קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות: 1. בבנין דו קומתי שברחוב הגולן 9 רמת גן, הממוקם בחלקה 248 בגוש 6183 (להלן - הבניין), והמוגדר כבית משותף, 8 דירות. המבקשים הם חוכרים לדורות של 4 דירות (המבקשים 1 ו-2 - שתי דירות, המבקשים 3 ו-4 - דירה אחת, המבקש 5 - דירה אחת). המשיב הוא חוכר של דירה נוספת, בקומה שניה של הבניין. קיימים ארבעה נוספים (שהוגדרו בתובענה "משיבים פורמליים"), חוכרים של 3 דירות נוספות. לכל דירה צמודה הזכות על שמינית מהרכוש המשותף. 2. אלה הנתונים העובדתיים שאין עליהם מחלוקת: המשיב הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן (להלן - הוועדה המקומית) בקשה להרוס את הדירה המוחזקת על ידו, ששטחה כ-40 מ"ר, ולבנות שתי דירות דו קומתיות (דופלקס) בשטח כולל של כ-190 מ"ר, בתוספת מרפסות בשטח כולל של כ-30 מ"ר. הועדה המקומית דנה בהתנגדויות שהוגשו לבקשה, בין השאר של המבקשים, ודחתה אותן, מהנימוק שהבקשה תואמת לתכנית תקפה. ביום 5.10.08 נתנה הועדה המקומית היתר על פי המבוקש (להלן - ההיתר) (הבקשה - נספח ב' לתובענה, ההיתר - נספח ג'). הבניה שהותרה מתוכננת להיעשות (ואף החלה), בין השאר, על גג הבנין ותוך שימוש בחלק מהחצר, שניהם מהווים רכוש משותף של הבנין. 3. בתובענה זו עותרים המבקשים למתן פסק דין הצהרתי, שיקבע כי המשיב אינו רשאי לבצע עבודות על פי ההיתר, עד לקבלת הסכמתם של המבקשים, ולהצהיר כי עבודות ההריסה שביצע המשיב בינתיים, נעשו שלא כדין וחובה עליו לתקן את הנזקים שנגרמו למבקשים. המשיב מתנגד למתן הצווים המבוקשים. להלן אדון בטענות הצדדים. 4. יחד עם התובענה הגישו המבקשים בקשה לצו מניעה זמני, שיורה למשיב להימנע מהמשך ביצוע העבודות, עד למתן פסק דין בתובענה. כב' השופטת שרון גלר-אהרוני נענתה לבקשה ונתנה צו כמבוקש בכפוף להפקדת ערבויות, שהופקדו. בדיון שהתקיים בצו הזמני שניתן (ביום 4.7.09) הותרתי את הצו הזמני על כנו, בכפוף לערבויות נוספות, שאף הן הופקדו. דיון 5. סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - החוק) דן בזכותם של בעלי הדירות בבית משותף לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו. הסיפא לסעיף זה כוללת הסתייגות, לפיה, "אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". בשנת 1995 הוסף לפרק ו' בחוק, הדן בבתים משותפים, סימן ג' 1, שעניינו: "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה". בין היתר, נקבע בסעיף 71 ב(א) לחוק: "על אף הוראות סעיף 62(א) סיפא, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשת לצורך זה". 6. טוען המשיב, כי ההיתר שניתן לו הינו ל"הרחבת" דירתו, וכי התקיימו בענינו יתר תנאיו של סעיף 71ב(א) הנ"ל. טענה זו, וודאי שדינה להידחות. המשיב, למרות שניסה תחילה לטעון בעדותו (עמ' 15), כי ההיתר שניתן לו הוא ל"הרחבת" הדירה, הודה מיד בסמוך (עמ' 18), כי ההיתר שניתן לו הוא לבניית שתי יחידות דיור. וכיצד ניתן היה להכחיש זאת לאור ההיתר, שבו מצויין מפורשות כי הוא ניתן להקמת שתי יחידות דיור נפרדות? המשמעות המילולית הפשוטה של "הרחבת דירה", הינה הרחבתה של הדירה הקיימת, ואם נותר עוד ספק, באה ההגדרה של "הרחבה" בסעיף 71א' לחוק ומבהירה: "הרחבה - הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף, שניתן לגביה היתר בניה לפי תכנית בת תוקף" (הדגשה לא במקור - י.א.). הקמתן של שתי יחידות דיור תחת יחידת דיור אחת אינה "הרחבה". 7. כך סבור גם המלומד אריה איזנשטיין, בספרו: יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי (להלן - איזנשטיין), עמ' 224: "כאמור, נועד תיקון 18 (הוא התיקון, על פיו הוספו השינויים האמורים - י.א.) לפתור את מצוקת הדיור בדרך של הרחבת דירה קיימת, מכאן שבניית דירות חדשות ונוספות ברכוש המשותף, הגם שהן גובלות עם דירה פלונית, אינה בגדר הרחבת דירה" (הדגשה במקור). למסקנה דומה הגיעה גם כב' המפקחת על רישום המקרקעין בנצרת, עו"ד עדה פרנקל, בתיק מס' 16/97 וניג נ' מעיין (1999, סעיף 3(ד) לפסק הדין): "התוצאה המשפטית מן העובדה לפיה נתבקשה ע"י הנתבעים בניית דירת מגורים נפרדת הנה, כי לא חלות במקרה זה הוראות תיקון 18 לחוק המקרעין, אלא האמור בסעיף 62(א) סיפא וסעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק". 8. כמובן, שהמשיב אינו רשאי לבנות על חלקי הרכוש המשותף, בלא שאלה הוצמדו לדירתו. אין חולק כי לא ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות בבנין להצמדתם לדירתו של המשיב של החלקים מהרכוש המשותף הנדרשים לבנייה שמבקש המשיב לבנות (הגג וחלק מהחצר), כמחויב על פי סעיף 62(א) סיפא. התוצאה הנובעת מכך היא, שהמשיב אינו רשאי לבנות את המבוקש על ידו ללא קבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות בבנין, ובכללם המבקשים. 9. מסקנה זו כוחה יפה גם לטענה הנוספת של המשיב, המתבססת על סעיף 71ב(ג) לחוק, לפיה: "בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין". המשיב טוען, כי המבקשים תפסו אף הם חזקה בחלקים שונים של החצר, תיחמו אותה, בנו עליה מבנים אחדים ועושים בה שימוש לצרכיהם, הכל שלא כדין. בכך, לטענתו, הם הרחיבו את דירותיהם, באופן המונע מהם להתנגד להרחבה המבוקשת על ידו. כאמור לעיל, הבנייה שהמשיב מבקש לעשות איננה "הרחבה", ומכאן שאין להידרש כלל לטענה זו. 10. כמובן, שההיתר שניתן על ידי הועדה המקומית אינו מהווה תחליף לצורך בקבלת הסכמת כל בעלי הדירות לפי סעיף 62(א) סיפא לחוק, או בקבלת הסכמת שלושה רבעים מבעלי הדירות לפי סעיף 71 ב(א) לחוק. הועדות התכנוניות דנות בהתאמת ההיתר המבוקש להוראות התכנוניות הרלבנטיות, אין הן דנות בשאלות קנייניות או חוזיות המתעוררות בין מבקש ההיתר לבין המתנגדים לו (ראו פסק דינו של בית המשפט העליון שניתן זה עתה: עע"מ 3493/08 שחמון נ' רשות הרישוי המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו, 2010, ; וכן ראו: בג"ץ 879/89 ט.ל.מ. חברה לבנין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, פ"ד מד(2) 836; איזנשטיין, עמ' 218-219). 11. לאור מסקנה זו, אין צורך לדון בשאלה, האם הושגה הסכמתם של שלושת רבעי בעלי הדירות בבנין. למעלה מן הצורך אוסיף, שגם זאת לא הוכח על ידי המשיב, שהתקשה אף לציין מי הסכים ומי סירב לבנייה שהתבקשה על ידו (עמ' 17 לפרוטוקול). וכבר נפסק, כי נדרשת הסכמה מפורשת של בעלי הדירות (כולם או שלושת רבעי מהם, בהתאם) לכל גריעה מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסוימת (ראו: רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פ"ד נה(3) 385, 402; לסקירת הפסיקה בנדון, ראו: ע"א (חי') 1677/05 כרמל נ' ינקוביצי, 2007, ). 12. מעבר לנדרש אוסיף, כי על פני הדברים, זעקתם של המבקשים איננה זעקת שווא. מהערות ישיבת הועדה המקומית שדנה בבקשה שהגיש המשיב (נספח ב', עמוד ראשון למטה) עולה, כי על פי התכנית מותר להקים בבנין 14 יחידות דיור, בסך הכל. נמצא, שמעבר ל-8 הדירות המקוריות, מותר להקים 6 יחידות דיור נוספות בלבד. מספר זה, על פי חלוקת הזכויות השווה של בעלי הדירות בבנין, צריך להתחלק באופן שווה בין שמונת בעלי הזכויות בדירות (בהתאם למספר יחידות הדיור). המשיב, אם כן, מבקש ליטול לעצמו יחידת דיור שלמה נוספת, ללא התחשבות בזכויות יתר בעלי הדירות בנדון. 13. עוד טוען המשיב, כי דין התובענה להימחק, משום שהיא נסמכת על תצהירו של יוסף עמרם, המתגורר בשכירות בדירתו של המבקש 5 (עורקבי שלום), ולא על תצהירם של המבקשים, או מי מהם. רשאי מבקש להוכיח את עניינו הן על ידי תצהיר המושתת על ידיעתו האישית, הן על ידי תצהיר של אדם זר, שיש לו ידיעה אישית על העניין הנדון (ראו: עו"ד משה קשת, הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי, הלכה ומעשה, מהדורה 15, כרך ב', עמ' 972). יוסף עמרם, על פי עדותו (עמ' 5), מתגורר בשכירות בדירתו של המבקש 5, מזה 25 שנה, ופועל בכל למענו. הוא מעורה היטב בפרטים הרלבנטיים לתובענה זו, כפי שהדבר עולה מתצהירו ומעדותו. המבקשים נכחו בעצמם בישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 28.1.10, כפי שהדבר מצוין בפרוטוקול (עמ' 1). מכאן, שיוסף עמרם הצהיר והעיד בשמם ועבורם, ודין טענתו זו של המשיב להידחות. 14. טוען עוד המשיב לשיהוי בהגשתה של תובעה זו, שיש בכוחו כדי למנוע מתן צו הצהרתי, שמקורו בדיני היושר (אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה עשירית, עמ' 505). לדבריו, עוד ביום 15.8.08 נשלחה למבקש 5 הודעה בדואר רשום על דחיית התנגדותו, (אישור משלוח הדואר צורף כנספח ג' לתובענה), וכי באותו חודש הוא הגיע עם בן דודו אל דירת המבקש 5, שם פגשו את עמרם והודיעו לו על מתן ההיתר, וזה השיב להם בגסות. התובענה (המקורית) הוגשה, לעומת זאת, בחודש ינואר 2009 בלבד. עמרם הכחיש את הדברים הללו, ולדבריו (עמ' 6) נודע לו לראשונה על קבלת ההיתר, סמוך להגשת התובענה בלבד, כאשר התפתח סכסוך עם עובדי המשיב שעסקו בבניה, שבעקבותיו הוזעק שוטר למקום. לטעמי, השיהוי הנטען, של כחמישה חודשים, אפילו היו הדברים כמתואר על ידי המשיב, יכול להוות שיקול לעניין הוצאת הצו הזמני (שניתן כאמור) או אף לעניין פסיקת ההוצאות, אך פרק זמן כזה אינו יכול להשפיע על התוצאה לגוף התובענה, כאשר על כף המאזניים נשקלות זכויותיהם הקנייניות של המבקשים, שנפגעו, כמסקנה דלעיל, על ידי המשיב. כך או כך, השיהוי המתואר נטען כלפי המבקש 5 בלבד (באמצעות עמרם) ולא כלפי יתר המבקשים. גם טענה זו נדחית, אפוא. 15. הוא הדין ביחס לטענות המשיב באשר לחוסר ניקיון כפיים של המבקשים, שעל פי דבריו, כאמור לעיל, השתלטו על חלקים מהרכוש המשותף. אם יש אמת בדבר, ואינני מוצא צורך להכריע במחלוקות עובדתיות שהועלו בהקשר זה כיוון שהן אינן נדרשות להכרעה הנדרשת כאן, ייתכן ושמורה הזכות למשיב לנקוט בהליכים משפטים מתאימים לשמירה על זכויותיו. 16. גם המבקשים וגם המשיב הגישו ראיות נוספות (על אלה שצורפו לתצהיריהם), כדי להוכיח שגם המבקשים רשאים על פי תכנית בניין העיר, על שינוייה המאוחרים, לבצע הרחבות שונות בדירותיהם. יש בכך כדי ליצור כר נרחב להידברות בין הצדדים, כדי להגיע לכלל הסכמה בדבר מיצוי כל הזכויות המוקנות להם על פי התכניות התקפות וחלוקה הוגנת של הזכויות הללו ביניהם. בית המשפט שב והפציר בצדדים להגיע לכלל הסכמה בנדון, והם אף הופנו לגישור, שלא צלח. יש להצטער על כך. אולי לאחר מתן פסק הדין ישכילו הצדדים להגיע להסכמה. תוצאה 17. לפיכך ובהתאם לכל האמור לעיל, ניתן בזה צו הצהרתי, לפיו, המשיב אינו רשאי להתחיל או להמשיך בעבודות ההריסה או הבניה על פי ההיתר שניתן לו, ללא קבלת הסכמתם של המשיבים לעבודות הללו. בהעדר הסכמה כאמור, על המבקש להשיב את המצב לקדמותו ולהימנע מגרימת נזקים נוספים למבקשים. המשיב ישלם למבקשים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ (כולל מע"מ). בניההיתר בניה