הכלל הוא כי מקרקעין שהם בבעלות משותפת של שני בני אדם או יותר, חלקו של כל שותף אינו חלק פיזי מסוים במקרקעין, אלא חלק בלתי מסוים בהם וזאת על פי העיקרון הקבוע בסעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. מכאן שאם הבעלות המשותפת היא על חלקה שעליה עומד קומפלקס דירות, כי אז לכל שותף, בכל דירה ודירה חלק בלתי מסוים כחלק שיש לו בבעלות על החלקה. חלוקת הדירות בין השותפים, יכולה להיעשות במספר דרכים שאחת מהן היא הסכם שיתוף. על פי סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין רשאים השותפים לערוך בניהם הסכם "בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין". הסכם השיתוף מפרט למעשה את זכויותיהם וחובותיהם של השותפים בכל הנוגע למקרקעין (ראה: א. איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין - בתים משותפים [חלק שלישי, התשס"א - 2001] עמ' 79 - 80). הסכם השיתוף יכול לכלול הוראות לא רק בנוגע לשימוש וניהול במקרקעין, אלא בנוגע לחלוקת החזקה הייחודית במקרקעין. כל עוד החזקה הבלעדית בין השותפים לא תחייב את הרשויות מבחינת מיסוי או תכנון עיר, אין מניעה כי החזקה תהיה בלעדית בחלק מסוים (ראה: מ. בניאן, דיני מקרקעין - עקרונות והלכות [מהדורה שניה, אוגוסט 2004] עמ' - 604, 601). להסכם שיתוף שבין בעלים משותפים עדיפות על פני הסדרים שנקבעו בחוק בנושאים של ניהול הנכס המשותף, השימוש בו והזכויות וחובות של השותפים בכל הנוגע למקרקעין המשותפים (ראה: י. ויסמן, דיני קניין - בעלות ושיתוף [תשנ"ז - 1997) עמ' 209). הסכם השיתוף מתאר בתשריט המצורף אליו את חלוקת הדירות בין השותפים. כל עוד ההסכם לא נרשם בפנקס המקרקעין הוא מחייב את השותפים בלבד. אולם, משנרשם ההסכם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. משנרשם ההסכם, אין כל אדם יכול להישמע בטענה שאין הוא מחייב את בעלי ההסכם והבאים מכוחם. פעולתו של הרישום היא השגתה והבטחתה של הפומביות, קרי, רישומו של הסכם-שיתוף מבטיח שכל אדם יידע, או יועמד בחזקת יודע, כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים הנדונים בו, וכיצד נחלקו השותפים בינם לבין עצמם בזכויותיהם ובחובותיהם בכל הנוגע למקרקעיהם המשותפים (ראה: ע"א 269/74ע"א 283/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המרשם - ע"א 269/74 מדינת ישראל נגד מנחם בוקובזה, פ"ד כט(1), 243 , 250-251). גם חליפיהם של הבעלים המשותפים שהיו צדדים להסכם השיתוף, כבולים לאמור בהסכם השיתוף אם הוא נרשם. לעניין זה אין חשיבות לידיעתו של החליף את תוכנו של הסכם השיתוף. נרשם הסכם שיתוף, נעשה החליף כפוף לו, בין אם ידע למעשה על דבר קיומו, ובין אם לאו (ראה: י. ויסמן, דיני קניין - בעלות ושיתוף [תשנ"ז - 1997) עמ' 209).חוזהבתים משותפיםהסכם שיתוף