האם אפשר להעביר זכויות בניה ממגרש למגרש ? רקע בגבעת טל אושרה תכנית וללי"ת שמספרה כ/246 (במ) (להלן: "התכנית"). תכנית זו היא שאפשרה את בנייתן של כל יחידות הדיור שנבנו במתחם על ידי חברת שיכון ופיתוח בע"מ. לבסוף, נותר מגרש אחד, מגרש 1031 (להלן: "המגרש"), אשר בו טרם מוצו זכויות הבנייה. שיכון ופיתוח בע"מ עצמה ביקשה לבנות על המגרש, ואושרה לה בנייה של 4 יחידות דיור, הכוללות שטחים עיקריים של 723 מ"ר. בעקבות האישור, הוציאה המשיבה לשיכון ופיתוח בע"מ היתר בנייה, ביום 4.4.2001. שיכון ופיתוח בע"מ החליטה שלא לבצע את הבנייה, ומכרה את הזכויות במגרש לעוררת, תוך שהיא מציינת כלפיה כי ניתן לבנות בשטח של 723 מ"ר. העוררת החליטה לשנות את הבנייה לשש יחידות דיור במקום ארבע (לשם כך נדרשת הקלה במספר יחידות הדיור), בשטח של 735 מ"ר כשטח עיקרי (ובנוסף שטח של 136 מ"ר שטחי שירות). מהנדס המשיבה, אשר השתנה מאז הוצא ההיתר לשיכון ופיתוח, בדק את הבקשה, וקבע כי זו כוללת שטחים החורגים מהמותר על פי התכנית, ועל כן קבע כי אין להתיר את הבנייה במקום מאחר והדבר מהווה סטיה ניכרת. המשיבה אימצה את החלטתו בעניין, והבקשה נדחתה, ללא פרסום ההקלות הקיימות בבקשה. בכתב הערר נטענו מספר טענות הנוגעות לגבי דרך חישוב השטחים. בכתב הערר נטענו טענות הנוגעות לגבי מגרש פינתי בו ניתן להוסיף שטחים בשיעור 10% מכוח תכנית כ/150 (אשר מתברר כי אינה חלה על המגרש, בנוסף לכך כי המגרש אינו פינתי). בדיון שבפנינו זנחה העוררת את הטיעון הנ"ל (ובצדק, כאמור), וטענה כי לא ייתכן שלשיכון ופיתוח בע"מ אושרה בנייה בהיקף זהה כמעט, ואילו מהעוררת נדרש צמצום מאסיבי של שטחי הבנייה. הדיון שבפנינו התרכז בשאלה האם ניתן לנייד זכויות בנייה מהמגרשים בהם בוצעה הבנייה, או שמא יש להתייחס לכל מגרש ומגרש באופן עצמאי. זאת, בין היתר, לאחר שהמשיבה עצמה הציגה היתרי בנייה שניתנו בעבר לשיכון ופיתוח בע"מ, בהם בוצעה חלוקת זכויות הבנייה, על פי המגרשים שנקבעו באותם היתרים. הוראות התכנית תשריט התכנית מגלה כי המגרש נשוא הדיון הוא חלק ממגרש 2029, הנמצא באזור מגורים ב'1. המגרש נמצא ביחידת תכנון ד', אשר כוללת מגרשים הנמצאים באזור מגורים ב'1, וכן מגרשים הנמצאים באזור מגורים א'1. כאמור, המשיבה הציגה בפנינו היתרים שהוצאו לשיכון ופיתוח בע"מ, אשר בהם נערכה טבלת המגרשים אשר נמצאים באזור מגורים ב'1 ביחידת תכנון ד', וקבעה את מספר יחידות הדיור ושטח הבנייה של כל מגרש ומגרש. מעיון בטבלה הנ"ל מתברר כי ההתייחסות הייתה לכל יחידת התכנון כאל יחידה אחת, כאשר בכלל יחידת התכנון נשמר השטח הכולל המותר לבנייה (60%), כאשר במגרשים היו סטיות לשני הכיוונים מהשיעור הנ"ל. הבסיס לכך נובע, ככל הנראה, מסעיף 12 לתקנון התכנית. סעיף זה קובע כדלקמן: "12.1 התכנית קובעת יחידות תכנון שלגביהן חלה חובת הגשה של תכנית בינוי לביצוע במסגרת הבקשה להיתר בניה. תכנית הבינוי תובא לאישור הועדה המקומית. 12.2 יוגשו תכניות בינוי כדלהלן: 12.2.4 יחידת תכנון ד' - תכנית אחת ליחידת התכנון המוגדרת בין הדרכים.... 12.3 הוצאת היתר בניה מותנית בהגשת תכנית בינוי לביצוע כנ"ל. 12.4 תכנית הבינוי לביצוע תכלול: 12.4.1 חלוקת השטח למגרשי בניה באופן ובגדלים שיפורטו בתכנית זו לגבי כל איזור ואיזור. תובטח גישה לכל מגרש, בהתאם להוראות התכנית." כן נקבעו לגבי אזור מגורים ב'1, ההוראות הבאות: "14.3 איזור מגורים ב'1 14.3.1 למגרשים באיזור זה יוגשו תכניות בינוי לביצוע כמוגדר בסעיף 12 בתכנית זו. רק עם אישורן בועדה המקומית יוגשו בקשות להיתרי בניה. 14.3.2 גודל המגרש המינימלי יהיה 1,000 מ"ר, גודל המגרש המקסימלי יהיה 2,000 מ"ר. הגבלה זו על גודל מגרש מינימלי לא תחול על מגרשים מס' 2015, 2016, 2017, 2024. 14.3.5 שטח הבניה המותר יהיה 60% משטח המגרש, כולל מבני עזר, מוסך לרכב וקומות עמודים, פרט למקלטים ולמרפסות לא מקורות." מחד, עולה כי התכנית הורתה על חלוקת השטח למגרשי בנייה לגבי כל איזור ואיזור. דהיינו, הזכויות אינן בכל מגרש בפני עצמו, והחלוקה נועדה לאפשר ניוד זכויות בין המגרשים. מאידך, הוראות סעיף 14.3.5 קובעות באופן מפורש כי שטח הבנייה המותר לא יכול לעלות על 60%. בפועל, כפי שראינו, הוועדה המקומית פעלה על פי האמור בסעיף 12 לתקנון התכנית, והתירה בנייה בשיעור העולה על 60% בחלק מהמגרשים, ובתנאי כי הסך הכל באותו איזור לגבי כל יחידת תכנון, אינו עולה על שיעור בנייה זה. חשוב להוסיף כי התכנית הינה תכנית אשר הופקדה בשנת 1991, ואושרה בשנת 1992. על כן, סעיף 145(ז) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") אינו חל עליה. נעמוד על חשיבותו של עניין זה בהמשך. המקרה שבפנינו שונה הוא. המדובר בתכנית אשר הופקדה ואושרה לפני שנת 1996. היא כוללת הוראות סותרות לגבי דרך החישוב הראויה, אולם ניתן ללמוד מהתנהגות המשיבה, לאורך השנים, כי היא פירשה את התכנית ככזו אשר מקנה זכויות לכלל המתחם, ולא לכל מגרש ומגרש. זוהי פרשנות אותה ניתן לקבל, גם אם לא בלב שלם, לגבי תכניות הקודמות לשנת 1996. ראינו כי המשיבה פעלה בדרך זו משך שנים רבות. אנו סבורים כי ניתן לקבל את דרך הפרשנות לפיה ניתן היה להעביר את זכויות הבנייה ממגרש למגרש באמצעות תכנית הבינוי (במיוחד כאשר המדובר היה בתכניות הול"ל, אשר בהן פחות הוקפדו הפרטים, בשל הצורך הדחוף ביצירתן). בנסיבות הללו, יש לבחון האם התועלת שבקבלת דרך פרשנית זו, עולה על הדרך החלופית, החדשה, אשר עלולה להביא לנזק רב למי שהסתמך על הקביעות הישנות. כפי שהובהר, בתכניות חדשות אין הדבר אפשרי עוד, ועל כן, גם אם ועדה מקומית הוציאה היתרים על פי תכניות בינוי, כאשר בתכניות הסטטוטוריות לא היו הוראות מספיקות, המדובר בהיתרים אשר דינם בטלות, ואין מקום להמשיך בדרך זו. זוהי פעולה בלתי חוקית, והעובדה כי הצדדים פעלו לפיה, אינה יכולה לסייע בידה. מאידך, במקרה שבפנינו, ניתן לומר כי הפעולה היא חוקית, שכן התכנית קבעה את אחוזי הבנייה המותרים, והותירה את חלוקתם על דרך של תכנית בינוי. חשוב להבהיר, כי דרך הפרשנות הנ"ל אינה הדרך בה היינו בוחרים, אילו היה מדובר בתכנית אשר טרם החלו לפעול לפיה (או אם הבנייה החלה אך עדיין קיימים שטחי בנייה ניכרים במסגרתה), גם אם המדובר היה בתכנית שהופקדה לפני שנת 1996. על פי רוב, המדובר במפגע של ממש, אשר עלול להביא לכך כי מבוצעים שינויים ניכרים בדרך הבינוי, מבלי שהאזרח אשר עלול להיפגע יכול להביע את עמדתו בעניין, והוא אף אינו יכול להגיש תביעת פיצויים בגין שינוי שכזה. שינוי בהיקף זכויות הבנייה אינו דבר של מה בכך, ואלמלא היה כל המתחם כבר בנוי, לא היה מקום ללכת בדרך זו. בנסיבות הקיצוניות של מקרה זה, ועל מנת למנוע פגיעה בזכויות העוררת, מקום בו היא הסתמכה על דרך הפעולה של המשיבה ומוכרת המגרש, מצאנו לנכון לאפשר פרשנות זו. ספק אם הדבר יתאפשר במקרים בהם המצב אינו כה קיצוני. על כן, אנו סבורים כי במקרה שבפנינו, אין מניעה מלקבוע כי במקרה של תכנית ספציפית זו, תכנית הבינוי יכולה להסדיר את חלוקת שיעור שטחי הבנייה המותרים בתוך כל יחידת תכנון. התוצאה האופרטיבית מדברים אלו לא ניתן עדיין לקבוע כי ניתן להוציא לעוררת היתר בנייה. על העוררת להגיש למשיבה תכנית בינוי מעודכנת, הכוללת את הבנייה אשר בוצעה, וכן טבלה המסכמת את כל הבינוי המותר באיזור מגורים ב'1 ביחידת תכנון ד'. אם אכן יתברר כי קיימות זכויות בנייה מספיקות, ניתן יהיה להתיר את הבנייה, בכפוף לנקיטת הליכי ההקלה המבוקשים בבקשה (ואנו לא מביעים עמדה בשאלה זו, שכן הדבר מוקדם מדי). אשר על כן, אנו מבטלים את החלטתה של הוועדה המקומית, ומחזירים את התיק אליה, על מנת שתנחה את העוררת כיצד לפעול, כאמור בסעיף 20 דלעיל. בניהקרקעותהעברת זכויותשאלות משפטיותזכויות בניה