הקצאת קרקעות באזור תעשיה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הקצאת קרקעות באזור תעשיה:

כב' סגן הנשיא א' אברהם
נושא הערעור
1. המשיב (הוא גם המערער שכנגד, ולהלן – המינהל) הקצה למערערת (משיבה שכנגד, ולהלן – המערערת) קרקע באיזור התעשיה פוריה, על מנת להקים עליה מפעל לייצור צינורות. אלא שזו הקימה על הקרקע אולם אירועים. לכן ביטל המינהל את ההתקשרות עמה, והגיש תביעה לסילוק ידה מן הקרקע, לתשלום הפיצויים המוסכמים ופיצויים "נוספים" בסך של 100,000 ₪. בית משפט השלום קיבל את התביעה, ציווה על הפינוי וחייב את המערערת בפיצויים המוסכמים. מכאן הערעור והערעור שכנגד.

תיאור הסכסוך ביתר פירוט
2. ביום 17.11.2002 החכיר המינהל למערערת, בפטור ממכרז, קרקע באיזור התעשיה פוריה, במטרה להקים עליה מפעל לייצור צינורות. בין הצדדים נחתם חוזה פיתוח.
3. בסוף שנת 2003 או תחילת שנת 2004 קיבל המינהל פניה מאת משרד התמ"ת, ממנו הוא למד כי המערערת מתכוונת להקים במגרש אולם אירועים. בעקבות כך ביקש המינהל מן המערערת לחתום על התחייבות, בה צוין כי המגרש הוקצה למערערת על מנת שתקים עליו מפעל לייצור צינורות, והמערערת התחייבה, כי לא תעשה כל שימוש במגרש זולת למטרת ההקצאה.
4. חרף התחייבות זו גילה המינהל, בביקורת שערך פקח מטעמו ביום 14.7.2004, כי המערערת הקימה במקום אולם אירועים. כיוון שכך שלח המינהל מכתב התראה למערערת, ומשלא נענה הודיע לה, במכתב, כי היא מפרה את החוזה הפרה יסודית, ונתן בידיה, לפנים משורת הדין, 30 יום על מנת לתקן את ההפרה. במכתב תשובה אישרה המערערת כי הקימה במקום אולם אירועים, אך ביקשה מן המינהל את הסכמתו לשימוש הקיים, כשהיא מודיעה כי היא מבקשת לקדם תכנית להסדרת ההיבט התכנוני. בתשובה הודיע לה המינהל, כי הוא מתנגד לשינוי ועומד על תיקון ההפרה באורח מיידי. משלא תוקנה ההפרה הודיע המינהל למערערת, ביום 25.5.2006, על ביטול החוזה. חרף זאת המשיכה המערערת בשלה. מכאן תביעת המינהל כאמור מעלה.
5. להגנתה טענה המערערת, כי נתקלה בקושי בהקמתו של מפעל לייצור צינורות בשל שטחו המוגבל של המגרש. כיוון שכך תרה אחר פתרון, שיתן לה הכנסה לפחות בחלקו של המגרש, וכך בא לעולם אולם האירועים. היא הוסיפה וטענה, כי מלכתחילה היתה כוונה להקים במקום מפעל לייצור צינורות לצד אולם אירועים, ומשנתקלה בקושי להקמת מפעל הצינורות, התמקדה באולם האירועים.
6. נוסף על כך טענה המערערת, כי החוזה איננו מגביל אותה באופן בלעדי להקמת מפעל לייצור צינורות, שכן מטרת ההקצאה היא "תעשיה ומלאכה", ובכך רצתה לומר, כי אולם האירועים עשוי להיכנס לגידרה של הגדרה זו.
7. על כך הוסיפה המערערת, כי המינהל לא הביע התנגדות כאשר היא הגישה בקשה להיתר בניה. אדרבא, המינהל חתם על הבקשה, כך המערערת. מתוך כך ניתן ללמוד על הסכמה שנתן המינהל להקמתו של אולם אירועים, שכן מן התשריטים שבבקשה להיתר ניתן ללמוד, כי מדובר בהקמתו של אולם אירועים. היא הוסיפה וטענה, כי לא זנחה את כוונתה להקים מפעל לייצור צינורות, אלא שבינתיים היא מפעילה במקום אולם אירועים.
8. המערערת הוסיפה עוד, כי פעלה לשינוי הייעוד של המגרש (על מנת לאפשר הקמתו של אולם אירועים), וגם בהליכים אלה לא הביע המינהל כל התנגדות.
9. לחילופין טענה המערערת, כי ניתן לקיים את החוזה באופן חלקי, בגידרו של סעיף 19 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.
10. לחילופי חילופין טענה המערערת, כי אם בית המשפט יכיר בחוקיות ביטולו של החוזה, היא מבקשת להשיב לה את שווי השקעותיה בקרקע, ולהימנע מלהורות על השבה בעין, לא כלשכן הריסת המבנים הבנויים על הקרקע.
11. נוסף על אלה טענה המערערת לשיהוי בהגשת התביעה.

פסק הדין של בית משפט השלום
12. בראשית בחן השופט הנכבד קמא האם הפרה המערערת את החוזה, ולשאלה זו נתן תשובה חיובית. בדרכו למסקנה זו פתח בית המשפט קמא בתקנה 25(5)(א) לתקנות חובת מכרזים, התשנ"ג-1993, המתירה הקצאת מגרש בפטור לצורכי תעשיה ומלאכה, שכן החוזה בין המינהל למערערת התנה, כי "מטרת ההקצאה" היא "תעשיה ומלאכה". בית המשפט קמא מצא, כי אולם אירועים איננו מן התכליות, העשויות להיכלל בגידרה של מטרת ההקצאה.
13. נוסף על כך קבע בית המשפט קמא, כשהוא נתמך בראיות שהונחו לפניו, כי המערערת קיבלה את הקרקע מן המינהל על מנת להקים עליה מפעל לייצור צינורות ולא לכל תכלית אחרת, ומשלא עשתה כן, היא הפרה את החוזה. על כך הוא הוסיף ודחה את טענת המערערת, לפיה לא יכולה היתה להקים במקום מפעל לצינורות, ואפילו כך היה, אין בכך כדי ליתן בידיה לשנות את תכלית החכירה ולהקים במקום אולם אירועים במקום מפעל לצינורות.
14. השופט קמא הנכבד דחה את טענת המערערת, לפיה יש לראות בהתנהלותו של המינהל בכל הנוגע להליכים לקבלת היתר בניה ושינוי היעוד של הקרקע, כהסכמה שנתן (המינהל) לשינוי תכלית ההקצאה. הוא קבע, כי המינהל נהג בתום לב לאורך כל הדרך. על התכנית לקבלת היתר בניה לא חתם כלל המינהל, והתכנית היחידה עליה חתם לא יכולה היתה להצביע על הקמתו של אולם אירועים. הוא דחה גם את הטענה, לפיה יש לראות את המינהל כמי שהסכים להליכי שינוי היעוד, בשל כך שלא נטל חלק בדיונים אצל גופי התכנון. הוא ראה בכך לכל היותר התרשלות של המינהל, שאינה מגיעה כדי הסכמה לשינוי מטרת ההקצאה של הקרקע. התרשלות זו אינה שוקלת כנגד התנהגותה של המערערת, שמלכתחילה היה עליה להקים בקרקע מפעל לייצור צינורות, והיא אף התחייבה לעשות כן באופן מפורש לאחר שנתגלתה למינהל כוונתה לסטות מתכלית ההקצאה.
15. השופט קמא דחה את טענת המערערת לביצוע בקירוב של החוזה, על ידי התרת השימוש באולם האירועים, כיוון שהסטיה מתכלית ההקצאה משנה את אופיו של החוזה מיסודו, ולא לכך נועדה דוקטרינת הביצוע בקירוב.
16. משהגיע השופט קמא למסקנה, כי החוזה הופר ולכן בוטל כדין, הוא ציווה על סילוק ידה של המערערת מן הקרקע.
17. המערערת טענה, כאמור, כי יש לצוות על השבת שווי המחוברים שבמקרקעין. בכך היא נסמכה על הוראת סעיף 12(ד) לחוזה הפיתוח עם המינהל. השופט קמא דחה טענה זו הואיל והוראת הסעיף אינה חלה כאשר מבוטל החוזה, כפי שארע בענייננו. השופט קמא הוסיף וקבע, כי על פי סעיף 13 לחוזה – משבוטל החוזה, על המערערת לפנות את הקרקע, להרוס את כל שנבנה עליה, ולהשיבה לידי המינהל כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ. מכאן שאין היא זכאית להשבה כלשהי, בין לפי שווי ההשקעה ובין בעין.
18. לאחר הדברים הללו בא השופט קמא לתביעתו הכספית של המינהל. הוא זיכה את האחרון בפיצויים המוסכמים שבחוזה, אך דחה את תביעתו לתשלום פיצויים עונשיים. נוסף על כך הוא דחה את בקשת המינהל לפיצול סעדיו, על מנת לתבוע בעתיד את דמי השימוש שנקבעו בחוזה. את מסקנתו הטעים השופט קמא בכך, שאם כלל המינהל בתביעתו סעד כספי (הפיצויים המוסכמים), היה עליו להוסיף עליו גם דרישה לתשלום דמי השימוש.
19. בית המשפט קמא דחה עוד את טענת המערערת, לפיה המינהל השתהה בהגשת תביעתו, שכן המינהל פעל לפינויה מן הקרקע מייד כשנודע לו על ההפרה, ואת התביעה הגיש שלושה חדשים בלבד לאחר שהודיע על ביטול החוזה.
20. סיכומם של דברים ציווה השופט קמא על סילוק ידה של המערערת מן הקרקע, וחייב אותה בתשלום הפיצויים המוסכמים. נוסף על כך חויבה המערערת בהוצאותיו של המינהל.

הערעור
21. בערעורה שבה המערערת וטוענת, כי השימוש שהיא עושה במקום מתאים למטרה עליה הוסכם, משמע "תעשיה ומלאכה", משלטענתה אולם אירועים עשוי להיכנס לגידרה של הגדרה זו.
22. מכל מקום טוענת המערערת, כי המינהל נתן את הסכמתו לשינוי תכלית ההקצאה, על ידי כך שלא הביע התנגדות במסגרת הליכי התכנון, החל מן הבקשה ליתן היתר בניה, וכלה בהליכים לשינוי יעוד הקרקע.
23.. לחילופין טוענת המערערת, כי על בית המשפט קמא היה לבחור בביצוע החוזה בקירוב, על ידי התרת השימוש במקום כאולם אירועים במקום מפעל לייצור צינורות.
היא טוענת עוד, כי על בית המשפט היה להימנע מלהורות על הריסת המבנים שהיא בנתה על הקרקע, ולאפשר שינויו של ייעוד ההחכרה לאולם אירועים, כך יימנע הפסד של מיליוני ₪ שהושקעו במקום. מן ההריסה לא תצמח למדינה כל תועלת, כך המערערת. לחילופין היא מציעה להעמיד את הקרקע עם המבנה הקיים למכרז, כאשר הזוכה במכרז ישלם לה את עלויות הקמתם של המחוברים לקרקע, בכך תרוויח גם המדינה.
24. המערערת מוסיפה וקובלת על בית המשפט קמא, שלא נתן בידה להביא ראיות ביחס לנכסים אחרים באזור, בהם המינהל פירסם מכרז ובו על הזוכה לשלם לחוכר היוצא את שווי המבנים שבנה, והכל על מנת לשכנע, ששיקולי צדק מוליכים לידי כך, שיש להורות על השבת שווי ולא השבה בעין גם במקרה שלה.
25. המערערת טוענת עוד, כי החוזה שנחתם עם המינהל הינו חוזה אחיד, ובו תנאי מקפח, ודבריה מכוונים לתנייה שבחוזה, לפיה ההשבה תיעשה בעין ולא לפי שווי.

הערעור שכנגד
26. בערעורו הנגדי קובל המינהל על כי בית המשפט קמא לא התיר לו לפצל את סעדיו, על מנת להתיר לו לתבוע בתביעה נפרדת את דמי השימוש הקבועים בחוזה הפיתוח.
27. ועוד קובל המינהל בערעור שכנגד על הימנעותו של בית המשפט קמא מפסיקת פיצויים עונשיים. לשיטת המינהל, מעשה התרמית שעשתה המערערת מצדיק פסיקתם של אלה.

הפרת החוזה
28. ראינו את טענת המערערת, לפיה פרשנות נכונה של החוזה מאפשרת הקמתו של אולם אירועים, הואיל והוא עשוי להיכנס למסגרתה של הגדרת תכלית ההקצאה, משמע "תעשיה ומלאכה".
29. טענה זו של המערערת נדחתה בידי בית המשפט קמא. לטעמי שלי ניתן היה לדחות את הטענה אף בלא שנידרש לשאלה, האם אולם אירועים הוא בבחינת "תעשיה ומלאכה", כיוון שהראיות שהונחו לפני בית המשפט מלמדות על כי המגרש ניתן למערערת, וללא מכרז, על מנת שתקים עליו מפעל לצינורות, ולא כל בית עסק אחר. כוונה זו באה אחר כך לידי ביטוי מפורש גם בחוזה הפיתוח, ובו אתחיל.
30. במבוא לחוזה הפיתוח מצינו את ההגדרה הבאה:
" "המבנים" – מפעל ליצור צינורות."
" "מטרת ההקצאה" – תעשיה ומלאכה"
ועוד נאמר במבוא לחוזה:
"והואיל והמינהל יהיה מוכן להעמיד ליוזם את המגרש בתנאי מוקדם ורק לאחר שהיוזם יפתח את המגרש ויבנה עליו את המבנים... כדי שישמשו למטרת ההקצאה..."
ובהמשך:
"והואיל והמינהל מוכן להעמיד את המגרש לרשותו של היוזם ... וזאת רק לשם בנית המבנים למטרת ההקצאה... "
[ההדגשה שלי – א.א.]
בגופו של החוזה נכללו הוראות שונות, המטילות חובות שונות על המערערת, כגון הוראת סעיף 5, הקובעת כיצד תפעל המערערת בהקמתם של "המבנים", שבמבוא לחוזה הוגדרו כ"מפעל לייצור צינורות".
31. מחיבורם של כל אלה אנו למדים, כי הקרקע ניתנה למערערת על מנת להקים בה "מבנים", משמע "מפעל ליצור צינורות", כך הוגדרה התיבה "מבנים" כאמור, והמערערת התחייבה במפורש להקים על הקרקע מפעל לייצור צינורות.
32. המערערת ביקשה להיתלות בהגדרה שבמבוא לחוזה, לפיה "מטרת ההקצאה" היא "תעשיה ומלאכה", כשהיא מבקשת, כאמור, לשכנע, כי אולם האירועים שהקימה עשוי להיכנס לגידרה של הגדרה זו. השופט קמא דן באריכות בסוגיה זו על מנת להגיע לכלל מסקנה, כי אולם אירועים איננו עשוי להיכלל בהגדרת "תעשיה ומלאכה". ובכן לטעמי אין כל צורך בבירור זה, כיוון שתוכנו של החוזה ותכליתו ברורים מתוך מילותיו, ואלה לימדונו, כמפורש מעלה, כי המגרש הוקצה למערערת על מנת שתקים עליו מפעל לייצור צינורות, ולא כל מתקן אחר, העשוי להיכנס להגדרת "תעשיה ומלאכה". הכללתה של הגדרה זו של תכלית ההקצאה נחזית להיות מיותרת, ונראה כי היא נכללה בחוזה על מנת לאפשר את הקצאת המגרש בפטור (כפי שבפועל נעשה), בגדרה של תקנה 25(א) לתקנות חובת מכרזים, התשנ"ג-1993, הנותנת בידי המינהל להחכיר מגרש בפטור ממכרז, למטרת תעשיה ומסחר.
33. מעבר לדבריו המפורשים של החוזה, מהם עולה כי המערערת קיבלה את הקרקע על מנת להקים עליה מפעל לצינורות, ניתן להיווכח בכוונתם הברורה של בעלי החוזה, מתוך הראיות שהונחו לפני בית המשפט.
ובכן, כפי שקבע בית המשפט קמא, מי שעמד מאחורי הכוונה להקים מפעל ליצור צינורות היה מר מזרחי, ולשם ההקמה נרקמה שותפות בינו לבין מר ביטון, שאיננו מבין דבר בצינורות. אחרי זמן קצר התפרקה השותפות, וביטון נותר לבדו. כאשר ניגש ביטון לחתום על חוזה הפיתוח, לא היתה לו כל כוונה להקים במקום מפעל לצינורות, כי אם אולם אירועים. מכאן קביעתו של השופט קמא, כי החתימה על חוזה הפיתוח נעשתה שלא בתום לב, כאשר אצל המערערת (שבשליטת ביטון, והריהי בעלת החוזה) לא היתה כל כוונה לקיים אחר התחייבותה להקמת מפעל לצינורות.
34. יתר על כן, כמתואר מעלה, בסוף שנת 2003 או תחילת שנת 2004 קיבל המינהל פניה מאת משרד התמ"ת, ממנה הוא למד כי המערערת מתכוונת להקים בקרקע אולם אירועים. בעקבות כך ביקש המינהל מן המערערת לחתום על התחייבות, בה צוין כי מטרת ההחכרה היתה להקים מפעל לייצור צינורות, והמערערת חתמה על התחייבות בזו הלשון:
כתב התחייבות והצהרה

  1. בין מינהל מקרקעי ישראל לבין אמ. די. הי. בניה ותעשיה בע"מ (להלן: "היזם") נחתם הסכם פיתוח (מיום 17.11.2001 להלן: "הסכם הפיתוח") להקצאת מגרש לתעשיה ומלאכה.
  2. מטרת הקצאת המגרש לשם בנית מפעל ליצור צינורות ומטרת ההקצאה הינה על פי היעוד ושיעור הניצול, הכל כעולה מהוראות הסכם הפיתוח.
  3. הובא לידיעת המינהל כי לכאורה בכוונת היזם לעשות שימוש החורג ממטרת ההקצאה.
  4. אשר על כן, היזם מתחייב ומצהיר בזאת שלא יעשה שימוש במגרש אלא למטרת ההקצאה בלבד ועל פי הוראות הסכם הפיתוח בלבד.

[ההדגשה שלי – א.א.]
35. הנה כי כן, תכלית ההקצאה היתה, מבראשית, הקמתו של מפעל לייצור צינורות, ולא כל תכלית אחרת. הדברים באו לידי ביטוי מפורש בחוזה, ואחר כך, משגילה המינהל כי המערערת חותרת לתכלית אחרת, החתים אותה על התחייבות מפורשת עוד יותר, משמע להקמתו של מפעל לייצור צינורות. אלא שהמערערת המשיכה בשלה, והקימה אולם אירועים במקום מפעל לייצור צינורות. השופט קמא הגדיר, כאמור, התנהגות זו כחסרת תום לב, ונראה כי הוא חס בכך על המערערת, באשר מעשיה חרגו הרבה מעבר להתנהגות תמת לב.
36. להשלמת התמונה אציין, כי המערערת ביקשה לטעון, כי החוזה איפשר לה שימוש דו-תכליתי, משמע אולם אירועים ומפעל לייצור צינורות. היא טוענת, כי אמנם הקימה אולם אירועים, אלא שלא זנחה את כוונתה להקים מפעל לצינורות.
ובכן טענה זו נדחתה בידי השופט קמא, שערך ביקור במקום ונוכח, כי במקום מתנהל אולם אירועים, הא ותו לא. מפעל לצינורות אין שם, כפי שאין במקום כל אפשרות להקימו, לאחר שהמערערת הקימה במקום אולם אירועים. יתר על כן, אין כל ממש בטענת המערערת, לפיה החוזה נתן בידיה להקים מתקן דו שימושי כאמור. היא התחייבה מפורשות, הן בחוזה והן במסמך שחתמה לאחר שגילה המינהל את כוונותיה, כי תקים במקום מפעל לייצור צינורות. לטענה אין, אפוא, כל יסוד.
37. סיכומה של נקודה, המערערת הפרה את החוזה בכך שהקימה במגרש שהוקצה לה אולם אירועים במקום מפעל לייצור צינורות. ס"ק 12(א) לחוזה הפיתוח מגדיר הפרה יסודית מהי, ובתוך כך נכללות התחייבויות המערערת שלפי סעיף 5 לחוזה, משמע הקמת מפעל לצינורות ("המבנים"). משלא כך נהגה המערערת יש לראותה כמי שהפרה את החוזה הפרה יסודית.

הסכמה בהתנהגות של המינהל
38. ראינו את טענת המערערת, לפיה המינהל הסכים, בדיעבד, להקמתו של מפעל לצינורות. היא סומכת טענתה זו על כך, שהמינהל לא הביע התנגדות במסגרת הליכי התכנון, החל מן הבקשה ליתן היתר בניה, וכלה בהליכים לשינוי יעוד הקרקע.
39. בית המשפט קמא נדרש לטענה זו ודחה אותה, ולעמדתו הנני מסכים. את התנהגותו של המינהל, שאכן לא הביע כל דיעה בהליכי התכנון בהם נקטה המערערת, יש לראות על רקע הדברים שתוארו מעלה, כלומר על רקע העובדה, כי המגרש הוקצה למטרה ברורה לשם הקמתו של מפעל לצינורות, ולשם כך הוא גם ניתן למערערת בפטור ממכרז, כמו גם על רקע תגובתו החדה של המינהל, שהחתים אם המערערת על התחייבות להקים מפעל לצינורות לאחר שגילה (לאחר שנחתם חוזה הפיתוח), כי אין בכוונתה לעשות כן. ואם לא די בכל אלה, לאחר ששב המינהל וגילה, כי המערערת הקימה על המגרש אולם חתונות, הוא פעל במהירות (יחסית) וביטל את החוזה ודרש את פינוי המגרש.
40. כל העובדות הללו מצביעות בבירור על כוונתו של המינהל, ככל הנוגע למגרש ואשר ייבנה עליו, כוונה שאינה משתמעת לשתי פנים, והוא נותר עם כוונתו זו לאורך כל הדרך. על רקע הדברים הללו לא יכולתי לראות את התנהגותו של המינהל, שכאמור לא נטל חלק בהליכי התכנון, כי אם, לכל היותר, התנהגות מרושלת, אך בשום אופן לא הסכמה משתמעת שלו לשינוי כה בסיסי בתנאי החוזה.
41. למעלה מן הדרוש אוסיף, כי אפילו הנחנו, כי המינהל התרשל בהתנהגותו ככל הנוגע להליכי התכנון, לא בידי בעל חוזה כמערערת, שפעלה בהתנהגות חסרת תום לב בעליל, להיבנות מהתרשלות זו, על מנת לומר כי המינהל ישב ולא עשה, כאשר היא פועלת בסתירה מוחלטת להתחייבותה שבחוזה ולהתחייבות עליה חתמה לאחר שנתגלתה כוונתה האמיתית.

פינוי המושכר
42. הגענו כדי כך, שהמערערת הפרה את חוזה הפיתוח הפרה יסודית. כיוון שכך, עמדה למינהל זכות לבטל את החוזה, מכוחו של סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התש"ל-1970 (מעבר לדרוש עוגנה זכות זו גם בסעיף 12 לחוזה הפיתוח). המינהל נהג עם המערערת זהירות יתר, כאשר נתן בידיה שהות לתיקונה של ההפרה היסודית, ומשלא עשתה כן תוך הזמן שקצב לשם התיקון – הודיע לה על הביטול. בכך נהג המינהל לפי זכותו שבדין.
43. סעיף 13 לחוזה הפיתוח קובע את שיארע אם יבחר המינהל לבטל את החוזה, ובין היתר הוא מחייב את המערערת לפנות את המושכר ולהחזירו לידי המינהל כשהוא נקי מכל אדם וחפץ, ובכלל זה להרוס את כל הבנוי והמחובר לקרקע מושא החוזה. המינהל דרש תרופה זו בתביעתו, והוא אכן זכאי לה.

ביצוע בקירוב
44. ראינו את טענתה של המערערת, לפיה בנסיבות המקרה שלפנינו ניתן וראוי היה לצוות על ביצוע החוזה בקירוב, משמע להתיר לה לנהל במקום אולם אירועים במקום מפעל לייצור צינורות.
טענה זו נדחתה בידי השופט קמא, ודעתי כדעתו. תחילה אציין, כי התכלית שלשמה הוקצתה הקרקע היתה בעלת חשיבות, ודאי למינהל. היא ניתנה למערערת בפטור ממכרז, מכוחה של הוראת חוק חובת מכרזים שהוזכרה מעלה. נהיר על פני הדברים, כי המינהל לא היה מקצה את הקרקע בפטור ממכרז למי שמבקש להקים אולם אירועים, מה גם שאין בכוחו לעשות כן, בגידרו של חוק חובת מכרזים. החשיבות שראה המינהל בתכלית כריתתו של החוזה באה לידי ביטוי הן במילותיו הכתובות של החוזה, והן בהתנהגותו אחר כך, כאשר החתים את המערערת על התחייבות חדשה להקים מפעל לצינורות בלבד. כאשר זוהי החשיבות שבה ראה בעליה של הקרקע לתכלית ההקצאה, הרי שתכלית זו של הקמתו של מפעל לצינורות היא מעיקריו של החוזה.
45. התכלית לשמה הוקצתה הקרקע היתה, אפוא, בעלת חשיבות עליונה, לכל הפחות בעיני המחכיר, המינהל. מכאן לבקשתה של המערערת כי בית המשפט יצווה על ביצוע בקירוב, על ידי שינויה של תכלית זו. ובכן דוקטרינה זו, החלה מכוחו של עקרון תום הלב, אין לה תחולה כאשר הביצוע המבוקש משנה באורח בסיסי את אופיו של החוזה, וכזה הוא השינוי שמבקשת המערערת לערוך בחוזה, משמע על ידי התרת הקמתו של אולם אירועים במקום מפעל לצינורות. למעלה מן הדרוש אומר, כי אינני רואה כל התנהגות חסרת תום לב מצד המינהל בדרישתו לקיומו של החוזה כמות שהוא, משמע לתכלית שלשמה הוקצתה הקרקע, ובפטור ממכרז היא הוקצתה לשם כך. יתר על כן, כמי שנהגה בחוסר תום לב, שלא לומר מעבר לכך, אין המערערת יכולה להישמע בטענה, הנשענת כל כולה על העדר תום לב של יריבה, המינהל.

השבה לפי שווי
46. המערערת ביקשה לשכנע, באותות ובמופתים, מדוע צודק יהא לצוות על השבת שווי המחוברים בעקבות ביטול החוזה, להבדיל מהשבה בעין.
ואמנם, השבה בעין משמעה, מבחינתה של המערערת, הפסד כספי לא מבוטל. אלא שלבד מהצבעה על ההפסד לא הצביעה המערערת על כל זכות שיש לה להשבה לפי שווי. תחילה יש לומר על המערערת, כי היא שהביאה על עצמה הפסד זה, ולהלין אין לה כי אם על עצמה. יתר על כן, המערערת עשתה הון, כך יש להניח, בהפעילה את אולם האירועים (בסתירה מוחלטת לחוזה) משך כל אותן שנים, והיא עושה כן גם בעת כתיבתן של שורות אלה.
ומעבר לכל אלה, התרופות להפרתו של החוזה נקבעו באופן המפורש ביותר בסעיף 13 לחוזה, ולפיהן על המערערת לפנות את המגרש ולמוסרו כשהוא נקי לידי המינהל, ובכלל זה להרוס את כל הבנוי והמחובר אליו. אינני רואה כל טעם ראוי מדוע לא תתקיים הוראת חוזה זו.
47. בהמשכה של הטענה הקודמת מבקשת המערערת לשכנע, כי היה על בית המשפט לצוות על פרסומו של מכרז חדש, כאשר הזוכה בו יחויב לשלם לה את שווי המחוברים.
ובכן טענה זו של המערערת אינה נסמכת על דבר, לבד מן ההפסד הכספי שהיא עשויה לספוג כתוצאה מחיובה בפינוי המגרש והחזרתו נקי לבעליו. מה יעשה המינהל בקרקע שתוחזר לידיו, הדבר נתון כל כולו לשיקול דעתו. אמנם נכון הוא, כי על המינהל חלות חובות כרשות מינהלית, ובתוך כך התנהגות הגונה וכד', נוסף על חובותיו על פי דיני החוזים. אלא שבמקרה שלפנינו אינני רואה כל פגם בשיקול דעתו, בעומדו על פינוי המושכר והחזרתו נקי לידיו. לעמידה על דרישה זו חשיבות ציבורית, ודאי במקרה כגון זה הנדון לפנינו, על מנת שלא להוציא את המערערת-החוטאת נשכרת ממעלליה, על שקיבלה לידיה מגרש בפטור ממכרז על מנת להקים עליו מפעל לייצור צינורות, ובנתה עליו אולם אירועים, שלעולם לא היתה מקבלת קרקע לשם תכלית זו, ודאי לא בפטור במכרז, כשהיא מקבלת כך יתרון על פני אחרים, שאולי רוצים היו להקים אולם אירועים במקום.
48. על מנת לשכנע בטענתה האחרונה ביקשה המערערת לנהוג בה כפי שלטענתה נהג המינהל במגרשים סמוכים למגרש שהוקצה לה. דבריה מכוונים למכרזים, בהם – לפי הטענה – על הזוכה במכרז לשלם לחוכר היוצא את שווי המחוברים שבמגרש. על מנת להוכיח את טענתה זו היא ביקשה להגיש ראיות חדשות בערעור.
49. לבקשתה זו של המערערת לא ראיתי להיענות, ולו משום שאין בראיות הללו כדי להאיר את עינינו, בלא חקירה ודרישה של הנסיבות שאפפו את פרסום המכרזים. כל שניתן ללמוד מראיות אלה הוא, כי המינהל פירסם מכרז במגרש סמוך, והציע את המחוברים למכירה. מעבר לכך לא נוכל לדעת מה היו הנסיבות שהובילו למכרז, מה היו שיקוליו של המינהל בפרסמו מכרז שכזה, ועוד כיוצא באלה שאלות, שלא נוכל לבררן במסגרת ההליך הערעורי. מכל מקום, נציג המינהל הצביע על שוני, ולו אחד, המבחין את המקרה שלפנינו מאחד המקרים אליהם מפנה המערערת (עניין צ.ד.פ.), והוא זה: במקרה האחר לא הופעל אולם האירועים שנבנה במגרש ולו יום אחד. כיוון שכך, נהג המינהל במקבל הקרקע כפי שנהג, משמע פירסם (ככל הנראה) מכרז, ובו על הזוכה לשלם לחוכר היוצא את שווי המחוברים. חשוב בהקשר זה להדגיש, כי במהלך הדיון בערעור הצענו לבעלי הדין ללכת במתווה צ.ד.פ. נציג המינהל הסכים לכך אך התנה את הדבר בהפסקה מיידית של השימוש בקרקע כאולם אירועים. נציג המערערת התנגד לכך, ובכך נסתיים העניין. התנגדות זו מקורה בכך, שפסק הדין של בית משפט השלום עוכב, והמערערת ממשיכה ועושה הון מהפעלתו של האולם עד היום. כיוון שכך המשכנו והצענו, כי אולם האירועים יחדל מלפעול בתום 3 חודשים ממועד הדיון, ולשם כך דחינו את הדיון בערעור בהתאם. אלא שמשקָרַב מועד הדיון הודיע ב"כ המערערת, כי אין היא מעוניינת במתווה (מן הסתם מכיוון שאין היא רוצה להפסיק להפעיל את אולם האירועים).
50. כאשר אלו הם פני הדברים, כי אז אין כל מקום לטענת המערערת לפרסומו של מכרז כאמור. עמידתו של המינהל על הפסקת השימוש היא בבחינת מדיניות שהוא אוחז בה, ולטעמי יש למדיניות זו חשיבות ציבורית, על מנת למנוע מעשים דוגמת זה שעשתה המערערת. הדרישה להפסקת השימוש על אתר יש בה אמירה של המינהל, לפיה לא יקבל הפרה כה בוטה של החוזה, ולמדיניות שכזו הנני רואה הצדקה מלאה.

חוזה אחיד
51. המערערת טוענת, כי החוזה בו עסקינן הינו חוזה אחיד, והתרופות שנכללו בו, ובכללן החיוב לפינוי הקרקע והשבתה נקיה לבעליה, הינן בבחינת תנאי מקפח, ולכן יש לבטלן.
52. טענה זו של המערערת יש לדחות מטעמים אחדים. ראשית, היא לא נטענה בפני בית המשפט קמא, ולכן אין כל מקום להידרש לה בהליך הערעור. שנית, את הטענה היה על המערערת להוכיח בראיות, ולשכנע כי עניין לנו בחוזה, שלפי הדין עונה להגדרתו של "חוזה אחיד", ובכלל זה להראות, כי אכן מדובר בנוסח של חוזה, בו עושה המינהל שימוש אחיד. היא לא עשתה כן. ושלישית, וזהו החשוב, אפילו עניין לנו בחוזה אחיד, לא יכולתי לראות בתרופות שנקבעו בחוזה כאילו דבק בהן רבב הקיפוח. וחשוב עוד מכך, דיני ההשבה מבוססים על עשיית צדק. הנני מתקשה לשמוע טענה, השואבת את כוחה מעקרונות של צדק, מפיה של מי שקיבלה בפטור מגרש של המדינה לשם הקמתו של מפעל, כאשר מראש לא היתה לה כוונה לעשות כן, וברגל גסה הפרה את החוזה. הקיפוח אליו היא מכוונת עניינו בהשבתן של השקעות שהיא השקיעה, אלא שהשקעות אלה היא עשתה תוך ידיעה ברורה, כי אין היא רשאית להקים במקום אולם אירועים. אין לה, על כן, להלין כי אם על עצמה שהשקיעה כספים רבים, שאין היא יכולה להשיבם עתה, כשהיא נדרשת לפנות את המגרש. ועל שיקולי הצדק יש להוסיף את העובדה, כי המערערת עושה הון משך שנים רבות משימוש שלא לפי חוזה הפיתוח. רווחיה מאולם האירועים עשויים לכסות, כך ניתן להניח, את השקעותיה בהקמת האולם.

פיצול סעדים
53. בערעורו שכנגד קובל המינהל על בית המשפט קמא, שבחר שלא להתיר לו לפצל את סעדיו, על מנת שיוכל לתבוע בעתיד את דמי השימוש להם הוא זכאי על פי החוזה ולפי דיני עשיית העושר. נזכיר, כי בית המשפט קמא דחה את הבקשה לפיצול סעדים כיוון שסבר, כי אם המינהל כלל בתביעתו סעד כספי (פיצויים מוסכמים), היה עליו לצרף לה גם את דרישתו לדמי שימוש.
54. דעתי שלי בסוגיה – שונָה. בכללו של דבר מתבקש פיצולם של סעדים על מנת לייעל את ההתדיינות, בלא לגרום לפגיעה דיונית בצד שכנגד, על ידי הטרחתו בהליך שני שבו יתברר הסעד הנוסף, אף כי ניתן היה לבררו בהליך הראשון. על מנת להכריע בסוגיה יש להביא בחשבון שיקולים אחדים, ובתוך כך לבחון האם שני הסעדים קשורים בטבורם זה לזה אם לאו, ומכאן, האם בירורם במאוחד עשוי להיות יעיל יותר מאשר בירורם בנפרד, או שמא להיפך.
55. הטעם שנתן השופט קמא בדחותו את הבקשה לפיצול סעדים עשוי היה להצדיק את דחייתה של הבקשה לפיצול סעדים, אם היה עליו ממילא להכריע בשני סעדים כספיים שבירורם כרוך זה בזה, שאז מטעמים של יעילות עדיף היה הבירור האחד על פני שני בירורים נפרדים. אלא שבמקרה שלפנינו, הסעד הכספי שנתבקש לא היה כי אם פסיקת הפיצויים המוסכמים שנקבעו בחוזה הפיתוח, ולשם פסיקתם לא היה על בית המשפט קמא לערוך כל בירור שהוא.
56. מכל מקום, לטעמי היה מקום להיענות לבקשה לפיצול סעדים, על מנת לאפשר למינהל לתבוע את דמי השימוש בעתיד. ראשית אומר, כי במרכזו של הסכסוך בבית משפט השלום עמדה סוגיית הפרתו של חוזה הפיתוח. בירורה של סוגיה זו היה העיקר. משנקבע כי החוזה הופר, ציווה בית המשפט על הפינוי, ומן הפינוי נגזרת שאלת ההשבה (כלומר, האם יש להרוס את המבנים על מנת להשיב את המגרש כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם לידי המינהל, או להותיר את המבנים ולצוות על השבת שווייָם למערערת). כאמור מעלה, פסיקת הפיצויים המוסכמים, המתבקשת מן ההפרה, אינה כרוכה בכל בירור שהוא. נותרה, אפוא, שאלת פסיקתם של דמי השימוש, והכרעה בסוגיה זו צריכה בירור, הכרוך בהגשתן של חוות דעת של מומחים וכד'.
57. שני חלקים אלה של הסכסוך (הפינוי על נגזרותיו, מחד, ודמי השימוש, מאידך) אינם כרוכים זה בזה, מבחינת בירורם. אפשר היה אמנם לקיים את הבירור במאוחד, אלא שנראה בעיניי, כי הדבר היה מהווה הכבדה יתרה על שני הצדדים, משמע גם על המערערת. דבריי מכוונים לכך, שאפילו היה המינהל כולל בתביעתו סעד לתשלום דמי שימוש, לא היה בידו כי אם לדורשם עבור התקופה שעד ליום הגשת התביעה. עבור התקופה שמעבר ליום הגשת התביעה עליו להגיש ממילא תביעה נפרדת לדמי שימוש. יוצא אפוא, ממילא צריך שיתקיים דיון בשאלת דמי השימוש (בעתיד), ואם כך הוא, אזי עדיפה התדיינות אחת בנושא זה, שבה יתבררו דמי השימוש עבור כל התקופה, משמע לעבר ולעתיד באחת, ולא בשתי התדיינויות נפרדות.

פיצויים עונשיים
58. בערעורו הנגדי קובל המינהל על כך שבית המשפט קמא דחה את בקשתו לפיצויים עונשיים. אלא שעיון בכתב התביעה מעלה, כי סעד שכזה כלל לא נתבקש. כל שנתבקשה, פסיקת פיצויים בסך של 100,000 ₪ בשל התנהגותה חסרת תום הלב והמטעה של המערערת (ס' 27 לכתב התביעה). על מנת לזכות בפיצויים בסכום זה היה על המינהל להוכיח את נזקיו כתוצאה מהפרת החוזה, ולשכנע כי הם עולים על שיעור הפיצויים המוסכמים. מכל מקום, ככל שאת תביעתה לפיצויים בסך של 100,000 ₪ יש לראות כדרישה לפיצויים עונשיים, דעתי כדעת השופט קמא, כי פיצויים מסוג זה שמורים למקרים חריגים במיוחד. המקרה שלפנינו הוא אכן מקרה חריג בחומרתו, אלא שנראה בעיניי, כי הסנקציה המופעלת כנגד המערערת, משמע פינוי הקרקע תוך חיובה להרוס את הבנוי, בלא לקבל את שווי השקעותיה, נוסף לחיובה בפיצויים המוסכמים, כל אלה גורמים לה הפסד כספי בעל משמעות, העשוי להוות את ההרתעה שביסודם של הפיצויים העונשיים, ובכך די.

סוף דבר
59. סיכומם של דברים – המערערת זכתה בקרקע בלא מכרז על מנת להקים עליה מפעל לייצור צינורות, אלא שמעולם לא היתה לה כוונה לעשות כן, כי אם להקים על המגרש אולם אירועים. היא חתמה על חוזה, בו התחייבה להקים מפעל לייצור צינורות, אך הקימה את שרצתה מלכתחילה, משמע אולם אירועים. בכך היא הפרה ברגל גסה את החוזה, והפרה יסודית זו זיכתה את המינהל בזכות לבטל את החוזה, וכך הוא עשה. ביטולו של החוזה גורר, על פי החוזה, חיובה של המערערת להחזיר את הקרקע כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ, ובכלל זה להרוס את כל המחובר והבנוי עליה. דרישה זו יש לאכוף על המערערת. נוסף על כך יש לחייבה בפיצויים מוסכמים, כפי שאמנם נפסק נגדה בבית משפט השלום.
60. נוסף על אלה יש להתיר למינהל פיצול סעדים, על מנת לאפשר לו לתבוע דמי שימוש עבור התקופה שלפני ואחרי הגשתו של כתב התביעה.
61. מכל הטעמים שמניתי, הַמְלָצָתִי לחבריי היא לדחות את ערעורה של המערערת על כל חלקיו, ולקבל את הערעור שכנגד, ככל שהוא מתייחס לפיצול הסעדים. נוסף על אלה אמליץ לחבריי לחייב את המערערת לשלם למינהל שכר טרחת עורכי דין בסך של 30,000 ₪.

כב' השופט ד' צרפתי: אני מסכים.


כב' השופט ע' עילבוני: אני מסכים.

הוחלט אפוא פה אחד כאמור בסעיף 61 לחוות דעתו של אב דית הדין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קרקע מטרוקה

  2. קרקעות מלחה

  3. זיהום קרקע דלקים

  4. טעות ברישום קרקע

  5. קרקעות בשטח ההפקר

  6. עסקת חילופי קרקעות

  7. קניית קרקע ממושכנת

  8. ייעוד קרקע לתעשיה

  9. קרקע מירי התיישנות

  10. עורך דין קרקעות

  11. פלישה לקרקע שהופקעה

  12. עסק על קרקע חקלאית

  13. הגדרת "קרקע ציבורית"

  14. התחזות לבעלים של קרקע

  15. היתר לשינוי פני קרקע

  16. הכרזה על קרקע חקלאית

  17. מגורים בקרקע חקלאית

  18. ארנונה על קרקע תפוסה

  19. סכסוך בין בעלי קרקעות

  20. סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  21. עורך דין לענייני קרקעות

  22. מכרז הקצאת קרקע במושב

  23. סכסוך בעלות על קרקעות

  24. זכרון דברים למכירת קרקע

  25. הקצאת קרקע רשות מקומית

  26. קו מתח גבוה בקרקע חקלאית

  27. תביעת בעלות על קרקע בנגב

  28. ארנונה על חניון תת קרקעי

  29. הקצאת קרקעות בקרית שמונה

  30. ערעור על צו תפיסת קרקעות

  31. עסקה סותרת בקרקע חקלאית

  32. הקצאת קרקעות באזור תעשיה

  33. בניית חממות בקרקע חקלאית

  34. הבטחה להקצאת מקרקעי ישראל

  35. מכירת קרקע לרשות ציבורית

  36. הקצאת קרקע לבניית בית ספר

  37. הסכמה שבשתיקה לשימוש בקרקע

  38. הקצאת קרקע לבעלי קרקע אחרת

  39. אולם אירועים על קרקע חקלאית

  40. צו לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  41. השכרת קרקע ללא הסכמת השותפים

  42. זיכיון על הקרקע למשך 40 שנה

  43. ארנונה על מבנים בקרקע חקלאית

  44. סכסוך קרקע בבעלות רשות הפיתוח

  45. ביטול אישור הסכם הקצאת קרקעות

  46. החלטה 1180 מינהל מקרקעי ישראל

  47. החלטה 737 מינהל מקרקעי ישראל

  48. החלטה 1101 מינהל מקרקעי ישראל

  49. בנייה לא חוקית על קרקע חקלאית

  50. בניה על קרקע ציבורית ללא היתר

  51. ניוד שטח עיקרי ממרתף לקומת הקרקע

  52. סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני

  53. פיצוי עבודות חפירה בקרקע פרטית

  54. הקצאת קרקע למגורים ליד ירושלים

  55. בקשה לתוספת יחידת דיור בקומת הקרקע

  56. ביטול הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל

  57. רישום מוריש בעל זכויות בקרקע כנאמן

  58. העברת קרקע ללא תמורה - זכות קדימה

  59. מתקנים סולאריים על קרקע בייעוד תעשיה

  60. העברת קרקע ללא תמורה למועצה מקומית

  61. בניה על קרקע שהופקעה על ידי העירייה

  62. תשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל

  63. סעיף 8 לפקודת הקרקעות: צו מסירת חזרה

  64. ארנונה - שימוש לא חקלאי בקרקע חקלאית

  65. בקשה לתוספת שטח מגורים וממ"ד בקומת הקרקע

  66. ניוד שטחי בניה בין הקומות מעל ומתחת לקרקע

  67. פיצוי נמוך בגין רכישת קרקע לצורכי ציבור

  68. זכויות יורשים של בעלי קרקעות שנפטרו בחו''ל

  69. קביעת מפלס ה 0.00 לפי גובה פני הקרקע הטבעיים

  70. בקשה לפתיחת פתח יציאה בקומת קרקע לחצר משותפת

  71. אחריות מינהל מקרקעי ישראל כלפי מציעים במכרז

  72. העלאת מקומות חניה תת קרקעיים אל מעל לפני הקרקע

  73. רכב הנע בכוח מכאני על פני הקרקע - הגדרת תאונת דרכים

  74. בניית אולם אירועים בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל

  75. החזר כספים שנגבו שלא כדין ע''י מינהל מקרקעי ישראל

  76. סמכות ועדה מקומית להפקיע קרקע ללא אישור ועדה מחוזית

  77. נטען כי שטח המריבה הינו חלק מחלקת קרקע אותה ירשו מאב לבן

  78. ערר על החלטת הועדה לדחות התנגדות לבקשה לתוספת מגורים בקומת קרקע

  79. בקשה למתן הצעת מחיר לשירותי פיקוח וניהול פרויקט בניה של יחידת דיור צמודת קרקע

  80. כל עסקה במקרקעי ישראל תעשה בידי המינהל בשם הבעלים הרשומים של הקרקע כסוכן של הבעלים

  81. האם העותר הוא "מי שיש לו ענין בקרקע" אשר רשאי להכין תכנית ולהגישה לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה ?

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון