שינוי המועד לתשלום היטל השבחה: הלכת קהתי בעניין קהתי, ע"א 4809/91, נדונה תביעתו של בעל מקרקעין לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית. מפסק הדין עולה כי בשנת 1974 אושרה תכנית מתאר פוגעת ששינתה את יעודם של חלק ממקרקעיו של מר קהתי מיעוד לתעשייה ליעוד ציבורי. תביעתו של הבעלים לפיצויים הוגשה לוועדה המקומית, אולם בירורה התעכב במשך שנים רבות. בסופו של יום ובעוד הדיון בתביעה מתנהל בבית המשפט, אושרה ופורסמה תכנית מתאר חדשה המשביחה את ערך המקרקעין ומשנה את יעודם למגורים ומסחר. בית המשפט העליון, בדעת רוב, קבע "[...] כשתכנית מאוחרת ביטלה במפורש פגיעתה של הקודמת לה (או הקטינה אותה) וכשחישוב הפיצויים על פי התכנית הראשונה יביא להתעשרות בעל המקרקעין על חשבון קופת הציבור, שעה ש"הפגיעה" לפי תכנית זו נותרה על הנייר בלבד, תוצאה כזו משמעה מתן פיצוי על פגיעה שחלפה מן העולם בלי להותיר אחריה נזק כלשהו". בהתאם, התקבלה הגישה, כי מקום שבו תכנית מאוחרת השביחה מקרקעין שנפגעו בתכנית פוגעת קודמת, לא יהיה התובע זכאי לפיצוי ולא יחוייב בהיטל השבחה . אלא שהלכה זו נבחנה שוב בעניין בית הכרם (דנ"א 3768/98) ודעת הרוב הסתייגה ממנה. באותו מקרה נדונה הוראת סעיף 4(5) לתוספת השלישית, העוסקת בחישוב היטל השבחה במקרקעין שבהם אושרו תכניות שונות בזו אחר זו. בדעת הרוב, שנכתבה על ידי השופט אור, נקבע כי הוראות הסעיף מתייחסות רק לחישוב המס בשרשרת תכניות משביחות וכי אין להביא בחשבון תכנית פוגעת. השופט אור מדגיש כי את הפיצוי בגין פגיעה בערך מקרקעין בעקבות אישורה של תכנית פוגעת ואת היטל ההשבחה עם אישורה של תכנית משביחה, יש לבחון בשני מסלולים נפרדים (עמ' 127): "כפי שציינתי לעיל, עיון בחוק כולו ובהסדרים שבו בנושא פיצויים על פגיעה שבתכנית ובנושא היטל השבחה מלמד על שני הסדרים נפרדים זה מזה, כשכל אחד עומד לעצמו, ועל תחולת ההסדר בשני הנושאים לגבי כל תכנית בנפרד. גישה זו שבחוק מחזקת את המסקנה שלא הייתה כוונה שיהיה ניתן מכוח סעיף 4(5) להביא בחשבון תכנית פוגעת מן העבר לצורך חישוב היטל ההשבחה המגיע בגין תכנית. על-פי משטר ההסדרים הקבוע בחוק, יש בכך עירוב מין בשאינו מינו". בהתייחסו לפסק הדין בעניין קהתי, מפנה השופט אור לדברים שאמר ברע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נב(2) 494 (1998)), שם אמר כי "[...] לדעתי הלכת קהתי מעוררת קשיים גם לעיצומה וראוי לעיין בה בשנית". בדיון הנוסף הוא מוסיף (עמ' 140): "בפסק-הדין בערעור הבהרתי על שום מה אין פסק-הדין בפרשת קהתי [12] עונה על השאלה שבה עסקינן, שכן באותה פרשה לא פורש סעיף 4(5). הבהרתי שם גם על שום מה, לדעתי, ראוי לעיין בהלכה הנובעת מפסק-הדין באותה פרשה בשנית, כפי שאני סבור גם עתה. למעשה, הילכת קהתי [12] גורמת לבעלים של מקרקעין נזק ופגיעה לא מוצדקים". השופט אור מביא מספר נימוקים מדוע יש לסטות מהלכת קהתי. וכך הוא מציין: "אכן, התוצאה בפרשת קהתי [12] אינה מוצדקת מכמה טעמים: ראשית, הפיצוי על פגיעה במקרקעין הוא בשיעור של 100%, ואילו ההיטל על השבחה הוא בשיעור 50% בלבד. יוצא, ששיעור הפיצוי שהבעלים היה זכאי לו עולה על שיעור היטל ההשבחה שהיה עליו לשלם (כששווי הפגיעה שווה לשווי ההשבחה לאחר מכן, כמו שהיה המקרה שם). את ההפרש בין השניים הוא מפסיד". [...] שנית, הזכות לפיצויים נולדה עם אישור התכנית הפוגעת (ראו בסעיף 197), ואין מקום או עילה לפגוע בזכות זו, או לגרוע ממנה, ללא אמירה מפורשת בחוק. שלישית, מי שזכויותיו נפגעו, ואחר כך עקב תכנית השבחה שאושרה חזרו הזכויות למצבן הקודם, אינו דומה למי שלא בא כל שינוי בזכויותיו במקרקעין. מצב שעל-פיו במשך תשע-עשרה שנים היו זכויות השימוש והניצול של מקרקעין מוגבלות, ורק כעבור תקופה כאמור חזרו למצבן הקודם, שונה ממצב שלא בא בו כל שינוי בזכויות בקרקע. במצב הראשון נפגעו אפשרויות הניצול והשימוש של הקרקע, וערכה ירד למשך תקופה ארוכה, על כל ההשלכות שיש לכך. השבחת המקרקעין אחר כך מטילה חובה על הבעלים לשלם היטל השבחה, אך אין בה כדי לבטל את הפגיעה שנפגעו הזכויות במקרקעין משך פרק הזמן עד שבאה ההשבחה". עמדה זו של השופט אור אומצה על ידי כל שופטי הרוב בפסק הדין ואיש לא הסתייג ממנה. ניתן להוסיף על הנמקותיו של השופט אור נימוקים נוספים מדוע אין לשלול פיצוי ממי שערך זכויותיו במקרקעין נפגע עם אישורה של תכנית פוגעת, רק בשל אישורה של תכנית משביחה מאוחרת. (א) היקף הזכאים לפיצויים בגין פגיעה שונה מהיקף החייבים בהיטל. יוצא, כי בעל זכות במקרקעין שאינו בעלים או חוכר, יזכה לפיצויים גם אם לאחר התכנית הפוגעת אושרה תכנית משביחה ואילו הבעלים או החוכר החייבים בהיטל לא יזכו לכל פיצוי. זוהי תוצאה מפלה, בלתי צודקת ובלתי סבירה. יתרה מזו, אם תישלל זכותו לפיצוי של בעל זכות במקרקעין שאינו חייב בהיטל רק בשל כך שהוכנה תכנית משביחה מאוחרת, נמצא מחייבים אותו בפועל בהיטל שאינו חל עליו. (ב) בעל מקרקעין שנפגע שהגיש תביעתו במועד ועניינו נדון בתוך זמן קצר ייהנה מפיצוי ואילו שכנו שהגיש תביעה במועד מאוחר יותר, או שההליכים בעניינו התעכבו, לא יזכה לפיצוי רק בשל כך שבתקופת הביניים אושרה תכנית משביחה. תוצאה כזו יוצרת אפליה בין שווים, רק על בסיס מועד הדיון בתביעתם. לא יתכן שהזכות לפיצוי או החבות בתשלום יושפעו מקביעת מועד הדיון בעניינם של בעלי זכויות שונים. (ג) גישת פסק דין קהתי עלולה ליתן פיצוי עקיף למי שאינו זכאי לכך. כך למשל מי שאיחר בהגשת תביעה לפיצויים כאמור בסעיף 196א(ב) לחוק ותביעתו התיישנה, יזכה בפיצוי עקיף אם המקרקעין יושבחו בעתיד. בכך יש גם אפליה בין מי שלמרות התיישנות תביעתו נהנה מפיצוי מכוח אישורה של תכנית משביחה מאוחרת, לעומת מי שמקרקעיו נותרו מחוץ לתחום התכנית המשביחה אך נפגעו מהתכנית הפוגעת ותביעתו התיישנה. בגישה זו יש גם פיצוי עקיף לבעל מקרקעין שאינו זכאי לפיצוי בשל התקיימותן של נסיבות סעיף 200 לחוק הפוטרות את הוועדה המקומית מתשלום הפיצוי. במצבים אלו תצא הוועדה המקומית בהפסד, שכן לא תוכל לגבות את ההיטל המגיע בעקבות ההשבחה. (ד) קבלת הלכת קהתי עלולה להשפיע על ניהול ההליכים בתביעות לפיצויים ותעודד את הוועדה המקומית שלא לשלם פיצוי ולעכב את התשלום, שמא בינתיים תאושר תכנית משביחה. (ה) גם ההבחנה בין סוגי התכניות שמקימות זכות לפיצויים לבין תכניות שמטילות חבות בהיטל, מביאה לתוצאות בלתי סבירות. כך למשל אם נפגע ערך מקרקעין בשל אישורה של תכנית מתאר ארצית, קמה לבעל הזכויות במקרקעין זכות לפיצוי. השבחתם של המקרקעין עם אישורה של תכנית מתאר ארצית או מחוזית, אינה מקימה חבות בהיטל, אולם לאור הלכת קהתי, תישלל זכות הפיצוי ובפועל יוטל על הבעלים לשאת בתשלום ההיטל. (ו) הזכות לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין עקב אישורה של תכנית פוגעת קמה מיד עם אישור התכנית. המועד הרלבנטי להערכת שווי המקרקעין שנפגעו הינו מועד אישורה של התכנית (בר"ם 3781/04 לעיל). התחשבות באירועים מאוחרים יותר, לרבות אישור תכנית משביחה, סותרים עיקרון זה. כך גם במצב ההפוך, שבו השבחה בוטלה בתכנית פוגעת מאוחרת, שכן גם את שווי המקרקעין עלינו לבחון למועד אישורה של התכנית או מועד פרסומה (ראו סעיף 119(ב) לחוק וכן בר"ע 4217/04 פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (2/10/06)). (ז) לבסוף נזכיר כי הלכת קהתי משנה את עיתוי תשלום ההיטל. בעוד שעל פי התוספת תשלום ההיטל נדחה למועד המימוש, הרי שאימוץ ההלכה מביא בפועל לתשלום היטל גם ללא מימוש. די בכך שאושרה תכנית משביחה כדי לאיין או להקטין את הפיצוי המגיע בגין תכנית קודמת ובכך מוקדם למעשה מועד תשלום ההיטל. היטל השבחה