קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא החזר כספי בעקבות זכיה במכרז: עניינה של התביעה, השבת סכומים ששולמו בעקבות זכייה במכרז שפרסם המינהל למכירת מגרשים לבניית בתים בבאר שבע, מכרז בו התמורה היתה ידועה מראש אולם בדיעבד טוענים התובעים כי התמורה ששילמו גבוהה מהסכום שהיו צריכים לשלם. מבוא 1. התובעים בשלושת התיקים שאוחדו, 64 במספר, (ת"א 1307/02, 3372/02, 6601/02), זכו רובם ככולם במכרז לשיווק מגרשים לבניה, שערך הנתבע 1, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), ביחד עם עיריית באר שבע (להלן: "העירייה"), הנתבעת 2 וכן הנתבעת 3 (להלן: "ערים") בפרויקט בנה ביתך בשכונה "יא" בבאר שבע (להלן: "הפרויקט"). המחיר אותו הייתה צריכה לשלם כל משפחה שזכתה במגרש בפרויקט פורסם והיה ידוע מראש, במסגרת חוברת המכרז וכלל את הסכום לתשלום למינהל עבור הקרקע וכן סכום אותו היה צריך כל זוכה לשלם עבור הוצאות הפיתוח לערים. אין מחלוקת כי לתובעים לא היו טענות בנושא זה עובר לזכייה במכרז. מספר שנים לאחר הזכייה במכרז וההתקשרות בהסכם מול המינהל, העלו התובעים טענה ולפיה כאשר בוחנים את רכיב התמורה אותו שילמו, בחלק הוצאות הפיתוח, עולה כי מדובר ברכיב גבוה וחריג יחסית למכרזים אחרים שפרסם המנהל, הממוקמים באותו איזור. התובעים לא עתרו לביטול ההסכם אלא טענו כי בשל חובת ההגינות המוטלת על הנתבעים, עליהם להשיב את הסכומים שהינם מעבר למקובל במכרזים כהוצאות פתוח. בית המשפט התבקש להורות על החזר כולל של 2,887,235 ₪ בשלושת התיקים. תמצית טענות התובעים 2. לאחר הזכייה במכרז ולאחר ששילמו בהתאם להסכם, עבור הוצאות הפתוח, התברר בדיעבד כי הסכומים שנגבו היו גבוהים וחריגים לעומת פרויקטים אחרים. התובעים ערכו בירורים והתברר להם בפשטות כי במכרז בפרויקט נווה מנחם (נחל עשן) בבאר שבע, שהוקם בסמוך לפרויקט, עלה פער משמעותי בתשלומים למגרשים והוצאות הפתוח. נטען כי תשלום הפיתוח כולל שני רכיבים. הרכיב הראשון הינו הוצאות פיתוח בפועל בסך של 155.8 ₪ למ"ר והשני, העמסת תשתיות על בהיקף 91.7 ₪ למ"ר. נטען כי התובעים פנו באמצעות גורמים שונים כולל מי שהיה סגן ראש עיריית באר שבע באותה עת, מר בני קרוצ'י, לצורך פתרון הסוגיה. נטען כי אין כל סיבה ולפיה על התובעים לסבסד תשתיות שצריכות להיות משולמות על ידי תושבים אחרים. לטענת התובעים, הוגש תיקון לכתב ההגנה המקורי דבר המלמד על ספק בגרסת המדינה לעומת הגרסה המקורית שם טענה המדינה כי הוצאות הפתוח הינן לפי אומדן עבודות והשקעות בפועל ולא לפי טבלאות, (בכתב ההגנה המתוקן נטען כי התמחור אינו אלא לפי טבלאות ובהתאם להחלטת ממשלה). נטען כי המדינה לא סיפקה מסמכים והסברים וכי יש סימני שאלה קשים בגרסת המדינה. נטען כי קיימת הבטחה מנהלית מחייבת של מי שהיה באותה עת שר הבינוי והשיכון, השר בנימין בן אליעזר (פואד). נטען כי יש עדויות ישירות של המשתכנים בדבר ההבטחה המנהלית. התובעים טוענים כי עילת התביעה נובעת מעשיית עושר ולא במשפט, מצג שווא והטעיה, ניהול מו"מ שלא בתום לב, והבטחה מנהלית מפורשת. תמצית טענות המדינה (המינהל ומשרד השיכון) 3. טוענת המדינה כי התובעים מנסים לאחוז בחבל בשני קצותיו. הם אינם מבקשים ביטול העסקה והשבה אלא אכיפה והשבת הסכומים ששולמו. טוענת המדינה כי התובעים מבקשים להתנער מסכומים שנטלו על עצמם בחוזים מפורשים ומבקשים לקבל קרקע מפותחת ללא תשלום ולחמוק בדיעבד ממחויבותם לפי ההסכם בו בזמן שאחרים שלא ניגשו למכרז, אילו ידעו שהמחיר אחר, אולי היו פועלים אחרת. טוענת המדינה כי אין כל בסיס משפטי לתביעה לשינוי תנאי החוזה. התביעה מנוגדת לדיני המכרזים, מנוגדת לדיני החוזים ומנוגדת לדיני עשיית העושר ולא במשפט, מה גם שהוגשה בשיהוי. לחילופין טוענת המדינה כי גם לגוף הדברים דין התביעה להידחות. לטענת המדינה, המחיר הכולל של הקרקע בו זכו התובעים היה מחיר כולל שעמד בתנאי השוק. אשר לעלות עבודות הפיתוח, טוענת המדינה כי עלות עבודות התשתית בסך 91.7 ₪ למ"ר שבוצעו מחוץ למתחם, המשרתות את המתחם, נגבו כדין. נטען כי סכום דומה נגבה גם בפרויקט השכן. נטען כי התובעים לא צירפו כל חוות דעת לקביעה ולפיה אין מדובר בסכום סביר. נטען כי מחיר עבודות הפתוח האחרות הינו בהתאם לעבודות הפתוח שבפרויקט אשר כלל עבודות בהיקף גבוה יחסית לעבודות בפרויקט השכן. נטען כי לא היתה כל הבטחה שלטונית מחייבת כפי שטוענים התובעים והניסיון להיתלות על נימוקי כתב ההגנה בטרם תיקונו אין בו ממש. תמצית טענות ערים 4. טוענת ערים כי אינה מבינה את הסיבה לצירופה לתביעה וכי אין כנגדה כל עילה שכן כל שגבתה מהתובעים היה בהתאם להוראות משרד השיכון. ערים פירטה את הדרך שעבר הפרויקט עד שמשרד השיכון הורה על גביית הוצאות הפיתוח והסכום המדויק פורט ופורסם בחוברת המכרז כך שכל תובע ידע בדיוק את הסכום אותו הוא צפוי לשלם. טוענת ערים כי יש לדחות התביעה בשל התיישנות שכן ההרשמה למגרשים היתה בשלהי 1994 והתביעה הוגשה בשנת 2002. לאחר ההגרלה בשנת 1995 חתמו התובעים על חוזי תשתית עם ערים. כיוון שעילת התביעה נולדה בהרשמה להגרלה הרי התביעה התיישנה. טוענת ערים כי לא יתכן שהתובעים יכנסו בעיניים פקוחות למכרז, ישתקו ולאחר זכייה על בסיס התנאים שהיו ידועים והחלטה מושכלת, יבקשו השבת סכומים. עוד טוענת ערים כי על התובעים לבחור בין קיום ההסכם לביטול ההסכם והשבה. לא ניתן לדרוש השבה בעילת עשיית עושר ולא במשפט כל עוד ההסכם עומד בתוקפו. כן טוענת ערים כי לתובעים לא נגרם כל נזק שכן מה שחשוב היה להם מלכתחילה, היה הסכום הכולל שנדרשים הזוכים במכרזים לשלם, סכום שמאושר ע"י השמאי הממשלתי. לפיכך, אם מלכתחילה הוצאות הפיתוח היו נמוכות יותר, המינהל היה מעלה את ערך הקרקע כך שבסכום הכולל לא היה הבדל. בנוסף טענה ערים כי לא נגרם לתובעים כל נזק. הערה מקדימה 5. פסק דין זה נוגע לשלושה תיקים אזרחיים שאוחדו אשר עניינם אחד: ת"א 1307/02, 3372/02, 6601/02. תיקים אלו נדונו בפני מספר מותבים (השופטים: ואגו, נצר, רוזין, טהר לב, בן דור). לאור חלוף הזמן , הסכימו הצדדים כי פסק הדין יינתן ע"י מותב זה, לאחר סיכומים בכתב וללא חקירות העדים. הראיות 6. כאמור, לא נשמעו ראיות אולם הוגשו תצהירי עדות ראשית ומסמכים. מטעם התובעים הוגשו תצהירים דומים לגבי נסיבות רכישת המגרשים ולאחר מכן אודות הניסיונות לקבל את הסכום הנתבע. מטעם המדינה הוגשו תצהיריהם של מר מיכאל רולניק, מרכז בכיר במשרד הבינוי והשיכון ומר רוני כהן סמנכ"ל שווק וכלכלה במנהל מקרקעי ישראל. מטעם ערים הוגש תצהיר מטעם מר דני סודרי, מנהל מחוז דרום בערים. השאלות שבמחלוקת 7. אקדים את המאוחר, מסקנתי הינה שדין התביעה להידחות. למסקנתי זו הגעתי לאחר שריכזתי והכרעתי בשאלות המרכזיות במחלוקת בתיק, שאלות שהינן: א. מהם עלויות הפתוח ומחירי המגרשים והאם נגרם לתובעים חסרון כיס? ב. עילת התביעה האם ניתן לתבוע השבה ללא ביטול החוזה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט? האם הנתבעים פעלו בחוסר תום לב או ביצעו עוולה כלפי התובעים (מצג שווא, הטעיה, הפרת חובה חקוקה)? הפרת חובת אמון, האם הפרו הנתבעים חובותיהם כרשות ציבורית? האם הופרה הבטחה שלטונית מחייבת? ג. האם התביעות התיישנו? דיון א. מהם עלויות הפתוח ומחירי המגרשים והאם נגרם לתובעים חסרון כיס? 8. בהתאם לפרק ט' לתנאי המכרז, הפיתוח בפרויקט יבוצע על ידי ערים. פירוט העבודות מצוי בנספח א' למסמכי המכרז שהינו חוזה לתשתית ותנאים מיוחדים. בהתאם לסע' 3ג1 לנספח האמור, ישנה חובה לתשלום הוצאות הפתוח הכוללות עבודות פתוח במגרשים בפרויקט וכן ישנה חובת תשלום עבור תשתיות העל, שהינן עבודות מחוץ לפרויקט המשרתות את מערכות התשתית בתוך הפרויקט. יוער כי התובעים בסיכומיהם טוענים כי בסע' 4ג לנספח האמור ישנה אפשרות ומציאות של החזרי כספים, אולם בניגוד לטענת התובעים, עיון מעלה כי ההחזר הינו רק במקרה של שינויים בגודל המגרש ואין מדובר בהחזר מסיבות אחרות כמו חישוב מחודש של עלות התשתיות. התובעים לא צירפו כל חוות דעת המתייחסת לעלויות הפתוח. טענתם הינה שבפרויקט סמוך, בנחל עשן, המחיר לפתוח היה נמוך באופן משמעותי. המחיר שנגבה בפרויקט עמד על 247.5 ₪ למ"ר שהינו כולל סכום של 155.8 ₪ למ"ר לעבודות בתוך האתר וכן 91.7 ₪ למ"ר לעבודות מחוץ לאתר בשל תשתיות על המשרתות את הפרויקט. טוענים התובעים כי הסכום שנגבה לפי מ"ר לתשתיות על, אינו סביר שכן גובה העלויות אינו צריך לעלות על 10% מעלות הפיתוח,בעוד ששולמו 37% בגין העמסות העל, כמו כן הנתבעת 2 היא זו אשר ביצעה בעבר את תשתיות העל. אין מחלוקת כי בוצעו עבודות פתוח באתר. אין מחלוקת בדבר חובת תשלום עבור תשתיות העל. התובעים לא צירפו כל חוות דעת באשר לעלויות אשר לדבריהם ולשיטתם היה עליהם לשלם. כל שעשו התובעים הינו הפנייה לפרויקטים אחרים בהם שולמו פחות כספים עבור הפתוח. בהתאם לראיות שהציגו הנתבעים, ההשוואה שערכו התובעים מול פרויקט אחר הייתה השוואה בין "שונים" ולא בין "שווים". הפרויקט אליו השוו התובעים כלל פחות עבודות תשתית פנימיות כאשר העמסת התשתיות בוצעה באופן זהה בשני הפרויקטים. גם הטיעון הכללי ולפיו התובעים מימנו את כלל הציבור אין בו די. ההסכם עליו חתומים התובעים כולל מימון תשתיות על שהינן תשתיות חוץ המשרתות את הפרויקט. התובעים לפיכך לא עמדו בנטל המוטל עליהם ולא הוכיחו כי הסכום שנגבה עבור התשתיות אינו סביר. 9. הסכום שנדרשו התובעים לשלם עבור התשתיות לא היה סכום מפתיע. הסכום צוין בגלוי במסמכי המכרז וכל אחד מהתובעים ידע היטב מהו הסכום אותו צפוי הוא לשלם. אין די בהעמדת הסכום אותו שילמו התובעים מול סכומים שנדרשו רוכשים בפרויקטים אחרים. אילו עלות התשתיות הייתה זהה בכל הפרויקטים של המנהל, למעט הפרויקט כאן, יתכן שהדבר היה מחייב העמקת הבדיקה. על פני הדברים, בכל פרויקט יש עלות תשתית שונה. התובעים לא הוכיחו אלא שהסכום אותו נדרשו לשלם גבוה מפרויקטים אחרים שהציגו. בכך אין די בכדי לעמוד בנטל ולפיו העלות אינה סבירה. מבחן נוסף שיש לשקול הינו מבחן הסכום הכולל. התובעים, הפנו לפרויקט שכן. עיון במחירים של אותו פרויקט העלה מחד כי עלות הפתוח הייתה נמוכה יחסית ,אולם עלות המגרשים הייתה גבוהה יותר. בענייננו, אף לא אחד מהתובעים ביקש לבטל את ההסכם בעקבות כך שגילה בדיעבד ששילם סכום גבוה עבור הפתוח. ערים טענה כי שיטת שיווק המגרשים מתייחסת למבחן השורה התחתונה באופן בו השמאי הממשלתי מאשר את המחיר הנדרש למגרשים. לא נסתרה טענת ערים והמינהל ולפיה באיזון ובשקלול המחיר הסופי, המחיר למגרש אינו חורג מהסביר. התובעים לא הגישו כל חוות דעת ולפיה שילמו מעבר למחיר השוק עבור מגרשים בשל כך שהוטעו על ידי הנתבעים. למעשה, קשה לראות מצב בו מגרשים משווקים מעל מחיר השוק ונמכרים. חזקה כי במחיר הכולל לא קופחו התובעים. קל וחומר כאשר התובעים ידעו היטב ושקלו צעדיהם נוכח העלויות הצפויות בהתאם למסמכים עליהם חתמו מראש. קל וחומר כאשר יכלו לנסות להשתחרר מההסכם נוכח טענותיהם בתיק זה. מסקנת הדברים הינה שלא שוכנעתי כי הסכום שנדרש בשל היטלי הפתוח או הסכום הכולל אינו סביר. ב. עילת התביעה 10. עילת התביעה אינה ברורה. עסקינן במצב בו אדם רוכש נכס במחיר ידוע מראש. התובעים, אינם מעוניינים לבטל את העסקה ואף נראה כי מרוצים מהעסקה, אם כי בדיעבד טוענים שהיה מקום לדרישת תמורה פחותה ולשיטת התובעים, מצופה מהמדינה החזר במקרה שכזה. להלן יתבררו עילות התביעה שפירטו התובעים וזאת למקרה שהייתי קובע כי הוצאות הפתוח ששולמו אינן סבירות. ב.1. האם ניתן לתבוע השבה ללא ביטול החוזה או מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט? 11. התובעים אינם טוענים לפיצויים בשל הפרת חוזה. התובעים אינם מבקשים אכיפה שכן אין מחלוקת שקיבלו תמורה לכספם. התובעים עומדים על קיום ההסכם בינם למדינה אך דורשים השבת חלק מהכספים ששילמו. בהתאם להסכם, נקבע סכום עבור תשתיות. אין בהסכם כל מנגנון לבדיקת שווי התשתיות בפועל. גם אם היה מתברר כי התשתיות שולמו בחסר, כלומר עלות התשתיות עלתה על הסכום ששולם, לא ניתן היה לדרוש מהתובעים תוספת. באותו אופן ניתן לקבוע לגבי החזר סכומים ששולמו. המסגרת החוזית בענייננו ידוע וברורה מראש למעט חריג שהינו שינוי בגודל המגרש, כלומר השינוי היחיד שיכול להיות בהתאם לחוזה אינו נוגע לתשלום הוצאות הפתוח למ"ר, אלא לגבי השאלה האם גודל מגרש מסוים תואם את ההסכם. התובעים טוענים כי יש להם עילת השבה מכוח חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 או מכוח חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970 אולם בפועל אינם מנמקים כיצד קמה עילה זו ללא שביקשו את ביטול החוזה. גם ההסתכמות על חוק עשיית עושר ולא במשפט התשל"א- 1971 אינה ברורה. פרופ' פרידמן בספרו דיני עשיית עושר ולא במשפט (מהדורה שנייה, תשנ"ח-1998) מציין בעמ' 82 כלהלן: "אם נכרת חוזה בין א' לבין ב' שלפיו א' רכש מ- ב' במחיר של 70,000 שקל נכס ששוויו 100,000 שקל אין לב' זכות להשבת ההפרש של 30 אלף שקל. שלילת זכות ההשבה נגזרת מדיני החוזים. אף שא' הפיק רווח מהחוזה, ואילו לב' נגרם הפסד, הרי כל עוד עומד החוזה בעינו מושתתת התעשרותו של א' על זכות שבדין. אם הדין מכיר בתוקף החוזה למרות חוסר איזון בתמורה, אין חוסר איזון זה יכול לשמש בסיס לתביעת השבה. ברור שאם החוזה בטל או שבוטל, נשמט הבסיס שמכוחו רכשו הצדדים את זכותם. ההתעשרות חדלה להיות "על פי זכות שבדין" ונפתח השער לתביעות השבה". בע"א 11/87 מדינת ישראל נ' חירם לנדאו פ"ד מג(4) 287 נקבע כלהלן: "התעשרות שכל כולה היא על סמך החוזה וכחלק מן החיובים הנובעים מן החוזה עצמו, אינה יכולה להיות "שלא כדין"". הפעלת דיני עשיית עושר ולא במשפט יכולה לפעול, אם החוזה יבוטל ובמקרה שדיני החוזים לא יתנו פתרון לשאלת ההשבה. בענייננו, לא הוכיחו התובעים עילת תביעה חוזית או מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. 2ב. האם הנתבעים פעלו בחוסר תום לב או ביצעו עוולה כלפי התובעים (מצג שווא, הטעיה, הפרת חובה חקוקה)? 12. טוענים התובעים כי הנתבעים פעלו כנגדם בחוסר תום לב והציגו כלפיהם מצג שווא והטעו אותם ואף הפרו כלפיהם חובה חקוקה. שלושת עילות התביעה שנזכרו נטענו על ידי התובעים, אולם דומה כי טענות אלו היו ב"חצי פה" שכן לא בוססו על תשתית עובדתית מתאימה. לא מצאתי בסיכומי התובעים התייחסות לחובה חקוקה מסוימת אותה הפרו הנתבעים ואף לא מצאתי תשתית המבססת טענות חמורות כמו הטעיה ומצג שווא. כאמור, לא מצאתי כי התובעים הוטעו לרכוש נכס מעבר למחיר השוק או כי הוצג בפניהם מצג שווא בנוגע לתשלומים ששולמו או כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב. טענות אלו דורשות ביסוס עובדתי ולא שוכנעתי כי כך היה וכי הוכחה עילת תביעה נזיקית כלפי התובעים. ב3. הפרת חובת אמון, האם הפרו הנתבעים חובותיהם כרשות ציבורית? 13. עילת תביעה נוספת עליה ביססו התובעים את טענותיהם הינה בשל הפרת חובת האמון המוטלת על הנתבעים שהינם גורמים ציבוריים. התובעים טענו כי סמכו על הנתבעים כאשר הציגו בפניהם את עלות הפתוח וכי רק בדיעבד התברר להם כי שילמו מעל ומעבר לדרוש. לסיכומיהם צרפו התובעים הלכה אחת, עליה סמכו ידיהם. מדובר בהלכת ע"א 6518/98 הוד אביב נ' מנהל מקרקעי ישראל פ"ד נה(4) 28, (להלן: "הלכת אביב"). בהלכה זו נשאלה השאלה האם המינהל רשאי לתבוע מחברה קבלנית מכוח הסכם פיתוח דמי היתר בשל הקלות בנייה שניתנו לחברה על ידי רשות התכנון, הקלות שהסתכמו בתוספת אחוזי בנייה. בית המשפט העליון קבע כי כאשר רשות שלטונית פועלת, שוללים כללי המשפט הציבורי את הכוח לגבות אגרות והיטלים ללא הסמכה מפורשת. לפיכך ובשל פרשנות חוזית של הסכם שצד לו רשות שלטונית, נקבע כי יש צורך בקביעה מפורשת. הלכה זו חידדה את דואליות המערכות הנורמטיביות החלות על המינהל, בהתאם לדיני החוזים וכן לכללי המשפט הציבורי ונורמות ההגינות ותום הלב וכי רמת החומרה של החלת הנורמות על המינהל, גבוה מזו של המתקשר הפרטי. בהלכת אביב, הנורמות המחמירות בהיות המינהל גוף ציבורי, הביאו לקבלת הערעור. ברי כי אילו התובעים היו רוכשים מגרשים מגורם פרטי, לא הייתה נולדת תביעה זו. בשל הדואליות הנורמטיבית של הנתבעים, אין ספק כי נורמות ההגינות ותום הלב בהם צריכים הנתבעים להיות גבוהות יותר מאשר גופים פרטיים. לפיכך ניתן לקבוע באופן עקרוני כי במקרים קיצוניים בהם יוכחו נסיבות של חולשה של אזרח מתקשר ובמקרים קיצוניים של תוצאה שאינה מתקבלת על הדעת שבה אזרח שילם סכום בלתי סביר וללא פרופורציה ובסיס, וללא שלאזרח הייתה אפשרות מראש לדעת מהו הסכום, יהיה מקום לשקול התערבות בדרישה כזו או אחרת של הרשות. במידה מסוימת בהלכת אביב, זה מה שנראה כי הכריע את הכף, משום שהמתקשר לא ידע מראש כי יידרש לשלם היטל נוסף ופרשנות ההסכם הייתה כנגד המינהל בשל הנורמות הציבוריות בהן המינהל מחויב. 14. בענייננו, התובעים ידעו היטב ומראש מהי התמורה למגרשים ואף ידעו את מרכיבי התמורה שכללו ערך קרקע וסכום של פתוח. קשה לראות כי הנתבעים ניצלו חולשה של התובעים שכן אלו אינם טוענים ולא הביאו ראיות לכך שרכשו מגרשים שלא במחיר השוק. לא ברור לאילו נורמות נדרשים הנתבעים על ידי התובעים. בהלכת אביב, הנורמות הנהוגות במשפט הציבורי הוחלו כמגן לטובת המתקשרים עם המנהל להדוף דרישה שלא ברור כי עלתה מההסכם בין הצדדים. בענייננו, אין מדובר בתביעת מגן, טענה ולפיה אין לדרוש סכומים נוספים, אלא ב-"חרב", תביעה להשבת סכומים ששולמו. לא שוכנעתי כי בענייננו קיימות נסיבות קיצוניות וחריגות המצדיקות התערבות בעסקה שבין הצדדים וזאת בשל טענות כלליות להפרת חובת ההגינות של הרשות. כאן המקום לחזור ולהדגיש כי התובעים ידעו את המחיר אותו נדרשו לשלם ולא העלו כל טענה בטרם הגשת ההצעה. יתכן כי ישנם אחרים, מציעים פוטנציאליים אשר לא נגשו למכרז ולא זכו בשל כך שכלכלו צעדיהם בהתאם. במסגרת האינטרס הציבורי לשמירת השוויון, שינוי בדיעבד של תנאים משמעו פגיעה באותם מציעים שנמנעו נוכח התנאים הידועים ליטול חלק ולהשתתף במכרז. לפיכך, ככול שהיה בית המשפט מוצא כי הופרה חובה ציבורית, היה מקום לעגן ההפרה בהוראה אופרטיבית רק במקרה קיצוני וחריג וזאת גם בשל הצורך בשמירת השוויון בין מציעים וסופיות ההצעה במכרזים ציבוריים. ב4. האם הופרה הבטחה שלטונית מחייבת? 15. טוענים התובעים כי שר הבינוי והשיכון נתן הבטחה מנהלית מחייבת ולפיה יוחזרו כספים שכן עלויות הפתוח בשל תשתיות העל עלו על 10% מעלויות הפתוח והייתה הבטחה מנהלית להחזר. כידוע, על מנת שהבטחה מנהלית תחייב את הרשות לנהוג על פיה, על ההבטחה למלא אחר התנאים העיקריים המצטברים הבאים: עליה להינתן על ידי בעל הסמכות מתוך כוונה שיהיה לה תוקף משפטי מחייב ההבטחה מפורטת די הצורך ההבטחה בת ביצוע ואין טעם סביר לשנותה או לבטלה. (ראו: בג"ץ 135/75 סאי טקס קורפוריישן נ' שר המסחר פ"ד ל(1) 673) בתצהירים שניתנו על ידי התובעים, נטען כי השר בן אליעזר התבטא פומבית כי יש להחזיר סכומים שנגבו ביתר. בענייננו, לא ברור מתי ניתנה הבטחה וכיצד. בהתכתבויות בין הצדדים, משרד השיכון הכחיש כי ישנו שינוי למדיניות הנוהגת. על פני הדברים, מדובר בהצהרת כוונות בלבד ללא כוונה למתן תוקף מחייב. הטענות להבטחה מנהלית אינן מפורטות דיין. לא ברור האם השר יכול היה ליתן ההבטחות להחזרים, באופן כללי וללא אישור חשב המשרד. לפיכך לא מצאתי כי בענייננו הוכחה הבטחה מנהלית מחייבת בעלת תוקף משפטי ומכאן שהתובעים אינם יכולים להיבנות על האמירות הנטענות. ג. האם התביעות התיישנו? 16. ערים טענו כי התביעות התיישנו שכן התובעים הגישו הצעות למכרז בשנת 1994, הזכייה במכרז וההתקשרות נעשתה בשנת 1995 ותביעות הוגשו בשנת 2002. לאור קביעותי שעניינם דחיית התביעה בשל העדר הוכחת עילת תביעה והעדר נזק, לא מצאתי להעמיק בטענת ההגנה של ההתיישנות. יחד עם האמור, טענת התובעים הינה שרק לאחר זמן נודע להם כי שילמו מעבר למה שהיו צריכים לשלם. בשל כך, שאלת ההתיישנות אינה חד משמעית ויתכן שהתוצאה אינה זהה לגבי התובעים בינם לבין עצמם. הטענה לא התבררה בין היתר בשל ההסדר הדיוני בין הצדדים לפיו פסק הדין ינתן ללא חקירת מצהירים. לפיכך וכאמור לא נקבעו מסמרות בשאלה זו ואת תוצאת הדברים שהינה דחיית התביעה לא ביססתי על טענת ההתיישנות, אלא לגוף הדברים. סיכום 17. התובעים זכו בהגרלת מגרשים והתקשרו עם הנתבעים בהסכם. התובעים טענו כי הסכום אותו שילמו ואשר היה ידוע מראש הינו סכום שאינו סביר ביחס לפרויקטים אחרים אשר הנתבעים צדדים להם. התובעים לא עמדו בנטל השכנוע ולא הוכיחו כי הסכום ששילמו עבור הוצאות הפתוח אינו סביר ביחס להוראות החוזה שנטלו על עצמם ולא הוכיחו קיומה של עילת תביעה חוזית, עשיית עושר ולא במשפט, נזיקית, הפרת חובת נאמנות ציבורית או עילת הבטחה שלטונית. לפיכך, אני מורה על דחיית התביעות נשוא שלושת התיקים: ת"א 1307/02, 3372/02, 6601/02. התובעים בשלושת התיקים, ישלמו הוצאות הנתבעים ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ לנתבעים 1,2 וסך כולל של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ לנתבעת 3. המזכירות תשלח עותק פסק הדין לצדדים. זכות ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי. מכרזהחזר כספי