ביטול יפוי כח בלתי חוזר במקרקעין (ערעור) א. הערעור שבפנינו הוא על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט אחסאן כנעאן) מיום 24.1.2013 בת.א. 4682/08 שלפיו נפסק לזכות המשיב סעד הצהרתי, כי ההסכם שבין הצדדים מיום 10.5.07 מבוטל, וככל שנחתם יפוי כח בלתי חוזר לטובת המערער או לעו"ד בקשר להסכם מיום 10.5.07 נשוא התביעה - הוא מבוטל. עוד הורה בית משפט קמא על ביטול רישום העסקה שנעשתה בין הצדדים במוסדות השונים, לרבות הלשכה לרישום מקרקעין ורשויות המס, וכן הוצהר בפסק הדין, כי המשיב רשאי לקזז מתוך כספי התמורה שעליו להשיב למערער את הפיצוי המוסכם בסך של 5,000 $ (ארה"ב) כערכו השקלי ביום חתימת ההסכם. כמו כן, חוייב המערער לשאת בהוצאותיו של המשיב. ב. הנסיבות הצריכות לעניין הינן בתמצית אלה: בעלי הדין הם תושבי שפרעם שביום 10.5.2007, נכרת ביניהם הסכם לפיו מכר המשיב למערער שטח של 1,044 מ"ר תמורת סך של 85,000 $ (ארה"ב). נטען בכתב התביעה, שבמועד חתימת ההסכם לא היה בידי המערער מלוא סכום התמורה המוסכמת וחסר לו סך של 95,000 ₪. במעמד החתימה על ההסכם, הודיע המערער למשיב כי בבדיקה שערך המיסים המתחייבים מן העסקה מגיעים לכדי סך של 100,000 ₪ והוסכם, כי המערער ישמור סכום זה מתוך התמורה בידיו וישלם את המיסים המתבקשים מיד עם דרישת רשויות המס. המערער גם מסר למשיב מספר שיקים מעותדים בסך של 95,000 ₪ משוכים על ידי צד ג' לפקודת המערער. ג. בתביעה נטען, כי השיקים שנמסרו למשיב לא כובדו עד אשר בתחילת שנת 2008 הודיע המשיב למערער על ביטול ההסכם. בתביעתו עתר המשיב למתן סעד הצהרתי לפיו הפר המערער את ההסכם וכי ביטולו על ידי המשיב היה כדין. כן עתר המשיב למתן סעד הצהרתי לפיו הוא רשאי לקזז מכספי התמורה את הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם. בנוסף ביקש המשיב, שבית המשפט יורה על ביטול רישום העסקה ברשויות השונות. המערער מצידו, חלק על תוכן ההסכם כפי שטוען לו המשיב והוסיף וטען, כי המשיב הוא שהפר את ההסכם. ד. לאחר שמיעת הראיות הגיע בית משפט קמא למסקנה, לפיה יש לאמץ את גירסאות התביעה וההגנה בחלקן. בית משפט קבע, בין היתר, כי הסכמות הצדדים היו שהמערער ישמור בידיו סך של 100,000 ₪ מתוך כספי התמורה על מנת שהוא יוכל להסדיר את תשלום המיסים בבוא העת וכן קבע, כי בעת חתימת ההסכם חסרו למערער 45,000 ₪, בגינם מסר שלושה שיקים שחוללו, ובמקומם מסר שני שיקים נוספים. מסקנת בית המשפט קמא היתה כי המערער הוא שהפר את ההסכם, הואיל ולא שילם את התמורה המוסכמת שעה שמסר למשיב המחאות שמשך צד ג', ואלה חוללו. ה. התביעה לביטול העסקה הוגשה כ - 40 ימים לאחר חילול השיק האחרון שניתן והלכה פסוקה היא כי הגשת תביעה לבית משפט יכולה להיחשב כהודעת ביטול. לטעמו של בית משפט קמא, הגשת תביעה בפרק זמן של כ- 40 ימים לאחר ההפרה האחרונה נחשבת להודעת ביטול שניתנה תוך זמן סביר בנסיבות העניין ועוד, כך מציין בית משפט קמא, יש לקחת בחשבון שהמשיב נהג עם המערער סבלנות רבה, עד שהבין שהמערער אינו מתכוון לקיים את התחייבותו במועד, אם בכלל. בית משפט קמא קבע איפוא כי הודעת הביטול של המשיב ניתנה כדין, ותוך זמן סביר בנסיבות המקרה, ולפיכך נעתר לתביעה ופסק לזכות המשיב את הסעדים כפי שפירטנו בפתח דברינו. ו. הנתבע - המערער ממאן להשלים עם פסק דינו של בית משפט קמא וערעורו מונח בפנינו. טענה מרכזית המועלית מטעמו של המערער היא, שאין סמכות עניינית לדון בתובענה זו, שהיא תובענה במקרקעין ומצוייה בסמכותו של בית המשפט המחוזי. ז. לטעמו של המערער, גם לא היה מקום, לגוף העניין, להיענות לתביעתו של המשיב, הואיל ולדעת המערער גירסת המשיב משוללת יסוד, ולעומת זאת התעלם בית משפט קמא כמעט לחלוטין מעדותו של המערער המדברת בעד עצמה. לטעמו של המערער, גירסת המשיב מורכבת ו"מפוברקת" ומדברת בעד עצמה כאשר הוא מתכחש לאמירתו של המערער שביקש לשלם את המיסים ולקזז אותם בקניית מגרש שלישי. המערער חולק מכל וכל על הקביעות העובדתיות ועל הממצאים שקבע בית משפט קמא בפסק דינו, כשלטעמו גם המהות וגם המסקנה וגם התוצאה - שגויות. המערער חוזר על הטענה כי פסק דינו של בית משפט קמא ניתן בחוסר סמכות עניינית והוא בטל הן בשל הסעדים שבו והן בשל מהותו. ח. שונה עמדתו של המשיב אשר סומך את ידיו על פסק דינו של בית משפט קמא. לטעמו של המשיב, לא עמד המערער בנטל להוכיח את טענותיו כי חלק מן השיקים שמסר הינם חלופיים, ולא הביא לעניין זה לעדות את בנו, ואף לא הגיש תצהיר מטעמו של הבן. עוד טוען ב"כ המשיב לשינוי חזית וגרסאות סותרות מצד המערער. כן טוען המשיב להעדר זכות קיזוז נוכח העדרה של הודעת קיזוז כדין. ט. המשיב גם סומך על הקלטה שהוקלט המערער ביום 5.1.08, לאחר שהשיקים החלופיים חוללו באי פרעון. מהקלטה זו עולה, לכאורה, שהמערער מבקש מן המשיב להתאזר בסבלנות וכי הוא (המערער) מעביר כבר את השיקים למס שבח, וישלם את השיקים שחזרו. טוען המשיב, שהקלטה זו שומטת את הבסיס מתחת לטענותיו של המערער, וכי הוכח בפני בית משפט קמא, שההסכם בין הצדדים הופר הפרה יסודית, ומכאן זכאותו של המשיב לביטול ההסכם. י. נוסיף, כי בתאריך 7.1.2014, התקיימה בפנינו ישיבה שבה שמענו בתמצית את טיעוניהם של באי כח שני הצדדים, דהיינו ב"כ המערער, עו"ד באבא מאזן מחד גיסא, וב"כ המשיב עו"ד כמאל חסון, מאידך גיסא. ב"כ המשיב טען בפנינו שלטעמו קיימת סמכות עניינית לבית משפט השלום לדון בתובעה הואיל ומדובר בחוזה אובליגטורי, ולא בעניין של בעלות וכי התביעה היא לביטול חוזה מכר, ושווי המקרקעין אינו עולה על שווי הסכום שבית משפט השלום מוסמך לדון בו, וכאמור אין המדובר בעניין של בעלות, כי אם בעניין של ביטול חוזה. י"א. בטרם נמשיך, נתייחס להחלטה שניתנה על ידי בית משפט קמא ביום 8.2.2012 בסוגיית הסמכות העניינית. ב"כ המערער דאז בפני בית משפט קמא (עו"ד חנא קסיס) הגיש טיעון ביום 31.1.2012 בפני בית משפט קמא וטען, כי הוא מעולם לא הזניח את טענתו בדבר העדר סמכותו העניינית של בית משפט השלום לדון בתובענה, ובין היתר הסתמך גם על ע.א. 476/88 אשתר נגד נפתלי פ"ד מ"ה(2) 749. י"ב. בהחלטתו מיום 8.2.12 כתב בית משפט קמא את הדברים הבאים: "אמנם בפסק דין אשתר של בית המשפט העליון נקבע כי הסמכות לדון בתביעה לביטול חוזה מכר של מקרקעין היא בסמכות בית המשפט המחוזי. יחד עם זאת בשורה של פסקי דין שניתנו בבתי משפט המחוזי (כמצויין בבקשה שהגיש בזמנו התובע) נקבע שכאשר מדובר בביטול עסקה במקרקעין אשר טרם נרשמו על שם הקונה, או הועברו על שמו, ולא נלווה לכך בקשה לביטול רישום ברשם המקרקעין, הסמכות היא לבית המשפט בהתאם לשווי המקרקעין. לכן אני מסכים כי הסמכות היא לבית משפט השלום בשים לב לשווי המקרקעין. לכן אשמע את התיק ביום 14.2.2012". י"ג. נעיר בנקודה זו, כי בעוד בית משפט קמא כותב מפורשות בהחלטתו הנ"ל: "ולא נלווה לכך בקשה לביטול רישום ברשם המקרקעין (...)" , הרי בפועל עולה מתוך עיון בפסק הדין, כפי שניתן ביום 24.1.2013, פיסקה 32, כי בית משפט קמא נעתר לבקשתו של המשיב והורה על ביטול רישום העסקה במוסדות השונים, לרבות הלשכה לרישום מקרקעין ורשויות המס, כך שלכאורה סעד זה, שהוא אחד הסעדים שניתן בפסק דינו של בית משפט קמא, אינו עולה בקנה אחד עם האמור בהחלטת הביניים מיום 8.2.2012. י"ד. לעיצומו של עניין, ומבלי להיזקק לכל אחת ואחת מן הטענות השונות אשר שנויות במחלוקת בין הצדדים, בחלקן טענות עובדתיות וטענות המתייחסות לקביעת ממצאים וכיוצ"ב, סבורים אנו שיש לקבל את הערעור ולבטל את פסק דינו של בית משפט קמא מן הטעם שלא הייתה לבית משפט קמא סמכות עניינית לדון בתביעה זו, והנתבע - המערער עמד על טענת חוסר הסמכות העניינית לאורך מהלך ניהול התיק בפני בית משפט קמא. ט"ו. מעיון בכתב התביעה שהגיש המשיב כנגד המערער ביום 16.3.2008, לבית משפט קמא, עולה כי מהות התביעה הוגדרה: "פסק דין הצהרתי". המשיב טען להפרה יסודית מצד המערער, וכן שהמשיב זכאי לביטולו של ההסכם בין הצדדים מיום 10.5.07. כן התבקש בית משפט קמא לקבוע את בטלות כל הרישומים אודות ההסכם בכל הגופים והמשרדים הרלוונטיים, ובין השאר משרד מיסוי מקרקעין, לשכת רישום המקרקעין, העירייה, וכל גוף אחר שנרשמה בו הערה בדבר ההסכם. כמו כן התבקש בית המשפט לקבוע, שהמשיב זכאי לעכב בידיו את השיקים וכל סכום המגיע למערער, אם יגיע לאחר קיזוז הסכומים המפורטים בסעיף 14 של ההסכם, וזאת עד אשר יבוטלו כל הרישומים אודות ההסכם, לרבות הערות בלשכת רישום מקרקעין, מיסוי מקרקעין, העירייה, וכל גוף אחר. ט"ז. ראינו לנכון להפנות לאמור בכתב התביעה בשים לב לדבריו של כב' השופט י. עמית בה"פ (מחוזי חיפה) 119/08 שוויצר נגד רפאל, (מיום 6.7.2008) פיסקה 6 שם נאמר: "עמוד האש שאמור להנחות את בית המשפט בדונו בשאלות של סמכות עניינית הוא השאיפה ליציבות לוודאות ולבהירות. יש לבחור בתוצאה שתביא למיעוט מחלוקות בשאלה המקדמית של הסמכות, על מנת למנוע התרוצצות של בעלי דין מערכאה לערכאה. ההכרעה בשאלת הסמכות ראוי שתיעשה על פי כתב התביעה, שהוא שלב ההקשה על הדלת טרם כניסה לטרקלין הדיון..." (ההדגשה שלנו). י"ז. עתה נעבור לעיין בחקיקה. סעיף 51(א)(3) של חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד - 1984, קובע כי בית משפט השלום ידון ב: "תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהם שעניינם חזקה או שימוש במטלטלין יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה. אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" (ההדגשה שלנו). נוכח הוראת סעיף 51 (א) (3) הנ"ל של חוק בתי המשפט, סבורים אנו כי הסמכות העניינית לדון בתובענה זו נתונה לבית המשפט המחוזי, ואין מקום לערוך אבחנה, בכל הנוגע לשאלת הסמכות העניינית, בין נכס שנרשם בלשכת רישום המקרקעין לבין נכס שאיננו רשום. י"ח. בסוגיה זו רואים אנו לנכון לחזור ולהפנות לפסק דינו הנ"ל של כב' השופט י. עמית, בעניין שוויצר נגד רפאל, (בפיסקה 7), בכתבו, שם, כי חזקה על המחוקק שכאשר השתמש בביטוי "מקרקעין" ברישא של סעיף 51(א)(3), התכוון הוא לאותו מובן של המונח "מקרקעין" אשר בסיפא של אותו סעיף, וכדבריו: "אין הבחנה בין מקרקעין רשומים למקרקעין לא רשומים כאשר הסעד הוא של חזקה/שימוש/חלוקה, כך גם בסיפא". עוד מעיר כב' השופט י. עמית, שם, כי המחוקק לא נקט בביטוי "זכות קניין" אלא בביטוי "מקרקעין", כפשוטו של מקרא, ומכאן מסקנתו: "מכאן שכל תביעה הנוגעת למקרקעין, בין רשומים ובין אם לאו, מסורה לסמכותו של בית המשפט המחוזי". מסקנה זו מתחזקת לדעתו, נוכח הביטוי "הנוגעות למקרקעין", בו נקט המחוקק בסיפא של סעיף 51(א)(3) של חוק בתי המשפט. י"ט. ממשיך וכותב כב' השופט י. עמית בפיסקה 9 לפסק דינו הנ"ל, בעניין שוויצר נגד רפאל, כי המבחן הברור ביותר לקביעת הסמכות העניינית הוא מבחן הסעד. עמדתו היא, כי בענייני מקרקעין חילק המחוקק את הסמכויות בין בתי המשפט לא לפי טיב המקרקעין (כלומר לא לפי זכויות רשומות או אובליגטוריות), אלא לפי הסעדים (סעיף 51(א)(3) של חוק בתי המשפט), וכדבריו, שם, בפיסקה 9: "סעדים שעניינם חזקה/שימוש/חלוקה, מנותבים לבית משפט השלום, בין אם המקרקעין רשומים ובין אם לאו, בין אם שווי המקרקעין עולה על הסמכות הכספית של השלום ובין אם הוא בגדר הסמכות הכספית של השלום. כל יתר הסעדים שעניינם מקרקעין, כמו תביעה לאכיפת הסכם מקרקעין, הצהרה על זכות או העדר זכות במקרקעין וכיוצ"ב - כול אלו מנותבים לבית המשפט המחוזי. ובקיצור, המבחן הוא מבחן הסעד ללא קשר אם התביעה היא לגבי מקרקעין רשומים או לגבי זכויות אובליגטוריות במקרקעין". (ההדגשה שלנו). כ. בנוסף, אנו גם מפנים לפסק-דינו של בית המשפט העליון ב-רע"א 3749/12 בר-עוז ואח' נגד דניאל סטר ואח', מיום 1.8.2013, לדבריו של כב' השופט נ' סולברג, שם, בפיסקה 22: "הלכה מושרשת וידועה היא כי "סמכות בית-המשפט לדון בענין נקבעת על-פי הסעד שאותו מבקש התובע", תהא עילת התביעה כאשר תהא (ע"א 27/77 טובי נ' רפאלי, פ"ד לא(3) 561, 568 (1977)). מבחן הסעד נועד ליצור ודאות בשאלה המקדמית של סמכות השיפוט העניינית, זהו מבחן טכני בעיקרו, ועל כן ברור ויציב. יעילותו בפשטותו. לעומת זאת, מבחן העילה מורכב יותר, יכול להיות נתון לפרשנות ולשיקול דעת, לעורר שאלות ולבטים, ליצור חריגים. ישום בלתי אחיד של המבחן הקובע לעניין הסמכות העניינית, מכביד מאד מבחינה פרוצדוראלית, יכול גם להביא לפגיעה במראית פני הצדק. על אף שמבחן הסעד הוכר כאמת-המידה לקביעת הסמכות העניינית, דומה כי ישומו בתביעות שעניינן שימוש במקרקעין שלא תוך שמירה על גוף הנכס נעשה סבוך ומעורפל". יודגש, שבענייננו, ובניגוד לסוגיה שהתעוררה בפסק הדין שבענין בר-עוז, שאלת השימוש במקרקעין שלא תוך שמירה על גוף הנכס אינה מתעוררת, שכן במקרה שבפנינו הסוגיות שבמחלוקת היו: בטלות ההסכם מיום 10.5.07, וביטול כל הרישומים אודות ההסכם. כ"א. וכן עיינו בדבריו של כב' הנשיא א. גרוניס, שם, בפסק הדין שבענין בר-עוז, בפיסקה 5: "על מנת להקל על בחינת הסמכות העניינית, פותח בדין הישראלי "מבחן הסעד". מבחן זה מנחה אותנו בעיקר ביחס לסמכותן העניינית של ערכאות השיפוט שחוק בתי המשפט עוסק בהן (בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי). למבחן הסעד יתרונות לא מבוטלים. מדובר במבחן פשוט ליישום, אשר חוסך, לעתים קרובות, התדיינות מקדמית מורכבת בקשר עם קביעת הסמכות העניינית. עמדתי בעבר על טיבו ומהותו של מבחן זה, בדברים הבאים: "מבחן הסעד הינו מבחן פשוט יחסית. על-פיו נדרשים אנו לבחון את כתב-הטענות שהגיש התובע (או המבקש) עם פתיחתו של ההליך. הא ותו לא. על-פי הסעד הנקוב שם נדע אם ההליך הוגש לבית-המשפט המוסמך, או שמא הייתה חובה להגישו לבית-משפט אחר. אין צורך כלל להידרש לטענותיו של הנתבע (או של המשיב) בכתב-הטענות שהגיש הוא בתגובה. במילים אחרות, קביעת הסמכות נעשית על-פי האמור בכתב-התביעה, ואין בטענותיו של הנתבע כדי לשנות במקרה רגיל..." (ע"א 2846/03 אלדרמן, עו"ד נ' ארליך, פ"ד נט(3) 529, 534 (2004) (להלן - עניין אלדרמן))". ובהמשך: "מכל מקום, אין ספק כי כאשר עוסקים אנו בהליכים "רגילים" המוגשים לערכאות השיפוט האזרחיות (בית משפט השלום או בית המשפט המחוזי), יש לבחון, ככלל, את הסמכות העניינית על פי מבחן הסעד". (ההדגשה שלנו). וזהו אכן המקרה שבפנינו. כ"ב. מהתם להכא: אין נפקא מינא בענייננו לשאלת שווי המקרקעין. השאלה הרלוונטית היא הסעדים המבוקשים בכתב התביעה. סעדים אלה אינם מתיישבים עם סמכויותיו של בית משפט השלום לפי סעיף 51(א)(3) של חוק בתי המשפט, דהיינו, סמכות לדון בתביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם. ברי שבענייננו חלה דווקא הסיפא של סעיף 51(א)(3) הנ"ל, דהיינו, שבית משפט השלום לא ידון "בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין". (ההדגשה שלנו). כ"ג. פשיטא, שמעיון בסעדים המבוקשים בכתב התביעה שבענייננו עולה, כי הטענה היא שהמשיב זכאי לבטל את ההסכם מיום 10.5.2007, וכי הסכם זה, כך נטען בטל, וכן מבוקש לקבוע את בטלות כל הרישומים אודות ההסכם בכל הגופים והמשרדים הרלוונטיים, לרבות משרד מיסוי מקרקעין, לשכת רישום המקרקעין, העירייה, וכל גוף אחר, וכן לקבוע בטלות כל שליחות שניתנה למערער, ומי מטעמו, (לרבות לבא כוחו) לביצוע ההסכם. כ"ד. נוכח סעדים אלה המבוקשים בכתב תביעתו של המשיב, המסקנה המתבקשת היא כי הסמכות העניינית לדון בתובענה זו נתונה לבית המשפט המחוזי, ולא לבית משפט השלום. מטעם זה, אנו מורים על קבלת הערעור, ביטול פסק דינו של בית משפט קמא, ומחיקת תביעתו של המשיב מחמת חוסר סמכות עניינית. כ"ה. אנו מחייבים את המשיב לשלם למערער שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪ שישולמו בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין שאם לא כן, ישא כל סכום שבפיגור הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. ערעורמקרקעיןייפוי כוח בלתי חוזרייפוי כוח