קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה: פתח דבר 1. תביעה לפינוי דייר מוגן מדירת מגורים על יסוד עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. וזו לשון החוק: "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף". שתי שאלות מונחות לפתחו של בית המשפט: האחת - האם קמה לתובע עילת פינוי; והשנייה - מהו הסידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. העובדות הצריכות לעניין 2. התובע הוא הבעלים של דירה בת 3 חדרים בקומה שלישית ברח' החשמונאים 6 בתל אביב (גוש 6932 חלקה 109/6), להלן "הדירה" או "המושכר".. הנתבעת מחזיקה בדירה כדיירת מוגנת מכוח חוזה שכירות מיום 16/10/67. ביום 15/3/08 נכרת חוזה קומבינציה בין בעלי הבניין, ובהם התובע, לבין חב' פרויקט החשמונאים 6 בע"מ ("להלן - החברה"), ולפיו ייהרס הבניין ובמקומו ייבנה בנין חדש. ביום 30/12/08 התקבל בידי בעלי הבניין היתר ע"ש החברה, להריסת הבניין הקיים. ביום 26/11/08 הוגשה בקשה להיתר בנייה להקמת מבנה חדש ובו 5 קומות ו-10 יחידות דיור. ביום 25/3/09 אושרה הבקשה בכפוף לתנאים. ביום 22/11/09 הגישה החברה בקשה להקלה. על פי מכתבו של האדריכל אלישע רובין, אדריכל הפרויקט, מיום 5/1/10, צפוי היתר הבניה הסופי להתקבל במועד קרוב. התובע הודיע לנתבעת על הכוונה להרוס את הבניין, ובפגישות שהתקיימו ביניהם הבין כי היא מעוניינת בפיצוי כספי כסידור חלוף. ביום 1/8/08 הודיע התובע לנתבעת בכתב כי הוא נכון לשלם לה סך של 85,000$ כדמי פינוי עבור הדירה. במכתב מיום 31/8/10, שנשלח ממשרדו של עו"ד עדו נהרי, דחתה הנתבעת את ההצעה. במכתב זה מציין ב"כ הנתבעת כי המושכר משתרע על שטח של כ-125 מ"ר וכי הנתבעת תשקול בכבוד ראש כל הצעה לסידור חלוף אשר תעמוד בקריטריונים שהותוו בפסיקה ואשר יהיו תחליף ראוי והולם למושכר. טענות התובע 3. עם קבלת היתר להריסת המבנה, ונוכח השלבים בהם מצויה הבקשה להיתר בניה להקמת מבנה חדש, קמה לתובע עילה לפינוי המושכר. התובע הציע לנתבעת דמי פינוי נדיבים אך היא סירבה. הנתבעת סירבה גם להצעה של סידור חלוף בדירה ברח' שמריהו לוין 13 בתל אביב, וברצונה לקבל מהתובע דמי פינוי בשווי דירה בבעלות. יש לפסוק לתובעת דמי פינוי בסך 600,000 ₪ כסכום שווי דמי המפתח המלאים שנקבע בחוות דעת השמאי אשר מונה על ידי בית המשפט. טענות הנתבעת 4. לא קמה לתובע עילת פינוי, באשר אין בידי התובע היתר בניה כי אם היתר להריסה בלבד, ואף הוא אינו על שם התובע אלא על שם צד שלישי, החברה. התובע לא הציע לנתבעת סידור חלוף ראוי. ככל שייקבע כי ניתן להסתפק בתשלום כספי כנגד הפינוי יש לקבוע דמי פינוי בסכום שיאפשר לנתבעת לרכוש דירה בבעלות באזור בו היא מתגוררת כיום. יש לפסוק לנתבעת פיצוי בסכום שבין 1,748,000 ל-1,850,000 ₪. דיון 5. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני הגעתי למסקנה שדין התביעה להתקבל ויש להורות על פינוי הנתבעת מהדירה כנגד פיצוי כספי בסך 850,000 ₪. ואלה הנימוקים - "תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. הלכה היא שכדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף (ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נסר, פ"ד כח(2) 383 (1974); ראו גם דויד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 117 (מהדורה שנייה, 2005)). לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי - המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת - נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין (ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנר, פ"ד יט(3) 97 (1965); בר אופיר, בעמ' 120). " (ע"א (מחוזי ת"א) 1748/05, ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ, להלן - פרשת ירושלמי) 6. עילת הפינוי - בענייננו התקיימו ארבעת היסודות הקבועים בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר. המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף. הסכם הקומבינציה, ההיתר שניתן להריסת הבניין, והבקשה להיתר בנייה לבניית בניין חדש, מוכיחים את שני היסודות הראשונים, לאמור, הבניין מיועד להריסה, ותחתיו יוקם בניין אחר. גם היסוד הרביעי הוכח. התובע פנה אל הנתבעת בכתב הודיע על נכונותו להעמיד לרשותה דיור חלוף בדמות פיצוי כספי. במסגרת ההליכים שלפניי חזר התובע על הצעתו להעמיד לנתבעת סידור חלוף בדמות פיצוי כספי שיפסוק בית המשפט, או באחת הדירות שהוצעו לנתבעת. 7. הצדדים נחלקו באשר לקיומו של היסוד השלישי; התובע טוען כי די בהיתר ההריסה ואילו הנתבעת טוענת כי על התובע להציג היתר בנייה בתוקף לבניית הבניין החדש. בפסק הדין בפרשת ירושלמי קבע בית המשפט המחוזי: "לשון הסעיף נוקט אומנם 'בנין אחר', אולם מקובל עלינו שהיתר להריסה שנועדה לאפשר הקמת בניין אחר, והיתר לבניית מרתף חניה כחלק מהבניין העתידי עונים על דרישת הסעיף". (שם, סעיף 4(ב)) בעניין אחר נפסק בבית משפט השלום בירושלים: "דומני כי לשם הוכחת רצינות כוונותיו של בעל הבית ויכולתו האובייקטיבית לבנות, אין כל צורך באימוץ פרשנות טכנית נוקשה הדורשת הצגה לאלתר של היתר בנייה לבניית הבניין וניתן להסתפק בהיתר בנייה המתיר הריסתו של הבניין הקיים. למותר לציין, כי אין בפרשנות זו כדי להסיר את הנטל המוטל על בעל הבית להוכיח כי אכן בכוונתו לבנות בניין חדש תחת זה הקיים, וכי אכן ניתן לעשות כן על פי הוראות החוק ודרישות הרשויות המוסמכות. יתר על כן, על כוונה זו להתקיים בעת הגשת תביעת הפינוי ואין די בכוונה עתידית כזו..". (א (י-ם) 7540/03, א.ק. רויאל פרטנרס בע"מ נ' דהוקי, ) 8. הנה כי כן, הפסיקה מסתפקת בהיתר בנייה המתיר את הריסת המבנה הקיים, לצורך עמידה בתנאי סעיף 131(10). ואכן, בהתאם למגמת הפסיקה בדבר פירוש מצמצם להוראות חוק הגנת הדייר הפוגעות בקניינו של התובע, ניתן לפרש את המלים "וקיבל את רישיון הבנייה הדרוש לכך" כמתייחסות לרישא של סעיף 131(10), לאמור: "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר... וקיבל את רישיון הבנייה הדרוש לכך". לשון אחרת, על בעל הבית להוכיח כי בכוונתו להרוס את הבניין כדי לבנות במקומו בניין אחר, אך די בהצגת רישיון להריסת המבנה בלבד, ואין צורך להציג רישיון לבניית המבנה החדש. אכן, אין די בכוונה עתידית לבנות בניין תחת הבניין שייהרס, ויש להוכיח כוונה ואפשרות לעשות כן תוך זמן קצר, אך בענייננו הגשת הבקשה להיתר בנייה ומכתבו של אדריכל הפרויקט מלמדים כי אין מדובר בכוונה ערטילאית כי אם בתוכנית מגובשת שעתידה לצאת אל הפועל בקרוב. בנוסף, הפרויקט קיבל אישור עקרוני של ועדת המשנה לתכנון ובניה בתנאים המפורטים באישור מיום 25/3/09. עתה מצוי הפרויקט בשלב של בקשת אישור להקלות שונות. כאמור, הפסיקה הכירה בקיומה של עילת פינוי עם הצגת היתר בנייה להריסת המבנה הקיים ותוכניות ממשיות להקמת מבנה חדש. איני רואה מקום לעכב את הפינוי עד הצגת היתר בנייה לבניית המבנה החדש. יש לאפשר לתובע להרוס את הבניין הקיים על פי ההיתר שבידו. 9. עוד זאת, אין ממש בטענת הנתבעת לפיה רישיון ההריסה התקבל על שם צד שלישי, באשר אותו צד שלישי, חב' פרויקט החשמונאים 6 בע"מ, פועל גם מטעם התובע ובעבורו, בהתאם להסכם הקומבינציה שהתובע צד לו. נמצא, אפוא, כי התקיימו כל התנאים הקבועים בסעיף 131(10) וקמה לתובע עילת פינוי כלפי הנתבעת. 10. אני דוחה את בקשת הנתבעת להעניק לה סעד מן הצדק לפי ס' 132 לחוק. מסופקני אם יש מקום להחיל עקרונות של סעד מן הצדק מקום בו עילת הפינוי היא לפי סעיף 131(10) לחוק. ברם, גם לו ניתן היה לעשות כן, כי אז בהתחשב בהמצאת סידור חלוף כמפורט להלן, הרי שבאיזון בין רצון הנתבעת להמשיך ולהתגורר בדירה בה בילתה את מיטב שנותיה, לבין רצון התובע לממש את בעלותו במקרקעין ולפתחם, הרי שהכף נוטה לטובת התובע. בהינתן סידור חלוף ראוי תקטן הפגיעה הכרוכה בפינוי הנתבעת מהמקרקעין. לעומת זאת, אם תידחה התביעה ייאלץ התובע לעכב את פיתוח המקרקעין והנאתו מהן לשנים רבות. 11. סידור חלוף - סעיף 133 לחוק הגנת הדייר קובע "סייג כללי לפינוי", בהאי לישנא: "(א) במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר. (ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר. (ג) במקרה המפורט בסעיף 131(10) רשאי בית המשפט, נוסף על האמור בסעיף קטן (ב), לקבוע דירה אחרת או בית עסק אחר שיהיו בבנין שיוקם או ישונה או יתוקן לפי אותו רשיון בניה, ולקבוע לתקופת הביניים סידור חלוף ארעי. (ד) היתה תביעת פינוי לפי סעיף 131(10) או (11) תלויה ועומדת, ובמהלך הדיון פקע תקפו של רשיון הבניה הנזכר שם, רשאי בית המשפט לדחות את הדיון עד ששוב יהיה בידי בעל הבית רשיון בר-תוקף." 12. כפי שראינו לעיל בפרשת ירושלמי טיב הסידור החלוף "נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין". הואיל ובענייננו מדובר בדירת מגורים הרי שאת הסידור החלוף יש לבחון על פי החלופות המנויות בסעיף 133(ב), דהיינו: דירה אחרת, תשלום פיצויים, דרך אחרת, או לפי החלופה המנויה בסעיף 133(ג), לאמור: דירה אחרת בבניין שיוקם. בכתב התביעה נטען כי בין הצדדים התקיימו מס' פגישות בהן הבהירה הנתבעת כי היא מעוניינת בפיצוי כספי תמורת הפינוי ועל כן הוצע לה סך של 85,000 $. בסיכומיו טוען התובע כי הנתבעת דורשת סכומי כסף מופרזים העולים עשרת מונים על שווי זכויות הדיירות המוגנת. בסיום עדותה בבית המשפט אמרה הנתבעת כי התובע הסכים לרכוש עבורה דירה בבעלות בגבעתיים תמורת 1,650,000 ₪, אך היא סירבה "כי לא היה מרכז קניות, ואין תחבורה, וזה על גבעה". אילו הוא היה חותם על דירה זו עכשיו היא הייתה מסכימה. "הייתי מוכרת אותה אחר כך, קונה לי דירה במקום אחר באותו סכום". (עמ' 17, ש' 5-6). הנתבעת אישרה בחקירתה כי הוצעה לה בדיירות מוגנת דירה בת 2 חדרים ברח' שמריהו לוין בתל אביב, קומה ראשונה, וכי סירבה לה מחמת שמדובר במקום שאין בו תחבורה ואין בו מרכז קניות. בסיכומיה מציינת הנתבעת כי :"יש להעדיף בראש ובראשונה פיצוי שיהווה עבורה אמצעי להשגת דירה אחרת", והיא מפנה לפסיקה "שם נקבע כי הפיצוי ההולם בנסיבות העניין הינו בעלות בדירה אחרת או פיצוי כספי שיאפשר לנתבעת רכישת בעלות בדירה אחרת". הנה כי כן, הצדדים תמימי דעים כי את הסידור החלוף יש להסדיר בדרך של תשלום פיצוי כספי אלא שהם חלוקים בשאלת גובה הפיצוי הראוי. 13. בעניין זה מבקש התובע להסתמך על חוות דעת המומחה אשר מונה על ידי בית המשפט, ואשר קבע את שווי דמי המפתח המלאים (3/3) על סך של 600,000 ₪. על חוות דעת זו הוסיף התובע חוות דעת מומחה מטעמו אשר איתר ומצא 7 עסקאות של רכישת דירות מגורים בנות 2-3 חדרים, בערים בת ים, חולון וראשל"צ, בסכומים של 475,000 ₪ עד 620,000 ₪ (נכון לחודש ינואר 2010). לטענת התובע יש לקבוע דמי פינוי בגבולות הסכום של 600,000 ₪. 14. הנתבעת טוענת כי אין להסתמך על חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, מחמת שחוות דעתו ניתנה על מנת שתשמש את הצדדים לצורכי פשרה בלבד. כמו כן, המומחה לא קבע את סכום דמי הפינוי כי אם שווי בעלות ודמי מפתח בלבד. הנתבעת מבקשת להסתמך על חוות דעת מומחה מטעמה. המומחה מטעם הנתבעת מקבל את עמדת מומחה בית המשפט באשר לשווי הדירה בגבולות של 1,520,000 ₪. את דמי המפתח אומד המומחה מטעם הנתבעת בסכום של 800,000 ₪. את הפיצוי בגין פינוי אומד המומחה מטעם הנתבעת בסכומים שבין 1,067,000 ל-1,200,000 ₪. (בחוות הדעת מוצגות חלופות שונות, אך אלה ערכי השומה הסופית). 14. בע"א (תל אביב) 2516/02 שינפלד נ' מונדרי, , נקבע כי "שווי דמי המפתח מהווה נקודת אחיזה המשקפת את הפיצוי הכספי אותו יש להעניק לדייר המוגן" (סעיף 8). על סכום דמי המפתח שנקבע בפסק הדין (70,000 $) הוסיף בית המשפט הוצאות העברה בסך 5,000 $. בפסק דינו קיבל בית המשפט המחוזי ערעור על פסק דין של בית משפט השלום אשר קבע פיצוי כספי בשווי של דירה בבעלות. ומוסיף בית המשפט המחוזי: "נדגיש כי העמדת פיצוי כספי כסידור חלוף לרשות הדייר המוגן, כנגזרת בגובה של עד 60% משווי בעלות, מקובל על המשפטנים העוסקים בענף...". באותו מקרה עמד סכום דמי המפתח, לפי שומה, על שיעור של 60% משווי הבעלות. 15. איני מקבל את טענת הנתבעת באשר לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. אמנם מדובר בחוות דעת שניתנה על מנת לקדם מו"מ בין הצדדים, אך איני רואה מדוע לא יוכל צד מהצדדים להסתמך בטיעוניו על חוות דעת זו. הנתבעת ידעה כי התובע מבקש להסתמך על חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ועל כן הגישה חוות דעת נגדית. איש לא מנע מהנתבעת את האפשרות לזמן לחקירה את המומחה מטעם בית המשפט אך היא בחרה שלא לעשות כן. לפיכך, בפני בית המשפט מונחות עתה שתי חוות דעת. האחת - של מומחה שמונה על ידי בית המשפט והאחרת של מומחה מטעם הנתבעת. ככלל, יעדיף בית המשפט חוות דעת של מומחה שמונה מטעמו, על פני חוות דעת מומחה שמונה על ידי מי מהצדדים. חזקה על מומחה מטעם בית המשפט שיעשה את מלאכתו נאמנה מבלי שדעתו מוטה לטובת מי מהצדדים. היוצא מכלל זה הוא מקום בו הוכח שחוות דעתו של מומחה בית המשפט אינה יכולה לעמוד. במקרה שלפנינו מומחה בית המשפט לא נחקר על חוות דעתו והיא לא נסתרה. לעומת זאת, הוכח כי חוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעת מוטה כלפי מעלה. המומחה מטעם הנתבעת נקב בערכים גבוהים מתחילה בקביעת שווי דמי המפתח ועליהם הוסיף דמי פינוי בערכים הגבוהים ביותר שנקבעו בפסיקה, ובאופן מצטבר. ובמה דברים אמורים? - על פי אחת החלופות, מציע מומחה הנתבעת לקבוע את דמי המפתח לפי 60% משווי הבעלות (1,520,000 כפול 60%, שהם 912,000 ש"ח), ועל סכום זה להוסיף דמי פינוי לפי תחשיב של 4/3, לאמור דמי פינוי בסך 1,216,000 ₪. המומחה מתעלם מתחשיביו שלו ומתחשיבי מומחה בית המשפט, שלפיהם דמי המפתח הראויים במקרה זה הם בגבולות של 40-45% משווי הבעלות, ומפסיקה שקבעה שהבסיס לחישוב דמי הפינוי יהיה שווי דמי המפתח. המומחה בוחר לחשב את דמי המפתח לפי 60% משווי הבעלות ועל תחשיב גבוה זה הוא מוסיף את פיצויי העברה בשווי שליש מדמי המפתח. עמדה זו אינה מעוררת אמון רב בחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעת. 16. עוד זאת, תחשיב לפי 4/3 מגובה דמי המפתח נתקבל בפסיקה לצורך קביעת דמי פינוי לעסק. לגבי פינוי עסק קבע המחוקק כי תשלום פיצויים בלבד כסידור חלוף ייעשה רק בהסכמת הדייר או אם הוא מסרב מטעם שאינו סביר (ס' 133(ב) לחוק). בעניין דירת מגורים על הדייר להוכיח את הוצאות ההעברה באמצעות שומה או בדרך אחרת, ומשלא עשה כן, יקבע בית המשפט סכום זה על דרך האומדן (ע"א (תל אביב) 2516/02 שינפלד נ' מונדרי, הנ"ל). 17. על הדברים דלעיל אני רואה להוסיף שתי הערות: אחת - הניסיון מלמד כי שומה בכלל, ושומת מקרקעין בפרט, אינה מדע מדויק, והסטיות בין שמאים שונים עשויות להיות משמעותיות ביותר. שתיים - הכל יודעים כי מחירי הדירות בתל אביב רבתי האמירו בשנה האחרונה. בהינתן שני אלה, אני רואה להעמיד את סכום הפיצוי הכולל שיועמד לנתבעת כסידור חלוף על סך 850,000 ₪ (מהם כ-700,000 ₪ בגין דמי מפתח מלאים, וכ-150,000 ₪ בגין הוצאות העברת הדירה והתאמת דירה חדשה לצרכי הנתבעת). סוף דבר 18. הנתבעת תפנה את הדירה ותמסור את החזקה בה לתובע כשהיא פנויה מכל אדם וריקה מכל חפץ ששייך לנתבעת. במעמד הפינוי ישלם התובע לנתבעת סך של 850,000 ₪. ניתנת לנתבעת שהות להתארגנות עד ליום 15/1/11 בשעה 13:00. אם תפנה הנתבעת את הדירה עד למועד האמור לעיל, ישא כל צד בהוצאותיו. ברם, אם לא תפנה הנתבעת את הדירה במועד האמור, מכל סיבה שהיא, למעט סיבה שמקורה בהתנהלות התובע, תשלם הנתבעת לתובע הוצאות משפט כדלקמן: א. אגרות משפט כפי ששולמו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומן; ב. שכר העד מטעם התובע בסך 1,500 ₪ ומע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ששולם; ג. שכר בטלת התובע בסך 500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום; ד. שכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום. בניהפינוי דייר מוגןמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)פינויפינוי דירה