מתווך טען כי הסכם תיווך נגנב ממשרדו - זכאי לדמי תיווך ? 1. התביעה היא לתשלום דמי תיווך. התובע טוען כי הוא זכאי לדמי תיווך בגין עסקה שבמהלכה רכשו הנתבעים או מי מהם נכס מקרקעין, הידוע כגוש 10008 חלקה 166 בשכונת אולגה בחדרה. התובע טוען כי בין הצדדים נחתם הסכם תיווך, שלפיו התחייב הנתבע 1 לשלם לו דמי תיווך בשיעור של 2% ומע"מ משווי הרכישה וכי בסופו של דבר רכש הנתבע את הנכס ולפיכך עליו לשלם לו דמי תיווך. 2. לעניין הסכום - התובע העמיד את תביעתו על סכום של 120,000 ₪ ומע"מ לפי שווי מקרקעין של 6 מיליון שקלים, כאשר בסעיף 20 לכתב התביעה ציין שהוא שומר על זכותו לתקן את התביעה לאחר שיקבל עותק מחוזה המכר שעל פיו רכש הנתבע את הנכס. 3. יצוין, כי לכתב התביעה לא צורף הסכם תיווך חתום. התובע טען כי הוא מצרף לכתב התביעה נוסח של הסכם תיווך, שמשקף את הנוסח המקובל של הסכמי תיווך שעליהם הוא נוהג להחתים את לקוחותיו. לטענתו, הסכם התיווך שעליו חתם הנתבע 1, נגנב ממשרדו ולכן אינו מצורף לתביעה. התובע צרף לכתב התביעה אישור משטרה על התלונה שהגיש בגין אותה גניבה. התובע טען כי הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות וכי הוא זכאי לכן לדמי התיווך כמפורט בתביעה. 4. הנתבע מכחיש את כל טענות התובע. הנתבע מכחיש כי התובע תיווך בעיסקה שבמסגרתה רכש את הנכס ומכחיש את טענת התובע כאילו נחתם הסכם תיווך. הנתבע טוען כי בהעדר הסכם תיווך לא זכאי התובע לדמי תיווך. עוד טען כי אף אם היה התובע מציג הסכם תיווך חתום, בנוסח שצורף לתביעתו, לא היה התובע זכאי לדמי תיווך, שכן הסכם התיווך, בנוסחו כפי שצורף, אינו כולל את מחיר העסקה המבוקשת ואינו עומד בדרישות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז - 1997. לפיכך טען הנתבע כי גם מטעם זה יש לדחות את התביעה. הנתבע טען כי לא רק שהתובע לא הוכיח את עצם זכותו לתיווך, הוא גם לא הוכיח את סכום דמי התיווך שתבע וגם מהטעם הזה דין התביעה להידחות. 5. הראיות נשמעו ביום 18/6/14, וכעת מונחים בפני טיעוני הצדדים בכתב. לאחר שעיינתי בכל המסמכים שבתיק בית המשפט ובכלל זה בתצהירים, בעדויות ובטיעוני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות ולו מן הטעם שלא עלה בידי התובע להוכיח את סכום התביעה. במה הדברים אמורים? 6. אף אם היה עולה בידי התובע להוכיח כי הוא זכאי לדמי תיווך בשיעור של 2% ומע"מ, משווי הרכישה, כפי שטען בסעיף 7 לכתב התביעה, לא היה הדבר מועיל לתובע שכן התובע לא הוכיח, וגם לא הביא ראיה כלשהי בניסיון להוכיח, מהו "שווי הרכישה". למעט טענה סתמית, בסעיף 20 לכתב התביעה, לפיה הוא מעמיד את התביעה על סכום של 120,000 ₪ ומע"מ "לפי שווי מקרקעין של 6,000,000 ₪", אין בתביעה כל פירוט וגם לא צורפו לה מסמכים כלשהם ולא הובאו ראיות כלשהן על ידי התובע על מנת להוכיח כי זה הוא שווי המקרקעין. לא הוצגה חוות דעת, לא הוצג ההסכם שעל פיו רכש הנתבע את הנכס, לא הובאו עדים כלשהם להעיד אודות שוויו של הנכס. בהעדר כל אלה, ודאי שלא עלה בידי התובע להוכיח את שווי המקרקעין, שממנו הוא מבקש לגזור את דמי התיווך שלטענתו מגיעים לו. 7. התובע, מודע לקושי זה, טען בסיכומיו כי לא נדרש להוכיח את שווי המקרקעין. לטענתו, מאחר שהנתבע לא הכחיש, בכתב ההגנה שהגיש, את סעיף 20 לכתב התביעה הרי שהנתבע הכחיש את סכום התביעה והתובע לא נדרש לכן להוכיחו. אני דוחה טענה זו של התובע. 8. בהתאם לתקנות 83 ו- 84 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984, נתבע אינו חייב להכחיש את דמי הנזק, ולעולם יראו אותו כשנוי במחלוקת, זולת אם הודה בו הנתבע במפורש. משמע, שהנתבע לא צריך היה להכחיש באופן מפורש את סכום התביעה ורואים אותו מוכחש. 9. מעבר לכך, מניסוח כתב התביעה עולה כי התובע גם לא טען בכתב התביעה כי שווי המקרקעין הוא אכן 6,000,000 ₪, כעובדה שהיה על הנתבע להכחיש. כל שטען התובע בעניין זה הוא כי הוא מחשב את סכום התביעה לפי שווי כזה של המקרקעין. אין מדובר אפוא בטענה עובדתית לעניין שווי המקרקעין, שאותה היה על הנתבע להכחיש. במילים אחרות - אין התובע יכול להבנות מהעובדה שהנתבע לא הכחיש מפורשות את סעיף 20 לכתב התביעה והתובע אינו מתגבר לכן על הכשל שבאי הוכחת סכום התביעה. 10. יצוין, כי לכאורה לא היה כל קושי לתובע להציג את ההסכם שמכוחו רכשו הנתבעים או מי מהם את הנכס ולהוכיח באמצעותו את שווי המקרקעין. לכאורה, גם לא היתה כל מניעה לכך שהתובע יציג חוות דעת שמאית לעניין ערך הנכס. 11. משלא עשה התובע דבר להוכיח את ערך הנכס, וכאשר גם על פי גרסתו יש לגזור את דמי התיווך מתוך ערך הנכס, הרי שלא עלה בידו להוכיח את סכום התביעה ודינה להידחות ולו מהטעם הזה. 12. ואולם, דין התביעה להידחות גם מטעמים נוספים. התובע לא הציג הסכם בכתב, שעליו חתמו הנתבעים או מי מהם. בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996, מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב למתן שירותי תיווך. דרישת הכתב היא דרישה קוגנטית ולא ניתן להתנות עליה. בהעדר מסמך בכתב, אין התובע זכאי לכן לדמי תיווך. תא"מ 3290-02-09 גוטפריד נ' כהן, החלטה מיום 11/11/09; ת"א 2433/03 (שלום י-ם) סימקוביץ נ' רג'ואן (כב' השופט סולברג). 13. אמנם, במהלך השנים שמאז חקיקתו של חוק המתווכים, ריככו בתי המשפט במידת מה את דרישת הכתב העולה מסעיף 9 א' לחוק המתווכים והחילו עליה את חובת תום הלב ואולם לא מצאתי כי נסיבות המקרה שבפני עולות לכדי אותם מקרים חריגים שבהם רשאי בית המשפט להתעלם מהעדרו של מסמך כתוב. זאת, משום שאף לו היה מסמך כתוב, הרי שלפי עדותו של התובע מדובר במסמך כדוגמת המסמך שצורף כנספח ג' לכתב התביעה ולתצהיר התובע ומסמך זה אינו עומד, לכשעצמו, בדרישת חוק המתווכים והתקנות שהותקנו על פיו. לעניין ריכוך דרישת הכתב, ראה: ת.א (ת"א) 156436/09 מוטי אורן נ' אמבלייז ויקון בע"מ; ת.א. (חי) 18350-10-09 משה דה כהן נ' אביטל גרוס. 14. על פי תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) התשנ"ז - 1997, חייב הסכם התיווך לכלול, בין היתר, את מחיר העיסקה המבוקשת ואילו בטופס שהציג התובע אין בכלל מקום לציון פרט זה. המסקנה המתבקשת היא כי גם לו ניתן היה לקבל את גרסת התובע, כאילו נחתם הסכם כתוב בנוסח שצורף כנספח ג' לתצהירו וגם לו ניתן היה להתעלם מהעובדה שהתובע אינו מציג בפועל מסמך כזה, הרי שהתובע לא זכאי לדמי תיווך מחמת הפגם שנפל במסמך. 15. אמנם, במקרים מסויימים ניתן להתגבר על חוסר פרטים מסויימים בהזמנה שבכתב (ת"א 54873/07 גרשי יונה נ' דורון טל, ; ת"א (אילת) 1332/07 שלי קדוש נ' מלול יעקב מיכאל, ; תא"מ 3290-02-09 גוטפריד נ' כהן, החלטה מיום 11/11/09). ואולם במקרה שבפני לא מדובר רק בחוסר של פרט מסויים, אלא בחוסר של מסמך בכתב. על גבי חוסר זה, מצוי החוסר בפרטים הנדרשים על פי החוק. לנוכח ריבוי הכשלים הזה, הגעתי לכלל מסקנה כי גם לו היה התובע מוכיח את סכום התביעה, וגם לו היה ממש בטענתו כאילו לא חייב היה להוכיח את סכום התביעה כאשר הנתבע לא הכחיש אותו בכתב ההגנה שהגיש, הרי שדין התביעה להידחות. 16. אין זה המקום הראוי לכך שבית המשפט ישלים את הפרטים החסרים, כאשר אין בכלל מסמך כתוב שאותו יכול להציג התובע. והשווה: ת.א. (ת"א) 395-01-06 אזרואל נ' קלוד בן סימון; ע"א (ת"א) 1183/08 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים נ' הצלחת יחזקאל בע"מ (בפירוק מרצון). 17. בהעדר מסמך כתוב וחתום, לא ניתן לדעת אילו פרטים מולאו בטופס שהיה, לטענת התובע, כדוגמת הטופס שאותו צירף כנספח ג' לתצהירו. לא ניתן לכן לדעת אם הפרט, אודות סכום העסקה המבוקש (פרט שאין בכלל מקום למלאו בטופס), הוא הפרט היחיד שחסר במסמך או שמא חסרים באותו מסמך פרטים נוספים מהפרטים שדורשות תקנות המתווכים. אין לכן מקום לאפשר השלמה של פרטים אלה. 18. מכל הטעמים שפורטו לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות. התובע יישא בהוצאות הנתבע בגין התביעה, בסכום של 6500 ₪. חוזהדמי תיווךהסכם תיווךתיווךשאלות משפטיות