היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ? 1. תכלית תקנות 2ב' ו- 2ג' לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970היה למנוע מצב של קיפאון תכנוני בנכס בו יש בעלויות משותפות וחלק (והדגש הינו על חלק) מבעלי הזכויות רוצה לקדם את התכנון וחלק מתנגד (וראה לניתוח תכלית התקנה בבג"צ בנייני ט.ל.מ לעיל). אך, תכלית התקנה אינה ליתן אפשרות לזה שכלל אינו בעל זכויות בנכס להגיש בקשה להיתר על נכס בו אין לו זכויות (והכוונה לזכויות הרשומות בתקנה 2א'). 2. נציין, כי הלכה דומה נפסקה לאחרונה בהחלטה ערר (ירושלים) 272/07 ז'קלין אשוש נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' שם נקבע כי בעל חוזה רכישה והערת אזהרה אינו נכלל בגדר בעלי הזכות שחתימתם נדרשת לפיח תקנה 2א' ואינו יכול להפעיל את תקנות 2ב' ו- 2ג' כנגד הבעלים הרשום, וראה גם החלטה דומה בערר (דרום) 6115/07 ניסים אורי נ. הוועדה המקומית באר טוביה לגבי בעל זכות מכוח חוזה משבצת. 3. נותר, איפוא, לבדוק האם העורר הינו בעל זכות בהתאם לתקנה 2א'. תקנה 2א' קובעת את בעלי הזכויות הבאים: "בעל הזכות בנכס שחתימתו על הבקשה להיתר דרושה לענין תקנה 2 הוא: (1) בנכס הרשום במרשם המקרקעין ושאינו בית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - בית משותף) - הבעל הרשום או חוכרו; (2) בנכס הרשום במרשם המקרקעין ושאינו בית משותף והוא בבעלות משותפת או חכור למספר חוכרים במשותף - בעל רשום או חוכר; (3) (בוטלה); (4) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף; (5) בנכס שאינו רשום במרשם המקרקעין - מי שחייב עליו בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס כאמור לולא הופטר מתשלומו מכח כל חוק; (6) על אף האמור בפסקאות (1) עד (5), בנכס שהוא מקרקעי ישראל, בין אם הוא רשום במרשם המקרקעין ובין אם לאו - מי שמוסמך לכך מטעם מינהל מקרקעי ישראל, בכפוף להוראות אלה: (א) לענין תקנה זו יראו את הודעת מינהל מקרקעי ישראל בכתב על אי-התנגדותו לבקשה להיתר כחתימתו על הבקשה; (ב) אין בהודעה על אי-התנגדות כאמור כדי לפטור חוכר שהגיש את הבקשה ממתן הודעה ליתר החוכרים של אותו נכס כאמור בתקנה 2ב, אם אלה לא חתמו יחד אתו על הבקשה; (ג) האמור ברישה לפסקה זו לא יחול בבקשה להיתר שלא מבוקשים בה תוספת שטח רצפה או שינוי ייעוד שנקבע בהיתר קודם שניתן ביחס לנכס נשוא הבקשה או גם זה וגם זה; (7) בבקשה לבצע עבודה או שימוש שניתן להתירם על ידי בית דין לשכירות לפי סעיף 37(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 - גם הדייר, כמשמעותו בחוק האמור, ובלבד שבמקרה זה - (א) המציא לבעל הנכס העתק הבקשה וצירף לבקשה תצהיר מנוסח לפי טופס 6 שבתוספת הראשונה; (ב) לא תיתן הועדה המקומית את ההיתר אלא כתום שלושים יום אחרי שהומצא לבעל הנכס העתק הבקשה ותיווסף בגוף ההיתר הערה זו: "תשומת לבך מופנית לכך כי היתר זה אינו משמש הגנה בפני תביעות בעל הנכס נגדך בגלל ביצוע העבודה או השימוש שהותרו, כל עוד לא קיבלת את הסכמתו של בעל הנכס לביצועם, או, באין הסכמה כאמור, הרשאה של בית דין לשכירות או בית משפט". (8) בנכס שחלה עליו תכנית מאושרת לחלוקה חדשה כאמור בסעיף 121(2) לחוק, וטרם נרשמה החלוקה במרשם המקרקעין כאמור בסעיף 125 לחוק - מי שהיה בעל זכות בנכס לפי פסקאות (1) עד (7) אילו נרשמה החלוקה במרשם המקרקעין כאמור; לא תיתן הועדה המקומית את ההיתר, אלא אם היה בפניה תשריט לכל שטחה של החלוקה החדשה שאושרה בתכנית כאמור והתשריט הוכן, נחתם ואושר בידי מודד? כמשמעותו בפקודת המדידות. 4. נציין, כי במקרה של מחלוקת האם נכלל המבקש בגדר בעלי הזכויות בהתאם לתקנה 2א' או שמא לא, לא יכריעו בכך מוסדות התכנון, והיה ומבקש ההיתר יראה ראשית ראיה לזכותו בהתאם לתקנה 2א' יהיה די בכך (וראה ערר (צפון) 230/05 קיבוץ עין השופט ואח' נ. הועדה המקומית יזרעלים ואח' (להלן: "ענין עין השופט"). 5. אולם, במקרה בו ברור על פני הדברים כי המבקש אינו נמנע בגדר: "בעלי זכות באותו נכס כאמור בתקנה 2א" הרי אין לו זכות לבקש היתר בנייה ומוסדות התכנון אינם יכולים לדון בבקשה להיתר שכזו.בניהבתים משותפיםשאלות משפטיותהיתר בניה