חוק החוזים האחידים. סעיף 23 לחוק זה קובע כדלקמן: 23". סייגים לתחולה (א) הוראות חוק זה לא יחולו על - (1) תנאי הקובע את התמורה הכספית שישלם הלקוח ; (2) תנאי התואם תנאים שנקבעו או אושרו בחיקוק ; (3) תנאי התואם תנאים שנקבעו בהסכם בין-לאומי שישראל צד לו ; (4) הסכם קיבוצי לפי חוק הסכמים קיבוציים, התשי"ז-1957 5, בין שהוגש לרישום לפי החוק האמור ובין אם לאו, לרבות הסדר קיבוצי אחר ובלבד שנעשה בכתב ונקבעו בו שיעורים לשכר עבודה". חופש החוזה כולל בחובו את היכולת לדרוש או להציע, במהלך המשא ומתן לקראת שכלול ההסכם, כל מחיר שיראה. ממילא מובן כי החופש כולל את החופש להסכים על החוזה. המחיר, גם מחיר שוק, איננו נתון נטול אי וודאות. יש בו גם יסודות סובייקטיביים הנובעים ממעמדם היחסי של הצדדים, כושר המיקוח כמו גם כשרון ההתמקחות, האפשרויות הכספיות של הצדדים ונגישותן של חלופות. פערי מחירים בין הצדדים או פערים בהערכת השווי אינם מלמדים על טעות או הטעיה. זהו הדין גם כאשר מדובר בהצעות של משתתפים במכרז. הפער במחירים יכול לנבוע משיקולי כדאיות שונים, ואין הוא מלמד על פגם ברצון (ראה: ת"א (ירושלים) 5032/03 - משהב חברה לשיכון בנין ופיתוח בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח'. תק-מח 2004(1), 2230 ,עמ' 2232). עקרון זה חל גם על חוזים אחידים. הוא בא לביטוי בהוראת סעיף 23(א)(1) של חוק החוזים האחידים, הקובע כי הוראות החוק לא יחולו על "תנאי הקובע את התמורה הכספית שישלם הלקוח". ההנחה העומדת ביסוד הסדר זה היא שהלקוח ער לכך שהתמורה הכספית מצויה בלב ההסדר החוזי, והוא נותן עליה את דעתו יותר מאשר על תניות אחרות (ראה: שם). מעבר לנדרש אוסיף כי גם ללא סעיף 23 לחוק החוזים האחידים הינו מגיעים לאותה תוצאה. מבחינת הפסיקה הרלוונטית עולה כי המבחן לתנאי מקפח הוא מבחן ההגינות והסבירות, לפיו תנאי מקפח הוא, אם יש בו הגנה על האינטרס של צד אחד להסכם מעבר לראוי בסוג כזה של התקשרות. התנאי הוא לא מקפח, כאשר הוא נועד לשמור על האינטרס הלגיטימי של אותו הצד (ראה: ו. לוסטהויז וט. שפניץ, חוזים אחידים, (תשנ"ד - 1994) עמ' 68 וכן ת.א. (ת"א) 76579/00 עדאס יוסף נ' דורנט (1991) ישראל בע"מ, תק-של 2004 (1) 6783). קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תנאי מקפח בהסכם מכר דירה: נתוני רקע ועובדות 1. התובעים הגישו תביעה זו כנגד הנתבעת לפיצויים בגין ליקויי בנייה, בדירה שנבנתה ע"י הצד השלישי ונמכרה ע"י הנתבעת ברחוב יהושע 6 בחיפה (להלן: "הדירה"). התובעים רכשו את הדירה מהנתבעת על פי חוזה מכר אשר נחתם ביום 9.6.96 ((להלן: "ההסכם") נספח א' לכתב התביעה). לגרסת התובעים, מיד עם מסירת הדירה לחזקתם בחודש יולי 1997, הבחינו בפגמים, ליקויים ואי התאמות בדירה. לטענת הם פנו לנתבעת בבקשה לתיקון הליקויים, אולם ללא הואיל. לחיזוק עמדתם הגישו התובעים את חוות דעתו של המהנדס עזרא בן עזרא מיום 1.7.98 (נספח ג' לכתב התביעה), אשר העריך את הליקויים בדירתם בסכום של 46,627 ₪ (כולל מע"מ), נכון ליום מתן חוות הדעת. עוד לטענתם, הם שבו ופנו לנתבעת לתיקון הליקויים כאשר הם צרפו לפנייתם את חוות הדעת של המהנדס עזרא בן עזרא. דא עקה, נציגי הנתבעת ביצעו תיקונים נקודתיים וחלקיים בלבד אשר לטענת התובעים לא פתרו כלל את הליקויים בדירה, ליקויים שהלכו והחמירו. בנוסף, טענו כי החלו להתגלות ליקויים נוספים וחדשים. לפיכך, פנו התובעים פעם נוספת למומחה מטעמם לקבלת חוות דעת מעודכנת בנוגע לליקויים הקיימים בדירה. המהנדס, מר גיא סגל, ממשרד בן עזרא, ביקר בדירת התובעים ביום 12.2.03 והעריך את הליקויים בדירת התובעים בסכום של 90,632 ₪ (כולל מע"מ), נכון ליום מתן חוות הדעת, 17.02.03. סכום זה לא כולל את סכום הפיצוי עבור דיור חלופי בזמן התיקונים וכן פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם לטענתם. בנוסף, טענו התובעים בסעיף 7 לכתב תביעתם כי בנספח להסכם חויבו לשלם לנתבעת 2% נוספים עבור הוצאות רישום (ראה: נספח ו' לכתב התביעה - קבלה על 14,898 ₪) חיוב זה נעשה לטענת התובעים שלא כדין ועל כן דורשים התובעים החזר הסך הנ"ל. סכום תביעתם, נכון למועד הגשתה עמד על סך 110,000 ₪. ביום 11.6.07 הגישו התובעים הודעה לבית המשפט על הקטנת סכום התביעה לסך של 50,000 ₪ נכון למועד הגשת התביעה המקורית. 2. הנתבעת כפרה בטענות התובעים ובאחריותה לליקויים הנטענים שהוכחשו אף הם. מכאן שגובה הנזק הנטען אף הוא שנוי במחלוקת בין הצדדים. הנתבעת צירפה חוות הדעת של מר יצחק לזר, מיום 25.07.04 אשר קבע בחוות דעתו כי הליקויים בדירה מגיעים לסך של 1,820 ₪ (כולל מע"מ), נכון ליום מתן חוות הדעת. הנתבעת שלחה הודעת צד שלישי למשה"ב, חברה לשיכון בניין ופיתוח בע"מ, אשר הייתה החברה אשר בנתה בפועל את הדירה ושימשה כקבלן מבצע. 3. הצד השלישי אף הוא כפר בטענות התובעים, ובהודעה וטען כי התובעים הם אלו שסירבו לקבל זיכוי כספי ויכלו לרכוש מרצפות אצל קבלן אחר. כמו כן הצד השלישי צירף חוות דעת של המהנדס אריה נאור שבדק את תלונות התובעים וקבע כי עלות התיקונים הינה בסך של 2,200 ₪. 4. לאור המחלוקת בין הצדדים מינה בית המשפט כמומחה מוסכם, את המהנדס מר לוברמן עודד. חוות הדעת מיום 17.5.05 העריכה את נזקי התובעים בסכום של 5,950 ₪. מר לוברמן נשאל שאלות הבהרה על חוות דעתו ואף נחקר בבית המשפט. 5. ביום 4.6.09 הגישו הצדדים הודעה על הסדר דיוני לפיו הנתבעת תשלם לתובעים, לסילוק מלא וסופי של תביעתם בגין ליקוי הבנייה והנזקים הנלווים בעקבותיהם סך של 20,000 ₪, כאשר מתוך סכום זה הצד השלישי ישלם במישרין לתובעים סך של 18,000 ₪ והנתבעת תשלם סך של 2,000 ₪ בלבד. באשר לסעיף 7 לכתב התביעה, הצדדים הסכימו כי פסק הדין יינתן בהסתמך על הסיכומים שיגישו הצדדים בנוגע לסעיף זה בלבד. ביום 7.6.09 ניתן להודעה זו תוקף של החלטה. סיכומי הצדדים הוגשו ועת להכריע במחלוקת שנותרה. בטרם אכריע במחלוקות, אביא בתמצית את טענות הצדדים בנושא זה. טענות התובעים 6. לטענת התובעים ההסכם עליו חתמו הינו הסכם אחיד. התובעים שילמו, בהתאם להתחייבותם לפי סעיף 14ג' להסכם הוצאות רישום והוצאות מנהליות בסכום של 12,734 ₪ + מע"מ. בסעיף 14ג' להסכם או בסעיף 10 לנספח א' להסכם, לא צוין כי לסכום זה יתווסף מע"מ וזאת בניגוד לסעיף 6 לנספח א' להסכם שם צוין מפורשות כי יש להוסיף לסכום מע"מ. לטענת התובעים סעיף 14ג', המטיל עליהם את החובה לשאת בהוצאות הרישום הינו סעיף מקפח בחוזה אחיד. מדובר בהכנסת תוספת מחיר בדלת האחורית במסווה של הוצאות רישום מעורפלות שלא פורטו. ערפול זה מהווה הטעייה בנוגע למחיר הנכס ומפר את חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 (להלן: "חוק הגנת הצרכן"). זאת ועוד, פעולה זו מהווה למעשה קיפוח בלתי הוגן של התובעים אשר זכאים לצאת מהנחה כי מחיר הנכס הינו 636,700 ₪ בלבד. ואם הנתבעת זכאית לתוספת כלשהי בגין הוצאות רישום והוצאות מנהליות הינה זכאית לתוספת זאת כנגד הוכחת ההוצאה בפועל. כל פירוש אחר משמעותו תוספת אוטומטית למחיר הדירה ללא כל יכולת פיקוח על ההוצאות, תוספת עליה לא הובהר לתובעים בכל זמן ניהול המושא ומתן לרכישת הדירה ועד לחתימת ההסכם. לפיכך התובעים סבורים כי יש הם הינם זכאים להחזר של 12,734 ₪ בצירוף מע"מ והפרשי ריבית והצמדה מיום 9.6.96. טענות הנתבעת 7. לטענת הנתבעת תשלום הוצאות הרישום שנגבה מהתובעים נגבה כדין ועפ"י ההסכם היו הצדדים, תשלום זה מעוגן בהסכם ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. זאת ועוד, בסעיף 9ב להסכם נקבע כי הרוכש מתחייב לשלם לחברה בנוסף למחיר הנכס ולכל תשלום נוסף החל עליו על פי הסכם זה את המע"מ החל ו/או שיחול על מחיר הנכס ו/או כל חלק ממנו והתשלומים הנוספים. לפיכך הנתבעת סבורה כי יש לדחות את טענות התובעים הנוגעים לחיוב המע"מ. הנתבעת ממשיכה וטוענת כי אין לתובעים כל נימוק או עילה כנגד חיובם בתשלום, ששולם על ידם שנים רבות קודם וללא כל התנגדות מצידם וללא כל בקשה להבהרה. הנתבעת מתייחסת לטענת התובעים כי המשא והמתן לכריתת ההסכם נעשה בחוסר תום לב, וטוענת כי טענה חסרת כל יסוד בנוסף לכך שהינה הרחבת חזית שכן טענה זו לא הועלתה כלל טרם הגשת סיכומי התובעים. באשר לטענתם של התובעים בנוגע להיותו של ההסכם חוזה אחיד, הנתבעת סבורה כי עצם היותו של ההסכם חוזה אחיד אין בה כדי לסייע להם. הנתבעת מפנה לסעיף 23א לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 (להלן: "חוק החוזים האחידים") הקובע כי הוראות החוק לא יחולו על תנאי קובע את התמורה הכספית שישלם הלקוח. בנוסף גם חוק הגנת הצרכן אינו בא להתערב בצד הכספי של העסקה. דיון 8. ראשית אתייחס לטענת הנתבעת להרחבת חזית. כידוע כתבי הטענות תוחמים את מסגרת המחלוקת בין הצדדים. משקבעו הצדדים את רשימת הפלוגתאות העומדות לדיון, גודרת רשימה זו את הסוגיות שבהן ידון בית המשפט. האיסור להרחיב חזית, עיקרו בכך, שבעל דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקות, כפי שהוצבו בכתבי הטענות, אלא אם כן נענה בית המשפט לבקשתו לתקן את כתבי טענותיו, או אם בעל הדין שכנגד נתן לכך את הסכמתו, במפורש או מכללא (ראה: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה תשיעית, 2007) עמ' 97 וכן ראה ע"א 78/04 - המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ . , תק-על 2006(4), 64 ,עמ' 84). במקרה שלפני, לאחר שבחנתי בעיון את כתב התביעה, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את טענת הנתבעת. אבהיר מסקנתי זו. במסגרת כתבי התביעה שהגישה התובעת היא כללה בסעיף 18 לכתב התביעה טענה בעניין היותם של תנאי חוזה זה תנאי חוזה אחיד, המגביל והמקפח את התובעים. עם זאת, לא הוזכר בכתב התביעה חוק הגנת הצרכן או טענות בנוגע לניהול מו"מ בחוסר תום לב. על כן הטענה של הרחבת חזית מתקבלת שכן אין לאפשר לתובעים להעלות טענות אשר לא העלו במועד. יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט עציוני בע"א 550/75 - רפאל ו-מרים מורלי נ' דוד בגון . פ"ד ל(2), 309 (עמ' 319-320): ..."מה לנו, שנעשה את מלאכת הצדדים בתיק אזרחי רגיל, כאשר כל אחד מיוצג על- ידי עורך דין, כשההלכה היא, שהצדדים קשורים בטענותיהם, וכי המשפט מתנהל בהתאם לפלוגתאות שנוסחו על-ידיהם...". 9. כעת לגופו של עניין; חוק החוזים האחידים. סעיף 23 לחוק זה קובע כדלקמן: 23". סייגים לתחולה (א) הוראות חוק זה לא יחולו על - (1) תנאי הקובע את התמורה הכספית שישלם הלקוח ; (2) תנאי התואם תנאים שנקבעו או אושרו בחיקוק ; (3) תנאי התואם תנאים שנקבעו בהסכם בין-לאומי שישראל צד לו ; (4) הסכם קיבוצי לפי חוק הסכמים קיבוציים, התשי"ז-1957 5, בין שהוגש לרישום לפי החוק האמור ובין אם לאו, לרבות הסדר קיבוצי אחר ובלבד שנעשה בכתב ונקבעו בו שיעורים לשכר עבודה". חופש החוזה כולל בחובו את היכולת לדרוש או להציע, במהלך המשא ומתן לקראת שכלול ההסכם, כל מחיר שיראה. ממילא מובן כי החופש כולל את החופש להסכים על החוזה. המחיר, גם מחיר שוק, איננו נתון נטול אי וודאות. יש בו גם יסודות סובייקטיביים הנובעים ממעמדם היחסי של הצדדים, כושר המיקוח כמו גם כשרון ההתמקחות, האפשרויות הכספיות של הצדדים ונגישותן של חלופות. פערי מחירים בין הצדדים או פערים בהערכת השווי אינם מלמדים על טעות או הטעיה. זהו הדין גם כאשר מדובר בהצעות של משתתפים במכרז. הפער במחירים יכול לנבוע משיקולי כדאיות שונים, ואין הוא מלמד על פגם ברצון (ראה: ת"א (ירושלים) 5032/03 - משהב חברה לשיכון בנין ופיתוח בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח'. תק-מח 2004(1), 2230 ,עמ' 2232). עקרון זה חל גם על חוזים אחידים. הוא בא לביטוי בהוראת סעיף 23(א)(1) של חוק החוזים האחידים, הקובע כי הוראות החוק לא יחולו על "תנאי הקובע את התמורה הכספית שישלם הלקוח". ההנחה העומדת ביסוד הסדר זה היא שהלקוח ער לכך שהתמורה הכספית מצויה בלב ההסדר החוזי, והוא נותן עליה את דעתו יותר מאשר על תניות אחרות (ראה: שם). מעבר לנדרש אוסיף כי גם ללא סעיף 23 לחוק החוזים האחידים הינו מגיעים לאותה תוצאה. מבחינת הפסיקה הרלוונטית עולה כי המבחן לתנאי מקפח הוא מבחן ההגינות והסבירות, לפיו תנאי מקפח הוא, אם יש בו הגנה על האינטרס של צד אחד להסכם מעבר לראוי בסוג כזה של התקשרות. התנאי הוא לא מקפח, כאשר הוא נועד לשמור על האינטרס הלגיטימי של אותו הצד (ראה: ו. לוסטהויז וט. שפניץ, חוזים אחידים, (תשנ"ד - 1994) עמ' 68 וכן ת.א. (ת"א) 76579/00 עדאס יוסף נ' דורנט (1991) ישראל בע"מ, תק-של 2004 (1) 6783). 10. ומן הכלל אל הפרט; במקרה שלפניי אין מחלוקת כי יש חוזה אחיד אולם כלל לא ברור האם הסעיף הנטען הוא סעיף מקפח. הטענות העולות מתצהיר התובע ביחס להסכם ומדוע לדעתו הוא מקפח, הן כלליות ואינן מצביעות על קיפוח ספציפי כלשהו. סעיף 3 לחוק החוזים האחידים קובע, כי תנאי בחוזה שיש בו משום קיפוח הלקוח או יתרון בלתי הוגן של הספק, העלול לקפח את הלקוחות, יבוטל ע"י בית המשפט כדי למנוע חוסר הגינות ביחס החוזי שנובע מכך, שצד אחד לחוזה קובע את תנאיו, מבלי לאפשר לשני מו"מ לקביעת התנאים. סעיף 19 לחוק חוזים אחידים מעניק לבית המשפט את הסמכות לבטל תנאי מקפח, או לשנותו בקבעו: "... (א) מצא בית משפט, בהליך שבין ספק ולקוח, שתנאי הוא מקפח יבטל את התנאי בחוזה שביניהם או ישנה אותו במידה הנדרשת כדי לבטל את הקיפוח. (ב) בהשתמשו בסמכותו לפי סעיף קטן (א) יתחשב בית המשפט במכלול תנאי החוזה ובנסיבות האחרות, וכן בנסיבות המיוחדות של הענין הנדון לפניו...". כאמור, עיון בתצהיר התובע (סעיפים 1-5) איננו מגלה טענה ספציפית לסעיף ספציפי בהסכם שהוא הסעיף המקפח. מכל מקום לא הוכח במקרה שלפניי הנטען בסעיף 7 לכתב התביעה ושמדובר בסעיף מקפח בהסכם. איש לא כפה על התובעים להתקשר בהסכם עם הנתבעת והייתה באפשרותם הבחירה שלא לעשות כן, ולקנות דירה מחברות אחרות רבות הקיימות בשוק. שוק הדירות הינו שוק בעל משתתפים רבים ואשר קיימת בו תחרות בין חברות רבות. במידה והתובעים לא היו מרוצים מתנאי ההסכם עליו חתמו, לא הייתה קיימת בפניהם כל מניעה לרכוש דירה מחברה אחרת, מתחרה. בנוסף הייתה בידם האפשרות לקבל ייעוץ משפטי ולהיות מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם. לא הובאו ראיות כי במקרה זה סירבה או לא אפשרה הנתבעת מו"מ על סעיפי ההסכם או אפשרות תיקון סעיפיו אילו נתבקשו ע"י התובעים או ע"י עו"ד מטעמם. זאת ועוד, הסעיף הנזכר כסעיף מקפח, מדבר על חובותיו של המוכר ברישום הבית המשותף והדירה כיחידה נפרדת על שם הדיירים. סעיף זה נפוץ בהסכמים מסוג זה. חיובם של רוכשי דירות בתשלום עבור רישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין והוצאות נוספות הינו מקובל ונהוג בענף הבנייה והנדל"ן, ולכן דרישתם של התובעים לקבל שירותים אלה ללא כל תמורה היא בלתי סבירה ואף תלושה מן המציאות והגיונן של עסקאות מסוג זה (ראה: בש"א (תל-אביב-יפו) 12685/02 - שרה לוי ואח' נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון ואח'. תק-מח 2006(2), 10130 ,עמ' 10149). נראה אפוא כי עקרון חופש החוזים קיבל ביטוי מלא בהתקשרות בין הצדדים ולא נפגע כטענת התובעים. מכל מקום לא הוכח כי התקיימו תנאי כפייה, עושק, טעות או הטעיה ועל כן אין הצדקה לבטל את הסעיף שנטען ע"י התובעים כמקפח. התוצאה: 11. לאור כל האמור, הטענות בדבר סעיף המקפח נדחות ויתרת התביעה בעניין זה נדחית. בנסיבות, לאחר שהצדדים הגיעו להסכם פשרה, בעניין הפיצויים בנוגע לליקויים וכן להסכמה הדיונית להכרעה בשאלה הנוספת, אין צו להוצאות. מכירת דירהחוזהתנאי מקפח בחוזהמקרקעיןתנאי מקפחחוזה דירההסכם מכר