קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חובת הגילוי במשא ומתן לרכישת זכויות חכירה: 1. תביעה לפיצויים בגין נזקים והפסדים שנגרמו לתובעים בעקבות סלילתו והרחבתו של הכביש הראשי בקרית שמונה - כביש מס' 90. לתביעה שני ראשים, האחד פיצוי בגין הפרת חובת הגילוי במהלך המשא ומתן לרכישת זכויות חכירה בחנויות שרכשו התובעים בסמוך לתוואי הכביש; השני, פיצוי בגין הפקעת חלק מהמקרקעין והנזקים שנגרמו ליתרת המקרקעין בשל ההפקעה. 2. פסק דין זה עניינו רק בטענות לפיצוי לאחר שביום 30/10/08 ניתנה החלטה בדבר היקף השטח שהופקע. הואיל ובגדרה של אותה החלטה פורטו עובדות הרקע הרלבנטיות אחזור על הדברים בקצרה בלבד. רקע 3. התובע 1 (להלן "התובע") הינו תושב העיר קרית שמונה והינו בעל השליטה בתובעת 2 (להלן "החברה"). בתביעתם עותרים התובעים לחייב את הנתבעות לפצותם בגין נזקים שנגרמו להם בעקבות הרחבת הכביש הראשי בקרית שמונה - כביש מס' 90 (להלן "הכביש"). בשנת 1982 רכשו התובע ודודו, מר מאיר קדוש, זכות דיירות בשלוש חנויות המצויות במבנה לצד הכביש (רח' תל חי 5) גוש 13145 חלקה 23/1 (כיום גוש 13161 חלקה 85). מדובר במבנה ובו שלוש חנויות שחזיתותיהן מופנות לכביש. המבנה מצוי בצידו המזרחי של הכביש כאשר חנות אחת מצויה בצד הצפוני של המבנה (להלן "החנות הצפונית"), אחת במרכז והשלישית בצידו הדרומי (להלן "החנות הדרומית"). המבנה הינו בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") ומנוהל על ידי הנתבעת 2 (להלן "עמידר"). השניים שילמו דמי מפתח וביום 20/10/1982 חתמו על הסכם שכירות, לפיו שכרו את החנויות מעמידר למטרת ניהול עסק (נספח "ו" ל-ת/4). בשנת 1988, בהסכמת עמידר, יוחדו הזכויות בחנויות הדרומית והצפונית לתובע ואילו לדודו קדוש יוחדו הזכויות בחנות המרכזית. 4. במשך השנים ביקשו התובע ודודו מר קדוש לרכוש את זכויות החכירה במבנה ולשם כך פנו לעמידר. כדי לקדם את הרכישה, רכש התובע גם זכויות בנכס נוסף בחלקו האחורי של המבנה. בשנת 1992 חתם התובע על בקשה לרכישת המבנה. בקשתו נדחתה הואיל ובאותו שלב סברה עמידר שיש צורך בעריכת מכרז. בשנת 1995 שונתה המדיניות והתקבל אישור למכירת הנכס ללא מכרז כפוף לתנאים שונים. ביום 23/7/96 נשלחה לתובע הודעה על אישור העסקה (נספח "יח" ל-ת/4). לאחר השלמת התשלומים נחתמו ביום 11/7/99 ו-18/7/99 חוזי חכירה, לפיהם חכר התובע את הזכויות בשתי החנויות (נספחים "ו" ל-נ/3). 5. כתב התביעה מתייחס גם למקרקעין נוספים הידועים כחלקה 3 בגוש 13145 הנמצאים בצד הכביש. על מקרקעין אלו היה בעבר בנוי מבנה ששימש את תנועת השומר הצעיר והיה ידוע כבית מפ"ם (להלן "בית מפ"ם"). בשנת 2000 רכשה החברה את זכויות החכירה בבית מפ"ם.      בשנת 2001 החלו עבודות להרחבת הכביש. לצורך עבודות אלו נדרשו התובע והחברה לפנות חלקים מהמקרקעין שרכשו (נספח "לג" ל-ת/4). ביום 9/6/03 הגישו מדינת ישראל ורשות הפיתוח תביעת פינוי כנגד התובע ואחרים, בה טענו כי עליו לפנות את השטחים המצויים בתחום ההרחבה (ת.א. (ק"ש) 284/03). בסופו של יום הושגה פשרה בין הצדדים (נספח "לו" ל- ת/4) והתובע והחברה הסכימו להריסת חלקים מהמבנים ופינויים לצורך ההרחבה (להלן "ההפקעה") . יצוין כי התובע והחברה קיבלו פיצוי בגין הפגיעה במחוברים בשטחים שנתפסו. 6. במהלך ביצוע עבודות ההרחבה של הכביש, נהרסו חלקים ממבני החנויות, נסללו כביש ומדרכה במפלס הגבוה ממפלס הכניסה לחנויות, נבנתה גדר אבן ונבנו מדרגות במרחק מה מהחנויות, הן מצידן הצפוני והן מצידן הדרומי (ראה תאור הנכס בחוות דעתו של השמאי סורדו - ת/11). התביעה 7. בכתב התביעה בתיק זה נטען כי בעקבות ביצוע העבודות להרחבת הכביש ובעקבות הפקעת חלקים מהחנויות נגרמו לתובעים נזקים והפסדים רבים. לטענתם בעקבות ביצוע העבודות קטן שטח החנויות. כמו כן נפגעה הנגישות לחנויות, שכן כיום החנויות "קבורות" מתחת לכביש והמדרכה. לחנויות אין חזית כניסה והדבר מרחיק קונים פוטנציאלים. התובעים מוסיפים וטוענים כי דרכי הגישה לחנויות הינן מסורבלות וגם בכך יש כדי לפגוע ברווחיותן. כתוצאה מהאמור הם נאלצו להשכיר את החנויות במחיר נמוך, בעיקר לצרכי אחסון. התובעים טוענים כי עובר לרכישת זכויות החכירה בחנויות על ידם לא נמסר להם מידע, או לכל הפחות לא נמסר מידע מלא על התוכניות להרחבת הכביש. אי מסירת המידע מהווה לטענתם הפרה של חובת הגילוי החלה על הנתבעות. על כן עותרים הם לחייב את הנתבעות לפצותם בפיצויי קיום, דהיינו לפצותם בסכום שיאפשר להם רכישת מקרקעין חלופיים בעלי פוטנציאל השתכרות דומה. עוד טוענים התובעים כי בעקבות ההפקעה קטן שטח החנויות ונגרמה ירידת ערך ליתרת המבנים. על כן עותרים הם לפיצויים בגין ההפקעה. 8. התובעים טענו בכתב תביעתם כי העלויות שיידרשו לשם רכישת והקמת נכסים חלופיים בעלי פוטנציאל השתכרות דומה הינן 2,211,300 ₪ (ליום הגשת כתב התביעה (סעיף 75 לכתב התביעה)). כן מבוקש לפצותם על הפסד דמי שכירות שנגרם להם עד להגשת התביעה בסך של 421,200 ₪. בנוגע לבית מפ"ם נדרש פיצוי בסך של 100,000 ₪. עבור הנזקים למחוברים בחנויות מבקשים התובעים פיצוי בסך של 175,000 ₪. סך הכל העמידו התובעים את תביעתם על סך של 2,924,500 ₪. ההליכים 9. בתחילת הדיון בתיק הודיעו הצדדים כי הם מסכימים שבשלב ראשון תידון שאלת היקף ההפקעה, שכן הצדדים חלקו ביניהם מהו השטח שהופקע. לאחר שנשמעו ראיות בסוגיה זו ניתנה ביום 30/10/08 החלטה שהוכתרה בכותרת "פסק דין חלקי". בהחלטה זו קבעתי כי השטח שהוחכר לתובע בחנות הצפונית היה רק 89.24 מ"ר ואילו בחנות הדרומית הוחכר לתובע שטח של 124.76 מ"ר. כן קבעתי כי השטח שהופקע בחנות הדרומית הינו 7.5 מ"ר וכי מהחנות הצפונית לא הופקע כל שטח. השטח שנתפס בחנות הצפונית לצורך ביצוע העבודות, כך קבעתי, לא היה חלק מהשטח שהוחכר לתובע. 10. על החלטה זו הגישו התובעים ערעור לבית המשפט העליון ששונה לבקשת רשות ערעור (רע"א 1352/10). ביום 14/3/10 נדחתה בקשת הרשות לערעור תוך שבית המשפט העליון, כב' השופט א' גרוניס (כתוארו אז) קובע כי התובעים רשאים לבקש עיון חוזר בהחלטתי בנוגע לטענות בדבר מועד חתימת תצהירו של התובע (שנרשם כאילו נחתם ביום 8/7/95). כן קבע בית המשפט כי טענותיהם של הצדדים לגופה של ההחלטה ישמרו להם עד לאחר הכרעה בתיק העיקרי. 11. בעקבות פסק דין זה הוגשה בקשה לעיון חוזר. ביום 26/8/10 ניתנה החלטה בבקשה. בהחלטתי ציינתי כי אכן נפלה טעות ברישום מועד חתימת התצהיר וכי המועד הנכון הינו 8/7/99 ולא 8/7/95. עם זאת קבעתי כי אין בתיקון תאריך חתימת התצהיר לשנות את התוצאה וכי אין בכך די כדי לשנות את קביעתי שהשטח שנתפס מהחנות הצפונית לא היה חלק מהשטח שהוחכר לתובעים. לפיכך נותרה בתוקפה ההחלטה כי השטח המופקע הינו רק 7.5 מ"ר שהופקעו מהחנות הדרומית. 12. חשוב לציין כי התובע מבקש כי בגדרו של פסק דין זה אשקול מחדש את ההחלטה ביחס להפקעה בחנות הצפונית וחוזר וטוען כי גם בחנות הצפונית הופקע שטח שהוחכר לו. דיון והכרעה 13. הואיל ולצדדים טענות שונות אתחיל את הדיון בטענות התובע בדבר הפרת חובת הגילוי, דהיינו טענותיו כי הנתבעות לא העמידו אותו על התכניות בדבר הרחבת וסלילת הכביש ובדבר השינויים הצפויים בחנויות עצמן. אם אגיע למסקנה כי אכן הופרה חובת הגילוי יהיה צורך לבחון האם התובע זכאי לפיצויי קיום, בין בגדרו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, ובין במסגרת תביעת פיצויים בגין הפרת הסכם, בהתאם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. לאחר מכן אדון בטענות התובע לפיצוי בגין הפקעת מקרקעין ובגין הפגיעה ביתרת הנכס. 14. בטרם דיון בטענות חשוב להזכיר כי ביצוע עבודות תשתית על פי תכנית מתאר עשויה להקים לבעלי נכסים שנפגעו עילות תביעה שונות. כך למשל ניתן להגיש תביעה לפיצוי בגין פגיעה עקב תכנית כאמור בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. תביעה שכזו יכול להגיש כל מי שנפגע עקב התכנית גם אם אינו בעלים. לבעלי נכסים שנפגעו עשויות לעמוד גם עילות תביעה בדיני הנזיקין, לרבות תביעות לפיצויים בגין רשלנות, אם אכן מבוצעות העבודות ברשלנות ותוך פגיעה בלתי סבירה בבעלי הנכסים הגובלים, תביעות בגין מטרד וכדומה. התובעים לא הגישו תביעה על פי חוק התכנון והבניה וביססו את תביעתם בעיקר על עילה חוזית ותביעה לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין. עם זאת הוסיפו גם טיעון קצר בעילות נוספות כמו טענת אפליה, מטרד ומצג שווא רשלני. לפיכך יצומצם הדיון בפסק דין זה לתביעות העיקריות שהוגשו ואסתפק באמירות כלליות בלבד ביחס לעילות הנוספות. 15. עוד אעיר כי במהלך הדיון בתיק הוצע לתובע לבטל את ההסכמים לחכירת החנויות ולהסתפק בתביעות השבה ופיצויים. בין הצדדים נוהלו מגעים ארוכים בדבר האפשרות לביטול החוזים, אולם בסופו של יום לא הושגה כל הסכמה. לעניין זה חשיבות, שכן נקודת המוצא לפסק הדין הינה כי החוזים לא בוטלו והינם בתוקף, על אף טענות התובע בדבר הפרת חובת הגילוי כלפיו. 16. לבסוף נזכיר כי למעשה התובעים זנחו את תביעתם לפיצויים בכל הנוגע לרכישת בית מפ"ם. בכל שלב ההוכחות לא הובאו כל ראיות בנוגע לנזקים שנגרמו לתובעים בבית מפ"ם או על ירידת ערך בית מפ"ם. גם בסיכומי הטענות אין כל התייחסות לבית מפ"ם (ראו סעיף 118 לסיכומי הטענות). לפיכך התביעה בכל הנוגע לנזקים שנגרמו לתובעים או מי מהם בשל ירידת ערך או נזק לבית מפ"ם דינה להדחות. הפרת חובת הגילוי 17. כפי שפורט לעיל, התובע ודודו מר קדוש רכשו זכויות דיירות מוגנת במבנה כבר בשנת 1982 (נספח "ו" ל-ת/4). בשנת 1988 ביקשו השניים לייחד את החנויות במבנה, כך שהתובע יקבל זכויות בחנויות הצפונית והדרומית ואילו מר קדוש קיבל את הזכויות בחנות המרכזית. לאחר פניות ומגעים נוספים שונים נחתמו חוזי שכירות חדשים והתובע נדרש לשלם דמי הרשאה (ראה נספחים "ט" ו-"י" ל-ת/4). 18. בשנת 1986 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר ג/3651, אשר שינתה את ייעוד המקרקעין עליהם בנוי מבנה החנויות וקבעה כי המבנה נכלל בשטח המיועד לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ). ביום 27/11/86 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר ג/4030, שגם בה יועד השטח ובו מבנה החנויות לשצ"פ. כן נקבע כי רוחב רצועת הדרך - דרך 90, יהיה 40 מ' (ראה חוות הדעת ת/1 והנספחים לה). בשנת 1990 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר נוספת ג/7115, אשר אף היא הגדירה את רצועת הדרך ברוחב של 40 מ'. אף כי אין חולק שההודעות בדבר הפקדת התכניות פורסמו כדין לא נקטו התובעים בכל הליך בעקבות פרסומן למתן תוקף ואף לא הגישו כל תביעה לפיצוי בגין הפגיעה בזכויותיהם במקרקעין על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. 19. חשוב להבהיר כי כבר עם רכישת זכויות הדיירות המוגנת בחנויות הודיעו התובע ומר קדוש למינהל על רצונם לרכוש את המבנה (נספח "יב" ל-ת/4). בקשה זו לא נענתה. בשנת 1993 הודיעה עמידר לתובע כי לא ניתן למכור את הנכס ללא מכרז (חלק מנספח "יב" ל-ת/1). אולם בשנת 1995 התקבל אישור ממשרד השיכון למכירת מספר נכסים ובהם מבנה החנויות (נספח "יג" ל-ת/4). במכתב האישור נאמר ש"הואיל וייעוד השטח הינו שצ"פ יש לקבל לפני מכירת הנכסים את אישור עיריית קרית שמונה". 20. לאור האמור פנתה עמידר לאגף מהנדס העיר בעיריית קרית שמונה בבקשה לאשר את מכירת המבנה (נספח "טז" ל-ת/4). ביום 1/1/96 הודיעה העירייה לעמידר על התנגדותה למכירה. במכתב שסומן נספח "יז" ל-ת/4 נאמר כי לא ניתן לאשר את העברת הנכסים, שכן המבנים הוקמו ללא היתר. עוד נאמר: "על המקרקעין קיימת תכנית להרחבת כביש 90 במקום שבו מצויים המבנים הקיימים. לאור האמור, דורשת העירייה לא להעביר הזכויות ע"מ לאפשר לעירייה הזכות לממש ייעוד המקרקעין למטרת הרחבת הכביש וכדומה". עם קבלת עמדת העירייה הציעה עמידר לעירייה לרכוש את הנכסים השונים שפורטו ובהם מבנה החנויות (נספח "ד" לתצהיר השל הגב' טבול נ/3). הצעה זו לא נענתה. 21. ביום 23/7/96 נשלחה לתובע הודעה על אישור העסקה (נספח "יח" ל-ת/4). ההודעה כללה גם את פירוט התשלומים (אם כי בשלב מאוחר יותר תוקנו הסכומים). בהודעות כולן נרשם מפורשות "ידוע לרוכש כי ייעוד הקרקע לשצ"פ". 22. בעקבות הודעות אלו על אישור העסקה נטל התובע הלוואה מבנק למשכנתאות ואף שילם את התשלומים הנדרשים. יצוין כי תחילה נדרש לשלם סכום גבוה יותר, אולם בשלב מאוחר יותר קיבל התובע החזר (נספחים "כג", "כד" ל-ת/4). 23. רק בשנת 1999, כך לגרסת התובע, הוא נקרא לחתום על חוזי חכירה. חוזי החכירה נחתמו, על פי האמור בהם, ביום 3/5/99 וביום 17/6/99. החוזים נחתמו בפני הגב' נטע טבול. לחוזים צורפו תשריטים המפרטים את המבנה ואת החנויות (סעיף 39 ל-ת/4). בתשריטים אלו צוין גם "קו גבול הדרך", שהוא הקו התוחם את השטח שהוכרז כדרך אשר נועד להפקעה (התשריט לא צורף לחוזים שהובאו לעיוני, אלא רק כחלק מחוות דעת המומחה מטעם התובע, ת/1- סומן גם כ-ת/6). 24. ביום 8/7/99 חתם התובע על תצהיר בפני עו"ד טל מלכה (נספח "ז" ל-נ/3). בתצהיר הוא מציין: 1. אנוכי מצהיר כי ידוע לי ואנוכי מכיר את התוכנית בדבר הרחבת כביש מס' 90 שברח' שד' תל חי 111 קרית שמונה, בקטע הסמוך ו/או הגובל עם עסקי (להלן "הרחבת הכביש"). 2. אנוכי מאשר כי במאי 1997 או בסמוך לכך בניתי תוספת לעסקי, כאמור לרבות של קירות חיצוניים וגג רעפים בשטח של 43.7 מ"ר (להלן "התוספת"). [...] 4. אנוכי מצהיר, מסכים, מאשר ומתחייב כי אהרוס את התוספת בתוך 30 יום מיום שאקבל התראה בכתב מעיריית קרית שמונה ו/או מכל גורם מוסמך אחר בדבר כוונה להתחיל בהרחבת הכביש. 5. כמו כן אנוכי מצהיר, מאשר ומתחייב שלא לבנות ו/או לא לעשות מעשה ו/או להימנע להפריע בכל דרך שהיא להרחבת הכביש 90. 25. התובע מבהיר בתצהירו בבית המשפט (ת/4) כי על התצהיר חתם לבקשת עיריית קרית שמונה כתנאי למתן רישיון עסק לגב' רחל אש ששכרה את החנות הצפונית (סעיף 45). עוד טען בתצהירו כי למרות האמור בתצהיר מיום 8/7/99 הרי שלא ראה את התוכניות להרחבת הכביש, לא ידע כי תיתכן פגיעה בחנויות ולא הסכים לכל פגיעה בחנויות. יתירה מזו, התובע טען כי התצהיר הוכן רק עבור העירייה, מבלי שידע כי יועבר לעמידר וכי חתם על התצהיר לאחר שחתם על חוזי החכירה. 26. חשוב לציין כבר כאן כי התובע לא נקט בכל פעולה לאחר חתימת התצהיר האמור; לא ביקש מעמידר לעכב את חתימת חוזי החכירה, לא ביקש לבטל את החוזים ואף לא ביקש לשנות את תנאיהם. את שתיקתו מבהיר התובע בתצהירו (ת/4) ומצהיר כי סגן ראש העיר, מר מלול, הגיע באופן אישי לחנות והבהיר לו כי אין לו ממה לחשוש שכן יארכו שנים רבות עד שהכביש יורחב. 27. התובע טוען כי להפתעתו, רק לאחר חתימת חוזי החכירה, נודע לו משמועות כי קיימת כוונה להרחיב את הכביש גם ליד מבנה החנויות ולגרום לו נזק (סעיף 50 ל-ת/4). התובע ביחד עם בעלי עסקים נוספים פנו לעירייה וניסו למצוא פתרונות חלופיים, אולם כאשר כל הניסיונות לא צלחו החלו פעולות להפקעת חלק מהמתחם. אין חולק כי לחנויות הגיעו נציגי מע"צ, בחנו את המחוברים והעריכו את הפיצוי המגיע לתובע בגינם (ת/4 נספחים לד/1 -לד/3). התובע סרב לפנות את המבנים ועל כן הגישה המדינה תביעה לבית משפט השלום בקרית שמונה לסילוק ידו (ת.א. 284/03). ביום 11/12/03 הושג הסדר פשרה בין הצדדים לפיו הסכים התובע לפנות את החלקים הדרושים להרחבת הכביש והוסכם כי ישולמו לתובע פיצויים בסך של 141,384 ₪. כן הוסכם כי הסכם הפשרה אינו גורע מזכויותיו של התובע להגיש תביעת פיצויים. 28. כאמור, התובע טוען כי הנתבעות או מי מהן הפרו את חובת הגילוי כלפיו בכך שלא מסרו לו את פרטי התוכניות להרחבת הכביש, את פרטי ההפקעה הצפויה ואת המשמעות שתהא להרחבת הכביש בכל הנוגע לנגישות לחנויות ולהפעלתן. 29. חובת הגילוי שחב מוכר זכות במקרקעין לרוכש אינה שנויה במחלוקת. היא מעוגנת בהוראות פרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, בהוראות חוק המכר, התשכ"ח- 1968 ובחובת הזהירות בנזיקין. חובות גילוי מיוחדות עשויות להימצא גם בהתקשרויות מיוחדות. כך למשל חלה חובת גילוי מוגברת על ספק כלפי לקוח בעסקה צרכנית (ראו ס' דויטש דיני הגנת הצרכן כרך א' 351 (2001); סעיף 4 לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981; רע"א 8733/96 לנגברט נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(1) 168 (1999)), על בנק כלפי לקוחו (רע"א 356/12 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' סביחה (ניתן ביום 11/3/12); ע"א 8098/09 כהן נ' בנק איגוד לישראל בע"מ - סניף חדרה (ניתן ביום 3/1/12)), בין מבטח למבוטח (ג' שלו "חובת הגילוי בחוזי ביטוח" הפרקליט מ (תשנ"א-תשנ"ג) 20; ע"א 1064/03 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' עזבון פיאמנטה, פ"ד ס(4) 375 (2006); ע"א 11081/02 דולב חברה לביטוח בע"מ נ' קדוש, פ"ד סב(2) 573 (2007)) ועוד. אחד הנימוקים העיקריים להטלת חובות גילוי נובע מהצורך להגן על הצד המצוי "בעמדת נחיתות אינפורמטיבית" (ראו ד' פרידמן נ' כהן חוזים כרך ב' 813 (תשנ"ג)); ע"א 1064/03 לעיל; ע"א 7298/00 בסט נ' חממי (ניתן ביום 4/9/07)). על כן בכל מקום שבו מצוי צד בנחיתות מידע תוטל חובת גילוי על הצד האחר. 30. מקום שבו צד לחוזה הינה רשות ציבורית, נדרשת הרשות לחובת גילוי מוגברת הנובעת גם מתפקידה הציבורי ומחובת ההגינות הכללית המוטלת על רשויות הציבור (ראו ע"א 3979/01 בנייני ישקו ומקרקעין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(5) 423, 431 (2003); רע"א 8733/96 לעיל, בעמ' 180; ע"א 669/86 שכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' ידין, פ"ד מג(1) 353, 355 (1989)). 31. הפרתה של חובת הגילוי עשויה להקים לצד הנפגע עילת תביעה מכוח דיני הפגמים בכריתת חוזה ובמיוחד תביעה בשל הפרת חובת תום הלב במשא ומתן כמפורט בסעיף 12 לחוק החוזים (ראה ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673 (1983); ע"א 282/89 רוטנברג נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מו(2) 339 (1992); ע"א 3051/08 סאסי קבלי בניין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון (ניתן ביום 10/1/10); ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231 (1977)). כמו כן עשויה הפרת חובת הגילוי לעלות כדי הפרת הסכם ויכולה לבסס טענה בדבר אי התאמה של הממכר (ראו ד' פרידמן ו-נ' כהן הנ"ל כרך א' עמ' 562, 563 וכן ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (ניתן ביום 6/6/11)). לעיתים מטשטשים הגבולות בין האחריות הטרום חוזית לבין האחריות החוזית בשל אי ההתאמה. עם זאת להבחנה בין שלבי האחריות השונים עשויה להיות נפקות בעניינים שונים ובעיקר לסעדים שיוענקו לצד הנפגע (ראו ד' פרידמן נ' כהן חוזים כרך א' 621-622 (1991)). 32. שאלה נפרדת עוסקת בהיקף חובת הגילוי, כלומר איזה מידע יש לגלות. היקף חובת הגילוי משתנה ממקרה למקרה על פי נסיבותיו. ככלל, ניתן לומר כי חובת הגילוי משתרעת על כל מידע המצוי בידי צד אחד ואשר יש בו כדי להשפיע על נכונותו של הצד האחר להתקשר בחוזה על פי התנאים המוצעים (ראו למשל ע"א 230/80 לעיל בעמ' 726; ע"א 838/75 לעיל בעמ' 240; ע"א 7730/09 לעיל, פסקה 14; ד' פרידמן ו-נ' כהן הנ"ל כרך ב' עמ' 817-813). היקפה של חובת הגילוי יושפע בין היתר מטיבו של המידע, מחשיבותו לעסקה ומהשפעתו עליה, מזהות בעלי הדין, ממידת האמון שרוכש צד אחד לחברו, מזמינות המידע לציבור הרחב ונגישותו לצד שכנגד, מעלות השגת המידע וכו'. בע"א 7730/09 הנ"ל אומר בית המשפט: תחומיה של חובת הגילוי מושפעים, אפוא, מן הרצון לעודד מסחר הוגן, לצד הצורך לאפשר גמישות עסקית ולעודד פיתוח כלכלי. אחד הפרמטרים לאיזון בין הגורמים האלה, עשוי להיות קשור לשאלה בידי מי מצוי המידע הרלוונטי. כך, מקום שבו לאחד הצדדים קיימת גישה עדיפה למידע מסוים, או כאשר לצד שכנגד נחיתות בגישה לנתונים הרלוונטיים - ישנו טעם להטיל על בעל האינפורמציה חובת גילוי (פרידמן וכהן, בעמ' 817-816, 822). חובת הגילוי במקרה כזה מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי כבר בידי צד אחד, מעצם מעמדו בעסקה, כאשר הצד שכנגד, לעומת זאת, יכול לגלות מידע זה רק במאמץ ותוך השקעת הוצאות. ואכן, כבר נפסק "במקרה בו לצד אחד יש יתרון על פני הצד האחר בכל הנוגע לקיום המידע או לאפשרות השגתו... חלה עליו חובת גילוי המידע לצד האחר" (פרשת סאסי, פסקה 12). דומה שהטעם העיקרי לכך נעוץ ברצון לצמצם את העלויות הכוללות של העסקה עבור הצדדים, ועבור החברה בכללותה. לסיטואציה הנוצרת עקב הטעיה טרום-חוזית יש "מחיר" הן מבחינת הצדדים, הן מבחינת החברה כולה. מחיר זה בא לידי ביטוי, למצער, בעלויות המשא-ומתן או ההתדיינות המשפטית שנוצרות לאחר הכריתה, משמתגלה ההטעיה. השאיפה היא, אפוא, לצמצם עלויות אלה, ולהשיא את רווחיהם של כל הנוגעים בדבר. התפיסה היא, שמי שיכול למנוע את הנזק שיגרם כתוצאה מאי-הגילוי בעלות הנמוכה ביותר, עליו מוטלת החובה לעשות כן (ראו, שלו, 251-250). לשון אחר, חובת הגילוי מוטלת על "מונע הנזק הזול". באופן טיפוסי, בעסקת מכר, יהיה המוכר בעל הגישה הטובה והנוחה יותר למידע הנוגע לממכר ולעסקה, ובהתאם תחול עליו לרוב חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים שעשויים להתקיים בנכס (השוו: פרידמן וכהן, בעמ' 817; פרשת סויסה, פסקה 10). כך בעיקר, מקום שבו המוכר הוא גוף חזק יותר, ובעל משאבים רבים יותר. שיקול נוסף שעשוי להשפיע על הטלת חובת הגילוי, קשור לסוג המידע. ככול שהמידע המבוקש מתייחס לעניין הגורע באופן ניכר מן הציפיות הסבירות של הצד שכנגד בעסקה, כך גוברת - ככלל - הנטייה להטיל חובת גילוי (השוו: פרשת סאסי, פסקה 12; פרידמן וכהן, בעמ' 817-816, 822; דוגמא לכך ניתן למצוא, בין היתר בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359, 361 (1993), וכן בע"א 9019/99 קינסטלינגר נ' אליה, פ"ד נה(3) 542, 546-545 (2001)). טעם זה מתקשר לתפיסה העומדת ביסוד דיני הפגמים, הבאה להגן על אינטרס ההסתמכות (שלו, בעמ' 248-247). בהתאם, ככול שאינטרס ההסתמכות נפגע באופן ניכר, כך גוברת הנטייה להגן עליו - בין היתר באמצעות חובת גילוי. 33. היקף חובת הגילוי של רשות ציבורית מושפע לא רק מהדין הכללי אלא גם מחובותיה המיוחדות של הרשות. כך למשל נקבע כי עקרון חופש המידע וזכות הציבור לדעת מטיל חובת גילוי מוגברת על הרשות (ראו ע"א 3051/08 סאסי קבלני בניין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד השיכון (ניתן ביום 19/1/10), ע' דקל מכרזים כרך א' 477 (2006)). 34. לאור עקרונות אלו יש לבחון את המקרה הנוכחי. דומה שלא יכולה להיות מחלוקת כי הנתבעות חבות בחובת גילוי מוגברת כלפי התובעים. מדובר בגופים ציבוריים המתקשרים עם האזרח בהסכם להחכרת זכויות במקרקעין. חלה עליהן חובת גילוי מוגברת הן בהיותן גופים ציבוריים והן מכוח דיני החוזים ככלל ודיני המכר בפרט. לנתבעות נגישות רבה יותר למידע וכלים פשוטים יותר להשגתו. על הנתבעות הייתה חובה למסור לתובע כל מידע רלבנטי להתקשרות בעסקאות מקרקעין. 35. ראינו כי כבר בהודעות על אישור העסקה נרשם כי הרוכש יודע כי הנכס מיועד לשצ"פ, כלומר לשטח ציבורי פתוח. אלא שבכך לא די, שהרי המידע הרלבנטי לעסקה כלל גם את התוכניות להרחבת דרך 90 ולסלילתה בסמוך למבנים. העובדה כי השטח מיועד לשצ"פ הינה בעלת חשיבות רבה לשימושים האפשריים בחנויות וצריכה ל"הדליק נורה אדומה" בפני כל הרוכש מבנה למטרות עסק ולהעמידו בפני האפשרות כי לא יוכל להמשיך בשימוש, אולם אין בכך די כדי להזהירו מפני האפשרות שיופקע חלק מהמבנה ושהכביש הסמוך יורחב. התוכניות הנוגעות להרחבת הכביש ולכוונה להפקיע חלק מהנכס הינן מידע רלבנטי לעסקה ועל הנתבעות היה לצפות ולדעת כי זהו מידע בעל חשיבות למי שמבקש לרכוש את החלקות. 36. הנתבעות מצביעות על כך כי בהסכמי החכירה נאמר מפורשות כי הרוכש (כלומר התובע) קרא ובדק את כל הזכויות והתוכניות החלות על הנכסים (סעיף 4(ג) לנספחים לחוזה החכירה). באמירה כללית כזו אין די כדי לפטור את הנתבעות מחובת הגילוי. כזכור העירייה שלחה לעמידר מכתב ובו הודיעה כי הינה מתנגדת למכירת הזכויות בין היתר מהטעם "[...] שקיימת תוכנית להרחבת כביש 90 במקום שבו מצויים המבנים הקיימים" (נספח "יז" ל-ת/4). הודעה זו של העירייה לא הובאה לידיעת התובע עובר לאישור העסקה וחתימת חוזי החכירה. המידע בדבר הכוונה להרחבת הכביש, בדיוק במקום בו מצוי המבנה הינה רלבנטית להתקשרות ועל כן הייתה חובה שהמידע יועבר לתובע. 37. למרות שהמידע לא נמסר באופן ברור לתובע מתברר כי המידע היה בידיו. כפי שראינו, בעת חתימת חוזי החכירה התבקש התובע לחתום גם על תשריט (ת/6). בתשריט זה מסומנים המבנה ומסומן גם גבול קו הדרך (העתק שהוצג לעיוני אינו כולל את חתימת התובע, אולם התובע לא כפר בכך שחתם על תשריט (עמ' 29-28 לפרוטוקול מיום 11/01/07). התובע יכול היה להבין מהתשריט כי הדרך המתוכננת תעבור בתוך המגרש בו מצוי המבנה וכי גבול הדרך חוצה את המבנה. 38. התובע מבהיר כי סמך על הנתבעת וידע כי הוא רוכש מהמדינה ולכן לא שם לבו לתשריט. אולם בכך לא די כדי לסתור את ידיעתו בדבר הרחבתו הצפויה של הכביש. ראשית, נזכיר כי ככלל חזקה היא שאדם יודע ומבין על מה חתם (ע"א 6055/04 לנדאו נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, סניף לב דיזנגוף (ניתן ביום 12/7/06); ע"א 8533/06 גילמן נ' הפועלים אמריקאי ישראלי בע"מ (ניתן ביום 5/8/08)). התובע חתם כי הוא יודע מהן התכניות החלות על המקרקעין וחתם על התשריט בו מופיע גבול הדרך המתוכננת. יתרה מזו, התובע לא היה אדם זר שהתעניין ברכישת מקרקעין אלא החזיק במבנה כדייר מוגן מאז שנת 1982. התובע החל להתעניין ברכישת הנכס בשנת 1982 ועוד בטרם פורסמה תוכנית המתאר הרלבנטית. ניתן היה להניח כי מי שמחזיק בנכס שנים כה רבות, ובכל אותן שנים מבקש שוב ושוב לרכשו, יודע את מצבו התכנוני ואת תוכניות המתאר שפורסמו לגביו במשך כל השנים. 39. עוד התברר בעדויות כי הכוונה להרחיב את כביש 90 לא הייתה נסתרת אלא ידועה לכל. מר חנניה כהן, אשר שכר בעבר את אחת החנויות מהתובע העיד כי על הרחבת הכביש ידע כבר שנים רבות לפני שעזב את החנות כלומר לפני שנת 1997. לדבריו העבודות בכביש החלו כבר בשנת 1995 (עמ' 40). העד סיפר כי במהלך השנים, ולפני 1997, הגיעו לעסקים באזור נציגים של רשויות שונות, כולל מהנדסים, ובדקו את הנכסים. אמנם פרטים מדויקים על התכניות לא ידע, אך על הכוונה לסלול במקום את הכביש ולהרחיבו ידע (עמ' 41-40). עוד סיפר כי בעלי עסקים באזור פנו לעירייה והגישו בקשות שונות בעניין התכנית להרחבת הכביש. 40. אין כל ספק בליבי שגם התובע, כמי שהכיר את הנכס והינו בעל מספר עסקים ונכסים בקריית שמונה, היה מודע לכך שעבודות סלילת הכביש היו צפויות לעבור בקרבת החנויות. גם התובע עצמו אינו מכחיש כי ידע על התכניות להרחבת הכביש. בעדותו מיום 15/3/11 ציין: "אני מדבר על כביש 90, דיברו על זה עשרות שנים, אני לא יכול להגיד לך מתי בדיוק, כל הזמן דיברו על להרחיב את הכביש" (עמ' 49). עם זאת הבהיר כי ידע שהעירייה והסוחרים מתנגדים (שם). התובע הבהיר כי לא פנה לעירייה לברר מהן התוכניות כיוון שחשב שהרחבת הכביש "תעשה לו טוב". 41. לחיזוק ההנחה כי התובע ידע על הכוונה להרחיב את הכביש הובא גם התצהיר שחתם ביום 8/7/99 (נספח "כז" ל-ת/4). בתצהיר זה, שנחתם בטרם נחתמו חוזי החכירה על ידי עמידר, הוא מאשר כי הוא מכיר את התוכנית בדבר הרחבת כביש מס' 90. אמנם תצהיר זה נחתם לאחר אישור העסקה ולאחר שהתובע חתם על חוזי החכירה, אולם יש בו להעיד על ידיעתו של התובע ועל כך כי המידע התכנוני היה בידיו. ודוק, אם התובע לא היה מודע לתוכניות להרחבת הכביש ומגלה אותן רק במועד חתימת התצהיר מיום 8/7/99, יש להניח כי מייד היה פונה לעמידר ומבהיר להם כי נפל פגם בהתקשרות. התובע לא עשה מאום, אולי כי לא האמין שהתוכנית תמומש, אבל החתימה על התצהיר והשתיקה, מחזקים את ההנחה כי המידע המלא היה בידיו. 42. כאן מתחייבת הערה. המידע שאותו יכלו הנתבעות למסור לתובע היה רק בנוגע לתוכניות להרחבת הכביש וגבולותיה. מידע מדויק כיצד והיכן יסללו המדרכות, היכן תוקם הגדר והיכן ימוקמו המדרגות הוא מידע שלא היה כלל בידיעתן. יתירה מזו, תכנון מפורט נעשה רק לאחר חתימת חוזי החכירה ולא ניתן היה בעת החתימה לדעת את פרטי העבודות בפועל. התובע עצמו מבהיר בסיכומי הטענות כי התכניות המפורטות להרחבת הכביש הוכנו רק לאחר חתימת חוזי החכירה (סעיפים 56, 60, 62). אם כך כיצד הוא מלין כי הנתבעות לא מסרו לו מידע על התכניות שטרם הוכנו? 43. ניתן לסכם ולומר כי הנתבעות גילו לתובע את המידע בדבר ייעוד החלקה, החתימו אותו על תשריט הכולל את גבולות קו הדרך ואף דרשו ממנו כי יצהיר שהינו מודע לתכניות כמתואר. עם זאת הנתבעות לא הפנו את תשומת ליבו של התובע, במפורש, לעמדת העירייה ביחס להרחבת הכביש באזור המבנה ולא לתכניות הרחבת הכביש. אלא שמידע זה היה בידיו של התובע עוד בטרם אישור העסקה, לא כל שכן בטרם נחתמו חוזי החכירה. בנסיבות אלו ואף כי רצוי היה שהנתבעות יוסיפו למסמכים גם הערה בדבר התכנית להרחבת הדרך, אין במחדלן זה כדי להקים לתובע כל עילה כנגדן. אי גילוי מידע המצוי בין כה וכה בידי הצד האחר להתקשרות אינו מהווה הפרה של חובת הגילוי ואינו מקים לתובע עילת תביעה בגין הפרתה של החובה. לפיכך אין לתובע עילת תביעה חוזית לפיצוי, בין במסגרת דיני הפגמים בכריתת חוזה ובין בגין הפרת חוזה. נותר לבחון את טענותיו לפיצוי בגין ההפקעה. פיצויים בגין הפקעה 44. בהחלטה מיום 30/10/08 קבעתי כי השטח שהופקע מהחנות הדרומית היה 7.5 מ"ר ואילו מהשטח שהוחכר לתובע בחנות הצפונית לא הופקע מאום. התובעים מבקשים כי אבחן מחדש את ההכרעה ואקבע כי גם בחזית הצפונית הופקע חלק מהשטח. לטענה זו אין בסיס ואין לי אלא לחזור על ההחלטה מיום 30/10/08 ועל ההחלטה בבקשה לעיון חוזר מיום 26/8/10. 45. התובעים טוענים כי בעקבות ההפקעה יש לפצותם בגין עלות רכישת נכס חלופי. עם זאת, התובעים סומכים תביעתם על חוות דעתו של השמאי מר סורדו (ת/11), אשר בחן את ירידת ערך החנויות בעקבות ביצוע עבודות הסלילה. השמאי ערך השוואה בין שווי החנויות ביום 28/12/01 (מועד דרישת הפינוי) לערכן ביום 14/7/04 (מועד ביצוע העבודות). בחוות דעתו העריך, כי ירידת הערך הינה בסך של 965,474 ₪. כמו כן העריך, כי הפסד דמי השכירות החודשיים, ממועד השלמת הסלילה ואילך, הינו 8,957 ₪. התובעים לא צירפו חוות דעת לעניין עלות נכס חלופי והוצאות ההעברה הצפויות. לא צורפה גם כל חוות דעת לעניין אפשרויות ועלויות התאמת המבנה שנותר לשימוש כחנויות. 46. כאשר עוסקים בפיצוי בגין הפקעת מקרקעין, נקודת המוצא הינה כי בעל המקרקעין שהופקעו זכאי לפיצוי "שיעמידו באותו מצב כספי שהיה עומד אלמלא ההפקעה" (ראו: ע"א 9396/07 כסלו נ' חברת רכבת ישראל בע"מ (ניתן ביום 4/11/10); ע"א 5546/97 הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629 (2001); ע"א 377/79 פייצר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן, פ"ד לה(3) 645, 656 (1981); ע"א 499/87 בטאט נ' "קרתא" חברה לפיתוח מרכז ירושלים, פ"ד מד(1) 105 (1989); ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (ניתן ביום 14/5/12)). 47. ככלל, זוכה בעל מהקרקעין שהופקעו לפיצוי המבוסס על שוויים של המקרקעין שהופקעו. לעיקרון זה קיימים כמה סייגים. חלקם של הסייגים נועדו לצמצם את זכותו של בעל המקרקעין וחלקם מאפשרים פיצוי אף על נזקים נוספים העולים על שווי המקרקעין שהופקעו. כך למשל במרבית חוקי ההפקעה נקבעו הוראות המאפשרות לרשות להפקיע חלק מהקרקעין ללא תמורה (ראה סקירה בע"א 8622/07 הנ"ל). 48. ישנם מקרים שבהם פיצוי בעל המקרקעין בגובה שווי החלק שהופקע אינו מאפשר לבעל המקרקעין לעמוד באותו מקום בו היה עומד אלמלא ההפקעה, שכן לעיתים ההפקעה משפיעה גם על שווי יתרת המקרקעין. לעיתים הפקעת חלק מהמקרקעין משביחה את יתרת המקרקעין, כמו למשל מקום שבו ההפקעה מאפשרת גישה נוחה יותר למקרקעין, מאפשרת שימוש ציבורי שיש בו יתרונות לשאר המקרקעין וכדומה. מנגד, יתכנו מצבים בהם הפקעת חלק מהחלקה תביא לפגיעה בשווי יתרת המקרקעין גם אם אין בהפקעה כדי למנוע שימוש סביר ביתרה. 49. על הפגיעה בשווי יתרת החלקה בשל השימושים הצפויים בשטח המופקע זכאי בעל המקרקעין לפיצוי בגדרה של הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (ראו למשל ד"נ 28/79 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' וארון, פ"ד לה(1) 561, 574 (1980)). ירידת ערך המקרקעין שלא הופקעו בשל התוכנית, תזכה לפיצוי מהועדה המקומית, כפוף לתנאי הוראות סעיף 197 הנ"ל. 50. אלא שבכך לא די, שכן לעיתים כתוצאה מההפקעה עצמה עשויים להיגרם לבעל המקרקעין נזקים נוספים מעבר לירידת שווי המקרקעין. על כן נפסק כי בעל המקרקעין עשוי לזכות בפיצוי גם בגין נזקים נלווים, כגון הוצאות העברה של העסק למקום אחר, פגיעה במוניטין, הפסדי רווחים בשל המעבר וכדומה. כך בע"א 9396/07 נאמר: על כן, בקביעת הפיצויים יש אכן להתחשב בעקרון גם בהוצאות נלוות של בעל הזכויות כתוצאה מההפקעה. הוצאות העברת העסק מהמקרקעין המופקעים, הפסד רווחים בתקופת המעבר, הפסד מוניטין של עסק עקב מעבר למקום חלופי וכדומה. (ראו גם א' קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך שני 580, 584 (מהדורה שביעית, 2008). הפיצוי בגין הפסד רווחים ופגיעה במוניטין יינתן בדרך כלל כאשר מופקעים המקרקעין במלואם או בחלק ממשי, באופן שמחייב העברת העסק שנוהל במקרקעין למקום אחר. 51. המקרה שבפנינו שונה מהמתואר לעיל. התובע אינו תובע פיצוי בגין שווי המקרקעין שנתפסו, התובע גם אינו טוען שכתוצאה מהפקעת חלק מהמקרקעין נמנע ממנו שימוש סביר ביתרת המקרקעין. התביעה הינה למעשה לפיצוי בגין ירידת שווי יתרת המקרקעין. 52. שאלת זכותו של בעל מקרקעין לפיצוי בגין פגיעה בשווי יתרת המקרקעין, שלא הופקעו, מעוררת קשיים רבים. בסעיף 12(ח) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943, נאמר כי בשומת הפיצויים "[...] יביא בית המשפט בחשבון את הנזק, אם יש נזק, שנגרם לבעל ... או מחמת כל השפעה מזיקה אחרת שתהא נגרמת לאותה קרקע אחרת בשל השימוש בסמכויות המסורות בפקודה זו". בתי משפט קבעו כי הזכות לפיצוי קמה לבעל מקרקעין שהופקעו, רק אם הנזק הנוסף - ההשפעה המזיקה - ליתרת המקרקעין נובעת מפעולת ההפקעה עצמה (ראה ד"נ 29/69 אביבים בגוש 3947 בע"מ נ' שר האוצר, פ"ד כד(2) 397, 404 (1969)). בהתאם נפסק כי אם הנזק, הפגיעה בשווי של יתרת המקרקעין, נובע מהשימושים בקרקע שנתפסה ולא מההפקעה, לא יהיה בעל המקרקעין זכאי לפיצוי על פי הפקודה (ראה למשל בג"צ 43/79 גולדנברג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מרחב תל אביב, פ"ד לג(3) 122 (1979)). 53. כך בע"א 439/72 מיכקשווילי נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1) 533 (1974), קבע בית המשפט כי אין לפצות בעל מקרקעין שחלקם הופקע, בגין ירידת ערך ליתרת המקרקעין שנבעה מהקמת גדר במקרקעין שהופקעו. בית המשפט ציין, כי הנזק נגרם עקב השימוש במקרקעין שהופקעו ולא עקב ההפקעה. 54. המקרקעין נשוא תיק זה הופקעו על פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (בטרם בוטלה בשנת 2010). בסעיף 9(ד)(2) לפקודה נאמר, "כמו כן יביא בית המשפט בחשבון [...] את העליה או הפחת בשווי קרקע אחרת השייכת לבעל [...]". המחבר א' קמר בספרו דיני הפקעת מקרקעין הנ"ל, סבור כי נוסח זה, בשונה מהנוסח המופיע בפקודת הרכישה, מאפשר הענקת פיצוי גם בגין נזק שנגרם בשל השימוש בקרקע המופקעת ולאו דווקא באופן ישיר מפעולת ההפקעה (עמ' 549). עם זאת, בתי המשפט לא עשו הבחנה בין דיני ההפקעה השונים ועמדו על כך שפיצוי לפגיעה בגין יתרת שווי המקרקעין יוענק רק אם הפגיעה נובעת מההפקעה (ראה ע"א 439/72 הנ"ל). 55. בעע"מ 1975/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638 (2002) דן בית המשפט העליון בפרשנות הוראת סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבנייה, הקובע "[...] לא יופקע חלק ממגרש בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויו של יתרת המגרש". באותו מקרה, הציג בית המשפט את השאלה "[...] אם ניתן לקבוע כי רק הפחתה בפועל תובא בחשבון לעניין תחולת ההגנה, או שמא נאמר כי גם הפחתת שווי של יתרת המגרש שנגרמה עקב התכנית מקימה את ההגנה האמורה" (שם, עמ' 655-656). על שאלה זו השיב בית המשפט, לאחר דיון מעמיק, כי ככלל, ההגנה תעמוד רק אם הפגיעה נובעת מההפקעה. עם זאת, הוסיף בית המשפט כי יהיו מצבים בהם ניתן יהיה להכיר בהגנה גם אם הפגיעה בשווי יתרת המגרש נובעת מהתכנית. וכך נאמר (עמ' 661): אשר-על-כן נוכח מעמדה של זכות הקניין ובהתחשב בחולשתה היחסית של זכות ההתנגדות לתכנית, יש לאפשר לבעל המקרקעין בנסיבות מתאימות שימוש בהגנה של הפחתת שווי כמשמעותה בסעיף 190(א)(1) סיפה לחוק גם בשלב ההפקעה בפועל, אף אם הפחתת השווי מקורה בתכנית. עם זאת מתן האפשרות להעלות את "הגנת יתרת המגרש" בשלב ביצוע ההפקעה כפוף למגבלות הנובעות מעקרונות השיטה המשפטית. כך הדבר, למשל, כאשר העלאת ההגנה בשלב ההפקעה אינה עולה בקנה אחד עם עקרון תום-הלב, או כאשר עקב השתהותו של בעל המקרקעין נפגע באופן בלתי סביר אינטרס הסתמכות מבוסס. כך יהיה בוודאי כאשר ניתן לקבוע כי בעל מקרקעין התעלם ביודעין בשלב התכנון מכך שחלק מהקרקע מיועד להפקעה באופן המוביל להפחתת שווי יתרת המגרש, אף שניתנה לו הזדמנות הולמת לתקוף את התכנית, שאז יהיה הוא מנוע בשלב ביצוע ההפקעה מלהעלות את טענת ההגנה המעוגנת בסעיף 190(א)(1) סיפה. דברים אלו נאמרו ביחס להעלאת טענת הגנה כנגד ההפקעה עצמה. בית המשפט מדגיש כי קבלת טענת ההגנה תעמיד את הרשות בפני ברירה, ויתור על ההפקעה או הפקעת החלקה בשלמותה ותשלום של מלוא שווי החלקה (שם). 56. פסק דין זה אינו חל במישרין על המקרה הנוכחי, שהרי התובע אינו מבקש למנוע את ההפקעה ואינו מבקש כי יופקע המגרש כולו, אלא מבקש פיצוי על ירידת שווי יתרת החלקה. השיקולים שפורטו בפסק הדין ואשר בעטיים מצא בית המשפט כי ראוי לאפשר הכרה בהגנה גם אם הפגיעה אינה עקב ההפקעה אלא עקב התכנית, עשויים להשתנות מקום שבו בעל המקרקעין אינו מבקש לעשות שימוש בהגנה כלשונה, אלא רק תובע פיצוי על ירידת שווי יתרת החלקה. 57. דומני כי ככלל, בעל המקרקעין שהופקעו אינו זכאי לפיצוי, בשלב ההפקעה, בגין פגיעה בשווי יתרת המגרש הנובעת מהתכנית, להבדיל מההפקעה. ניתן למצוא מספר נימוקים למסקנה זו. ראשית, הכרה בזכות הפיצוי, בגין פגיעה עקב תכנית, בשלב ההפקעה, מהווה עקיפה של הוראת הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. כך עשוי בעל המקרקעין לזכות לפיצוי אף שאינו עומד בתנאי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, כגון שהנזק שנגרם לו הינו קטן במובן סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, או שהתובע לא עמד במועדים להגשת התביעה. שנית, הפיצוי על פגיעה עקב תכנית ניתן על פי חוק על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ולא על ידי הרשות המפקיעה, שעשויה להיות אחרת, בשים לב לחוקי ההפקעה השונים. שלישית, הכרה בזכותו של בעל מקרקעין שהופקעו בחלקם לתבוע בגין פגיעה עקב התכנית או השימוש שנעשה במקרקעין, מקנה לו עדיפות על פני בעלי מקרקעין סמוכים, שנפגעו מהתכנית או מהשימושים שנעשו באותם מקרקעין מופקעים אולם המקרקעין שבבעלותם לא נתפסו. בעלי מקרקעין סמוכים שכאלו יוכלו לתבוע ק בגדר העילות המוכרות ואילו למי שחלקתו נתפסה תינתן אפשרות להגיש תביעה במסגרת נוספת ולעקוף מגבלות על זכויות התביעה. לבסוף, הכרה בתביעה מאוחרת, בשלב ההפקעה, פוגעת ביציבות ובוודאות. רשויות התכנון צריכות לדעת, כבר בשלב פרסום התכנית, את ההיקף הכספי של הפיצויים אותו יצטרכו לשלם, ולכלכל צעדיהן בהתאם. 58. מוכן אני להניח כי יתכנו מצבים בהם נמנע בעל המקרקעין מהגשת תביעה בשל הפגיעה עקב התכנית מסיבות מוצדקות, כגון שלא נעשה פרסום כדין, הוא לא קיבל הודעה, התכנית לא הייתה מובנת וכו'. במצבים האלה יכולה להינתן לו ארכה להגשת התביעה לפיצוי בגין הפגיעה עקב התכנית, אולם בכך אין להצדיק תביעת פיצויים בגין הפגיעה ביתרת המגרש במסגרת התביעה לפיצויים בגין ההפקעה. 59. התובע עותר לפיצוי בגין ירידת ערך יתרת המגרש. כאמור, מדובר בהפקעה של 7.5 מ"ר מהחנות הדרומית בלבד. ברי שהנזק לחנות הצפונית, אם בכלל נגרם, אינו נובע מההפקעה, שהרי בחנות הצפונית לא בוצעה כל הפקעה. גם בחנות הדרומית לא נובע הנזק מההפקעה. ההפקעה עצמה וצמצום שטח החנות ב-7.5 מ"ר הותיר שטח חנות גדול למדי (117.26 מ"ר) (הופקע רק כ-6% משטח החנות). מחוות הדעת ומעדויות התובע עולה, כי הפגיעה הנטענת בשווי החנויות נובעת מהעדר חזית לכביש ומהפגיעה בנגישות למבנה. השמאי מר סורדו מוסיף גם, כי המבנה עצמו ניזוק ולאחר ההפקעה לא תוקנו הקירות, אולם אין חוות דעת על עלות התיקון הנדרשת (מה גם שיתכן כי הפיצוי על המחוברים כלל פיצוי עבור עלות התיקון). כל הנזקים האמורים אינם נובעים מההפקעה אלא מהתכנית, ועל כן תביעתו של התובע צריכה הייתה להתברר במסגרת הדין הרלוונטי, כלומר סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. 60. כאן נזכיר את שקבעתי לעיל, התובע היה מודע לתכנית להרחבת הכביש, לכל המאוחר בשנת 1999. התובע לא נקט בכל הליך לתבוע פיצויים בגין התכנית (ואינו מביע דעה האם יכול היה לתבוע או לבקש ארכה להגשת תביעה). התובע לא תבע, ככל הנראה, כי חשב שהרחבת הכביש רק "תעשה לו טוב", כפי שהעיד, ואין לו אלא להלין על עצמו שלא ראה את הנולד ולא בחן את התכנית. 61. ניתן לסכם ולקבוע, כי התובעים או מי מהם, אינם זכאים לפיצוי כלשהו בגין הפגיעה בשווי החנויות או בשל אובדן דמי השכירות, במסגרת התביעה על פי דיני ההפקעה. טענת ההפליה 62. התובעים טוענים כי בעלי עסקים שונים שעסקיהם מצויים לאורך כביש 90 זכו ליחס שונה. לטענתם, רשויות המדינה וחברת מע"צ דאגו להבטיח את המשך פעילותם של העסקים האחרים. בין היתר נסללו דרכי גישה חדשות לחלק מהעסקים, הותקנו חניות, נסללו כבישי שירות ובמקומות שונים הוסת תוואי הכביש כדי למנוע פגיעה. לטענתם, המדינה ורשויותיה הפלו אותם לרעה וסירבו לבחון כל חלופה שהפגיעה בהם תהא קלה יותר. 63. טענה זו דינה להידחות. אין בפני די נתונים להעריך את ההסדרים השונים שבוצעו במקומות אחרים לאורך הכביש. לא ניתן לדעת האם בעסקים האחרים בוצעו הפקעות נרחבות יותר מאשר אצל התובע או להיפך. לא ניתן לדעת מה היו האפשרויות שעמדו בפני המתכננים בכל נקודה ונקודה לאורך הכביש. שינוי תוואי הכביש, הוספת חניות ודרכי גישה, מותנים בנסיבותיו של כל מקרה. ישנם מקומות שבהם תנאי השטח מאפשרים שינויים ותוספות וישנם כאלו שלא. אין בפני שמץ ראיה על חלופות תכנוניות ראויות וסבירות שהוצגו בפני מע"צ, ואשר היה בהן לצמצם את הפגיעה בתובעים. ככל שניתן להסיק, נעשה ניסיון לצמצם את ההפקעה וכך מצוין בתרשומת (נספח "לא" ל-ת/4). אמנם צמצום זה לא מספק את התובעים, אולם יש לזכור כי החנויות מצויות בשטח שייעודו שצ"פ ולא מסחר, שבחנות הצפונית בוצעו עבודות בניה ללא היתר ומכל מקום, בפועל הופקע שטח קטן מזה המופיע בתוכניות. ראינו שקו גבול הבנין מצוי בעומק החנויות ולמרות זאת הופקעו רק 7.5 מ"ר. משמע, נעשה צמצום והתכנון בפועל נועד להקטין את הפגיעה בתובע, אף כי פגיעה כלשהי נותרה. 64. נזכיר עוד כי עסקינן בתביעה כספית. את טענותיו צריך היה התובע להביא במסגרת התנגדות לתכניות המתאר. התובע לא עשה כן ולא הגיש כל התנגדות. על כן, דומה שטענותיו בדבר בחינת חלופות נוספות להפקעה אינן יכולות להתברר כעת. העילות בנזיקין 65. התובעים טוענים, בין היתר, כי יש להטיל אחריות על הנתבעות במסגרת דיני הנזיקין. התובעים טוענים כי המצג שהוצג להם היה מצג שווא רשלני, המקים להם עילת תביעה כגון התרשלות. כן טוענים הם, כי ביצוע העבודות גורם להם מטרד ומניעת תמיכה (כקבוע בסעיפים 44, 48א' לפקודת הנזיקין). גם טענות אלה דינן להידחות. הטענות לעניין המצג אינן אלא חזרה על הטענה בדבר הפרת חובת הגילוי, וכאמור לעיל, קבעתי שטענה זו לא הוכחה. אין גם בסיס לטענה בדבר העדר תמיכה, ולו רק מהטעם שלא הובא שמץ ראיה לטענה זו. לא הובאו גם ראיות כי העבודות בוצעו באופן רשלני וגרמו נזק כלשהו. התובעים אף לא הוכיחו ולא ניסו להוכיח את יסודות עוולת המטרד ליחיד. יתרה מזו, סעיף 48ב' לפקודה מסייג את האחריות בעוולות המטרד וקובע "שימוש במקרקעין הדרוש לטובת הציבור לא יהיה בו מטרד לעניין סימן זה, אף אם הוא גורם נזק למקרקעין שכנים או מונע מבעליהם הנאה מלאה ממקרקעיהם [...]". על התובעים היה להוכיח את החריגים לסייג זה, אולם אין בראיות שהביאו או בסיכומי הטענות, כל התייחסות לחריגים אלו. סוף דבר 66. כפי שצוין לעיל, לא שוכנעתי כי הנתבעות או מי מהן הפרה את חובת הגילוי לתובעים ועל כן לא עומדת להם כל עילה לפיצוי בגדר העילות על פי דיני החוזים. עוד ציינתי, כי התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין פגיעה בשווי יתרת החלקה שלא הופקעה ואף לא עומדת להם עילת פיצויים בנזיקין. התובעים נמנעו מלנקוט בהליכים לשינוי תכנית המתאר להרחבת הכביש ואף נמנעו מלתבוע פיצויים בגין הפגיעה שנגרמה להם עקב התכניות, ואין להכיר כעת בתביעה שנועדה לעקוף את המגבלות על תביעות בשל הפגיעה. על כן אני מורה על דחיית התביעה. התובעים ישלמו לכל אחת מהנתבעות הוצאות בסך של 10,000 ₪.משא ומתןחכירה