קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הודעה על ביטול הסכם שלא נעשתה כדין: עניינה של המרצת הפתיחה שלפני הוא בבקשה של המבקשים, רוכשי מקרקעין, להצהיר כי ביטול הסכם מכר מקרקעין על ידי המשיב, מוכר המקרקעין, נעשה שלא כדין, ולהורות על אכיפת הסכם המכר. רקע עובדתי העובדות המרכזיות היוצרות את הרקע לסכסוך שלפני אינן שנויות למעשה במחלוקת, וניתן לתארן באופן הבא: מר עוזי חממי (להלן: "המוכר" או "מר חממי"), רשום כיום במרשם המקרקעין כבעל זכות חכירה לדורות בחלקה 82 בגוש 5019 ברחוב העורב 2 בראש העין (להלן: "המקרקעין"). יצויין כי עד ליום 21.12.2009 היתה זכות החכירה במקרקעין רשומה על שם המוכר וגרושתו, הגב' יפה חממי, אולם במסגרת הסכם הגירושין בין השניים הוסדר שהזכויות במקרקעין יועברו במלואם על שמו של המוכר, ומשהעברה זו בוצעה מקובל על הצדדים להליך זה כי יש להתייחס למר חממי כבעלים היחיד של זכויות החכירה במקרקעין. בין מר חממי לבין מר שלמה לוי (להלן: "מר לוי") קיימת היכרות ארוכת שנים, עוד מימי ילדותם. הוריהם של השניים התגוררו בשכנות, ולמרות שקיימים ביניהם פערי גילאים של מספר שנים, שררו ביניהם יחסי ידידות טובים (ראו עדותו של מר לוי בעניין זה. פרוטוקול 8.3.2011, עמודים 2 - 3). ביום 22.1.2009 נחתם בין מר חממי לבין מר לוי ואישתו, גב' גילה לוי (להלן, "גב' לוי", ויחד עם מר לוי: "הקונים" או "הרוכשים") הסכם מכר המקרקעין, נושא התובענה שלפני (להלן: "ההסכם"). ההסכם נערך על ידי עו"ד מנשה קמפלר (להלן: "עו"ד קמפלר"), ונכרת במשרדו. במסגרת ההסכם נקבע כי תמורת המקרקעין ישלמו הקונים למוכר סכום בשקלים חדשים השווה ל- 316,000$ (להלן: "התמורה"). בסעיף 5.4 להסכם נקבע כי התמורה תשולם במספר תשלומים ובמועדים על פי המפורט להלן: "5.4.1 סך בש"ח השווה ל- 16,000$ (ששה עשר אלף דולר ארה"ב) עם חתימת חוזה זה. 5.4.2 סך בש"ח השווה ל- 50,000$ (חמישים אלף דולר ארה"ב), תוך חודש מחתימת ההסכם ובכפוף לכך שנרשמה עד מועד זה הערת אזהרה או משכון זכויות לטובת הקונה. 5.4.3 סך בש"ח השווה ל 200,000$ (מאתיים אלף דולר ארה"ב) עד יום 10/05/09, ובכפוף לכך שאישר בנק למשכנתאות הלוואה מבחינת טיב הבטחונות של הנכס. 5.4.4 יתרת התשלום שתישאר בסך השווה 50,000$ (חמישים אלף דולר ארה"ב) (או כל יתרה אחרת שטרם שולמה) ישלם הקונה למוכר עד ליום 30/6/09 (יום המסירה) תשלום זה יבוצע באמצעות שיק בנקאי. התשלום יבוצע במועדו לידי המוכר ובלבד שהמציא המוכר לידי הקונה עד מעמד המסירה מסמכים הנחוצים לביצוע העברת זכויות....". במעמד חתימת ההסכם חתם מר חממי על נספח להסכם שכותרתו "הוראה ואישור מיום 22/01/09", בו נאמר כי הוא "מאשר ומסכים בזה כי על אף האמור בגו[ף] חוזה המכר שנחתם מיום 22/01/09, הרי שלא תחול חובת התשלום במועד אלא בכפוף להמצאת דרישה בכתב לקיבוע מועד התשלום 30 יום מראש" (להלן: "הנספח להסכם"). יצויין כי בכתב התשובה טען מר חממי כי בכוונתו להעביר את הנספח להסכם לבדיקה גרפולוגית, אולם "גם אם ימצא שזו חתימתו הרי חתימה זו הושגה ממנו במרמה ובהונאה מאחר והמשיב מעולם לא נתן את הסכמתו לשינוי מועדי התשלום" (סעיף 22 לתצהיר שצורף לכתב התשובה. ההדגשות במקור). בתצהיר שהגיש מר חממי לקראת שלב ההוכחות הודה כי בדיקה גרפולוגית מצאה כי החתימה על הנספח להסכם היא אכן חתימתו, אולם חזר על טענתו כי "לא ידעתי מעולם שהוחתמתי על מסמך שכזה" (ראו תצהיר חממי מיום 23.12.2010, סעיפים 29 - 30). בעדותו במשפט מסר כי במעמד החתימה "חתמתי על כל מיני דפים, לא יודע אם זה על מסמך כזה..." (פרוטוקול 8.3.2011, עמוד 104 שורות 17 - 18). לאור גרסתו זו דומה כי המחלוקת בין הצדדים איננה בשאלה אם מר חממי חתם על הנספח להסכם במעמד כריתת ההסכם, אלא מה משקל טענתו כי לא ידע בשעתו מה תוכנו. למען הסר ספק אבהיר כי ככל שנותרה מחלוקת בעניין זה, הרי שהקונים עמדו בנטל להוכיח כי מסמך זה נחתם על ידי מר חממי במעמד הכריתה, וזאת מטעמים שיובהרו בהמשך. עוד נקבעו בהסכם הוראות שונות, וביניהן הוראות לעניין המסים החלים על העיסקה - עניין שהטריד מאד את המוכר. סעיף 2 להסכם קבע לאור זאת את ההסדר הבא: "הקונה רוכש בזה מאת המוכר את כל זכויותיו מכל מין וסוג שהם ביחס לנכס, לרבות זכות החכירה לדורות מאת המינהל, וזאת בכפוף לתנאי מתלה על פיו ישתכללו הצדדים רק אם החיוב במס שבח מקרקעין שיחול על המוכר (אם יחול והגם שבידיו פטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה) לא יעלה על סך 50,000 ₪. לא נתקבלה שומת מיסוי מקרקעין לפיה מס השבח נחות מסך 50,000 ₪ עד יום 1/5/09, אזי תבואנה התחייבויות הצדדים לקיצן וסכומים ששולמו יושבו לצד השני, והסכם יהא בטל ומבוטל ללא צורך בנקיטת הליך חיצוני כלשהו". עוד נקבע בסעיף 3.1 להסכם כי: "שני הצדדים מצהירים כי בדקו בפני הגופים המתאימים, העיריה, המינהל ורשם המשכונות ונתברר כי נכון להיום הנכס אכן חופשי מכל חוב. למוכר לא ידוע על שום חובות הרובצים על הנכס, בכפוף לנכונות הצהרותיו של המוכר, לא ישא המוכר בשום חובות עבר ביחס לעבר, פרט לתשלומים החלים עליו כפי שנקבעו בסעיף 6 להלן" בסעיף 6.1 הוסכם, בין היתר "המוכר מתחייב לשלם עד יום מסירת החזקה בנכס את כל המיסים הממשלתיים והעירוניים...". ביום 26.1.2009, מספר ימים לאחר חתימת ההסכם, נסע מר חממי, ביחד עם חברו אמיר משה (להלן: "מר משה") לתאילנד, ושהה בה לסירוגין במשך מרבית התקופה שעד ליום 4.5.2010 (מתדפיס משרד הפנים עולה כי מר חממי שהה בארץ בין התאריכים 14.5.2009 - 29.6.2009, 21.7.2009 - 13.8.2009, 3.12.2009 - 9.3.2010). במהלך תקופה זו העביר מר לוי למר חממי, לעיתים באמצעות מר משה, סכומי כסף שונים, לפי המפורט להלן: תשלום על סך 2000$ שולם ביום 25.1.2009 (תצהיר עדות ראשית מטעם המבקשים בסעיף 17.1). תשלום על סך 573$ שולם ביום 12.2.2009 (שם בסעיף 17.2). תשלום על סך 144$ שולם ביום 15.3.2009 (שם בסעיף 17.3). תשלום על סך 2877$ שולם ביום 15.3.2009 (שם בסעיף 17.4). תשלום על סך 505$ שולם ביום 19.6.2009 (שם בסעיף 17.5). תשלום על סך 20$ שולם ביום 22.6.2009 (שם בסעיף 17.6). תשלום על סך 1258$ שולם ביום 26.6.2009 (שם בסעיף 17.7). תשלום על סך 1252$ שולם ביום 2.7.2009 (שם בסעיף 17.8). תשלום על סך 2328$ שולם ביום 2.7.2009 (שם בסעיף 17.9). תשלום על סך 2667$ שולם ביום 17.9.2009 (שם בסעיף 17.10). תשלום על סך 1500$ שולם ביום 20.10.2009 (שם בסעיף 17.11). סה"כ שילם מר לוי במהלך שנת 2009 על פי דרישה מפורשת של מר חממי סך של 15,124$. אין חולק כי סכומים אלו התקבלו על ידי המוכר, וכי שולמו לו על חשבון התמורה. החזקה במקרקעין נמסרה לקונים יום לאחר כריתת ההסכם (דהיינו ביום 23.1.2009), והערת אזהרה נרשמה לטובת הקונים במרשם המקרקעין ביום 21.12.2009. במהלך שנת 2009 פעלו הקונים, בעצמם ובאמצעות עורכי דין, להסדרת היבטים שונים הקשורים במקרקעין ובהסכם. דיווח על העיסקה הועבר לרשויות מיסוי מקרקעין על ידי עו"ד קמפלר כמתחייב על פי חוק. הודעת שומה פטור ממס שבח ניתנה ביום 7.6.2009. במקביל התקבלה שומת מס רכוש בגין חובות עבר אותם נמנע מר חממי מלהסדיר בשעתו. השומה המקורית עמדה על 130,705 ₪ (סכום הכולל הפרשי הצמדה וריבית), ובעקבות משא ומתן, בסיועו של עו"ד עודד שמעון, היא הופחתה לסכום של 69,686 ₪ - סכום אשר שולם במלואו על ידי הקונים. כמו כן שולמו על ידי הקונים חובותיו של מר חממי לעיריית ראש העין בגין חובות מים (2,915 ₪) ובגין היטל השבחה שחל בגין מכירת הבית (13,283 ₪). ביום 4.5.2010 חזר מר חממי לארץ, ובסמוך לאחר חזרתו נפגשו הצדדים ביום 9.5.2010 במטרה להסדיר את השלמת ביצוע העיסקה. יום למחרת נערך מפגש נוסף במשרדו של עו"ד קמפלר. על תוכנם המדוייק של מפגשים אלו קיימת מחלוקת, אולם אחריתם ידועה: ביום 12.5.2010 שלח בא כוחו של מר חממי, עו"ד מאיר ברנע, מכתב לקונים בו הוא מודיע להם על ביטול ההסכם (להלן: "הודעת הביטול"). הטעם לביטול הוסבר בסעיפים 3 - 6 להודעת הביטול באופן הבא: "3. מרשי קיבל על חשבון המכר סך של 16,000 דולר במעמד חתימת ההסכם, ופרט לכך לא קיבל דבר עד ליום זה. 4. מרשי פנה אליכם, פעמים אין ספור, בבקשות לקבל את כספו, אולם פרט להבטחות שלא מומשו לא קיבל את יתרת התמורה החוזית המוסכמת. 5. אין חולק כי התנהלותכם הנ"ל ומחדליכם לשלם את התמורה עבור הממכר מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. 6. בנסיבות אלה מודיע לכם מרשי על ביטול הסכם מכר בית המגורים. בנוסף, מודיע בזה מרשי על קיזוז הסכום אשר קיבל על חשבון המכר כנגד הפיצוי המוסכם לו הינו זכאי בשיעור של 30,000 דולר". הקונים סרבו להשלים עם הודעת הביטול, ועו"ד קמפלר הוציא בשמם מכתב תגובה בו הם דוחים את הטענה שהפרו את ההסכם, ומודיעים כי הם עומדים על ביצוע החוזה כלשונו. לא זו אף זו, ביום 20.5.2010 הפקידו הקונים לחשבונו של המוכר סכום של 409,576 ₪ (109,007$ במועד התשלום, לטענת הרוכשים), ובמכתב נלווה ששלח בא כוחם ביום 21.5.2010 הודיעו כי סכום זה בתוספת הסכומים שלטענתם שילמו על חשבון התמורה, מותיר להם יתרה בסך של 148,976 דולר (סך של 560,000 ₪ לפי תחשיב המוכרים), אותם ישלמו מהלוואת משכנתא, אותה יקחו כשמר חממי יחתום על המסמכים הדרושים לצורך נטילתה. פעולתם המהירה של הרוכשים לא ריצתה את המוכר. ביום 23.5.2010 הודיע עו"ד מאיר ברנע לעו"ד קמפלר בשם מרשו כי הוא עומד על טענתו כי ההסכם בוטל, וטוען כי אין בהפקדה שבוצעה לאחר ביטול החוזה כדי להועיל. למכתב צורפה המחאה בנקאית על סך של 295,096 ₪, היתרה שנותרה מסכום הפקדון לאחר קיזוז יתרת הפיצוי המוסכם. עו"ד קמפלר סירב לקבל את ההמחאה. בעקבות זאת סירב מר חממי לקבל את ההפקדה, וזו הוחזרה לחשבון הרוכשים ביום 24.5.2010. התובענה הנוכחית הוגשה על ידי הרוכשים ביום 9.6.2010. חודשיים לאחר מכן, ביום 29.8.2010 הוגשה בקשה מטעם הרוכשים לסעד זמני, וזאת בעקבות תפיסת חזקה במקרקעין על ידי מר חממי ואחר מטעמו. במסגרת הדיון בבקשה לסעד זמני הושגה הסכמה לפיה במהלך הדיון בתובענה יישמר הסטטוס קוו, במובן זה שמבלי לגרוע מטענות הצדדים, יתאפשר למר חממי להתגורר בבית המצוי על המקרקעין במהלך תקופת ניהול המשפט, בכפוף לכך שלא יבצע שינויים בנכס (למעט התקנת מטבח ארעי), ושתשמר לרוכשים הזכות להגיש תביעות כספיות לאחר שתינתן הכרעה בהליכים אלו (וראו גם ההיתר לפיצול סעדים שניתן לרוכשים ביום 7.10.2010). להשלמת התמונה יצויין כי ביום 5.1.2011 שלח בא כוחו של המוכר הודעה לרוכשים בה נאמר כי רק עתה נודע למרשו כי הודעת השומה לפטור ממס שבח הופקה רק ביום 7.6.2009, כלומר למעלה מחודש לאחר המועד שנקבע בהסכם להתקיימות התנאי המתלה בעניין זה. לפיכך הוא הודיע כי מטעם זה ההסכם המכר בטל ומבוטל לפי סעיף 2 בו, וזאת מבלי לגרוע מהטענות שהועלו בהודעת הביטול. תמצית טענות הצדדים הרוכשים טוענים כי במעמד החתימה שילמו למוכר סכום בש"ח השווה ל- 16,000$ והמוכר חתם על הנספח להסכם בו הוא מסכים כי חובת התשלום כמפורט בהסכם לא תחול, והוא יקבל את את התמורה לשיעורין, 30 יום לאחר שיעביר הודעה בכתב לרוכשים. מנגד טוען המוכר שמעולם לא ביקש לשנות את תנאי ומועדי התשלום. החתימה על הנספח להסכם, כך מוסיף וטוען המוכר, הוצאה ממנו במרמה. המוכר טוען כי לאחר שסיפר על רצונו לנסוע לתאילנד ביום ה- 26.1.2009, לחץ עליו מבקש 1 למכור לו את הבית, ובמעמד החתימה הוסיף עו"ד קמפלר, לבקשתו, את סעיף 2 להסכם, והמוכר הבין ממנו כי במידה ויהיה עליו לשלם סכום העולה על 50,000 ₪ עבור מיסים, ההסכם בטל. המוכר מוסיף וטוען כי בין הצדדים שררו יחסי חברות קרובים, והרוכשים ביקשו לעשות רווח שלא כדין מרכושו היחיד קרי הבית בנצלם את העובדה כי מזה כ- 15 שנה הוא סובל מבעיות נפשיות, בין היתר, מתסמונת של חוסר אונים, קושי בריכוז, והפרעה דכאונית - חרדתית. עוד טוען המוכר כי במעמד החתימה נמסרה לו המחאה על סך 16,000$, עו"ד קמפלר החתים אותו על צילום של ההמחאה, ולבקשת מבקש 1 הוא החזיר לו את ההמחאה. המתואר לעיל בוצע, כך לטענת המוכר, בנוכחות מר משה. הרוכשים טוענים כי במעמד החתימה היתה בידם מרבית סכום התמורה שנדרשה מהם על פי הוראותיו. הם היו מעוניינים לשלם את התמורה על פי ההסכם, אולם המוכר, ששהה תקופות ממושכות בתאילנד, לפני ואחרי החתימה על ההסכם, הודיע כי לא החליט מה יעשה עם התמורה ולפיכך הוסכם כמפורט בנספח להסכם. המוכר מוסיף וטוען כי הרוכשים התחמקו מביצוע התמורה מאחר ונקלעו למצב כלכלי קשה בעקבות מעשה "עוקץ" שבוצע נגדם, והם איבדו 1,500,000 ₪ שהפקידו אצל צד שלישי. לטענת הרוכשים פנה המוכר, למחרת היום במהלכו חתמו על ההסכם, אל מר לוי והציע כי הרוכשים יקבלו חזקה בבית תמורת תשלום עבור ארנונה, מים וחשמל. הרוכשים מוסיפים וטוענים כי המוכר הודיע להם כי אם יסכימו לקבל את החזקה יוכלו לבצע בבית שיפוצים ולהגיש תכנית להרחבה. ביום 23.1.2009, כך לטענת הרוכשים, הם קיבלו חזקה בבית, הגישו תכניות בניה, וגם החלו בביצוע עבודות שיפוצים שכללו בין היתר פירוק מקלחות, כלים סניטריים שהיו בחדר שירותים, וחלק מרעפי הגג. מנגד טוען המוכר כי לא ביקש למסור את החזקה בבית למבקשים. מאחר והבית היה ריק, לא היה ראוי למגורים, והוא היה זכאי לפטור מארנונה ולא נדרש לשלם עבור חשמל או מים שלא נצרכו. המוכר טוען כי בתחילת שנת 2008 הציע לו מר לוי לעזור לו להוציא טופס גמר בניה על הבית ולהעביר אליו את כל הזכויות הרשומות בבית, והמוכר נתן למר לוי את מפתח הבית וייפוי כוח לטפל בעינייני הבית אל מול מינהל מקרקעי ישראל ועיריית ראש העין. המוכר מוסיף וטוען כי הרוכשים לא ביצעו את עבודות השיפוצים הנטענות על ידם, ומוסיף כי בבית לא היו מותקנים אביזרים למקלחות או שירותים, ולפיכך לא היה את מה לפרק. הרוכשים טוענים כי בנוסף לתשלום הראשון, סכום של 16,000$, ששילמו במעמד חתימת ההסכם, שילמו לבקשת המוכר ועל חשבון התמורה החל מיום 25.1.2009 ועד יום 12.11.2009 סכום בש"ח השווה ל- 38,296$. מנגד טוען המוכר כי הרוכשים שילמו לו בכל בתקופה הנטענת על ידם תשלומים שונים המסתכמים לכ- 16,000$. לטענתם התשלום הראשון לא שולם, וכל התשלומים לעיריית ראש העין נעשו שלא בידיעתו. המוכר טוען בנוסף כי לא נתן הסכמתו לתשלום מס רכוש, מה עוד שהרוכשים ידעו כי אינו הוא מעוניין בעסקת "נטו", קרי עסקה במסגרתה לא ישא בתשלום המסים. הרוכשים טוענים כי ביום 9.5.2010 נתבקש המוכר לחתום על מסמך הנושא כותרת "אישור תשלום ע"ח מחיר הדירה", המוכר, כך לטענת הרוכשים ביקש שהות לבדוק את הסכום הכולל שקיבל מהרוכשים על חשבון התמורה, ומאותה העת נותק עמו הקשר. מנגד טוען המוכר כי ביום 4.5.2010 התקשר אל מר לוי ודרש ממנו לקבל את הכספים המגיעים לו. השניים נפגשו מספר ימים לאחר מכן וסוכם כי הוא יחתום על מסמכים במשרדו של עו"ד קמפלר ויקבל באותו המעמד כספים, ומשהגיע לשם נוכח לדעת כי הוא נדרש לחתום על מסמכי משכנתא מבלי לקבל סכום כסף, אלא קיבל הבטחה כי במועד לא ידוע ישולם לו סכום של 560,000 ₪ . הרוכשים טוענים כי ביום 12.5.2010 קיבלו את הודעת הביטול, ובתגובה הודיע עו"ד קמפלר לב"כ המוכר כי הם פעלו בהתאם לנספח להסכם, והם רואים בהודעת הביטול דרישה לתשלום היתרה מסכום התמורה. באותה ההודעה הוסיפו כי יפעלו מיד לביצוע התשלום, למעט התשלום מכספי המשכנתא אשר ישולם לאחר שהמוכר יחתום על מסמכי הבנק - וכך אכן עשו ביום 20.5.2010, עת העבירו סכום של 409,756 ₪ לחשבון המוכר (העברה שנדחתה על ידי המוכר). עוד טוענים הרוכשים כי ביום 22.8.2010 גילו שהמוכר מתגורר בבית. מאחר ומיום 23.1.2009 הם מחזיקים, כאמור, בבית, על המוכר להחזיר להם את החזקה בו. מנגד טוען המוכר כי החזקה בבית לא נמסרה למבקשים, ולפיכך חזרתו להתגורר בבית נעשתה כדין. יריעת המחלוקת כמקובל במקומותינו, הרחיבו הצדדים את יריעת המחלוקת הרבה מעבר לנדרש לצורך הכרעה בגורלה של המרצת הפתיחה שלפני. בסופו של יום, עומדות לפני שאלה מרכזית אחת, ושתי שאלות המשך. השאלה המרכזית היא זו: האם הודעת הביטול שנמסרה על ידי המוכר ביום 12.5.2009 ניתנה כדין. אם התשובה על שאלה זו חיובית, ממילא יש לדחות את המרצת הפתיחה. לעומת זאת, אם התשובה על שאלה זו היא שלילית יש לבחון שתי שאלות המשך, דהיינו: האם יש למוכר עילה אחרת לטעון לביטול או בטלות ההסכם, ואם גם לכך התשובה היא שלילית, האם יש מקום לאכוף את ההסכם ובאילו תנאים. כאמור, במהלך החקירות והסיכומים הרחיבו הצדדים, והעלו סוגיות שונות ומגוונות, אשר אין להן השלכה על ההכרעה בשאלות הנזכרות בסעיף 9 לעיל. כך, למשל, הם הרבו לעסוק, ואף הביאו לפני עדויות מומחים, ביחס למצבו הנפשי של מר חממי, אשר לטענת בא כוחו אין מחלוקת כי "הוא סובל מהפרעת אישיות בלתי בשלה ותלותית וכן מדיכאון ממושך וכרוני" (סעיף 13 לסיכומי ב"כ המשיב. ההדגשות במקור). בהעדר טענה לכך שמר חממי אינו כשיר לנהל את ענייניו (טענה שלא נטענה ולא הונח לה כל בסיס) או כי מצבו הנפשי נוצל לרעה על מנת להשיג עסקה שתנאיה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל, קרי שההסכם נכרת מחמת עושק (טענה שאוזכרה בחצי פה, ושאף לה אין כל בסיס ראייתי), אני מתקשה לראות כיצד יש לעניין מצבו הנפשי של מר חממי השלכה על ההכרעה בשאלות שמעורר התיק שלפני. בדומה הרחיבו הצדדים בתיאור פרשיית עוקץ שהרוכשים נפלו לה קורבן במהלך המחצית הראשונה של שנת 2010. ואולם, בהעדר טענה כי בעקבות זאת נוצרו נסיבות שהביאו לכך שהרוכשים לא יכלו לקיים את ההסכם, קרי שהדבר היווה הפרה צפויה (וטענה כזו לא יכולה להיטען בשל כך שאין חולק כי לרוכשים גב כלכלי איתן, בדמות אביה של גב' לוי, אשר אף עמד מאחוריהם, וסיפק את המימון לתשלום שביצעו ב- 20.5.2012), אף פרשייה עסיסית זו אינה רלוואנטית להכרעה במחלוקות שלפני. על מנת שלא להאריך מקום בו ראוי לקצר, אתייחס להלן אך ורק לאותן מחלוקת שיש להן חשיבות לצורך הכרעה בשלושת השאלות שצויינו בסעיף 9 לעיל, ואלו הן: האם הצדדים הסכימו להשהות את מועדי התשלום שנקבעו בהסכם. בהנחה שהתשובה על א' חיובית, מהו המועד בו היה על הרוכשים לשלם את התמורה. האם התנהלות הרוכשים היוותה הפרה של חובת התשלום. האם האיחור בקבלת אישור הפטור ממס שבח הביא לבטלות החוזה. האם קיימת עילה אחרת לפיה יכול המוכר לטעון לביטול או בטלות של ההסכם. מהי יתרת התמורה שעל הרוכשים לשלם. האם יש מקום לאכיפת ההסכם, ובאילו תנאים. להלן אדון בשאלות המפורטות בסעיף 11 כסדרן. האם הצדדים הסכימו להשהות את מועדי התשלום שנקבעו בהסכם בעניין זה דומני שלא יכולה להיות מחלוקת של ממש כי הצדדים הסכימו עוד במעמד החתימה להשהות את מועדי התשלום שנקבעו בהסכם. מסקנה זו מתבקשת, גם בהתעלם מהנספח להסכם, הן מעדויות הצדדים, הן מהנסיבות של כריתת ההסכם והן מהתנהגות הצדדים לאחר כריתת ההסכם. מאחר והמסקנה כי הצדדים הסכימו כבר במועד הכריתה שלא לפעול על פי מועדי התשלום שנקבעו בהסכם היא מסקנה לא שגרתית, אתייחס בקצרה לכל אחד מההיבטים הללו. עדויות הצדדים - פשיטא, כי הרוכשים תמכו בתצהיריהם בטענה כי הוסכם על השהיית מועדי הביצוע החוזי. גרסתו של מר לוי היתה כי לאור נסיעתו הקרובה של מר חממי לתאילנד (נסיעה שאין חולק כי היתה ידועה כבר במועד החתימה) הוא "ביקש מאיתנו במעמד החתימה על הסכם המכר, כי כספי התמורה על פי הסכם המכר ישולמו במועדים שיקבעו על ידו מעת לעת בהודעה מראש שימסור לנו, שכן ברצונו לקבל את כספי התמורה על פי צרכיו בשל שהותו בחו"ל ומשום שטרם החליט מה לעשות עם התמורה" (סעיף 12.3 לתצהיר מר לוי מיום 9.11.2010). גירסה זו, שלא נסתרה בחקירתו, נתמכת גם בעדותו של עו"ד קמפלר, אשר לשאלה "באילו נסיבות נערך הנספח" השיב: "בישיבה שערכנו את החוזה נקבעו מועדי תשלום התמורה בסעיף 5 לחוזה, ותוך כדי הישיבה אני שומע מהמוכר שבעצם הוא לא מתכוון לגבות את התמורה בהתאם למה שכתוב בחוזה" (פרוטוקול מיום 19.1.2011, עמוד 9 שורות 12 - 16). לא זו אף זו, גם העד מטעם המוכר, מר משה, שטען כי נכח בישיבה (טענה שהיתה שנויה במחלוקת בין הצדדים) אישר כי "עוזי אמר לו תשמע, אני צריך לסדר את העניינים שלי בבנק. אני אגיד לך מתי להביא לי את הכסף" (פרוטוקול 19.1.2011, עמוד 82 שורות 1 - 2) ובהמשך אישר בחקירה נגדית כי "עוזי היה צריך להגיד כמה ימים קודם X, אני רוצה Y" (שם, עמוד 87 שורות 13 - 15), וגם אישר כי "עוזי אמר אני רוצה לקבוע את מועד התשלום" (שם, שורות 19 - 20). נסיבות כריתת ההסכם - ההסכם נכרת ימים בודדים לפני נסיעתו של מר חממי לחו"ל, מבלי שהיה ברור מהו מועד חזרתו. בנסיבות אלו לא ניתן היה, בהעדר הסדר מתאים, לאפשר את ביצוע התשלומים העתידיים במועדים שנקבעו בחוזה. למרות זאת, אין טענה כי הצדדים קבעו ביניהם הסדרים שיאפשרו את ביצוע התשלומים הללו - לא לעניין מנגנונים שיאפשרו נטילת משכנתא על ידי הרוכשים (הנחוצה לצורך ביצוע התשלום השלישי), ולא לעניין מנגנון שיאפשר ביצוע תשלומים למר חממי (וראו עדותו של מר חממי בעניין זה, פרוטוקול 8.3.2011, עמוד 103 שורה 21 - עמוד 104 שורה 3). התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה - לאחר הכריתה, ולכל אורך שנת 2009, מעביר מר לוי למר חממי סכומי כסף שונים המסתכמים ביותר מ- 15,000 דולר. למעשה, בכל פעם שדרש מר חממי בעצמו, או באמצעות מר משה, סכום כסף ממר לוי הוא קיבל אותו - כפי שמעיד מר חממי עצמו "כל מה שביקשתי הוא נתן לי" (פרוטוקול 8.3.2011, עמוד 116 שורות 7 - 16, וראו גם עדותו של מר משה, פרוטוקול 19.1.2011, עמוד 97 שורות 15 - 16). התנהלות זו של הצדדים, תואמת את גרסתם של הרוכשים, ואינה מתיישבת עם הטענה כי הצדדים הסכימו שהתשלומים יבוצעו לפי המוסכם בחוזה. זאת ועוד, עד להודעת הביטול (קרי עד ל- 12.5.2010, כשנה לאחר המועד שנקבע לתשלום השלישי) לא הועלתה כל טענה, לא בכתב ולא בעל פה, מצד המוכר, כי אי התשלום במועדים הנקובים בחוזה מהווה הפרה של ההסכם. עניין זה מדבר כמובן בעד עצמו. המסקנה החד משמעית לפיה הוסכם על השהיית מועד ביצוע התשלומים נותנת משנה תוקף לאמינות הנספח להסכם, המגבש הסכמה זו לכתובים, ומהווה בסיס איתן לדחיית כל טענה כי זוייף או כי אינו משקף את ההבנה בין הצדדים. על הנסיבות של חתימת הנספח להסכם עמד עו"ד קמפלר, ועדותו מהימנה בעיני: "... ואני אמרתי רגע, לא יתכן שאנחנו נשאיר הוראות בחוזה שאם לא יבצעו אותם הקונים הם יהיו בעצם בהפרה. אני לא מוכן שתצאו ככה מהישיבה ולסמוך על כך שאתם בהבל פה משנים את מועדי התשלום. נערוך מסמך בהתאם לדברים שאתם אמרתם, פשוט תמצתתי את הדברים שהוחלפו בין הצדדים למסמך הזה, ולפיו שעוזי חממי בעצם מבקש לא לקבל לידיו את התמורה בהתאם להוראות החוזה, אלא הוא יודיע על כך והתשלום יבוצע בהתאם לדרישה" (פרוטוקול 19.1.2011, עמוד 9 שורות 13 - 23). ואכן, הנספח להסכם משקף את ההסכמה על השהיית מועדי התשלום החוזיים, תוך קביעה כי יכנסו לתוקף רק "בכפוף להמצאת דרישה בכתב לקיבוע מועד התשלום 30 יום מראש". ודוק, מר חממי (להבדיל ממר משה) לא טען כי חתם על דף ריק. זאת ועוד, מיקומה של החתימה על גבי העמוד עליו הודפס הנספח להסכם, תומכת בעדותו האמינה של עו"ד קמפלר כי המשיב הוסיף את חתימתו על גבי העמוד כאשר הנספח להסכם היה כתוב. לאור האמור אני קובע כי הוכח שהצדדים הסכימו כבר במועד כריתת ההסכם על השהיית מועדי התשלום החוזיים, וכי הנספח להסכם הוא מסמך שהוכן על ידי עו"ד קמפלר על מנת שישקף הסכמה זו, ונחתם על ידי המוכר והקונים במעמד כריתת ההסכם. מהו המועד בו היה על הרוכשים לשלם את התמורה הנספח להסכם מורה כי על מנת לקבע את מועד התשלום נדרשת הודעה בכתב 30 יום מראש. לאור מסקנתי כי מדובר במסמך שנחתם על ידי הצדדים במועד הכריתה, הרי שאף אם אניח לטובתו של מר חממי, כי לא זכר מסמך זה, ואולי אף שלא היה מודע באופן מלא למשמעויותיו, הרי שעצם חתימתו על מסמך זה מחייבת אותו, כפי שמחייבות אותו כל יתר הוראות ההסכם. כידוע, הכלל הוא "חתימתו של אדם על מסמך מהווה עדות לכך שאותו אדם קרא את המסמך, הסכים לאמור בו, והיה מודע למשמעות ולתוצאות חתימתו, ועל כן אין הוא יכול לנער חוצנו ממנו" (עא 1319/06 שלק נ' טנא נגה (שווק) 1981 בע"מ דינים עליון (14) 990 סע' 11 (2007)). אינני סבור שבנסיבות המקרה שלפני יש בסיס לסטות מכלל זה. זאת ועוד, בהינתן ההסכמה להשהות את חיובי הצדדים הוראות הנספח להסכם מהוות הסדר שהוא לא רק סביר, אלא גם משקף את הוראות הדין. ההסכמה על השהיית מועדי התשלום החוזיים עד שהמוכר יהיה מעוניין בתשלום משמעה כי חיובי התשלום הפכו לחיובים שלא נקבע מועד תשלומם. בנסיבות אלו קובע סעיף 41 לחוק החוזים כי ברירת המחדל היא שיש לקיים את החיוב "זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". הוראות הנספח לחוזה נותנות קונקרטיזציה לדרישה זו - במובן זה שמובהר כי "זמן סביר מראש" הוא "30 יום מראש", ו"הדרך המקובלת בנסיבות העניין" למסירת הודעה (סעיף 60(א) לחוק החוזים (חלק כללי)) היא בכתב. המסקנה המתבקשת היא שהמועד בו היה על הרוכשים להתחיל בתשלום על פי הוראות ההסכם הוא בתוך 30 יום מהמועד בו נמסרה להם דרישה בכתב מעת המוכר. המוכר לא שלח לרוכשים כל הודעה בכתב לפיה הם נדרשים לשלם את יתרת התמורה. למעשה, ההודעה הראשונה בכתב ששלח לרוכשים היתה הודעת הביטול שנשלחה ביום 12.5.2010. לפיכך, בדין נהגו הרוכשים כאשר ראו בהודעת הביטול (שניתנה שלא כדין) דרישה לתשלום התמורה, והניחו כי באפשרותם לבצע את התשלום בתוך 30 יום. לא זו אף זו, גם אם נתעלם מדרישת הכתב הקבועה בנספח להסכם, הרי שהמוכר לא עמד בנטל להוכיח כי באיזה שהוא שלב שקדם לשובו לארץ (קרי, לפני ה- 4.5.2010), הודיע לרוכשים כי הוא מבקש שתשלום התמורה יבוצע במועד עתידי מסויים (להבדיל מבקשתו לקבל סכומים נמוכים יחסית). נהפוך הוא, לשאלת בא כוח המוכרים "בפועל מה שביקשת משלומי אחרי החתימה הוא שילם לך", אישר מר חממי כי כך היה (פרוטוקול 8.3.2010, עמוד 118 שורות 14 - 15). בהמשך הוא מבהיר כי כל עוד שהה בתאילנד היה מעוניין רק ב"הלוואות" קטנות שיזקפו על חשבון הרכישה, ואילו את תשלום התמורה עצמה ביקש לדחות לשלב מאוחר יותר (פרוטוקול 8.3.2010, עמוד 120 שורות 4 - 6). התמונה המצטיירת היא, איפוא שדרישה קונקרטית לתשלום התמורה לא הועברה לרוכשים עד חזרתו של מר חממי לארץ. יצויין בהקשר זה כי מר חממי ציין בעדותו כי "כל פעם שנפגשנו דיברנו על כסף" (פרוטוקול 8.3.2011, עמוד 166 שורה 6), אולם לא יכל להצביע על עיתוי מסויים בו ביקש לקבל את הכסף, ומדבריו אף מצטיירת תמונה כי מי שפעל בעניין זה לטענתו היו בעיקר אנשי שלומו (כגון מר משה ומר נפתלי דופני), ולא הוא עצמו (ראו פרוטוקול 8.3.2011, עמוד 166 שורות 12 - 16; ראו בעניין זה גם עדותו של מר משה לפיה "הכל עבר דרכי". פרוטוקול 19.1.2011, עמוד 72 שורה 23). ודוק, במהלך מרבית התקופה בה עסקינן שהה מר חממי בחו"ל, ולא ברור כלל אם וכיצד ניתן היה לבצע את תשלום התמורה מבלי שהוברר מתי הוא מתעתד לחזור לארץ. להשלמת התמונה יצויין כי מר משה טען בעדותו כי בשלב מסויים הוא הבהיר למר לוי שעליו להכין את הכסף בתוך חודשיים. עם זאת, מר משה לא ידע לציין מתי ניתנה דרישה זו, ובמצב דברים זה קשה לייחס לאמירה מסוג זה משמעות של ממש, ובוודאי שלא ניתן לראות בה יסוד מספיק לקביעת המועד בו קמה החובה על הרוכשים לבצע את התשלום (וזאת בוודאי כשמועד החזרה של מר חממי לארץ לא היה ידוע). סיכומו של דבר, המועד בו היה על הרוכשים לבצע את התשלום היה בתוך 30 יום ממועד משלוח הודעת הביטול, ולכל המוקדם בתוך זמן סביר לאחר שובו של מר חממי לארץ (קרי, בתוך זמן סביר מה- 4.5.2010), ולא לפני כן. האם התנהלות הרוכשים היוותה הפרה של חובת התשלום פשיטא, לאור קביעתי לעניין מועד התשלום, כי עצם העובדה שהקונים לא שילמו את התמורה עד ליום משלוח הודעת הביטול (קרי עד ל- 12.5.2010) לא היווה הפרה של ההסכם. בין אם חובת התשלום קמה בתוך 30 יום ממועד משלוח הודעת הביטול ובין אם קמה זמן סביר לאחר שובו של מר חממי לארץ, המועד האמור הוא בוודאי מאוחר ליום 12.5.2010 (בנסיבות העניין, הזמן הסביר לגיוס סכום כסף כה משמעותי, ממועד דרישת המוכר, הוא בוודאי ארוך מ- 8 ימים. הייתי מעמידו על שלושה-ארבעה שבועות). השאלה היא האם ניתן לראות בהתנהלות הרוכשים במהלך חודש מאי 2010 משום הפרה של חובת התשלום. טענתו המרכזית של מר חממי היא כי כששב לארץ בתחילת מאי 2010 לא היו הקונים נכונים לשלם לו את התמורה, אלא דרשו כי יחתום תחילה על מסמכי משכנתא - מסמכים עליהם לא היה מוכן לחתום קודם שיקבל חלק משמעותי של התמורה. אף אם אניח כי אכן, כטענתו של מר חממי, הקונים ביקשו תחילה להחתימו על טופסי משכנתא, קודם לביצוע התשלום, עדיין מתעוררת השאלה האם עובדה זו מהווה, כשלעצמה, הפרה של חובת התשלום, שהיא העילה בעטיה ביטל מר חממי את ההסכם. ודוק, על פי ההסכם היה המוכר צריך לאפשר לקונים לרשום משכנתא על מנת לגייס את התמורה החל מהתשלום השלישי, דהיינו לאחר שהקונים שילמו 66,000 דולר מתמורת המכר. אף לגרסת הקונים, עד לתחילת מאי 2010 הם שילמו סכום של 54,296$ בלבד על חשבון התמורה. מכאן שיש בסיס לטענתו של מר חממי כי על פי תנאי ההסכם, לא היה חייב, בשלב זה, לחתום על טופס משכנתא, מבלי לקבל לפחות חלק מהתמורה. קל להיווכח כי בנסיבות המקרה שלפני, ואף אם אניח כי הקונים ביקשו תחילה כי מר חממי יחתום על מסמכי המשכנתא בטרם יעבירו את יתרת התמורה, לא ניתן לראות בהתנהלותם במהלך חודש מאי 2010 משום הפרה של ההסכם. כמובהר לעיל, המועד בו היה על הרוכשים לבצע את התשלום היה בתוך 30 יום מהמועד בו דרש המוכר את כספי התמורה בכתב, דהיינו 30 יום לאחר משלוח הודעת הביטול. למצער, מועד זה הוא תוך זמן סביר לאחר חזרתו של מר חממי לארץ, קרי במהלך מאי 2010. במהלך תקופה זו, ולאחר שמר חממי שלח את הודעת הביטול, ובדרך זו הבהיר לרוכשים כי הוא אינו מוכן לחתום על מסמכי המשכנתא מבלי לקבל תשלום משמעותי, העבירו הקונים סכום כסף משמעותי (409,576 ₪, שהם מעל 100,000$ במועד התשלום), אשר לא יכול להיות ספק כי די בו על מנת לכסות את התשלום השני, וחלק משמעותי מהתשלום השלישי. בשלב זה זכאים הקונים, על פי ההסכם, לכך שהמוכר יאפשר להם לשלם את היתרה באמצעות הלוואה המובטחת במשכנתא. במילים אחרות, העברת התשלום ביום 20.5.2010 מהווה עמידה בחובת התשלום של הרוכשים, במובן זה שהיא מקימה להם זכות להתנות את תשלום היתרה בחתימה על מסמכי המשכנתא (פעולה אותה סירב חממי לבצע. וראו סעיף 43(א)(1) לחוק החוזים (חלק כללי) וכן ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן (ניתן ב- 11.8.2011) (להלן: "עניין מונסנגו")). ודוק, מר חממי לא טען בהודעת הביטול כי עצם הדרישה שיחתום תחילה על מסמכי המשכנתא מהווה הפרה (למשמעות עניין זה ראו ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ פ"ד נב(1) 210, 224 (1998) (להלן: "עניין רונן"); רע"א 2928/02 ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ ואח' נ' כהן (פסקה 6 (ניתן ב- 27.5.2002)). למעלה מהדרוש אציין, כי אף אם היה טוען זאת, היה דינה של הטענה להידחות. חובת הרוכשים היתה לבצע את התשלום במועד. אין בחומר הראיות כל בסיס לטענה כי הם הודיעו בשלב כלשהו כי לא יעשו כן ללא חתימה על מסמכי המשכנתא. מכאן שהדרישה לחתימה לא היוותה לא הפרה בפועל ואף לא הפרה צפויה של ההסכם. התרופה שעמדה למר חממי כנגד דרישה זו, ככל שהיתה בלתי מוצדקת, היא להבהיר כי הוא דורש תשלום חלק משמעותי מהתמורה מבלי לחתום על המסמכים, וכי אם לא יקבלו יראה עצמו רשאי לבטל את ההסכם. במקום זאת הוא ביצע פעולה של ביטול חוזה, מבלי שהיה רשאי לעשות זאת. בנסיבות אלו רשאים היו הרוכשים לבצע את התשלום ב- 20.5.2010, ומשעשו כן, עמדו בהתחייבויותיהם החוזיות, ומנעו את האפשרות שתטען כנגד טענה של הפרת ההסכם. סיכומו של חלק זה, הרוכשים, בהעברת חלק משמעותי מכספי התמורה ב- 20.5.2010, ובהבעת נכונות לשלם את מלוא התמורה לאחר שהמוכר יחתום על מסמכים המאפשרים להם לקחת משכנתא למימון יתרת התמורה, עמדו בהתחייבויותיהם על פי ההסכם. לפיכך הן ביטול ההסכם, והן העמידה על הביטול בשלבים מאוחרים יותר, נעשו שלא כדין. האם האיחור בקבלת אישור הפטור ממס שבח הביא לבטלות החוזה במהלך המשפט העלה ב"כ המוכר את הטענה כי ההסכם בטל לאור הוראת סעיף 2 בו, הקובעת כי אם לא יושג אישור מס שבח בדבר פטור המוכר מתשלום מס שבח עד ליום 1.5.2009 הרי שההסכם בטל. לשיטתו, מאחר והאישור האמור ניתן רק ביום 9.6.2009 הרי שההסכם פקע אוטמטית ביום 1.5.2009, וזאת גם ללא כל הודעה או פעולה בנדון. זאת ועוד, לטענתו נודע למוכר על עילה זו רק במהלך הדיונים בתיק זה, ועל כן אין להחזיק כנגדו את העובדה שטענה בעניין לא נטענה קודם ליום 5.11.2011 (וראו סעיף 1 ט"ו לעיל). טענת המוכר בעניין זה מוטב היה לה שלא תטען. אכן, בהסכם היה תנאי מפסיק אשר נקב ביום 1.5.2009 כמועד בו יפקע ההסכם אם לא יושג אישור רשויות מס שבח. יחד עם זאת, הצדדים בהתנהגותם גילו כי לא עמדו על עניין זה - לא בזמן אמת ואף לא לאחר שהתגלע ביניהם סכסוך. בזמן אמת, שהרי מר חממי לא העלה כל טענה בעניין זה, המשיך לשתף פעולה עם הרוכשים, ואף המשיך לקבל תשלומים שונים ממר לוי לאחר אותו מועד (7 תשלומים, בסכום כולל של 9,530 דולר הועברו למר חממי לאחר ה- 1.5.2009). לאחר שהתגלע הסכסוך, שכן הטענה הועלתה לראשונה רק באמצע המשפט, ואם עניין זה היה משמעותי לא היה כל קושי לבררו זמן ניכר לפני כן. בנסיבות אלו יש לראות את הצדדים כמי שהסכימו לדחיית מועד התקיימות התנאי המתלה בזמן אמת (השוו ע"א 139/87 סולימני נ' מ. כץ ושות' חברה קבלנית לבנין, פ"ד מג (4) 705 (1989)), ולמצער, כמי שמחלו על הטענה, או מי שרואים אותם כמי שמחלו עליה מכוח עקרון תום הלב (השוו רע"א 4928/92 עזרא נ' המועצה המקומית תל-מונד, פ"ד מז(5) 94 (1993)). האם קיימת עילה אחרת לפיה יכול המוכר לטעון לביטול או בטלות של ההסכם למען הסר ספק, אבהיר כי ממסכת הראיות שהוצגה לפני לא עולה כי היתה קיימת עילה אחרת לפיה יכול המוכר לטעון לביטול או לבטלות של ההסכם. אני מוצא לנכון להבהיר עניין זה לאור טענות שעלו במשפט לעניין אישיותו התלותית של מר חממי. אין חולק כי מר חממי הוא אדם בעל כשרות משפטית מלאה. עם זאת, הושמעו טענות, והובאו ראיות, לכך שאישיותו היא תלותית. ואולם, גם אם אניח כי אכן מר חממי הוא בעל אישיות תלותית, עניין זה כשלעצמו אינו יכול להוות עילה לשחרורו מהתחייבויותיו החוזיות. ודוק, יתכן כי בנסיבות מסוימות תקום לאדם שאינו פסול דין טענה לעושק מחמת חולשת אישיותו או שכלו (ראו, למשל, ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו (1) 762 (1981)), ואולם במקרה שלפני לא מתקיימים יסודות עילה זו. ראשית, קיימות ראיות לכך שמר חממי ניהל משא ומתן ביחס לתנאי החוזה, ואף ידע להתעקש בעניין מסויים שהטריד אותו (נושא תשלום המס). בכך יש כדי להטיל ספק בטענה כי מצב הנפשי מביאו לכדי מצבי המצוקה בהם עוסק סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) (והשוו ע"א 4839/92 גנז נ' כץ, פ"ד מח (4) 749 (1994)); שנית, לא הוכח כי הרוכשים ניצלו את מצבו של מר חממי, לא לצורך כריתת החוזה ולא לצורך דחיית מועדי התשלום (שכאמור יסודה ברצונו של מר חממי לקבל את התשלום רק לאחר שובו מתאילנד). ולבסוף, לא נטען, וממילא לא הוכח, כי תנאי החוזה גרועים מתנאי השוק (וזאת גם בהינתן דחיית התשלום למועד בו מר חממי יבקש לקבל את התשלום). מהי יתרת התמורה שעל הרוכשים לשלם אין חולק כי התמורה החוזית שאמורים הרוכשים לשלם למוכר על פי ההסכם היא 316,000 דולר. כן אין חולק כי מר לוי שילם למוכר קודם לביטול סכומים של 15,124$, אותם המוכרים רשאים לזקוף על חשבון התמורה. המחלוקות בין הצדדים ביחס ליתרה שנותרה לתשלום נוגעות לשלושה עניינים: האם הרוכשים רשאים לזקוף על חשבון התמורה סכומים שהוציאו קודם לחתימת ההסכם, בקשר להשגת טופס 4 בעבור הבית הניצב על המקרקעין. האם שולם התשלום הראשון, בסך של 16,000$. האם הרוכשים רשאים לזקוף על חשבון התמורה סכומים שונים ששילמו לרשויות, כמפורט בסעיף 1 ט לעיל. הנושא הראשון שבמחלוקת, זכות הרוכשים להחזר בגין הוצאותיהם בקשר לטופס 4, איננו מצוי לפני. ב"כ רוכשים הצהיר כי בעניין זה מקובל עליו, מבלי שיוותר על טענותיו, שלא יבוצע קיזוז מסכומי התמורה, וכי, ככל שיבקש לעמוד על זכותו להחזרים, יגיש בעניין זה תביעה נפרדת (בהתאם להיתר לפיצול הסעדים שניתן לו). הנושא השני, לגביו שמעתי ראיות, אינו מעורר קושי רב. אכן, אין מחלוקת בין הצדדים כי השיק המקורי שניתן במעמד החתימה לא נפדה, ואולם הרוכשים טענו כי כנגד השיק שהוחזר, נתן מר לוי למר חממי דולרים במזומן. טענה זו נתמכת בהודעת הביטול, ששלח בא כוח המוכר בשמו, בה הוא מציין במפורש כי "מרשי קיבל על חשבון המכר סך של 16,000 דולר במעמד חתימת ההסכם, ופרט לכך לא קיבל דבר עד ליום זה". אמירה זו היא בגדר הודאת בעל דין בקבלת הכספים, וכל ההסברים שניסה בא כוחו הנוכחי של מר חממי לתת לעניין זה אינם משכנעים (טענתו המרכזית היתה שבא כוחו הקודם של מר חממי, עו"ד מאיר ברנע, טעה בהבנת דבריו של מר חממי, אשר התכוון לכספים ששולמו במהלך החוזה, ולא לתשלום הראשון. טענה זו לא תואמת לא את הנוסח שמופיע במכתבו של עו"ד ברנע ולא את עדותו של מר חממי עצמו שציין כי לא ראה בסכומים אלו תשלומים על חשבון החוזה, אלא "הלוואות" (ראו פרוטוקול 8.3.2010, עמוד 120 שורות 4 - 6). כן ניתן היה לצפות שלצורך ביסוסה יזומן עו"ד ברנע לעדות - דבר שלא נעשה. למען שלמות הדברים, אוסיף כי הגרסה של הרוכשים בעניין זה היא גם סבירה יותר, שכן אין חולק שמר חממי היה זקוק לכספים במטבע חוץ לצורך הנסיעה לתאילנד, ואין טעם סביר בעטיו יוותר על התשלום הראשון - תשלום עליו סיכמו הצדדים באותו מעמד עצמו (להבדיל מתשלומים עתידיים, שכאמור מר חממי לא היה מעוניין לקבלם במהלך שהותו בתאילנד). הנושא השלישי מעורר את הקושי המשמעותי ביותר, וזאת בעיקר לאור הוראת הסיפא של סעיף 3.1 להסכם ("למוכר לא ידוע על שום חובות הרובצים על הנכס, בכפוף לנכונות הצהרותיו של המוכר, לא ישא המוכר בשום חובות עבר ביחס לעבר"), וטענת מר חממי כי סוכם עם הרוכשים הם שישאו בתשלום המסים, כך שמבחינתו העיסקה היתה, הלכה למעשה, עיסקת "נטו". בעניין זה מקובלת עלי טענתו של מר חממי, שכן היא נתמכת בעדותו של עו"ד קמפלר. עו"ד קמפלר העיד שהמשיב "הביע עניין שלא תחול עליו חובת מיסוי" (פרוטוקול 19.1.2011, עמוד 36 שורות 20 - 23). במקום אחר בעדותו ציין כי סוכם "שמיסים הנובעים מהעסקה הוא [קרי, המוכר] לא יצטרך לשלם" (שם, עמוד 18 שורות 5 - 7), והוסיף כי "... גם בנושא המיסוי אני העלתי במהלך הפגישה הסתייגויות או הרהורים לגבי נטל המס, ולכן הגענו לשינויים אלה ואחרים ..." (שם, עמוד 9 שורות 2 - 4), וגם כי "... המוכר באמת היה מוטרד מנושא נטל המס, ולכן הגעתי לנוסחה שלדעתי ענתה על השאלה מה קורה לגבי מיסוי העבר ..." (שם, עמוד 19 שורות 6 - 7). את הנוסחה שלדעת עו"ד קמפלר ענתה על השאלות שעוררו הצדדים הוא שילב, כך לדבריו בניסוח מחדש של סעיף 3.1 להסכם שעל מהותו העיד לפני "אז היה ויכוח הלוך חזור מה לכתוב. הקונים לא רצו לשאת בחובות העבר. בסופו של דבר אמרתי בואו נכתוב משהו, כתבתי משהו כפי שיצא. כפי שמופיע באותו סעיף 3.1. אתה שואל אותי אם יש לזה משמעות משפטית? לדעתי לא. אבל הבן אדם אומר לי אין לי חובות עבר" (שם, עמוד 49 שורות 14 - 18), והוסיף כי התוספת באותו הסעיף נועדה להרגיע את המוכר (שם, עמוד 20 שורות 18 - 19). ודוק, מסעיף 2 להסכם מתקבל לכאורה הרושם שמר חממי הסכים לקבל על עצמו תשלום מס שבח של עד 50,000 ₪, עניין העומד לכאורה בניגוד לטענתו כי דובר בעסקת "נטו". ואולם, מתברר שלא אלו היו פני הדברים. המוכר הסכים לנוסחה זו ביחס לתשלום מס שבח מאחר ועובד במשרדו של עו"ד קמפלר, מר יהודה יעקב שטיפל בענייני מיסוי מקרקעין, הבהיר לו כי או שיש מס שבח על העיסקה בסכום העולה משמעותית על 50 אלף ₪ (שאז לפי סעיף 2 ההסכם בטל), או שאין עליה כלל מס, ואף התחייב בפניו, להנחת דעתו, כי אם יוטל מס שבח הנמוך מ- 50 אלף ₪ הוא (קרי, מר יהודה יעקב) ישלם אותו (ראו מסמך שצורף כנספח 11 לתצהירו של מר חממי, והסברי מר יהודה יעקב לאותו מסמך בעדותו, פרוטוקול 19.1.2011, עמוד 117 שורה 19 - עמוד 118 שורה 17). עמדת מר חממי היתה איפוא שהוא מעוניין בעסקת "נטו", ואין הוא מסכים לשלם מיסים בגין העיסקה, ובכלל זה יש להניח כי לא התכוון ליטול על עצמו תשלום מס רכוש שיהיה הכרח לשלם על מנת לאפשר את השלמת העיסקה. עניין זה היה ברור לרוכשים כבר במועד הכריתה, ואם הם מבקשים לעמוד על העיסקה אין הם יכולים לגלגל את הסכומים ששילמו בגין מס רכוש (שאין חולק שהצדדים לא ידעו עליו) והיטל השבחה על המוכר. ויובהר, אף אם אניח לטובת הרוכשים כי הם לא הביעו בשעתו נכונות לשלם את מסי העבר (לפחות ככל שמדובר במס רכוש), הרי שהמדובר בעניין שיש לגביו חסר (לאקונה) בחוזה, ואם המוכרים אינם מעונינים שחסר זה יצור בעיית מסויימות העלולה לאיין את ההתקשרות, עליהם לקבל על עצמם את הפרשנות הנוחה לצד שכנגד (לאפשרות ההשלמה באמצעות "נכונות לקיום האופטימלי שזכאי לתבוע הצד שכנגד" ראו דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך א' תשנ"ב) 289 - 290; ליישום אפשרות זו ראו, למשל, ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ (5) 820, 835 (1997)). לעומת זאת, הקונים רשאים לגלגל על כתפי המוכר את תשלום המסים השוטפים שהיו מוטלים על המוכר עד למועד העברת החזקה לידיהם, וזאת מכוח סעיף 6.1 להסכם. לפיכך ביכולתם לנכות סכום של 2,915 ₪ (775 דולר) ששילמו בעבורו בגין חובות מים מהשנים 2002 - 2008. סוף דבר, יתרת התשלום שעל הקונים להעביר היא בסך של 316,000 דולר בניכוי התשלום הראשון ששולם (16,000 דולר), הסכומים שהועברו כשמר חממי היה בתאילנד (15,124$) והחזר התשלום בגין חובות המים (775 דולר). יתרת התמורה שנותרה לתשלום עומדת איפוא על 284,101 דולר. האם יש מקום לאכיפת ההסכם, ובאילו תנאים הניתוח עד כה מלמד כי הודעת הביטול ניתנה שלא כדין, שכן הרוכשים לא הפרו את ההסכם. במצב דברים זה, התנערות המוכר מההסכם, שתחילתה בהודעת הביטול, והמשכה בסירובו לחזור ממנה, משמעה הפרה של ההסכם על ידי המוכר (ראו, למשל, עניין רונן, עמוד 225). כנפגעים מהפרת חוזה זכאים המוכרים לדרוש את אכיפת החוזה, מכוח סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970, כפי שעשו בתובענה שלפני. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע ארבעה חריגים לזכות האכיפה, ואולם המוכר לא טען, וממילא לא שיכנע, כי אחד מהם מתקיים בעניננו. זאת ועוד, במקרה זה נקבו הצדדים בתמורה דולרית, ולא העלו טענה כנגד אכיפת החוזה לפי תמורה זו. גם לגופו של עניין, משהחזקה במקרקעין היתה מאז 29.8.2010 בידי המוכר, אינני סבור שיש לסטות מדרך ההצמדה שקבעו הצדדים, או לקבוע חובה של הרוכש לשלם ריבית על כספי התמורה שטרם שולמו (השוו ואבחנו מעניין מונסנגו). לאור זאת יש מקום לאכיפת החוזה, בהתאם למפורט להלן: הרוכשים ישלמו לידי ב"כ המוכר את הסך בשקלים חדשים השווה ל- 34,101 דולר (יתרת התשלום השני שטרם שולמה) לפי שער יציג ידוע במועד התשלום לא יאוחר מיום 1.7.2012. בכפוף לביצוע האמור בסעיף א' לעיל, ולא יאוחר מ- 7 ימים לאחר שיתבקש לעשות כן, המוכר יחתום על כל המסמכים הדרושים לצורך קבלת משכנתא על ידי הרוכשים. המוכר יהיה רשאי להתנות את חתימתו בכך שהבנק יתחייב כי כספי המשכנתא ישולמו לידי בא כוחו. יתרת תמורת הרכישה בסך 250,000 דולר תופקד בתוך 21 יום ממועד חתימת המוכר על המסמכים הדרושים לצורך קבלת משכנתא על ידי המוכרים בבנאמנות בידי בא כוח המוכר. בתוך 7 ימים ממועד העברת הכספים לידי בא כוח המוכר, יעביר המוכר את החזקה במקרקעין לרוכשים, וכן יפקיד בידם את המסמכים הדרושים לצורך ביצוע העברת זכות החכירה על שמם, לרבות אישורים על תשלום מסי עירייה בתקופה בה החזיק בנכס. ב"כ המוכר יהיה רשאי לעשות שימוש בכספים המופקדים בידיו בנאמנות כדי לשלם כל הוצאה הדרושה לצורך ביצוע העברת הבעלות בנכס מהמוכר לרוכשים. בא כוח המוכר יהיה רשאי להעביר את הכספים שהופקדו בידיו בנאמנות לידי המוכר רק כנגד קבלת אישור בא כוח הרוכשים כי החזקה בנכס נמסרה לידו, וכי הוא קיבל את הכל המסמכים הדרושים לצורך השלמת העברת הבעלות. הצדדים יהיו רשאים לפנות לבית המשפט בכל בקשה שעניינה ביצוע פסק דין זה, ובכלל זה יהיו הרוכשים רשאים לבקש מינוי כונס נכסים, ככל שהמוכר ימנע מביצוע הפעולות שנקבעו לעיל. סוף דבר מהטעמים שפורטו לעיל התובענה מתקבלת, וניתן צו המורה על אכיפת ההסכם בהתאם למתווה המפורט בסעיף 44 לעיל. כאמור בהחלטה מיום 7.10.2010, ניתן לרוכשים היתר לפיצול סעדים. המוכר ישא בהוצאות הרוכשים במסגרת תובענה זה בסכום של 50 אלף ₪. סכום זה יהיו הרוכשים זכאים לקזז מהתמורה החוזית, זאת במסירת הודעה מתאימה למוכר באמצעות בא כוחו. חוזהביטול חוזה