בסעיף 6.1 להסכם השימוש נקבע כי "השוכר אינו רשאי להעביר את זכויותיו עפ"י הסכם זה, אלא באישור החברה בכתב ומראש". ס"ק 6.4 להסכם השימוש מהווה חריג לאיסור הנ"ל, ובו נקבע כדלקמן: "למרות האמור לעיל תהיה לשוכר זכות להעניק זכות שימוש בחלק מהמבנים למפעילים עצמאיים שינהלו כ"א עסק באחד מהמבנים הנ"ל ובתנאי שימולאו התנאים האמורים בסעיף 6.5 להלן" כותרתו של סע' 3 להסכם השימוש היא "תקופת הזכויות במבנים" ולעניין זה הסעיף מבחין בין יחידות המושכר השונות. תקופת השכירות ביחס לבית החרושת נקבעה בס"ק 3.2 להסכם השימוש, בעוד כי תקופת השכירות ביחס ליתר יחידות המושכר נקבעה בס"ק 3.1, וזאת כמצוטט להלן: "3.1 מוסכם בזאת כי בגלל היות המבנים (מס' 1 - 6 - 7א' - 7ב' - 9 - 10) מבנים הנמצאים בתוך תחומי נמל עכו, הרי הם 'מקרקעי יעוד' כמשמעותם בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 ועל כן תקופת השכירות שניתנת לשוכר בהם היא 10 שנים חסר יום החל מיום כניסת ההסכם לתוקף וכלה ביום 29.5.98. 3.2 לאור העובדה כי ס"ק 3.1 להסכם השימוש אינו חל על בית החרושת, תקופת השכירות במבנה הידוע 'ביח"ר לסבון' היא בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972". מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא דוגמת הסכם שימוש בנכס: מבוא ועובדות מוסכמות: 1. בהליך זה אוחדו שתי תביעות המעוררות מחלוקת אחת עיקרית: האם בהתאם להסכמים אשר נערכו ונחתמו בין החברה לפיתוח עכו העתיקה (להלן: "החברה לפיתוח עכו") לבין חברת הנמל הפיזאני (להלן: "חברת הנמל הפיזאני"), רשאית האחרונה להתיר לצד ג' לעשות שימוש במושכר נשוא התביעה. ככל והתשובה לשאלה הנ"ל הינה בשלילה, יש לדון בדרישת החברה לפיתוח עכו לפינוי חברת הנמל הפיזאני מהמושכר. 2. החברה לפיתוח עכו עוסקת בפיתוח וניהול נכסי המדינה בעכו העתיקה, והיא בעלת זכויות במושכר הידוע כחלקה מס' 122 בגוש 18011 בעכו העתיקה (להלן: "המושכר"). המושכר כולל, בין היתר, מספר מבנים שאחד מהם ידוע בשם "בית החרושת" (להלן: "בית החרושת"). חברת הנמל הפיזאני הינה חברה עסקית אשר התקשרה עם החברה לפיתוח עכו בשלושה הסכמים ביחס למושכר וזאת כמפורט בסעיף 3 להלן. 3. ביום 12.4.87 נערכו ונחתמו בין החברה לפיתוח עכו לבין חברת הנמל הפיזאני שני הסכמים, כלהלן: הסכם פיתוח לפיו התחייבה חברת הנמל הפיזאני לבצע עבודות שיפוץ, תיקון וכו' במושכר, וזאת כנגד קבלת זכויות החזקה בו (להלן: "הסכם הפיתוח"). הסכם שכירות-שימוש לפיו שכרה חברת הנמל הפיזאני מהחברה לפיתוח עכו את המושכר (להלן: "הסכם השימוש"). ביום 12.4.94 נערך ונחתם בין החברה לפיתוח עכו לבין חברת הנמל הפיזאני הסכם שכירות מוגנת ביחס לבית החרושת בו נקבע כי דמי השכירות יעמדו על סך של 900$ לחודש והסכום יעודכן בהתאם לחוק הגנת הדייר (להלן: "הסכם השכירות המוגנת"). 4. ביום 17.8.10 נערך ונחתם בין חברת הנמל הפיזאני לבין מר יעקוב זקור (להלן: "זקור") הסכם לפיו ניתנה לאחרון הרשאה להשתמש בבית החרושת וזאת בתמורה לתשלום סך של 9,300 ש"ח לחודש (להלן: "הסכם ההרשאה"). יצויין כי בסעיף 19 להסכם ההרשאה נקבע כי תוקפו מותנה בהסכמת החברה לפיתוח עכו. סמוך לאחר חתימת הסכם ההרשאה פנתה חברת הנמל הפיזאני לחברה לפיתוח עכו והודיעה לה על חתימתו. החברה לפיתוח עכו התנגדה להסכם ודרשה לבטלו תוך 10 ימים. חברת הנמל הפיזאני דחתה תחילה דרישה זו, אולם בהמשך, ביום 20.10.10, כחודשיים ימים לאחר חתימת הסכם ההרשאה, היא הודיעה על ביטולו וזאת מבלי להודות בטענות נגדה. 5. להשלמת התמונה יצויין כי בסעיף 6 להסכם השימוש נקבע כי בהתקיים התנאים המפורטים בו, רשאית חברת הנמל הפיזאני להעביר את זכויותיה לצד ג' ב"מבנים" של המושכר. מנגד, בס"ק 5(ב) להסכם השכירות המוגנת נקבע כי חברת הנמל הפיזאני מנועה מהעברת זכויותיה בבית החרושת לצד ג' וזאת ללא הסכמה מראש ובכתב של החברה לפיתוח עכו. 6. התביעה ב-ת.א. 15316/03/11 הוגשה על ידי החברה לפיתוח עכו ולפיה היא מבקשת לפנות את חברת הנמל הפיזאני מהמושכר, לפנות את זקור מבית החרושת וכן לחייב את שניהם בתשלום סך של 39,898 ש"ח עבור חוב דמי שכירות נטען. התביעה ב-ת''א 42746-03-11 הוגשה על ידי חברת הנמל הפיזאני למתן פסק דין הצהרתי לפיו יקבע כי בהתאם להסכם השימוש היא היתה רשאית לתת לזקור זכות שימוש בבית החרושת וכי הדבר אינו סותר את הסכם השכירות המוגנת. כן מבקשת חברת הנמל הפיזאני היתר לפיצול סעדים לצורך הגשת תביעה כספית נגד החברה לפיתוח עכו. 7. זקור לא הגיש כתב הגנה מפני התביעה ב-ת.א. 15316/03/11 ובהתאם לכך ניתן נגדו פסק דין בהעדר ביום 12.10.10. 8. בהתאם להסכמה דיונית אליה הגיעו הצדדים, ולאחר שהוגשו תצהירי עדותם הראשית בתביעה, פסק הדין ניתן ללא חקירת עדים ולאחר שכל צד סיכם את טענותיו. טענות הצדדים בתמצית: 9. לטענת החברה לפיתוח עכו, זכותה של חב' הנמל הפיזאני להעביר חלק מזכויותיה במושכר לצד ג' חל אך ורק על המבנים המפורטים בס''ק 3.1 להסכם השימוש. הואיל ובית החרשות לא נמנה על אותם מבנים, חב' הנמל הפיזאני מנועה מהעברת הזכויות בו לזקור. מכל מקום, הסכם השכירות המוגנת נחתם לאחר חתימת הסכם השימוש, הוא בא במקומו ועדיף עליו. בהסכם השכירות המוגנת נקבע כי השוכר מנוע מהעברת הזכויות במושכר לצד ג' ללא הסכמת החב' לפיתוח עכו, מראש ובכתב, הסכמה שמעולם לא ניתנה. בנסיבות העניין, השכרת בית החרושת על ידי חב' הנמל הפיזאני לזקור מהווה הפרה של הסכם השכירות המוגנת ומשלא תוקנה ההפרה על אף שניתנה לחב' הנמל הפיזאני הזדמנות לעשות כן, הרי יש להורות על פינויה מהמושכר. כן טענה החברה לפיתוח עכו כי יש לחייב את חב' הנמל הפיזאני בתשלום סך של 39,898 ש"ח. סכום זה מורכב ברובו, 32,550 ש"ח, ממחצית דמי השכירות אשר נקבעו בהסכם ההרשאה למשך 7 חודשים ובתוספת פיגורים נטענים בגין דמי השכירות. 10. לטענת חברת הנמל הפיזאני, הסכם השימוש חל על כל מבני המושכר, ובית החרושת בכללם. בהתאם להסכם הנ"ל, חברת הנמל הפיזאני רשאית, בהתקיים התנאים הקבועים, ושאין חולק כי התקיימו במקרה דנן, להתיר לזקור לעשות שימוש בבית החרושת. הסכם השכירות המוגנת לא בא במקום הסכם השימוש אלא הוא משלים אותו. לראיה, בהסכם השימוש נקבע כי בכפוף לחתימת הסכם שכירות מוגנת יהיה מעמדה של חברת הנמל הפיזאני כמעמדו של שוכר מוגן שחוק הגנת הדייר חל עליו. יש לומר אפוא כי הסכם השכירות המוגנת הוא חלק בלתי נפרד מההסכמים שבין הצדדים והמתייחסים למושכר כולו. כן נטען כי חברת הנמל הפיזאני לא העבירה לזקור את הזכות שהוקנתה לה בהסכם השימוש ובהסכם השכירות המוגנת - שכירות מוגנת - אלא רק זכות השימוש ולפיכך מדובר בהפרת ההסכמים שנערכו בין חברת הנמל הפיזאני לבין החברה לפיתוח עכו. לחילופין, ככל וייקבע כי הסכם ההרשאה מהווה הפרה של הסכם השכירות המוגנת ומזכה את החברה לפיתוח עכו בסעד הפינוי, חברת הנמל הפיזאני עותרת לסעד מן הצדק. ביחס לסעד הכספי נטען כי דרישת החברה לפיתוח עכו לחייב את חב' הנמל הפיזאני במחצית דמי השכירות שנקבעו בהסכם ההרשאה חסרת בסיס בדין. ביחס ליתרת הסכום הנתבע, נטען כי חב' הנמל הפיזאני הקפידה לשלם את חובותיה כסדרם ולא נותרה כל יתרת חוב. לחילופין, מכל סכום שייפסק, באם ייפסק, יש לקזז את הנזק שנגרם לחברת הנמל הפיזאני בשל התנגדות החברה לפיתוח עכו להתיר לצד ג' את השימוש בבית החרושת. ד י ו ן: תחולת הסכם השימוש על בית החרושת: 11. בהואיל הראשון של הסכם השימוש נכלל תיאור מפורט של יחידות המושכר השונות, ואלה הן: מבנה בית החרושת. מבנים המסומנים מס' 7א' ו-7ב' בתשריט המהווה חלק מהסכם השימוש (להלן: "התשריט"). שטח מקורה המסומן 1 בתשריט. שתי פרגולות המסומנות מס' 6 ו-10 בתשריט. מבנה במפלס ג' המסומן מס' 9 בתשריט. כל יחידות הנכס לעיל נקראות בהואיל הראשון בהסכם השימוש כ"מבני המרכז הימי". בסעיף 6.1 להסכם השימוש נקבע כי "השוכר אינו רשאי להעביר את זכויותיו עפ"י הסכם זה, אלא באישור החברה בכתב ומראש". ס"ק 6.4 להסכם השימוש מהווה חריג לאיסור הנ"ל, ובו נקבע כדלקמן: "למרות האמור לעיל תהיה לשוכר זכות להעניק זכות שימוש בחלק מהמבנים למפעילים עצמאיים שינהלו כ"א עסק באחד מהמבנים הנ"ל ובתנאי שימולאו התנאים האמורים בסעיף 6.5 להלן" (ההדגשות אינן במקור - ר.ח.). אין בהסכם השימוש הגדרה של המונח "מבנים" האמור בס"ק 6.4 לעיל (ובסעיפים נוספים בהסכם השימוש). יחד עם זאת, בהעדר החרגה מפורשת של בית החרושת מהמונח "מבנים" שבהסכם השימוש ומאחר ובית החרושת הוא מבנה כיתר מבני המושכר, אזי אין כל היגיון בטענה כאילו הוראת ס"ק 6.4-6.5 להסכם השימוש, לא חלים עליו. 12. טענת החברה לפיתוח עכו, ולפיה, זכותה של חברת הנמל הפיזאני להעביר את השימוש בחלקים מסויימים מהמושכר אינה חלה על בית החרושת, נסמכת על ס"ק 3.1 להסכם השימוש המגדיר, לטענתה, מהם מבני המושכר והרי בית החרושת לא נמנה עליהם. הטענה לעיל הינה מופרכת, חסרת אחיזה במציאות ויש לדחותה על הסף. אבהיר להלן. כותרתו של סע' 3 להסכם השימוש היא "תקופת הזכויות במבנים" ולעניין זה הסעיף מבחין בין יחידות המושכר השונות. תקופת השכירות ביחס לבית החרושת נקבעה בס"ק 3.2 להסכם השימוש, בעוד כי תקופת השכירות ביחס ליתר יחידות המושכר נקבעה בס"ק 3.1, וזאת כמצוטט להלן: "3.1 מוסכם בזאת כי בגלל היות המבנים (מס' 1 - 6 - 7א' - 7ב' - 9 - 10) מבנים הנמצאים בתוך תחומי נמל עכו, הרי הם 'מקרקעי יעוד' כמשמעותם בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 ועל כן תקופת השכירות שניתנת לשוכר בהם היא 10 שנים חסר יום החל מיום כניסת ההסכם לתוקף וכלה ביום 29.5.98. 3.2 לאור העובדה כי ס"ק 3.1 להסכם השימוש אינו חל על בית החרושת, תקופת השכירות במבנה הידוע 'ביח"ר לסבון' היא בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972". ברור אפוא כי סעיף 3 להסכם השימוש נועד להבחין בין בית החרושת לבין יתר חלקי המושכר וזאת אך ורק לעניין תקופת השכירות. לפיכך, ומטבע הדברים, ס''ק 3.1 לא חל על בית החרושת. בין עובדה זו לבין טענת החברה לפיתוח עכו, אין כל קשר ולו מקרי, ועל כן הטענה נדחית. 13. במאמר מוסגר יצויין כי ס"ק 6.5 להסכם השימוש מתנה מתן זכות השימוש במושכר לצד ג' בקיום תנאים מתנאים שונים. החברה לפיתוח עכו לא חלקה על טענת חברת הנמל הפיזאני כי התנאים הנ"ל התקיימו ביחס להסכם ההרשאה שנערך בינה לבין זקור, ולפיכך יש לקבל טענתה בנדון. תחולתו של הסכם הדיירות המוגנת: 14. המסקנה אליה הגעתי לעיל אינה מייתרת את הדיון בשאלה האם הסכם הדיירות המוגנת שינה את הוראות הסכם השימוש ביחס לזכותה של חברת הנמל הפיזאני להעביר את זכויותיה במושכר לצד ג'. 15. אמנם נכון, הסכם השימוש חל על כל יחידות המושכר, אולם בס''ק 2.2 שבו נקבעה הוראה המייחדת את בית החרושת, ולפיה: "בכפוף להסכם שכירות מוגנת שיחתם בנפרד יהיה מעמדו של השוכר במבנה הידוע כביח"ר לסבון ... כשל שוכר שחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 חל עליו, ... הכל כמפורט בהסכם שכירות מוגנת שיחתם בנפרד". כמו כן, בסעיף 3.2 להסכם השימוש נקבע מפורשות כי תקופת השכירות בבית החרושת תהא בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר. ואכן, כעבור 7 שנים נחתם הסכם השכירות המוגנת המסדיר תנאים שונים ביחס להשכרת בית החרושת. 16. צודקת חברת הנמל הפיזאני בטענה כי הסכם השכירות המוגנת "משלים" את הסכם השימוש, וזאת לאור העובדה כי כבר בהסכם השימוש סוכם בין הצדדים להתקשר בהסכם השכירות המוגנת. אולם, טיעון זה לא נותן מענה לקושייה המתעוררת לאור העובדה כי הסכם השכירות המוגנת קבע הוראות שונות מההוראות הקבועות בהסכם השימוש לעניין העברת זכויות השוכר בבית החרושת לצד ג'. כזכור, בהסכם השימוש נקבע כי חברת הנמל הפיזאני רשאית להעביר את זכויותיה במושכר, ובבית החרושת בכלל זה, לצד ג' וזאת בהתקיים התנאים שנקבעו בו. מנגד, בסעיף 5(ב) להסכם השכירות המוגנת התחייבה חב' הנמל הפיזאני כדלקמן: "לא להעביר ו/או למסור ו/או להשכיר בשום צורה ואופן שהם את זכותם או חלק מזכותם בגין המושכר ו/או בגין כל חלק מהמושכר לצד ג' כלשהו, או כלשהם, בין אם לכל תקופת השכירות או חלק ממנה, בין אם עבור תמורה, מבלי לקבל מראש את הסכמתה המפורשת של החברה שתינתן בכתב בלבד". לאור השוני בין הוראות ההסכמים הרלוונטיים, כאמור לעיל, הרי הטיעון, ולפיו, הסכם השכירות המוגנת "משלים" את הסכם השימוש נכון רק בהעדר סתירה בהוראות ובהתניות שנקבעו בהם. אולם, טיעון זה אין כוחו יפה ביחס להוראות סותרות ואשר לגביהן יש לקיים את הכלל הפרשני, לפיו, הסכם מאוחר גובר על הסכם מוקדם. ודוק, אין נפקא מינא כי בהסכם השימוש ובהסכם השכירות המוגנת לא נקבעה הוראה ולפיה, הסכם זה או אחר גובר על משנהו, שכן דווקא בהעדר הוראה זו יש להיזקק לכלל הפרשני ולפיו חוזה מאוחר גובר על חוזה שקדם לו. 17. חיזוק למסקנה אליה הגעתי לעיל מצאתי בשני אלה: בסעיף 19 להסכם ההרשאה שנערך בין חברת הנמל הפיזאני לבין זקור נקבע מפורשות כי ההסכם יבוטל ככל והחברה לפיתוח עכו תתנגד לאשרו. הוראה זו מלמדת כאלף עדים כי גם חברת הנמל הפיזאני בדעה כי עם חתימת הסכם השכירות המוגנת, בוטלה ההרשאה שנקבעה בהסכם השימוש להעברת זכויות בבית החרושת לצד ג'. העובדה כי משהודיעה החברה לפיתוח עכו על התנגדותה להסכם ההרשאה ודרשה מחברת הנמל הפיזאני לבטלו ולהחזיר את המצב לקדמותו, היא נעתרה לדרישה זו (אף כי היא סייגה את הדברים בכך שהיא לא מודה בטענות כנגדה), וזאת על אף הרווח המשמעותי אשר נמנע ממנה (ההפרש בין דמי השכירות להם התחייבה כלפי החברה לפיתוח עכו לבין דמי השכירות אשר סוכמו עם זקור) אף היא מחזקת את המסקנה אליה הגעתי לעיל. 18 חברת הנמל הפיזאני העלתה טענה סתמית, לפיה, היא נהגה בעבר לתת לצדדי ג' הרשאה לעשות שימוש בבית החרושת, כפי שנהגה גם במקרה דנן . הטענה לעיל הועלתה בעלמא מבלי לפרט שמותיהם של אותם צדדי ג', התקופות בהן ניתנה להם הרשאה לעשות שימוש בבית החרושת וכן מבלי לצרף כל אסמכתא לחיזוק הטענה. בנסיבות העניין, הטענה נדחית. 19. לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת חברת הנמל הפיזאני כאילו במערכת היחסים שבינה לבין החברה לפיתוח עכו יש להחיל את הסכם השימוש לעניין ההרשאה שניתנה לה להעביר זכויותיה בבית החרושת לצד ג'. משנחתם הסכם השכירות המוגנת הקובע הוראות שונות בנדון, יש לפעול על-פיו ובהתאם לכך על חב' הנמל הפיזאני לקבל אישור החב' לפיתוח עכו, מראש ובכתב, להעברת זכויותיה בבית החרושת לצדדי ג'. 20. טענת חברת הנמל הפיזאני כאילו הסכם ההרשאה שנערך ונחתם בינה לבין זקור לא מהווה הפרה של הסכם השכירות המוגנת, אין בה ממש. בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, נקבע כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". במקרה דנן יש לומר כי אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון הסכם השכירות המוגנת, וזאת כמובהר להלן. 21. בהסכם השכירות המוגנת אושר מחדש מעמדה של חברת הנמל הפיזאני כשוכרת מוגנת של בית החרושת ובסעיף 5(א) להסכם השכירות המוגנת נקבע כי היא מתחייבת "להשתמש במושכר ובכל חלק ממנו אך ורק למטרת מבנה לשימוש מסחרי כחלק ממרכז התיירותי ולא לשום מטרה אחרת ...". והנה, גם בהסכם ההרשאה ניתנה לזקור רשות לעשות שימוש בבית החרושת וכפי שנקבע בסעיף 3.1: "המרשה (חברת הנמל הפיזאני - ר.ח.) נותן בזה רשות למורשה (זקור - ר.ח.) והמורשה מקבל בזה רשות מאת המרשה, להשתמש באתר החל מיום 18.08.2010 וזאת לתקופה בת 12 חודשים, עד ליום 17.08.11 ...". מהאמור לעיל עולה כי זכות השימוש אשר קיבלה חברת הנמל הפיזאני מכוח הסכם השכירות המוגנת - שימוש בבית החרושת - הועברה על פי הסכם ההרשאה לזקור. למעלה מהצורך, גם אם תאמר כי הסכם השכירות המוגנת מקנה לחברת הנמל הפיזאני זכויות נוספות מעבר לזכות השימוש אשר ניתנה לזקור בהסכם ההרשאה, הרי בסעיף 5(ב) להסכם השכירות המוגנת התחייבה חברת הנמל הפיזאני "לא להעביר ו/או למסור ו/או להשכיר בשום צורה ואופן שהם את זכותם או חלק מזכותם בגין המושכר ו/או בגין כל חלק מהמושכר לצד ג' כלשהו, או כלשהם, בין אם לכל תקופת השכירות או חלק ממנה, בין אם עבור תמורה מבלי לקבל מראש את הסכמתה המפורשת של החברה שתינתן בכתב בלבד" (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). מהמצוטט לעיל עולה כי גם אם תאמר כי חב' הנמל הפיזאני לא העבירה לזקור את מלוא זכויותיה בבית החרושת כפי שנקבעו בהסכם השכירות המוגנת, הרי אין ספק כי היא העבירה לזקור לפחות חלק מאותן זכויות וכמצוטט לעיל, גם זאת היא בבחינת הפרה של הסכם השכירות המוגנת. הסעד הכספי: 22. כאמור, החברה לפיתוח עכו מבקשת לחייב את חברת הנמל הפיזאני בתשלום סך של 39,898 ש"ח, כאשר חלק נכבד מהסכום הנ''ל, 32,550 ש"ח הוא בגין מחצית דמי השכירות שנקבעו בהסכם ההרשאה עבור 7 חודשים. באשר ליתרת הסכום הנתבע, טענה המצהירה מטעם החברה לפיתוח עכו, גב' מירי סצ'י, בתצהיר עדותה הראשית מיום 11.1.1, כדלקמן: "15. במהלך תקופת השכירות פגרה הנתבעת פעמים רבות בתשלום דמי השכירות ו/או לא שילמה דמי השכירות החודשיים במועדן כלל ו/או לא שילמה את סכום דמי השכירות החודשי עפ"י ההעלאות שהיו בחוק הגנת הדייר במלואו. 16. גם לאחר תום תקופת השכירות, לא שילמה הנתבעת לתובעת גם בגין המשך השימוש שהיא עושה במושכר. בפועל שילמה רק לתובעת סכומים חלקיים על חשבון באופן ספורדי". בהמשך, בסעיף 17 לתצהיר פורט חישוב החוב הנטען וממנו עולה כי הוא מתייחס לחודשים 4/11 - 1/12 וכמפורט להלן: קרן 343 X 10 = 3,430 ש"ח קרן ליום הגשת התביעה 2,147 ש"ח סה"כ 5,577 ש"ח ריבית פיגורים 228 ש"ח סה"כ חוב שוכר מוגן 5,805 ש"ח 23. בסיכומיה טענה חברת הנמל הפיזאני כי אין כל בסיס שבדין לדרישת החברה לפיתוח עכו לקבלת מחצית דמי השכירות בהם התחייב זקור בהסכם ההרשאה. בסיכומי התשובה אשר הגישה החברה לפיתוח עכו קיימת התייחסות סתמית לנדון, ולפיה: "כפי שכאשר יש השתתפות של הדייר המוגן בהוצאות הסרת סכנה בסך של 50% מעלות התיקונים, כך זכאי בעל הבית ל-50% בגין דמי שימוש שמקבל השוכר, הדייר המוגן מצד ג', וזאת על-פי עיקרון השוויון". החברה לפיתוח עכו לא טרחה להפנות להוראות הדין וההלכה הפסוקה התומכים, כביכול, בטיעונה לעיל ואף התעלמה באופן מוחלט מהעובדה כי חובת דייר מוגן להשתתף בעלות הסרת הסכנה מהמושכר מעוגנת בסעיף 68 לחוק הגנת הדייר, והרי אין בחוק הוראה דומה לפיה על דייר מוגן לשלם למשכיר מחצית דמי השכירות שסוכמו בינו לבין צד ג'. לא זאת אלא זאת, דרישת החברה לפיתוח עכו לקבלת מחצית דמי השכירות שנקבעו בהסכם ההרשאה מתעלמת מהעובדה כי תקופת ההרשאה בהסכם הנ''ל נקבעה החל מיום 18.8.10 אולם ההסכם בוטל כעבור חודשיים ימים בלבד, וזאת ביום 21.10.10. לאור האמור לעיל, אני דוחה את דרישת החברה לפיתוח עכו לקבלת מחצית דמי השכירות אשר נקבעו בהסכם ההרשאה. 24. שונה המצב באשר לדרישת החברה לפיתוח עכו לתשלום יתרת החוב בסך של 5,805 ש"ח. להוכחת החוב הנ"ל צורף לתצהירה של נציגת החב' לפיתוח עכו מצב חשבון, נספחים י'-י"א, המאשר את יתרת החוב, כמו גם התקופה הרלוונטית. מנגד, חב' הנמל הפיזאני הכחישה קיום החוב וטענה כי היא הקפידה לשלם את החיובים המוטלים עליה, אולם טיעון זה הועלה בעלמא ולא נתמך בכל ראייה ועל כן יש לדחותו על הסף. לאור האמור לעיל, יש לפסוק לזכות החברה לפיתוח עכו סעד כספי חלקי בסך של 5,805 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 11.1.12 (המועד העדכני המופיע במצב החשבון) ועד התשלום המלא בפועל. סעד מן הצדק: 25. בסיכומיה העלתה חברת הנמל הפיזאני בקשה למתן סעד מן הצדק ככל וייקבע כי היא הפרה את הסכם השכירות המוגנת. החברה לפיתוח עכו לא טרחה להתייחס לדרישה הנ"ל, זאת על אף כי היא הגישה סיכומי תשובה לאחר הגשת סיכומי הצד שכנגד. על אף האמור לעיל, לא אעשה מלאכתי קלה ואדון להלן בבקשה למתן סעד מן הצדק לגופא, אף כי אקדים ואומר זאת: כזכור, הסכם השכירות המוגנת חל אך ורק על אחת מיחידות המושכר המכונה ''בית החרושת'', בעוד כי הסכם השימוש מסדיר את השכרת יתר חלקי המושכר. עילת התביעה של החב' לפיתוח עכו מבוססת כל כולה על הטענה בדבר הפרת הסכם השכירות המוגנת, זאת ותו לו. בנסיבות העניין, משבחרו הצדדים בעלי הדין לייחד הסכם נפרד לבית החרושת, הוא הסכם השכירות המוגנת, אזי נשאלת השאלה, מדוע עם הפרתו יש להורות על פינוי חב' הנמל הפיזאני מכל חלקי המושכר?!!. למצער, שני הצדדים בעלי הדין לא נתנו את הדעת לעניין זה, אף כי לדידי הפרת הסכם השכירות המוגנת לא בהכרח מחייבת פינוי חב' הנמל הפיזאני מכל חלקי המושכר. 26. בסעיף 9 להסכם השכירות המוגנת נקבע כדלקמן: "הפרת תנאי כלשהוא מתנאי החוזה הינו עילה לפינוי המושכר וגם/או לתשלום פיצויים אחרים כלשהם, ואולם בכל מקרה כנ"ל תיתן החברה לשוכרים אפשרות לתקן את המעוות ו/או את ההפרה ולהחזיר את המצב לקדמותו תוך פרק זמן סביר הקצר ביותר, על ידי משלוח התראה מתאימה לשוכרים. היה והשוכרים לא ימלאו בדייקנות או במלואן את דרישות החברה, תוך הזמן שהוקצב להם, ייחשב הדבר להפרה סופית של החוזה מצד השוכרים והחברה תהיה זכאית אז לנקוט בכל צעד והליך נגדם, לפי ראות עיניה". ואכן, החברה לפיתוח עכו פעלה לפי ההוראה לעיל, שכן משנודע לה על הסכם ההרשאה, היא פנתה לחברת הנמל הפיזאני במכתבה מיום 12.9.10 והודיעה על התנגדותה להסכם ודרישתה להחזרת המצב לקדמותו תוך 10 ימים. חברת הנמל הפיזאני לא נעתרה תחילה לדרישה הנ"ל ובעקבות זאת ביטלה החב' לפיתוח עכו במכתבה לצד שכנגד מיום 12.10.10 את הסכם השכירות המוגנת. לאחר קבלת המכתב הנ"ל הודיעה חברת הנמל הפיזאני לחברה לפיתוח עכו ולזקור (במכתביה מיום 20.10.10 ו-21.10.10) על ביטול הסכם ההרשאה. 27. סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע רשימה סגורה של עילות פינוי דייר מוגן מהמושכר ובס''ק 131(2) לחוק נקבע כדלקמן: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: .... 2. הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". לאור האמור בסעיף 26 לעיל, ומכלול המסקנות אליהן הגעתי, עולה ומתחייבת המסקנה כי אכן חברת הנמל הפיזאני הפרה את הסכם השכירות המוגנות באופן המקנה לחברה לפיתוח עכו את הזכות לבטל את ההסכם וזאת לפי החלופה שבס''ק 131(2) לחוק הגנת הדייר. 28. סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מסייג פינוי דייר מוגן מהמושכר בהתקיים אחת מעילות הפינוי המפורטות בסע' 131 לחוק, וקובע באומרו: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתתו". בהלכה הפסוקה נקבע כי יש לנהוג בצמצום במתן סעד מן הצדק לפי סע' 132 לחוק הגנת הדייר וכי סעד זה נתפס כ"תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין..." (שם רע"א 4740/92 אדלר נ' חן וכן ראה ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום, פ"ד ל"ד(2) 208). 29. בנסיבות מקרה דנן, ולמעלה מהעובדה כי החברה לפיתוח עכו התעלמה באופן מוחלט בסיכומיה מהבקשה למתן סעד מן הצדק, מצאתי נסיבות רבות המצדיקות את מתן הסעד, ואלה הן: א. הקשר החוזי בין הצדדים בעלי הדין החל עוד בשנת 1987 ועד להפרה של הסכם השכירות המוגנת, עברו 25 שנה, לא פחות. מלבד מקרה בודד בו התקשרה חברת הנמל הפיזאני בהסכם ההרשאה, הרי במהלך כל אותן שנים היא לא נהגה כך. ב. בהסכם ההרשאה חב' הנמל הפיזאני לא התעלמה מהחברה לפיתוח עכו, שכן בהסכם נקבע כי תוקפו מותנה באישור החברה לפיתוח עכו . ג. הסכם ההרשאה היה בתוקף למשך כחודשיים ימים בלבד. כמו כן, על אף כי תחילה חברת הנמל הפיזאני התנגדה לדרישת החברה לפיתוח עכו לביטול הסכם ההרשאה והחזרת המצב לקדמותו, הרי זמן קצר לאחר מכן היא נעתרה לאותה דרישה והודיעה על ביטול אותו הסכם, כל זאת כחודש ימים בלבד לאחר קבלת הדרישה. במאמר מוסגר יצויין כי בהתאם להסכם השכירות המוגנת, הפרתו לא מקנה לחברה לפיתוח עכו זכות הביטול לאלתר, אלא עליה לתת הזדמנות בידי הצד שכנגד לתקן את ההפרה תוך זמן סביר הקצר ביותר (סעיף 9 להסכם השכירות המוגנת). בנסיבות מקרה דנן, כאשר הסכם ההרשאה בוטל כחודש ימים לאחר דרישת החב' לפיתוח עכו לבטלו, ספק באם אין לומר כי תיקון ההפרה נעשה במועד שנקבע בהסכם השכירות המוגנת. יחד עם זאת, משלא עלתה כל טענה בנדון, אין צורך לדון ולהכריע בה לגופו. ד. כאמור, המושכר מורכב ממספר יחידות, לרוב בניינים, בעוד כי ההפרה מתייחסת אך ורק לבניין בית החרושת. ה. זכותה של חברת הנמל הפיזאני לדיירות מוגנת לא נכפתה על החברה לפיתוח עכו מכוח החוק, אלא היא נקבעה בהסכם בו התקשרו הצדדים מרצונם הטוב והחופשי. ודוק, לא בכדי ניתנה לחברת הנמל הפיזאני הזכות לדיירות מוגנת במושכר, שכן בתמורה היא השקיעה בביצוע עבודות מעבודות שונות במושכר ואף התחייבה בתשלום דמי שכירות בסכומים נכבדים. ו. הפרת הסכם השכירות המוגנת ע"י חברת הנמל הפיזאני לא גרמה לנזק כלשהו לחברה לפיתוח עכו ולא גרעה כהוא זה מזכויותיה כפי שנקבע בהסכמים שבין הצדדים. ז. דומה כי התעקשות החברה לפיתוח עכו על פינוי חב' הנמל הפיזאני מהמושכר באה בשל הפער הניכר בין דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות המוגנת - 900$ המעודכן לפי חוק - לבין דמי השכירות שנקבעו בהסכם ההרשאה -9,300 ש"ח. לא בכדי החברה לפיתוח עכו דרשה לחייב את חב' הנמל הפיזאני לשלם לה מחצית דמי השכירות שנקבעו בהסכם ההרשאה. אמנם נכון, בעל נכס זכאי למקסם את הרווח מניצול הנכס שבבעלותו, אולם, כשבעל נכס בוחר להתקשר בהסכם עם צד ג' ובדיעבד מתברר כי ההסכם אינו מניב עבורו רווח מכסימלי, אין זה מן הראוי כי הוא "יארוב" לשוכר ולפעול לפנותו מהמושכר בשל אותה הפרה כבמקרה דנן. 30. לסיכום כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: א. במסגרת התביעה בתיק 15316-03-11: - הדרישה לפינוי חברת הנמל הפיזאני מהמושכר, נדחית בזאת. - ניתן בזאת סעד כספי ולפיו על חברת הנמל הפיזאני לשלם לחברה לפיתוח עכו סך של 5,805 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 11.01.12 ועד התשלום המלא בפועל. ב. התביעה בת"א 15316-03-11 נדחית. ג. לאור התוצאה אליה הגעתי לעיל, כל צד יישא בהוצאותיו. חוזהשימוש בדירהשימוש בנכס