סעיף בהסכם שכירות: המשכיר לא רשאי לקזז מדמי השכירות סכום כלשהו "על אף האמור בכל דין ולרבות חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת הסכם) תשל"א - 1970, חוק השכירות והשאילה תשל"א - 1971 אין השוכר רשאי לקזז חובות שהמשכיר חב ו/או יחוב לשוכר ו/או לצד ג' כלשהו ו/או למאן דהוא באשר ע"פ דין ניתנים לקיזוז מדמי השכירות". פתח דבר וטענות הצדדים בתמצית בפני תובענה לפינוי מושכר בהתאם לפרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984. ביום 16/9/12 חתמו הצדדים על הסכם שכירות בלתי מוגנת לפיו שכרה הנתבעת מאת התובעת מושכר ברחוב יוחנן הסנדלר פינת רחוב גלגלי הפלדה בהרצליה, הידוע כחלקה 43 בגוש 6420 (להלן: "המושכר" ו - "הסכם השכירות"). בכתב התביעה נטען כי על פי סעיף 10 להסכם השכירות (נספח ב' לכתב התביעה), דמי השכירות החודשיים הועמדו על סך 30,172 ₪ בצירוף מע"מ אך הנתבעת נמנעה מתשלום דמי השכירות החל מחודש 08/2013 ועד למועד הגשת התביעה שהוגשה ביום 16/10/2013. חוב דמי השכירות מסתכם לשיטת התובעת, ללא ריבית הפיגורים והפיצוי המוסכם הקבועים בהסכם השכירות (וכן ללא הוצאות נוספות) בסך 107,111 ₪, ליום הגשת התביעה. עוד נטען כי התובעת נשאה בהוצאות שונות החלות ע"פ הסכם השכירות על הנתבעת, בסך 59,723 ₪, הוצאות המפורטות בנספח ג' לכתב התביעה. נוסף על כך, נטען שהנתבעת לא הודיעה לתובעת על רצונה לממש את האופציה הקבועה בהסכם השכירות ובהפרתה את ההסכם, שהתבטאה באי תשלום דמי השכירות, גילתה הלכה למעשה את רצונה באי הארכת הסכם השכירות. לפיכך, עותרת התובעת לפינוי הנתבעת מהמושכר. הנתבעת לא הגישה כתב הגנה ולפיכך ניתן פסק דין בהיעדר הגנה ביום 4/12/2013. הנתבעת הגישה בקשה לביטול פסק הדין, ולאחר שהוגשו תגובה ותשובה פסק הדין בוטל בתנאים מסוימים. הוסכם בין הצדדים בדיון שהתקיים ביום 5/5/14 שהבקשה לביטול פסק הדין והתשובה מטעם הנתבעת ישמשו כתב הגנה. תמצית טענות הנתבעת הינן כדלהלן: הנתבעת גורסת כי היא שלחה הודעה בפקס לתובעת בה הודיעה על מימוש האופציה (נספח ח' לבקשה לביטול פסק הדין). הנתבעת איננה חולקת כי שכר הדירה לא שולם כאמור בכתב התביעה. עם זאת טוענת הנתבעת לפגם במושכר, אט התאמה והפרות מצד התובעת. לשיטתה, השקיעה במושכר למעלה מ-500,000 ₪, על מנת להכשירו כאולם אירועים, אך התברר לה בדיעבד שלא תוכל לקבל רשיון עסק בשל חריגות בניה במושכר הצריכות הריסה (ראו מכתב העיריה נספח א' לתשובה לתגובה לבקשה לביטול פסק הדין). לגרסת הנתבעת, עסקינן בפגם יסודי ביותר במושכר ובחוסר תום לב משווע מצד התובעת, שלא גילתה לה את הדבר בעת חתימת הסכם השכירות. דיון והכרעה לאחר ששמעתי את עדויות נציגי הצדדים, מר שלמה עזורי, מטעם התובעת, ומר איציק בר מטעם הנתבעת, ועיינתי בחומר שבתיק, סבורני כי דין התביעה להתקבל. להלן טעמיי. כאמור, אין חולק, כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות, כאשר נמנעה מלשלם את דמי השכירות במשך כשלושה חודשים. למעשה, מר בר הודה כי הנתבעת נמנעת מלשלם דמי שכירות עד עצם היום הזה, החל מחודש 08/2013 (עמ' 4 לפרוטוקול שורות 22-23). טענתה של הנתבעת היא למעשה טענת קיזוז, בגין הנזקים שאירעו לה כתוצאה מהפגמים לכאורה במושכר ומאי הגילוי הנטען וכן טענה כי בנסיבות אלה "שווי דמי השכירות פחתום לאפס" (סעיף 10 לסיכומיה). אין בידי לקבל טענות אלה. הטעם הראשון, מקורו בסעיף 32.3 להסכם השכירות, הקובע כך: "על אף האמור בכל דין ולרבות חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת הסכם) תשל"א - 1970, חוק השכירות והשאילה תשל"א - 1971 אין השוכר רשאי לקזז חובות שהמשכיר חב ו/או יחוב לשוכר ו/או לצד ג' כלשהו ו/או למאן דהוא באשר ע"פ דין ניתנים לקיזוז מדמי השכירות". הנה כי כן, הצדדים הסכימו באופן מפורש כי השוכר - הנתבעת לא יהא רשאי לקזז מדמי השכירות סכום כלשהו, ממילא הנזקים הנטענים אינם ברי קיזוז. לטענת הנתבעת, נוכח הוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971 (להלן - "חוק השכירות והשאילה"), במקרה של אי התאמה או פגם במושכר, רשאי השוכר להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם (סעיפים 7-9 לחוק השכירות והשאילה). אין בידי לקבל גם טענה זו. סעיף 2 (ג) לחוק השכירות והשאילה מורה אותנו כך: "הוראות פרק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים". בעניינו, כפי שצוין לעיל, סעיף 32.3 להסכם השכירות, אוסר על השוכר לקזז סכום כלשהו מדמי השכירות. ממילא, הוראות סעיף 9 (א)(ג) לחוק השכירות והשאילה, עליו מסתמכת הנתבעת בסיכומיה לצורך קיזוז ו/או הפחתה, נסוג מפני הסכמה חוזית זו. בסעיף 45 לתצהיר התומך בבקשה לביטול פסק הדין הצהיר מר בר בלקוניות, כי הנתבעת השקיעה מאות אלפי שקלים בעיצוב ושיפוץ המושכר. לא ניתן פירוט לסכומים שהושקעו ולא צורפו אסמכתאות כלשהן. הדברים נטענו איפוא על דרך הסתם. ההלכה הפסוקה קובעת כי טענת קיזוז יש לפרט כדבעי כדרך שמפרטים כתב תביעה, דבר שלא נעשה (ראו לעניין זה ע"א 579/85 אריאן ואח' נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד מ(2) 765, 767). יש להוסיף, כי לטעמי התנהלות הנתבעת חסרת תום לב באופן מובהק. אם אכן המדובר בפגם יסודי ובאי גילוי מצד התובעת, כפי שטוענת הנתבעת, הרי שהייתה רשאית הנתבעת, לכאורה, להודיע על ביטול הסכם השכירות, ולפנות את המושכר, תוך שהיא טוענת להפטר מדמי השכירות, נוכח ביטול ההסכם כדין ואף לתבוע את נזקיה. הנתבעת לא עשתה זאת והמשיכה לעשות שימוש רציף ועסקי במושכר, במשך חודשים ארוכים, תוך שהיא נמנעת מביטול הסכם השכירות, מחד, ואיננה משלמת את דמי השכירות עבור השימוש בו, מאידך. בהקשר זה ראוי להזכיר את טענת הנתבעת בסעיפים 42-43 לבקשה לביטול פסק הדין המפנה לנספח ח' (שכאמור להלן, איננה מקובלת עלי), לפיה ביום 2/7/13 הודיעה לתובעת על כוונתה לממש את האופציה להארכת תקופת השכירות בשנה נוספת, תוך שהיא מציינת שהתגלו ע"י העירייה חריגות בנייה במשוכר, דבר המונע לכאורה קבלת רישיון עסק, ומבקשת סיוע מהתובעת בעניין. עולה אפוא, כי כבר בעת הזו עמדה לנתבעת, לפי טענתה, עילה לביטול הסכם השכירות והיא הייתה יכולה לעשות כן, אך תחת זו בחרה במדיניות של "שב ואל תעשה" וכבר בחודש 08/2013 חדלה מתשלום דמי השכירות, באופן שרירותי וחד צדדי. מעבר לכך, אם אכן היה פגם כה חמור במושכר, מדוע בחרה הנתבעת, לשיטתה, להאריך את תקופת השכירות? לנתבעת הפתרונים. בבחינת למעלה מהדרוש, ראיתי להתייחס לטענות הנתבעת לגבי רישיון עסק, אף לגוף העניין. בסעיף 14.3 להסכם השכירות נקבע כך: "השוכר מתחייב להשיג על חשבונו ועל אחריותו שלו את כל ההיתרים והרישיונות הדרושים לשימוש כנ"ל ולשלם כל מס, אגרה, היטל וכדו', עירונים וממשלתיים הנדרשים לצורך כך, והוא בלבד יישא באחריות ובתוצאות מאי קיום הוראה כלשהי על פי כל דין לעניין זה... על אף האמור מוסכם כי אם תדרוש הרשות המקומית תשלום בגין שימוש חורג במושכר בקשר עם השימוש למטרת השכירות כפי שמוגדרת בסעיף 14.1 לעיל, תטופל דרישה כאמור ע"י המשכיר אשר יישא בכל תשלום בגין שימוש חורג כאמור". הנתבעת טוענת בבקשה לביטול פסק הדין כי הסיבה לסירוב העירייה לתת רישיון עסק הייתה חריגות הבנייה במושכר, דבר שלשיטתה לא הובא לידיעתה. בסעיף 6.1 להסכם השכירות הצהירה הנתבעת כי: "בדק את המושכר ומצאו מתאים לצרכיו ולמטרות השימוש בו... למעט פגמים נסתרים שאין אפשרות להבחין בהם מראש." לטעמי, לא מדובר בפגם נסתר, שכן הנתבעת הייתה יכולה לגלות את עניין חריגות הבנייה על נקלה, בבדיקה פשוטה שניתן לבצע ברשות המקומית, טרם חתימת ההסכם. נוסף על כך, העד מטעם התובעת, מר שלמה עזורי, העיד שהגלריה שנבנתה בחריגה לכאורה, נבנתה ע"י מר בר דווקא ולא ע"י התובעת (עמ' 3 לפרוטוקול שורה 13). ראיתי לקבל עדות זו כמהימנה, מסקנה שמתחזקת בשל העדר כל גרסה סותרת בהקשר זה, וממילא אין לנתבעת אלא להלין על עצמה. לפיכך, אף לגופו של עניין, אינני סבור כי האשם בהקשר זה רובץ לפתחה של התובעת. בסיפת דברים אלה אוסיף, כי לא ראיתי ליתן משקל כלשהו לטענת הנתבעת כי התובעת הייתה מעורבת בעניינים שונים הקשורים לנסיון להשיג רשיון העסק. התרשמתי שהדבר נעשה על מנת לסייע לנתבעת, אך לא מחוייבות חוזית, שכן כאמור, אין בנמצא מחוייבות כזו במסגרת הסכם השכירות. טענת הנתבעת כי מעשי התובעת בהקשר זה מלמדים על שינוי בהסכמה של הסכם השכירות, דינה דחיה, נוכח סעיף 32.1 לו, המורה כי כל שינוי בו ייערך בכתב ובחתימת הצדדים, וכזה אין בנמצא. טעם נוסף ואחרון לקיומה של עילת פינוי הוא אי הארכת תקופת השכירות. שנת השכירות הרלבנטית הסתיימה ביום 15/9/13, ולשיטת התובעת, לא קיבלה הודעה כנדרש על מימוש האופציה להאריך את התקופה. הנתבעת צירפה לתצהיר מר בר מטעמה פקס (נספח ח'), שלכאורה נשלח לנציג התובעת ביום 2/7/13, שבו נרשם כי הנתבעת מבקשת להאריך את תקופת השכירות. לא צורף כל אישור למשלוח הפקס, ללא כל הסבר, והתובעת מכחישה את קבלתו. מר עזורי לא נחקר כלל על נושא זה (המפורט בסעיף 28 לתצהירו), וממילא, דבריו לא נסתרו והם מקובלים עליי. נוסף על כך, עדותו של מר עזורי מקבלת משנה תוקף מהעובדה שביום 12/9/13 שלח מר עזורי למר בר מסרון בו נרשם, בין השאר: "...בנוסף ההסכם מסתיים ב-15.9.13 כך שנתאם לקבלת המושכר..." (נספח ה' לתצהירו בתשובה לכאורה במסגרת הבקשה לביטול פסה"ד). מסרון זה לא נענה ע"י מר בר, והדעת מחייבת כי אם סבר שההסכם הוארך, היה משיב למסרון באופן מתאים, דבר שלא נעשה. נוכח האמור, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות בכך שלא שילמה את דמי השכירות בחודשים הרלוונטיים כאמור לעיל, ובהתאם לסעיף 26.1 להסכם השכירות, אי תשלום לתקופה העולה על 21 ימים עולה כדי הפרה יסודית (ראו גם סעיף 27 להסכם השכירות). בנסיבות אלה, בוטל הסכם השכירות כדין והתובעת זכאית לדרוש את פינוי המושכר. בהינתן האמור, התובענה מתקבלת. הנתבעת תפנה את המושכר עד ליום 15.6.14. בקביעת תאריך זה הבאתי בחשבון את כלל נסיבות הענין לרבות אי התשלום הממושך מצד הנתבעת. כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעת את אגרת המשפט, וכן שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.חוזה שכירותחוזהקיזוזשכירותדמי שכירות