בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 24.9.2008 שעניינה אישור בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת בשכונת רכס חלילים במבשרת ציון. רקע: מדובר על בקשה לשינויים בהיתר בניה לבניית בית כנסת על מקרקעין בשטח של כ - 967 מ"ר המיועדים למבני ציבור בשכונת רכס חלילים ביישוב מבשרת ציון. עיקרם של השינויים הינם הכשרת קומת מרתף לצורך כיתות לימוד וכן תיקונים נוספים שאינם משמעותיים. אין מחלוקת, כי על המקרקעין חלה תוכנית הל/במ/110 שייעדה את המקרקעין לבית כנסת. קיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי תחולתה של תוכנית הל/250ד'. הבקשה המתוקנת להיתר כוללת הוספת שטחים בעיקר בקומת המרתף. העורר התנגד לבקשה להיתר על כלל היבטיה. המשיבה 1 דנה בטענות המערער, דחתה אותן בהחלטה מנומקת ומפורטת, ואישרה את הבקשה להיתר. על החלטה זו, המאשרת את השינויים בהיתר, הוגש הערר שבפנינו: הערר: בערר מעלה העורר את הטענות הבאות כנגד הבקשה להיתר: העדר זימון כיאות לדיון בפני וועדה המקומית. תוכנית הל/250ד' אינה חלה על המקרקעין ולכן הבקשה להיתר מוסיפה שטחי בניה שלא כדין. הייעוד של המקרקעין הינו לבית כנסת בלבד, ואילו המשיבה 2 מבקשת לעשות שימושים נוספים במקרקעין. קיימת סטיה ניכרת בקו בניין דרומי. קיים חלל שמיועד לאטימה, אך לא ייאטם בפועל. הבקשה להיתר אינה נותנת פתרון חניה כנדרש על פי התקן והתוכניות החלות על המקרקעין. המשיבה 1 וכן המשיבה 2 הגישו תשובות מפורטות לטענות העורר. דיון: זכות העמידה: אין מחלוקת כי העורר אינו מתגורר בסמוך למקרקעין, אלא במקום מרוחק מבית הכנסת. עוד אין מחלוקת, כי העורר אינו עותר ציבורי, ואף לא הציג עצמו ככזה. יתרה מזו, העורר לא טען (ובצדק לא טען), כי יש בבניה המבוקשת לגרום לו נזק או מטרד כלשהו. בנסיבות שכאלו קיים ספק רב לגבי זכות העמידה של העורר במקרה שבפנינו, ונבאר: ברור, כי היותו של בית הכנסת בית הכנסת רפורמי אינו שיקול תכנוני שעל וועדת הערר לשקול, ומנקודת המבט של וועדת הערר אין כל הבחנה בין בית כנסת אורתודוכסי, בית כנסת דתי - לאומי או בית כנסת רפורמי, כולם צריכים להבחן תחת אותם דיני התכנון והבניה. לפיכך משנוטרלה הסיבה הנעוצה באופיו של בית הכנסת, קשה למצוא עוגן לזכות העמידה של העורר בנושא זה. עם זאת, אף כי זכות העמידה של העורר מוטלת בספק רב, עדין מצאנו לנכון לבחון את הבקשה להיתר לגופה, וזאת בהתאם להחלטת וועדת הערר דרום בעניין ערר (דרום) 6093/07 אלמוג אילת 2000 בע"מ נ. הוועדה המקומית אילת ואח' (): "שנית, אף אם היינו סבורים שאין זכות עמידה לעוררת, הרי כאשר מונחת בפני ועדת הערר סוגיה כבדת משקל כסוגיה שבפנינו רשאית ועדת הערר כמוסד תכנון לדון לגופם של דברים גם אם לעוררת אין זכות עמידה. לענין זה ניתן להסתמך על האסמכתא מטעם המשיבה 2, בעניין ערר (מרכז) 213/07 ד"ר אבי כהן נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף השרון (), ממנו עולה כי אף שועדת הערר הנכבדה פסקה שלעורר אין זכות עמידה, עדיין התייחסה לגופם של דברים." נבהיר, וועדת הערר הינה מוסד תכנון, אשר מטרתו, בין היתר, לפקח על הוועדות המקומיות ולשמור על שלטון החוק. לפיכך, שמובאות בפניה טענות אי חוקיות בבקשה להיתר, ובפרט שמדובר במקרקעי ציבור, היא רשאית (ואולי אף חייבת) לבחון טענות אלו, גם כאשר זה שהביא את הטענות בפניה חסר זכות עמידה. לאור האמור לעיל, נבחן את טענות העורר לגופן: אי זימון לוועדה המקומית: איננו מקבלים טענה זו. בהתאם לחוק התכנון והבניה, הליכי הרישוי אמורים להיות יעילים ומהירים, בוודאי הליכים שאינם כרוכים בהקלה או בשימוש חורג. התרשמנו שלא רק שלא ניתן לומר, כי לא היה לעורר יומו בפני המשיבה 1, אלא שהמשיבה 1 נהגה עם העורר לפני משורת הדין, ונתנה לו זכות טיעון מעבר למותר לו על פי חוק. נציין, כי העורר אף ניצל היטב את זכות הטיעון בפני הוועדה המקומית, וטען את מלוא טענותיו, לפחות בכתב. יתרה מזו, המשיבה 1 אף נימקה את החלטתה בצורה מפורטת וראויה והתייחסה לטענות העורר אחת לאחת. לפיכך, לא רק שלא נשללה זכות הטיעון של העורר, אלא שהוא זכה לזכות טיעון מהותית ונרחבת, ואנו דוחים מכל וכל טענה זו. לעניין בקשה העורר לדחיית הדיון השווה עם ההחלטה בעניין אלמוג אילת 2000 בע"מ לעיל. התוכנית החלה על המקרקעין: תוכנית הל/במ/110 אושרה בשנת 1992, ואין מחלוקת שהינה חלה על המקרקעין. תוכנית זו מעניקה לחלקה זכויות בניה בהיקף של 50%. תוכנית הל/250ד' אושרה לאחר תוכנית הל/במ/110 בשנת 2002, ובמסגרתה נתנו לשטחי הציבור זכויות בניה בהיקף של 100%. אין עוררין, כי הבניה המבוקשת אינה עומדת בזכויות הבניה שנקבעו בתוכנית הל/במ/110, אך עומדת בזכויות הבניה שנקבעו בתוכנית הל/250ד'. לפיכך, היה ותוכנית הל/250ד' חלה על המקרקעין מדובר בבקשה להיתר התואמת תוכנית, אשר באופן עקרוני יש לאשר, ולעומת זאת היה ותוכנית הל/250ד' אינה חלה, הרי מדובר בבקשה להיתר הכוללת תוספת זכויות בניה ולכן מהווה סטייה ניכרת. לעורר שתי טענות כנגד תחולתה של תוכנית הל/250ד': הטענה הראשונה הינה, כי בתיאור הגושים והחלקות עליה חלה התוכנית הגוש בו מצויים המקרקעין שבפנינו אינו נכלל. לפיכך, אין תחולה גיאוגרפית לתוכנית. לחלופין טוען העורר, כי אף אם קיימת תחולה גיאוגרפית לתוכנית הל/250ד', הרי זו לא התיימרה, וממילא לא שינתה, את אחוזי הבניה שנקבעו בתוכנית הל/במ/110. טענה זו מתבססת על כך שבתוכנית הל/250ד' נרשם אילו תוכניות היא משנה, ובמסגרת תוכניות אלו לא נכללת תוכנית הל/במ/110. נדון בטענות הללו: תחולת תוכנית הל/250ד': איננו מקבלים את טענות העורר לגבי אי תחולת תוכנית הל/250ד' על המקרקעין נשוא הערר. אכן אין חולק, כי הגוש בו מצויה החלקה נשוא הערר אינו נכלל במסגרת הגושים הכתובים בתקנון התוכנית. לעומת זאת קיימים פרמטרים אחרים בתוכנית הקובעים כי תוכנית זו חלה גם על המקרקעין נשוא הערר. הפרמטר הראשון הינם ציון הקורדינטות בסעיף 2 לתוכנית הל/250ד'. על פי ציון הקורדינטות כל שטח תוכנית הל/במ/110, לרבות המקרקעין שבפנינו, נכללים בתוכנית הל/250ד'. הפרמטר הנוסף הינו שטח התוכנית המפורט בסעיף 4, אשר הינו 5,600 דונם. שטח זה מהווה למעשה את כל שטח מבשרת ציון, לרבות המקרקעין נשוא התוכנית. יתרה מזו, התוכנית מציינת במבוא כי היא חלה "...בעיקר בתחומי השכונות הותיקות..". כלומר, לשון התוכנית לא שללה את האפשרות כי התוכנית תחול גם על השכונות החדשות, כדוגמת השכונה בה מצויים המקרקעין נשוא הערר. לפיכך, יש בפנינו מצב שבו נדרשת פרשנות של סתירה בתוכנית, כאשר מחד ברשימת הגושים עליה חלה התוכנית לא מופיעים המקרקעין נשוא הערר ומאידך, על פי אינדיקאטורים אחרים בתוכנית קיימת תחולה גם על המקרקעין נשוא הערר. בנסיבות כאלו, כאשר קיימת סתירה לשונית, יש לפנות לתכלית התוכנית, ראה: בג"צ 652/85 מרכז תל אביב חברה בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב (). במקרה שלפנינו, תכלית התוכנית ברורה וחד משמעית והיא נועדה לחול על כל שטחי היישוב מבשרת ציון. תוכנית הל/250ד' נועדה להוסיף זכויות בניה בשטחי מבשרת ציון ולא נועדה להבחין בין גושים שונים במסגרתו של אותו היישוב. הוספת אחוזי בניה לשטחי ציבור נדרשת על מנת להביא לניצול יעיל יותר של משאב הקרקע ולמנוע הפקעות נוספות ופגיעה בזכות הקניין. יתרה מזו, אין זה הגיוני לפרש את התוכנית כך שזו מוסיפה זכויות בניה לשטחי ציבור בשכונות מסוימות ובשכונות אחרות יוותרו זכויות הבניה לשטחי ציבור כזכויות נמוכות. נציין, כי גם לא מצאנו הבחנה רלוונטית בין אותם גושים שנכללו בתוכנית לגושים שלא נכללו בתוכנית, כך שקבלת פרשנות העורר תביא להפליה בין שני שטחי ציבור (או שני פרטים) כך שהתוכנית חלה או לא חלה על מקרקעין מסוימים ללא הבחנה רלוונטית ביניהם, ועל סמך רשימת גושים בלבד. לפיכך, כאשר תוכנית ניתנת לשתי פרשנויות האחת מתיישבת עם עקרון השוויון והאחרת תגרום להפליה, יש להעדיף את הפרשנות מתיישבת עם עקרון היסוד של השוויון [ראה , פרופ' אהרון ברק 'פרשנות במשפט, פרשנות החקיקה' (כרך שני, מהדורה ראשונה), עמ' 85]. אשר על כן, אנו דוחים את פרשנות העורר וקובעים, כי פרשנות ראויה ותכליתית של התוכנית הינה הפרשנות כי תוכנית זו חלה על כל השטח שנכלל בתוכנית מי/250 בהתאם לקורדינטות המפורטות בסעיף 2 לתוכנית ולשטח המפורט בסעיף 4 לתקנון התוכנית. נציין, כמובן, כי לפרשנות זו גם עיגון לשוני בתקנון התכנית. האם תוכנית הל/250ד' שינתה את תוכנית הל/במ/110? הטענה החלופית של העורר הינה, כאמור, כי אף אם קיימת תחולה גיאוגרפית לתוכנית הל/250ד', הרי זו לא שינתה את האמור בתוכנית הל/במ/110. פרשנות זו מתבססת על כך, כי בתקנון תוכנית הל/250ד' נרשם כי זו מהווה שינוי לתוכניות מיתאר מי/250 ומי/250א'. לפיכך, לטעמם של העוררים, רשימה זו של תוכניות מהווה רשימה סגורה, וכל תוכנית שאינה נזכרת ברשימה זו, לא שונתה על ידי הל/250ד'. גם טענה זו אין בידנו לקבל. תוכנית הינה דין, ר' ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ נ.הועדה המיוחדת לתכנון ולבניה מודיעין (): "…נקודת המוצא הנורמטיבית בבירור שאלת הסמכות היא, כי תכניות על פי חוק התיכנון והבניה הן בבחינת חקיקת משנה" לפיכך, כאשר מאושרת תוכנית על שטח מקרקעין מסוים, הרי היא זו שקובעת את הנורמה התכנונית החדשה על אותם המקרקעין. אין כל חובה שהתוכנית החדשה תציין כל תוכנית ותוכנית שהיא משנה בתחום מקרקעין אלו. די באישור תוכנית חדשה על מקרקעין, על מנת שתקבע נורמה תכנונית חדשה למקרקעין. דווקא ההפך הוא הנכון, היה ומעוניינים כי תוכנית חדשה תותיר את הנורמה הקודמת על המקרקעין קיימת חובה לציין זאת בתוכנית החדשה, אולם בהעדר הוראה שכזו, התוכנית הינה כללית וקובעת נורמה תכנונית חדשה במקרקעין. במקרה שלפנינו הדברים אף פשוטים יותר, סעיף 6 לתקנון התוכנית בא להבהיר את כפיפות תוכנית הל/250ד' לתוכניות המתאר מי/250 ו- מי/250 א' באותם פרמטרים שבהם התכנית אינה עוסקת, אולם בוודאי שאין בסעיף זה או במצוין מתחת לכותרת התוכנית בכדי לקבוע כי רק את תוכניות אלו משנה התוכנית. זאת ועוד, כפי שציינו לעיל, תכלית תוכנית הל/250ד' הייתה להוסיף זכויות בניה למגרשים ביישוב מבשרת ציון. לפיכך, אין זה הגיוני לפרש את התוכנית כך שזו באה לשנות רק את שתי התוכניות הכלליות שהוזכרו, אך אינה חלה ומכאן אינה מוסיפה זכויות בנייה על תוכניות רבות אחרות שאושרו לאחריהן. אשר על כן, אנו סבורים, כי תוכנית הל/250ד' קבעה נורמה תכנונית חדשה, לרבות תוספת הזכויות הכלולה בה, על כלל המגרשים בהם היא חלה. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי לתוכנית הל/250ד' יש תחולה גיאוגרפית על המקרקעין נשוא הערר והיא התכוונה ליתן ואף העניקה בפועל זכויות בניה נוספות, ולפיכך אין בבקשה להיתר סטיה מזכויות הבניה המותרות על החלקה. השימוש המותר: טענה נוספת של העורר הינה, כי השימוש המבוקש אינו שימוש מותר. אין מחלוקת, כי השימוש המותר הינו לבית כנסת. אין גם מחלוקת כי במסגרת השימושים המבוקשים על ידי המשיבה 2 נכלל גם בית כנסת. אלא, שטוען העורר, כי השימושים האחרים הינם שימושים עצמאיים אשר חורגים מהגדרת בית כנסת. איננו מקבלים טענה זו. איננו רואים כל מניעה כי במסגרת בית כנסת יוכשרו כיתות לימוד ואף אולם קטן לאירועים הנחגגים במסגרת בית הכנסת כגון עליה לתורה של חתן או בר מצווה. יתרה מזו, ניתן לראות בהגדרת שימוש ל-"בית כנסת" ככוללת שימוש לכיתות לימוד תורה במסגרת בית הכנסת וכן בחדר ארועים. נציין, כי מדובר כמובן בענין של מידה וסבירות, ולא ניתן להפוך בית כנסת למכללה או לאולם אירועים, אלא כיתות הלימוד וחדר האירועים צריכות להיות הטפל של השימוש לבית כנסת [על טפל ועיקר בשימוש ציבורי ר' ערר (ירושלים) 286/07 הקרן לירושלים נ. הוועדה המקומית ירושלים (]. בעניין שבפנינו בחנו את הבקשה להיתר, את התכנון הכולל ואת יחסי השטחים והגענו למסקנה תכנונית ברורה, כי הבניין שייבנה הינו בית כנסת. אכן, במסגרת בית הכנסת יהיו כיתות לימוד וחדר אירועים, אך מהתכנון עולה בברור כי מדובר בשימושים הנכללים במסגרת בית הכנסת ואינם ייעודים עצמאיים. לפיכך, איננו סבורים כי הבקשה להיתר מהווה שימוש שאינו מותר בתוכנית. סטיה בקו הבניין הדרומי: אין מחלוקת בין הצדדים לגבי ההקלה בקו הבניין המזרחי, היות הוקלה זו פורסמה ואושרה כדין. העורר כלל לא טוען לעניין הקלה זו. עם זאת מבהיר העורר, כי קיימת סטייה בקו הבניין הדרומי. לעניין זה לא פורסמה כלל הקלה, וטוען העורר, שכלל לא ניתן היה לפרסם הקלה, היות ומדובר בבניה בקו אפס ממש. אין לקבל טענה זו, ונבאר: לא מצאנו בניה החורגת בקו הבניין הדרומי למעט קיר תמך האמור להחזיק את המקרקעין. יובהר, הבניה החורגת מקווי הבנין אינה בניה היוצרת אחוזי בניה או מהווה קיר של מבנה בית הכנסת, אלא קיר תמך בקצהו של המגרש. תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר") התירו מפורשות הקמת קיר תמך בקו אפס ראה תקנה 4.09 (2) לתוספת השניה לתקנות הבקשה להיתר. אשר על כן, אנו סבורים כי אין כל סטיה אסורה בקו הבניין הדרומי. שימוש אסור בחללים: העורר טוען, כי אין סימון בבקשה להיתר של איטום החללים שבהם לא יעשה שימוש. המשיבים מסבירים, כי חלק מהחללים יאטם כדין ואילו חלקם האחר מוסדר במסגרת הבקשה להיתר נושא הבקשה. לפיכך, אין מחלוקת של ממש בין הצדדים לנושא זה. בכל מקרה, אנו מבהירים בזאת כי הקירות המיועדים לאטימה יסומנו מפורשות בבקשה להיתר כקירות כפולים. כמו כן, חללים אלו יאטמו בקירות מבטון כפול וזאת בפיקוח המשיבה 1. חניה: העורר טוען לעניין החניה, כי היה ואכן יש תחולה לתוכנית הל/250ד' יש להחיל גם את הוראות החניה מכוחה. סעיף 10 לתוכנית הל/250ד' קובע מפורשות כי החניה תהיה בתחומי המגרש. המשיבים מסבירים את פתרון החניה שהוצע לבית הכנסת, אך אינם מתייחסים לסעיף 10 לתוכנית הל/250ד'. לטעמנו, אין ספק בתחולת סעיף 10 לתוכנית הל/250ד' על המקרקעין נשוא הערר. משהכרענו נחרצות, כי תוכנית הל/250ד' חלה על המקרקעין פיזית ועניינית, לא ניתן לבחור מהתוכנית את ההוראות הנוחות (הוספת אחוזי הבניה) ולהתעלם מההוראות המקשות (חניה בתחומי המגרש). לכן, היה והמשיבה מס' 2 מבקשת להשתמש בזכויות מכוח תוכנית הל/250ד' עליו לעמוד גם בחובות מכוח התוכנית. אשר על כן, אנו קובעים, כי בפני המשיבה 2 עומדות שתי אפשרויות, האחת לעמוד בהוראות תוכנית הל/250ד' ולמצוא פתרון חניה בתחום המגרש, או לחלופין לפרסם הקלה מתוכנית הל/250ד' לנשוא חניה בתחומי המגרש. בכל מקרה, לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר שבפנינו, אשר אינה מציגה חניות בתחומי המגרש ובכך אינה תואמת את סעיף 10 לתוכניית הל/250ד'. סיכום: לאור האמור לעיל אנו מקבלים את מקצת הערר ודוחים את מרביתו, וקובעים, כי הבקשה להיתר נשוא הערר מאושרת בזאת בכפוף לתיקונים הבאים: סימון קירות לאיטום החללים כקירות כפולים מבטון. בניית הקירות לאיטום כקירות כפולים מבטון, בפיקוח המשיבה 1. מציאת פתרון חניה בהתאם לאמור בסעיף 10 לתוכנית הל/250ד' או לחלופין פרסום הקלה מהוראות סעיף זה. בניההיתר בניה