קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי על שינוי ייעוד קרקע חקלאית: התובע היה החוכר לדורות של קרקע הידועה כחלקה 49 בגוש 7606. בעלת החלקה היא רשות הפיתוח, והחלקה מנוהלת ע"י מינהל מקרקעי ישראל (להלן - "המינהל", או "הנתבע"). שטח החלקה 22,022 מ"ר, והיא מצויה בצפון-מזרח כפר סבא. ייעוד החלקה היה - קרקע חקלאית, ובפועל, היה נטוע עליה פרדס מניב. החלקה היתה חלק ממתחם פרדסים וחקלאות בן 360 דונם, אשר נכלל בפרוייקט פיתוח של המינהל. תובענה זו עניינה בחלק משטח החלקה, מגרש בן 1,700 מ"ר, אשר ייקרא להלן לשם הנוחות "המגרש", או "המשולש" (מכיון שכך צורתו). כאמור לעיל, החלקה היתה קרקע חקלאית. אולם עפ"י תכנית כס/1/1, משנת 1970, שונה ייעוד המגרש נשוא התובענה ל"שטח ציבורי פתוח" (שצ"פ). גם תכנית כס/15/1א', המאוחרת ממנה, הותירה את המגרש כמגרש שייעודו שצ"פ. ב-15/2/96 נכנסה לתוקפה תכנית כס/במ/2. תכנית זו שינתה את ייעודו של חלק מחלקה 49 (וחלקות רבות נוספות, הכלולות בתחומו של פרוייקט הפיתוח הנ"ל) משטח חקלאי לשטח למגורים. תכנית זו יושמה, וכיום מצויה במקום שכונת מגורים חדשה, היא שכונת "הדרים". יודגש כי המגרש נשוא תובענה זו, אותו "משולש" בן 1,700 מ"ר, הינו מחוץ לגבולות התכנית כס/במ/2, כך שתכנית זו אינה חלה על מגרש זה. לעומת זאת, מרבית שטחה של חלקה 49, היינו, שטח בן 20,322 מ"ר, נכלל בתחומה של תכנית כס/במ/2, והפך עקב כך לשטח למגורים. בעקבות שינוי הייעוד, ועוד בטרם קיבלה תכנית כס/במ/2 תוקף, פעל המינהל לביטול החכירות הנכללות בשטח. בהתאם לסעיף בחוזה החכירה, המאפשר למינהל להביא את תקופת החכירה לידי סיום מוקדם, במקרה של שינוי ייעוד הקרקע לייעוד לא חקלאי, הודיע המינהל לב"כ הנתבע ביום 8/11/94 על סיומו המוקדם של חוזה החכירה. לאחר מכן התנהל משא ומתן בין הצדדים, בענין שיעור הפיצוי המגיע לתובע. בסופו של דבר, ביום 8/8/96 נחתם בין הצדדים "הסכם לפיצוי כספי". בהסכם זה ויתר התובע על כל זכויותיו בחלקה 49, בשטח של 22,022 מ"ר, והתחייב לפנות את החלקה ולהחזיר החזקה בה למינהל. המינהל מצידו התחייב לפצות את התובע, בסכום של 2,891,634ש"ח בתוספת מע"מ. הוראות אלה של ההסכם בוצעו. כל השטח, 22,022 מ"ר, הוחזר בפועל למינהל, נמחקה החכירה שהיתה רשומה לטובת התובע, והמינהל שילם לתובע את הפיצוי הכספי כאמור בהסכם, בסך של 3,131,285ש"ח (כולל מע"מ, כשיעורו אז). אולם סעיף אחד בהסכם לא בוצע, ועליו נטושה המחלוקת בתיק זה. סעיף 3(א)(2) להסכם קובע כך: "מוסכם כי בגין חלק מהקרקע בשטח של 1,700 מ"ר שאינו כלול בתב"ע כס/במ/2, ואשר מוחזר למינהל כאמור לעיל, יקבל בעל הזכויות פיצוי כספי שייקבע בהסכמת הצדדים תוך 6 חודשים. אין באמור בס"ק זה כדי לפגוע בזכותו של מי מהצדדים לטעון כל טענה לגבי סכום הפיצוי". סעיף זה עוסק באותו מגרש, בן 1,700 מ"ר, אשר תכנית כס/במ/2 (המשנה את הייעוד מחקלאי למגורים) אינה חלה עליו, ואשר ייעודו שונה (עוד בשנת 1970) מייעוד חקלאי לייעוד שצ"פ. הצדדים לא הגיעו להסכמה על סכום הפיצוי, לא תוך ששה חודשים, וגם לא לאחר מכן. בסופו של דבר, ביום 4/8/98, הודיע המינהל במכתב לב"כ התובע כי הגיע למסקנה "שהמינהל אינו חייב להציע תשלום כל שהוא בגין השטח הנ"ל, וזה מאחר והוא מיועד להפקעה עפ"י החוק". המינהל לא שילם אפוא לתובע כל סכום שהוא בגין המגרש בן 1,700 מ"ר, אשר התובע ויתר על זכויותיו בו, והחזיר החזקה בו למינהל, כמוסכם. על כך התביעה. המינהל בהגנתו טוען כי סעיף 3(א)(2) להסכם מותיר לכל אחד מהצדדים את הזכות לטעון כל טענה לגבי סכום הפיצוי. לשיטתו, "כל טענה לגבי סכום הפיצוי" יכולה לכלול גם טענה כנגד סכום פיצוי שהוא אפס, במידה והמינהל יחליט שאין מקום לפיצוי. המינהל סבור כי אין מקום לפיצוי כלשהו בגין המגרש נשוא התובענה, זאת משום שהמגרש מיועד לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ), ולהפקעה ע"י הרשות המקומית, לפי סעיף 188 לחוק התכנון והבניה, ומאחר שזכויות השימוש במגרש כשצ"פ הינן אך ורק לרשות המקומית, הרי שאין המגרש בעל שווי כלשהו עבור החוכר (התובע) (שווי אפס). המחלוקת בתיק זה היא למעשה מחלוקת שמאית ומחלוקת באשר לפרשנות הסכם הפיצוי. התובע מעלה, בתביעתו ובסיכומיו, מספר אפשרויות באשר לאופן חישוב הפיצוי המגיע לו, לשיטתו. האפשרות הראשונה היא לפי הערכת השווי ע"י שלטונות מס שבח מקרקעין. בגין החזרת כל החלקה למינהל, וקבלת סך 3,131,285ש"ח כנגד זאת, הגיש התובע הצהרת מש"ח. בהצהרת המש"ח צוין שווי המכירה (ושווי הרכישה) לפי הסכום שהתובע קיבל בפועל - 3,131,285ש"ח. אולם משרדי מס שבח מקרקעין לא קיבלו זאת, וקבעו כי סכום העיסקה הוא 3,641,283ש"ח (נספח י"ג לתצהיר ע"ר של התובע). ההפרש הוא 510,000ש"ח, שזה הסכום אשר מס שבח מקרקעין העריך את שוויו של אותו מגרש בן 1,700 מ"ר שבגינו לא קיבל התובע כל פיצוי (פרו', עמ' 12 ש' 29 עד עמ' 13 ש' 22). אינני מקבל שיטה זו לחישוב הפיצוי. השאלה העומדת לדיון בתיק זה היא שאלה שבמומחיות מקצועית, ועל כן הדרך היחידה לדון ולהכריע בה היא עפ"י חוות דעת של מומחים. לא מתוך הסתמכות על שומת מס שבח מקרקעין, אשר אינה יכולה להוות תחליף לחוות דעת שמאי, מנומקת ומפורטת, וערוכה בהתאם לפקודת הראיות. שומת מס שבח מקרקעין נערכה לצרכי מס שבח מקרקעין, ואינה בהכרח מחייבת את המינהל. עובדה היא, שאף לא אחד מן השמאים, שנתנו חוות דעת של מומחה בתיק זה (גם לא השמאי מטעם התובע), לא ביסס חוות דעתו על שומת מס שבח מקרקעין. מלבד זאת אציין, כי גם במישור העובדתי לא ברור אם נכונים דברי התובע וההסבר שמסר אודות ההפרש של 510,000ש"ח. כל שיש בפניי הוא טופס הצהרת מש"ח שהוגשה, מצד אחד, והודעת שומה זמנית, מצד שני. ההסבר שנתן התובע (כמפורט בפיסקה 5 לעיל) איננו הסבר הידוע לו מידיעתו האישית, אלא הסבר שנתן לו מאן דהוא בשם איתן פיש ממשרדי מס שבח ("שוחחתי בזמנו עם איתן פיש, והוא הסביר שזו השומה שלהם שנובעת מהערכה שלהם לגבי שטח שצמוד לשטח של מגורים, כך הוא העריך את המשולש", פרו', עמ' 13, ש' 1 - 2). למותר לציין כי אין כל ערך לעדות שמיעה אשר כזאת, שבה התובע מספר מה אמר לו איתן פיש - שלא זומן ולא העיד בביהמ"ש - על ההערכה שהוא, איתן פיש, העריך את המגרש נשוא הדיון. ועוד אעיר כי ההערכה הנ"ל של מס שבח מקרקעין היתה רק הערכה זמנית, שככל הנראה בוטלה או הושעתה, ומכל מקום, סכום המס ששולם על פיה, אם וככל ששולם, הוחזר לתובע, לפי עדותו שלו, עד אשר תסתיים תובענה זו (פרו', עמ' 13, ש' 5 - 8). יוצא אפוא כי מדובר בשומת מס שבח, שאיננה בתוקף כיום, שהמס לא נגבה על פיה בפועל (או נגבה והוחזר), ושלטונות מס שבח ממתינים "עד שתסתיים התובענה עם המינהל", כלומר, ממתינים לראות כיצד יפול דבר בתביעה זו, ועל פי זה יקבעו את שומתם. אם כך הדבר, ברור (גם מטעם זה) שאין מקום להכריע בתביעה זו עפ"י אותה שומת מס שבח זמנית, שעה ששלטונות מס שבח, עפ"י עדות התובע, הם אשר ממתינים לראות כיצד יפול דבר בתביעה זו. האפשרות השניה שהתובע מצביע עליה היא לפי חוו"ד השמאי מטעמו, מר אפי יהוד. השמאי מר אפי יהוד לקח את חוות דעתה של שמאית המינהל, הגב' דורית פריאל, מיום 26/12/95, וביסס את חישובו על שמאות זו. השמאות הנ"ל של הגב' פריאל מתייחסת, ככתוב בה, לחלקות הנכללות בתחום תכנית כס/במ/2. לכן, ככל שהדבר נוגע לחלקה 49, הערכתה הנ"ל מתייחסת רק ל-20,322 מ"ר מן החלקה הנ"ל, ואיננה מתייחסת ליתרת החלקה, קרי המגרש בן 1,700 מ"ר נשוא דיוננו. על יסוד הערכתה, שילם המינהל סכום של 154ש"ח למ"ר קרקע (התובע קיבל סך כולל של 3,131,285ש"ח, תמורת 20,322 מ"ר, היינו, 154ש"ח למ"ר). מר אפי יהוד לקח אפוא הערכה זו של 154ש"ח למ"ר, והחיל אותה, כמות שהיא וללא כל שינוי, גם על המגרש בן 1,700 מ"ר, נשוא התובענה. בדרך זו הגיע לסכום פיצוי של 261,954ש"ח. אינני מקבל דרך חישוב זו של השמאי אפי יהוד. השמאי מר יהוד סבור, כך לפי עדותו, כי תכנית כס/במ/2 חלה גם על המגרש נשוא דיוננו ("המשולש"), ומשום כך, לדעתו, אותו פיצוי שניתן על יתרת החלקה, יש לתת לתובע גם בגין המגרש הזה. הטענה כי המגרש כלול בתחום התכנית כס/במ/2 היא טענה שגויה מיסודה. די לעיין בתשריט התכנית נ/7 ובתקנון התכנית הקובע ברורות כי "הוראות תכנית זו תחולנה על השטח המותחם בקו כחול כהה בתשריט המצורף", כדי להיווכח כי המגרש נשוא תובענה זו מצוי מחוץ לתחום התכנית כס/במ/2. לדעתי, הדבר איננו ולא יכול להיות שנוי במחלוקת (וראה למשל סעיף 6.4 לחוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש, השמאי נתן בן חיים). לפיכך ברור כי כל הבסיס להערכתו של מר יהוד שגוי. כפי שמציינת השמאית דורית פריאל בחוות דעתה מיום 17/7/08 (בסעיף 1.4), בחוות דעתה הראשונה, מיום 26/12/95, היא התייחסה רק למגרשים שבתחום תכנית כס/במ/2, היינו, לשווי קרקע למגורים. לעומת זאת, המגרש נשוא דיוננו אינו נכלל בתחום התכנית הנ"ל. מדובר במגרש שייעודו איננו למגורים, כי אם לשצ"פ. ברור שלא ניתן להשוות שווי קרקע למגורים לשווי קרקע לשצ"פ, ובכך נופלת מאליה חוות דעתו של המומחה מטעם התובע. מסקנה זו נובעת גם מעצם האבחנה שהבחינו הצדדים, בסעיף 3(א)(2) להסכם הפיצוי נשוא דיוננו, בין הפיצוי, ששולם, עבור מרבית שטח החלקה, לבין יתרת שטח החלקה (אותם 1,700 מ"ר) שלגביהם סוכם כי יהיה עליהם לשאת ולתת על גובה הפיצוי. אם דין אחד לשניהם (כפי שסבר השמאי יהוד) מדוע נעשתה אבחנה ברורה זו בהסכם? האפשרת השלישית (וזו האפשרות שמינהל אוחז בה) היא לפי חוות דעת השמאית מטעמו, הגב' דורית פריאל, מיום 12/2/06. דעתה היא, כי מאחר שהמגרש נשוא דיוננו מיועד לשצ"פ, והוא יופקע ויירשם על שם הרשות המקומית לפי סע' 188 לחוק התכנון והבניה, ומאחר שזכויות השימוש בשצ"פ בשטח זה הינן אך ורק לרשות המקומית, לפיכך אין המגרש נושא שווי כלשהו עבור החוכר בייעודו זה, ושוויו אפס. שיטה זו בעייתית בעיניי בעיקר משום התוצאה (שווי אפס), תוצאה שהיא בלתי מתקבלת על הדעת בנסיבות המקרה. לאורך כל הדרך, הן לפני חתימת הסכם הפיצוי, והן לאחריו, המצגים שהציג המינהל, וההבנה שהיתה בין הצדדים, היו שהתובע יקבל פיצוי כספי בגין כל השטח של חלקה 49, היינו בגין שטח של 22,022 מ"ר. כך, במכתב הראשון בו הודיע המינהל על סיום מוקדם של חוזה החכירה, מודיע המינהל כי ישולם לתובע פיצוי "עבור המקרקעין הנ"ל", ו"המקרקעין הנ"ל" באותו מכתב הם שטח של 22.022 דונם. גם במכתבים שהוצאו ע"י ב"כ התובע בעקבות ההודעה הנ"ל ברור היה שמדובר על פיצוי בגין שטח הקרקע כולו, והמינהל בתשובותיו לא ציין אחרת. גם כאשר נעשתה, לראשונה, האבחנה בין שטח של 20,322 מ"ר, לבין יתרת השטח של 1,700 מ"ר, העמדה המוצגת בפני התובע היא כי הוא יקבל פיצוי בגין "השטח שמחוץ לקו הכחול" (קרי, אותם 1,700 מ"ר), וכי הענין בטיפולו של מנכ"ל המינהל מר וכסלר. מן התכתובת בין הצדדים בהמשך הדרך עולה, כי מחלוקת נטושה ביניהם בשאלת שיעור הפיצוי, לא בשאלת עצם הזכאות לפיצוי. אזכיר בהקשר זה גם את טיוטת ההסכם שחברת מקיף בשם המינהל שלחה אל ב"כ התובע ביום 30/7/96 (נספח כ"ג לתצהיר התובע) שם הוצע בהסכם "פיצוי כספי שייקבע בהסכמת הצדדים, ולא יעלה על סך בש"ח השווה ל-88,600דולר ארה"ב" (וראה פרו', עמ' 13 למטה). ובהסכם הפיצוי גופו נקבע כי "יקבל בעל הזכויות פיצוי כספי שייקבע בהסכמת הצדדים . . . ". לעניות דעתי, המשפט "יקבל בעל הזכויות פיצוי", משמעותו הפשוטה והברורה היא, שהוא יקבל פיצוי. אין כל דרך לפרש משפט פשוט זה כאילו הוא כולל גם אפשרות, שלא יקבל פיצוי כלשהו. אין אנו עוסקים כאן במאטריה של הפקעת מקרקעין, כי אם בפירושו ואכיפתו של חוזה שנחתם בין הצדדים. כוונת הצדדים, כפי שהיא עולה באופן ברור מסעיף 3(א)(2) לחוזה, היא, שהתובע יקבל פיצוי כספי גם עבור אותו חלק הקרקע, בשטח של 1,700 מ"ר, אשר אינו כלול בתב"ע כס/במ/2. כך נאמר במפורש בסעיף 3(א)(2) להסכם. התוספת, שהוספה בהמשך הסעיף בכתב יד, כי כל צד רשאי לטעון כל טענה לגבי סכום הפיצוי, נוגעת רק לסכום הפיצוי, ולא לעצם הזכאות לפיצוי. אינני מקבל את טענת המינהל כי המשפט "כל טענה לגבי סכום הפיצוי" עשוי לכלול גם טענה כי סכום הפיצוי הוא אפס. טענה כזאת מרוקנת את הסעיף מתוכנו, ונוגדת את כוונת הצדדים. כוונת הצדדים, והיא עולה מן הסעיף במפורש, היתה שהתובע יקבל פיצוי, לא שלא יקבל פיצוי. אין לפרש את הסיפא של הסעיף באופן העומד בסתירה לכוונת הצדדים ולתכלית אותה ביקשו להשיג בסעיף זה, שהיא - לפצות את התובע, פיצוי כספי, גם בגין המגרש בן ה-1,700 מ"ר. הסיפא של סעיף 3(א)(2) איננה אומרת כי כל צד יהיה רשאי להעלות כל טענה בשאלת זכותו או העדר זכותו של התובע לפיצוי. זכותו לפיצוי מוקנית לו ברישא ("יקבל בעל הזכויות פיצוי כספי . . . "), והסיפא מאפשרת רק להעלות טענות לענין גובה הסכום. טענה כי סכום הפיצוי צריך להיות אפס איננה "טענה לגבי סכום הפיצוי" הואיל ואפס איננו פיצוי. גם אין זה סביר שהתובע היה מסכים לשלילת זכויותיו הקנייניות במגרש נשוא התובענה, ללא כל פיצוי, ואין זה סביר לפרש את החוזה כאילו נתכוון, או כאילו הוא מאפשר, שלילת זכויות קניין (ואין המדובר כאן בהפקעה) ללא כל פיצוי. יש בכך גם מרכיב של עשיית עושר ואולי אפילו מצג שווא, שהרי היה ברור ומובן לשני הצדדים (כפי שעולה מן התכתובות שקדמו להסכם, וגם מאלה שלאחר ההסכם) כי התובע יקבל פיצוי, ועל דעת כן הסכים התובע להחזיר החזקה במגרש למינהל ולוותר על זכויותיו הקנייניות בו. התובע לא היה מסכים לכך, אילו ידע כי המינהל מתכוון ליטול ממנו את זכויותיו במגרש ואת החזקה במגרש ללא כל פיצוי שהוא (סע' 58 לתצהיר התובע). אפנה בענין זה גם למכתבים והודעות מאת המינהל לאחר חתימת ההסכם: מר שלום שאשה, הממונה על פדיון זכויות קרקע חקלאית במינהל, שולח אל ב"כ התובע ביום 11/3/97 טופס של תביעת פיצויים ביחס למגרש נשוא דיוננו. הוא עצמו (מר שאשה) מילא את טופס התביעה בכתב ידו, ושם הוא כותב כהאי לישנא: "המינהל התחייב לשלם פיצוי על שטח 1.700 דונם פרדס שייעודו נשאר חקלאי" (בנקודה אחרונה זו טעה מר שאשה). במכתב לוואי לטופס התביעה כותב מר שאשה: "עליך להחזיר אלי את שלושת הטפסים על מנת שישלחו לועדת הפיצויים שתקבע המגיע לכם". כך גם הגב' רמית שושני, מן האגף החקלאי במינהל, כותבת אל ב"כ התובע, ביום 4/5/98, כי "המינהל התחייב לפדות את יתרת החלקה בשטח של כ-1.7 דונם הנכלל אף הוא בתכנית הבניה כשטח ציבורי פתוח". הנה כי כן, ההסכם כולל התחייבות לשלם פיצוי כספי לתובע בגין המגרש, ומה שנשאר פתוח למשא ומתן הוא רק שאלת סכום הפיצוי, אך לא שאלת הזכאות לפיצוי. כפי שעולה מהתכתובות שקדמו להסכם ושלאחר ההסכם, זו גם היתה עמדת המינהל לכל אורך הדרך. כל ההתנהלות בין הצדדים, וההבנה שהיתה מונחת ביסוד המגעים ביניהם, היתה שהתובע זכאי לפיצוי ("יקבל בעל הזכויות פיצוי כספי"), אולם אין הסכמה באשר לסכום הפיצוי, ועל כך - ורק על כך - יש להגיע להסכמה. לסיכום נקודה זו, הטענה "שהמינהל אינו חייב להציע תשלום כל שהוא בגין השטח הנ"ל, וזה מאחר והוא מיועד להפקעה על פי החוק", איננה מתיישבת עם פרשנותו הנכונה של ההסכם, לפי לשונו, ולפי תכליתו, ונוגדת את כוונת הצדדים. מלבד האמור לעיל יש להעיר כי במקרה דנן אין מדובר כלל בהפקעה. המינהל, או ליתר דיוק רשות הפיתוח, היא בעלת הקרקע, והתובע היה החוכר לדורות של הקרקע. רשות הפיתוח איננה מפקיעה לעצמה קרקע, שהיא בבעלותה. המינהל לא הפקיע ולא התיימר להפקיע את החלקה, או את המגרש נשוא דיוננו, אלא רק הודיע על סיום מוקדם של חוזה החכירה, וזאת בהתאם לסעיף בחוזה אשר מתיר לו לעשות כן, תמורת פיצוי כספי. לא ברור מדוע יש לאפשר למינהל לעשות שימוש בזכותו החוזית, ולהשיב לעצמו את מלוא הזכויות בקרקע ואת החזקה בקרקע, אך לפטור אותו מן התשלום המוטל עליו בגין כך לפי חוזה החכירה ולפי הסכם הפיצוי מיום 8/8/96. מדוע יהא המינהל זכאי לעשות עושר ולא במשפט בדרך זו (ובניגוד להסכם עליו חתם), רק בשל האפשרות שהקרקע אולי תופקע בעתיד ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה? יש לציין מלבד זאת כי בתיק זה מונה השמאי נתן בן חיים כמומחה מטעם בית המשפט, וזאת בהסכמת שני הצדדים. המומחה מטעם ביהמ"ש לא קיבל את דעתה של השמאית הגב' פריאל. הוא ציין בחוות דעתו כי "קביעת שווי ופיצוי במקרה כזה אינה מעשה של יום יום, כיוון שמדובר בשעטנז - גורם ש"מפקיע" בלי סמכות - אלא בהסכמה", ועל כן הוא איננו מאמץ את הפיתרון של שמאית המינהל, ומציע פיתרון אחר. האפשרות הרביעית והאחרונה היא לפי קביעת המומחה מטעם ביהמ"ש, השמאי נתן בן חיים. מר בן חיים קובע כי עפ"י עקרונות השמאי הממשלתי, שווי שצ"פ הוא 10% משווי הקרקע הסמוכה לו. במקרה דנן, שווי הקרקע הסמוכה למגרש נשוא דיוננו הוא 1,100,000ש"ח לדונם, ולפיכך, עפ"י העיקרון הנ"ל, שווי המגרש דנן הוא 110,000ש"ח לדונם, דהיינו, 1.7 דונם שוויו 187,000ש"ח. סכום זה מתחלק 91% לחוכר ו-9% למינהל, כלומר המומחה למעשה קובע כי הפיצוי המגיע לתובע הוא בשיעור של 91% מהשווי. סכום הפיצוי הוא אם כן 170,170ש"ח, נכון ליום הקובע (יום חתימת ההסכם, 8/8/96). המינהל חולק על חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש. המינהל הגיש חוות דעת משלימה, של השמאית מטעמו, הגב' פריאל, מיום 17/7/08, המחווה דעתה (על יסוד פסיקה שהיא מצטטת) כי קביעת שווי קרקע המיועדת להפקעה על בסיס 10% משווי קרקע למגורים בסביבה - היא שגויה, ואינה מבוססת מבחינה שמאית. הפסיקה הנזכרת, ואשר חלק ממנה מצטטת השמאית בחוות דעתה, אינה עוסקת בנושא הנדון בפניי. ענייננו שלנו בתביעה חוזית, לתשלום פיצוי כספי, לפי חוזה שנכרת בין הצדדים, ואילו באותה פסיקה מדובר היה בתביעות לפיצויי הפקעה לפי סע' 8, 9 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, או בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין תכנית אשר שינתה ייעוד מקרקעין ל"דרך". שנית, באותם פסקי דין דובר בשינוי ייעודה של קרקע לייעוד "דרך", ואילו בענייננו שונה הייעוד לשצ"פ. האמור באותם פסקי דין באשר לשווי אפס מתייחס באופן ספציפי לדרך, ולא לשצ"פ אחר. ועם זאת, פסקי דין אלה עשויים דווקא לתמוך בחוו"ד השמאי מטעם ביהמ"ש, שכן, עולה מהם כי אכן קיימת "מוסכמה רווחת בקרב ציבור השמאים" (או חלק מציבור השמאים) כי שווי שטח המיועד ל"דרך" הינו 10% משווי השטח באזור הקרוב לו (ר' בפס"ד פרלמן בפיסקה 6(ב)(2) לפסה"ד. וכן בפס"ד עוביד, בעמ' 7 לפסה"ד). פסקי דין אלה הם מן העשור האחרון, והם מצביעים על כך שעמדת השמאי כי שווי שצ"פ הינו 10% משווי הקרקע הסמוכה לו, איננה מסתמכת על עקרונות ארכאיים מלפני למעלה מארבעים שנה (כטענת המינהל בסיכומיו, סעיף 72), אלא מקובלת על השמאים או על חלקם גם כיום (נקודה זו מהווה גם מענה לנטען בסיכומי המינהל, סעיף 76). בהקשר זה אביא גם מספרו של פרופ' א' נמדר, "פגיעה במקרקעין", חושן למשפט, תל אביב, 2002, בעמ' 233 - 234: "הדעה המקובלת יותר כיום הינה כי יש ערך לקרקע ציבורית, למרות שערך זה נופל בהרבה משווי שוק של מקרקעין פרטיים. כך, שווייה של דרך ציבורית המיועדת לכבישים תהיה כ-10% משווייה של קרקע המיועדת למגורים . . . . ". אני דוחה, בהעדר כל בסיס ראייתי, את טענת המינהל בסיכומיו (סעיף 75) כי הערכתו של מר בן חיים לגבי הקרקע, בייעוד שצ"פ, עולה על שווייה של אותה קרקע בייעודה הקודם כקרקע חקלאית. מעבר לאמור לעיל אזכיר כי מר בן חיים מונה כמומחה מטעם ביהמ"ש, והכלל בנדון הוא כי - "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי[3], פיסקה 4 של פסק-הדין ). (ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי ע"ש שיבא פד"י נו (2) 936, בעמ' 949). במקרה שבפניי, לא מצאתי נימוקים כבדי משקל (או נימוקים בכלל) לסטות מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. מכל הטעמים המפורטים לעיל, אני מקבל את חוות דעתו של המומחה מטעם בימה"ש, מר בן חיים, וקובע כי סכום הפיצוי לתובע בגין המגרש בן ה-1,700 מ"ר יעמוד על סך 170,170ש"ח, נכון ליום 8/8/96. לבסוף, יש להתייחס לטענת השיהוי, שמעלה המינהל. טוען המינהל כי הודעתו, שהתובע אינו זכאי לכל פיצוי, ניתנה על ידו ביום 4/8/98, ואילו התביעה דנן הוגשה רק ביום 1/8/05, וזאת כאשר במשך כל התקופה הזאת שקט התובע על שמריו, לא ניהל משא ומתן או כל הליך אחר, והגיש תביעתו רק יומיים לפני תום תקופת ההתיישנות. בפרשת ע"א 6805/99 תלמוד תורה נ' הועדה המקומית ירושלים פד"י נז (5) 433, פסקה כב' השופטת א' פרוקצ'יה כי התנאים לקבלתה של טענת שיהוי הם מחמירים, ונסיבות החלתה נדירות. עצם ההשתהות בהגשת התביעה איננה שיהוי כמובנו במשפט. שיהוי נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לביהמ"ש משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע, שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי. לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. והיו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי, שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום לב של התובע. עצם האיחור בהגשת התביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. נדרש מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצידו על זכות התביעה הנתונה לו. טענה בדבר ויתור או מחילה על זכות התביעה מחייבת רמת הוכחה נכבדה ע"י הטוען לה. במקרה שבפניי, המינהל סומך את טענת השיהוי רק על עצם חלוף תקופה ארוכה מיום ההודעה ועד יום התביעה. כאמור לעיל, העובדה שחלפה תקופה ארוכה היא כשלעצמה אינה עולה כדי שיהוי. המינהל לא טען, ובוודאי שלא הוכיח, קיומו של "מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצידו על זכות התביעה הנתונה לו". המינהל גם לא טען, ובוודאי שלא הוכיח, כי שינה מצבו לרעה, בשל פרק הזמן הארוך שחלף, או כי התובע נהג בחוסר תום לב. אשר על כן, אין מקום לקבל את טענת השיהוי. יחד עם זאת אני מקבל חלקית את טענת המינהל בשאלת פסיקת הפרשי הצמדה וריבית בגין כל התקופה הממושכת שחלפה. אני סבור כי, לנוכח פרק הזמן הארוך שחלף במקרה דנן, האיזון הראוי בין הצדדים בנקודה זו ייעשה באופן זה, שמיום הודעת הסירוב של המינהל ועד יום הגשת התביעה יישא סכום הפיצוי הפרשי הצמדה בלבד. לגבי יתר התקופות - יישא הפיצוי הפרשי הצמדה וריבית כחוק. באשר לתביעת התובע לפיצוי בגין נזק לא ממוני, לא השתכנעתי כי נגרם לתובע נזק לא ממוני, מעבר ובנוסף לנזק הממוני אשר נגרם לו בשל אי קבלת הפיצוי לפי ההסכם. הדרישה לפיצוי בגין נזק לא ממוני נדחית אפוא. לסיכום, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבע לשלם לתובע סך 170,170ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 8/8/96 ועד יום 4/8/98. מיום 4/8/98 ועד יום 1/8/05 יישא הסכום הפרשי הצמדה למדד בלבד. מיום 1/8/05 ועד התשלום בפועל יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק. כמו כן, ישלם הנתבע לתובע את הוצאות המשפט (לפי קבלות שתוגשנה), וכן, בנוסף, שכ"ט עו"ד בסך 22,000ש"ח בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, על ההוצאות - מיום הוצאתן, ועל שכ"ט עו"ד - מהיום, ועד התשלום בפועל. פיצוייםחקלאותקרקע חקלאיתשינוי ייעוד במקרקעין