תביעה לפינוי העירייה מהמושכר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לפינוי העירייה מהמושכר: תובענה לפינוי מושכר בהתאם לפרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"). טענות התובעים: 1. התובעים הינם הבעלים הרשומים של מקרקעין הידועים כחלקה 9 בגוש 11595, ששטחה כ- 16.5 דונמים. ביום 5.5.2009 התקשרו התובעים עם הנתבעת (להלן גם: "העיריה") בהסכם שכירות בלתי מוגנת לפיו השכירו לעיריה חלק מן החלקה, בשטח של כ-11.5 דונמים (להלן גם: "המושכר" או "הקרקע"), לתקופת שכירות של 66 חודשים החל מיום 1.5.2009 (להלן: "הסכם השכירות"). 2. בהתאם לסעיף 19 להסכם השכירות, על העיריה לשלם לתובעים דמי שכירות שנתיים בסך של 249,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה כמפורט בסעיף. בהתאם לסעיף 20 להסכם השכירות דמי השכירות השנתיים אמורים להשתלם מראש לכל רבעון, דהיינו 62,250 ₪ בצירוף מע"מ כדין ובצירוף הפרשי הצמדה (להלן:"דמי השכירות הרבעוניים"). 3. החזקה במושכר נמסרה לידי העיריה במועד חתימת הסכם השכירות (5.5.09) ורק ביום 19.5.09 שילמה הנתבעת לתובעים את דמי השכירות הרבעוניים בגין התקופה שבין 1.5.09 ל- 31.7.09. 4. על פי הסכם השכירות, ביום 2.8.09 הייתה מחוייבת הנתבעת בתשלום דמי השכירות הרבעוניים בגין התקופה שמיום 1.8.09 ועד 31.10.09. הנתבעת לא שילמה דמי שכירות אלה. על כן שלחו התובעים ביום 7.9.09 מכתב אתראה לנתבעת לפיו, במידה ודמי השכירות הרבעוניים לא ישולמו עד יום 17.9.09, בצירוף ריבית פיגורים כקבוע בסעיף 23 להסכם השכירות, יהווה הדבר הפרה יסודית של הסכם השכירות אשר תקנה לתובעים את הזכות, בין היתר, לבטל את הסכם השכירות. 5. הואיל והנתבעת המשיכה בהפרה יסודית של הסכם השכירות ונמנעה מתשלום דמי השכירות, נאלצו התובעים להודיע לנתבעת ביום 30.9.09 על ביטול הסכם השכירות והנתבעת נדרשה להשיב את החזקה במושכר, וזאת בתוך שלושה ימים מקבלת המכתב. עד מועד ביטול הסכם השכירות לא שילמה הנתבעת את דמי השכירות בגין התקופה שמיום 1.8.09 ועד 31.10.09. 6. משום כך, משהופר הסכם השכירות הפרה יסודית ומשבוטל הסכם השכירות כדין, על הנתבעת לפנות את המושכר. 7. התובעים מוסיפים כי עד למועד הגשת התביעה לא שילמה הנתבעת מאומה בתור דמי שימוש ראויים (שכן הסכם השכירות בוטל ואין מדובר עוד בדמי שכירות) גם בגין התקופה שמיום 1.11.09 ועד ליום 31.1.10, אף שהיא ממשיכה להחזיק במושכר. טענות הנתבעת: 8. הנתבעת טענה כי אופן הצגת הדברים על ידי התובעים הינו חלקי בלבד, באשר הוא מתמקד ברכיב אחד של מערכת היחסים בין הצדדים ומתעלם מאחרים הקשורים קשר הדוק. 9. הנתבעת הדגישה כי למרות העובדה שהתביעה הוגשה ביום 5.1.2010, נמנעו התובעים מליידע את בית המשפט כי מספר ימים קודם לכן הגישה הנתבעת כנגדם תובענה בבית המשפט המחוזי בחיפה (ת.א. 3448-12-09, להלן:"תביעת העיריה") אשר במסגרתה נתבקש בית המשפט ליתן צו עשה ופסק דין הצהרתי הקובע כי הסכם שנערך בין התובעים לנתבעת, הנותן בידי הנתבעת אופציה לרכישת מלוא הזכויות במקרקעין נשוא התביעה דנא, הינו תקף ומחייב את הצדדים (להלן: "הסכם האופציה"). 10. במסגרת תביעת העיריה, אשר הוגשה ביום 28.12.09, הגישה העיריה בקשה למתן צו מניעה זמני. ביום 29.12.09 ניתן ע"י כבוד השופטת ש' שטמר צו ארעי בגדרו קיבלה את הבקשה וקבעה כי על התובעים להימנע מביצוע כל דיספוזיציה, לרבות עסקת מכר ו/או הענקת זכויות כלשהן, במקרקעין נשוא התובענה. 11. בבקשה למתן צו מניעה זמני התקיים דיון ביום 4.1.10, בנוכחות התובעים ובא כוחם, ובסיומו נותר צו המניעה הזמני על כנו, בהסכמת הצדדים, עד למתן פסק דין בתובענה. 12. התובעים הגישו את תביעתם זו יום למחרת הדיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי. העובדה שלא יידעו את בית המשפט בנוגע לדיון זה ובכלל בנוגע לתביעת העיריה כנגדם וצו המניעה הזמני שניתן כנגדם, כשלעצמה, מעידה על חוסר תום הלב של התובעים. 13. העיריה הוסיפה ופירטה השתלשלות עניינים עובדתית כדלקמן: נגד העיריה נוהלו הליכים משפטיים שאינם קשורים לתובעים, במסגרתם נצטוותה העיריה, עוד בשנת 2008, לפנות את השוק העירוני הקיים בעיר קרית אתא ופועל ברחוב יוספטל בלב שכונת מגורים. 14. השוק הקיים פועל מזה כ-50 שנה ועשרות רבות של רוכלים מחזיקים בדוכניו. 15. במצוות בית המשפט ניהלה העיריה הליכי גישור מול הרוכלים. בהליכי הגישור סוכם כי השוק הקיים יועתק למקום אחר אליו יעברו הרוכלים, באופן שבתום 5 שנים, אם יסתבר כי מיקום השוק עונה על צרכי העיר והרוכלים, יוכלו הרוכלים לרכוש את הבעלות במקרקעין עליהם יוקם השוק. 16. בהתאם לכך החלה העיריה באיתור מקרקעין מתאימים בתחומי קרית אתא שיתאימו להקמת השוק לצרכי העיריה והרוכלים, דהיינו, הפעלת שוק על מקרקעין מושכרים עם מתן אופציה לרכישת המקרקעין. 17. עלות העתקת השוק והקמת השוק העירוני החדש במקרקעין הוערכה בכ-10 מליון שקלים. רכישת המקרקעין עצמם הוערכה בעלות של עוד כמה מיליוני שקלים. 18. בשל אי הוודאות בהצלחת השוק במיקום חלופי, נאלצה העיריה למצוא מקרקעין בהם תוכל לקבל הן זכויות שכירות והן אופציה לרכישתם, באשר אם יושקעו על ידה מיליוני שקלים בהעתקה והקמה ולא יהיה באפשרותה לרכוש את הקרקע, אם מחמת שלא תהיה לה אופציית רכישה ואם מחמת שהמחיר שתידרש לשלם בעת הפעלת האופציה יהיה מופרז או לא כדאי, יירדו ההשקעות בהקמת השוק לטמיון. 19. העיריה מצאה, אפוא, שתי חטיבות קרקע אשר עונות על צרכיה כאמור, ביניהן החלקה של התובעים. 20. בהתאם לכך החלה העיריה לנהל משא ומתן עם התובעים הן לשכירת המקרקעין והן לקבלת אופציה לרכישתם, על ידה או לפקודתה. 21. המשא ומתן עם התובעים נוהל כמקשה אחת, הן לפרטי השכירות והן לפרטי קניית המקרקעין על פי אופציית רכישה שתינתן לה. 22. בין עורכי הדין של הנתבעת והתובעים הוחלפו טיוטות רבות, בו בזמן, גם של הסכם השכירות וגם של הסכם האופציה. בטיוטות נכללו הפרטים של שתי העסקאות, כאשר בכל טיוטת הסכם (זו של השכירות וזו של אופציית הרכישה) נכללו הצהרות על העסקה השניה. התובעים ידעו היטב כי, עסקת השכירות ועסקת אופציית הרכישה שזורות זו בזו וכי לעיריה אין עניין בשכירת המקרקעין שאין בצידה אופציית רכישה ולהיפך. 23. בשלהי שנת 2008 הוגשה נגד הנתבעת בקשה על פי פקודת בזיון בית משפט בגין מחדלה כביכול בפינוי השוק. 24. בתאריך 30.4.09 שלח ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת הערותיו לטיוטות ההסכמים. 25. בתאריך 4.5.09 התקיימה ישיבה מסכמת בין הנתבעת ויועציה המשפטיים לבין התובעים ועורכי דינם, בה נדונו תיקונים אחרונים להסכמים - הסכם השכירות והסכם אופציית הרכישה. 26. בישיבה זו סוכמו כל הפרטים ונותרה רק שאלה אחת פתוחה במסגרת הסכם האופציה והיא האם דמי האופציה יקוזזו מדמי השכירות, במידה והעיריה לא תממש את זכותה לרכישת המקרקעין. 27. בשל הליכי בזיון בית משפט בהם הייתה נתונה העיריה, וכן בשל בקשת התובעים לממש את עסקת השכירות, הסכימה העיריה לחתום על הסכם השכירות כבר ב-5.5.09, כאשר היה ברור לה כי עם פתרון השאלה היחידה שנותרה במחלוקת בנושא קיזוז דמי האופציה, ייחתם גם הסכם האופציה, באשר כל תנאיו ללא יוצא מן הכלל היו מוסכמים. 28. כבר בתחילתו של הסכם השכירות (סעיף 5 להסכם) ניתנת התייחסות למטרת השכירות ולעובדה כי בכוונת העיריה לרכוש מהתובעים את המגרש לשם הפעלת השוק, כדלקמן: "ידוע למשכיר כי מטרת העירייה בשכירת המגרש הינה להכשיר את המגרש ולבנות עליו, ככל שיידרש על פי שיקול דעתה הבלעדי בכפוף לכל דין, מבנים וכל פיתוח אחר הדרושים להפעלת השוק העירוני במגרש, ובלבד שעם תום תקופת השכירות במידה והעירייה לא קנתה את המגרש, יוחזר המגרש למשכיר באותו מצב בו קיבלה אותו העירייה למעט אם התבקשה אחרת על ידי המשכיר כמפורט להלן בהסכם זה". 29. זכות האופציה לרכישת המקרקעין המוקנית לנתבעת קיבלה ביטוי מובהק במסגרת סעיף 35 להסכם השכירות, הנושא כותרת "זכות ברירה (אופציה) לקניית זכויות המשכיר", ואשר קובע: "לעירייה תהא הזכות לרכוש עבורה או לפקודתה את זכויות הבעלות של המשכיר במגרש הכל כמוגדר ומוסכם בהסכם האופציה שנכרת בין הצדדים. על אף האמור בכל מקום בהסכם זה ובהסכם האופציה שנכרת בין הצדדים הרי הזכות האמורה בסעיף קטן זה תהא ניתנת למימוש אך ורק בתנאי כי במועד המימוש שולמו למשכיר דמי שכירות המפורטים בהסכם זה בגין תקופה של 5 (חמש) שנים לפחות ובמידה והסכם זה לא בוטל כדין על ידי המשכיר עד מועד מימוש האופציה. ...". משמע, במסגרת הסכם השכירות מתייחסים הצדדים ל"הסכם האופציה" כהסכם שכבר נכרת בין הצדדים. 30. לאחר חתימת הסכם השכירות החלה העיריה בביצוע התקשרויות, פרסום מכרזים ובביצוע העבודות להקמת השוק (העיריה צירפה לכתב ההגנה מטעמה אסמכתאות להתקשרויות אלה). העיריה הוציאה כבר כ-2.5 מיליון שקלים ובעת האחרונה חתמה על הסכם עם קבלן לעבודות ההקמה בעלות של כ-8 מיליון שקלים. 31. ביום 8.6.09 שלחה העיריה לב"כ התובעים טיוטת הסכם אופציה ובה סיכום כל התנאים שהוסכמו בפגישה מיום 4.5.09, לרבות תשובת העיריה בנושא קיזוז דמי האופציה. 32. התובעים התחמקו באמתלות שונות מלחתום על הסכם האופציה. 33. משהעלו התובעים דרישות נוספות לאחר הפגישה בה נחתם הסכם השכירות, לגבי תוכנו של הסכם האופציה, התריעה העיריה בפני התובעים כי הטיוטה החדשה של הסכם האופציה מהווה דוגמא מובהקת לניהול משא ומתן בחוסר תום לב. 34. העיריה הודיעה כי לא תהא מוכנה לפתוח את ההסכמות שגובשו בין הצדדים לגבי הסכם האופציה לאחר שהסכם השכירות נכרת ונחתם בהתבסס על הסכמות אלו. 35. בתאריך 7.7.09 נתקיימה שוב פגישה מסכמת במשרד מנכ"ל העיריה, בה נכחו התובעים ועורך דינם וכן עורכי הדין של העיריה. 36. בפגישה זו סוכמו שוב כל התנאים ללא יוצא מן הכלל הדרושים לחתימת הסכם האופציה. זאת, לאחר שהעיריה "וויתרה" בנושא קיזוז דמי האופציה שהיה במחלוקת. אולם ב"כ התובעים דרש שהות של 24 שעות לבדיקה פנימית של התובעים בנוגע לגובה מס השבח שיחול על התובעים. בהמשך לפגישה הנ"ל נשלחה לב"כ התובעים ביום 8.7.09 טיוטת הסכם בה הועלו על הכתב כל ההסכמות שסוכמו בין הצדדים. 37. התובעים שוב התחמקו מחתימה על הסכם האופציה, ובמכתבם מיום 29.10.09 הודיעו לעיריה כי הם מבקשים לקבוע את מחיר קניית הקרקע בהסכם האופציה על פי קביעת שמאי במועד הפעלת האופציה, דהיינו, רק בתום תקופת השכירות בעוד כחמש שנים מהיום. 38. העיריה הודיעה לתובעים כי תנאי זה מהווה הפרה בוטה של הסיכומים שסוכמו וכי חזרתם מהסכמתם על מחיר הקרקע, משמיטה את הבסיס המסחרי של כל העסקה, לרבות עסקת השכירות, באשר השקעות מצד העיריה בקרקע במיליוני שקלים לתקופה של 5 שנים בלבד, כאשר מרכיב מחיר הקרקע לרכישה עתידית הוא בלתי ידוע, הינה מעשה מופרך לחלוטין. 39. לאחר שהתובעים המשיכו להימנע מלחתום על הסכם האופציה - הסכם שלשיטת העיריה כל תנאיו סוכמו - פנתה זו לבית המשפט והגישה את תביעת העיריה. 40. העיריה טוענת עוד כי אם תאולץ לפנות את השטח ייגרמו לה נזקים קשים ביותר, אשר לא ניתן לחזות את כולם, אולם ניתן לצפות כי: העיריה תצטרך למצוא מקרקעין מתאימים אחרים אשר יענו על צרכי השוק והעברת הרוכלים לשוק חדש במקום לשוק ההולך ומוקם על מקרקעי התובעים; בהנחה שתימצא חטיבת קרקע אשר תתאים בגודלה ובמיקומה להעברת השוק ממקרקעי התובעים למקרקעין החלופיים, מעריכה העיריה את הנזקים הכספיים בשל כך בסכום של כ-25 מליון שקלים; העיריה תצטרך לשאת בהפרש מחירים בגין קניית מקרקעין אחרים במקום מקרקעי התובעים וכן בהוצאות נלוות לקניית המקרקעין החלופיים; נזקי פגיעה במוניטין של הרוכלים והפסדי הכנסה; נזקים של תדמית, נוחות הציבור ומטרדים. 41. כל התנאים הקשורים להסכם האופציה סוכמו זה מכבר ומטרת העיכוב בה נוקטים התובעים הינה לנסות ולהוציא מהעיריה כספים נוספים תוך הפעלת לחץ בלתי ראוי וניהול משא ומתן בחוסר תום לב משווע לאחר שכל התנאים זה מכבר גובשו וסוכמו. 42. גם תביעה זו מהווה המשך להתנהלות הלא ראויה בה מנסים התובעים להפעיל על העיריה לחץ על מנת להוציא כספים נוספים מהעיריה. דיון והכרעה: 43. השאלה המרכזית בתיק זה הינה האם מן הראוי לראות בהודעתם של התובעים מיום 30.9.09 בדבר ביטול הסכם השכירות משום הודעת ביטול כדין, ובהתאמה לכך - האם מן הראוי לקבוע כי החזקתה של העירייה במושכר כיום הינה שלא כדין ומן הראוי לפנותה מן המושכר. 44. אומר מיד; תשובתי לשאלות אלה הינה בשלילה. לטעמי, דין התביעה להידחות במספר רבדים. מבחינה עובדתית: א. במישור ההפרה - התובעים לא עמדו בנטל, המוטל עליהם, להוכיח כי העיריה הפרה את החוזה. ב. במישור הביטול - אף אם הייתה מוכחת הפרה, ספק רב בעיניי אם הודעת ביטול הסכם השכירות הינה הודעת ביטול "אמיתית", ולא יותר מאשר ניסיון להפעלת לחץ. מבחינה משפטית: אף אם היתה מוכחת הפרה, בנסיבות העניין, מדובר בהודעת ביטול המנוגדת לדרישת תום הלב, ועל כן היא נעדרת תוקף. אפרט טעמיי. בחינה עובדתית - מישור ההפרה: 45. טענות התובעים בדבר הפרת הסכם השכירות (כפי שהן עולות מסעיפים 7 ו-11 לכתב התביעה) הינן כדלקמן: א. תשלום דמי השכירות בגין התקופה שמיום 1.5.09 ועד 31.7.09 (להלן:"הרבעון הראשון") שולם ביום 19.5.09 במקום ביום 5.5.09. ב. תשלום דמי השכירות בגין התקופה שמיום 1.8.09 ועד 31.10.09 (להלן:"הרבעון השני") שולם ביום 18.11.09 במקום ביום 2.8.09. לטענתם, תשלום זה שולם למעשה לאחר שהסכם השכירות בוטל כדין ומשום כך אין מדובר בתשלום שכירות כלל אלא בתשלום על חשבון דמי שימוש ראויים. ג. תשלום בגין התקופה שמיום 1.11.09 ועד ליום 31.1.10 (להלן:"הרבעון השלישי"), המכונה ע"י העיריה תשלום דמי שכירות וע"י התובעים תשלום דמי שימוש ראויים, לא שולם כלל עד ליום הגשת התביעה - 5.1.10. 46. התובעים התעלמו בכתב התביעה מכך שבהתאם לסעיף 19 להסכם השכירות על העיריה לשלם לתובעים רק כנגד המצאת חשבונית מס על ידי התובעים לעיריה. התובעים התעלמו בכתב התביעה גם מכך שבהתאם לסעיף 20 להסכם השכירות דמי השכירות אמורים להשתלם לידי התובעים במשרד גזברות העיריה. לאור שתי הוראות אלה, על מנת לשכנע כי הסכם השכירות אכן הופר על ידי העיריה, היה על התובעים להראות אימתי הוצגה מטעמם חשבונית מס בנוגע לכל רבעון, וכן להראות - ולכל הפחות לטעון - כי אכן התייצבו במשרדי גזברות העיריה במועדים בהם טענו כי היו זכאים לתשלום. אולם, כאמור, בתביעתם התעלמו התובעים מסעיפים אלה ולא אמרו דבר וחצי דבר בהקשר זה. באשר לרבעון הראשון - 47. העיריה טענה בכתב ההגנה כי התשלום בוצע ביום 19.5.09 משום שחשבוניות המס הומצאו על ידי התובעים רק ביום 18.5.09. העיריה אף צירפה העתקים מהחשבוניות (נספחים "יד" ו-"טו" לכתב ההגנה), התומכים לכאורה בטענתה. לא הוכחה אפוא הפרה לגבי הרבעון הראשון. באשר לרבעון השני - 48. גם כאן התובעים לא אמרו תחילה מאומה בנוגע לעמידתם בשני התנאים האמורים. רק לאחר שהעיריה טענה בכתב ההגנה כי התובע מס' 2 הגיע למשרדי העיריה ביום 18.11.09, ובאותו יום נמסרו לו השיקים, ביקש ב"כ התובעים בעת הדיון, להציג שתי חשבוניות מטעם התובעים שלפי הטענה נמסרו ע"י התובע 2 במשרדי העיריה בתחילת חודש אוגוסט. 49. ב"כ העיריה התנגדו להגשתן, וטענו כי מאחר ומדובר בתובענה לפינוי מושכר אשר הוגשה בהתאם לפרק ט"ז4 לתקנות, הרי שהיה על התובעים לצרף את כל המסמכים לתביעתם לכתחילה. למצער היה עליהם להגיש בקשה לצרף את המסמכים לאחר קבלת כתב ההגנה מטעם העיריה וטרם הדיון. 50. אין צריך לומר כי טענות ב"כ העיריה לא היו נעדרות בסיס. תקנה 215ט.(א) לתקנות קובעת מפורשות כי לכתב התביעה בהליך מעין זה, יש לצרף תצהיר עדות ראשית, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, ואת המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים, ברשותו או בשליטתו של התובע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה. 51. עם זאת, ראיתי לנכון ביום הדיון לקבל את המסמכים, וזאת בהתאם לעקרון הכללי המוצא ביטוי בתקנה 524 לתקנות, אשר לא רק מרשה "לתקן כל פגם או טעות בכל הליך", אלא אף מחייבת, "לעשות כל התיקונים הדרושים כדי לברר מה הן באמת השאלות השנויות במחלוקת בין בעלי הדין". 52. אכן, זו תהא דרכי גם בהמשך פסק דין זה - של הכרעה תוך הסתכלות על התמונה כולה והתייחסות לפלוגתאות שהן באמת השנויות במחלוקת בין בעלי הדין, תוך הימנעות ממתן משקל יתר לפגם או טעות שנפלו בהתנהלות של מי מהצדדים. 53. משאפשרתי הגשת החשבוניות ("ת/1") התרתי לב"כ העיריה לבקשתו לחקור בקצרה את התובע 2 בקשר לעניין זה, וכן להציג לו את החשבוניות בגין הרבעון השני כאשר עליהן חותמת העיריה, בהן מצויין התאריך 18.11.09 בצירוף הסכום לתשלום, והמועד לביצוע התשלום בו צויין "מיידי" ("נ/1"). 54. עדותו הקצרה של התובע 2 היתה בלתי מהימנה בעליל. תחילה ניתן היה לקבל את הרושם כי הוא מגיע כמעט כל יום למשרדי העיריה ומוסר חשבוניות לגב' לימור פיטארו מן הגזברות (עמ' 2, ש' 25). זאת, מאחר והוא עובד עם העיריה גם בתחומים אחרים (חברת הסעות הנותנת שירותים לעיריה). אולם מיד לאחר מכן נסוג מעט מאמירה גורפת זו (עמ' 3, ש' 12-14), וכהרף עין לאחר מכן נאלץ לאשר כי למעשה החשבוניות היחידות שהוא מגיש במשרדי העיריה לגב' פיטארו (שנכחה באולם, בהיותה אחת מן המצהירים מטעם העיריה) הינן החשבוניות בקשר לשכירות ולא בקשר להסעות (שם, ש' 15-17). 55. הוא הדין בנושא מועד מסירת החשבוניות לעיריה. תחילה הצהיר התובע 2 בבטחון מלא כי הוא אישית היה אצל גב' פיטארו ומסר לה את החשבוניות ביד ביום 2.8.09. אולם כאשר עומת עם טענה כי בתאריך 2.8.09 היו משרדי העיריה סגורים וכי כל עובדי העיריה יצאו לחופשה מרוכזת, החל מיום 30.7.09 ועד ליום 14.8.09, איבד באחת את בטחונו ולא יכול היה להשיב. הוא הביט אל עבר בא כוחו כמבקש סיוע. כך עשה גם בהמשך כאשר תיאר גרסה עובדתית שלא נזכרה כלל בתצהירו - בדבר פניות חוזרות ונשנות לעיריה - ונשאל האם סיפר כל זאת לבא כוחו טרם הכנת תצהירו. 56. אני קובע, איפוא, כי התובעים לא עמדו בנטל להוכיח כי המציאו את החשבוניות לגבי הרבעון השני ביום 2.8.09 כנטען על ידם, או בכלל במועד כלשהו עובר ליום 18.11.09. 57. ודוק; אין בקביעה זו משום מסקנה כי החשבוניות אכן הומצאו לידי העיריה רק ביום 18.11.09 כנטען בכתב ההגנה מטעם העיריה. צריכה האמת להיאמר, כי בדברי המצהירים מטעם העירייה נאמרו הדברים באופן שונה במקצת מאשר בכתב ההגנה מטעמה. 58. עם זאת, נטל הראיה לעניין מועד המצאת החשבוניות, בדומה לנטל ההוכחה בכללותו, מוטל על התובעים. בשים לב לכך שהתובעים ויתרו על חקירת המצהירים מטעם העיריה במסגרת ההסכמה הדיונית בדבר ויתור הדדי על חקירות; בשים לב לחוסר המהימנות שנתגלה בחקירתו הקצרה של התובע 2; בשים לב לסעיפים 59-61 להסכם השכירות המסדירים מתן הודעות בכתב בין הצדדים; בשים לב להעדרה של אינדיקציה בכתב להמצאת החשבוניות ביום 2.8.09 כנטען (חותמת "נתקבל", העתק מכתב מלווה, וכדומה) וזאת במיוחד על רקע אופיו העסקי-מסחרי של הסכם השכירות והיות הצדדים מיוצגים כל העת; ובשים לב לתמונה הכוללת - מסקנתי הינה כאמור כי התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם. באשר לרבעון השלישי - 59. אמנם בתביעה נטען כי התשלום בגין רבעון זה לא שולם כלל (דהיינו עד למועד הגשתה). אולם מתברר שאין חולק כי ביום 6.1.10, יום לאחר הגשת תביעה זו, שלח ב"כ העיריה לידי ב"כ התובעים, במסירה אישית למשרדו, מעטפה ובה שיקים בסכום שגובהו כגובה דמי השכירות בגין רבעון זה. אין חולק גם כי השיקים נתקבלו ונפרעו. 60. לטענת העיריה, האיחור בתשלום נבע מטעות אנוש אצל העיריה, אשר פורטה בתצהירים של גב' לימור פיטארו, נציגת הגזברות, ושל מנכ"ל העיריה. לא מצאתי סיבה שלא ליתן אמון בגרסה זו או להעדיף על פניה את גרסת התובע 2 שלא פורטה בתצהירו והועלתה לראשונה בחקירתו. 61. להשלמת התמונה אוסיף כי ב"כ העיריה טען בפניי כי בעת הדיון שהתקיים ביום 4.1.10 בבית המשפט המחוזי, משהתברר לו מדברי ב"כ התובעים כי העיריה טרם שילמה בגין הרבעון השלישי, פנה לעיריה וביקש כי התשלום יוסדר מיידית. בתצהירים מטעם העיריה נטען כי בתאריך זה (4.1.10) הכינה העיריה את השיקים והזמינה את התובעים להגיע ולקבלם, אולם אלה הודיעו כי אינם מוכנים לקבל את השיקים והפנו את נציגי העיריה אל בא כוחם. השיקים הועברו אל ב"כ העיריה, אשר כאמור, דאג למסירתם לב"כ התובעים. ברם, בין מועד הדיון בבית המשפט המחוזי (4.1.10) לבין מועד משלוח השיקים אל ב"כ התובעים (6.1.10), הגישו התובעים ביום 5.1.10 תובענה זו, בה נטען, בין השאר, כי העיריה לא שילמה כלל בגין הרבעון השלישי. 62. סיכומו של פרק זה - במישור העובדתי, התובעים לא עמדו בנטל להוכיח כי העיריה אכן הפרה את הסכם השכירות. בחינה עובדתית - מישור הביטול: 63. כאמור לעיל, סבורני כי אין לראות בהודעת ביטול הסכם השכירות מיום 30.9.09 משום הודעת ביטול "אמיתית" וכי בנסיבות העניין יש לראות בהודעה זו משום נסיון להפעלת לחץ במסגרת העימות בנושא הסכם האופציה. אפרט כמה מן האינדיקציות לכך. 64. האינדיקציה הראשונה - לא בחשיבותה אלא מאחר והיא מזדקרת לעין מיד למקרא התביעה - נעוצה בשאלה מדוע המתינו התובעים זמן כה רב עד להגשת תביעה זו? פרק זמן של למעלה מ- 3 חודשים מאז מתן הודעת הביטול ועד להגשת התובענה דנא שדורשת פינוי כפועל יוצא מאותו ביטול, הינו, בנסיבות העניין, פרק זמן ארוך עד מאד. הרי ההסכם נחתם עוד ביום 5.5.09 כאשר הן הרקע לחתימתו המזורזת והן הוראותיו המפורשות (למשל, סעיפים 25 ואילך), אינם מותירים מקום לספק בדבר תחילת ביצוע עבודות נרחבות בקרקע באופן מיידי. גם בסעיף 8 לכתב התביעה עצמו נאמר במפורש כי סמוך לאחר שהעיריה קבלה חזקה במושכר היא החלה בביצוע עבודות תשתית ועפר בתחומי המושכר. 65. בהערת אגב, ניתן לשאול את השאלה הבאה: אם אכן, כפי שנטען בסיכומי התובעים, סעיף 22 להסכם השכירות קובע שאיחור של 10 ימים בביצוע תשלום על ידי העירייה יהווה הפרה יסודית (סעיף 6 לסיכומים); ואם אכן החשבוניות הומצאו והיה על העיריה לשלם בגין הרבעון השני ביום 1.8.09 (סעיף 7 לסיכומים); ואם סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 נותן בידי הנפגע מהפרה יסודית זכות לביטול מיידי של החוזה, ללא צורך במתן ארכה למפר לתיקון ההפרה היסודית - בהינתן כל זאת, מדוע לא הודיעו התובעים על ביטול כבר ביום 11.8.09? מדוע המתינו עד לחודש ספטמבר? אולם גם אם מניחים לשאלה זו (או שמשיבים לה באמצעות סעיף 54 להסכם השכירות שמסדיר את אופן ביטול ההסכם והצדדים לא הסתמכו עליו), עדיין לא ניתן להתעלם מהשאלה הבאה; 66. אם ביום 30.9.09 בוטל הסכם השכירות והתובעים הודיעו לעירייה כי ככל שזו לא תפנה את המושכר ותשיב להם את החזקה בו בתוך שלושה (!) ימים, יראו עצמם זכאים לנקוט בכל פעולה לשם החזרת החזקה במושכר לידיהם - מדוע אם כך לא פנו התובעים מיד לבית המשפט בתובענה לפינוי? הרי התובעים ידעו כי הנתבעת מבצעת עבודות עפר רחבות היקף במושכר, יוצאת למכרזים ונערכת לתחילת בניה מזורזת של השוק העירוני החדש. התובעים ידעו כי תהליכים אלו מתקדמים מדי יום וכי העיריה מתקשרת עם עוד ועוד בעלי מקצוע לצורך תכנון והקמת הפרוייקט. האם לא ידעו כי ככל שיחלוף זמן נוסף יהא זה קשה יותר לפנות את המושכר? מדוע המתינו למעלה משלושה חודשים? אם אכן הביטול היה ביטול אמיתי, מדוע לא הוגשה התביעה קודם לכן? אם באמת ובתמים חפצים בביטול כדין, אשר נועד להביא לכלל סיום את מערכת היחסים החוזית בין הצדדים ולא לשם הפעלת לחץ גרידא, מדוע לא להגיש את התביעה מיידית ולהקטין בכך את נזקי העיריה, כמו גם את הסיכוי שבית המשפט יחליט שאין לפנותה בשל הצטברות נזקים אלה? ייתכן כי תשובה לכך מצויה באינדיקציה הבאה. 67. האינדיקציה השניה - העיריה הזכירה בטענותיה מכתב אשר נשלח על ידי התובעים ביום 29.10.09 בו הודיעו לה התובעים כי הם מבקשים לקבוע את מחיר קניית הקרקע בהסכם האופציה על פי קביעת שמאי במועד הפעלת האופציה, כלומר בתום חמש שנות שכירות. המכתב עצמו אמנם לא צורף, מטעמים שלא פורטו. אך המכתב נזכר כבר בסעיף 41 לכתב ההגנה והתובעים לא מחו על כך ולא טענו דבר בעניין זה, לא בעת הדיון ולא בסיכומיהם. בנוסף, האמור לעיל לגבי המכתב מגובה בתצהירים מטעם העיריה, ומשהטענה בדבר המכתב לא נסתרה, אני יוצא מנקודת הנחה כי מכתב כזה אכן קיים ולא ראיתי סיבה שלא להתייחס אליו. 68. ודוק; קיומו של מכתב מעין זה, חודש ימים לאחר מועד הביטול הנטען, מעיד על כך שהביטול הנטען לאו ביטול הוא. שהרי איזו תוחלת עשויה להיות להמשך מגעים בנוגע לאופציה לרכישת הקרקע אם אמנם הסכם השכירות מבוטל כדין? הרי ברי כי אם הסכם השכירות מבוטל, אזי ממילא אין מקום לדבר על הסכם אופציה. אם העיריה מפנה את הקרקע ופועלת לאתר קרקע אחרת לשם הקמת השוק העירוני, הרי שהיא תיאלץ להשקיע משאבים שם ותזדקק לאופציה לרכישת הקרקע שם, וממילא אופציה לרכישת שטחם של התובעים היא חסרת משמעות. 69. אינדיקציה שלישית מצויה בחשבוניות התובעים שצורפו על ידי העיריה כנספחים יח'-יט' לכתב ההגנה. בשתי החשבוניות נכתב בבירור כי התשלום ניתן עבור שכירות. לא דמי שימוש ראויים ולא על חשבון דמי שימוש ראויים, כי אם שכירות. זאת, זמן רב לאחר שהתובעים, הנהנים מייצוג משפטי רצוף, כבר ביטלו כביכול את הסכם השכירות. הציטוט על ידי התובעים מספרם של המלומדים ד' פרידמן ונ' כהן, "חוזים" (כרך ב') בעמ' 1139, מתייחס אל "תשלום המגיע ממילא". הרציונל לעמדתם של המחברים ולפיה "קבלת תשלום זה אין בה לדעתנו משום בחירה (election) ואין היא מהווה אישור החוזה" מובא על ידי המחברים עצמם, שם, והוא כי "תשלום עבור תקופה זו מגיע לבעל הבית בכל מקרה, היינו, אפילו יבוטל החוזה". נסיון התובעים לטעון כי יש להקיש, ועוד בדרך של קל וחומר, מקבלת תשלום לגבי תקופה שלפני ביטול חוזה בה התשלום מגיע ממילא, לקבלת תשלום לגבי תקופה שבה החוזה כביכול כבר אינו בתוקף - דינו להיכשל, לפחות בנסיבות העניין. 70. התובעים ניסו בסיכומיהם (סעיף 14 סיפא) להפחית מחשיבות הרישום על גבי החשבוניות. ייתכן והיה מקום לאפשר לתובעים ליהנות מן הספק בעניין זה, אך לא כאשר רישום זה מצטרף לעדות הברורה הבאה מטעם התובעים שהיא בעוכריהם. 71. האינדיקציה הרביעית - התובע 2 העיד, בין השאר, כדלקמן (עמ' 4, ש' 8-11): "עשרות פעמים הפקידה שלנו וגם אני טלפנתי למה לא משלמים, אמרו עד שלא תחתמו על זה [על הסכם האופציה - א.ד.] לא משלמים. נכנסתי לראש העיר ואמרתי אני רוצה לבקש, לא משלמים לא עבור החוב שכבר כמה חודשים, אמר זה יהיה בסדר, יצאתי, למחרת קבלנו את השיק. ואחרי זה שוב אותו צלצול חוזר שקבלתי למחרת כסף עם התערבות של ראש העיר". הנה כי כן, מסתבר כי אין מדובר רק ברישום שגוי על גבי חשבונית. מתברר כי התשלומים בגין הרבעונים השני והשלישי, בוצעו, לטענת התובעים, כדמי שכירות לכל דבר ועניין, לאחר שהם עצמם פנו אל הנתבעת באמצעות ראש-העיר וביקשו לקבלם. ומאחר ומדובר בפניות שנעשו לפי הנטען יום לפני ביצוע התשלום, הרי שמדובר בפניות שנעשו זמן רב לאחר שהסכם השכירות כבר בוטל כביכול. ברור למדי כי אילו מדובר היה במערכת יחסים שכבר הסתיימה לאחר שהסכם השכירות כבר בוטל, ביטול "אמיתי" ולא "טקטי", היו התובעים משאירים לבאי כוחם את המלאכה לדרוש מן העיריה תשלום דמי שימוש ראויים. הפניות אל הנתבעת עליהן העיד התובע 2 מחזקות את המסקנה ההפוכה לגבי מערכת היחסים החוזית בין הצדדים. 72. סיכומו של פרק זה - במישור העובדתי, התובעים לא הוכיחו כי ביטלו את ההסכם כדין טרם הגשת התביעה. לא שוכנעתי כי הודעת הביטול מיום 30.9.09 משקפת הודעת ביטול "אמיתית" אשר אכן נועדה להביא לכדי סיום את מערכת היחסים החוזית בין הצדדים. בחינה משפטית 73. כאמור לעיל, גם שיקולים המבוססים על עקרון תום הלב מונעים לטעמי אפשרות ליתן בידי התובעים פסק דין כמבוקש על ידם. אף את הבחינה המשפטית אחלק לשני מישורים: תום לב בביטול הסכם השכירות ותום לב במשא ומתן ובמסגרת ההתקשרות החוזית בין הצדדים. מובהר כבר עתה כי המישור השני איננו מהווה חלק מן ה"רציו דסידנדי" הדרוש במישרין לצרכי ההכרעה בתביעה, אך יש בו כדי לקבל תמונה שלמה ומלאה אודות מערכת היחסים בין הצדדים בכלל ודרך הילוכם של התובעים בפרט. תום לב בביטול הסכם השכירות 74. לגבי מהותה של חובת תום הלב והתפקיד המרכזי שעקרון זה ממלא בשיטתנו, רבות כבר נכתב, ואין צורך להאריך בכך. ניתן להסתפק ב"סקירה" תמציתית בנושא זה, מדברי כב' הנשיא ברק: "חובת תום הלב מעוגנת בחוק החוזים (חלק כללי) (סעיפים 39 ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (ראו בג"ץ 59/80 שרותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, 836). על פי הוראותיו של חוק זה, אין היא מוגבלת לחוזים בלבד. היא חלה בכל תחומי המשפט. היא "אחת מאותן דוקטרינות כלליות החלות בכל תחומי המשפט... על פיה, כל בעל זכות (במובנה הרחב) צריך להפעיל את זכותו בתום לב" (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 400). אכן, עקרון תום הלב הוא עקרון "מלכותי" (בג"ץ 1683/93 יבין פלסט בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מז(4) 702, 708). הוא חל על "כלל המערכת המשפטית בישראל" (ע"א 700/81 פז נ' פז, פ"ד לח(2) 736, 742). בצדק צויין כי הדוקטרינה של תום הלב "חותכת את משפט ישראל כולו לאורכו ולרוחבו, מלוא כל הארץ כבודה" (השופט מ' חשין ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 230). מכאן מתבקשת המסקנה כי דרישת תום הלב חלה גם בדיני התרופות. כך הדין לעניין תרופות בגין הפרת חוזה (ראו ... ). כך הדין גם בתרופות בגין ביצוע עוולה (ראו ... ). " ע"א 9474/03 יורם גדיש תשתית ובניה (1992) בע"מ נ' בהג'את, (פסק דין מיום 21.11.06). 75. כאמור בציטוט הנ"ל, עקרון העל של תום הלב, חל גם לעניין תרופות בגין הפרת חוזה. גם על מי שלטענתו נפגע מהפרת חוזה, מוטלת הדרישה לנהוג בתום לב. כך, למשל, רק לאחרונה יצא תחת ידי בית המשפט העליון פסק דין אשר הדגים עד כמה משמעותיות עשויות להיות השלכותיה של הפרת דרישה זו, כאשר נפסק כי: "בנסיבות אלה ניתן לומר כי גם אם אכן הפרה המשיבה את ההתחייבויות הכלליות שנטלה על עצמה בסעיפים 7.2 ו- 8.4 להסכם ... , יש לחסום את דרכם של המערערים מלהפעיל בשל כך את הזכות לביטול ההסכם משום שביטול כזה יהא בו שימוש שלא בתום לב "בזכות הנובעת מחוזה", כהוראת סעיף 39 לחוק החוזים". ע"א 11054/05 סגל נ' דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ, (פסק דין מיום 23.2.10). 76. דומה כי פסק הדין המנחה בסוגיה בה עסקינן הינו ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(1) 516 (להלן: "פס"ד צמנטכל"). בפס"ד צמנטכל ניתח כב' השופט א' ריבלין את נושא תום הלב בביטול חוזה, והתווה כללים מנחים בנוגע לנסיבות בהן ניתן לומר כי ביטול החוזה נגוע בחוסר תום לב באופן השולל מן הצד המתיימר לבטלו את האפשרות להסתמך על הביטול. בפס"ד צמנטכל הועמדה הלכה על מכונה והובהר (בעמ' 525): "אכן, ייתכנו נסיבות שעמידה על זכות הביטול תיחשב בהן, גם בעקבות הפרה יסודית, כנגועה בחוסר תום-לב, עם זאת ברי כי כאשר בהפרה של תנאי יסודי עסקינן, יתמעטו המקרים ששימוש בזכות הביטול ייחשב בהם כסותר את חובת תום-הלב, ורק בנסיבות יוצאות-דופן ייבצר מהנפגע להפעיל את תרופת הביטול הקנויה לו". 77. בית המשפט העליון חזר על תמצית הדברים בע"א 6319/05 קנדרה (ישראל) בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (פסק דין מיום 12.1.09), בפסקה 9: "גם כאשר מדובר בהפרה יסודית עלול ביטולו של החוזה להיחשב כפעולה בחוסר תום לב, אולם זאת רק במקרים יוצאי דופן". 78. לטעמי, ענייננו בא בגדרם של אותם מקרים יוצאי דופן. אף אם אין באינדיקציות שהובאו לעיל כדי לשכנע שהודעת הביטול איננה "אמיתית" אלא "טקטית", ומגיעים למסקנה כי אכן ניתנה לגבי הסכם השכירות הודעת ביטול כדין, עדיין יש באותן אינדיקציות עצמן משום תימוכין להתנהלות שלא בתום לב. העובדה שהתובעים המשיכו לנהל מגעים לעניין הסכם האופציה (מכתב מיום 29.10.09) גם לאחר ביטולו של הסכם השכירות; תוך שהם פונים לגורמים בעיריה לרבות ראש העיר לקבלת דמי שכירות ומוציאים חשבוניות בגין דמי שכירות לאחר קבלת התשלום; ובמיוחד - תוך שהם מעכבים הגשת תביעת פינוי או נקיטת צעד אחר כלשהו במשך חודשים ונוקטים בצעד כזה רק לאחר שהעיריה נוקטת (בסוף חודש דצמבר 2009) בהליך משפטי ממנו הם מבינים כי מנוי וגמור עימה לעמוד על קיום חלקה השני של העסקה (הסכם האופציה) בהתאם לסיכומים בין הצדדים שאותם היא רואה כמחייבים; ורק אז, לאחר שהתובעים מבינים כי לא יצליחו להביא את העיריה לכלל ויתורים נוספים, וזמן לא מבוטל לאחר שלמעשה כבר תוקנה ההפרה עליה מבוססת הודעת הביטול, פונים התובעים בתביעת פינוי לבית משפט זה. 79. באשר לתשלום הרבעון השלישי, אף אם זה שולם באיחור, לטענת העיריה בשל טעות כאמור לעיל, הרי שבנסיבות העניין מן הראוי ליישם לגביו את ההלכה שנפסקה ע"י כב' הנשיא שמגר ברע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן דוד, פ"ד מה(5) 661 (להלן: "פס"ד ג'רבי"). בפס"ד ג'רבי נקבע, בתמצית, כי ישנן נסיבות, בהן נופלת טעות "שאיננה גורמת נזק לאיש, ורגש הצדק איננו מרשה כי ייקוב הדין את ההר ותשלום בתום-לב שנעשה לשם ביצועה של תניה חוזית ייחשב כנטול תוצאות משפטיות". עוד נקבע כי יש ליתן משקל למצב דברים בו "מתבצע, על ידי מי שזכאי לקבלת התשלום, תימרון כדי להכביד על קיום ההתחייבות או כאשר יש באורח ההתנהגות של הנפגע [ מן ההפרה - א.ד.] משום היתפסות לפגם פורמאלי שולי או התחמקות מקבלת תשלום גרידא". אמנם הנסיבות העובדתיות בענייננו אינן זהות לגמרי לאלו שנדונו בפס"ד ג'רבי, והאיחור בתשלום ארוך יותר, אולם ישנם קווי דמיון של ממש בין מצב הדברים שנדון שם לבין הנסיבות בענייננו, לרבות סירובם של התובעים לקבל את התשלום משהוצע להם ביום 4.1.10 והגשת התביעה למחרת. 80. במסגרת הניתוח שנערך בפס"ד צמנטכל לגבי הסוגיה בה עסקינן, אמר כב' השופט ריבלין, בין השאר, את הדברים הבאים (בעמ' 524-525): "ראוי להביא גם מדבריו של פרופ' ד' פרידמן בדבר הנסיבות שבהן עשוי השימוש בברירת הביטול להפר את החובה לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת. ואלה דבריו: "...הפעלתה של ברירת הביטול [כפופה - א' ר'] לעקרון תום הלב. לפיכך ניתן לתאר מקרים יוצאי דופן, שבהם יהיה השימוש בברירת הביטול מנוגד לעקרון זה. יתכן שבמסגרת זו ניתן לכלול מצבים שבהם גורם הביטול נזק חמור ביותר לצד השני, זאת, מבלי שיש לבעל ברירת הביטול אינטרס מוצדק שבכוחו להצדיק תוצאה זו. אפשרות דומה, העשויה לגרור את החלתו של עקרון תום הלב, היא זו שבה גורם הביטול לחילוט או אובדן בלתי מוצדק של השקעותיו של הצד שכנגד. מטבע הדברים יהיו אלה מקרים נדירים, ובמסגרתם יובאו בחשבון שיקולים דוגמת חומרת התנהגותו של הצד שהביאה לגיבוש ברירת הביטול (האם היתה הטעיה מכוונת או הפרה זדונית מצידו וכו'), מהות האינטרסים המעורבים וכו'" (ד' פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט (כרך ב) [22], בעמ' 754)". ודברי המלומד פרידמן, אשר צוטטו בהסכמה על ידי בית המשפט העליון, כמו נאמרו לענייננו. אף בענייננו, מחד עלול הביטול לגרום לעיריה לנזק חמור ביותר, שאף אם הפריזה במידת מה בהערכתו ברור על פני הדברים כי הוא עלול להסתכם בסכומים גבוהים עד מאד. ומאידך אין לתובעים, בעלי ברירת הביטול לכאורה, אינטרס מוצדק שבכוחו להצדיק תוצאה קשה זו. אין חולק כי הלכה למעשה כל הסכומים שאמורים היו להשתלם לידי התובעים כבר שולמו להם. אין חולק כי בכוונת העיריה להמשיך ולשלם להם תשלומי שכירות כסדרם. אף אין מדובר במצב שבו אי תשלום ע"י שוכר עלול להעלות חשש בדבר יכולתו לעמוד בתשלומים עתידיים, וזאת לאור זהות השוכרת. בנוסף, בענייננו מתן תוקף לביטול ופינוי המושכר יביאו לאובדן בלתי מוצדק של השקעותיה הרבות של העיריה במושכר. גם שיקולים המביאים בחשבון את חומרת התנהגותו של הצד שהביא לגיבוש ברירת הביטול, העיריה, אינם מטים את הכף לחובתה. לא הובאה כל אינדיקציה להטעיה מכוונת מצד העיריה, כוונה זדונית מצידה, או חוסר תום לב בהתנהלותה. התמונה המצטיירת מצביעה על ההיפך מכך (בהערת אגב יצויין כי במסגרת חליפת הטיוטות בנוגע להסכם האופציה אף ניתן להבחין במה שנחזה כתיקון ע"י היועץ המשפטי של העיריה של טעות מסויימת בטיוטה שהועברה ע"י התובעים, טעות ששווייה כ- 60,000$ "לרעת" המוכרים). 81. בפס"ד צמנטכל הביא בית המשפט העליון בגדר השיקולים ששקל במסגרת הבחינה האם ביטול החוזה היה נגוע בחוסר תום לב, גם את העובדה כי מדובר היה במכרז של רשות ציבורית, על כל המשתמע מכך לעניין חובתה להקפיד על עקרון השוויון (עמ' 526-527). לטעמי, גם בענייננו יש רלבנטיות לזהות הנתבעת, אם כי באספקלריה מעט שונה. חשוב לזכור כי אותו נזק העלול להיגרם בשל פינוי המושכר הינו נזק לקופה הציבורית. בנוסף לנזק ממוני משמעותי אפשרי עלול הדבר להביא לעיכוב משמעותי בפתיחת שוק עירוני חדש לרווחתם של כלל התושבים (ובוודאי אלו שיזמו נקיטת ההליכים לפינוי השוק הקיים). דומני כי שיקולים אלה הנובעים מזהות השוכר, אף שאינם השיקולים המרכזיים עת עסקינן בסכסוך אזרחי לכאורה, הם שיקולים אשר ראוי להביאם בחשבון. 82. לעניין נפקות אי העמידה בדרישת תום הלב בהקשר של ביטול חוזה, ראו את דברי כב' השופט ריבלין ברע"א 2371/01 אינשטין נ' אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(5) 787, 797: "מקום שביטל הנפגע את החוזה בלי לקיים אחר דרישת תום-הלב, עשוי להישלל תוקפה של הודעת הביטול, והחוזה ימשיך להתקיים". 83. סיכומו של פרק זה - ככל שאכן הופר הסכם השכירות וככל שאכן ניתנה לגביו הודעת ביטול, מן הראוי לשלול מן התובעים את האפשרות להסתמך עליה, ולקבוע כי הביטול נעדר תוקף. תום לב במסגרת ההתקשרות החוזית בין הצדדים 84. כאמור, חלק זה של הדיון אינו מובא אלא כרקע להבנת התמונה הכוללת. ממילא אין באמור בו כדי להוות מעשה בית דין, שהרי עניין זה תלוי ועומד בפני בית המשפט המחוזי. עם זאת, מן הראוי לזכור כי הדיון בנוגע לשני חלקיה של ההתקשרות בין הצדדים מפוצל בין שתי ערכאות אך מסיבות דיוניות, בשל אופי הסעדים הנתבעים על ידי כל צד, ופשיטא כי על מנת לעמוד על טיבה של מערכת היחסים בין הצדדים ראוי לבחון את התמונה הכוללת. משום כך לא מצאתי לנכון להתעלם במסגרת הדיון בתביעה זו ממה שמהווה לטעמי חלקה השני של עסקה אחת כוללת, ולהביע דעתי לגבי התנהלות הצדדים במסגרתה; שמא יהא בכך כדי לסייע לצדדים להגיע להסכמות כאלה ואחרות ולייתר את המשך ההתדיינות בבית המשפט המחוזי. 85. בחינה יסודית של הטיוטות אשר הוחלפו בין עורכי הדין של הצדדים באמצעות דואר אלקטרוני, מלמדת כי לכאורה יש ממש בטענות העיריה בדבר התנהלות חסרת תום לב מצד התובעים במסגרת ההתקשרות החוזית בין הצדדים. טיוטות אלה כללו התייחסות מפורשת לגבי התמורה בגין רכישת הקרקע במידה ותופעל האופציה. אמנם הסכם האופציה לא נחתם באופן סופי על ידי שני הצדדים. ואמנם ככלל רשאי כל צד לשנות את דרישותיו, לרבות בנוגע לתמורה החוזית, כל עוד לא הושגו גמירת הדעת והמסויימות הנדרשות, שבחוזה אופציה לרכישת מקרקעין אמורות לבוא לידי ביטוי בחתימה על חוזה בכתב. אולם דברים אלו אמורים לגבי מצב הדברים הרגיל, ובכל מקרה כפופים לעקרון העל של תום הלב. בענייננו, לכאורה, אין עסקינן במצב דברים רגיל. בענייננו, מהמסמכים עולה כי הצדדים ניהלו משא ומתן לגבי עסקה אחת כוללת המשלבת שכירות ואופציה כאחד, כאשר ברור לשני הצדדים כי התקשרות בנוגע לאחד משני מרכיבי העסקה בלבד, אינה עומדת כלל על הפרק. 86. בנסיבות אלה, לדעתי, התובעים רשאים היו להעלות דרישות כאלה ואחרות במסגרת המשא ומתן, לרבות בנוגע לתמורה בגין רכישה עתידית של הקרקע, רק כל עוד לא נחתם הסכם השכירות. סבורני כי משעה שחתמו התובעים עם העיריה על הסכם השכירות, תוך יצירת מצג בפני העיריה כי בכוונתם להתקשר עם העיריה בהסכם אופציה בהתאם לתנאים העקרוניים שסוכמו, התובעים אינם רשאים עוד לשנות את דרישותיהם בנוגע לתמורה בגין רכישת הקרקע - המרכיב המהותי ביותר בחוזה מסוג זה. ניתן להידרש כאן לדוקטרינות של מניעות, השתק, וכיו"ב, אולם דומה כי עקרון העל של תום הלב רחב מהן ומספק את התשתית הנורמטיבית הראויה לצורך הגעה לתוצאה זו. זה היה מצב הדברים לטעמי אף אלמלא היה נאמר דבר לעניין זה בהסכם השכירות. על אחת כמה וכמה כאשר בהסכם השכירות עצמו ישנה התייחסות מפורשת אל הסכם האופציה כאל הסכם אשר כבר נכרת בין הצדדים - בלשון עבר. 87. בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נו(1) 185 ("פס"ד קלמר") סקר כב' השופט זמיר מקצת מהפסיקה שקדמה לו והציג את המצב המשפטי בנוגע לפרשנותה ואופן יישומה של דרישת הכתב בעסקאות במקרקעין (בעמ' 192): "במשך השנים ריככה ההלכה את דרישת הכתב. כיום קובעת ההלכה כי אין הכרח שיהיה חוזה כתוב וחתום על כל פרטיו ודקדוקיו. ראשית, אפשר כי מסמך המעיד על העיסקה, אף שאינו חוזה, יספק את דרישת הכתב. ... אף אין הכרח שיהיה מסמך אחד המעיד על העיסקה, אלא די אם קיימת אסופת מסמכים שיש בהם ביחד, כשהם משלימים זה את זה, כדי להעיד על הפרטים המהותיים הנדרשים לעריכת העיסקה, אף אם כל מסמך לעצמו לא יספיק לצורך זה. ... "... אף חתימתו של המוכר על המסמך איננה הכרחית, אלא היא מהווה יסוד ראייתי בלבד... קל וחומר שאין צורך חיוני בחתימתו של הרוכש" (ע"א 380/88 טוקאן נ' פ' פ' אלנששיבי ואח' [8], בעמ' 423-424). ... ההלכה בעניין זה עדיין אינה מגובשת: עדיין אין זה ברור מהו המינימום ההכרחי כדי לענות על דרישת הכתב. עם זאת מגמת ההלכה ברורה. ההלכה הגיעה למסקנה כי גישה מחמירה לגבי דרישת הכתב תהיה גזירה שהציבור לא יוכל לעמוד בה, ולכן יש מקום להקל עם התובעים אכיפת התחייבות במקרקעין". אמנם בפס"ד קלמר נותר כב' השופט זמיר בדעת יחיד, אולם זאת לאור אופי המסמכים שהיו קיימים בנסיבות העניין שם, אשר לדעת הרוב לא נכון היה לראות בהם, יחד עם עצם בניית הבית, משום עמידה בדרישת הכתב מתוך גישה "פנימית" כהגדרת כב' הנשיא ברק. הרוב העדיף גישה "חיצונית" לסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אליה נתייחס להלן. לעומת זאת בענייננו ישנו הסכם שכירות חתום כדת וכדין מחד, וטיוטות הסכם אופציה המפרטות את עיקר תנאי ההתקשרות החוזית מאידך, ולא מן הנמנע כי צירופם של אלו עולה כדי עמידה בדרישת הכתב בהתאם להלכות אשר נסקרו ע"י כב' השופט זמיר בפס"ד קלמר (כמו גם בהתאם לפסיקה מאוחרת יותר. ראו, למשל: ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682; ע"א 2036/94 טרבלסי נ' טרבלסי, פ"ד נג(1) 457, 463 ואילך; ע"א 10849/07 פוארסה נ' פוארסה, (פסק דין מיום 12.11.09) בפסקה 27, וכן דנ"א 9580/09 פוארסה נ' פוארסה, (החלטה מיום 24.1.10), בפסקה 4). 88. בפס"ד קלמר נקבעה הלכה ולפיה במקרים הראויים עשוי לגבור עקרון תום הלב על דרישת הכתב. כדברי כב' הנשיא ברק (בעמ' 197): "השימוש בעיקרון "המלכותי" של תום-לב להגמשת דרישת "הכתב" צריך להיעשות בזהירות רבה. רק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן יש מקום להיזקק לעקרון תום הלב כדי להתגבר על עקרון הכתב. המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מעקרון הכתב. אין ליתן מראש רשימה סגורה של מצבים אלה. הם בוודאי משתנים על-פי נסיבות החיים. מקובלת עליי גישתה של פרופ' כהן, במאמרה הנ"ל, שלפיה - "...ראוי להעניק תפקיד מרכזי לשני רכיבים: האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה (הבלתי אכיף או הבלתי תקף), כגון שהוא קויים או שהיתה עליו הסתמכות; השני, מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה. משקלם המצטבר של שני הרכיבים הוא שיכריע אם במקרה נתון ניתן לוותר על דרישת הכתב" (שם, בעמ' 440). בפרשת זוננשטיין [2] הושם מרכז הכובד על אשמת הצד המתנער. בפרשה שלפנינו מרכז הכובד מונח בהסתמכות הקונה". אייל דורון וכדברי כב' השופט גולדברג (בעמ' 198): "...את המקור הנורמאטיבי ליישוב המתח שבין דרישת הכתב ובין שיקול הדעת של בית המשפט, יש למצוא בעקרון תום הלב; ובלבד שיישום עיקרון זה לא יפרוץ מעבר למותחם, ויוגבל למקרים שבהם הייתה הסתמכות משמעותית על החוזה, "שהתעלמות ממנה תוביל לתוצאה קשה ובלתי צודקת הנוגדת כללים בסיסיים של הגינות" (פרופ' כהן, במאמרה הנ"ל, בעמ' 444). כזה הוא המקרה שלפנינו". 89. לכאורה, כזה הוא אף המקרה שלפנינו. גם בענייננו היתה הסתמכות משמעותית מצד העיריה על הסכם השכירות שביטא להבנתה גמירת דעת ומסויימות להתקשרות בעסקה כולה, למעט השלמת פרטים כאלה ואחרים שלאחריה ייחתם גם הסכם האופציה. העלאת דרישות חדשות, שמטרתן לשנות את הרכיב המהותי ביותר בתנאי ההתקשרות, התמורה בגין רכישת הקרקע, לאחר שהעיריה כבר השקיעה משאבים ניכרים ומצויה בעמדת נחיתות משמעותית בניהול משא ומתן, נגועה - לכאורה - בחוסר תום לב קיצוני. 90. סוף דבר - התביעה נדחית. התובעים ישלמו לעיריה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 7,500 ₪ בצירוף מע"מ. סכום זה ישולם תוך 30 ימים מהיום.פינוי מושכרתביעת פינויעירייהשכירותפינוי