3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות כלל הוא, כי הפקעה כדין מחייבת את התקיימותם של 3 תנאים: 1. ראשית, קיומו של צורך ציבורי מסוים ומוגדר להפקעה; 2. שנית, זיקה בין הצורך הציבורי האמור לבין המקרקעין המיועדים להפקעה; 3. שלישית, נחיצות בהפקעת המקרקעין המסוימים - כדי לממש את הצורך הציבורי (עע"מ 1369/06 הלל הלביץ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה ואח' (9.7.08); ועע"מ 8989/04, בעניין זיטמן, לעיל). כבר נפסק, לא אחת, כי מכוח חובתה של הרשות המינהלית לנהוג בסבירות והגינות, נדרשת היא לפעול למימוש מטרת ההפקעה בשקידה ראויה ובתוך פרק זמן סביר (עע"מ 9554/10, בעניין רויכמן, לעיל; עע"מ 1369/06, בעניין הלביץ, לעיל); וכאמור, חובה זו מוטלת על הרשות גם בשלב ביצוע פעולות ההפקעה, קרי - עת שהיא נמנעת מלנקוט הליכי הפקעה לאחר שאושר תכנון (ראו גם: עע"מ 5231/11, בעניין מזובר, לעיל; עע"מ 3202/05, בעניין גנין, לעיל; ועע"מ 10398/02 אסתר זהבה וייס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון (25.5.05)). הטעם לכך נעוץ באינטרס ציבורי כפול: "חובת הנאמנות שהרשות חבה כלפי הציבור, להגשים את הצורך הציבורי שבגינו הוחלט על ההפקעה, ושמירה על אמון הציבור כלפי הרשות"; זאת, בשים לב לכך, ש"חובה זו מתחדדת על רקע מעמדה החוקתי של הזכות לקניין" (עע"מ 4231/11, בעניין מזובר, לעיל). לפיכך, על-פי הפסיקה, אם נמצא שהרשות זנחה את מטרת ההפקעה, או שהשתהתה מעבר לפרק הזמן הסביר למימושה, יש לבטל את ההפקעה (ע"מ 1369/06, בעניין הלביץ, לעיל; ועע"מ 10398/02 בענין וייס, לעיל). ככל שמדובר בשיהוי בלתי סביר מצד הרשות בנקיטת הליכי הפקעה - רשאי בית-המשפט להורות כי הרשויות אינן מוסמכות עוד לפעול להפקעת הקרקע מכוח התכנית הרלבנטית (ראו והשוו: בג"ץ 174/88, בעניין אמיתי, לעיל; עע"מ 8989/04, בעניין זיטמן, לעיל; בג"ץ 1135/93 טריידט ס.א., חברה זרה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מח(2), 622 (1994); ועע"מ 1182/11 חנה זיסלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה ואח' (16.8.12)). נפסק, כי שיהוי בלתי סביר בביצוע ההפקעה עשוי להצדיק את ביטולה, בשים לב לשני ההיבטים הכרוכים במבחן השיהוי האמור: הפן הראייתי, שבגדרו מצביע השיהוי, כשלעצמו, על זניחת מטרת ההפקעה; והפן המהותי, שבו נבחן פגם מינהלי של הרשות במימוש מטרת ההפקעה, בזיקה לשאלה, האם פעלה הרשות בשקידה ראויה (עע"מ 4231/11, בעניין מזובר, לעיל; ועע"מ 1369/06, בעניין הלביץ, לעיל). בצד זאת נקבע, כי "השאלה האם פעלה הרשות בשקידה ראויה למימוש מטרת ההפקעה או אם זנחה הרשות את תכניתה משתנה ממקרה למקרה ונבחנת על פי הנסיבות הקונקרטיות של העניין" (עע"מ 1369/06, בעניין הלביץ, לעיל; בג"ץ 1135/93, בעניין טריידט, לעיל; ובג"ץ 174/88, בעניין אמיתי, לעיל). לפיכך, הפסיקה לא קבעה אמת מידה קשוחה לבחינת השאלה מתי שיהוי כאמור חורג ממתחם הסבירות באופן המקים עילה לביטול הפקעה, והעניין נבחן על-פי נסיבותיו הפרטניות של כל מקרה. בכלל זה נבחנים - משך הזמן שחלף, הנזק שנגרם לנפגע עקב השיהוי במימוש תכליות ההפקעה, אופן התנהלותה של הרשות המפקיעה, המשאבים העומדים לטובת הרשות המפקיעה כדי לשאת בעלויות מימוש ההפקעה, הצורך הציבורי העומד ביסוד מטרת ההפקעה, מורכבות הליכי התכנון הנדרשים למימוש תכלית ההפקעה ועוד (עע"מ 3205/05, בעניין גנין, לעיל). יתרה מכך, בבחינת השיהוי יש אף לתת את הדעת לשאלה, האם המקרקעין נושא העתירה הִנם חלק ממתחם שלם שהופקע, שכן יכול שהבחנה בין קיומה של "שקידה ראויה" לגבי החלקה נושא המחלוקת, לבין "שקידה ראויה" ביחס לשאר חלקות הגוש, היא מלאכותית (עע"מ 10398/05, בעניין וייס, לעיל); ויתכן אף שהליכי התכנון תלויים בשיקולים רבים אשר מתבצעים "עקב בצד אגודל" ולכן אורכים זמן רב (עע"מ 4231/11 בעניין מזובר, לעיל). בצד זאת הובהר, כי אף אם נמצא, לאחר שהובאו כלל השיקולים הרלבנטיים בחשבון, שחל שיהוי בלתי סביר במימוש מטרת ההפקעה, "לא יורה בית-המשפט על ביטול ההפקעה בטרם שיישקל מאזן הנזקים שבין הנזק העלול להיגרם לנפגע באם לא תבוטל ההפקעה לבין הנזק הנשקף לאינטרס הציבורי מביטולה של ההפקעה העומדת לבחינה" (עע"מ 3205/05, בעניין גנין, לעיל). בכלל זה נפסק, כי בבחינת הנזק לאינטרס הציבורי שיוסב עם ביטול ההפקעה, עשוי לבוא בחשבון נימוק של שמירת עתודות שטחים לטובת הציבור, צורכי פיתוח עתידיים והיעדר תקציב מספר לרשות המינהלית כדי לשאת בעלות הפיצוי בגין ההפקעה (עע"מ 1182/11, בעניין זיסלמן, לעיל). קרקעותמקרקעיןהפקעה