ב. בנוסף לדמי החכירה הנ"ל, מתחייב החוכר לשלם לקרן, בתור תמורה בעד הזכות הניתנת לחוכר להשתמש בשטח הנ"ל ובבניין שיוקם עליו בתור מוסך ותחנת דלק, סך של 120 ל"י לשנה, במשך שנתיים, החל מיום 1.10.51 - 30.9.53. ג. במשך שלוש השנים השניות החל מיום 1.10.53 - 31.9.56 סך של 180 ל"י לשנה. ד. במשך השנתיים השלישיות החל מיום 1.10.56 - 31.9.58 סך של 240 ל"י לשנה". סעיף 10(1)(א) בחוזה החכירה מסמיך את קק"ל לקבוע מחדש את שווי המגרש בחלוף שבע שנים מתחילת תקופת החכירה ולאחר מכן, בחלוף כל פרק זמן של שבע שנים. עוד נקבע שם, בסעיף 10(1)(ב), כי אם תהיה הערכה מחדש של שווי הקרקע, כי אז יהיו דמי החכירה השנתיים בשיעור של 4% משוויה המעודכן של הקרקע, ובהתאם גם תתוקן באותו יחס גם התמורה המשולמת מכוח סעיף 9(ב). זו לשון סעיף 10(1)(ב): "במקרה של כל הערכה חדשה כנ"ל, יהיו דמי החכירה השנתיים במיכסת 4% (ארבעה אחוזים למאה) מערך השטח כפי שיקבע לפי ההערכה החדשה. כן תתוקן אז התמורה הנזכרת בסעיף 9 סימן ב' דלעיל באותו יחס כפי שיתוקן (אם יתוקן) ערך השטח ודמי החכירה". בהתאם לכך וכפי שנאמר לעיל, עת פירטנו את עיקרי העובדות, ביום 23.4.1956 נחתמה בין הצדדים התוספת להסכם החכירה, המגדילה את סכומי התשלומים שנקבעו בחוזה החכירה, כלהלן: "ערך המגרש הנחכר נקבע כיום בהסכמה הדדית בסכום של 375 לא"י והחוכר מתחייב לשלם לקרן דמי חכירה שנתיים במכסה של 4% (ארבעה אחוזים למאה) מערך המגרש הנחכר, דהיינו סך של 15 לא"י החל מיום 1.10.1956, ובהתחשב עם מספר הדירות שהוקמו עד עתה על המגרש החכור - דמי שכירות נוספים של 360 לא"י, ובסה"כ 375 לא"י, והחל ביום 1.10.57 - 30.9.58 יהיו דמי חכירה של 15 ל"י בתוספת של דמי שכירות של 480 ל"י לשנה וס"ה 495 ל"י". התשלומים שנקבעו בחוזה החכירה 38. סעיף 9(1)(א) קובע כאמור, את דמי החכירה השנתיים. הוראה זו קובעת כי בכל שנה ושנה משנות חכירת המקרקעין, יהיה על התובעת לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור של 4% מערך הנכסים המוחכרים, כפי שנקבע ערכם בסעיף 8. מאחר שנקבע שערכם הוא 375 ל"י (25 ל"י לכל דונם, ובסך הכול 375 ל"י עבור חמישה-עשר דונם), קובע סעיף 8 כי דמי החכירה השניים יש לשלם בכל שנה הוא סך של 15 ל"י. סכומים אלו כאמור, עודכנו בתוספת לחוזה, כך שהחל מיום 1.10.1956 עלה סכום דמי החכירה ב-360 ל"י, כך שהיה בסך של 375 ל"י בשנה (15 ל"י + 360 ל"י) ואילו מיום 1.10.1957 ועד 30.9.1958 עלה בסך של 480 ל"י, כך שהיה בסך של 495 ל"י (15 ל"י + 480 ל"י). כך בעוד שנאמר במפורש, כי הגדלת הסכומים מתייחסת אל הגדלת התשלום של "דמי חכירה שנתיים". סעיף 9(א)(1) קובע כי תשלום זה, אשר מהווה "דמי חכירה שנתיים" הוא "בעד הנכסים המוחכרים כפי שנקבע בסעיף 8 הנ"ל". סעיף 8 קובע כי "ערך הנכסים המוחכרים לגבי דמי חכירה יהיה ערך המגרש בלבד"; ערך המגרש בלבד, ולא הבנוי עליו. 39. המחלוקת בין הצדדים היא בעניין התשלום אשר שולם מכוח סעיף 9(1)(ב). סעיף זה מורה כי ישנו תשלום נוסף שהוא "נוסף לדמי החכירה הנ"ל", אשר נקבעו בסעיף 9(1)(א). תשלום זה נדרש החוכר - התובעת - לשלם "בתור תמורה בעד הזכות הניתנת לחוכר להשתמש בשטח הנ"ל ובבניין שיוקם עליו בתור בניין מוסך ותחנת דלק". עוד נקבע כי תשלום נוסף זה ישולם בשלושה תשלומים עבור שבע שנים, כך שעבור השנתיים הראשונות ישולם סך של 120 ל"י לשנה, עבור שלוש השנים שלאחריהן ישולם סך של 180 ל"י בכל שנה, ועבור השנתיים שלאחריהן ישולם בכל שנה סך של 240 ל"י. 40. בחינת התשלום ששולם על-פי סעיף 9(1)(ב) מעלה את העובדות הבאות: האחד, זהו תשלום המשולם "נוסף לדמי החכירה". כך שלכאורה, אינו חלק מ"דמי החכירה". השני, זהו תשלום "בעד הזכות הניתנת לחוכר להשתמש בשטח ובבניין שיוקם עליו בתור בניין מוסך ותחנת דלק". השלישי, התשלום שולם על פני שבע שנים בסכום כולל (נומינאלית) של 1,260 ל"י. סכום זה עולה על למעלה מפי שלושה משווי הקרקע (ערך המגרש בלבד ללא הבנוי), אשר על-פי סעיף 8, שוויה כאמור, 375 ל"י. המסקנה המתבקשת היא אפוא, שהסכום ששולם על-פי סעיף 9(1)(ב), אשר אינו "דמי חכירה", שולם כאמור בעד הזכות להשתמש בבנוי ובכל מקרה, אינו נגזר מערך הקרקע. תשלום זה כאמור, אינו "דמי חכירה" וממילא שאינו מהווה ואף אינו יכול להוות "דמי חכירה ראשוניים". 41. תשלום זה, שאותו שילמה התובעת על-פי סעיף 9(1)(ב) אולי לא זכה בעבר ל"כותרות" או להגדרות מיוחדות, אולם זהו תשלום אשר שולם עבור תוספת זכויות בקרקע ומהאפשרות להשתמש בהן; זהו תשלום עבור הזכות ליהנות ממה שנוסף על הקרקע מעבר ל"ערך המגרש בלבד" (ששוויו נקבע בסעיף 8 בחוזה החכירה). בעניין זה נבקש להפנות אל ההסבר המובא בספרו של גדעון ויתקון, 'דיני מקרקעי ישראל' (הוצאת חושן למשפט, תש"ע-2009, כרך שני, בעמ' 801-800. להלן - ויתקון). כאמור שם, המקור החוקי לסמכות לחייב חוכרים בתשלום עבור חכירת מקרקעין המנוהלים על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, נקבע בהחלטה מס' 1. חלק ב' העוסק ב"מדיניות מסירת קרקע עירונית" קובע את המנגנון להחכרת מקרקעין וכן את הסמכות לגביית תשלומים עבור הקרקע. סעיף 3 בחלק זה בהחלטה קובע כי "ערכה של קרקע עירונית הוא ערכה הריאלי, דהיינו ערך הקרקע במכירה ממוכר ברצון לקונה ברצון על-פי הערכת השמעי הממשלתי (להלן - ערך הקרקע)". דמי החכירה נגזרים מערכה הריאלי של הקרקע, הכוללים את זכויות הבניה של הקרקע, אשר משפיעים על ערכה. את התוספת הנוצרת מתוספת הבניה או מזכויות הבניה, מגלמים כיום "דמי היתר", שהם מהווים דמי חכירה המהוונים את תוספת ההנאה שיש בקרקע, שערכה נקבע קודם לכן ללא זכויות הבנייה או הבנוי עליה. בדרך זו מפצל המינהל את החיוב בדמי חכירה לשניים. חלק אחד כולל את דמי החכירה עבור שווייה של הקרקע בלבד (או בנוסח סעיף 8 בחוזה החכירה: "ערך המגרש בלבד"), ואילו החלק השני כולל את דמי ההנאה והשימוש בפועל מהקרקע, אשר משולמים רק עם הגדלת ההנאה מהנכס. מקור הסמכות לגביית דמי החכירה נקבע בסעיף ב.5 בהחלטה מס' 1 ואילו מקור הסמכות לגביית חלקו השני של דמי החכירה נקבע שם, בסעיף ב.9. רק מאוחר יותר זכה החלק השני של דמי החכירה לכינוי "דמי היתר" (החלטה 402 מיום 19.12.1988 של מועצת מקרקעי ישראל, שעניינה "תוספת בנייה, שינוי ניצול, שינוי ייעוד, פיצול בקרקע עירונית - דמי היתר). הגם שכאמור, כך נקבע בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר טרם הוקמה וממילא שטרם החליטה החלטות במועד שבו נכרתו ההסכמים הנדונים, כך היה נהוג עוד קודם לכן (ויתקון, עמ' 799 ואילך). כפי שמסביר המחבר (ויתקון, עמ' 801), בחוזים שנכרתו לפני החלת המדיניות של היוון דמי החכירה (שכאמור, התחילו בשנת 1973), נדרש החוכר לשלם דמי חכירה שנתיים, ובעת ניצול תוספת זכויות בנייה, נדרש הוא לשלם דמי חכירה שנתיים מוגדלים בהתאם לתוספת הזכויות. החוזים לא נקבו בשמות של "תשלום דמי היתר" או כל כיוצא באלו, אך בפועל נגבה תשלום בגין אלו. 42. במסגרת הסכם הפיתוח הורשתה התובעת ואף התחייבה להשביח את המקרקעין בדרך של בניית תחנת דלק ומוסך בתוך שנה ממועד החתימה על ההסכם. חוזה החכירה הוא כאמור לעיל, חלק בלתי נפרד מהסכם הפיתוח. התשלום שאותו נדרשה התובעת לשלם בהתאם לסעיף 9(1)(ב) הוא התשלום עבור כך שהתובעת הורשתה לבנות תחנת דלק ומוסך. כך נמצא כי שווי "המגרש בלבד", היה בסך של 375 ל"י (סעיף 8 בחוזה החכירה), אולם השווי של ההנאה המופקת מהמגרש כשעליו המוסך ותחנת הדלק (ניצול זכויות הבניה), הוא זה אשר נקבע בסעיף 9(1)(ב), שאותו נדרשה התובעת לשלם כאמור, "בעד הזכות הניתנת לחוכר להשתמש בשטח הנ"ל ובבניין שיוקם עליו בתור בניין ומוסך ותחנת דלק", אשר נבנו כפי שנקבע בהסכם הפיתוח. אם לא תאמר כן, כי אז יימצא שהתובעת "זכתה" בזכות להשביח את הקרקע הפנויה בצומת מסמייה ולהפוך אותה למקום שבו תחנת דלק ומוסך המניבים רווחים, מבלי שנדרשה לשלם אגורה שחוקה על הזכות לנצל את המקרקעין למטרות אלו. זו המשמעות של טענת התובעת. בכל הכבוד, טענה זו נוגדת כל היגיון כלכלי ושכל ישר, ואף יש בה משום טענה שלפיה התובעת הייתה זכאית לעשיית עושר ולא במשפט על חשבון קרקעות המדינה (או קרקעות קק"ל). תשלום זה מכוח סעיף 9(1)(ב) בחוזה החכירה, אשר כאמור שולם עבור זכות השימוש בקרקע למטרה אשר נקבעה, אשר נועדה לאפשר לתובעת ליהנות מהקרקע ומפירותיה ולהפיק רווחים מהם, הוא תשלום עבור אלו - להבדיל מתשלום דמי חכירה עבור הקרקע הריקה - ובשום מקרה אינו יכול להיחשב ל"דמי חכירה ראשוניים". סעיף 9(1)(ב) בחוזה אינו מסדיר "דמי חכירה ראשוניים" - טעמים נוספים 43. מהטעמים שעליהם עמדנו, התשלום ששולם על-פי סעיף 9(1)(ב) אינו מסדיר "דמי חכירה" של הקרקע וממילא שאינו מסדיר "דמי חכירה ראשוניים". תשלום זה מסדיר כאמור, את התשלום עבור הזכות אשר ניתנה לתובעת להשתמש בקרקע למטרת מוסך ותחנת הדלק שנבנו עליה, לאחר שבהתאם להסכם הפיתוח הורשתה התובעת לבנות מבנים אלו במקרקעין; תשלום אשר לימים זכה להיקרא "דמי היתר", ואשר באותם ימים נגבה ללא שניתן לתשלום זה כותרת כלשהי. 44. די באמור לעיל כדי לקבוע כי התשלום האמור אינו בא בגדר "דמי חכירה ראשוניים". עם זאת נוסיף, כי התשלום האמור אף אינו עונה על ההגדרות שנקבעו ל"דמי חכירה ראשוניים", שעליהם עמדנו לעיל. ראשית, התשלום האמור אינו בגדר "מקדמה", המהווה תשלום מראש, ואף לא שולם כתשלום חד-פעמי אשר שולם בעת רכישת הקרקע, אפילו נקבל את טענת התובעת שגם "תשלום חד-פעמי" עשוי לעתים להיות משולם לשיעורין בתשלומים. שנית, התשלום האמור כלל לא נגזר מערך הקרקע, אלא היה בסכום אשר כאמור לעיל, עולה על פי שלושה משוויה של הקרקע הריקה, כפי שנקבע בחוזה החכירה. שלישית, לגבי תשלום זה נקבע במפורש כי הוא "נוסף לדמי החכירה הנ"ל", וממילא שאינו נכלל בדמי החכירה השנתיים, אשר נגזרים מערכה של הקרקע. אילו תשלום זה היווה דמי חכירה ראשוניים, היה נגזר מערכה של הקרקע, אך אין כל קשר בין תשלום זה לבין שווי הקרקע כפי שנקבע. נמצא אפוא, שעל-פי כל ההגדרות, גם זו הקבועה בהחלטה מס' 1, גם זו המחייבת, הקבועה בהחלטות משנת 1980 וכך גם בהתאם לפסיקה, "דמי חכירה ראשוניים" הם מקדמה (לפי החלטה מס' 1) או סכום חד-פעמי המשולם בעת רכישת זכות החכירה (לפי ההחלטות משנת 1980), אשר בכל מקרה, נגזר מערך הקרקע. אילו אמנם כטענת התובעת הסכום הנדון היה בגדר "דמי חכירה ראשוניים", כי אז דמי החכירה השנתיים ששולמו על-פי סעיף 9(1)(א) היו אמורים להיגזר מההפרש שבין הסכום ששולם על-פי סעיף 9(1)(ב) - שעלה בהרבה על שווי הקרקע - לבין שוויה של הקרקע. אולם דמי החכירה השנתיים ששולמו על-פי סעיף 9(1)(א), נגזרו משווי הקרקע מבלי שהופחת מהם סכום כלשהו (כך גם על-פי ההגדרה בהחלטה מס' 1). טענת התובעת היא אפוא, אבסורדית, שכן המשמעות של טענה זו היא שהתובעת שילמה דמי חכירה ראשוניים בסכום העולה על סכום שהוא פי שלושה משווי הקרקע. סיכום נושא "דמי חכירה ראשוניים" 45. התוצאה העולה מכל האמור לעיל היא, שהתובעת לא שילמה "דמי חכירה ראשוניים" בתקופת החכירה הראשונה. כאמור, התשלום ששולם על-פי סעיף 9(1)(ב) בחוזה החכירה אינו בגדר "דמי חכירה ראשוניים", אלא בדיוק כפי שנאמר בו "תמורה בעד הזכות ... להשתמש בשטח" למטרת הקמת מוסך ותחנת דלק. לפיכך, ומשלא שולמו דמי חכירה ראשוניים, ממילא שאיננו נדרשים עוד לבחון מה היה שיעורם ואם היו בשיעור העולה על 40% מערך הקרקע. המסקנה המתבקשת היא אפוא, שדמי החכירה שנדרשה התובעת לשלם בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בעניין יובל חכירה, היו כדין (בשיעור של 26.75% מערך הקרקע), וכי התובעת לא הייתה זכאית לתשלום המופחת (שיעור של 13.65% מערך הקרקע). לפיכך אין התובעת זכאית לסעד הנתבע. (3) דיון למעלה מן הצורך במקצת מטענות הצדדים 46. בטרם נחתום את הדברים, ראינו לנכון להוסיף בקצרה מספר הערות למקצת מטענות הצדדים, גם אם הדברים מובאים למעלה מן הדרוש. הערות בעניין טענות נוספות של התובעת 47. כפי שפורט לעיל, התובעת ביקשה לייחס משקל רב למסמך של המינהל מיום 20.8.1998 (נספח ד3 של ראיות התובעת), אשר לטענתה, נאמר בו כי על-פי נוהל יובל חכירה, יש לראות בה כמי ששילמה דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 40%. בעניין זה ראינו לנכון להעיר כי מסמך זה נעדר כל משקל. ראשית, במסמך נקבע כי על המגרש הנדון (מגרש 15/1) יחילו את הנוהל החדש בעניין תחנות דלק. אין מחלוקת שהמינהל חזר בו מהחלטה זו, כך שדי בכך כדי להפוך את המסמך ללא רלוונטי. שנית, אין צורך בעדויות, ראיות ואמירות של מי מטעם המינהל כדי לקבוע שאין כל משמעות לשיקולים אשר נשקלו ותועדו במסמך של רשות מנהלית, אלא ישנה משמעות רק לסיכום הדברים שבו. דומה כי כל הרחבה בעניין זה, מיותרת. 48. חיוב התובעת בתשלום עבור זכות השימוש במקרקעין ועבור הפקת ההנאה ממנו אינה קשורה בהוראת סעיף 3 בחוק המקרקעין, אינה עומדת בניגוד לה וממילא שאינה מהווה פרשנות של חוזה בניגוד להוראת חוק. הוראת סעיף 3 בחוק המקרקעין, הקובעת כי שכירות וממילא גם חכירה היא "זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות", אינה עוסקת בתמורה עבור זכות זו. אכן זכות השכירות מקנה את הזכות גם להחזיק במקרקעין וגם להשתמש בהם (להבדיל למשל, מזיקת הנאה, שהוגדרה בסעיף 5, שהיא הזכות ליהנות מהמקרקעין ללא הזכות להחזיק בהם). אולם אין המשמעות שהתשלום עבור החכרת מקרקעין ריקים יהיה שווה לתשלום עבור החכרת מקרקעין שעליהם מבנים ובוודאי שאין המשמעות שהתשלום יהיה זהה במקום שבו ניתנה רשות לבניית מבנים המניבים רווחים. בין התובעת לקק"ל נחתם גם הסכם הפיתוח שהעניק לתובעת זכויות להנאה מהמקרקעין ומפירותיו ועבור כך נדרשה היא לשלם. דרישת תשלום זו אינה עומדת בניגוד להוראת סעיף 3 המתירה את הזכות גם להחזיק במקרקעין וגם להשתמש בהם. אילו כך היה, ואילו יכולה הייתה התובעת לעשות במקרקעין ככל העולה על רוחה, ממילא שלא היה צורך בחתימת הסכם הפיתוח. 49. לעניין כרטסת הנהלת החשבונות של המינהל נעיר, כי אין בה כדי להעלות או להוריד. בכרטסת סווגו התשלומים כ"דמי חכירה". אפילו הדבר מתייחס לסכומים ששולמו גם לפי סעיף 9(1)(ב) אין בכך כדי להעלות או להוריד. כפי שכבר הובהר (כאמור בספרו של ויתקון, שם), גם התשלום הנוסף עבור ההנאה הנוספת מהמושכר הוא "דמי חכירה", אשר כאמור פוצלו לשניים: דמי חכירת המקרקעין ודמי חכירה של ההנאה הנוספת שמקנים המקרקעין לחוכר בשל יכולתו לנצל זכויות בהם. אין זה תשלום על חשבון חכירת המקרקעין הריקים, אלא עבור התוספת האמורה. לכן אין מניעה לכנות תשלום זה "דמי חכירה", אך מנגד, תשלום זה אינו יכול להיחשב חלק מדמי החכירה ששולמו לחכירת המקרקעין הריקים וממילא שאינו בא בגדר דמי חכירה ראשוניים. 50. לבסוף, דומה כי אף אין מקום לקבל את טענות התובעת הנשענות על כך שלא הוצגו חוזים ישנים בעניין עסקאות החכרת מקרקעין שנעשו בין שנות החמישים לשנות השבעים של המאה הקודמת, בין קק"ל, המינהל או רשות הפיתוח לבין חוכרים. אם אמנם רצתה התובעת לבסס טענה מטענותיה על אותם הסכמים, היה עליה להשיגם ולא רק להיבנות מכך שהמינהל לא איתר הסכמים מעין אלו (בעניין זה ראו את דחיית טענות המערערים בפסק הדין בעניין קרן תורה ועבודה, באשר לאי הצגת מסמכים שונים על-ידי המינהל). 51. בדומה, גם לא נראה שיש ממש בטענה של התובעת, כי הפרשנות של המינהל לחוזה החכירה מעקרת את נוהל היובל, מאחר שלכאורה, לעולם לא יימצא מצב שבו שולמו דמי חכירה ראשוניים. אפילו היה מוכח שבעבר הרחוק, בשנות החמישים של המאה הקודמת לא היו הסדרים מעין אלו שבהם נקבע בחוזי חכירה תשלום של דמי חכירה ראשוניים, אין בכך ללמד כי לא היו מעולם הסדרים מעין אלו. לא מן הנמנע כי בתקופה שלאחר הקמת מינהל מקרקעי ישראל (בשנת 1960) ובוודאי לאחר החלטה מס' 1 שהסדירה את דמי החכירה הראשוניים (בשנת 1965) וקודם להחלטת המינהל בדבר היוון דמי חכירה (בשנת 1973), היו הסכמי חכירה שקבעו תשלום של דמי חכירה ראשוניים. אמנם המינהל לא הציג הסכמים מעין אלו, אך אפשרות זו גם לא נסתרה. טענת המינהל כי התובעת מושתקת מלטעון בעניין דמי החכירה של מגרש 15/1 52. בטרם סיום ראיתי לנכון להעיר, כי יש ממש בטענות המינהל שלפיהם התובעת מושתקת מלטעון כי דמי החכירה המהוונים שחויבה בגין מגרש 15/1 נגבה שלא כדין, וזאת משלא חלקה על דמי החכירה שנדרשה לשלם עבור מגרשים 15/2 ו-16, הגם שבתחילה טענה כי דין אחד לכולם. עם זאת, לא ראיתי מקום להשתית את מסקנות פסק הדין על נימוק זה מהטעם שטענה זו לא נטענה בכתב ההגנה של המינהל. שם רק צוינה העובדה שהתובעת שילמה את דמי החכירה המהוונים עבור שני המגרשים האחרים מבלי לחלוק על כך, אך טענת ההשתק לא נטענה (ראו פסקאות 18-17 של כתב ההגנה). לפיכך, ומאחר שכאמור לעיל, בית המשפט לא התיר לתובעת להשיב לסיכומי המינהל, סברתי שלא יהיה זה נכון לבסס את נימוקי פסק הדין גם על הנימוק האמור. ו. סיכום ותוצאה 53. מכל הטעמים שעליהם עמדנו המסקנה היא כאמור, שהתובעת לא שילמה דמי חכירה ראשוניים בתקופת החכירה הראשונה. בנסיבות אלו, היה על התובעת לשלם את דמי החכירה המהוונים בשיעור שבו חויבה בפועל, המתייחס למצב שבו לא שולמו דמי חכירה ראשוניים בתקופת החכירה הראשונה (בשיעור של 26.75% מערך הקרקע). התובעת לא הייתה זכאית לתשלום המופחת (בשיעור של 13.65% מערך הקרקע). לפיכך אין התובעת זכאית לסעד הנתבע, שעניינו החזר ההפרש בין שני שיעורים אלו. התביעה נדחית. התובעת תישא בשכר-טרחת בא-כוחה של הנתבעת ובהוצאות המשפט שהוציאה בסך של 40,000 ₪ אשר ישולמו תוך שלושים יום מיום המצאת פסק הדין. חכירה