עתירה לאכיפת מכרז בפני עתירה לפי סעיף 5(1) לחוק בית המשפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000, במסגרתה מבקשים העותרים לאכוף תנאי מכרז על המשיבה 4, הזוכה במכרז, בכך שתבנה המשיבה 4, על חשבונה, שני מבנים מסחריים, אליהם יועתקו חנויות העותרים ולחלופין לבטל את המכרז נוכח התכחשותה של משיבה 4 לתנאיו. כן עתרו העותרים לבטל את כתב ההסכמה שנמסר למשיבה 4. רקע עובדתי במרכזה של עתירה זו מצוי מכרז מס' חי/103/2012 (להלן - "המכרז") ותוכנית בניין עיר מכ/386/ב (להלן - "התב"ע"), שעניינם מקרקעין המצויים בשטחה של העיר טירת הכרמל (מגרשים 501 ו-401), עליהם אמורים להיבנות שני מבנים מסחריים. העותרים הינם בעלי זכויות החנויות הממוקמות לאורך רחוב הרצל והשחרור בטירת הכרמל, אשר נבנו, ללא היתר כדין, בשנות השישים והשבעים במתחם הנקרא " גן אלי כהן". העותרים מבקשים לאכוף על משיבה 4 את הוראות המכרז והתב"ע, כאשר התנאי המרכזי אליו מפנים העותרים הוא ההתחייבות של הזוכה במכרז לבנות על חשבונו שני מבנים מסחריים, לצורך העתקת חנויות העותרים לאותם מבנים, בדרך של פינוי בינוי. משיבה 2, עיריית טירת הכרמל, יזמה את התב"ע, במטרה להעניק תמריץ כלכלי ליזם לצורך בניית שני מגדלים מסחריים הכוללים דירות, בתמורה לזכויות בניה באותם שני מגדלים, כאשר אחד מתנאי המכרז היו העתקת החנויות במתחם אלי כהן לאותם שני מגדלים. העירייה העבירה למשיב 1, מינהל מקרקעי ישראל, את מרבית המקרקעין הכלולים בתב"ע, והזוכה במכרז הייתה משיבה 4, אשר הייתה גם מציעה יחידה, במחיר של כ- 700,000 ₪. במהלך חודש דצמבר, קיבלו העותרים תביעות לפינוי החנויות שהגישה נגדם משיבה 4, זאת מכוח כתב הסמכה אשר נחתם ע"י משיב 3, ראש עיריית טירת הכרמל הנוכחי, מר אריה טל, אשר הסמיך את משיבה 4 לפעול בשם העירייה ולפנות את העותרים, זאת מבלי לציין את הקשר בין הפינוי לתב"ע. העותרים ציינו כי עתירה זו מוגשת, על אף שטרם מוצו כל הליכי ההידברות מול המשיבות, זאת על מנת להימנע משיהוי בהגשת העתירה. לאחר שנתבעו ע"י משיבה 4 לפנות את החנויות, נוכחו העותרים לדעת, כך לטענתם, כי משיבה 4 מתנערת מתנאי המכרז והתב"ע, ואין בכוונתה לבצע את תוכנית פינוי ובינוי לחנויות של העותרים. הסעד המבוקש ע"י העותרים הוא אכיפת תנאי המכרז והכפפתם להוראות התב"ע. לאחר הגשת העתירה, פנו מחזיקים בחנויות ובנכסים נוספים, חלקם באותו מתחם וחלק במתחם סמוך, בבקשה להצטרף להליך. יצוין כי הסעד אותו ביקשו הוא זהה, אך חלקם טענו לזכויות קניינות בנוסף לטענות בעניין אכיפת תנאי החוזה שהם פועל יוצא של המכרז. עוד יצוין כי כנגד חלק מהפונים ומבקשים להצטרף להליך מתנהלות כבר תביעות פינוי. טענות העותרים העותרים טוענים כי על אף שהחנויות נבנו ללא היתר, אין מדובר בחנויות "לא חוקיות" משום שמדובר במצב עובדתי הנמשך כארבעים שנה, כאשר העירייה מודעת לעובדה כי אין היתרים ולא נקטה שום פעולה לפינוי החנויות. לפיכך, העירייה השלימה עם קיומן של החנויות ופעלה כדי להסדיר את מעמדן ע"י להעברתן בצורה מסודרת לבניינים החדשים שייבנו. העותרים טוענים כי עצם העובדה כי הוראות המכרז התירו לזוכה למכור 113 יחידות דיור, הכוללות 104 דירות בשני מגדלים ובנוסף 9 קוטג'ים, מעידה על כך שחלקות 501 ו-401 שהן יודעו לצורך תוכנית פינוי ובינוי של החנויות. העותרים עתרו לפרש את הוראות התב"ע בצורה כזו שמונעת את פינויים של החנויות, בטרם ייבנו הבניינים שאמורים לאלכס את אותן חנויות המיועדות לפינוי. כמו כן נטען כי כתב ההסמכה עומד בניגוד להוראות התב"ע והוא סותר את מטרת היוזמה של העירייה. העותרים טוענים כי שווי המכרז הוא עשרות מליוני שקלים, לפיכך תמוהה העובדה כי משיבה 4 זכתה במכרז בתמורה לתשלום סכום של 700,000 ₪ בלבד, ושמאי מקרקעין מטעם המינהל הוציא שומה בסך 1.4 מיליון ₪. ההסבר ההגיוני היחידה למחיר הנמוך היא התחייבות היזם לבניית המרכז המסחרי והעברת החנויות אליו. עוד נטען כי מבחינה משפטית, ובהתאם להלכה הפסוקה, תוכניות תב"ע הוכרו בפסיקה כהוראות חיקוק, ומי שמוסמך לפרש הוראות חיקוק הוא ביהמ"ש. העותרים טוענים כי הפרשנות של התוכנית היא בהתאם ללשונה, שקובעת כי יש לתת תמריץ כלכלי ליזם שיבנה את שני המבנים ויעתיק אליהם את החנויות של העותרים, ובכך להסדיר את מעמדם. כדי להבטיח כי היזם ימלא את חלקו, טוענים העותרים כי ראש העירייה הקודם, מר אריה פרג'ון, התנה את אכלוס הדירות שייבנו ע"י היזם בבניית המרכז המסחרי שאמור לאכלס את החנויות. העותרים טוענים כי כתב ההסכמה, אשר מסמיך את משיבה 4 לפעול בשמה של העירייה לפינוי החנויות שבבעלות העותרים הוצא שלא כדין ובחוסר סמכות, וכן הוא לא הובא לידיעת הציבורי ואף לא הובא לידיעת מליאת העירייה ולא לאישורה. בנוסף נטען כי כתב ההסמכה סותר את הוראות התב"ע והיוזמה של העירייה. טענות המבקשים להצטרף לעתירה כאמור לעיל, ביקשו גם מבקשים נוספים להצטרף להליך. טענותיהם דומות, בעיקרי הדברים, לטענות העותרים. המבקשים שטענו בפני ציינו כי מתנהלות תביעות פינוי כנגד חלקם וביקשו כי בית משפט זה ידון בעתירה מטעמי יעילות וכדי לאחד את הדיון במחלוקת בפני מותב אחד. בנוסף הועלו טענות לעניין זכויות קנייניות של המבקשים וזכאותם, כך לטענתם, להסדרת דיור חלופי לעסק המשמש לפרנסתם, או זכאותם לפיצוי הולם. טענות משיבה 1 משיבה 1 הגישה בקשה לסילוק העתירה על הסף מהטעמים של העדר זכות עמידה לעותרים, משום שמדובר במערכת יחסים חוזית בינה לביו משיבה 4. כמו כן נטען כי אין סמכות עניינית לבית המשפט לדון בעתירה זאת מאחר והליך המכרז תם מזמן, וכעת אנו נמצאים בשלב החוזי שבין משיבה 1 ולמשיבה 4. עוד נטען כי לדחות את העתירה לגופה משום שלא הייתה הפרה של תנאי המכרז. משיבה 1 טוענת כי נכרת חוזה פיתוח בינה לבין משיבה 4 מכוח זכייתה של המשיבה 4 במכרז, ובו הוצעו לחכירה מגרשים למגורים (113 יחידות דיור) משולב עם מסחר, תוך ביצוע פינוי של היושבים במקרקעין שלא כדין ותשלום פיצויים לזכאים. משיבה 1 טוענת כי על פי תנאי המכרז נקבע כי על משיבה 4 לטפל ולשאת בעלויות פינויים של המחזיקים במקרקעין נשוא המכרז, לרבות מתן פיצוי למפונים, קרי העותרים. הפיצוי למפונים המחזיקים במבנים (העותרים) ישולם ויינתן על ידי הזוכה במכרז. לפיכך, תביעות בפינוי שקיבלו העותרים הם בהתאם להוראות והמכרז, ואין מדובר בהפרה. משיבה 1 הוסיפה כי אין חולק כי על המקרקעין נשוא המכרז חלה התוכנית התקפה במועד פרסום המכרז והוראותיה הן חלק בלתי נפרד מהמכרז, אולם אין מדובר בתוכנית שבגדרי סמכותה לקבוע ולהקצות זכויות קניין למאן דהוא. כמו כן משיבה 1 מעולם לא נתנה הסכמה או הרשתה, מפורשת או מכללא, לעותרים להחזיק באותם מקרקעין. נטען גם כי בסיפא של "דברי ההסבר" של התוכנית הינם כמודגש בגוף דברי ההסבר "מסמך רקע לתכנית ואיננו חלק ממסמכיה הסטטוטוריים", ואין בהם שום הוראה מפורשת לזוכה במכרז למתן פיצוי בדמות חנות חדשה. כמו כי מדובר במיזם בניה בהיקף גדול מאוד, אשר נועד לבנות בניינים למגורים ולמסחר, כאשר החנויות מהוות חלק קטין וזניח משטח המקרקעין הכלולים בתוכנית. עוד טוענת המשיבה 1 כי יש לדחות את העתירה נוכח לשון המכרז, כוונת עורך המכרז, ותכלית המכרז אשר שוללים את פרשנות העותרים למונח "פיצוי" שבחוברת המכרז. המשיבה 1 טוענת גם כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת השתק ומניעות כמו גם מן הטעם שדבק בעתירה שיהוי חמור המצדיק את סילוקה על הסף, שכן העתירה מנסה לתקוף הליך מכרזי ולטעון לבטלותו זמן רב לאחר סיומו כאשר הזכייה במכרז הייתה כבר ביום 17.10.12. טענות משיבים 2 ו-3 המשיבים 2 ו-3 טוענים כי עניינה של העתירה תקיפת אופן מימוש חוזה שנחתם ביום 7.4.13 בין המשיבה 1 למשיבה 4 כפועל יוצא של זכיית המשיבה 4 במכרז לחכירת מגרשים למגורים משולב עם מסחר ולביצוע פינויים של מחזיקים שלא כדין במקרקעין שבכונת אלי כהן בטירת הכרמל ומתן פיצויים כספיים. המכרז פורסם על ידי המשיבה 1 בלבד ביום 31.7.12 ואשר המשיבה 4 זכתה בו ביום 17.10.12. המשיבים 2 ו-3 טוענים כי בהתאם לפקודת העיריות אין העירייה רשאית להעביר מקרקעין שבבעלותה בחינם, כמוצהר על ידי מר פרג'ון, אלא בדרך הקבועה בפקודת העיריות, באמצעות הליך מכרזי וקבלת אישור שר הפנים בהתאם לסעיף 188 לפקודה. לכן נטען כי אין די בתצהיר מטעם חבר אופוזיציה בעירייה כדי לבסס זכויות קנייניות שהעירייה כלל אינה רשאית להעניקן בהתאם לדין, כל שכן כאשר המקרקעין נמסרו לעירייה עבור מימוש צרכים ציבוריים בלבד בהתאם לסעיף 188 לחוק התכנון והבנייה והושבו לבעלות רשות מקרקעי ישראל עם שינוי הייעוד ותום הצרכים הציבוריים. המשיבים 2 ו-3 טוענים עוד כי יש לדחות את העתירה נגדם על הסף בשל העדר יריבות משפטית בינם לבין העותרים. זאת לנוכח היות העתירה מכוונת לפרשנות החוזה שבין משיבה 1, עורכת המכרז, ולבין משיבה 4 הזוכה במכרז. כמו כן, נטען כי כפי שעולה ממסמכי המכרז בעל הזכויות במקרקעין הינו רשות מקרקעי ישראל ולא העירייה והבעלות במקרקעין הושבה לרשות מקרקעי ישראל בד בבד לפרסומה של התוכנית לקבלת תוקף בהתאם לכל דין. כן נטען כי אף פרשנות התוכנית כנטען על ידי העותרים אינה מקימה כל יריבות בין העותרים למשיבים 2-3. מדובר בתוכנית שהוכנה בסמכות הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה במקרקעין המצויים בתחום השטח המוניציפאלי של עיריית טירת הכרמל. לאחר שהסתיימו הליכי התכנון והתוכנית פורסמה למתן תוקף התוכנית מהווה דין לכל דבר ועניין. בנוסף התוכנית מסדירה את המישור התכנוני בלבד ואינה יכולה להקנות זכויות במישור קנייני. עוד נטען כי כלל טיעוני העותרים נסמכים על דברי ההסבר לתוכנית אשר אינם מהווים חלק מהוראות התוכנית ואינם מחייבים. טענות המשיבה 4 המשיבה 4 טוענת כי יש לדחות את העתירה על הסף מטעמים של חוסר סמכות עניינית, שיהוי, מניעות והשתק, קיומם של הליכים מקבילים התלויים ועומדים, מעשי עשוי, שימוש לרעה בהליכי משפט, העדר ניקיון כפיים מצד העותרים ועוד. כן נטען כי יש לדחות את העתירה לגופה באשר לא נפל כל פגם מינהלי או אחר בהחלטות המשיבה 1 או המשיבה 2 נשוא העתירה. נטען כי העותרים כולם הינם פולשים למקרקעי ציבור ומחזיקים במקרקעין שלא כדין. חלק ניכר מן העותרים אף פלשו ופולשים למקרקעי ייעוד כהגדרתם בחוק המקרקעין, זאת כאשר זכויות במקרקעי ייעוד לא ניתן להקנות לאף גורם ללא הסכמת ממשלת ישראל ולגבי מקרקעי ציבור קיימים הליכים מסודרים ומפורטים שלא ננקטו כאן. תשובת העותרים בתגובה לטענות השונות שעלו טענו העותרים כי הם אינם מבקשים לבטל את המכרז אלא לאכוף את ביצוע תנאי המכרז. העותרים טוענים כי השאלה שעומדת בבסיס העתירה היא האם המשיבים 1 ו-2 נוהגים כדין כאשר הם מאפשרים באמצעות מכתבי ההסמכה שנתנו לזוכה שלא לקיים את תנאי המכרז. נטען כי על פי מסמכי המכרז התחייב הזוכה כי גם הפינויים יבוצעו בהתאם להוראות התב"ע ובהתאם לתב"ע על הזוכה לבנות את המבנה המסחרי ולהעתיק אליו את החנויות. באשר לטענת חוסר הסמכות שטוענת המשיבה 1 טוענים העותרים כי העותרים מבקשים שביהמ"ש יבחן את חוקיות כתבי ההסמכה שנמסרו על ידי המשיבות 1 ו-2 למשיבה 4 לפינוי החנויות, זאת לנוכח הסתירה שבין הוראות כתבי ההסמכה לבין ההתחייבות הגלומה במכרז לפינוי החנויות בהתאם להוראות התב"ע. עוד נטען כי עניינה של העתירה הוא סבירות התנהגותה של הרשות ופרשנותה להוראות המכרז, ובעניין זה אין רלוונטיות לחוזה הפיתוח, שכן כל שמבקשים העותרים הוא כי הזוכה תעמוד בתנאי המקדמי והראשוני של המכרז והוא פינוי החנויות בהתאם להוראות התב"ע. כן נטען כי גם אם דברי ההסבר של התב"ע מהווים מסמך רקע לתוכנית ולא חלק ממסמכיה הסטטוטוריים כנטען על ידי המשיבה 1 אז יש בהם כדי ללמד על הפרשנות הנכונה ועל כוונת מחוקק התב"ע ודברי ההסבר לתב"ע מהווים אינדיקציה טובה לפרשנותה. יצוין כי לאחר שהתקיים דיון בעתירה, הגישו העותרים בקשה לגילוי מסמכים - חוזה הפיתוח שנחתם בין משיבה 1 למשיבה 4 , ואת חוות דעת השמאי על נספחיה - וביקשו לדחות את הכרעה בעתירה עד לגילוי המסמכים. המשיבות התנגדו וביקשו כי העתירה תוכרע לאלתר. דיון והכרעה לאחר שמיעת טענות צדדים ועיון בחומר הראיות הקיים בתיק, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות מחמת קיומו של סעד חלופי. עם זאת ההלכה בדבר קיומו של סעד חילופי להליך מנהלי כעילה לדחית עתירה מנהלית תקפה גם היום וגם בהתיחס למקרה שבפני. סבורני, בהתאם להלכה שנפסקה בעניין פסטרנק לעיל (שאף הוא עוסק בעניין מכרזים), כי הסעד החלופי הקיים לעותרים הוא פניה לבית משפט אזרחי, בין אם בתביעה עצמאית, ובין אם בתביעה שכנגד לתביעות הפינוי שהוגשו נגד העותרים. אמנם לבית המשפט לעניינים מנהליים יכולת יעילה יותר לברר מחלוקות עובדתיות מזו של בג"ץ [ראו בר"מ 6573/09 דוד שחר ובניו (1995) בע"מ נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ ( 3.9.2009)], אולם במקרה זה, נראה כי יכולתו של בית משפט אזרחי להעניק את הסעד המבוקש לעותרים ולברר לעומק את המחלוקות העובדתיות, גוברת על הסעד שיוכל להעניק בית המשפט לעניינים מנהליים, זאת לנוכח המחלוקות העובדתיות שבין הצדדים אשר מעלות טענות רבות מהדין האזרחי וכן בשים לב לסעדים המבוקשים שעניינם, בפועל, הקניית זכויות לעותרים שהן זכויות מתחום דיני הקניין הפרטי ולחילופין פסיקת פיצוי בגין פגיעה בקניין פרטי, לטענתם. כך למשל וכפי שעולה מטענות המשיבות אין מנוס מלדון בזכויותיהן הקנייניות של העותרים, זאת לנוכח הטענה כי העותרים החזיקו בחנויות שלא כדין, וכי בעצם אין להם עילה לעתור לנוכח העדר זכויות קניינות בקרקע. כמו כן, חלק מהמבקשים להצטרף טענו כי הם בעלי זכויות קניינות, וכי החנויות נבנו על ידם ולאחר שקיבלו ביתר כדין. בנוסף עלו טענות בנוגע לפרשנויות השונות שיש להעניק לדברי ההסבר של התב"ע ולמונחים שונים שבחוזה הפיתוח שבין משיבה 1 למשיבה 4. גם פסק דין בפרשת מיקרו דף ניתן קודם להקמתם של בתי המשפט לעניינים מנהליים ואולם האמור שם נכון גם לעניין שבפני. כל טענותיהם של העותרים יוכלו לקבל מענה במסגרת הליך אזרחי, שהוא ההליך המתאים יותר לבירור המחלוקות שבין הצדדים. יודגש כי אינני קובע, כפי שביקשה משיבה 1, כי אין לבית המשפט המנהלי סמכות עניינית לדון בעתירה. סבורני כי מאחר ומדובר בעתירה לאכיפת תנאי המכרז ופרשנותו, אזי יש לבית משפט זה את הסמכות לדון בעתירה. עם זאת עקרון הסעד החלופי מוביל למסקנה כי לבית משפט אזרחי אפשרות להעניק לעותרים את אותם סעדים שביקשו, דרך תביעה אזרחית לאכיפת תנאי המכרז, תוך החלת כללי המשפט הציבורי במסגרת ההליך האזרחי [לעניין זה ראו: בג"ץ 4306/93 חלפון נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, פ"ד מז(4) 37 (1993); ע"א 9379/03 צ'רני נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(3) 822 (2006) והאסמכתאות שם]. באשר לטענה בדבר חוקיות כתבי ההסמכה, אעיר כי בשלב זה לא נראה שיש ממש בטענה, זאת לנוכח תשובה המשיבות שטוענות כי כתבי ההסמכה ניתנו לאחר שסוכם בין הצדדים כי משיבה 4 תפעל לפינוי החנויות, כחלק מתנאי המכרז, כך שעל פניו לא נראה שמדובר בפעולה שנעשתה בחוסר סמכות. ככל שיתברר אחרת בהליך אזרחי, תהיה לכך השלכה גם לעניין הטענה הזו. באשר לטענת השיהוי שהעלו המשיבים - סבור אני כי בנסיבות המקרה לא חל שיהוי. העותרים אינם מעלים טענות כנד תנאי או הליכי המכרז, אלא כנגד יישומו ופרשנותו, כך שמהבחינה הזו, אין שיהוי מצד העותרים. באשר לבקשת גילוי המסמכים, וכפי שקבעתי לעיל, אין מקום לדון בה, לנוכח דחיית העתירה. ראיתי לנכון לציין כי הבקשה ממחישה את העובדה כי המחלוקת בין הצדדים נוגעת לאופן אכיפת חוזה שנכרת בין משיבה 1 לבין משיבה 4, מחלוקת שראוי שתידון בבית משפט אזרחי. סוף דבר עניינה של עתירה זו, ובקשות המבקשים השונים להצטרף לעתירה, בסעדים הנוגעים לאופן ביצוע חוזה שהוא פועל יוצא של מכרז שהסתיים זה מכבר. למעשה מבקשים העותרים סעד שעניינו בהכרה בזכויות קנייניות שרכשו, לטענתם, מכוח החזקה רבת שנים בנכסי מקרקעין זאת באישור ובידיעת המשיבים 1-3, או מי מהם, וחיוב הזוכה במכרז ליתן להם זכויות קניין חלופיות לאלו שיש להם, לטענתם, כעת, ולחילופין לפצותם. סעדים אלו, מחייבים בחינה פרטנית של זכויות כל אחד מהעותרים, והכל על רקע בחינת האופן שבו פועלת המשיבה 4 על פי התנאים החוזיים אליה התחייבה כל פי המשיבה 1. מדובר בהליך שעניינו בירור טענות חוזיות וקנייניות, בצד בחינה של טענות מתחום המשפט המנהלי. יודגש כי ההליך האזרחי, שהוא ההליך המתאים לבחינת מכלול הטענות, אינו מונע להעלות טענות מתחום המשפט המנהלי. הדבר נעשה כעניין שבשגרה בהליכים בהם הבסיס לזכות חוזית או אחרת היא פועל יוצא של התחיבות שלטונית (ככל שקיימת) או עילה מנהלית אחרת. כך גם במקרה שבפני. אשר על כן אני קובע כי ההליך הנכון לבירור המחלוקות שבין הצדדים הוא ההליך האזרחי. אינני רואה גם מניעה כי לשם ייעול ההליך יתאחדו העותרים ויתבעו זכויות במשותף באופן שיאפשר את בירור הסוגיות המשותפות לכל העותרים במאוחד ובהמשך בחינת זכויות פרטניות הנטענות בעניינו של כל אחד מהעותרים, לפי העניין. אדגיש כי לגופם של דברים, בכל הנוגע לזכויות העותרים או המבקשים להצטרף, אינני קובע עמדה. עם זאת אבהיר, כי מדובר בטענות הראויות ליבון ודיון, ואולם זאת בהליך הנכון. בשים לב לאמור לעיל, העתירה נדחית. בפני העותרים והאחרים שביקשו להצטרף האפשרות לתבוע את זכויותיהם בהליך אזרחי, וכך עליהם לעשות ובהקדם (ככל שעומדים הם על טענותיהם). בנסיבות העניין, ומאחר וסבור אני כי הטענות, לגופם של דברים, טעונות וראויות לבירור, אני קובע כי בהליך זה יישא כל צד בהוצאותיו. עם זאת, וככל שתוגש תביעה בהליך אזרחי, ניתן יהיה לטעון במסגרת הדיון שם לענין הוצאות הליך זה שבפני, וזאת במסגרת סיכום טענות הצדדים בהליך האזרחי. מכרז