קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין על גילוי חריגות בניה: 1. לפני ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל-אביב- יפו (כב' השופטת חנה ינון) בת"א 18281/06 מיום 1.7.2009, בו נדחתה תביעתם הכספית של המערערים נגד המשיב, עו"ד, בעילת רשלנות מקצועית בייצוג המערערים בעריכת הסכם לרכישת מקרקעין. רקע 2. המערערים ביקשו לרכוש נכס ברחוב כנרת מס' 24 בישוב לפיד (להלן: הנכס). במהלך החיפושים שערכו הם נתקלו במודעה למכירת הנכס, אשר פורסמה על ידי סוכנות תיווך "יודן". ביום 2.11.2000 נפגשו המערערים עם בעל הסוכנות, המתווך אריה חסידים (להלן: חסידים), במשרדו וחתמו על טופס "הצעה לרכישת הנכס" (להלן: טופס ההצעה) (ת/1 נספח ג'), אליו צרפו שיק בנקאי על-סך 75,000 ₪ (מתוך הצעת המחיר שניתנה בסך 180,000 דולר) משוך לפקודת כונס הנכסים של הנכס (להלן: הכונס). לצורך ליווי משפטי של עסקת המקרקעין הפנה חסידים את המערערים אל המשיב, אשר סיכם עמם כי ייצגם בעסקת המכר וידאג לרישום זכויותיהם. במעמד זה חתמו על ייפוי כח (ת/1 נספח ד') וסיכמו בעל פה על שכר טרחתו של המשיב. לאחר מו"מ של המשיב עם הכונס (ת/1 נספחים ו'1 עד ו'9) סוכם על מחיר סופי של הנכס בסך 185,000 דולר. 3. בתאריך 25.11.00 נחתם ההסכם לרכישת הנכס בין המערערים לבין הכונס (ת/1 נספח ז'). המערערים נטלו הלוואה כנגד משכנתא בסך 300,000 ₪ מבנק משכן - בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (להלן: הבנק). בתאריך 22.3.2001 חתם ראש ההוצאה לפועל חדרה על צו המורה על העברת הזכויות בנכס על-שם המערערים ועל רישום זכויותיהם במינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) ובלשכת רישום המקרקעין (ת/1 נספח ח'). 4. על אף זאת חלפו שנתיים וזכויות המערערים בנכס טרם נרשמו על שמם. הבנק החל לדרוש מהם את קיום התחייבותם לרישום המשכנתא. בשלב כלשהו החליטו המערערים למכור את הנכס, כדי לשפר, לדבריהם, את מצבם הכלכלי: "למכור את הבית, לקנות במקומו דירה קטנה יותר ובהפרש לפתוח עסק קטן" (סעיף 23 בתצהיר עדות ראשית של המערער). 5. בשלב זה, המערערים דרשו מאת המשיב לקבל לידם את התיק ומסמכיו והם ידאגו בעצמם להמשך הפעולות לרישום הנכס על שמם. בתאריך 05.05.03 מסר המשיב לידי המערער את התיק כולו, לאחר שהמערער חתם, לבקשת המשיב, על מסמך, שהצדדים כינוהו כתב ויתור, וזו לשונו: "הנדון: X X וX   נכס ברח' ים כינרת 24 לפיד אני הח"מ X X ת.ז X בשמי ובשם אשתי X מאשר בזאת כי לבקשתי, קיבלתי לידי את כל המסמכים בנוגע לעניין שבנדון שמסרתי לעו"ד שלמה מרבאום. כן, הנני מאשר בזאת כי מעתה אטפל בכוחות עצמי בהשלמת הליכי רישום הנכס שבנדון על שמנו וכי עוה"ד שלמה מרבאום פטור מכל התחייבות כלפינו בעניין זה. כמו כן, אני מאשר בזאת כי אין לנו כל טענה ו/או תביעה שהם כלפי עו"ד שלמה מרבאום".   6. לדברי המערערים, לאחר שהעבירו את הטיפול בתיק לעו"ד חדש, נודע להם ממכתבי המינהל, כי בנכס קיימות חריגות בניה לגביהם הוגשה ע"י מי מהבעלים הקודמים של הנכס בקשה לאישור, שלא נענתה עקב אי-תשלום דמי היתר (נספחים יד/13, יד/14 לתצהיר הנ"ל). מדובר בבניה לא חוקית של מרפסת קדמית, פרגולות קדמית ואחורית, חדר כביסה, מחסן וחניה (סעיף 31 שם). המערערים החלו לטפל בהכשרת חריגות הבניה ומכרו את הנכס, ללא השלמת הטיפול, אותו קיבל על עצמו הקונה - תמורת סך של 260,500 ₪.   7. המערערים הגישו נגד המשיב תובענה כספית בעילה של רשלנות מקצועית, על-סך 159,938 ₪. סכום זה כולל את דמי ההיתר למינהל, תשלומים בגין שירותים הנדסיים שניתנו ע"י הנדסאי וע"י מהנדס, אגרות לוועדה מקומית לתכנון ולבניה לודים, שכר טרחה לעוה"ד החדש (בועז רגב), ירידת ערך, הוצאות נלוות ועוגמת נפש.   פסק דינו של בית משפט קמא   8. בית משפט קמא קבע כי המערערים חתמו על כתב הוויתור והבינו את תוכנו. הם לא הודיעו למשיב, כמתבקש בסעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן חוק החוזים) על ביטול כתב הוויתור תוך זמן סביר, אלא רק כעבור כשנה ממועד החתימה עליו, וזאת באמצעות הגשת כתב תביעה (סעיפים 102-103 לפסק הדין). בית משפט קמא לא שוכנע כי הופעל על המערערים לחץ לחתום על כתב הוויתור באופן שיש בו משום פסול מוסרי, חברתי או כלכלי. המשיב נהג כפי שהיה נוהג כל עורך דין סביר בנסיבות העניין (סעיף 104 לפסק הדין). כמו כן המערערים לא עמדו בנטל ההוכחה לקיומם של אותם לחצים והפגם בהתקשרות כפי שההלכה דורשת (סעיף 105 לפסק הדין). בית המשפט יצא מנקודת הנחה שהמערערים טוענים כי חתמו על כתב הוויתור עקב כפיה בשל המצוקה הכלכלית.   9. בית משפט קמא הסיק מהראיות שהובאו בפניו כי המשיב טיפל עבור המערערים בהליכים הקשורים ללשכת ההוצאה לפועל, הגיש בשמם בקשות שונות לכונס ודאג לכך כי ביום 22.3.2001 יינתן צו מטעם ראש ההוצאה לפועל המורה על העברת הזכויות על שם המערערים (סעיף 113 לפסק הדין). כמו כן קיבל בית משפט קמא את גרסת המשיב כי אי תשלום המסים גרר סחבת וחוסר יכולת להעביר את הזכויות בנכס על שמם (סעיף 115 לפסק הדין). בית משפט קמא קבע כי אין ממש בטענה של המערערים כי המשיב התרשל במילוי תפקידו, ולמעשה פעל באורח סביר, כפי שכל עורך דין היה נוהג בנסיבות העניין ובאילוצים שנוצרו (סעיף 124 לפסק הדין).   10. בית משפט קמא קיבל את טענת המשיב כי כבר בפגישתו הראשונה עם המערערים בנובמבר 2000 הציגו בפניהם את טופס ההצעה (ת/1 נספח ג') בו הם חתומים כי ביקרו בנכס וביררו את מצבו הפיזי ומצב התחייבויות בו ומצאו אותו מתאים להם (סעיפים 127,130 לפסק הדין). כמו כן בית משפט קמא קיבל את גרסת המשיב שטען כי הציג בפני המערערים את חוות הדעת של השמאי ברקובסקי (שערך שומה לבקשת הכונס), בה מצוין באופן מפורש קיומן של חריגות הבנייה (סעיפים 129-130 לפסק הדין). בית משפט קמא האמין לגרסת חסידים שהעיד כי הבהיר למערערים מפורשות כי בנכס קיימות חריגות בנייה, ואף הראה להם אותן פיזית במהלך הביקור בנכס (סעיף 132 לפסק הדין). לאור כל האמור, התביעה נדחתה.  המערערים לא השלימו עם התוצאה, מכאן הערעור שבפני. הערעור   כתב הוויתור 11. לטענת ב"כ המערערים, שגה בית משפט קמא עת קבע כי המערערים לא עמדו בנטל ההוכחה לחתימה על הסכם מתוך מצוקה כלכלית ועקב כפייה. המערערים לא ביססו את טענתם על עילת כפייה כי אם על עילת עושק, שכל יסודותיה הוכחו: המשיב הודה כי ידע היטב על מצוקתם הכלכלית של המערערים. שנית, שגה בית משפט קמא משהתעלם מעילה נוספת שהעלו בסיכומיהם והיא התקשרות בחוזה (הכוונה לכתב הוויתור) עקב טעות, שכן המערער 1 כלל לא ידע על קיומן של חריגות הבנייה במועד החתימה על כתב הוויתור, כפי שהעיד בתצהירו.   רישום הזכויות 12. לטענת המערערים, שגה בית משפט קמא עת קבע כי רישום הזכויות על שם המערערים לא הושלם כיוון שתשלומי המיסים לא הוסדרו על ידם והדבר גרר עיכוב בטיפול על ידי המינהל, כפי שעולה ממוצגים שהוגשו. למשיב נשלחו מספר פניות תזכורת, אותן אישר בעדותו (עמ' 56 שורה 23 לפרוטוקול) בדבר העיכוב בהעברת הזכויות, אך המשיב בחר להתעלם מהן. היות והמשיב הוא עו"ד במקצועו היה עליו להיות ער לעיכוב יוצא הדופן ברישום הזכויות ולדאוג ליידע את לקוחותיו בדבר העיכוב, אך הוא נמנע מלעשות כן.   13. עוד נטען כי שגה בית משפט קמא עת קבע כי הטיפול נפל בין הכיסאות והתעכב במינהל שלא באשמתו, היות והמשיב קפא על שמריו ולא עשה דבר במשך שנה שלמה. פנייתו האחרונה של המשיב למינהל הייתה בתאריך 9.5.2002 (ת/1 נספח יא'7) ואילו תשובת המינהל ניתנה רק בחודש מאי 2003 (עמ' 60 שורה 20 לפרוטוקול).   חריגות הבנייה 14. לטענת המערערים שגה בית משפט קמא משקבע כי המשיב וחסידים הודיעו להם על חריגות הבניה בנכס עובר להתקשרותם לרכישתו. שגה בית משפט קמא עת קבע כי גם בהנחה שהם לא הודיעו על חריגות הבניה, הרי אדם סביר היה מבקש לברר את מצבו הפיזי של הנכס. כמו כן, שגה בית משפט קמא משלא קיבל את התביעה היות ולא מצא עילה מדוע יסתיר המשיב את חריגות הבניה מן המערערים.   15.        בנוסף נטען כי המשיב שהיה מודע לקיומם של חריגות הבניה, כלל לא יידע את המערערים בכל התקופה האמורה, בדבר הצורך להסדיר את חריגות הבניה ע"מ להעביר את הזכויות בנכס על שמם.   16.        המערערים סבורים כי שגה בית משפט קמא עת ראה בעדות המתווך תימוכין לעדות המשיב, כיוון שהוא עד "בעל נגיעה אישית" במובהק המהווה גורם נכבד בשיקולי בית המשפט לעניין מהימנותו של העד והמשקל הראייתי שיש להעניק לדבריו. המתווך והמשיב חברים מגיל 14 (עמ' 30 שורה 18 לפרוטוקול) היחסים ביניהם מצויינים (עמ' 30 שורה 15 לפרוטוקול) ומשרדיהם שוכנים באותו בניין מזה עשר שנים (עמ' 30 שורה 9). המתווך העביר למשיב עבודה בשל חברותם האמיצה (עמ' 30 שורה 26 לפרוטוקול) ובשל האינטרס הכלכלי שהיה לו (עמ' 31 שורה 12 לפרוטוקול). תשובת המשיב לערעור   כתב הוויתור 17. לטענת המשיב, לראשונה העלו המערערים את הטענה לפיה כתב הוויתור בטל בתצהיריהם, ועל כן הוגשה בקשה של המשיב כנגד הרחבת חזית. המשיב תוהה מדוע לא העלו המערערים כל טענה כנגד המשיב במשך כל השנים כולל בכתב התביעה ומדוע לא הודיעו על ביטול כתב הוויתור. המשיב ממשיך וטוען כי המערערים הסתירו בכתב התביעה את דבר קיומו של כתב הוויתור ורק משזה הועלה בכתב ההגנה התייחסו אליו בתצהיריהם.   רישום הזכויות 18. המשיב טוען כי המערערים נקטו ב"סחבת" בכל הקשור לתשלום המסים. פנייתם למשיב (נספח יא'9 לת/1) הינה הטעייה, שכן אישורים אלה הם תשלומים על מס שבח ומס מכירה - מיסים שחלו על הכונס בהיותו מוכר הנכס, בעוד האישור שנדרשו המערערים להמציא הינו אישור מס רכישה.   חריגות בנייה 19. המשיב טוען כי באותו מעמד שהמערערים הגיעו למשרדו הפנה חסידים את תשומת לבם לחוות הדעת של השמאי בה מאוזכרות החריגות, ואף הסביר להם את המשמעות המשפטית של החריגות. כמו כן, מוסיף המשיב, כי המערערים קיבלו מידיו את התיק במאי 2003 שכלל בתוכו את חוות הדעת של השמאי, ומסרוהו מיד לעו"ד רגב, אך גילו על חריגות הבנייה רק בפברואר 2004. אם כך, טוען המשיב, על פי גרסתם מדובר על התרשלות של עו"ד רגב שלא יידע את המערערים בדבר החריגות.   20. המשיב טוען כי העיכוב ברישום במינהל נבע מעיכוב שנמשך למעלה משנה בהמצאת אישורי המס על ידי המערערים, ולאחר מכן בשל עיקולים של הבעלים הראשון והסרתם, ולא בגלל חריגות הבנייה.     דיון   הרשלנות המיוחסת למשיב 21. בית משפט קמא דן בשתי סוגיות רשלנות שיוחסו לכאורה למשיב ע"י המערערים: האחת, בהקשר לרישום הזכויות בנכס ע"ש המערערים: "האם הנתבע התרשל במילוי תפקידו או שמא חדל לפעול לרישום הזכויות בנכס בהסכמת התובעים"; השנייה, בהקשר לחריגות הבניה בנכס. האם דיווח להם על קיומם לפני שהמערערים חתמו על הסכם הרכישה, ואם לאו - האם זו רשלנותו.   רשלנות בטיפול ברישום הזכויות 22. אשר לסוגיה הראשונה, עיון בכתב התביעה מגלה שהמערערים כלל לא ייחסו למשיב רשלנות בטיפול ברישום הזכויות. כל מה שנאמר לעניין זה בחלק העובדתי (תחת הכותרת: "העובדות") הוא, כי כאשר ביקשו המערערים למכור את הנכס, "לא בלב קל", בגלל קשייהם הכלכליים (ולא בגלל רשלנותו של המשיב), "אז" התחוור להם כי הזכויות בנכס טרם הועברו על שמם. בחלק המוכתר כ"אחריות הנתבע", מפרטים המערערים את העובדות המקימות לדעתם, את אחריותו המשפטית של המשיב בעילת הרשלנות, אך ורק לעניין הסוגיה השנייה, היינו: אי יידועם על חריגות הבניה למרות שידע עליהן, ואי בדיקת מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס עובר להתקשרות. "משלא עשה כן... עוול כלפיהם את עוולת הרשלנות". עוד טענו כי לולא התרשל המשיב, לא היו מתקשרים בהסכם הרכישה. ברור שגם טענה זו מתייחסת רק לאותו שלב.   23.        גם בסיכומים בכתב אמרו המערערים במפורש בפרק "סלע המריבה", כי "השאלה הצריכה הכרעה בתיק זה הינה האם הנתבע התרשל בתפקידו משלא גילה לתובעים כי בנכס קיימות חריגות בניה..." (סעיף 5 וסעיף 28 רישא בסיכומים). יתר הסוגיות "העיסוק בהן הוא אינצידנטלי לשאלה העיקרית הצריכה הכרעה ...", רק לצרכי "אותות האמת".   24.        יצוין, כי גם בית משפט קמא החליט, בצדק, ביום 03.09.07, כי אין באמור בתצהירים "כדי להתיר הרחבת חזית מעבר לחזית המחלוקת כפי שהוגדרה בכתבי ביה"ד". לפיכך, לא היה כלל מקום להכריע בשאלה אם המשיב התרשל בטיפולו ברישום הנכס על שם המערערים, מעבר לקביעת העובדות רק ככל שיש להן השלכה אפשרית על מהימנות הצדדים.   אשר על כן לא אתייחס לסוגיה זו, אשר אינה רלוונטית לעילת התביעה, והכרעה בה לא הייתה נחוצה. מעיון בכתב התביעה עולה שאף לא אחד מפרטי הנזק הנטענים אינו נובע מן העיכוב ברישום הזכויות.   רשלנות באי-יידוע המערערים על חריגות הבניה 25. כאמור, בית המשפט קמא דחה את גרסת המערערים וקיבל את זו של המשיב, כמפורט בתמצית בסעיף 10 לעיל. אכן מדובר בעיקרו של דבר בקביעת מהימנות. הכלל הוא שערכאת הערעור לא תתערב בדרך כלל בקביעות המבוססות בעיקרן על מהימנות והתרשמות ישירה של הערכאה הדיונית. אני סבור שזה המקרה המצדיק התערבות בשל מסקנה שגויה מדברי העדים הרלוונטיים, ובשל כך שבית המשפט גם לא נימק את קביעתו והסתפק בציטוט דברי המשיב והעד מטעמו (חסידים).   26.        בית משפט קמא קיבל את עדותו של חסידים המתווך, אשר הראה למערערים את הנכס עוד לפני שהופנו על ידו אל המשיב. חסידים העיד שהודיע להם כי יש בידו חוות דעת שמאי, המתארת את הנכס "והבהיר להם מפורשות כי בנכס קיימות חריגות בניה ואף הראה להם אותן פיזית במהלך הביקור בנכס" (ס' 131-132 בהכרעת הדין). חסידים והמשיב הם "חברים אמיצים" מגיל 14, משרדיהם שוכנים מזה כ-10 שנים באותו בניין, השניים מפנים זה לזה עבודה. "הוא מעביר לי עבודה ואני מעביר לו עבודה, בתור חברים...אנחנו עושים שת"פ של עבודה" (עמ' 31-32 בפרוטוקול). אין כוונתי לומר שיש להתייחס לעד כזה מראש כבלתי מהימן. אך למצער, חייב היה בית משפט קמא לשקול את מהימנותו ואמינותו על רקע הנתונים דלעיל, שלא הוזכרו כלל ע"י בית המשפט, כאילו מדובר באדם ניטראלי, לא מעורב, חסר כל אינטרס באירועים הנדונים וחסר פניות כלפי שני הצדדים. לחסידים, כמתווך, גם אינטרס מובנה בקשירת העסקה, לא בהרחקה ובהפחדה של רוכשים בכוח, שהרי שכרו משולם רק כאשר העסקה יוצאת לפועל.   27.        על רקע זה, היה מקום להתייחס ביותר מקורטוב ספקנות לדבריו, כי הסביר למערערים גם בשיחות טלפון, מספר פעמים, על חריגות הבניה בנכס, ושב והסביר להם את משמעותם בעת מילוי טופס ההצעה לרכישת הנכס, שהוגשה לכונס. אם לא די בכך, ביום 25.12.00, יום חתימת חוזה הרכישה, ביקר בנכס פעם נוספת עם המערער, והראה לו שוב את חריגות הבניה, ושב והבהיר לו כי הנכס נמכר להם AS IS. עדותו היא בבחינת OVERDOING. אם חסידים ראה חשיבות כה גדולה להסביר למערערים שוב ושוב את עניין חריגות הבניה, תמהני מדוע בדו"ח הביקור שהעביר לכונס (עם העתק למשיב), טרח לציין את הליקויים הקיימים בנכס, שחשיבותם ומשמעותם פחותות בהרבה מזו של חריגות הבניה: גינה מוזנחת, תריסים שבורים, סדקים וארונות מטבח פגומים. דווקא את חריגות הבנייה העלולות לעכב את העברת הזכויות, או שיצריכו השקעות כספיות להכשרתן או להריסתן - לא טרח לציין כלל בדו"ח. בהקשר זה, ברור שרכישת הנכס AS IS מתייחסת למצבו הפיסי של הנכס (תריסים, מטבח וגינה), ולא מעבר לכך. ועוד; הליקויים הפיסיים האמורים מצויינים אף הם בחוו"ד השמאי (סעיף 5), ובכל זאת מצא חסידים לנכון לסקור אותם ולציינם בביקור; מה שמחזק את גרסת המערערים כי לא קיבלו לידיהם את חוו"ד השמאי באותו שלב, ולכן לא ידעו על הליקויים ועל חריגות הבניה.   28.        הספקנות לגבי עדותו של חסידים משליכה גם על עדותו של המשיב. שניהם אמרו בתצהיריהם כי המשיב עיין בחוו"ד השמאי "ומייד" הפנה את תשומת לב המערערים לחריגות הבניה המוזכרות בה, ואף הסביר להם את המשמעות המשפטית: "כי יתכן ויהיה צורך להכשיר את אותן חריגות בניה או לחילופין להרוס אותן". ניכר ששניהם סברו שעל המערערים להיות מודעים לחריגות הבניה, וגם להבין את משמעותם. מוזר שהמשיב, כעו"ד מנוסה, לא מצא לנכון להעלות זאת על הכתב ולגבות עצמו. מוזר עוד יותר, שבשיחה הטלפונית שהוקלטה על-ידי המערער (נספח י"ז לתצהירו), המשיב אינו מגיב לטענותיו של המערער כי "...יש חצי בית לא מאושר, זאת אומרת...לא רק שהוא לא מאושר, צריכים להרוס חצי בית. אין, לא היה לו אישורים, כשרכשתי אותו בכלל לא היה לו אישורים. המרפסת הקדמית, המרפסת האחורית והפרגולות. יש לנו סיפור סיפור. אני לא ידעתי ככה, תדע לך ...". צפוי היה שהמשיב יגיב מיד ויאמר כי אינו מבין את טרונייתו של המערער, שכן לטענתו המערער ידע היטב אודות חריגות הבניה, לפני הרכישה, ואף קיבל הסבר מקיף מן המשיב על משמעותן. המערער חזר על דבריו אלה לפחות פעמיים במהלך השיחה, והעדר התגובה אומר דרשני. "לא זוכר" אינה תגובה בנסיבות העניין. אין גם ראיה כי במהלך כל התקופה העלה המשיב בפני המערערים את נושא הכשרת החריגות. המשיב לא טען שייעץ למערערים לא לפעול שמא לא ישימו לב במינהל לחריגות, או שמא לא יודעים שם עליהן. היפוכו של דבר: לטענתו, הוא אמר להם שיש חריגות והסביר את משמעותן. אם כך, צפוי היה שידרבן את המערערים, או יזכיר להם, או יתעניין בנושא. הוא גם לא טען שהוא עצמו פעל בנדון או ייעץ למערערים כיצד להכשיר את החריגות.   29. בית משפט קמא קבע כי לא מצא עילה להסתרת חריגות הבניה ע"י המשיב. אף שאין צורך בכך להוכחת העילה, התשובה לכך יכולה להיות רשלנות פשוטה, או אינטרס כפול, הן של המשיב והן של חסידים בקשירת העסקה, שמא המערערים יחששו להתקשר בה (רמז לכך בדברי המשיב: "אני לא מראש יגיד תשמעו אל תעבירו לי את העסקה, יש לכם חריגות בניה") (עמ' 59 לפרוטוקול), או תקוותו של המשיב שהמינהל אינו יודע או לא ישים לב לחריגות הבניה ("כבר שמעתי בעבר, שהועברו נכסים על אף חריגות הבניה, העבירו את הרישום בזכויות" (שם)).   30. עוד אמר בית משפט קמא: "גם אם אניח כי הנתבע או המתווך לא הודיעו להם על קיום חריגות הבניה בנכס, הרי שלפני החתימה על הסכם המכר ועל ההצעה לרכישת נכס, סבורה אנכי, כי אדם סביר היה מבקש לברר את מצבו הפיזי של הנכס" (סעיף 133). לא אוכל להסכים עם קביעה זו. המערערים בדקו את מצבו הפיסי של הנכס וראו סדקים, תריסים שבורים ומטבח פגום. זה מצב פיסי של נכס. לא הוכח שבסקירה של אדם מן הישוב, חריגות הבניה העידו על עצמן ככאלו, כבניה בלתי חוקית. אשר למשמעות המשפטית של חריגות הבניה, אדם מן היישוב המבקש לרכוש נכס ופונה לעורך דין לשם ייעוץ וליווי משפטי, רשאי לצפות כי עוה"ד יעמיד אותו על כל המשמעויות המשפטיות של העסקה, לרבות מצבו המשפטי של הנכס נשוא העסקה. את "המצב המשפטי" מברר אדם מן היישוב באמצעות עורך דינו.   31. סיכומו של דבר בסוגיה זו, אני סבור שהמערערים הרימו את הנטל המוטל עליהם במידה האזרחית של מאזן ההסתברות, כי עובר לרכישת הנכס, המשיב לא הביא לידיעתם את קיומם של חריגות הבניה ומשמעותן. מחדל זה מהווה רשלנות של המשיב.   כתב הוויתור - עילות ביטול 32. כאמור, בית משפט קמא קבע כי המערערים לא הוכיחו שהמשיב לחץ עליהם לחתום על כתב הוויתור באופן שיש בו משום פסול מוסרי, חברתי או כלכלי, ודחה את הטענה של המערערים כי חתמו עליו עקב כפיה. המערערים טוענים כי שגה בית המשפט בדונו בעילת הכפייה, שכן הם התבססו על עילת העושק. אכן, בדברי הסיכום (סעיף 43) הפנו המערערים במפורש לסעיף 18 בחוק החוזים. בית המשפט שגה, איפוא, שלא דן בכך.   33. בכל אופן, עיון בראיות מראה שאין ממש בטענה זו. בתצהיר עדותו הראשית, הצהיר המערער את הדברים הבאים:             "בשל המצוקה הכלכלית הקשה שבו היינו נתונים והצורך הדחוף למכור את הבית (דבר שלא התאפשר בלי רישום הזכויות), בשל הלחצים שהפעיל עלינו הבנק ובעיקר בשל העובדה שבלי חתימתי עו"ד מרבאום לא היה מוכן לתת לי את התיק, חתמתי על כתב הוויתור. עו"ד מרבאום ידע היטב על המצוקה אליה נקלענו וניצל אותה היטב". (סעיף 27).   ומהי המצוקה הכלכלית? המערער הרוויח רק 3,000 ₪ לחודש, אב לילדה, אשתו הייתה בהיריון ולא עבדה. "לאור זאת, רצינו למכור את הבית, לקנות במקומו דירה קטנה יותר ובהפרש לפתוח עסק קטן" (סעיף 23). 34. לא הובאו ראיות ממשיות לגבי המצוקה הכלכלית, כמו למשל, קיומם של נושים שהתדפקו על דלתותיו, תיקי הוצל"פ שנפתחו נגדם, מצב חשבונותיהם בבנקים וכד'. מתוך המצוטט לעיל, עולה כי המערערים החליטו לשנות את הרכב ההון או הנכסים שברשותם. במקום הנכס היקר (יחסית) שרכשו למגוריהם, שהוא נכס שאינו מניב הכנסה, אך עתיר הוצאות, ירכשו בית זול יותר ואת ההפרש ישקיעו ברכוש אחר, בעסק הצפוי לייצר הכנסות. כמובן, שזהו שיקול לגיטימי, אך אינו יכול להיחשב כמצוקה לעניין סעיף 18 לתוך החוזים.   "מצב העשוק - מצוקתו...צריך להיות חמור וקיצוני, כדי לקיים יסוד זה של עילת העושר. שיקולים של כיבוד הרצון ה מוצהר של הצדדים לחוזה ושל ההגנה על הביטחון המסחרי מחייבים כי בטרם יכיר בית המשפט באפשרות ביטול חד-צדדי של חוזה בעילת העושק, עליו להשתכנע כי המצוקה...היו כבדי משקל והסיטו את שיקול דעתו של העשוק סטייה של ממש מנתיבו הנכון... מצוקה איננה מצב של עוני ומחסור או אי-נוחות הנגרמת עקב הצורך להתמודד עם קשיים כלכליים, אלא שינוי פתאומי המביא ללחץ - כלכלי או פסיכולוגי - חמור ...". (גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 346 (תשס"ה-2005)).   35. זאת ועוד, יסוד עילת העושק הוא היותם של תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. גם יסוד זה לא הוכח, ואין לומר שטעה בית המשפט קמא כאשר סבר "כי הנתבע החתים אותם על כתב ויתור כפי שהיה נוהג כל עורך דין סביר בנסיבות העניין" (סעיף 104). אוסיף מיוזמתי, בלי שהמשיב טען זאת, כי לאור טענותיו של המשיב בכתב ההגנה ובתצהיר עדותו הראשית, לפיה המערערים לא שילמו לו את מלוא שכר הטרחה המוסכם, רשאי היה לכאורה, לפי סעיף 88 בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961 לעכב את מסירת המסמכים למערערים.   36. מעבר לדרוש, בנושא שכר הטרחה, אני מבקש להעיר הערה המכוונת למשיב, שלא טרח לערוך הסכם שכ"ט מפורט בכתב. אני מפנה אותו לאמור בע"פ (מחוזי ת"א) 1994/09 רות עזריאלנט נ' יחיאל מנוחין , ס סעיף 16 (18.1.10).   37. בערעור מלינים המערערים גם על התעלמותו של בית משפט קמא מעילה נוספת שנטענה בסיכומיהם (ס' 43), בדבר החתימה על כתב הוויתור עקב טעות (סעיף 14 (א) בחוק החוזים). עילת הטעות לא נטענה בכתב התשובה, לא במפורש ולא בתשתית העובדתית. לפיכך רשאי היה בית המשפט שלא להיזקק לה, לאחר שהועלתה לראשונה רק בדברי הסיכום (הגם שבית המשפט לא נימק בכך את אי-התייחסותו לטענה זו). הודעת הביטול 38. עתה, משקבעתי שלא הוכחה עילת העושק - מתייתר ממילא הצורך בדיון בסוגיית מתן הודעת הביטול, לפי סעיף 20 בחוק החוזים, הקובע כי "ביטול חוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול ...". רק בקצירת האומר, דעתי היא כדעתו של בית משפט קמא, שהמערערים לא שלחו כלל הודעת ביטול, לא תוך זמן סביר ולא בכלל. אני סבור שגם בהליך המשפטי דנן, כפי שנוסחו כתבי הטענות, אין לראות הודעת ביטול "בדרך המקובלת" (סעיף 60 (א) בחוק החוזים) (ראה פרופ' גד טדסקי הנטל ובעיות האונס והסיכול משפטים טז (התשמ"ז) 335, 361-362). אמנם, הגשת תביעה עשויה אף היא לשמש הודעת ביטול, אך זאת "אם נאמר בה כי התובע מבטל את החוזה, או אף אם הביטול משתמע מן התביעה" (דניאל פרידמן ונילי X חוזים כרך ב' 3-19 (1992). בעניינינו, בכתב התביעה התעלמו המערערים כליל מכתב הוויתור. רק בעדות הראשית התייחסו המערערים לראשונה לכתב הוויתור, לגבי נסיבות החתימה בלבד, בלי להתייחס לעניין ביטול ההתחייבות. הלכה היא כי "אין ביטול ללא הודעה. ההודעה היא לפיכך קונסטיטוטיבית - תנאי מכונן של הביטול. כאשר הודעה אינה בנמצא או כאשר אין ההודעה עומדת בדרישות הדין מבחינת צורתה, מבחינת תוכנה או מבחינת זמנה - אין ביטול, והחוזה נשאר בתוקפו" (שלו, שם 362).   משמעות כתב הוויתור 39. כתב הוויתור איפוא, תקף ומחייב, אך עדיין יש ליתן את הדעת לתוכנו ולאמור בו. משפט המפתח לענייננו הוא "כי אין לנו כל טענה ו/או תובענה שהם כלפי עו"ד שלמה מרבאום". אין כל ספק כי התחייבות זו חלה על כל עילה, טענה או תביעה שהיו או יכלו להיות באורח סביר בידיעתם של המערערים במועד החתימה, כמו למשל: טענה להחזרת שכר טרחה בשל אי סיום הטיפול, או פיצויים בשל רשלנות בטיפול ברישום הזכויות. אך אין להחיל את ההתחייבות על עילות או טענות שלא היו בידיעתם, שלא באשמתם (דווקא באשמתו של המשיב). בנושא זה ראוי להתחשב גם בכלל הפרשנות לחובת המנסח, קל וחומר לאור יחסי הכוחות בין הצדדים, כאשר המשיב הוא עורך דין, והוא שניסח את המסמך ושלט בטקסט. על הגיונו של כלל פרשנות זה ראה דברי הנשיא שמגר ברע"א 3577/93 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' מוריאנו, פ"ד מח(4)70, 77-76. וראה גם ע"א (מחוזי ת"א) 1990/09 זלצמן נ' ורדי, סעיף 19 (7.1.10).   סוף דבר 40. לפיכך רשאים המערערים לתבוע את הנזקים שנגרמו להם ממחדלו של המשיב ליידע אותם, לפני הרכישה, על חריגות הבניה ומשמעותם, (ורק בשל מחדל זה. כך למשל, שכ"ט עורך הדין החדש שאת שירותיו שכרו המערערים, אינו נובע מנזק זה, שכן פנייתם אליו נבעה מהעיכוב ברישום הזכויות, ולא מהצורך לטיפול בחריגות הבניה). אשר על כן, אני מבטל את פסק דינו של בית משפט קמא. הדיון יוחזר אליו להשלמת פסק הדין בסוגיית הנזקים האמורים ולפי הראיות שהיו בפניו. המשיב ישלם למערערים את הוצאות הערעור וכן בנוסף שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה וריבית. עורך דיןבניהמקרקעיןחריגות בניהעסקת מקרקעין