חישוב דמי היתר למינהל

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חישוב דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל: נתונים עובדתיים 1. המבקשים הם החוכרים של מגרש מקרקעין שבבעלות המשיב, המצוי בשכונת תל ברוך בתל-אביב. המגרש, שטחו 917 מ"ר, מצוי ברובו הגדול (903 מ"ר) על חלקה 289 בגוש 6627 ובמיעוטו (14 מ"ר) על חלקה 666 שבגוש 6625 (להלן - המגרש). אצל המשיב רשום המגרש כשני מגרשים נפרדים: המגרש הדרומי או מגרש מס' 34 (להלן - המגרש הדרומי) והמגרש הצפוני או מגרש מס' 34א (להלן - המגרש הצפוני). שני המגרשים שווים כמעט בגודלם, בהפרש זניח: הדרומי - 458 מ"ר, הצפוני 459 מ"ר. שני המגרשים נרכשו על ידי המבקשים בשנת 2004 מהחוכרים הקודמים: הדרומי - מקליין, הצפוני -משיאון. נכון ליום הגשתה של תביעה זו, היה בנוי על המגרש הדרומי בית בשטח של 183 מ"ר ועל המגרש הצפוני - בית בשטח 160 מ"ר. שני הבתים צמודים זה לזה בקיר משותף. 2. חוזה החכירה התקף למגרש הדרומי (להלן - החוזה הדרומי) הוא החוזה שנעשה עם קליין ביום 14.12.93 (נספח א' לתשובה), שתוקפו הוארך בשטר תיקון שכירות (נספח ב' לתשובה) עד שנת 2042, ושהזכויות על פיו הועברו למבקשים בשנת 2004 (נספח ג' לתשובה). הזכויות על מגרש זה הוונו על ידי קליין. חוזה החכירה התקף למגרש הצפוני (להלן - החוזה הצפוני) הוא החוזה שנעשה עם החוכר שקדם לשיאון, גולדברג, מיום 1.4.61 (נספח ב' לתובענה), שתוקפו עד ליום 31.3.10, ושהזכויות עליו עברו לשיאון (נספח ג' לתובענה) ומשיאון למבקשים (נספח ד' לתובענה). הזכויות על מגרש זה הוונו על ידי גולדברג בשנת 1996. המחלוקת והשתלשלות הדברים 3. בחודש ספטמבר 2006 הגישו המבקשים למשיב תוכנית בניה, על פיה שני הבתים הבנויים במגרש ייהרסו ובמקומם ייבנה בית אחד על שני חלקי המגרש בשטח של 600 מ"ר (להלן - תכנית הבניה). המשיב נתן את הסכמתו לבניה, בכפוף לתשלום דמי היתר בסך של כ-830,000 ₪ (נכון ליום 17.10.06, נספח ה' לתובענה, להלן - דרישת התשלום). הדרישה התבססה על הפרש שווי הזכויות בין אלה הקיימות על פי חוזי החכירה ובין אלה המתקבלות על פי תכנית הבניה, בהתאם להערכת שמאי המקרקעין אמיר חפשי (נספח ה' לתובענה), בשיעור של 31% מהפרש זה. המבקשים סירבו לדרישה, מהטעמים שיפורטו להלן, והמשיב סירב לחתום על האישורים הנדרשים ממנו לצורך קבלת ההיתר. 4. באשר למגרש הצפוני טענו המבקשים, כי בהתאם לסעיף 5 לחוזה הצפוני, המשיב אינו רשאי לבקש תשלום כלשהו, כתנאי להסכמתו לתוספת הבניה, ומכאן שדרישתו לתשלום דמי היתר עבור מגרש זה אינה כדין. המשיב הפנה, לעומת זאת, לסעיפים 8(ג) ו- 9(ב) לאותו חוזה, לפיהם הוא רשאי לעדכן את דמי החכירה השנתיים (להלן -דח"ש) בהתאם לתוספת הבניה. באשר למגרש הדרומי מודים המבקשים כי על פי סעיף 9 לחוזה הדרומי, רשאי המשיב לדרוש דמי היתר עבור תוספת בניה, אלא, שלטענתם, על פי תכנית הבניה, אין למעשה כל תוספת בניה במגרש זה וכל התוספת נעשית במגרש הצפוני. המשיב טוען, שמכיוון שמדובר על פי התכנית בבית אחד המוקם על שני המגרשים, הרי שתוספת הבניה נעשית על שני המגרשים, ובהתאם לכך דמי ההיתר הנדרשים צריכים להיות מחולקים בצורה שווה בין שני המגרשים, כך שעבור המגרש הדרומי זכאי המשיב לקבלת מחצית מדמי ההיתר שבדרישת התשלום. 5. לאחר פרוץ המחלוקת הוחלפה תכתובת רבה בין הצדדים ובאי כוחם (צורפה לכתבי הטענות). בכל אותה תכתובת עמד המשיב על דרישתו המקורית בנוגע למגרש הדרומי. בנוגע למגרש הצפוני הציע המשיב למבקשים לבחור בין שני מסלולים: תשלום דמי היתר כמבוקש או עדכון דמי החכירה השנתיים. המבקשים דחו גם דרישה זו וחזרו על טענותיהם בנדון. המבקשים טענו עוד כי ההיוון שנעשה במגרש זה פוטר אותם מתשלום דח"ש מעודכנים, ולחילופין, כי עדכון הדח"ש צריך להיעשות רק בשלב הבניה ולא בשלב הגשת התכנית. גם הצעת המשיב למבקשים לתשלום 75% מדמי ההיתר המבוקשים והפקדת הרבע הנותר בבית המשפט עד לבירור המחלוקת, ואזי יסכים לחתום על המסמכים המבוקשים, נדחתה על ידי המבקשים. 6. לאחר כשלון המגעים בין הצדדים הוגשה תובענה זו, למתן שורה של סעדים. ראשית, התבקש בית המשפט להורות למשיב לחתום על המסמכים המבוקשים. שנית, נדרש סעד הצהרתי, לפיו המבקשים פטורים מכל תשלום שהוא על הסכמת המשיב לתכנית ולתוספת הבניה. לחילופין, התבקש בית המשפט להצהיר על זכותם של המבקשים להוון את זכויותיהם בשיעורים נקובים שונים. עוד התבקש בית המשפט להצהיר על אחריותו של המשיב לנזקים שנגרמו ושיגרמו להם מעיכוב חתימתו ואישורו. המשיב התנגד לכל הסעדים שהתבקשו. 7. בתחילת המשפט הושגה הסכמה, שבאה לידי ביטוי בהחלטה שניתנה ביום 19.3.08, ולפיה המבקשים יפקידו סך של כ-456,000 ₪, דמי ההיתר המעודכנים שהתבקשו עבור המגרש הדרומי, אזי יחתום המשיב על המסמכים הנדרשים ממנו לקבלת ההיתר, הכל מבלי לפגוע בטענותיהם של הצדדים. המבקשים הפקידו את הסכום המבוקש והמשיב חתם על המסמכים המבוקשים. משכך, אינני נדרש עוד לסעד הראשי שהתבקש, לחייב את המשיב לחתום על המסמכים שנדרשו. 8. התקיימו הוכחות, בהן ויתרה ב"כ המשיב על חקירתו של המבקש, שנתן תצהיר התומך בתובענה מטעם המבקשים, ונחקרה המצהירה מטעם המשיב, גב' רחלה בונפיל, הממונה המחוזית לחוזים במינהל מחוז תל אביב. הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב. דיון המגרש הצפוני 9. סעיף 5 לחוזה הצפוני קובע: "תקנות בניה אסור לחוכר לבצע שינויים בנכסים או להוסיף על המבנים הקיימים בנכסים אם השינויים או ההוספות יביאו להגדלת השטח הבנוי של הנכסים (להלן "השינויים היסודיים") אלא בהסכמתו המפורשת מראש ובכתב של המחכיר. החוכר לא יגיש תוכניות לשינויים או לתוספות כאמור לאישור ע"י מוסד ממשלתי, עירוני או מוסד רשמי אחר, לפני שהמחכיר יחתום על תוכניות אלה. המחכיר לא יטיל על החוכר כל תשלום בעד מתן הסכמתו או חתימתו על התכנית כאמור." סעיף 8 (ג) לאותו חוזה קובע: "הערכה חדשה המחכיר רשאי להעריך מחדש את הנכסים בכל אחד מהמקרים המפורטים להלן: ...... ג. אם יוסיף החוכר לדירה חדר או חדרים אחדים או כל בנין אחר. ......". סעיף 9 (ב) לחוזה: "לגבי העלאת דמי החכירה, כאמור בסעיף 8, יחולו הוראות אלה: ...... ב. במקרה של העלאת דמי החכירה כתוצאה מהוספת חדר אחד או מספר חדרים לדירה, כאמור בפסקה ג' סעיף 8, יהיו דמי החכירה החדשים בשעור שיהיה נהוג אצל המחכיר באותו זמן בעד התוספת לדירה. " 10. שני הצדדים העתירו על בית המשפט פסיקה לרוב. אלה כדי להראות שאין בסיס לחייב בתשלום הנדרש, וזה כדי להראות שהדרישה לתשלום עבור תוספת הבניה המבוקשת היא מוצדקת. אולם, הפסיקה שהובאה דנה בעיקר בחוזי חכירה ש"שתקו" בשאלת החיוב בתשלום עבור תוספת בניה. החוזה הנדון כאן איננו "שותק", אלא אומר דברים מפורשים, כאמור לעיל. ואכן, בסופו של יום, הצטמצמה המחלוקת בין הצדדים. המשיב מסכים כי, עקרונית, הוא אינו זכאי לדרוש דמי היתר עבור תוספת הבניה, אך עומד על כך שהוא זכאי לעדכן את הדח"ש בהתאם לתוספת, ולטענתו תשלום דמי היתר כמבוקש כדאי יותר למבקשים, ועל כן הוא הוצע להם. המבקשים, מצידם, ובכפוף ליתר טענותיהם כמובא להלן, מסכימים, כי המשיב זכאי לעדכן את הדח"ש, אך לטענתם, הדבר צריך להיעשות רק מעת הבניה ולא מעת הגשת התוכניות. המשיב מסכים (סעיף 69 לסיכומיו) לדחות את מועד דרישת התשלום לדח"ש מעודכנים עד לשלב הבניה. 11. טוענים המבקשים, כי ההיוון שנעשה במגרש הצפוני פוטר אותם מתשלום כל דח"ש נוספים, גם אם זכויות הבניה הוגדלו. טענה זו, דינה להידחות. כדברי כב' השופט שטרסנוב בה"פ (מחוזי ת"א) 1060/99 טייגפלד נ' מינהל מקרקעי ישראל (2007): "ההיוון נערך אך ורק לגבי זכויות קימות וידועות, ולא לגבי זכויות עתידיות". כך גם נקבע על ידי כב' השופט ישעיה בה"פ (מחוזי ת"א) 11388/99 אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (2003). וכן בפסק דינו של כב' השופט טובי בת.א. (שלום ת"א) 45585/03 ששון נ' מינהל מקרקעי ישראל (2007) שגם הסביר את הרציונל שבגישה זו: "היוון משמעו תשלום חד פעמי, מראש, של דמי החכירה השנתיים העתידיים עבור כל תקופת החכירה, או יתרתה, הנקבעים על פי חישוב של מקדם אקטוארי (18.2), כאשר הבסיס לחישוב, הוא זכויות החכירה על פי חוזה החכירה הרלבנטי. אם אמנם היוון משמעו תשלום דח"ש מראש עבור כל תקופת החכירה, ברי כי אלה משתלמים על ידי החוכר בגין השימוש בזכויות הקיימות בפועל במקרקעין, להבדיל מאלו אשר טרם מומשו. תוספות בניה על אלה הקיימות בפועל, גוררות אחריהן, בהכרח, תשלום דח"ש בגין זכויות הבניה הנוספת אשר טרם מומשו, וכנגזר מכך - תשלום דמי היוון בגינן." 12. לחלופין, טענו המבקשים, כי יש לאפשר להם לעשות היוון בשעור 3.75%, בהסתמך על החלטה 3217 מיום 2.12.98, המתייחסת למי שחוזה החכירה שלו עם המינהל אינו מתיר למינהל לגבות תשלום בעד בניה נוספת אך מתיר למינהל להעלות דמי הדח"ש, כפי המקרה הנדון כאן. אלא שהמבקשים לא הציגו החלטה זו (לא ניתן לאתרה בפירסומי המינהל), ואין לדעת מה תוקפה של אותה החלטה משנת 1998, והאם היא תקפה למועד שנדון כאן, שנת 2006? המשיב, שטען שאין עוד תוקף להחלטה זו, גם הוא לא הציג אמנם אותה החלטה, אך המבקשים הם מי שמבקשים להסתמך עליה, ועל כן מוטל היה עליהם להציגה. יצוין, כי פסק הדין, שהמבקשים מפנים אליו בהקשר זה, פסק דין ששון הנ"ל, עוסק בעסקה שנעשתה בשנת 1996, וכך גם פסק הדין האחר שצורף לאסמכתאות סיכומי המבקשים, פסק דינה של כב' השופטת שבח בת.א. (שלום ת"א) מ.ז. לוי חברה לבנין בע"מ נ' מינהל מקרקעין ישראל (2005), הדן בעסקה שנעשתה בשנת 1999. 13. יתירה מזו, כתב התובענה מצטט (בסעיף 84) חלק מאותה החלטה, כשהציטוט נעצר באמצע המשפט, האומר שאותם חוכרים "...יוכלו לשלם 3.75%", אלא שבפסק דין מ.ז. לוי, הנ"ל מובא (בסעיף 7 לפסק הדין) המשכו של אותו משפט: "...יוכלו לשלם 3.75% (או אחוז אחר שיקבע על ידי מועצת מקרקעי ישראל)...", ללמדך שהשיעור של 3.75% אינו קיים לעד. ואמנם, בהמשך פסק הדין, נזכרת הוראה אחרת של המינהל, לפיה שיעור זה היה תקף עד ליום 31.5.98, כשלאחריו הועלה השיעור ל-4.2%. בעקבות הדברים האחרונים הללו הציעו גם המבקשים, לחילופי חילופין, להוון את זכויותיהם בשיעור 4.2%, כפי שנעשה בפסק דין מ.ז. לוי הנ"ל, או אף בשיעור 4.8%, כפי שנעשה בפסק דינו של כבוד השופט גדול ב-ת.א. (שלום כפ"ס) 1395/04 זיו נ' מנהל מקרקעי ישראל (2006), אך בלא שנעשה כל ניסיון להשוות בין המקרה שלנו למקרים שם, שדנו בעסקאות משנת 1999. סיכומו של דבר, המבקשים לא הוכיחו כיצד ומדוע יש להחיל על המקרה דנן אחת מהחלטות המינהל, המאפשרות היוון הזכויות בשיעורים שהוזכרו או בכל שיעור אחר. המגרש הדרומי 14. הסעיף הרלבנטי לעניננו בחוזה הדרומי הוא סעיף 9(א)(2) ו-(ג): "שינוי ייעוד, שינוי קיבולת הבניה, בניה נוספת, פיצול (א) החוכר מתחייב לבקש את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב, אם ירצה לבצע איזה מהשינויים האלה: ...... "(2) הגדלת קיבולת הבניה האמורה במבוא או בניה נוספת מעבר לקיבולת הבניה האמורה במבוא לרבות בניה נוספת במגרש או שינוי במבנים או בתוספות שהוקמו עליהם או במבנים הנוספים שהוקמו על המגרש או הוספה עליהם. ...... (ג) המחכיר יהיה רשאי לסרב לתת את הסכמתו לשינוי המבוקש על ידי החוכר, או להתנות מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי הנ"ל, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי או כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר ובתנאים אחרים שיהיו מקובלים אצל המחכיר". סעיף 5 קובע: "קיבולת הבניה קיבולת הבניה המותרת על פי חוזה זה היא כמפורט במבוא לחוזה." ובמבוא לחוזה דנן נקבעה "קיבולת הבניה": "יחידת דיור אחת עד 40%". מאחר, שכאמור באותו מבוא, שטח המגרש הדרומי הוא 458 מ"ר, הרי ש"קיבולת הבניה" של מגרש זה הוא 183 מ"ר (וכך גם מצוין בהערכת השמאי חפשי). 15. החוזה הדרומי מאפשר, אם כן, ללא ספק, למינהל, לגבות תשלום עבור תוספת הבניה המבוקשת, קרי: דמי היתר. טוענים המבקשים, כי על פי תכנית הבניה אין למעשה כל תוספת בניה במגרש הדרומי, אלא במגרש הצפוני בלבד. בתמיכה לכך הם מפנים למכתבו של האדריכל מיכאל וייס (נספח ו' לתובענה), שבדק את חלוקת שטחי הבניה בתוכנית הבניה בין שני המגרשים, הצפוני והדרומי. בדקתי את חישובי המדידות שבמכתב זה, ואיני מבין את טענת המבקשים. על פי האמור במכתב זה, הבניה המתוכננת על המגרש הדרומי היא 288.8 מ"ר והבניה המתוכננת על המגרש הצפוני הינה 612.3 מ"ר (כלומר: יחס של שליש מול שני שליש). קיבולת הבניה על פי החוזה הדרומי הינה 183 מ"ר בלבד. כיצד, אם כן, ניתן לומר שלא הוגדלה קיבולת הבניה, גם על פי חישובי האדריכל וייס? סתמו המבקשים ולא פירשו. 16. המשיב טוען, שכיוון שעל פי תכנית הבניה, מתוכנן בית אחד על שני חלקי המגרש, הצפוני והדרומי, הרי שאין להפריד בין השטחים כנטען על ידי המבקשים, והחישוב לצורך קביעת דמי ההיתר צריך להיות: מחצית המשויכת למגרש הדרומי ומחצית המשויכת למגרש הצפוני. אני מקבל את עמדתו העקרונית של המשיב, שמכיוון שמדובר בבית אחד המוקם על שני חלקי המגרש, אין עוד ערך לחלוקה "הפיזית" של הבית, כמוצע על ידי המבקשים, אולם אינני מקבל את החלוקה המוצעת על ידו לקביעת דמי ההיתר: מחצית לכל מגרש. על פי החלוקה המוצעת על ידי המשיב ניתן היה ליחס מחצית מדמי ההיתר המבוקשים לאחד המגרשים, גם אם הבית היה מוקם על חלק זעיר ממנו, ותוצאה זו אינה צודקת. דעתי היא, כי החישוב הנכון לקביעת ולייחוס דמי ההיתר לאחד המגרשים צריך לשקף את היחס בין שטחי הדירה המתוכננת בחלוקתם על שני חלקי המגרש. אסביר דברי: כאמור לעיל, שטח הבניה המתוכנן על השטח הדרומי הינו 288.81 מ"ר, שטח הבניה המתוכנן על השטח הצפוני הינו 612.3 אחוז, והשטח הכולל הוא 901.11 מ"ר. כלומר, שטח הבניה המתוכנן על השטח הדרומי הינו בקירוב שליש מכל שטח הבית המתוכנן. בהתאם לכך, דמי ההיתר שנדרש לשלם בגין המגרש הדרומי צריך להיות שליש מדמי ההיתר שהיו חלים על כל המגרש (הצפוני והדרומי יחד). 17. על פי החישוב המעודכן שהמציא המשיב בחודש מרץ 2008, מחצית מדמי ההיתר החלים על כל המגרש, כלומר: דמי ההיתר שנדרשו עובר המגרש הדרומי בלבד עומדים על סך 456,172 ₪. השלם הוא, אפוא: 912,344 ₪. השליש הוא, אפוא: 304,115 ₪. חישוב זה נכון ליום 19.3.08 (יום מתן ההחלטה על הפקדת הערבות). הערות נוספות 18. אינני נדרש לטענות המבקשים על נזקים שנגרמו להם מהעיכוב בחתימת המשיב על המסמכים שהתבקשו. נזקים אלו צריכים לידון, אם בכלל, במסגרת תביעה כספית ולא כסעד הצהרתי בתביעה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה. לאור התוצאה דלעיל, המחייבת את המבקשים בתשלום דמי היתר עבור המגרש הדרומי (אם כי בשיעור פחות מהנדרש על ידי המשיב), אינני משוכנע שהאשם בענין זה מוטל לפתחו של המשיב בלבד. 19. וכן אינני דן בצידקת השומה או בצידקת גובה דמי ההיתר שנתבעו, שלטענת המבקשים הוא מופרז. המבקשים לא הציגו כל שומה או הערכה נגדיים, ובכך מסתתמות טענותיהם. אוסיף גם, ששיעור דמי ההיתר צריך להיבחן גם לאור ערך המקרקעין הנדונים, שטח הבניה הנדון וכו', וחזקה על השמאי שנהג כך. תוצאה 20. לאור כל האמור לעיל, אני מחליט כדלקמן: א. עבור המגרש הדרומי צריכים המבקשים לשלם למשיב דמי היתר בסך 304,115 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19.3.08. הצדדים יערכו ביניהם את ההתחשבנות בהתאם לקביעה זו. אם המבקשים לא ישלמו למשיב את דמי ההיתר הללו, יוכל המשיב לעתור לחילוט הערובה כדי תשלום דמי ההיתר הנדרשים. ישלמו המבקשים את דמי ההיתר הנדרשים, הם יהיו רשאים להשבת הערבות הבנקאית. ב. עבור המגרש הצפוני, המשיב אינו זכאי לדרוש דמי היתר, אך הוא יהיה רשאי לדרוש דמי חכירה שנתיים מעודכנים בעת הבניה על פי ההיתר שהתבקש. ג. לא הוכחה זכותם של המבקשים לעריכת היוון בשיעור כלשהו ביחס לזכויותיהם במגרש הצפוני, ועל כן נדחים הסעדים שהתבקשו בהקשר זה. ד. לאור התוצאה המאוזנת האמורה, אינני פוסק הוצאות לאף צד. בניהדמי היתר