חכירה לדורות על חניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חכירה לדורות על חניה: העומדת לה למבקשת הזכות להירשם בלשכת רישום המקרקעין כחוכרת לדורות של שטח חנייה, הגם שתקופת החכירה, על פי שטר החכירה, נסתיימה בשנת 1979? זוהי השאלה העומדת לפתחנו בתובענה זוֹ. מבוא ורקע 1. המקרקעין עליהם נסובה המחלוקת בתובענה דנא, הינם בניין בן 3 קומות המכיל 10 דירות ושתי חניות מקוּרות (בינות העמודים) המצויות בחזיתו, הבנוי על חלקה 184 בגוש 6217 והמצוי ברח' שילה 3, תל-אביב (להלן: "הבית" או "הבניין"). 2. הבניין נבנה לפני למעלה מ-60 שנים, ככול הנראה בשנת 1951, על ידי אחד, קבלן בשם אליעזר בירנבוים (להלן: "בירנבוים"), ועד הנה טרם נרשם הבניין כבית משותף. 3. המשיבה 1, חברת חלקה 184 בגוש 6217 בע"מ (להלן: "המשיבה" או "החברה") הינה הבעלים הרשום של החלקה והבניין, למן 31/12/53, כאשר זו האחרונה התאגדה ביום 11/12/53. בירנבוים ואחד בשם אליעזר סרוקה, התמנו למנהליה הראשונים של החברה (להלן: "מנהלי החברה"). 4. החברה באמצעות מנהליה החכירה את הדירות שבבית לרוכשיהן ובד בבד העניקה לאחרונים מניות (רגילות) בחברה, ביחס לשטח היחידה אותה חכרו. 5. בשִלהי שנת 1999 רכשה המבקשת זכויות חכירה, לתקופה של 999 שנים, באחת מדירות הבית והיא נרשמה ככזו בלשכת רישום המקרקעין ביום 5/3/2001. כל אחד מהמשיבים 2-11 הינו בעל זכויות חכירה באחת מהדירות שבבניין, אותה רכש מהחברה או מהחוכר המקורי אשר רכש את הזכויות מהחברה. בנוסף לזכויותיה בדירה המבקשת הינה הבעלים של 170 מניות (רגילות) מהון מניות החברה. 6. בנוסף לדירות שבבית, החכירה החברה באמצעות מנהליה, גם את שתי החניות המקורות לחוכרים שלהלן - אשר בשום שלב לא נימנו על בעלי הדירות. א. החנייה האחת, בשטח של 11 מ"ר (להלן: "שטח החנייה" או "החנייה"), הוחכרה למר חיים בלס ז"ל (להלן: "המנוח" או "בלס ז"ל") - בהתאם לשטר חכירה מיום 28/11/54 (להלן: "שטר החכירה") ולתנאי החכירה המצורפים לו (להלן: "חוזה החכירה") לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים (להלן: "תקופת החכירה"). ב. החנייה השנייה הוחכרה על ידי החברה למד דוד וינר (להלן: "וינר") ביום 19/5/1960 לתקופה של 999 שנים, אשר לימים מכר את זכויותיו בחנייה זו למשיב 12, מר שפר ז'ן (להלן: "שפר"). 7. בתאריך 24/5/07 נחתם הסכם מכר בין המבקשת ליורשי המנוח - ה"ה פרידה רונן בלס ועדינה אביחי בלס (להלן: "יורשי בלס") - לפיו רכשה המבקשת את זכויות החכירה בשטח החנייה תמורת תשלום סך השווה בש"ח ל-18,000 $ (להלן: "הסכם המכר"). 8. יצויין, לשלמות התמונה העובדתית, כי שנתיים קודם לכריתתו של הסכם המכר (9/5/05) נחתם הסכם בינות המבקשת ויורשי בלס ז"ל לרכישת החנייה, אולם הסכם זה בוטל שכן תוקפו הותנה (תנאי מתלה) בהארכת תקופת החכירה ל-999 שנים (להלן: "ההסכם הקודם"). 9. בקשת המבקשת להארכת תקופת החכירה בגין החנייה סורבה - ומכאן התובענה. התובענה וטענות הצדדים 10. בתובענה שבכאן, המתוקנת יש לומר, עתרה המבקשת למתן פסק דין המצהיר כי הינה זכאית להירשם בלשכת רישום המקרקעין כחוכרת לדורות של שטח החנייה. סירובה של המשיבה להאריך את תקופת החכירה, כך למבקשת, נעשית שלא כדין וללא זכות חוקית, שכן במועד כריתתו של הסכם המכר היו יורשי בלס ז"ל בעלי זכויות החכירה בשטח החנייה. לשיטת המבקשת, הגם שתקופה החכירה על פי החוזה נסתיימה כבר בשנת 1979, הרי שזו לא בוטלה מעולם על ידי מי מהצדדים לו, ועל כן היא התחדשה מאליה והיא עומדת בתוקפה עד היום הזה. עוד טוענת המבקשת, כי המשיבה נעדרת סמכות להתנגד להארכת תקופת החכירה בשטח החנייה, שכן הארכתה מהווה, בנסיבות מקרה דנן, עניין פורמאלי בלבד. לשיטתה של המבקשת, חרף היות המשיבה חברה בע"מ היא מתפקדת הלכה למעשה כוועד בית של הבניין. לטענת המבקשת, אי הארכת תקופת החכירה של בלס ז"ל הינה תולדה של חמדנות המשיבים, החפצים לגזול הימנה את קניינה הפרטי בשטח החנייה ולהופכו, שלא כדין, לנחלתם של כלל דיירי הבית. לבסוף טענה המבקשת כי יש להחיל בענייננו את דיני המקרקעין להבדיל מדיני החברות, חרף העובדה שהבעלות בחלקה ובבניין רשומה על שם המשיבה, שהינה חברה בע"מ. לשיטת המבקשת רישומו של הבניין על שמה של המשיבה נעוץ בטעמים ובנסיבות היסטוריים והוא נועד אך להוות פלטפורמה משפטית למכירת היחידות שבבניין ולהסדרת יחסי הגומלין בין רוכשיהן. יש איפוא לבחון, כך למבקשת, את מעמדה של המשיבה ואת סמכותה המשפטית לסרב להאריך את תקופת החכירה, בראי דיני הקניין הנהוגים בבתים משותפים, להבדיל מתאגידים עיסקיים עליהם יש להחיל את דיני החברות. 11. בכתבי תשובתם ובתצהירים הנלווים להם טענו המשיבים 1-7 (להלן: "המשיבים"), כי יש לדחות התובענה בהיותה טורדנית, קטנונית ונעדרת עילת תביעה. לטענת המשיבים, המבקשת לא רכשה ולא יכולה הייתה לרכוש זכויות כלשהן בשטח החנייה שכן במועד כריתתו של חוזה החכירה לא היו לבלס ז"ל זכויות בו. לשיטת המשיבים זכות החכירה, ככול שהייתה למנוח, פקעה כבר ביום 28/10/1979 - בתום תקופת החכירה החוזית - קרי: 28 שנים טרם חתימת חוזה המכר. בהעדר זכויות לבלס ז"ל בשטח החנייה עובר להסכם המכר, ברי - כך למשיבים - כי לא הייתה בידי יורשיו זכות כלשהי למוכרה. לטענת המשיבים המנוח, עוד בימי חיותו, הפר את תנאי חוזה החכירה עת נמנע מלשלם דמי וועד בית ואף סיפח לעצמו שטחים מחצר הבית שלא כדין. בנסיבות אלו, כך למשיבים, זכאית הייתה המשיבה, אז כמו היום, לבטל את חוזה החכירה, ואין צריך לומר להימנע מלהאריכו. המשיבים הכחישו נמרצות את טענת המבקשים כי סירובה של המשיבה להאריך את תקופת החכירה בשטח החנייה נעשה מטעמים פסולים. לשיטת המשיבים, התנגדותה להארכת החכירה נובעת בין היתר מהתנגדות הדיירים להחכרת החנייה "לזרים אשר אינם מתגוררים בבניין" - מה שמונע מהם לרשום את הדירות בבעלות רוכשיהן, לאחר פירוקה של המשיבה ורישומו של הבית כבית משותף. עוד טענו המשיבים ולחילופין כי אף אם יונח שלמנוח וליורשיו אחריו, עמדה זכות חכירה בשטח החנייה עובר לכריתת הסכם המכר, הרי שהמשיבה זכאית להתנות את הארכת חוזה החכירה בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 500,000 ₪ אותם חב המנוח בגין השימוש שנעשה על ידו בחלקי החצר האחרים. הוסיפו המשיבים וטענו כי באם תתקבל טענת המבקשת לפיה יש להחיל בענייננו את דיני הקניין הנהוגים ב"בתים משותפים", הרי שעל פי דינים אלו מעולם לא רכש בלס ז"ל זכות חכירה בשטח החנייה הואיל ולא ניתן, כלל ועיקר, לבצע העסקה בשטח החנייה לאדם זר, שאיננו בעל דירה בבניין. לבסוף וכטענת סף טוענים המשיבים, כי יש לדחות התובענה באִיבּה שכן זו נגועה בחוסר תום לב ובהעדר ניקיון כפיים. לשיטת המשיבים, המבקשת נמנעה במפגיע מלידע את בית המשפט על קיומו של ההסכם הקודם לרכישת החנייה, אשר בוטל עקב קיומו של תנאי מתלה, שהיתנה את תוקפו בחידוש חוזה החכירה לתקופה של 999 שנים. דיון והכרעה 12. מטענות הצדדים אשר הורצו לעיל עולה כי שלוש הן השאלות העיקריות הצריכות הכרעה בתיק דנא ואלו הן - א. טיבן והיקפן של זכויות המנוח בחנייה על פי חוזה החכירה. ב. האם עמדו זכויות המנוח בתוקפן עובר לכריתתו של הסכם המכר. ג. במידה והתשובה לשאלה בסעיף ב' הינה חיובית, האם זכאית המבקשת להארכת החכירה ולהירשם בספרי האחוזה כחוכרת לדורות בשטח החנייה. נדון בשאלות דלעיל ובנגזרות מהן כסדרן, ראשון ראשון ואחרון - אחרון. זכויות המנוח בשטח החנייה - טיבן ותוקפן 13. אין חולק, כי ביום 28/11/54 נחתם בין המנוח לחברה שטר חכירה על פיו רכש הראשון זכויות חכירה בשטח החנייה לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים (נספח א' לתובענה). עיון בשטר החכירה מלמד כי למנוח הועברו 11/636 חלקים משטחה הכולל של החלקה (636 מ"ר), המייצגים את שטחה של החנייה בהתאם לתשריט אשר צורף לו. מיד לאחר חתימתו של שטר החכירה, נרשם המנוח בלשכת רישום המקרקעין כבעל זכות שכירות בשטח החנייה (עמ' 1 לנספח ה' לתובענה). בד בבד, עם רכישת זכויות החכירה בשטח החנייה העבירה החברה למנוח 29 מניות (רגילות) מהון מניות החברה, המשקפות את שטחה של החנייה (עמ' 2, נספח 7 לתובענה). נמצא, כי לבד מהיות המנוח בעל זכויות החכירה בשטח החנייה מכוח שטר החכירה, הרי שהינו בעל מניות בחברה, במעמד שווה, לחוכרי הדירות בבניין. 14. כזכור, טענו המשיבים כי החלת דיני הבתים המשותפים בענייננו, כטענת המבקשים, מובילה למסקנה כי זכות החכירה של המנוח בשטח החנייה לא השתכללה מעולם וכי אין תוקף לעסקת החכירה, אשר התיימרה להעביר למנוח זכויות קנייניות בחנייה. וכל כך למה? לשיטת המשיבים יש להחיל בענייננו את הוראת סעיף 55 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק") הקובע כך - "55. (א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. (ב) עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה ... (ג) ... " (ההדגשה לא במקור - ח.ט.). טוענים, איפוא, המשיבים, כי החנייה אינה יכולה להוות מושא לעסקה עצמאית ונפרדת מדירות הבית, בהיותה חלק מהרכוש המשותף המוגדר בסעיף 52 לחוק ככולל את "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ...". היות והחנייה, כך למשיבים, איננה דירה ומהווה חלק "מחלקי הבית", מכאן שאין ולא היה מעולם תוקף לחוזה החכירה שבין החברה לבלס ז"ל. אקדים ואומר כי לא מצאתי שחר לטענה זו של המשיבים ודינה להידחות. במה דברים אמורים. 15. עסקינן, כזכור, בבניין אשר נבנה בשנות ה-50 המוקדמות (ככול הנראה בשנת 1951) ועד הנה לא נרשם כבית משותף, הגם שעל פי מאפייניו הפיזיים ראוי הוא להירשם ככזה. על בניין כגון דא, חלות הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין (סעיפים 77א' - ו') שכותרתו "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים". בפרק זה החיל המחוקק סעיפים מסויימים מפרק ו' לחוק העוסק בבתים משותפים - על בתים שאינם רשומים ככאלה, זאת "במטרה לאפשר לדיירים לנהל את החיים המשותפים בבית תחת חסותן של הוראות חוק מחייבות, אשר ניתן לאוכפן באמצעות המפקח על רישום המקרקעין" (א. איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני המקרקעין, חלק שלישי, עמ' 284). ויודגש, כי להוראות פרק ו'1 לחוק תחולה על כלל הבתים שאינם רשומים כבית משותף, גם על אלה שיחידותיו נמכרו או הוחכרו טרם חקיקתו של תיקון מס' 5 לחוק המקרקעין (ס"ח 867 התשל"ז עמ' 312), אשר מכוחו ניתוֹסף לחוק המקרקעין פרק ו'1 [ראו: רע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מ"א(3) 144, 149; (להלן: "עניין בן צור")]. דא עקא, כי סעיף 77ב' לחוק המקרקעין המחיל סעיפים מסויימים שבפרק ו' לחוק על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, איננו מחיל את הוראות סעיף 55 על בתים שאינם משותפים. "טעם הדבר הוא, כי פרק ו'1 לחוק המקרקעין אינו מבקש להסדיר את הסוגייה הקניינית של זכויות דיירי הבית שאינו משותף ברכוש המשותף. תכליתו של פרק ו'1 היא ניהולית בלבד. הוא קובע כיצד ינוהל הרכוש המשותף המיועד לשמש את כלל דיירי הבית המשותף, אך אינו קובע איזה רכוש ייחשב לכזה (עניין בן צור, עמ' 148, 149)" [דברי כב' השופט גרוניס (כתוארו אז) בע"א 477/07 הלברשטיין נ' הדס קולבסקי-גוברין, 16/9/10 (להלן: "פרשת הלברשטיין") (ההדגשות שלי - ח.ט.)]. דברים דומים נקבעו על ידי המלומד איזנשטיין בזה הלשון: "סעיפים אלו שהוחלו כאמור לעיל על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, אינם מתייחסים לזכויות הקנייניות האמורות בהם, אלא רק לעניינים הניהוליים שניתן להסיק מהם" [שם, עמ' 285; וראו גם ע"א ראוכנברג נ' עיריית רמת גן, פ"ד מ"ז(5), 854]. אמור מעתה: על אף קיומה של הגדרה כללית בסעיף 77א' לחוק המקרקעין (המתייחס לבתים שאינם רשומים כבתים משותפים) המגדיר "רכוש משותף" ככולל "את כל חלקי הבית חוץ מהדירות ..." אין בהגדרה האמורה כדי להקנות, מינה וביה, זכויות קנייניות לבעלי הדירות ברכוש זה. מהו אם כן היקפו של הרכוש המשותף בבתים אשר לא נרשמו כבתים משותפים? תשובה לשאלה זו מצוייה בעניין בן צור 698/85 הנ"ל - "חלקיו של "הרכוש המשותף", כפי ששמו מעיד עליו, הם חלקי הבית המיועדים לשמש את כל הדירות או מרביתן. אולם נוכח מסקנתנו, כי זכויותיהם של "בעלי" הדירות ב"רכוש המשותף" אינן נקבעות על פי החוק, אין מנוס מלתת למבחן הייעוד משמעות כפולה. האחת, כי אותם חלקי הבית המיועדים על פי מהותם לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתן. והמשמעות האחרת, כי בידי כל בעלי הדירות .... זכות לעשות שימוש בחלק או בחלקים של הבית, שהוענקה להם על ידי מי שזכותו להעניק זכות כזאת. ואך מובן הוא, כי רק בהצטברן של שתי המשמעויות הופך אותו חלק מהבית ל"רכוש משותף" לעניין פרק ו'1. שאם נתקיימה רק המשמעות הראשונה (המשמעות ה"טכנית") ... פשיטא, שאין לראות את הרכוש האמור כ"רכוש משותף", ואין לאסיפה הכללית של "בעלי" הדירות עניין לענות בו" [שם, עמ' 150 סעיפים 8, 9; וראו גם: מיגל דויטש, קניין (כרך א'), התשנ"ז-1997] (ההדגשות שלי הן - ח.ט.). 16. ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן. על מנת שתישמע טענת המשיבים להיות שטח החנייה "רכוש משותף" אשר ככזה איננו יכול להיות מושא לעסקה נפרדת, שומה עליהם להוכיח, כי החנייה מתאימה מבחינת ייעודה לשמש רכוש משותף וכי הוקנתה להם זכות לעשות שימוש בחנייה על ידי מי שמוסמך היה להעניקה - קרי: החברה באמצעות מנהליה. ההשכילו המשיבים להוכיח כזאת? לא מינה ולא מקצתיה. נבהיר דברינו. אין חולק כי שטח החנייה מתאים "טכנית" לשמש כרכוש משותף, אולם נשגב מבינתי הכיצד זה טוענים המשיבים כי שטח החנייה מהווה רכוש משותף, כאשר זה הוצא מפורשות מגִדרו עת הוא הוחכר למנוח על ידי מי שבכוחו היה להעניק זכות כזו, קרי: החברה? זאת יש לזכור, כי עסקינן בבית אשר לא נרשם כבית משותף כאשר חוזי החכירה של כל יחידות הבית נחתמו לאחר חקיקתו של חוק בתים משותפים, תשי"ג-1952 (להלן: "חוק בתים משותפים") אשר נכנס לתוקפו ביום 19/12/52 (ראו סעיף 54 שבו). בכגון דא, עלינו לתור אחר אומד דעת הצדדים בעת הרלוונטית, דהיינו: בעת החכרת הזכות למשיבים או לקודמיהם על ידי החברה באמצעות מנהליה. בחינת אומד דעת הצדדים נעשית "בהתאם למבחנים המקובלים בדיני חוזים בלא לעמוד על דרישה דווקנית כי הכוונה תבוא לידי ביטוי בחוזה בלשון חותכת וחד משמעית ..." (פרשת הלברשטיין, שם, סייפת סעיף 8 לפסק הדין). בענייננו, סעיף 1ג' לחוזה החכירה מגדיר את "חלקי הנכס המיועדים לשימוש משותף" הכולל את כל חלקי הנכס " ... פרט לאלה המיוחדים לחוכר לשימושו הפרטי או לחוכרים אחרים לשימושם הפרטי בלבד". הגם שהצדדים לא המציאו במהלך שמיעת הראיות את כל חוזי החכירה המקוריים על פיהם חכרו המשיבים או קודמיהם יחידות בבית, יש להניח, במידה הקרובה לוודאי, כי כל חוזי החכירה זהים המה. כך עולה משטר השכירות שנחתם בין החברה לגב' סטשבסקי מינה, אשר חכרה דירה בבניין לתקופה זהה לזו של המנוח (מוצג במ/4). עיון בתנאים המיוחדים שצורפו לשטר השכירות במ/4 מלמד, כי אלה זהים לתנאי החכירה שצורפו לשטר החכירה של המנוח. סעיף 1ג' לתנאים האמורים קובע, באותו הנוסח של חוזה החכירה, כי "חלקי הנכס המיועדים לשימוש משותף - יהיה פרושם הגינה, החצר .... ובהם כלל כל חלקי הנכס פרט לאלה המיוחדים לחוכר לשימושו הפרטי או לחוכרים אחרים לשימוש הפרטי בלבד". הנה כי כן, תנאי החכירה אשר צורפו לשטרי החכירה של דיירי הבית המקוריים קובעים בצורה ברורה ומפורשת כי "הרכוש המשותף" אינו כולל את חלקי הבית אשר יוחדו לחוכר לשימושו הפרטי. אמור מעתה: לא זו בלבד שהמשיבים לא השכילו להוכיח כי בידיהם או בידי קודמיהם הזכות לעשות שימוש בשטח החנייה " .... שהוענקה להם על ידי מי שזכותו להעניק זכות כזאת", אלא שהוכח בעליל כי לא ניתנה להם זכות כזו עת הוצא שטח החנייה מגדר "חלקי הנכס המיועדים לשימוש משותף ". 17. פועל יוצא מהאמור הוא כי שטח החנייה אינו ולא היה מעולם חלק מן הרכוש המשותף, שכן הוא הוצא במפורש מגדרו בחוזי החכירה שנכרתו בין החברה והרוכשים המקוריים של יחידות הבית. אני קובע, איפוא, כי בעת שנכרת חוזה החכירה בין החברה למנוח הוקנתה לאחרון זכות חכירה תקפה בשטח החנייה. טענת המשיבים באשר לאי תקפות זכות החכירה של המנוח בחנייה, במועד רכישתן - נדחית. זכויות המנוח ויורשיו בחנייה - עובר להסכם המכר 18. הטענה הנוספת שבפי המשיבים הינה, כזכור, כי עובר למועד כריתתו של הסכם המכר בינות המבקשת ליורשי בלס ז"ל - לא הייתה בידי המנוח (וממילא ליורשיו אחריו) זכות חכירה תקפה בשטח החנייה. את הטענה האמורה השתיתו המשיבים על שתי טענות משנה: תום תקופת החכירה שנות דור טרם חתימת הסכם המכר (1979); בטלות חוזה החכירה עקב הפרתו על ידי בלס ז"ל. נדון איפוא בכל אחת מהטענות. פקיעת חוזה החכירה 19. אין חולק על כי החכירה בשטח החנייה הייתה " ... לתקופה של 24 שנה ו-11 חודשים, מיום חתימה חוזה זה" (סעיף 2 לחוזה החכירה). בהינתן שחוזה החכירה נחתם ביום 28/11/1945 הרי שתקופת החכירה שהוענקה למנוח בחנייה נסתיימה כבר ביום 28/10/1979. טוענים, איפוא, המשיבים כי בתום תקופת החכירה פקעה זכותו הקניינית של המנוח בשטח החנייה, ומני אז הוא המשיך להחזיק בחנייה שלא כדין ולכל היותר כבר רשות חינם. נמצא, כך למשיבים, כי במועד כריתתו של חוזה המכר לא הייתה בידי יורשי המנוח זכות חכירה תקפה, אשר ניתן היה להעבירה למבקשת. אין בידי לקבל טענה זו של המשיבים ודינה - כקודמתה - להידחות. 20. הלכה נודעת היא כי מקום בו צדדים לחוזה שכירות (או חכירה) מסכימים בהתנהגותם על המשכתו של היחס המשפטי שהיה בינותם קודם לכן, הרי מעמדו של השוכר או החוכר נותר בעינו, כפי שהיה בתקופה החוזית. וכך נאמרו הדברים מפי הנשיא מ. שמגר בע"א 633/82 לוקוב נ' מגדל פ"ד מ"ג(1) 397 - "עד ליום 31/12/64 היו בני הזוג המנוחים חוכרי משנה של החלקה הנדונה לאור חוזה החכירה שנחתם בינם לבין האגודה. בני הזוג לא חתמו על חוזה חדש עם האגודה. לדידי, לא הפכו בשל כך בלבד לבני רשות. מעמדתם המקורי של בני הזוג היה כשל חוכרי משנה, והוא עוגן בחוזה פורמאלי. אין סיבה להניח, כי המצב המשפטי השתנה רק משום שתקופת החוזה המקורי תמה, כאשר חוכר המשנה מוסיף לשבת על הקרקע כמימים ימימה וכאשר החוכר הראשי (האגודה) ובעל הקרקע (המינהל) אינם מגלים סימן שיש להם התנגדות לכך, אלא להיפך, ממשיכים להתייחס אליו בכל המישורים כמקודם. יש איפוא לראות כאן הסכמה מכללא של הצדדים להמשכתו של היחס המשפטי ביניהם בהתאם לתנאי החוזה המקורי, ועצם אי חידוש החוזה הפורמאלי איננו צריך לשנות מסקנה זו ..." (שם, עמ' 403, 404 (ההדגשות שלי - ח.ט.). צא ולמד: העובדה שתקופת החכירה על פי שטר החכירה פגה ולא חודשה, אין בה כשלעצמה כדי לשנות את מצבו המשפטי של החוכר. ההיפך הוא הנכון. מעמדו של החוכר נותר ככזה גם בחלוף תקופת החכירה החוזית, כל זמן שהחוכר איננו מגלה התנגדות לכך. לשלמות התמונה המשפטית אוסיף ואומר כי בתקופה הלבר חוזית יש להחיל בענייננו את סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות") הקובע כי "לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה, בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני". 21. ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן. בענייננו, לא זו בלבד שהמשיבה (שהינה בעלת הנכס והמחכירה) לא הביעה התנגדות כלשהי להמשך חזקת המנוח ויורשיו בשטח החנייה, אלא שזו האחרונה המשיכה להתייחס אליו כחוכר של שטח החנייה. אין חולק כי המנוח השתמש בחנייה שנים רבות לאחר תום תקופה החכירה החוזית (28/10/79) ולאחר פטירתו המשיכו יורשיו (למן שנת 2001) והמבקשת להשתמש בחנייה שימוש רציף בלא כל התנגדות מטעם המשיבה. לא זו בלבד שהמשיבה לא התנגדה לשימוש כאמור, אלא הגדילה עשות עת המשיכה להתייחס לבלס ז"ל כחוכר החנייה לכל דבר ועניין. בפרוטוקול האסיפה הכללית של דיירי הבניין מיום 4/7/2001 נאמר כך - "לבקשתו של מר קינד (משיב 8 - אחד ממנהלי המשיבה אותה עת - ח.ט.) הועלה נושא חובות העבר של מר בלס ושל מר שפר (חוכר החנייה השנייה - ח.ט.). הועלתה הצעה לבטל את חובות העבר של מר בלס ושל מר שפר לוועד הבית מבלי שיודו בעצם קיומם. ההצעה התקבלה ברוב של 3 מול 0 מתנגדים ו-3 נמנעים. מר בלס ומר שפר הסכימו לשלם מינואר 2001 ואילך. נקבע בהסכמה למר בלס סך 15 שקלים לחודש .... ולמר שפר נקבעו 10 שקלים לחודש ..." (סעיף 4 לנספח ג' לתובענה). עינינו הרואות, כי לא זו בלבד שהמשיבה לא התנגדה להמשך חכירתו של המנוח בחנייה אלא שקבעה פוזיטיבית כי האחרון ימשיך במעמדו כחוכר שטח החנייה, כפי שהיה בתקופה החוזית. ואם ישאל השואל שמא בשלב כלשהו שלאחר האסיפה הכללית האמורה הביעה המשיבה דעתה כי ברצונה לבטל את זכות החכירה של בלס ז"ל בחנייה, באה האסיפה הכללית מיום 30/11/05 ונותנת מענה שלילי לשאלה האמורה. בפרוטוקול האסיפה הכללית של המשיבה מיום 30/11/05 (נספח א' לנ/2) ביקשה המבקשת את הסכמת הדיירים להעברת החכירה של החנייה על שמה. נתברר כי רק אחד מן הצדדים (משיב 6) הביע התנגדות לכך והאחרים הסכימו בתנאים או שלא בתנאים. בסופו של יום "הוחלט לבדוק עם בעלי המניות האחרים לגבי הסכמתם לנושא ביטול הרישום של בלס בטאבו". הנה כי כן, לא זו בלבד שהאסיפה הכללית של בעלי המניות במשיבה לא קבעו כי זכות החכירה של המנוח אינה תקפה עוד, אלא שחלק מהדיירים ובראשם מנהל החברה מר קינד, הביעו הסכמתם המפורשת להעברת החכירה למבקשת. אם אומנם חכירתו של המנוח בלס חלפה עברה מן העולם בעת תום תקופת החכירה החוזית, כנטען, נפלא ממני הכיצד זה דנים בעלי המניות במשיבה, על העברתה או אי העברתה למבקשת? כך או כך, לדעת הכל לא נתקבלה מעולם החלטה כדין המבטלת את חכירתו של המנוח בשטח החנייה ואין צריך לומר של ניתנה הודעה כלשהי על סיומה. 22. הפכתי פעם אחר פעם בחומר הראיות שבפני, ולא מצאתי כי המשיבה הודיעה, בשלב כלשהו לפני כריתתו של חוזה המכר, על רצונה לסיים את חכירת המנוח בשטח החנייה. בסיכומי טענותיהם ביקשו המשיבים להיבנות ממכתבו של עו"ד אהרוני אהרון מיום 11/6/1991 (מוצג במ/5), ולראות בו הודעת ביטול של זכות החכירה בשטח החנייה. דא עקא, שאין במכתב זה, בכל הכבוד, כדי להוות הודעת ביטול ובוודאי שאין לראות בו הודעה על סיום השכירות, כמתחייב מהוראת סעיף 19(א) לחוק השכירות. ראשית דבר, אין במכתב כל אמירה ו/או רמז לביטולה של זכות החכירה או הודעה על סיום החכירה תוך זמן סביר, כמתחייב על פי הדין. כל שנאמר במכתב הוא "כפי שבוודאי ידוע לך היטב, הינך משולל כל זכויות שהן במקום החנייה ...". שנית, כתב ההתראה האמור נסתר מינה וביה מפרוטוקולי אסיפת הדיירים מהימים 4/7/2001 (נספח ג' לתובענה) ו- 30/11/05 (נספח א' לנ/2) מהם עולה, כאמור בהרחבה לעיל, כי המשיבה ראתה במנוח בעל זכות החכירה שנים הרבה לאחר שיגורו של מכתב ההתראה. שלישית וזה העיקר, ביטולה של החכירה או מתן הודעה על סיומה יכול להיעשות אך ורק על ידי המחכיר שהינו צד לחוזה (במקרה דנן המשיבה) שהינה גם הבעלים הרשום של הבניין. לא מצאתי, בכל הכבוד, כי המשיבה, באמצעות בעלי מניותיה או מנהליה החוקיים, הביעו הסכמתם לביטול חכירת המנוח או לסיומה, כך שמכתב ההתראה מיום 11/6/91, משולל כל נפקות משפטית. 23. נמצא מהאמור והמקובץ לעיל כי בשום שלב לא בוטלה זכות החכירה של המנוח בשטח החכירה, לא במועד הגשת התובענה דנא ואין צריך לומר שלא נעשה כדבר הזה במועד כריתתו של הסכם המכר. המסקנה המתבקשת מהאמור היא כי במועד בו רכשה המבקשת את זכויות החכירה בחנייה (24/5/07) זכות חכירת המנוח עמדה בתוקפה, כך שיורשי בלס ז"ל רשאים גם רשאים היו להעבירה למבקשת בהתאם לחוזה המכר. ביטול החוזה עקב הפרתו 24. אקדים ואומר כי לא מצאתי ממש בטענת המשיבה לפיה הפר המנוח בלס את חוזה החכירה באופן שהיקנה לה את הזכות לביטולו. לא זו בלבד שהמשיבה לא השכילה להוכיח קיומה של הפרה שבעטיה קמה לה הזכות לביטול החכירה, אלא שזו לא מימשה את זכות הביטול, בזמן סביר. בכתב התשובה מטעם המשיבה, כמו גם בתצהירה של הגב' סקורניק (נ/2) נטען כי המנוח הפר את חוזה השכירות, באופן המזכה את המשיבה בביטול החוזה. לשיטת הגב' סקורניק (אשר מונתה למנהלת החברה אך ביום 4/3/08 - מוצג במ/6), המנוח הפר את הוראות חוזה השכירות בכך שהשתלט על שטח נוסף בחצר הבניין וסירב בתוקף לשלם את דמי וועד הבניין - בניגוד להוראותיו. דא עקא, כי לבד מאמירה סתמית בתצהירה לא השכילה המשיבה להוכיח כי אומנם הפר מר בלס את הוראות החוזה - כנטען. יתר על כן, סעיף 16 לחוזה החכירה קובע כי ביטול החוזה יהא בהפרת הוראות סעיף 6 לחוזה, שההפרות הנטענות אינן נכללות בינותן. הטענה בדבר הפרתו של חוזה החכירה בדמות אי תשלום דמי וועד בית, אף היא אין לה על מה שתסמוך שכן לא הוכח כלל ועיקר כי המנוח או יורשיו אחריו נמנעו מלשלם את דמי וועד הבית, כפי שנקבע בפרוטוקול האסיפה הכללית מיום 30/11/05. בהעדר ראייה פוזיטיבית על הפרתו של חוזה השכירות באופן המזכה את המשיבה בביטולו של החוזה, לא עומדת ואף לא עמדה למשיבה הזכות לביטולו. 25. יתרה מזו, אף אם יונח כי המנוח או יורשיו אחריו, הפרו את חוזה החכירה, כנטען, הרי שזכות החכירה אינה בטלה מאליה, אלא שיש צורך ליתן הודעת ביטול כדין. והנה, מחומר הראיות עולה כי הודעת ביטול ניתנה על ידי המשיבה ליורשי המנוח אך ביום 20/9/10 - כשנתיים ימים לאחר מועד הגשת התובענה (נספח י"א לסיכומי המבקשת). במכתב זה מציין עו"ד גנן, בשמה של המשיבה, כי תקופת החכירה תמה זה מכבר וכי המשיבה לא נתנה הסכמתה להארכתה. עוד מציין עו"ד גנן כי " ... מטעמי זהירות משפטית גרידא ולמעלה מן הצורך ניתנת לכם בזאת הודעת ביטול נוספת, והפעם בכתב ובאופן רשמי" (שם, סעיף 8). בכל הכבוד הראוי, אין במכתב האמור כדי להוות הודעת ביטול כדין. ראשית דבר, נפלא ממני מכוח איזו סמכות מודיע עוה"ד גנן - בשמה של המשיבה - על ביטולה של החכירה. עו"ד גנן לא המציא לבית המשפט החלטת האסיפה הכללית ממנה עולה כי המשיבה אכן ביטלה את החכירה או כי עוה"ד גנן הוסמך כזאת על ידי מנהליה. אדרבא, מחומר הראיות עולה כי בשנת 2008 אחד ממנהליה הוותיקים של המשיבה - ה"ה דוד קינד - נתן הסכמתו המפורשת להעברת החנייה למבקשת וכי הוא נכון " ... לחתום על כל מסמך שצריך לטבו" (כך במקור - ח.ט.) (נספחים ה1, ה2 לסיכומי המבקשת). הנה כי כן, עו"ד גנן, בכל הכבוד, לא הוסמך על ידי המשיבה או על ידי מנהליה (להבדיל מהגב' סקורניק) לשגר מכתב ביטול ומכל מקום לא הומצאה כל ראייה על הסכמה כזו. שנית וזה העיקר, הלכה נודעת היא, מקדמת דנא, כי הודעת ביטול צריכה להינתן תוך זמן סביר ומשזה חלף, לא יכול עוד הטוען לבטל ההסכם בדרך של הודעת ביטול. היטיב להבהיר זאת כב' השופט סולברג בה"פ 8433/09 אסדן ישראל בע"מ נ' שולמית שמש ( 10/4/11) וזה לשונו - "בנסיבות העניין דנן לא ניתן לראות את ההסכם כמבוטל, משום שהדבר לא נעשה בתוך זמן סביר, כדרישת החוק ... ודוק: אין מדובר בפגם פרוצדוראלי גרידא. צד להסכם המבקש לבטלוֹ בשל הפרת הצד שכנגד נדרש לעשות זאת בפרק זמן סביר, כדי שלא לפגוע בצד המפר ... לפיכך משחלף זמן סביר, לא יוכל עוד הטוען להפרה לבטל את ההסכם בדרך של הודעת ביטול". בענייננו, הודעת הביטול מיום 20/9/10 מתייחסת להפרות שנעשו כביכול על ידי המנוח, טרם פטירתו, קרי: למעלה מעשור טרם שיגור מכתב הביטול, וברי כי זו אינה עומדת במבחן הזמן הסביר. הסברי המשיבה בכתב התשובה (סעיף 37 שבו) לפיהם נמנעה מלנקוט בהליכים משפטיים כנגד המנוח, עקב חשש דיירי הבית מאיומיו והקושי במימון ההליכים המשפטיים - לא הוכחו אף לא לכאורה. מכל מקום, אין בהם כדי לפטור המשיבה מלקבל החלטה כדין על ביטולה של החכירה עקב הפרת הוראותיה, וליתן הודעת ביטול תוך זמן סביר ממועד ההפרה. 26. נמצא מהאמור והמקובץ לעיל, כי אין ממש בטענת המשיבים שבמועד כריתתו של חוזה המכר לא הייתה בידי יורשי המנוח זכות חכירה תקפה אותה יכולה הייתה המבקשת לרכוש. אני קובע, איפוא, כי בעת רכישת הזכויות על ידי המבקשת, עמדה למנוח וליורשיו זכות חכירה תקפה בשטח החנייה, זאת חרף סיום תקופת החכירה החוזית. כאן המקום להבהיר כי הגם שבחלוף התקופה החוזית פג תוקפו של שטר החכירה כך שלא ניתן לבצע עסקה בגינה בספרי האחוזה [סעיף 1.6.1080(ב) לקובץ ניהולי רישום והסדרי מקרקעין, ברם אין בסיום התקופה החוזית כדי לאיין את הזכות המהותית שבבסיס השטר, שכן זכות זו עודנה שרירה וקיימת כל זמן שלא בוטלה כדין [ראו: סעיף 1.6.1080 לקובץ ניהולי הרישום וראו גם: ת.א. 1903/01 סטולבצקי נ' אלחריזי ׁ( 14/10/05)]. זכות המבקשת להארכת החכירה 27. משבאנו לכלל מסקנה כי המבקשת רכשה זכות חכירה תקפה בשטח החנייה, קמה וגם ניצבה השאלה האמיתית שבמחלוקת, האם - אם לאו - זכאית המבקשת להארכת תקופת החכירה, ורישומה ככזו בלשכת רישום המקרקעין. לשון אחרת: היש בידי המשיבה "הכוח" לסרב להארכת החכירה לתקופה המבוקשת (חכירה לדורות) - אם לאו. טרם ניתן מענה לשאלה זו לגופה יש להבהיר את מהותה של המשיבה, הצורך בכינונה ופרשנותם של חוזי החכירה, על פיהם נרכשו היחידות בבית. 28. בשנת 1937 נחקקה פקודת חוק הקרקעות (תיקון) שביטלה את האפשרות לבצע רישומים נפרדים של המבנים מהקרקע עליה הם בנויים, כפי שניתן היה לבצע על פי החוק העותמני (אינשאט). נוכח איסור זה, וחוסר האפשרות לרישום הבעלות אף של רוכשי דירות על שמם עד לחקיקתו של חוק הבתים המשותפים - נמצא פיתְרון בדמות הקמת "חברת בית" כך "שהבעלות על החלקה שעליה עומד הבית על דירותיו, נרשמת בפנקס המקרקעין על שם חברה בע"מ ... שחבריה, בעלי המניות, הם הבעלים המשותפים של החלקה. כל חבר מקבל דירה מסויימת בבית ולזכותו נרשמת זכות שכירות על הדירה לתקופה ממושכת (חכירה לדורות) בהתאם לתקופה שבעלי המניות בחברה הסכימו עליה. כאשר בעל הדירה, שהוא בעל זכות שכירות בדירה ובעל המניות בחברה מעוניין למכור את זכויותיו בדירה, עליו לבצע שתי פעולות: האחת, העברת זכות השכירות לטובת הקונה, והשנייה, העברת מניותיו בחברה לקונה" (א. איזנשטיין, שם, עמ' 19). צורה משפטית זו של הסדרת היחסים בין בעלי היחידות בבית שאיננו רשום כבית משותף, אינה אלא אמצעי להתגבר כאמור על האיסור, דאז, לרשום בספרי האחוזה זכות בעלות על בניין בנפרד מן הקרקע או זכות בעלות על חלק מסויים של הבניין, קרי: הדירות או היחידות האחרות שבבית. גלל כן, אין לראות בחברות האמורות "חברות עסקיות" אלא כאלה שנועדו "לעקוף" את האיסור למכור דירות בנפרד מן הקרקע ולשמש כעין "וועד בית" לניהולו של הבניין. וכך הובהרו הדברים בע"א 759/00 עזבון נחמן גולדשטיין ז"ל נ' פסגת ברטנורה בע"מ, פ"ד נ"ח(3) 711 - "אכן מבחינה פורמאלית הבית נושא ענייננו רשום ומנוהל, זה למעלה מיובל שנים, כחברה. צורה משפטית של הסדרת היחסים בין בעלי הדירות בבתים משותפים רווחה בתקופה שקדמה לחקיקתו של חוק בתים משותפים, תשי"ג-1952, כשלפי הדין הקודם לא היה ניתן לרכוש בעלות בדירה מסויימת בבניין ... ואולם מבחינה מהותית ברי כי "חברות בית" שונות במהותן מחברות עסקיות, והיחסים שבין בעלי המניות בהן אינם דומים ליחסים שבין משקיעים בחברה, אלא ליחסים שבין בעלי דירות בבית משותף. גם המונח "מנהלי החברה" אינו מתאר נכונה את מעמדם של בעלי תפקידים בבית כזה, שבפועל אינם אלא חברי וועד הבית. ניתן לכאורה לומר כי הדין המהותי המתאים להסדרת היחסים בין בעלי המניות בחברות בית אינו דין החברות כי אם דין הבתים המשותפים, שככלל משקף איזון ראוי של זכויותיהם של בעלי הדירות בבית" (דברי כב' השופט מצא, שם, עמ' 719) (ההדגשות שלי הן - ח.ט.). המלומד מ. בניאן בספרו דיני מקרקעין - עקרונות והלכה, 2604, עומד אף הוא על טיבן ומהותן של "חברות בית" אלה, בציינו כי "הקמת החברה משרתת בדרך כלל, מטרות תכנון מס, והמכנה המשותף לכל החברות מסוג זה הוא שעיקר פעילותן הינו ניהול נכס מקרקעין בלבד ... למעשה לאישיות המשפטית הנפרדת של החברה אין כל משמעות, והכל מתנהל כשותפות או כשיתוף רגיל לכל דבר ועניין ..." (שם, בעמ' 687) (ההדגשות שלי - ח.ט.). הנה כי כן, הקצאת המניות בחברת בית משקפת את הבעלות היחסית של החוכר במקרקעין בהתאם לשטח היחידה אותה רכש ביחס ליחידות האחרות שבבית, ואילו זכות החכירה מהווה אמצעי לרישומה של היחידה (חכירה) בלשכת רישום המקרקעין. נמצא, כי בעלי המניות בחברה הינם הבעלים המשותפים של החלקה כל אחד על פי חלקו במניות החברה, ובמקרה של פירוקה יירשם כל אחד מבעלי המניות (באם לא נרשם הבית כבית משותף) כבעלים במושאע בהתאם לחלקו במניות החברה [ראו מ. בניאן, שם, עמ' 684; ע"א 291/78 פאר עדי חברה לבניין נ' אושרובסקי ( 28/2/1979)]. לעניין זה יפים המה דברי כב' השופט לנדוי בע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' בן אפרים, פ"מ ל"ב(3) 727 - "אם שותפים בעסק הפכו את עסקם מרצונם לחברת מניות, לא יתעלם בית המשפט מן המציאות הכלכלית החדשה שביקשו ליצור בזה ולא יחיל באופן מכני את דיני השותפות העסקית ... אבל כאשר המדובר בשותפות ברכוש והפיכת השותפות לחברה לא הייתה אלא טכסיס, ללא כוונה לשנות את היחסים הקניניים בין השותפים - שאני" (ההדגשות לא במקור - ח.ט.). כך גם אמורים הדברים בענייננו אנו. הגם שהמשיבה התאגדה כחברה בע"מ ונרשמה כבעלת החלקה והבניין הרי שבעלי המניות בה הינם הבעלים המשותפים של החלקה כל אחד על פי חלקו במניות החברה. 29. הרשאית המשיבה, בנסיבות האמורות, לסרב להארכת החכירה בשטח החנייה בתום תקופת החכירה החוזית? דומה כי התשובה לכך הינה שלילית. חרף העובדה שתקופת החכירה בשטח החנייה הוגבלה אך ל 24 שנים ו-11 חודשים אין בעובדה זו, כשלעצמה, כדי ללמד שהמנוח או יורשיו אחריו אינם זכאים להארכת החכירה, שכן הגבלת החכירה לתקופה האמורה נבעה, לדעת הכל, אך משיקולי מס (ראו: מ. בניאן, שם, שם; סעיף 62 לסיכומי יורשי מירון ז"ל). ברי לכל, לנוכח האמור לעיל, כי גם בתום תקופת החכירה החוזית המנוח היה ועודנו הבעלים - במשותף (במושאע) עם יתר הדיירים - בשטח החלקה בהתאם לחלקו בנכס החכור, קרי: 11/636 חלקים משטח החלקה (ראו: פרטי המוחכר בשטר החכירה, נספח א' לתובענה). אין, איפוא, כל אפשרות חוקית לאיין את בעלותו של המנוח ו/או יורשיו מבעלותו (חכירה) בחלקה חרף תום תקופת החכירה החוזית. 30. זאת ועוד. מהוראות חוזה החכירה עולה כי אומד דעת הצדדים לו, היה להקנות למנוח - כמו גם ליתר חוכרי היחידות שבבית - זכות חכירה ארוכת שנים הנושקת לבעלות, בשטח החנייה, כאשר הקצאת המניות בגינן מהווה ביטוי לקניינו היחסי במקרקעין. עיינתי עיין היטב, בהוראות חוזה החכירה ולא מצאתי בינותן הוראה כלשהי הקובעת כי בתום תקופת החכירה יחזור המוחכר (בענייננו החנייה) למשיבה, מה שמלמד כי היה ברי לצדדים שבתום התקופה החוזית תוארך החכירה לתקופה ארוכה נוספת. יתר על כן. מהוראת סעיף 18 לחוזה החכירה עולה כי המנוח זכאי היה, הלכה למעשה, לנהוג בשטח החנייה מנהג בעלים, שכן הוא רשאי היה להחכירה, להעבירה לאחרים ולהורישה - בלא הסכמת המשיבה. סבורני כי מהוראותיו של חוזה החכירה עולה ברורות כי לא ניתן למשיבה (ואין צריך לומר לבעלי היחידות האחרות בבית) "הכוח" שלא להאריך את החכירה בתום תקופת החכירה החוזית, כל עוד לא הפר החוכר את תנאי החכירה (סעיף 16 לחוזה). לא למותר יהא לציין כי על פי הוראות חוזה השכירות אף במקרה של הפרת החוזה על ידי החוכר וביטולו על ידי המשיבה, זכאי החוכר לקבלת " ... הסכומים שהוא (המחכיר - ח.ט.) יקבל מהחוכר החדש עבור זכויותיו והשבחותיו של החוכר ..." (סעיף 17 לחוזה). אמור מעתה: אם במקרה של הפרת החוזה וביטולו כדין על ידי החברה זכאי החוכר לתשלום בגין זכויותיו במוחכר, קל וחומר בן בנו של קל וחומר, שהמשיבה אינה רשאית, כך סתם, שלא להאריך את החכירה בתום התקופה החוזית וליטול לידיה, בלא תמורה, את שטח החנייה. 31. ראייה ניצחת לאומד דעת הצדדים האמורה - קרי: הקניית זכות הקרובה לבעלות ביחס לשטח החנייה - הינה העובדה שלכל חוכרי הדירות המקוריים מהחברה, אשר תקופת חכירתם תמה בחלוף 24 שנים ו-11 חודשים, הוארכה החכירה לתקופה של 999 שנים. כך אמורים הדברים באשר לה"ה סטשבסקי מינה ופנחס (מוצג במ/4 ונספח ה' עמ' 5); לגב' לורה שיארקין; לגב' פישמן אסנת (נספח ה' עמ' 6); לה"ה מושיוף מיכל ואבשלום (שם, עמ' 6); לה"ה שמעונוב אלה ודוד (שם, עמ' 6); לגב' סוכובולסקי נורית (שם, עמ' 7) ועוד (ראו פירוט בסעיף 17 לתובענה). נמצאנו למדים, כי הגם שתקופת החכירה על פי חוזי החכירה של דיירי הבית פסה ועברה מן העולם, הרי שהמשיבה (או ליתר דיוק מנהלי החברה שהינם ועד הבית) חתמו על המסמכים הדרושים לשם הארכת החכירה לתקופה של 999 שנים - שכמוה כבעלות (השוו: רע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל, 28/2/12). בנסיבות אלו, נפלא ממני על מה ועל שום מה תיגרע זכותם של המנוח ויורשיו אחריו להארכת המכירה? האם היה עולה על הדעת שהחברה (או בעלי המניות בה) תהא רשאית לסרב להארכת החכירות ביחס לדירה מדירות הבית? ברי כי התשובה לכך הינה שלילית שכן הדעת אינה סובלת מצב בו החברה (או בעלי המניות בה) "תגזול" מבעליה את הדירה, הגם שתקופת החכירה החוזית פגה. לא בכדי, הוארכה תקופת החכירה לכלל דיירי הבית הגם שתקופת החכירה החוזית הייתה אך ל 24 שנים + 11 חודש, כפי שהייתה למנוח. כך גם אמורים הדברים באשר לזכויותיו של המנוח בשטח החנייה. אין להעלות על הדעת שהחברה, באמצעות בעלי המניות שבה, תעשה דין לעצמה ותימנע מלחדש את החכירה בשטח החנייה ובכך תשלול את זכויותיו של המנוח ויורשיו, בלא תשלום מלא בגין זכויות אלו. משבאנו לכלל מסקנה כי אומד דעת הצדדים לחוזה החכירה היה להעניק למנוח - כמו גם לכלל דיירי הבית - זכות חכירה המגעת לכדי בעלות (999 שנים), מכאן שהחברה מנועה ומשוללת "כוח" לסרב להארכת החכירה למנוח וליורשיו אחריו, וממילא גם למבקשת. 32. על מנת להצדיק את סירובה של המשיבה להארכת החכירה למבקשת, כפי שהדבר נעשה ביחס לחוכרי הדירות - טענה המשיבה כי יש לעשות הבחנה בין הדירות לבין שטח החנייה. וכל כך למה? שכן, כך לב"כ המשיבה, קיומה של זכות החכירה בחנייה אינו מאפשר רישומו של הבניין כבית משותף שכן בלס ז"ל אינו בעל דירה אליה ניתן להצמיד את שטח החנייה, כמתחייב על פי הדין. אודה ולא אבוש, לא הבינותי פִּשרה של טענה זו וטוב היה אילמלא נטענה. נפלא ממני, הכיצד זה מתעלם ב"כ המלומד של המשיבה מהעובדה, שהחברה באמצעות מנהלה בירנבוים, השכירה את החנייה המקורה הנוספת למר וינר, בשנת 1960 לתקופה של 999 שנים!!! (נספח ח' לסיכומי המבקשים), זאת לאחר חקיקתו של חוק הבתים המשותפים. אני תמה, מדוע לא נזעקו אותה העת בעלי הדירות למנוע החכרת החנייה לוינר בטענה - הנטענת עתה - כי החכרת החנייה למר וינר מונעת את האפשרות לרישומו של הבניין כבית משותף?! כך או כך, ברי לכל כי אי הארכת החכירה למנוח בתום תקופת החכירה החוזית לא נבעה כלל ועיקר מהעדר יכולת - בעתיד - לרשום הבניין כבית משותף, שהרי ממילא לא ניתן היה לרושמו, ככזה, לנוכח החכרת החנייה הנוספת למר וינר, אשר נמכרה כאמור על ידי האחרון למשיב 12 - מר פאר. זאת ועוד זאת. נבצר ממני הבן מדוע מסרבת כיום המשיבה (או שמא בעלי הדירות) לבקשת המבקשת להארכת החכירה (כמו לכל דיירי הבניין), בה בשעה שהאחרונה הינה החוכרת של דירה בבניין לתקופה של 999 שנים? ברי לכל כי הארכת החכירה בשטח החנייה למבקשת, לא תימנע את פירוקה של החברה ורישום הבניין כבית משותף כאשר שטח החנייה יוצמד לדירתה. כך גם אמורים הדברים באשר לטענת ב"כ המשיבה כי לנוכח מצוקת החנייה של דיירי הבניין ומשיקולים כלכליים, יהא זה לנכון ולצודק שלא להאריך את החכירה בשטח החנייה למבקשת, חרף הארכתה לחוכרי הדירות. נימוק זה של ב"כ המשיבה לאי הארכת החכירה למבקשת - בדווקא, תמוה אף הוא וביתר שאת, שכן יש בו כדי להצביע על הסיבה "האמיתית" להפליית המבקשת לרעה, ביחס לכלל דיירי הבית. מהנימוק האמור עולה כי סירובה של המשיבה (בעלי הדירות) להאריך את תקופת החכירה למבקשת איננו מושתת על הוראות החוזה והדין, אלא שהוא נועד אך לשם עשיית רווחים מ"הלאמת" שטח החנייה והפיכתו לרכוש משותף - הגם שזה הוצא בעליל מגִדרו. אין אני מוצא כל הבדל בין דירות הבית לבין שטח החנייה. אלו וגם זה הוקנו על ידי החברה לחוכריהם בהתאם לתנאי חכירה זהים, ועל כן דינם של אלו (הדירות) כדינו של זה (שטח החנייה). משהאריכה המשיבה את החכירה לכלל דיירי הבית, חרף תום תקופת החכירה החוזית - שומה עליה להאריך אף את החכירה בשטח החנייה למבקשת. 33. סיכומם של דברים. אומד דעת הצדדים הנלמד מהוראות חוזה החכירה, כמו גם מהתנהגותם של דיריי הבית - אשר, כאמור לעיל, נהגו לחדש את החכירות ביחס לדירות שבבניין ללא תמורה ובלא תנאי - מלמד כי למנוח בלס ז"ל הוקנתה זכות חכירה לתקופה קצובה שבסיומה, וכל זמן שלא בוטלה כדין, היא אמורה להיות מוארכת לתקופה המגעת לכדי בעלות. אשר על כן שומה על המשיב להאריך את חכירת המנוח בחנייה, כשם שזו הוארכה לכלל דיירי הבניין. למעלה מן הדרוש יצויין, כי ספק רב בעיניי אם תעמודנה טענות המשיבה לאי חידוש החכירה בשטח החנייה, אף אם נבחן אותן באספקלריה של דיני החברות. כזכור, המנוח בלס הינו בעל מניות בחברה המגלמות, בנסיבות מקרה דנן, את חלקו היחסי בשטח החלקה. הכיצד ניתן אם כן להפקיע מבעל מניות את בעלותו בחברה כאשר עודנו אוחז במניותיה? למשיבה הפתרונים. זאת ועוד, מסופקני האם אי הארכת החכירה למנוח, כמו גם ליורשיו אחריו, אינה מהווה סטייה של המשיבה מחובתה להפעיל את סמכויותיה ואת שיקול דעתה בדרך מקובלת ובתום לב (ראו: ע"א 759/00 עניין גולדשטיין, לעיל). 34. אני קובע, איפוא, כי המבקשת זכאית להארכת החכירה בשטח החנייה לתקופה של 999 שנים ולהירשם ככזו בלשכת רישום המקרקעין. דמי שימוש 35. לא מצאתי ממש בטענת המשיבה לפיה יש להתנות את הארכת החכירה למבקשת בתשלום חובותיו של בלס ז"ל בגין השימוש בחנייה בתום תקופת החכירה החוזית ובגין השימוש שעשה בשטחי החצר של הבית. לשיטת המשיבה חובות אלה עומדים על סך של 500,000 ₪ (סעיפים 71-73 לכתב התשובה). כפי שהבהרנו לעיל, לבד מטענה סתמית ובלתי מבוססת בדבר "חובותיו" האסטרונומיים של המנוח, לא השכילה המשיבה להוכיח מאומה, לא את השימוש שלא כדין שנעשה בשטחי החצר ואין צריך לומר את גובה דמי השכירות הראויים. המשיבה לא הציגה חוות דעת מתאימה בגין השימוש, הנטען, שעשה כביכול המנוח בשטח החצר. בכל הכבוד אין בתחשיב המתואר בכתבי טענותיה של המשיבה כדי לבסס את דמי השכירות הראויים המגיעים לה, לטענתה. זאת ועוד, אף אם היה עולה בידי המשיבה להוכיח כי המנוח עשה אכן שימוש שלא כדין בחצר הבית - לבד משטח החנייה שהוחכר לו כדין - הרי שמחומר הראיות עולה כי המשיבה ויתרה על חובות העבר של בלס בישיבת בעלי המניות שהתקיימה ביום 4/7/11, המצוטטת לעיל (סעיף 4 לנספח ג' לתובענה). נמצא, כי טענת המשיבה שיש להתנות את הארכת החכירה בתשלום חובות העבר של בלס ז"ל - אין לה על מה שתסמוך. אי תום לב 36. מקובלת עלי טענת המשיבה כי שומה היה על המבקשת ליידע את בית המשפט על קיומו של ההסכם מיום 9/5/05 שקדם לחוזה המכר (ראו סעיף 2 לעיל ומוצג במ/1). עם זאת לא שוכנעתי, כלל ועיקר, כי מחדלה זה של המבקשת נעשה באופן מכוון ונבע ממניעים פסולים שתכליתם הסתרת מידע מבית המשפט. טעם לדבר נעוץ בעובדה כי העתק מההסכם הקודם נמסר על ידי המבקשת למשיבים קודם להגשת התובענה, מה שמלמד כי לא היה בכוונת המבקשת להעלים מידע זה מבית המשפט. כלום סביר הוא שהמבקשת תבקש להעלים מבית המשפט את שנמסר על ידה למשיבים? תמהני! אוסיף עוד ואומר, כי אף אם התנהלות המבקשת מגעת לכדי חוסר תום לב - מה שאינו - הרי שאין בכך כדי להוות טעם מספיק על מנת לשלול ממנה את זכויותיה הקנייניות בשטח החנייה. הלכה פסוקה היא כי כאשר עסקינן בהגנה על זכות קניינית אין לבית המשפט שיקול דעת נרחב כפי שיש לו בתביעה פוססורית. יפים לענייננו דברי בית המשפט בע"א 538/80 דרחי נ' כורש, פ"ד ל"ו(3) 498 - "הלכה פסוקה היא, כי במתן צו מניעה להגן על זכות קניינית אין לבית המשפט שיקול הדעת הנרחב הנתון לו בתביעה פוססורית ... הטעם מובן שאם כי הסעד הינו שביושר, הרי כיוון שהוא בא להגן על כך שלא יפגע רכושו של אדם, יש להעניק ביתר רוחב יד מאשר הוא בא להגן על אדם מפני הפרעה או מטרד בלבד ...". הגם שעסקינן, בענייננו, בבקשה למתן סעד הצהרתי אשר מקורו בדיני היושר, ברם המדובר בעתירה שנועדה להגן על זכויותיה הקנייניות של המבקשת בשטח החנייה. התוצאה 37. סוף דבר דין התובענה להתקבל. א. ניתן בזה פסק הדין המצהיר כי המבקשת זכאית להירשם כחוכרת לדורות בשטח החנייה המתאורת בסעיף 6(א) לפסק דין זה. ב. המשיבים 1-7 ישלמו למבקשת - יחד ולחוד - הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪, בצירוף ריבית והצמדה כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל. חכירה לדורותחניהחכירה