קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התנגדות לתכנית להתחדשות עירונית: מבוא העתירה 1. לפניי עתירה מינהלית המופנית נגד החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, משיבה 2, וכן נגד החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, משיבה 1, שנתקבלה בערר על החלטת הוועדה המחוזית; לפיהן נדחו התנגדויות שהגישו תושבי שכונת קריית משה בירושלים, וביניהם העותר, בעניין תכנית להתחדשות עירונית של מתחם "המקשר" בשכונה. לטענת העותר, התכנית נושא ההחלטות הנ"ל, אשר הוגשה על-ידי עיריית ירושלים, משיבה 3, ואשר עתידה להתבצע על-ידי חברת נאות המקשר בע"מ, משיבה 4 (להלן גם - היזם), הִנה בלתי סבירה, ודינה בטלות. בכלל זה טוען העותר, בין-השאר, כי התכנית תביא לפגיעה בשכונת קריית משה, באופייה המיוחד ובתושביה, בכך שתמחק את סממניה של השכונה ותוריד את ערך הבתים בה - והכל מבלי שתושבי השכונה ייהנו מהתכנית או יפוצו על הנזקים האמורים. כן מלין העותר על שורה של פגמים שנפלו, לדידו, בעת קבלת ההחלטות נושא העתירה. בקשת צד שלישי להצטרף כמשיב לעתירה 2. בפתח הדברים אתייחס לבקשת צד שלישי להצטרף כמשיב לעתירה, אשר הוגשה לאחר תום הדיון בעתירה. ביום 28.6.12, לאחר השלמת טיעוני הצדדים בעתירה, הגיש עו"ד יהודה טוניק, מפרק מעונות המקשר א', אגודה שיתופית בע"מ (להלן - האגודה), הודעה לבית-המשפט, לפיה זכויות החכירה בחלק מהמקרקעין נושא העתירה הִנם של האגודה, וככל הנראה מי מחבריה העבירם ללא סמכות. משכך, ביקש כי האגודה תצורף כמשיבה בעתירה, שכן כל החלטה שתתקבל תהיה חסרת נפקות מעשית כלפי בעלי הזכויות במקרקעין. בתגובה להודעתו האמורה, הודיעו המשיבים, בתגובות שהוגשו על-ידם בחודש יולי 2012, כי משיבה 4, מגישת התכנית, היא בעלת עניין בקרקע ומשכך הייתה מוסכמת להגיש את התכנית, וכי ככל שקיימות מחלוקות בעניין הזכויות הקנייניות, על המפרק לפנות בבקשה מתאימה לבית-המשפט המוסמך, שכן מוסדות התכנון ממילא אינם מוסמכים להכריע בנוגע לזכויות קנייניות. בתגובה הודיע מפרק האגודה לבית-המשפט, כי ייתכן שאין מנוס מלקיים תחילה דיון משפטי בפן הקנייני, ורק בעקבותיו להשלים את המהלך התכנוני. 3. החלטתי שלא להתיר לאגודה להצטרף כמשיבה בעתירה. ככל שביקשה האגודה להשיג על התכנית הנדונה, היה עליה להגיש עתירה מינהלית, לאחר מיצוי הליכים אל מול מוסדות התכנון. האגודה בחרה, מטעמיה, רק לבקש להצטרף כמשיבה לעתירת העותר. תקנה 6(א) לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין) תשס"א-2000, מורה כי "המשיבים בעתירה יהיו הרשות שנגד החלטתה מכוונת העתירה, כל רשות אחרת הנוגעת בדבר, וכן כל מי שעלול להיפגע מקבלת העתירה". שלושה טעמים מביאים לדחיית בקשת האגודה להצטרף כמשיבה בעתירה: האחד - העובדה שהאגודה אינה אמורה להיפגע מקבלת העתירה, שכן קבלת עתירת העותר תביא לביטול התכנית, דהיינו - לסעד שבו מעוניינת האגודה; השני - הגשת הבקשה בשלב מאוחר, לאחר השלמת טיעוני הצדדים בעתירה; והשלישי - כי המחלוקת הקניינית שהועלתה על-ידי האגודה אמורה להידון בבית-המשפט המוסמך; ובפרט כאשר האגודה בחרה, כאמור, שלא להגיש עתירה מינהלית, אלא לבקש להצטרף כמשיבה לעתירה דנן, שמתמקדת כל כולה בהיבטים תכנוניים. מכאן אפנה לדיון בעתירת העותר. הרקע העובדתי 4. ביום 28.12.05 הכריזה ממשלת ישראל, בצו התכנון והבניה (הכרזה על מתחמים לפינוי לשם בינוי), התשס"ו-2006, (להלן - הכרזה הממשלה), על מתחם "המקשר" בירושלים - אשר מצוי בשכונת קריית משה ונתחם בין הרחובות הרצל, קריית משה וחיים פיק (להלן - המתחם או מתחם המקשר) - כ"מתחם לפינוי לשם בינוי". ההכרזה בוצעה מכוח סמכותה של הממשלה לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבניה), ולאור המלצתה של ועדה לעניין מתחמי פינוי-בינוי, שמונתה לפי סעיף 33א(ג) לחוק הנ"ל (להלן - הוועדה לעניין מתחי פינוי-בינוי). בין-היתר המליצה הוועדה האמורה להגדיל את היקף הבנייה במתחם המקשר בכפי 5 מהיקף הבנייה הקיים, קרי - להיקף בנייה בשטח של כ-25,000 מ"ר לשטחים עיקריים, שאחרת תפחת הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט "פינוי-בינוי" במתחם, באופן שיביא לסיכול ההכרזה. 5. עניינה של העתירה הוא "תכנית מס' 11195 - התחדשות עירונית במתחם המקשר, שכונת קריית משה ירושלים" (להלן - התכנית), שמטרתה ביצוע פרויקט פינוי-בינוי במתחם הנ"ל, לאור הכרזת הממשלה. התכנית הוגשה על-ידי עיריית ירושלים, אולם במהלך שלבי התכנון החלה משיבה 4 לנהל משא ומתן עם בעלי הדירות במתחם במטרה לקדם את התכנית, והצטרפה, כיזם התוכנית, לעיריית ירושלים. בעת הגשת התכנית ניתנה לה הסכמה של כ-60% מבעלי הזכויות בתחום התכנית, והסכמות עקרוניות של עוד כ-30%. ביום 15.8.07 הוגשה התכנית נושא העתירה ללשכת התכנון המחוזית, לאחר שהוועדה המקומית המליצה להפקידה; ובהחלטה מיום 25.12.07 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים (להלן - הוועדה המחוזית) להפקידה, בתנאים. 6. התכנית, במתכונתה המופקדת, מציעה לפנות מהמתחם את 69 יחידות הדיור הבנויות בו, בשטח ממוצע של כ-72 מ"ר, ותחתיהן לבנות שני מבני מגורים חדשים בני 25 קומות כל אחד (24 קומות וקומה נוספת מתחת למפלס הכניסה הקובעת), שיכילו כ-220 יחידות דיור בנות שטח עיקרי ממוצע של כ-130 מ"ר, וכן מבנה מחבר בין שני הבניינים, בגובה חמש קומות. השטח המוצע בתכנית בייעוד למגורים הִנו בהיקף של כ-4.4 דונם, תוך הפרשת שטח של כ-1.4 דונם למוסדות ציבור ו-3.3 דונם כשטח ציבורי פתוח. סך שטחי הבינוי המבוקשים בתכנית, במתכונתה המופקדת, עומדים על כ-45,900 מ"ר מֵרבי, מתוכם שטחים עיקריים של כ-25,400 מ"ר, ו-882 מ"ר לשטח למבנים ומוסדות ציבור. הצפיפות המבוקשת בתכנית היא של כ-58 יחידות דיור לדונם, אולם אם לוקחים בחשבון את השפ"פ, צפיפות הדיור עומדת על 36 יחידות דיור לדונם. 7. בהחלטת הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית, כאמור, צוין, כי במקרה דנן מתקיים שילוב נסיבות תכנוניות ייחודי, המצדיק הפקדת תכנית למגורים בצפיפות גבוהה ובבנייה לגובה, וזאת בפרט לנוכח הוראות תכנית המתאר החדשה לירושלים - "תכנית מס' 2000: תכנית מתאר ירושלים" (להלן - תכנית המתאר החדשה לירושלים). יודגש כבר עתה, כי תכנית המתאר החדשה לירושלים טרם אושרה, ונכון למועד הדיון בעתירה נתקבלה אך החלטה על הפקדתה; ומכל מקום - החלטה זו נתקבלה לאחר שניתנו ההחלטות נושא העתירה דנן. עם-זאת, ראו גופי התכנון להתייחס אל הוראותיה של תכנית המתאר החדשה בהחלטותיהם, כחלק ממדיניות התכנון לירושלים, כפי שיובהר להלן. תכנית המתאר החדשה מציעה, כי ברחוב הרצל, אשר גובל במתחם נושא העתירה, ניתן יהיה לבנות עד לגובה של 18 קומות (סעיף 5); וכן קובעת שורה של מגבלות נוספות בנושא הבנייה הגבוהה בעיר (סעיף 6.7). ואולם, בסעיפים 4.5.4יב ו-4.5.4יג לתכנית המתאר החדשה מובהר, כי "באזורים המסומנים בנספח מס' 1 - תבנית הבניה כ-"אזור להתחדשות עירונית" ניתן לאפשר, בתכנית מפורטת, בניה בהיקף העולה על הוראות תכנית זו בדבר מספר הקומות המירבי וזכויות הבניה המירביות; וכן, כי "בכל האזורים המסומנים בתשריט כאזור מגונים עירוני, בתכנית להתחדשות עירונית, לא יחולו הוראות סעיף 5 (טבלת זכויות והוראות הבניה). היקף הבניה והוראות הבניה יקבעו בהתאם לגודל המגרש, היקף הפינוי ושיקולים תכנוניים נוספים" (ההדגשות אינן במקור). 8. לאור האמור, ציינה הוועדה המחוזית בהחלטתה בדבר הפקדת התכנית נושא העתירה, כי התכנית מצויה בתחום אזור לבנייה לגובה בתכנית המתאר החדשה לירושלים; כי התכנית ממוקמת בסמוך למתחם הכניסה לעיר, שבו מציעה תכנית המתאר בנייה בגובה של 33 קומות; כי התכנית מצויה בסמיכות לקו הרכבת הקלה (שאז עוד היה בביצוע); כי הבינוי הגבוה המוצע בגדר התכנית נושא העתירה יבוצע על ציר עירוני, ראשי ורחב (רחוב הרצל); וכי מדובר בתכנית במתחם לחידוש עירוני, שהוכרז על-ידי הממשלה. לאור האמור, החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים, ובכללם - הגבלת הבנייה של שני מבני המגורים ל-25 קומות, כאשר רצועת הבינוי ביניהם לא תהיה מסיבית להדגשת תמירות המבנים הגבוהים, ותכלול פתיחה אל השטח שמאחוריה, כך שגובהה לא יעלה על שלוש קומות; הגבלת מספר יחידות דיור מקסימאלי ל-220; הפחתת שטח ממוצע ליחידת דיור ל-120 מ"ר; וכן הגדלת תחום השטח המיועד למגורים. יודגש, כי במעמד זה הובאו להצבעה שתי הצעות נוספות הנוגעות לגובה הבינוי, כאשר אחת הציעה להגבילו ל-18 קומות, והשנייה - ל-28 קומות; אולם הוחלט ברוב קולות לאשר התכנית נושא העתירה, כפי שפורטה לעיל. דיון נוסף התקיים לפני הוועדה המחוזית ביום 21.4.09, היות שלאחר הפקדת התכנית נתחוור כי היא אינה כוללת טבלת איזון. לפיכך, בוטלה ההחלטה בדבר הפקדה, והתכנית הובאה פעם נוספת לבחינת הוועדה, אשר החליטה במעמד זה להפקיד את התכנית, לאחר צירוף הטבלה. 9. לתכנית הוגשו כ-900 התנגדויות, רובן המוחלט על-ידי תושבי השכונה, כפי שיפורט להלן; וביום 10.11.09 התקיים בעניינן דיון, לפני ועדת המשנה להתנגדויות של לשכת התכנון המחוזית (להלן גם - ועדת המשנה להתנגדויות). בעלי זכויות במתחם התכנית טענו, בין-השאר, כי התכנית אינה נותנת מענה מספק לצורך במבני ציבור; כי יישומה יביא לעומס תנועה משמעותי, רעש, זיהום אוויר והסתרת הנוף; כי התכנית אינה כוללת טבלת איזון כחוק; וכי היא פוגעת בזכויות הקנייניות של המתנגדים. יזמי התכנית גרסו, בין-היתר, כי יש לאפשר בנייה של שלושה מבני מגורים, ולא שניים; כי יש לקבוע תקרת גובה של שלושים קומות; וכי יש לבטל את ההגבלה על כמות יחידות הדיור, כדי שתתאפשר הקטנה של שטח הדירות. המינהל הקהילתי הגיש גם הוא התנגדות, וביקש כי יוקצה לו שטח בתחום התכנית. אף החברה להגנת הטבע התנגדה לתכנית וטענה במעמד זה, כי יש לצמצם את תכסית הבינוי; כי יש להגביל את הבנייה ל-18 קומות; וכי יש לצמצם את תקן החניה, לנוכח מיקום הרכבת הקלה בקרבת מקום. בשם תושבי השכונה נטען, כי התכנית תשנה לחלוטין את אופייה של השכונה; כי אין מקום להעניק בגדר התכנית פטור מהיטל השבחה; וכי יש לחייב את היזם במסגרת התכנית לבצע את כל הפינויים באותו מועד, ובתוך פרק זמן קצוב. יודגש, כי מרבית ההתנגדויות - כ-800 במספר - הוגשו על-ידי תושבי השכונה, בנוסח זהה (או בלשון הוועדה: "סטנסילים משוכפלים"), ובהן נטען, כי התכנית מהווה עסקת נדל"ן שאינה מביאה לשיפור בדיור התושבים, לכן ספק רב אם מי מהם ירצה לגור במתחם שייבנה; כי אין מקום לפטור את היזם מהיטל השבחה; כי הרס אופי השכונה בעקבות יישום הפרויקט יביא לירידת ערך הדירות בשכונה; כי גובה הבנייה בגדר התכנית אינו תואם את הבנייה הקיימת; כי המגדלים שייבנו יטילו צל על הדירות הסמוכות למתחם; כי תוספת של מאות מכוניות לאזור, בעקבות יישום התכנית, "תסתום" את האזור; כי התכנית אינה מתמחרת באופן ראוי את הפגיעה בשכונה; כי אין הצדקה לתוספת אחוזי הבנייה המבוקשת בתכנית, אשר תביא להעשרת היזם ותפגע בעקרונות הצדק החלוקתי; וכי יש לדרוש מהיזם ערבויות שתבטחנה את עמידתו בכל הוראות התכנית. 10. ביום 5.1.10 החליטה ועדת המשנה להתנגדויות לאשר את התכנית, בתנאים ובשינויים שפורטו בהחלטה. הוועדה ציינה בהחלטתה, כי התכנית נושאת חשיבות רבה לעיר, היות שהיא מגשימה את המטרה החשובה של התחדשות עירונית, תוך יישום פרויקט "פינוי-בינוי" שבו יפונו 69 יחידות דיור ותחתן יוקמו 220 יחידות חדשות; וכי הציפוף המוצע בגדר התכנית הִנו בר ביצוע, לנוכח הפתרונות המוצעים בתכנית לתשתיות הציבוריות וכן לאור הנתונים המאפיינים את המתחם. בהקשר זה הודגש, כי תכנית המתאר החדשה לירושלים מייעדת את ציר הרצל, הסמוך למתחם, כציר לבנייה גבוהה של עד 18 קומות, וכי אף אזור הכניסה לעיר צפוי לכלול בנייה גבוהה - כך שהתכנית המוצעת תשתלב היטב באופי האזור. בצד זאת הורתה הוועדה על שינויים בתכנית, ובכללם - הקצאת מגרש המיועד בתכנית הן למגורים והן למוסדות ציבור - למוסדות ציבור בלבד; הגבלת תכסית המגדלים ל-750 מ"ר; והגדלת המרחק בין המגדלים המוצעים בתכנית לבין מבני המגורים הקיימים, אשר ממוקמים מעברם של רחובות פיק וקריית משה. באשר להתנגדויות שנשמעו מפי תושבי האזור, ובכללם התנגדות העותר, ציינה הוועדה, כי התכנית אמנם תביא לשינוי של ממש באופי המתחם, אולם הואיל והשינוי תואם את מדיניות התכנון באזור, הדוגלת בבנייה גבוהה, והיות שהשינוי משרת אינטרס ציבורי חשוב של התחדשות עירונית - הוחלט לאשר את התכנית. כמו-כן נדחו - ההשגות בעניין הסדרי התנועה המוצעים בתכנית, מן הטעם שמדובר בתוספת תנועה שולית לאזור ומובאים לה פתרונות בגדר התכנית; הטענות בדבר הסתרת הנוף, היות שהתכנית משתלבת עם אופי הבנייה הצפוי באזור; והטרוניות הנוגעות לירידת ערך הדירות, מאותם נימוקים. הוועדה אף דחתה את הבקשה, כי התכנית תכלול הוראה של פקיעת תוקף אם לא תמומש התכנית תוך זמן קצר, היות שמדובר בתכנית מורכבת; וכן את הבקשה להורות על הפקדת ערבויות שיבטיחו עמידה בהוראות התכנית, שכן ממילא הרשות המקומית תוודא כי היזם עומד בכלל התחייבויותיו עם הנפקת היתר הבנייה וכן בטרם מתן היתר אכלוס. עם זאת, קיבלה הוועדה את הטענות שעניינן פטור מהיטל השבחה, וקבעה כי הוראות אלו בתכנית - תבוטלנה. בשולי הדברים יודגש, כי מרבית ההתנגדויות הנוספות שצוינו לעיל, שהעלו מתנגדים נוספים כאמור, נדחו אף הן. 11. דיון נוסף התקיים לפני ועדת המשנה להתנגדויות ביום 5.8.10, בעניין טבלת האיזון בתכנית; ובמעמד זה ניתנה לעותר זכות הדיבור, על-אף שאינו נמנה עם בעלי השטח. העותר טען, כי התכנית צפויה להשביח את ערך הקרקע בשיעור ניכר ביותר, כאשר הנהנה העיקרי מכך יהיה יזם התכנית, וכי היה מקום לפצות במסגרת טבלת האיזון את תושבי השכונה הצפויים להיפגע מהתכנית. כל ההשגות שנשמעו במעמד זה נדחו, לרבות טענות העותר, ובעניין זה צוין, כי האיזון האמור אשר מבוצע במסגרת הליך של איחוד וחלוקה, רלבנטי לבעלי הזכויות בתחום התכנית בלבד, לפי הדין; כי לאור האמור אין מקום לכלול בהליך האיזון את מי שאינם בעלי זכות במתחם נושא התכנית; וכי סוגיית זכאות תושבי השכונה לפיצוי בגין הפגיעה שהתכנית מסבה להם לטענתם - יכולה להתברר לפי הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בתביעת פיצויים. 12. על החלטה זו ערר העותר, ברשות יו"ר הוועדה המחוזית, למשיבה 2, המועצה הארצית לתכנון ובנייה (להלן - המועצה הארצית), וככלל חזר על הטענות שהושמעו לפני הוועדה המחוזית בגדר ההתנגדויות מטעם תושבי השכונה. בערר דנה ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (להלן - ועדת המשנה לעררים), וביום 6.6.11 החליטה לדחותו. בין הטעמים להחלטה צוין, כי אמנם התכנית תשנה לחלוטין את אופי המתחם ותשפיע על השכונה, אולם מדובר בתכנית בעלת חשיבות רבה לעיר, אשר מעניקה מענה חיוני למחסור החמור ביחידות דיור, לבעיית העלייה במחירי הדיור ולהגירה השלילית מהעיר עקב כך. כן הודגש, כי התכנית הולמת את המדיניות התכנונית בעניין ציפוף הבנייה; כי התכנית ראויה בשים לב למיקומה, קרי - במרחק רב מהעיר ההיסטורית, במקום המיועד לבנייה לגובה לפי תכנית המתאר החדשה ובסמוך לצירי תנועה ראשיים; כי היקף הבינוי בתכנית ראוי, בפרט בשים לב לכך שאחד התנאים להכרזה על מתחם כמיועד ל"פינוי-בינוי" הִנו הקמה של פי 3 יחידות דיור ביחס למספר הקיים, כדי להבטיח כדאיות כלכלית לביצוע תכנית; וכי לתכנית תועלת ציבורית ברורה, של הקצאת שטח ציבורי פתוח בהיקף משמעותי, שטח ציבורי מבונה והרחבת מערך הדרכים. כן הובהר, כי השינויים שעליהם הורתה הוועדה המחוזית, כפי שצוינו לעיל, ישפרו את הבינוי המוצע, באופן שתומך באישור התכנית. בנוסף, קיבלה ועדת המשנה לעררים את עמדת הוועדה המחוזית בכל הנוגע לטענות העותר בדבר בעיות התחבורה והחנייה הצפויות לדעתו באזור; הטרוניות בנוגע לרווחים שיגרוף היזם; וההלנות על טבלת האיזון. כמו-כן דחתה הוועדה את ההשגות בעניין הסתרת אור השמש והנוף, ובכלל זה ציינה, כי נושא ההצללה נבחן במסגרת בדיקות מיקרו-אקלימיות; כי הבניין הדרומי מבין השניים שייבנו יגרום לתוספת צל שתתמצה בשעתיים עד שעתיים ורבע בכל יום, בשעות הבוקר בלבד, והצפוני - לשלוש שעות נוספות בשעות אחר הצהריים, בעונת החורף; וכי תוספת שעות הצל הִנה מידתית, וממילא העותר ציין כי מדובר בבעיה משנית בטיעוניו. כן יודגש, כי ועדת המשנה לעררים דחתה אף את טענת העותר לפיה לא נבחנו די חלופות לתכנית, היות שלוועדה הוברר כי התכנית הנ"ל נבחרה מבין כ-20 חלופות שהוצעו, ונמצא כי היא הראויה ביותר. לאור כל האמור לעיל דחתה ועדת המשנה לעררים את הערר, אולם בצד זאת החליטה להוסיף מיוזמתה שתי קביעות שתעוגנה בתכנית: האחת - כי מסמכי הבדיקות המיקרו-אקלימיות יהווה חלק ממסמכי התכנית; והשנייה - כי יובטחו מעברים לטובת הציבור מרחוב הרצל דרך מבני הציבור אל כל השטחים הפתוחים בתכנית, באשר הם. נגד החלטה זו, וכן נגד החלטותיה של הוועדה המחוזית, שצוינו לעיל - הוגשה העתירה דנן. טענות הצדדים 13. העותר חוזר בעתירה על הטענות שהשמיע לפני הוועדה המחוזית והמועצה הארצית, ובכלל זה טוען, כי התכנית נושא העתירה הִנה בלתי סבירה לחלוטין ויש לבטלה, הואיל והיא תפגע באופן אנוש בשכונת קריית משה, באופייה המיוחד ובתושביה, בכך שתמחק את סממניה של השכונה, תוריד את ערכם של הבתים, ותביא לצפיפות של פי 8.3 לעומת המצב הקיים כיום - והכל על-חשבון תושבי השכונה, ומבלי שייהנו כלל מהתכנית. עוד גורס הוא, כי הוועדה המחוזית נהגה במשוא פנים כלפי העותר ותושבי השכונה, בין-השאר, בכך שאפשרה לתושבי השכונה זכות טיעון מצומצמת ביחס לזו שניתנה למתנגדים אחרים לתכנית; בכך שניתן ליו"ר הוועדה המקומית יחס מיוחד בדיון לפני הוועדה המחוזית, לרבות מתן זכות דיבור - על-אף שלא הוזמן לדיון; ובכך שטענות תושבי השכונה נפלו על אוזניים ערלות. כמו-כן, לשיטתו, נפל פגם בהתנהלות הוועדה המחוזית - הן בכך שלא בחנה חלופות לתכנית נושא העתירה, לרבות הצעה מטען תושבי השכונה לבנות בניינים בני שש קומות בלבד, עם גינה ציבורית במרכזם; הן בכך שסירבה לערוך סיור בשטח ולהיווכח בהשלכות הרבות שיהיו לתכנית; והן בכך שהתייחסה לכמות הרבה של ההתנגדויות שהגישו תושבי השכונה כ"סטנסילים משוכפלים" ולמעשה התעלמה מהחשיבות של מספר המתנגדים. העותר אף מוסיף, כי הגיש "רק" כ-800מכתבי התנגדות של התושבים, מפאת קוצר הזמן שעמד לרשותו להגשתם; וכי כיום יש בידו אלפי התנגדויות חתומות מטעם תושבי השכונה. עוד טוען הוא, כי תושבי השכונה העלו לפני המשיבים שאלות רבות שלא ניתן להן מענה, ובכללן - מהו היקף ההתנגדויות שבעטיו תהיה העירייה מוכנה לבטל את התכנית, וכיצד יפוצו הדיירים והציבור אם יתברר כי מחירי הדירות בשכונה לא יעלו בעקבות ביצוע התכנית. עוד טוען הוא, כי ההתעלמות מההשגות שמשמיעים תושבי השכונה מעידה על נחישות שלטונית דורסנית של מוסדות השלטון לאישור התכנית, וכי יש לבטל את התכנית לאלתר, כדי למנוע נזקים בלתי הפיכים. 14. משיבות 1 ו-2, טוענות, כי דין העתירה להידחות, הואיל ולא קמה עילה להתערבות בהחלטות נושא העתירה. לשיטתן, החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית, אשר התקבלה לאחר שמיעת כל הגורמים הרלבנטיים, הִנה החלטה תכנונית ראויה ומאוזנת; ואף ההחלטה שנתקבלה על-ידי ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית הִנה החלטה תכנונית מפורטת ומנומקת, שלא נפל בה כל פגם. כאמור בהחלטות הנ"ל, התכנית מגשימה את המטרה החשובה של התחדשות עירונית, נותנת מענה לצורך הדוחק בציפוף העיר, ועולה בקנה אחד עם אופי הבנייה הגבוהה באזור, בפרט לנוכח תכנית המתאר החדשה, שמייעדת את ציר הרצל כאזור לבנייה בגובה של עד 18 קומות, ואינה מגבילה את היקף הבינוי בפרויקטים של התחדשות עירונית. כן סוברות משיבות 1 ו-2, כי השינויים בתכנית שעליהם הורו הגורמים המוסמכים בעת קבלת ההחלטות נושא העתירה, כאמור לעיל, אף משפרות את התכנית. למעלה מזאת, מתייחסות משיבות 1 ו-2, בשנית, לטענות שמעלה העותר בעתירתו, שכבר הושמעו בדיונים לפניהן, ובהקשר זה מציינות, כי על-אף שהתכנית תביא לשינוי פני השכונה, אין בכך כדי למנוע את אישורה, משנמצא כי השינוי תואם את המדיניות התכנונית באזור ומשהובהר כי התכנית משרתת אינטרסים ציבוריים חשובים; מה-גם, שהתכנית לא תשפיע על השכונה כולה. כן מציינות הן, בין-השאר, כי ניתן משקל לכמות ההתנגדויות, על-אף היותן שכפול האחת של השנייה, אולם נמצא כי חשיבותה של התכנית עולה על טענות המתנגדים; כי היקפי הבינוי בגדר התכנית תואמים את עקרונות התכנון הבאים לידי ביטוי בתכנית המתאר החדשה לירושלים, בשים לב להיות התכנית מיועדת להתחדשות עירונית; כי אין ממש בטענות העותר בדבר משוא פנים של הוועדה המחוזית, אשר אפשרה לעותר להשמיע את כל טענותיו; כי אין לקבל את טענות העותר בדבר סירובן של משיבות 1 ו-2 לבקר בשטח, ולוּ מן הטעם שסיור כאמור הוא בבחינת חריג, ולא היה בו צורך בענייננו, שכן כלל המסמכים הרלבנטיים עמדו לפני גורמי התכנון בעת קבלת ההחלטות, וממילא נציגי לשכת התכנון המחוזית סיירו במקום והתרשמו מהבינוי הקיים; וכי התכנון החלופי המוצע על-ידי העותר, המבוסס על בינוי נמוך, אינו יכול לתת מענה למצוקת הדיור הקשה הקיימת בירושלים, שתיפתר רק באמצעות בנייה לגובה. 15. משיבה 3 גורסת, כי דין העתירה להידחות על הסף, הואיל והעותר לא צירף את כל העותרים הרלבנטיים וכן את כל הגורמים שעלולים להיפגע מקבלת העתירה, לפי תקנה 6 לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), תשס"א-2000; וכי ממילא דין העתירה להידחות גם לגופה, היות שהעותר לא הצביע על טעם להתערבות בהחלטות נושא העתירה. לעמדת העירייה, מדובר בהחלטות ראויות וסבירות, שנתקבלו על-ידי הגורמים המוסמכים תוך הפעלת שיקול-הדעת המסור להן, התחשבות בכלל השיקולים הרלבנטיים ושקילת חלופות אפשריות - כפי שעולה מפרוטוקול הדיונים שהתקיימו. ממילא, לדידה, כל הטענות שהעלה העותר בעתירתו - נדונו והוכרעו על-ידי מוסדות התכנון. בכלל זה חוזרת ומציינת היא, כי התכנית מציעה פתרון לבעיית החניה הצפויה; כי יופקדו ערבויות להבטחת הבנייה; וכי אין הגבלה לבנייה לגובה במסגרת התכנית, במתחם הנ"ל. בשולי הדברים מציינת העירייה, כי לוּ הייתה התכנית מסבה נזק חמור לשכונה, כפי שטוען העותר - לא היה הלה מתייצב לבדו בבית-המשפט. 16. משיבה 4 חוזרת על עיקרי טענות המשיבים שצוינו לעיל , ובנוסף מדגישה, כי דירתו של העותר אינו מצויה בתחום התכנית וממוקמת הרחק מבנייני המגורים המתוכננים; וכי התכנית אינה אמורה לפגוע בדירתו של העותר ואף צפויה להעלות את ערכה, לנוכח שדרוג פני השכונה והשטחים הפתוחים בה. 17. במהלך הדיון בעתירה הופנו למשיבות 1 ו-2 שאלות, ביוזמת בית-המשפט, בדבר מסד הנתונים שעמד לפני הוועדה המחוזית, ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית וועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (להלן גם - הוועדות), עובר למתן החלטותיהן, בעניין היקף הבנייה וגובה המבנים, ובכל הנוגע לכדאיות הכלכלית של התכנית ולבחינת החלופות לה; על-אף שנושא זה לא הִווה חלק מהעתירה. ב"כ משיבות 1 ו-2 מציינת בהקשר זה, כי פרויקט "פינוי-בינוי", כגון זה הנדון בעתירה דנן, נושא קשיים רבים, הכרוכים, בין-השאר, בקבלת הסכמה מטעם בעלי הדירות המפונות לביצוע הפרויקט, וכפועל יוצא - בגובה התמורה והפיצוי שיינתן להם בגין כך. מטבע הדברים, לדבריה, נושאים קשיים אלו עלות כלכלית, שיש להביאה בחשבון בבחינת הכדאיות הכלכלית של היזם לביצוע הפרויקט. על-רקע דברים אלו, המליצה הוועדה לעניין מתחמי פינוי-בינוי, שהוקמה מכוח סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, כאמור, להכריז על מתחם המקשר כמיועד לפינוי ולבינוי - בכפוף להגדלת היקף הבנייה בו בשיעור של פי 5 מהיקף הבנייה הנוכחי: המכפיל המינימאלי (או "המכפיל הנדרש") ביחס להיקפי הבנייה הקיימים הועמד על 4.4, והמכפיל שהוצע בתכנית על-ידי עיריית ירושלים - ואושר על-ידי הוועדה הנ"ל - הִנו 5.9. משמעות הדבר בפועל, כפי שמבהירה ב"כ משיבות 1 ו-2, היא הגדלת היקף הבנייה במתחם לכ-25,000 מ"ר שטחים עיקריים, לשם הבטחת הכדאיות הכלכלית בביצוע פרויקט פינוי-בינוי בו; ועל-יסוד המלצה זו, הוכרז המתחם על-ידי ממשלת ישראל כמיועד לפינוי ובינוי. עוד מדגישה ב"כ משיבות 1 ו-2, כי ככל שתחול ירידה של 6% מהיקף הבינוי, כפי שנקבע בהכרזת הממשלה - תבוטל ההכרזה, על כל המשתמע מכך, ובכלל זה - ביטול הטבות המס ופגיעה בכדאיות הכלכלית של הפרויקט ליזם. בנוסף מובהר, כי על-פי הנחיות משרד הבינוי והשיכון בדבר פרויקטים של פינוי-בינוי, יש לאפשר ליזם לבנות בפרויקט פינוי-בינוי פי 3 יחידות דיור ביחס ליחידות הבנויות בטרם הפינוי, זאת כדי להבטיח רווח כלכלי מהפרויקט. ב"כ משיבות 1 ו-2 מדגישה, כי כל המידע האמור "הוכתב" לגופי התכנון כחלק מהכרזת הממשלה, ועמד לפניהם בעת שקיבלו את ההחלטות הנוגעות לתכנית נושא העתירה, קרי - אם לאשרה או לדחותה, זאת בצירוף יתר הנתונים בדבר אופייה של התכנית והצורך במימושה, כפי שהובאו בהרחבה לעיל; והדבר אף נתחוור מפרוטוקול הדיונים שהתקיימו לפני הוועדות בעניין זה. לדבריה של ב"כ משיבות 1 ו-2 בהקשר זה, הצטרפו ב"כ משיבה 3 וב"כ משיבה 4. העותר טוען בעניין זה, כי משיבות 1 ו-2 פעלו לפי הנחות בלבד, בדבר הרווח הצפוי ליזם והכדאיות הכלכלית של התכנית, אך לא בחנו את הנתונים בשטח, שלשיטתו מראים כי גם תכנית שלפיה ייבנו מבנים בני שש קומות - תהא רווחית וכדאית. בהקשר זה חוזר ומלין העותר על כך שגופי התכנון סרבו לבדוק טענה זו, וגורס כי בכך יש כדי להעיד כי הוועדות לא בחנו חלופות לביצוע התכנית הנדונה. דיון והכרעה המסגרת הנורמטיבית 18. עיקרון היסוד, המשמש נר לרגלנו גם בהכרעה הנדונה, מורה כי תפקידו של בית-המשפט המינהלי, בדומה לבית-המשפט הגבוה לצדק, בעת שהוא מקיים ביקורת שיפוטית על מעשה הרשות המינהלית, הוא "לבחון את תקינות המעשה המינהלי ולוודא שהסמכות הופעלה על-ידי הרשות בגדרי סמכותה, משיקולים ענייניים ובמתחם הסבירות הפתוח לפניה" (עע"מ 9018/04 סאלם מונא נ' משרד הפנים (12.9.05)). בהפעלת הביקורת השיפוטית על החלטות של רשויות התכנון, בית-המשפט אינו יושב בדין כ"טריבונל עליון לתכנון". הוא אינו מחליף את מרחב שיקול הדעת הניתן למוסדות התכנון בשיקול דעתו שלו, ואף אינו שם עצמו כמומחה לבחינת היבטים תכנוניים או כערכאת ערעור על שיקוליהן של רשויות התכנון. כבר נפסק, כי "התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות" (עע"מ 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים (24.11.05); וכן ראו: בג"ץ 5137/08 בני אלבז נ' הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה (14.10.10); עע"מ 9057/09 איגנר נ' השמורה בע"מ (20.10.10); ובג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ובנייה פ"ד נ(3) 441, 446 (1996)). למעשה, הביקורת השיפוטית על החלטות המינהל, ובייחוד על החלטותיהם של מוסדות התכנון, "מצטמצמת לתהליך קבלת ההחלטה, ואין היא חודרת לשיקולים מקצועיים שעמדו ביסוד ההחלטה המינהלית" (ע"א 6365/00 בר אור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז צפון פ"ד נו(4) 38, 47 (2002); בג"ץ 5137/08 בעניין אלבז, לעיל; ועת"מ (י-ם) 471/04 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים (4.2.05)). כבר נפסק, כי כלל זה מקבל אף משנה תוקף, כאשר ההחלטה הנתונה לביקורת שיפוטית נתקבלה על-ידי גוף התכנון העליון - המועצה הארצית לתכנון ובנייה; "שהרי, במסגרת הביקורת השיפוטית בית המשפט נותן "משקל וחשיבות למאפייניה המוסדיים של הרשות העומדת לביקורת. הוא מביא בחשבון את טיבה ומהותה של אותה רשות. הוא מביא בחשבון את תפקידה של רשות זו ואת מעמדה במערך המשטר הדמוקרטי" (עע"מ 6057/09, בעניין איגנר, לעיל; ההדגשה אינה במקור). מן הכלל אל הפרט 19. בענייננו, העותר לא הצביע על פגם שנפל בהחלטות נושא העתירה, אשר מצדיק את התערבותו של בית-המשפט; ועל-כן דין העתירה - להידחות. אין מחלוקת, כי התכנית הנדונה תביא לשינוי אופיו של מתחם "המקשר", שכן תחת הבינוי הקיים היום במתחם, של בתים בני ארבע קומות - יקומו שני מגדלים בגובה של 24 קומות ובניין ציבורי ביניהם; וכי תהא לכך השפעה על "המופע הוויזואלי" של העיר, כלשון המועצה הארצית, וכפועל יוצא - על אופי שכונת קריית משה, שבה מצוי המתחם. ואולם, כפי שהבהירו המשיבים וכפי שעולה מההחלטות נושא העתירה, על-אף שגובהם של הבניינים על-פי התכנית וצפיפות הבינוי הצפויה יהיו חריגים בנוף המקומי - הרי ששינוי זה הולם את מדיניות התכנון באזור, בהתאם לתכנית המתאר החדשה לירושלים, אשר מעודדת בנייה גבוהה באזור ציר הרצל, עד לגובה של 18 קומות, וכן באזור הכניסה לעיר - הסמוך למתחם נושא העתירה - עד לגובה של מעל 30 קומות. זאת ועוד, על-פי תכנית המתאר החדשה, כאמור, תכניות המיועדות להתחדשות עירונית, כגון זו שבמוקד העתירה דנן, אינן כפופות כלל למגבלות בדבר גובה הבנייה מפאת חשיבותן. בהקשר זה חזרו והדגישו הוועדות, כי התכנית דנן, שעניינה הוא התחדשות עירונית תוך יישום פרויקט של "פינוי-בינוי" במתחם המקשר, נושאת חשיבות רבה לעיר ירושלים, בין-השאר - בכך שייבנו בגדרה כ-220 יחידות דיור חדשות, תחת 69 יחידות ישנות וקטנות, ובכך שיהיה בה כדי לתת מענה למחסור החמור ביחידות דיור בעיר; והכל בגדר מתחם שהוכרז על-ידי ממשלת ישראל כמיועד לפינוי ולבינוי, על כל המשמעויות וההיבטים הכרוכים בכך, וביניהם - היקף הבנייה אשר יבטיח רווח כלכלי ליזם התכנית. 20. השינוי הצפוי לפני השכונה ולקו הרקיע של ירושלים, שעליו מלין העותר, הִנו אחד מהשיקולים התכנוניים שעל רשויות התכנון להביא בכלל חשבון בעת קבלת החלטותיהן. כך, גם באשר להשגות שהעלה העותר לעניין עומס התנועה ובעיות החנייה הצפויים באזור. בענייננו, כפי שנתחוור מההחלטות נושא העתירה, לטעמים אלו ניתן משקל בעת קבלת ההחלטות, אולם הוא נסוג מפני שיקולים רלבנטיים נוספים, שפורטו לעיל, ועיקרם - הלימה בין התכנית לבין המדיניות התכנונית באזור, וחשיבותה הרבה של התכנית לעיר; ומה-גם שבתכנית הובאו פתרונות שיקלו על עומסי התנועה והחנייה הצפויים עם יישום התכנית. מדובר בשיקולים ענייניים, בעלי אופי תכנוני מובהק; ובנסיבות העניין, האיזון שערכו גופי תכנון בין כלל השיקולים הרלבנטיים, אשר עמד בבסיס ההחלטות לאשר את התכנית ולדחות את התנגדויות תושבי שכונת קריית משה - בא בגדר מתחם סבירות. כאמור בסקירת הרקע הנורמטיבי לעיל, בית-המשפט המינהלי אינו מתערב בטיב השיקולים התכנוניים שמביאים מוסדות התכנון, ובכללם משיבות 1 ו-2, בכלל חשבון; והתערבותו מוגבלת לאופן קבלת ההחלטה. טענות העותר לעניין שינוי אופי פני השכונה, אינן מצביעות על פגם שנפל בהחלטות נושא העתירה, היורד לשורשו של שיקול-הדעת המינהלי ודורש את התערבותו של בית-המשפט. 21. בדומה לכך, אין בטענת העותר, לפיה יש לדחות התכנית בשל הפגיעה שתסב לבתיהם של תושבי השכונה, כדי להביא להתערבות בהחלטות דנן. כאמור לעיל, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית התייחסה לטענה זו, ושוכנעה כי הפגיעה האמורה הִנה מידתית; ואף הוסיפה מיוזמתה הערות בעניין זה לתכנית. טענה זו נדונה והוכרעה על-ידי הגוף המקצועי המוסמך לכך, ומדובר בהחלטה סבירה שאין מקום להתערב בה; מה-גם, שמדובר בשיקולים קניינים באופיים, וככל שקמה עילה להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, פתוחה הדרך לנפגעים לעשות כן. בנוסף, לא מצאתי כי נפל פגם מינהלי בהתנהלותן של משיבות 1 ו-2, בכך שסירבו לבקשת תושבי השכונה לסייר בשטח נושא התכנית. על הוועדות לא מוטלת חובה לערוך סיורים כאמור, וממילא הדבר לא נעשה כעניין שבשגרה ונתון לשיקול דעתן. משהובהר, כי הוצגו לפני הוועדות כל המסמכים הרלבנטיים הקשורים בתכנית, במתחם ובסביבתו, הרי שלא נפל פגם בהתנהלות הוועדות בעניין זה; בפרט כשנציגי לשכת התכנון המחוזית סיירו במקום והתרשמו מהבינוי הקיים. 22. כמו-כן, אין כל בסיס לטענה, לפיה הוועדות נהגו במשוא פנים. העותר טען בעתירתו, כי זכות הטיעון לפני הוועדות לא ניתנה לכל המתנגדים והמשתתפים באורח שוויוני בכל הדיונים; ואולם, בסופו של יום השמיע העותר את כל טענותיו, מספר פעמים, הן לפני ועדת המשנה להתנגדויות והן לפני ועדת המשנה לעררים. אין ממש אף בטענת העותר, לפיה ההתנגדויות שהשמיעו הוא ותושבי השכונה לא נשמעו בפועל על-ידי הוועדות. ניכר מהחלטותיהן של משיבות 1 ו-2, כי ניתנה בהן התייחסות לכל הטענות הענייניות שהעלו תושבי השכונה, ובכללם העותר; והעובדה שטענות אלו נדחו - אין משמעה כי לא ניתן להן משקל או כי לא זכו להתייחסות, או כי נפל פגם בהתנהלות הוועדות בנוגע להכרעה בטענות אלו. זאת ועוד, העובדה כי הוועדות התייחסו לריבוי ההתנגדויות שהוגשו מטעם תושבי השכונה כאל "סטנסילים משוכפלים", אינה מצביעה על פגם בהחלטות שנתקבלו, וזאת משני טעמים עיקריים. ראשית, כאמור לעיל, הוועדות דנו בכל טענותיהם הענייניות של העותר ותושבי השכונה, והכריעו בהן לגופן, תוך הפעלת שיקול הדעת המסור להן; ובמובן זה, הוועדות לא הפחיתו מחשיבותן של הטענות שהועלו בהתנגדויות אלו, רק משום שהיוו העתק אחת של השנייה. שנית, כאמור בכתב-התשובה של משיבות 1 ו-2, הוועדות הביאו בכלל חשבון את מידת ההתנגדות שהביעו תושבי השכונה, אולם לאחר בחינתן נמצא כי חשיבותה של התכנית והיתרונות הגלומים בה - גוברים על רצונם של תושבי השכונה בהותרת המצב הקיים על כנו. לנוכח שיקולים אלו, שעיקרם הוא האינטרס הציבורי החשוב שבקידום התכנית בשל היתרונות הגלומים בה למימוש פרויקט של "פינוי-בינוי", נהיר כי החלטה לאשר את התכנית אגב דחיית ההתנגדויות, באה במתחם הסבירות. 23. כמו-כן, אין ממש בטענה, לפיה הוועדות לא בחנו כראוי חלופות לתכנית נושא העתירה. כפי שהובר בהחלטותיהן של משיבות 1 ו-2, בטרם אושרה הפקדת התכנית הנ"ל נבחנו כ-20 חלופות, אולם התכנית נושא העתירה נמצאה המתאימה ביותר. גם מפרוטוקול ישיבת הוועדה המחוזית מיום 25.12.07, שבה הוחלט על הפקדת התכנית, עולה כי הוועדה דנה בהצעות נוספות שנוגעות לגובה הבינוי - ודחתה אותן. לאור האמור, בדין דחתה ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית את טענותיו של העותר בעניין זה. עוד יודגש, כי אין מקום לקבל את טענת העותר, לפיה לא ניתן משקל ראוי להצעת תושבי השכונה לפרויקט שבו ייבנו מגדלים בני שש קומות בלבד, עם גינה ציבורית במרכזם. לפתחן של הוועדות לא הוגשה הצעה קונקרטית העוסקת במתחם מהסוג האמור, וניכר כי מדובר בהצעה בעלמא, שאין לה כל ביסוס; וממילא ניתנה התייחסות להצעה מסוג זה ונקבע כי היא אינה יכולה להגשים את התכליות של פרויקט פינוי-בינוי תוך הבטחת רווח כדאי ליזם. 24. למעלה מן הצורך יובהר, על-אף שהדבר לא נטען בעתירה, כי לא נפל פגם במסד הנתונים שהונח לפני הוועדות בעת קבלת ההחלטות נושא העתירה. כאמור בעמדת המשיבים שצוינה לעיל, בעת קבלת ההחלטות הנ"ל עמדו לפני הוועדות - הן הנחיות משרד הבינוי והשיכון בדבר פרויקטים של "פינוי-בינוי", הן הכרזת הממשלה על מתחם "המקשר" כמיועד ל"פינוי-בינוי" והן המלצת הוועדה לעניין מתחמי פינוי-בינוי, לפי סעיף 33א(ג) לחוק התכנון והבנייה, לפיהן יש להגדיל את היקף הבנייה במתחם זה בכפי 5 מהיקף הבנייה הקיים, קרי - להיקף בנייה בשטח של כ-25,000 מ"ר לשטחים עיקריים, זאת בהתאם לבקשת העירייה. על-פי נתונים אלו, כדי להבטיח את הכדאיות הכלכלית ליזם מביצוע תכנית פינוי-בינוי במתחם, יש לאפשר היקף בנייה בשטח של כ-25,000 מ"ר לשטחים עיקריים, וכן להתיר בנייה של פי שלוש יחידות דיור ביחס לכמות הקיימת כיום. כאמור לעיל, הוועדות היו כפופות לנתונים אלו, אשר "הוכתבו" להן כחלק מהנחיות משרד הבינוי והשיכון ומהכרזת הממשלה; ומכאן שהיקף הבינוי המותר במתחם, באופן שיאפשר פרויקט של פינוי-בינוי - תואם את הכרזת הממשלה. מכאן מתחוור, כי ההחלטות נושא העתירה, בדבר אישור התכנית על כל היבטיה, ובכלל זה - בעניין היקף הבינוי במתחם, נתקבלו על-יסוד מסד נתונים מספק, וגם במובן זה לא נפל בהן פגם. על-יסוד מסקנה זו, יש לדחות אף את טענות העותר הנוגעות להיקף הבנייה המוצע בתכנית, וכפועל יוצא - את ההשגות שהעלה בדבר הרווחים שצפוי היזם להשיא מהתכנית; מה-גם, שלא תקף את הכרזת הממשלה אשר התירה את היקף הבינוי האמור בהתחשב ברווח שיש להבטיח ליזם התכנית. התוצאה 25. אשר על כל האמור לעיל, העתירה נדחית. הואיל והעתירה נדחתה לגופה, לא מצאתי מקום לדון בטענות הנוגעות למחיקת העתירה על הסף, שהעלתה משיבה 3. העותר ישלם לכל אחד מהמשיבים - למשיבה 2, למשיבה 3 ולמשיבה 4 - הוצאות בסך 5,000 ₪ לכל משיב. בניההתנגדות לתכניתתמ"א 38