מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא אינטרס ההסתמכות - ארנונה: העותר הוא בעלים של נכס המצוי בחלק 5 בגוש 6136 ברחוב אהרון קציר בקרית קריניצי ברמת גן (להלן: "הנכס"). שטחו של הנכס הוא 1,693 מ"ר. העותר החזיק בנכס במשך עשרות שנים, ולא נדרש לשלם ארנונה בגינו. ביום 15.3.2011 בוצעה לראשונה מדידה של הנכס מטעם העירייה. ביום 15.5.11 פינה העותר את הנכס וחדל להפעיל אותו ולהחזיק בו, כחלק מפינוי כולל של השטח במסגרת תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים. רק לאחר הפינוי, שלחה המשיבה (להלן: "העירייה") אל העותר לראשונה דרישה לתשלום ארנונה בקשר עם הנכס. הודעות החיוב נשלחו בחודשים מאי ויוני 2011, והחיוב התייחס לארנונה שעל העותר לשלם עבור החזקתו בנכס בשנים 2009- 2011. העותר טען כי קודם למשלוח ההודעות החיוב, הוא ניהל משא ומתן עם העירייה בקשר עם פינויו מהנכס. העירייה לא הודיעה לו במהלך המשא ומתן על דרישת התשלום ועל חוב הארנונה, וזאת, לטענתו בחוסר תום לב. 3. העותר הגיש במסגרת העתירה בקשה לפרטים נוספים. בית המשפט נעתר לבקשה באופן חלקי, ולעותר נמסרו חלק מהפרטים שהתבקשו על ידיו. לטענתו של העותר, מפרטים אלה עולה כי העירייה נמנעה מלחייב את העותר בארנונה במשך עשרות שנים, בין אם לאור מדיניותה שלא לחייב בארנונה נכסים שנמצאו בגוש בו מצוי הנכס (המכונה על ידי העותר "המשולש הגדול"), ובין אם לנוכח רשלנות של העירייה. העותר הוסיף וטען כי מהפרטים הנוספים עולה כי ביחס לחלק מהשטח של המשולש הגדול, העירייה חייבה את המחזיקים בארנונה לפי סיווג חקלאי, בעוד שאת העותר היא חייבה על פי סיווגים אחרים. זאת, למרות שלטענתו של העותר הוא עסק בחקלאות במהלך כל השנים בהן הוא החזיק בנכס. 4. העותר טען כי התנהלותה של העירייה במהלך השנים יצרה אצלו אינטרס הסתמכות גבוה לפיו הוא לא חייב בארנונה. הוא טען כי יש לראות את התנהלות העירייה לאורך השנים כמדיניות ברורה שלה, שאף עולה בקנה אחד עם התב"ע החקלאית שחלה על השטח. העותר טען כי רק לאחר פינוי המחזיקים מהשטח, בחרה העירייה לשנות את מדיניותה ולדרוש תשלום ארנונה, כדי להגדיל את היקפי הגבייה. מדובר - לטענת העותר - בחיוב רטרואקטיבי פסול. עוד נטען כי יש לראות את העירייה כמי שביטלה פטור קודם שניתן לעותר. לכן, כך נטען, מדובר בהחלטה מנהלית שהיתה צריכה לחול מכאן ואילך, ולא באופן רטרואקטיבי. אין מדובר בתיקון שומת ארנונה אלא בחיוב ראשוני, שחייב להיות מלווה לכן בהחלטה מנהלית הנדרשת כדי לשנות את המציאות החוקית. 5. העותר הוסיף וטען כי אף שההלכה הפסוקה מתירה לרשות לתקן טעות שלה, הרי זאת - רק בנסיבות מיוחדות, כאשר קיים אינטרס ציבורי מיוחד בתיקון הטעות, ותוך בחינה גם של האינטרס של הפרט. מקור הטעות במקרה דנן הוא ביישום בלתי נבון של מדיניות הרשות, והפעלת שיקול דעת באופן בלתי סביר. במקרה כזה, הרשות נותרת קשורה בהחלטתה הקודמת. עוד נטען כי יש לדחות את טענת העירייה לפיה מדובר בטעות טכנית, משום שמדובר בפרק זמן ארוך ביותר, שהיה די בו כדי לאפשר לעירייה לגלות את הטעות ולתקנה. העירייה מנעה מהעותר להוכיח את השימושים שהוא עשה בנכס בפועל, ואף ענין זה מעיד על חוסר תום הלב שלה. 6. העותר טען כי פסקי הדין אליהם הפנתה העירייה, אינם רלוונטיים. זאת משום שבמקרה דנן, ובניגוד לעובדות שנדונו באותם פסקי דין, אין מדובר בבנייה בלתי חוקית ללא היתר או בהסתרת פרטים על ידי העותר. לעותר במקרה דנן היה לטענתו תיק רישוי בעירייה, והוא פעל בשיתוף פעולה עם העירייה. העתירה הנוכחית אינה נוגעת להליך רישיון העסק של העותר. העותר הוסיף כי הוא אדם פרטי, שלא היה מודע כל השנים לכך שהוא אינו מחויב בארנונה נוכח הטעות של העירייה. במקרה דנן סבר העותר לטענתו באמת ובתמים כי לא נפל פגם בהתנהלות העירייה כאשר היא לא חייבה אותו בארנונה, וזאת - בהתבסס על מדיניותה שלא לחייב בארנונה את המשולש הגדול, מדיניות עליה העותר הסתמך. על פי ההלכה הפסוקה, חובת ההגינות המוטלת על האזרח - אף אם קימת חובה כזו - אינה מחייבת אותו בדיווח גורף ובשקיפות בכול מקרה ומקרה. 7. מנגד טענה העירייה כי יש לדחות את העתירה. לגישתה, העותר החזיק בנכס ובנה עליו מבנים, חלקם - ללא היתר. הוא עשה בנכס שימוש מסחרי ללא רישיון, ולא שילם ארנונה כלל בגין השימוש בנכס. העותר חויב בסופו של דבר לשלם ארנונה רק בגין תקופה של שנתיים, ולא בגין התקופה כולה בה הוא החזיק בנכס. הוא אף לא חויב בריבית המקסימלית שניתן היה לחייבו בה. עוד נטען כי העותר השתהה בהגשת העתירה, שיהוי שדי בו להצדיק את דחייתה. כן נטען כי יש לדחות את העתירה משום שהעותר בא לבית המשפט בידיים לא נקיות, כאשר הוא הסתיר עובדות מבית המשפט. העירייה הפנתה לטענה העותר לפיה הוא לא חויב בארנונה משום שהנכס היה קרקע חקלאית. אולם, לגישת העירייה גם קרקע חקלאית היא בת חיוב, מה עוד שבנכס נעשה גם שימוש מסחרי. עוד טענה העירייה כי יש לדחות את טענות העותר ביחס לסיווג הנכס וביחס לשטחו, משום שטענות כאלה מצויות בסמכותו הבלעדית של מנהל הארנונה, ולבית המשפט אין סמכות לדון בהן. 8. לגישת העירייה, אין כל פגם בחיוב שהוטל על העותר משנת 2009. העירייה דחתה את טענת העותר לפיה היתה לה מדיניות שלא לחייב נכסים בתחום "המשולש הגדול". לגישת העירייה, אין ולא יכולה להיות מדיניות כזו, שכן כל הנכסים בתחומה של העירייה מחויבים על פי דין. עוד ציינה העירייה כי במתחם המשולש הגדול קיים נכס בשטח של 44,000 מ"ר המחויב בארנונה על פי סיווג של קרקע חקלאית. באשר לטענות העותר לגבי ידיעת העירייה על הנכס, טענה העירייה כי המסמכים אליהם הפנה העותר אינם מעידים על כך. הבקשה להיתר משנת 1981 הוגשה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה - ולא לעירייה. שתי הפניות הנוספות של העותר אל העירייה משנת 2009 נועדו, לגישת העירייה, כדי לאשרר בדיעבד את פעילות העותר בנכס. קודם לכן העותר לא פנה מיוזמתו אל מחלקת הארנונה בעירייה, כדי להודיע על כך כי הוא מחזיק בנכס. 9. העירייה התייחסה לטענות העותר לגבי החיוב הרטרואקטיבי. לטענתה, העירייה רשאית לגבות שומה באופן רטרואקטיבי כדי למנוע מחוטא לצאת נשכר. העותר אינו יכול לטעון כי הוא הופתע מכך שחויב בארנונה בהתאם לדין, ולא כי הוא פיתח אינטרס הסתמכות כלשהו. העירייה חייבת לגבות ארנונה כדין. מאחר שמדובר בתיקון טעות והתאמת השומה למצב העובדתי בשטח, ולאור התנהגות העותר שלא דיווח למחלקת הארנונה על השטחים שנוספו, הרי שהעירייה פעלה כדין. מאחר שהעותר לא היה תם לב, ומאחר שכול המידע בדבר בנכס ושטחיו היה בידי העותר, אין מקום לשלול מהעירייה את האפשרות לגבות ממנו את הארנונה באופן רטרואקטיבי. באיזון בין אינטרס ההסתמכות של העותר לבין האינטרס הציבורי של קיום החוק וגביית מס אמת, גובר האחרון כאשר מדובר במחדל של העותר שנמנע מלדווח למחלקת הארנונה על קיומו של הנכס, על מלוא שטחיו והשימושים המתבצעים בו. 10. העירייה טענה כי אין מדובר בשינוי מדיניות של העירייה, שכן לא תתכן מדיניות של רשות שלא לגבות ארנונה מנכסים בני חיוב. עוד נטען כי העותר זנח בסיכומיו של טענותיו ביחס לחוקי ההקפאה, טענות שממילא לא היה מקום לקבלן. דיון 11. כדי להכריע במחלוקת בין הצדדים, יש להתייחס למספר שאלות. ראשית, יש לבחון את השאלה האם היתה העירייה רשאית לחייב את הנכס בארנונה, לאור טענת העותר לפיה מדיניות העירייה היתה שלא לחייב את הנכסים במשולש הגדול בארנונה. בהנחה שהתשובה לשאלה זו היא חיובית, יש לבחון האם היתה העירייה רשאית לחייב את הנכס בארנונה בחיוב רטרואקטיבי, למרות שבמשך עשרות שנים היא נמנעה מלעשות כן. בנוסף יהיה מקום להתייחס לטענות המקדמיות של העירייה, טענת השיהוי והטענה בדבר חוסר ניקיון הכפיים של העותר, ולהשלכתן של טענות אלה על ההכרעה במחלוקת. האם היתה העירייה רשאית לחייב את העותר בארנונה בגין הנכס? 12. כפי שצוין לעיל, נקדים ונברר שאלה זו בהתעלם מהחיוב הרטרואקטיבי. השאלה היא האם לאור העובדה כי העירייה לא חייבה את הנכס בארנונה במשך עשרות שנים, היא היתה רשאית להתחיל לחייבו משנת 2009 ואילך. אני סבורה כי התשובה לשאלה זו היא חיובית. לדעתי, גם בהנחה כי לעירייה היתה "מדיניות" שלא לחייב נכסים במשולש הגדול בארנונה, ואפילו בהנחה (שלא נטענה כלל) כי היה הסכם כזה או אחר בין העירייה לבין העותר לפיה הוא לא יחוייב בארנונה - לא ניתן לקבוע כי העירייה אינה רשאית להתחיל לחייב בארנונה את שטח הנכס המוחזק על ידי העותר. במילים אחרות, העירייה היתה רשאית לשנות את המדיניות שלה, גם לו היתה כזו, ולהתחיל לחייב את העותר בארנונה. 13. מסקנה זו עולה מההלכה הפסוקה, המתייחסת לאפשרות של עירייה להשתחרר מהסכמי פשרה שעניינם בתשלום ארנונה. בית המשפט העליון קבע בהקשר זה כי גם כאשר קיים הסכם פשרה בין הרשות לבין הנישום, האינטרס הציבורי מתקשה להשלים עם הנצחת הסדרים חוזים בלתי מוגבלים בזמן. יש חשיבות מיוחדת, כך נקבע, ליכולתה של הרשות הציבורית לשוב ולבחון הסכמים כאלה לאחר תקופת זמן סבירה, על רקע שיקולים שבאינטרס הציבורי (ר' ע"א 2064/02 תשלובת אלוני נ. עיריית נשר, פ"ד נט(1) 111, ועע"מ 3081/10 תשתיות נפט ואנרגיה נ. מועצה אזורית חוף אשקלון, מיום 21.8.11, להלן: "פסק דין תשתיות נפט ואנרגיה") . 14. לכן, אף לו הייתי מניחה כי העירייה התחייבה כלפי העותר כי לא תגבה ממנו ארנונה בגין הנכס (וכאמור - אין כלל טענה כזו), הרי לאחר עשרות שנים בהן העירייה אכן לא גבתה ארנונה מהעותר בגין הנכס, היא היתה רשאית לשוב ולשקול את עמדתה, ולהתחיל לגבות מהעותר ארנונה. בפסק הדין בענין תשתיות נפט ואנרגיה, קבע בית המשפט העליון (כב' השופט רובינשטיין) כי "כספי הציבור אינם הפקר, וכשם שאין הקופה הציבורית רשאית לשלוח יד לכיסו של הפרט בלא הצדק, כך גם אחריות הרשות הציבורית - ובית המשפט - היא להבטיח כי לא תימנע גבייתם במקום הראוי לגבייה.... טעות עשויה להיות עילה לשינוי". עוד נקבע באותו ענין כי "מקום שמתברר כי ניתנה הנחה על ידי הרשות המבוססת על טעות, ולוא גם טעות בשיקול הדעת, והיא אינה עושה דבר, מועלת היא בתפקידה כנאמן הציבור". הרשות רשאית אם כן להשתחרר גם מהסכם במסגרתו היא התחייבה שלא לחייב בארנונה, כאשר מקורו של ההסכם היה טעות בשיקול דעת. במקרה דנן, לא היה כל הסכם. לכול היותר נמנעה העירייה מלחייב את הנכס בארנונה בשל טעות (בין טעות בשיקול הדעת ובין טעות אחרת). אין מקום לאפשר הנצחה של הטעות הזו, ומשהעירייה גילתה את הטעות וביקשה לחזור בה ממנה, יש מקום לאפשר לה לעשות כן. החיוב הרטרואקטיבי 15. כפי שהובהר לעיל, העירייה לא חייבה את העותר בארנונה בקשר עם ההחזקה והשימוש שלו בנכס במשך כל התקופה בה הוא החזיק בו. העותר פינה את הנכס וחדל לפעול בו בחודש מאי 2011. העירייה דרשה ממנו לשלם ארנונה בגין הנכס לאחר שהוא פונה ממנו בהסכמה עם העירייה. דרישת העירייה נשלחה אל העותר כאמור בחודש מאי 2011, והיא התייחסה להחזקה של העותר את הנכס בשנתיים שקדמו לדרישה, קרי - בשנים 2009-2011. 16. בפס"ד עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל ואח נ. חברת החשמל לישראל ואח' (מיום 1.12.11, להלן: "פס"ד עיריית גבעת שמואל") , התייחס בית המשפט העליון (כב' השופט ריבלין) להגדרה של חיוב ארנונה רטרואקטיבי. הוא קבע שם כי חיוב המושת על נישום בגין שנת כספים מסוימת לאחר ששנה זו הסתיימה, הוא חיוב רטרואקטיבי. גם השתת ארנונה לראשונה במהלך שנת הכספים באופן הכולל יישום של החלטה מנהלית חדשה, היא רטרואקטיבית ככול שהיא נוגעת לפרק הזמן שקדם למועד בו קבלה העירייה את ההחלטה והודיעה עליה לנישום (ר' סיכום הלכת פס"ד גבעת שמואל בע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ. ששון לוי, מיום 21.8.12) 17. בהתאם לאמור לעיל, ומאחר שבענייננו, הארנונה שהוטלה על הנכס הוטלה לראשונה בשנת 2011, הרי החיוב כולו הוא חיוב רטרואקטיבי. חשיבות ההבחנה שבין חיוב רטרואקטיביים לבין חיובים לא רטרואקטיביים מתבטאת בכך שחיוב רטרואקטיבי נחשב מלכתחילה כחיוב "חשוד". הנטל לסתור את ה"חשד" ולאפשר את החיוב, מוטל לכן על הצד המבקש להתיר את החיוב. מנגד, חיוב שאינו רטרואקטיבי נתפס לכתחילה כחיוב "תקין", והנטל לסתור את התקינות ולהוכיח כי אין מקום לחיוב - מוטל על הצד הטוען לכך. 18. מאחר שכאמור החיוב במקרה דנן הוא רטרואקטיבי, הרי הנטל מוטל על העירייה, כאשר "ידו של בית המשפט תהא 'קפוצה' בהתרתו" של חיוב כזה. יחד עם זאת, ייתכנו מקרים בהם יותר החיוב. ההחלה למפרע כפופה, כך נקבע, למבחן דו שלבי של סמכות וסבירות (ר' עע"מ 7749/09 אורט ישראל חברה לתועלת הציבור נ. הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים מיום 30.11.11) . יש לבחון אם כן את שני רכיבי המבחן שצוינו לעיל - סמכותה של העירייה לחייב את העותר בחיוב רטרואקטיבי, וסבירותה של ההחלטה לעשות כן. 19. מבחינת הסמכות לחייב ארנונה בחיוב רטרואקטיבי, הרי גם העותר אינו כופר בכך כי היא עשויה להיות קיימת במקרים מסוימים. לכן, השאלה המרכזית שיש לבחון אותה היא שאלת הסבירות של ההחלה הרטרואקטיבית של הארנונה על ידי העירייה במקרה דנן. בחינת הסבירות של החיוב הרטרואקטיבי צריכה להיעשות תוך "איזון בין עניינו של הפרט בסופיות ההחלטה ומידת ההסתמכות שלו על ההחלטה, מחד גיסא, לבין האינטרס הציבורי שבקיום החוק ובגביית מס אמת, מאידך גיסא" (פס"ד גבעת שמואל). עוד נפסק באותו ענין כי תינתן חשיבות מיוחדת להתנהלותו של הנישום ולשאלה אם רובץ לפתחו "אשם" כלשהו. רק במקרים נדירים, כך נפסק, אשר בהם החיוב הרטרואקטיבי יעמוד במבחני ההסתמכות והסבירות, "תיפתח" ידו של בית המשפט ויותר החיוב. השאלה היא אם כן האם המקרה דנן, לאור מכלול נסיבותיו, הוא אחד מאותם מקרים נדירים בהם ידו של בית המשפט צריכה להיפתח, ובית המשפט צריך לאפשר לעירייה לגבות מהעותר את הארנונה, למרות שההודעה על כך נמסרה לעותר רק בדיעבד, ביחס לתקופה שחלפה במועד מסירת ההודעה. 20. בפס"ד גבעת שמואל קבע בית המשפט כי יש להימנע מלהטיל את הארנונה על הנישומה - חברת החשמל, משני טעמים עיקריים. האחד - ההימנעות ארוכת השנים של העירייה מלחייב את חברת החשמל בתשלומי ארנונה יצרה אצל חברת החשמל הסתמכות לגיטימית. הטעם השני הוא כי האשם בהעדר החיוב רובץ באופן בלעדי על העירייה, וחברת החשמל פעלה בתום לב מוחלט. מנגד, בפס"ד ששון לוי שנזכר לעיל, קבע בית המשפט כי יש מקום לחייב את הנישום, מר לוי, בארנונה - חרף העובדה כי הארנונה הוחלה באופן רטרואקטיבי. באותו ענין קבע בית המשפט כי החזקה נגד התחולה ה רטרואקטיבית נסתרה. זאת משום שמר לוי, שהיה קבלן ותיק ומנוסה, ידע כי חבות הארנונה רובצת עליו. לכן ברור כי הוא לא כלכל את צעדיו בהסתמך על אי החיוב. מטעם זה - כך נקבע - החיוב הרטרואקטיבי אינו פוגע בתחושת הצדק וההגינות, ואינו גורם כל עוול. יחד עם זאת, בענין ששון לוי, לא היה מדובר (כמו בפס"ד גבעת שמואל) בחיוב בגין שטחים שלא חויבו בארנונה קודם לכן, אלא בשינוי רטרואקטיבי של זהות המחזיק בקרקע (שחויבה בארנונה גם קודם לכן). 21. שאלת ההסתמכות והציפייה הלגיטימית של הנישום תלויה אם כן בין היתר בשאלה האם הקרקע חויבה קודם לכן בארנונה. ישנו הבדל בין מקרה בו מדובר בקרקע שחויבה בארנונה בעבר, והעירייה מבקשת לחייב בדיעבד מחזיק אחר שקבל חזקה בקרקע (ולא חויב עד אותו מועד, אף שיכול היה לדעת כי החיוב יוטל עליו), לבין מקרה בו קרקע לא חויבה כלל בארנונה. מפסקי הדין שנזכרו לעיל עולה כי בית המשפט נותן משקל רב יותר לאינטרס ההסתמכות של נישום שלא חויב כלל בארנונה בקשר עם הקרקע בה הוא מחזיק. 22. המקרה דנן הוא מקרה של חיוב ראשוני בארנונה, בקשר עם קרקע שלא חויבה בארנונה קודם לכן. אכן, גם במקרה כזה יתכנו נסיבות בהן הרשות תהיה רשאית לחייב את הנישום בארנונה באופן רטרואקטיבי. נסיבות אלה קשורות בעיקר בהתנהלותו של הנישום, ובשאלה עד כמה אפשר לזקוף לחובתו את העובדה כי הוא לא חויב בארנונה במשך שנים רבות, מחד גיסא, ועד כמה אפשר וצריך לצפות כי הרשות תהיה מודעת לקיומו של הנכס, ולהחזקתו של הנישום בו, מאידך גיסא. כך לדוגמא, נישום הבונה שטח נוסף ללא היתר על נכס בבעלותו, באופן שהעירייה איננה מודעת לתוספת הבנייה (כגון נישום המוסיף חדר לבית בחצר האחורית שלו), יתקשה להיאחז בטענה לפיה הוא לא חויב בארנונה ולכן לא ניתן לחייב אותו באופן רטרואקטיבי. הנישום הוא זה שהסתיר את הבנייה, וככול שמדובר בבנייה "נסתרת" יותר, שקשה יותר לעירייה לגלותה, יש לייחס את האשם לכך שלא נגבתה ארנונה לנישום ולא לרשות. 23. המקרה דנן הוא שונה. הנכס בו החזיק העותר הוא נכס גדול מאוד - שטחו הכולל הוא 1,693 מ"ר. הוא לא חויב כאמור בארנונה על השטח כולו. לגישת העירייה העותר עשה בנכס שימוש מסחרי. העותר חולק על כך, ולטענתו הוא עשה בשטח שימוש חקלאי כדין. אין צורך במסגרת פסק דין זה להתייחס למחלוקת זו (הנובעת ככול הנראה מהעובדה כי עיקרו של השטח שימש כמשתלה, והצדדים חלוקים ביניהם ביחס לאופן הנכון לסווג שטח של משתלה). זאת, משום שגם לגישת העירייה, העותר החזיק בשטח במשך שנים רבות, עשה בו שימוש גלוי, ואף אם העירייה לא היתה מודעת למכלול המבנים שנבנו בנכס, או להיקף השימוש ה"אסור" בו לשיטתה, לא היתה כל מניעה כי העירייה תדע על כך כי העותר מחזיק בנכס, ותחייבו בארנונה. 24. בהקשר זה יש משמעות רבה למשך הזמן בו החזיק העותר בנכס. מדובר כאמור בפרק זמן ממושך ביותר של עשרות שנים, בהם עשה העותר שימוש גלוי בנכס, ושבמהלכו העירייה לא דרשה ממנו מעולם לשלם ארנונה כלשהי. המצב היה אולי שונה לו העירייה היתה דורשת מהעותר לשלם ארנונה בגין שימוש חקלאי ולא מסחרי בנכס, או שהיתה דורשת ארנונה רק על חלק מהשטח, ונמנעת מלדרוש ממנו ארנונה בגין חלק מהמבנים אותם הוא הקים ללא היתר. במקרה כזה, ניתן היה אולי לייחס את הטעות של העירייה להסתרה של העותר. אולם, כאמור, העירייה לא דרשה מהעותר כל תשלום שהוא בגין הנכס כולו, ובכך יצרה אצלו אינטרס הסתמכות בהנחה כי הוא אכן אינו חייב בארנונה כלל. יוער כי לגישתה של העירייה, ניתן היה לחייב את הנכס בארנונה גם בהנחה שהשימוש בו כולו היה שימוש חקלאי בלבד. כאמור, העירייה עצמה טענה כי במתחם המשולש הגדול קיים נכס בשטח של 44,000 מ"ר המחויב בארנונה על פי סיווג של קרקע חקלאית. 25. העירייה טענה כי לא היתה ולא היתה יכולה להיות לה מדיניות לפיה היא לא תגבה ארנונה מהמחזיקים במשולש הגדול. היא אף טענה כאמור כי בפועל נגבתה ארנונה ממחזיקים אחרים, ובכלל זה מהנכס שחויב לפי סיווג של קרקע חקלאית. כאמור, אינני סבורה כי יש להכריע בשאלה האם אמנם היתה לעירייה מדיניות מכוחה היא נמנעה מלגבות ארנונה מהעותר, או שמא מדובר בתקלה כזאת או אחרת - שהעירייה לא הבהירה כיצד אירעה. הענין המשמעותי בהקשר זה הוא כי העותר יכול היה להסתמך על ההנחה כי העירייה נמנעת לגבות ממנו ארנונה לא בשל טעות אלא לאור מדיניותה או משום שהוא אינו חייב בארנונה, ולצפות לכן (ודאי לאחר שחלפו שנים רבות והעירייה הוסיפה שלא לדרוש ממנו תשלום) כי הוא לא יידרש לשלם ארנונה גם בעתיד. עוד יש לציין כי העותר אינו מי שמוחזק כיודע את כללי הארנונה ומכיר אותם (בניגוד למקרה בפס"ד ששון לוי, בו הנישום היה כאמור קבלן בניין ותיק ומנוסה). 26. יוער עוד בהקשר זה כי ההלכה הפסוקה קבעה כי "היחסים בין השלטון לפרט הם דו סטריים אך אין הם הדדיים ואים הם שוויוניים" (ר' בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ. משרד האוצר, נב(1) 289). זאת, לאור פערי הכוחות בין השלטון לבין הפרט (ור' גם ע"א 546/04 עיריית ירושלים נ. שירותי בריאות כללית) . בפס"ד שירותי בריאות כללית, התייחס בית המשפט לתביעת השבה של אגרה ששולמה במשך שנים שלא כדין. בית המשפט (כב' השופטת נאור) הדגיש באותו ענין גם כי "החובה להקפיד על מילוי החוק מוטלת על הרשות הציבורית מקבלת התשלום יותר משהיא מוטלת על הפרט המשלם". לכן, ה"אשמה" שיש לייחס לעותר - אדם פרטי שאין מקום להניח שהוא מכיר את חוקי הארנונה על כל דקדוקיהם, היא אשמה פחותה, ככול שניתן לייחס לעותר אשמה כלל. 27. אוסיף ואציין כי בניגוד לפסקי דין בהם בחן בית המשפט את השאלה של השבה לנישום של מס ששולם שלא כדין, המקרה דנן אינו פוגע באינטרס ההסתמכות של העירייה. כאמור, העירייה לא גבתה מהמשיב ארנונה במשך שנים רבות. באותן שנים התנהלה העירייה בהתאם לתקציבה, שלא כלל אם כן את הארנונה שניתן היה להטיל על העותר בגין ההחזקה שלו בנכס. לכן, ה"נזק" שנגרם לעירייה אם בכלל, כתוצאה מכך שהעותר לא שילם ארנונה בגין הנכס, אינו משמעותי. 28. העירייה התיייחסה בסיכומיה לטענתה לפיה יש לייחס אשם לעותר גם משום שהוא בנה בנכס באופן בלתי חוקי. אינני סבורה כי יש בכך כדי להשליך על המסקנה שלעיל. זאת משום שהבנייה הבלתי חוקית היתה יכולה לכול היותר להשליך על שיעור הארנונה שהעותר היה צריך לשלם - לו היתה ארנונה נגבית ממנו. אולם, מאחר שהעירייה לא גבתה מהעותר כל תשלום (וכאמור לגישתה היה מקום לחייב את העותר בארנונה גם בהנחה שהוא עשה בנכס שימוש חקלאי בלבד, ולא בנה עליו תוספות בלתי חוקיות) - הרי ההשלכה של תוספות הבניה או סוג השימוש שהעותר עשה בנכס היא שולית, ואין די בה כדי לשנות את התוצאה של פסק הדין. 29. לכן, לאור כל האמור לעיל, אני סבורה כי יש לקבל את עמדתו של העותר, ולקבוע כי העירייה לא הרימה את הנטל שהוטל עליה, ולא הוכיחה כי המקרה דנן הוא אחד המקרים החריגים בהם היה מוצדק להטיל על העותר ארנונה באופן רטרואקטיבי. טענת השיהוי 30. כאמור, העירייה טענה גם כי יש לדחות את העתירה משום שהעותר השתהה בהגשתה. העותר לא התייחס לנושא השיהוי בסיכומים שהוגשו מטעמו. מכתבי בית הדין עולה כי העותר אינו כופר בכך כי העתירה הוגשה בשיהוי, אולם לטענתו הוא לא ישב בחיבוק ידיים, ועל כל פנים אין די בשיהוי כדי לשלול ממנו את זכותו. 31. העותר הגיש את העתירה שלו בשיהוי - הודעות החיוב התקבלו אצל העותר בחודשים מאי ויוני 2011, והעתירה הוגשה ביום 7.12.11, כלומר העתירה הוגשה למעלה מחצי שנה לאחר משלוח הודעות החיוב, ולמעלה מ-4 חודשים לאחר המועד בו היה עליו להגיש את ההודעה בהתאם לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין) התשס"א - 2000. 32. כידוע, כדי לברר את טענת השיהוי יש לבחון האם העותר השתהה בשיהוי סובייקטיבי, האם קיים שיהוי אובייקטיבי, וכן מהי עוצמת הפגיעה הנטענת בשלטון החוק. על פי ההלכה הפסוקה, השיהוי האובייקטיבי הוא העיקר. אם חל שיהוי אובייקטיבי, העתירה תדחה - אף אם העותר פעל בתום לב. כך, בבג"ץ 2285/93 נחום נ. ראש עיריית פתח תקווה (פ"ד מ"ח (5) 630), נקבע כי: "השיהוי הסובייטקיבי אינו אלא צד אחד של טענת השיהוי. זהו גם הצד החלש של טענה זאת...כנגד השיהוי הסובייקטיבי...עומד השיהוי האובייקטיבי...השיהוי האובייקטיבי קיים כאשר מרוץ הזמן עד הגשת העתירה, אפילו לא נגרם באשמת העותר, גרם לשינוי המצב באופן שקבלת העתירה באותו מועד תגרום נזק, שהיה נמנע לו הוגשה העתירה במועד הראוי" (ההדגשה שלי, ר.ר.). 33. באשר לשיהוי הסובייקטיבי - אני סבורה כי לאור התנהלותו של העותר, לא ניתן לקבוע כי הוא השתהה באופן סובייקטיבי, קרי כי הוא ויתר על האפשרות לתקוף את דרישת הארנונה שנשלחה אליו. באשר לשיהוי האובייקטיבי, הרי העירייה לא ציינה באיזה אופן גרם לה האיחור בהגשת העתירה לנזק, שהיה נמנע לו הוגשה העתירה במועד. כפי שהובהר לעיל, הארנונה אותה בקשה העירייה לגבות, נגבתה בגין תקופות קודמות. העירייה לא הסתמכה (לפחות ככול שמדובר על התשלומים לשנים 2009-2010) על תשלומים אלה בתכנון התקציב שלה לאותן שנים. 34. זאת ועוד, גם כאשר חל שיהוי בהגשת העתירה, עשוי בית המשפט לדון בה בכול זאת לגופה, כדי למנוע פגיעה חמורה בשלטון החוק (ר' למשל עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ. החברה להגנת הטבע . עוצמת הפגיעה הנטענת בשלטון החוק, צריכה להיבחן מול האיחור הנטען בהגשת העתירה, כאשר ככול שהאיחור גדול יותר, נדרשת פגיעה משמעותית יותר כדי ל"התגבר" עליו. לכן, יש לבחון את עוצמת הפגיעה הנטענת על ידי העותר בשלטון החוק. 35. אני סבורה כי לאור כל האמור לעיל, אין מקום לדחות את העתירה רק לאור השיהוי בהגשתה. העירייה לא היתה רשאית לטעמי לגבות מהעותר ארנונה באופן רטרואקטיבי במקרה דנן. האיחור של העותר לא היה משמעותי, והוא לא גרם לנזק חמור לעירייה. העותר לא ויתר על טענותיו. עוד יש לציין בהקשר זה את התנהלותה של העירייה - אשר ניהלה עם העותר משא ומתן על פינויו מהנכס, ללא שהבהירה לו את העובדה כי היא עומדת לדרוש ממנו תשלום ארנונה. כאמור, העירייה שלחה לעותר את דרישת התשלום רק לאחר הפינוי בפועל של העותר מן הנכס. אני סבורה כי התנהלות זו של העירייה היא התנהלות בעייתית, שלא ניתן לה הסבר בטענות העירייה. העירייה לא הבהירה מדוע היא לא שלחה את דרישת התשלום לעותר במועד מוקדם יותר, ומדוע היא לא יידעה אותו במהלך המשא ומתן על הכוונה לעשות כן. גם בהתנהלות זו יש כדי לחזק את המסקנה לפיה אין מקום לדחות את עתירת העותר רק מטעמי שיהוי. סוף דבר 36. לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את העתירה כמבוקש בה. אני קובעת כי הודעת השומה שנשלחה לעותר בקשר עם הנכס - מבוטלת, והעותר אינו חייב בתשלום ארנונה לעירייה. אני מחייבת את העירייה לשאת בהוצאות העותר ובשכר טרחת עורכי דינו בסכום כולל של 20,000 ₪. הסתמכותארנונה