סמכות עניינית חכירה לדורות

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סמכות עניינית חכירה לדורות: בקשה לדחיית תביעה על הסף מחוסר סמכות עניינית. כתב התביעה במתכונתו המתוקנת הוגש ביום 9.3.10. עפ"י הנטען בכתב התביעה רכשו המשיבים את הזכויות בדירה ברח' יהונתן 4/1 בנהריה בחלקה 196/2 בגוש 18146 מכונס הנכסים של המנוחה אדרי רחל ז"ל, בחסות לשכת ההוצל"פ. עובר לרכישת הדירה ביקרו התובעים בדירה ונוכחו לדעת כי מדובר בדירה בת 3 חדרים וחדרי שירות. מתברר, כך לטענת המשיבים, כי הדירה הצמודה, ברח' יהונתן 4/2, הושכרה בעבר לצאצאי המנוחה אדרי רחל ז"ל ובשלב כלשהו, לאחר שרכשה המנוחה זכויות חכירה בדירה שברח' יהונתן 4/1 בוצעו שינויים בנכסים הצמודים ובני המשפחה פלשו אל הדירה אשר נרכשה לאחר מכן ע"י המשיבים והשתלטו על אחד החדרים (החדר הדרום מערבי). המשיבים מציינים בכתב התביעה כי במהלך הליך הרכישה הונפק למשיבים אישור זכויות בדירה והמבקשת לא המציאה תשריט בטענה כי אין בנמצא תשריט של הנכס. המשיבים טוענים בכתב התביעה כי החדר הנוסף הינו חלק מן הנכס אשר רכשו ויש על כך ראיות של ממש: א. התברר בבדיקה בלשכת רישום המקרקעין בחיפה כי קיים רישום בית משותף עוד משנת 72'. תשריט הבית המשותף מצביע על כך ששתי הדירות הצמודות זהות בגודלן ובצורתן ומרישומים אלה ניתן להסיק שהחדר הנוסף הינו חלק מן הדירה ברח' יהונתן 4/1. זאת למרות שהתשריט איננו משקף את הנכס בכללותו. ב. עובר לרכישת הדירה בחנו המשיבים את הדירה בליווי נציג המבקשת ונמצא כי מדובר בדירת 3 חדרים. נציג המבקשת אישר כי על אף שאין תשריט הרי שהדירה כפי שהיא היא הנכס בכללותו ללא תוספת וללא גריעה. ג. לעיונם של המשיבים ובאת כוחם דאז הועברה חוות דעת שמאי המגדירה את מבנה הדירה בגודלה המשוער ותוכנה תואם לעמדת המשיבים, דהיינו הן בחוות דעת השמאי והן בהסכם המכר הוגדרה הדירה כדירת 3 חדרים. המשיבים טוענים כי הוטעו במכוון ע"י המבקשת והוצג לפניהם מצג כוזב בקשר למצבה של הדירה. לנוכח כל הנתונים הנ"ל טוענים המשיבים בכתב התביעה כי הם זכאים לסעדים כדלקמן: א. סעד הצהרתי לפיו: "זכות החזקה הבלעדית בחדר נשוא תובענה זו כחלק בלתי נפרד מהדירה ברח' שביל יהונתן 4/1 בנהריה, הידועה כחלקה 196/1 בגוש 18146 (להלן: דירת התובעים) כפי שהיא מופיעה בתשריט הבית המשותף על פי צו רישום הבית המשותף מיום 26.12.72 ומתוקף כך הם אף בעלי זכות החכירה הבלעדיים בחדר זה". ב. סעד הצהרתי לפיו המבקשת ואחרים הסיגו את גבולם של המשיבים שלא כדין. ג. סעד הצהרתי לפיו המשיבים זכאים לקבל את החזקה הבלעדית בחדר שבמחלוקת מן המבקשת. ד. צו עשה המורה למבקשת ולאחרים להשיב את המצב לקדמותו. לכתב התביעה צורף בין השאר הסכם אשר נחתם בחיפה בנובמבר 2006 בין כונס הנכסים לבין המשיבים במסגרתו הוגדר הנכס כדלקמן: "דירה בקומת קרקע בבניין דו קומתי הנמצא ברח' שביל יהונתן 4/1 בנהריה בשטח בנוי של כ - 60 מ"ר הכוללת 3 חדרים, מטבח, חדר רחצה ושירותים. הנכס ידוע כגוש 18146 חלקה 196/1". בחוות דעת משרד השמאים וולקן מאיר ואח' המופנית אל עורך הדין י. שוורץ תואר הנכס כדלקמן: "דירת מגורים הממוקמת בבניין דו משפחתי, חד קומתי, הבנוי בקיר משותף, הבניין המקורי נבנה לפני כ - 40 שנה והורחב במהלך השנים (אומדן) וכו'. הדירה מכילה: מבואה, חדר מגורים, מטבח, חדר רחצה ו - 2 חדרי שינה וכו'. שטח הדירה כ - 60 מ"ר (ברוטו, מדוד במקום) וכו'. מצב התחזוקה סביר, ניכר כי הדירה המקורית הורחבה ושופצה". בסעיף 6 לחוות הדעת שכותרתו "הזכויות במקרקעין" נרשם בין השאר כדלקמן: "מצילום אישור של בעל זכויות והתחייבויות בנכס הרשום בספרי חברת עמיגור מתאריך 8.1.06 עולה כי זכויות החכירה המהוונות בחלקת משנה 1 חלקה 196 בגוש 18146 מבנה עמיגור מס' 319/1 בשטח 33.9 מ"ר בכתובת שביל יהונתן 4/1 בנהריה רשומות ע"ש אדרי רחל וכו' ". בסעיף 7 שכותרתו "שיקולים ועקרונות הערכת השווי" נרשם בס"ק 7.3: "צורת המגרש רגולרית. הדירה המקורית הורחבה ככל הנראה ללא היתר בניה". בצו רישום הבית המשותף נרשמה הדירה שהייתה ידועה כחלקת משנה 196/1 כדירה בת 2.5 חדרים וגם הדירה הידועה כחלקת משנה 196/2 נרשמה כדירה בת 2.5 חדרים, כל אחת בשטח של 41 מ"ר. המבקשת/הנתבעת 2 כפרה בכתב הגנתה בסמכותו העניינית של ביהמ"ש הזה לדון בתביעה ולגופו של עניין טענה כי מדובר בנכס שהוא בבעלות רשומה של הקרן הקיימת לישראל כאשר המבקשת מנהלת את המקרקעין, לרבות רישום זכויות חוזיות של דיירים במרשמיה הפנימיים. המנוחה רחל אדרי ז"ל רכשה את הזכות להירשם כבעלת זכות חכירה בדירה בשנת 2001 כאשר עוד קודם לכן ומשנת 67' היה מעמדה בדירה כשוכרת בשכירות בלתי מוגנת. על פי הסכם השכירות משנת 67' מדובר בדירה בת 2 חדרים בשטח של 33.97 מ"ר. הדירה הצמודה, ברח' יהונתן 4/2 הושכרה בעבר למשפחת המנוחה כאשר השוכר החוקי האחרון היה בנה של המנוחה מר אדרי מקסים אשר החזיק בדירה זו בשכירות בלתי מוגנת עד שנת 2008. מר מקסים אדרי החזיר את החזקה בנכס בהסכמה עם המבקשת כאשר לכל אורך השנים הוגדרה הדירה הצמודה ככזו הכוללת גם את החדר שבמחלוקת ובפועל החזיק אדרי מקסים בדירה הגדולה, לרבות החדר שבמחלוקת, בכל התקופה שבה היה מורשה לעשות זאת. לקראת מכירת הנכס למשיבים, בשנת 2006, העבירה המבקשת לב"כ המשיבים דאז, אישור זכויות ובו נקוב במפורש שטח הדירה שבמחלוקת - 33.9 מ"ר. הזכויות אשר רכשו המשיבים מכונס הנכסים אינן זכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין ולמשיבים אין כל זכות לבד מן הזכויות אשר רכשה המנוחה רחל אדרי ז"ל, למעשה הזכות להירשם בבוא הזמן כחוכרים בנכס ובשלב זה כבעלי זכויות חוזיות הרשומות ברישומים הפנימיים של המבקשת ובספרי מינהל מקרקעי ישראל. המבקשת נהגה ביושר עם המשיבים וגילתה להם באישור הזכויות שהנפיקה את כל המידע שביקשו, כאשר באישור הזכויות נרשם באופן מפורש ששטח הדירה שאת הזכות להירשם בה, בבוא הזמן, כחוכרים ביקשו לרכוש, הוא 33.9 מ"ר. המבקשת איננה נתפסת על אמירות או רישומים כאלה ואחרים של השמאי מטעמו של כונס הנכסים ואם למשיבים טענות כלשהן בקשר לכך או למצבו של הנכס, הרי שהכתובת לטרוניות אלה היא כונס הנכסים או מי מטעמו, אם בכלל. לבד מכך הרי בעת עריכת העסקה עמד בפני המשיבים אישור זכויות מטעם המבקשת ובו מצוין במפורש כי שטח הדירה לגביה נערכת העסקה הוא 33.9 מ"ר. נציג המבקשת הציג בפני המשיבים מצג נכון ומדויק באשר לשטח הדירה ומצבה. רישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים והתשריט אינם משקפים נאמנה המצב בפועל והמבקשת, כנציגת הבעלים, פועלת לתיקונו. בכל מקרה המבקשת לא פלשה לנכס כלשהו והיא זכאית להחזיק בדירה הסמוכה, כולל החדר שבמחלוקת. כזה היה המצב בכל נקודת זמן רלוונטית לרבות במועד שבו קיבלה המבקשת את ניהול הדירה הסמוכה לרשותה ומיום שנוסדה המבקשת. בבקשה לסילוק על הסף טוענת המבקשת כי התביעה מציבה למעשה לדיון מחלוקת בקשר לזכויות קנייניות בנכס מקרקעין ודרישת הסעדים של מסירת החזקה והשבת המצב לקדמותו נובעת מהטענה הבסיסית לפיה המשיבים הם בעלי זכויות קנייניות בדירה. ככל שמדובר בתביעה לזכות חכירה לדורות, הרי שלפי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט תביעה זו היא בסמכותו הבלעדית של ביהמ"ש המחוזי בחיפה. מודגש כי שאלת הסמכות העניינית נבחנת על פי ניסוחו של כתב התביעה ולכן גם אם הזכות אותה דורשים המשיבים אינה מגיעה להם בדין, יש לבחון את שאלת הסמכות לפי השקפת המשיבים כפי שנוסחה בכתב התביעה. מכאן שדין התביעה להידחות על הסף. המשיבים גורסים כי יש לדחות הבקשה שכן התביעה נוסחה כתביעה לסילוק יד וזאת לאחר שעל פי הטענה תפסה המבקשת חזקה בחלק מנכס מקרקעין שלא כדין. מדובר אם כן במחלוקת שעניינה חזקה או שימוש במקרקעין ועל כן מצויה היא בסמכות בימ"ש השלום לנוכח לשונו של סעיף 51(3) לחוק בתי המשפט תשמ"ד 1984. במקרה דנן מדובר בזכויות שאינן רשומות בספרי המקרקעין ועל כן המחלוקת איננה בקשר לתביעה הנוגעת לזכויות קנייניות במקרקעין. תביעה הנוגעת למקרקעין אשר על פי סעיף 51 לחוק בתי המשפט נידונה בביהמ"ש המחוזי הינה אך ורק תביעה שעניינה מחלוקת על זכות קניינית הרשומה בספרי המקרקעין. המשיבים מפנים בעניין זה להחלטה שניתנה בתיק ה"פ (מחוזי י-ם) 5399/06 תמר אלמז נ' דלק, חברת הדלק הישראלית בע"מ תק-מח 2007 (2) 11592, במסגרתו הסתמך ביהמ"ש על פסק הדין ברע"א 7868/95 (כב' השופט ת. אור) יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוח משה קובלר ז"ל ואח' שם נקבע: "המגרשים שבמחלוקת מצויים בתחומי יהודה ושומרון וכו'. מסיבה זו או אחרת טרם נרשמו זכויות החברה בספרי המקרקעין וכו'. במצב הדברים הנוכחי הדיון בסעד ההצהרתי המבוקש אין פירושו הכרעה בזכויות קנייניות וכו'. כאשר הסעד המבוקש בתביעה שייך כל כולו למישור הזכויות החוזיות שבין התובעים לחברה ולא למישור 'זכויות במקרקעין' כמובנן בדין הישראלי, אין התביעה נכנסת בגדרן של 'תביעות אחרות' הנוגעות למקרקעין כמובנן בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) תשמ"ד 1984 ואין מניעה עקרונית כי בימ"ש שלום ידון בה". מכל מקום הסעד ההצהרתי המבוקש בגדרי התביעה דנן איננו אלא סעד שבגררא וגם מטעם זה מוסמך בימ"ש השלום לדון במחלוקת. לאחר שבחנתי טיעוני הצדדים והנתונים המוצגים, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל. סעיף 51(א)(3) קובע את סמכותו של בימ"ש השלום כדלקמן: "בימ"ש שלום ידון באלה: (3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם וכו'. אך בימ"ש שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין". בסעיף 31א לכתב התביעה המתוקן מבקשים המשיבים בין השאר ליתן סעד הצהרתי המכיר בזכות המשיבים לכך שהם: "בעלי זכויות החכירה הבלעדיים בחדר זה". אינני מקבל טענת המשיבים לפיה הסעד המבוקש נמצא כולו במישור של זכויות חוזיות ואין לדעתי לעשות אנלוגיה בין המקרה דנן לבין הנסיבות אשר בפסקי הדין הנ"ל עליהם מסתמכים המשיבים. במקרה דנן הזכויות במקרקעין הן זכויות רשומות, על דרך של רישום בית משותף, כאשר מלוא הזכויות בדירות ובכל הצמוד אליהן הן של הקרן הקיימת לישראל אשר המבקשת מנהלת את ענייניה. המשיבים רואים למעשה בהתנהלות המבקשת משום התחייבות לדאוג לכך שיערך וייחתם עמם חוזה חכירה הכולל את שטח החדר שבמחלוקת וגם אם לצורך כך יש לתקן את רישום הבית המשותף, הרי שלמבקשת הכוח והסמכות לעשות זאת כנציגת הבעלים הרשומים של מלוא הזכויות במקרקעין. לא למותר להזכיר כי על פי סעיף 71ב לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 רשאי בעל הזכויות במקרקעין להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית. אומנם על דרכם של המשיבים מונחים מכשולים כבדים הן במישור המהותי והן במישור הראייתי לצורך ביסוס עילת תביעתם. עם זאת המשיבים, משיקוליהם שלהם, עומדים על דרישת הסעדים כלפי הנתבעים 1 ו - 2 כפי שהם בכתב התביעה. אינני מקבל טענת המבקשים המגדירים את הבקשה לסעד הצהרתי לפיו הם בעלי זכויות חכירה בלעדיים בשטח החדר שבמחלוקת, כבקשה לסעד שבגררא. הבקשה לסעד שבמחלוקת הינה בלב הסכסוך. בנסיבות אלה הסמכות העניינית לדון במחלוקת איננה מסורה לבימ"ש השלום אלא לביהמ"ש המחוזי בחיפה. זאת בהסתמך על הוראת סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) תשמ"ד 1984. לפיכך מורה אני להעביר הדיון בתיק זה לביהמ"ש המחוזי בחיפה. אין צו להוצאות.סמכות ענייניתחכירה לדורותחכירה