קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא החזקת מפתחות הנכס לצורך חיוב בארנונה: הרקע 1. עניינה של התובענה שלפנינו, שהוגשה בסדר דין מקוצר ביום 29.12.04, חוב ארנונה בסך 318,284 ₪ לתקופה שמיום 15.10.01 ועד ליום 14.6.02 (להלן - תקופת החוב) לגבי נכס הידוע כגוש / חלקה 30122034000 ברחוב ניקנור 32 בירושלים (להלן - הנכס), אשר אין מחלוקת כי הנתבע הוא בעליו. 2. השאלה העיקרית שמתעוררת בתיק זה הינה - מי היה "המחזיק" כמשמעותו בפקודת העיריות, בתקופת החוב - האם הנתבע או שמא צד ג' (להלן - החברה), אשר שכרה את הנכס מאת הנתבע על פי חוזה שכירות מיום 15.6.99 (להלן - חוזה השכירות). 3. התביעה המקורית הוגשה על ידי העיריה הן כנגד הנתבע, כבעל הנכס, והן כנגד החברה כמחזיקה בנכס מכח חוזה השכירות. בבקשתו למתן רשות להתגונן (בש"א 4398/05) טען הנתבע כי הוא החזיק בנכס רק לאחר 14.6.02, עם תום חוזה השכירות, ולכן ניתן לתבוע כמחזיקה לגבי תקופת החוב רק את החברה שהחזיקה בנכס מכח חוזה השכירות. 4. בתצהירו שהוגש בתמיכה לבקשת הרשות להתגונן טען הנתבע כי בינו לבין החברה קיים סכסוך אזרחי (ת.א.4057/02), המתברר בפני כב' השופטת מרים ליפשיץ - פריבס, בו תבע את החברה לתשלום דמי שכירות בשל הנכס עבור התקופה שבין 15.1.01 ועד לסוף תקופת השכירות דהיינו עד ליום 14.6.02 (להלן - ההליך האחר). 5. בבקשתה למתן רשות להתגונן (בש"א 7416/05) טענה החברה כי היא כלל לא החזיקה בנכס ולא היתה לה כל זיקה לנכס לאחר יום 26.10.01, עת פינתה את הנכס והחזירה את החזקה לידי בעליו, הנתבע. לטענתה, במסגרת ההליך האחר אישר הנתבע כי החזקה בנכס נמסרה לידיו ביום 26.10.01, ולא לאחר 14.6.02 כנטען על ידו במסגרת ההליך דנן. עוד טענה החברה, כי בתקופה שקדמה לאוקטובר 2001 המחזיקה הרשומה בעירית ירושלים היתה האגודה למען החייל (להלן - האגודה), שכן הנכס כולו הופעל על ידי החברה כמתקן הלנה לחיילים על סמך הסכם בין החברה לבין האגודה מיום 31.8.00, וככזה ניתן לו פטור מתשלום ארנונה. משהעבירה החברה את פעילות ההלנה של החיילים עבור האגודה למבנה אחר והודעה על כך נמסרה לתובעת - הסתיימה הזיקה של החברה ושל האגודה לנכס. 6. ביום 23.4.06 ניתנה רשות להתגונן הן לנתבע והן לחברה, בהסכמת התובעת. 7. ביום 19.6.07 הודיעה התובעת כי היא מבקשת למחוק את התביעה כנגד החברה ולהמשיך בהליכים כנגד הנתבע בלבד. בעקבות ההודעה האמורה, הוגשה על ידי הנתבע הודעת צד ג' כנגד החברה. 8. ביום 25.1.10 ניתן תוקף של החלטה להסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים לפיה בכל הקשור ליחסים ביניהם יכריע פסק דינה של כב' השופטת ליפשיץ - פריבס בהליך האחר, שעמד באותו מועד לפני סיום . טוענות התובעת 9. לטענת התובעת, נוכח המחלוקת בין הנתבע לבין החברה לגבי המועד שבו חזר הנכס לחזקתו של הנתבע - רשמה התובעת את שניהם כמחזיקים ואף הגישה, כאמור, את התביעה המקורית כנגד שניהם. עם זאת, לאחר שהנתבע הודה בתצהיר במסגרת ההליך האחר כי קיבל את החזקה בנכס ביום 15.10.01 - נמחקה כאמור התביעה כנגד החברה. 10. התובעת טוענת כי בנוסף לאמור בתצהירו של הנתבע במסגרת ההליך האחר, הרי שגם בחקירתו בתיק דנן הודה הנתבע כי החזיק במפתחות הנכס בתקופת החוב ואף ניסה למצוא שוכר חלופי לנכס, ומשכך - הנתבע הוא שאחראי לתשלום החוב נשוא התביעה, וזאת מכח היותו "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס". 11. עוד נטען, כי גם אם יוכרע במסגרת ההליך האחר או במסגרת ההודעה לצד ג' בהליך דנן כי החברה הפרה את ההסכמות החוזיות עם הנתבע ועליה לשפותו, עדיין קיימת הודאה מפורשת של הנתבע כי החזקה בנכס היתה חזקתו והזיקה הקרובה ביותר לנכס היא שלו. לפיכך, הנתבע הוא זה שחייב בתשלום הארנונה, כמי שיכול היה להפיק הנאה מהנכס ולהשתמש בו, וכמי ששלט על הגישה לנכס ועל השימוש או אי השימוש בו. טענות הנתבע 12. הנתבע מודה כי הוא הינו הבעלים של הנכס אולם, לטענתו, פרט לענין הבעלות אין לו כל קשר להחזקה בנכס בתקופת החוב או לכל פעולה אחרת המאפשרת חיובו בתשלום הארנונה בתקופת החוב. 13. לטענת הנתבע, כיון שהודעת האגודה על עזיבת הנכס ניתנה רק ביום 1.1.02, כחודשיים וחצי לאחר עזיבתה בפועל, הרי שחיובה של האגודה ממשיך לחול עד לאותו מועד, ועם מתן הודעת העזיבה הוחזר רישום המחזיק על שם השוכרת, דהיינו החברה. עוד נטען, כי במשך כל התקופה לא היה הנתבע צד לכל ההתכתבות וההתנהלות בין התובעת לבין האגודה והחברה, ורק ביום 18.8.02 הודיע הנתבע לתובעת כי הנכס חזר לחזקתו החל ביום 15.6.02, ולכן רק במועד זה הוא נרשם כמחזיק בעירייה. 14. הנתבע טוען כי אסור לרשות מקומית לשנות באופן רטרואקטיבי זהותו של מחזיק על סמך הודעה של מאן דהו שלא נמסרה במועד (במקרה דנן - ההודעה המאוחרת של האגודה). לטענתו, על התובעת כרשות מינהלית לפעול אך ורק בתחום המינהלי ואל לה להתערב בסכסוך אזרחי תלוי ועומד בין הנתבע לבין החברה. 15. הנתבע מודה כי קיבל את מפתחות הנכס בתקופת החוב, אך טוען כי עשה זאת אך ורק כדי לנסות למצוא שוכר לנכס ולהקטין את נזקיו ונזקיה של החברה, אולם אין הדבר הופך אותו למי שחייב בתשלום הארנונה או למחזיק בנכס. טענות החברה, צד ג' 16. החברה טוענת כי היא פינתה את הנכס ביום 14.10.01, הודעה על כך ניתנה לנתבע, ובמסגרת ההליך האחר הודה הנתבע כי קיבל את המפתחות לנכס ביום 26.10.01 ואף ניסה להשכירו. בנסיבות אלה, טוענת החברה שהנתבע החזיק בפועל בנכס ולכל הפחות הפך לבעל הזיקה הקרובה ביותר אליו. 17. עוד טוענת החברה, כי דין התביעה העיקרית להידחות בכל הנוגע לתקופה שעד יום 1.1.02, מועד מתן ההודעה של האגודה, אולם כך או אחרת, דין ההודעה לצד ג' להידחות ללא קשר למצבה של התביעה העיקרית. רק אם תתקבל התביעה העיקרית יהא על בית המשפט להותיר תלויה ועומדת את השאלה האם יש מקום לחייב את החברה בחוב הנתבע מכח היחסים החוזיים ביניהם. דיון והכרעה 18. כפי שנאמר לעיל, השאלה העיקרית ולמעשה היחידה שעומדת בפנינו בתיק זה הינה - מי היה החייב בארנונה בתקופת החוב, וזאת לאור הוראות סעיף 326 לפקודת העיריות, אשר קובע: "נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העיסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלמה ולא שילמו; בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה." 19. "מחזיק" מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות כך: "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". כפי שעולה מנוסח ההגדרה האמורה, "מחזיק" הוא מי שמחזיק בנכס פיזית כבעלים או כשוכר או בכל אופן אחר, אולם הפסיקה הרחיבה את הפרשנות למונח "מחזיק" וקבעה כי המונח כולל גם מי שהוא "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" ולא רק בעל החזקה הפיזית. הרחבה זו נועדה, בין היתר, לפתור מצב בעייתי כאשר קיימים שני גורמים או יותר ה"מתחרים" ביניהם על התואר "מחזיק", כגון הבעל והשוכר של הנכס, ויש להכריע מי מביניהם הוא זה שחייב בתשלום הארנונה, שכן בכל מקרה ברור כי אין לחייב בתשלום הארנונה אלא "מחזיק" אחד בלבד. ב-רע"א 9813/03 משרד הבריאות נ' עירית ראשון לציון (לא פורסם) נקבע, כי לענין "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" אין מדובר במבחן טכני-כמותי אלא בניתוח מהותי של הזיקות, אשר במסגרתו יש ליתן משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משירותי הרשות המקומית הלכה למעשה. 20. ב-ת"א 17330/94 עיריית ירושלים נ' דיסי אלבכרייה (לא פורסם) נקבע, כי החזקת מפתחות הנכס בתקופה שבה נצבר החוב מעידה על החזקה בנכס (ראה גם ת.א. 24126/99 עירית ירושלים נ' הולדר אליזבט ואח'). במקרה דנן, אין מחלוקת כי הנתבע קיבל את מפתחות הנכס מהחברה בתקופת החוב ואף ניסה להשכירו (פרוטוקול עמ' 6, שורות 19-18 וכן עמ' 7 שורות 7-4). מכאן, שקבלת המפתחות איפשרה לנתבע לקבל את החזקה הפיזית בנכס ויכולת שליטה על הנכס, קרי: להשכירו או לא להשכירו, להשתמש בו או שלא להשתמש בו, ללא שום מעורבות מצד החברה, אשר עם מסירת המפתחות לנתבע "יצאה למעשה מן התמונה". לענין זה אין נפקא מינה שהנתבע לא הצליח בפועל להשכיר את הנכס (פרוטוקול עמ' 7 שורות 21-14). עצם היכולת ו/או האפשרות של הנתבע להשכיר את הנכס היא למעשה שליטה בנכס, דבר אשר הופך את הנתבע לבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס בתקופת החוב, דהיינו ל"מחזיק" כמשמעותו בפקודת העיריות, החייב בתשלום הארנונה לגבי התקופה האמורה. 21. לא ראיתי לקבל את טענות הנתבע לעניין החזקת הנכס על ידי האגודה ורישומה כמחזיקה, שכן בפועל האגודה לא החזיקה בנכס בתקופת החוב, וגם אם הודעתה ניתנה באיחור של כחודשיים - אין לכך נפקות לעניין שלפנינו. 22. לאור האמור, אני קובעת כי הנתבע היה "המחזיק" בנכס בתקופת החוב ולכן דין התביעה נגדו להתקבל. 23. לעניין ההודעה לצד ג' - משהגעתי, כאמור, למסקנה כי הנתבע היה המחזיק בנכס בתקופת החוב, מכאן משתמעת מסקנה נוספת - שאין לראות בחברה כמחזיקה ויש לדחות את ההודעה לצד ג' בעילה זו, הואיל וכאמור, אין אפשרות להכיר במספר "מחזיקים" שונים בנכס לצורך תשלום הארנונה בגינו. לאור האמור בתצהיר הנתבע, במסגרת ההליך האחר, אין למעשה מחלוקת עובדתית כי החברה חדלה משימוש בפועל בנכס במועד שבו מסרה את המפתחות לנתבע, ולכן מאותו מועד איבדה כל זיקה מעשית אל הנכס ואין לראותה כ"מחזיק". לפיכך, לא היה מלכתחילה מקום להגשת ההודעה לצד שלישי בעילת היותה של החברה "מחזיק". 24. אשר לטענות הנתבע כלפי החברה במישור החוזי, לרבות אפשרות שיפוי הנתבע בסכומים שבהם חויב על ידי התובעת -טענות אלה מקומן במסגרת ההליך האחר, ואין להן רלבנטיות לתביעה דנן. סוף דבר 25. לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן: (א) הודעת הנתבע לחברה כצד ג' - נדחית. (ב) התביעה כנגד הנתבע מתקבלת במלואה. הנתבע ישלם לתובעת, תוך 30 ימים, סכום של 318,284 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"מ-1980, מיום הגשת התביעה (29.12.04) ועד לתשלום המלא בפועל. (ג) אשר להוצאות - הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט וכן שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ וכך גם לצד ג'. בסך הכול ישלם הנתבע שכר טרחת עו"ד בסכום של 30,000 ₪. סכום זה וכן הוצאות המשפט ישולמו תוך 30 ימים, ויישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל. ארנונה