קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היטל השבחה חברה בפירוק: 1. בקשה זו למתן הוראות הוגשה על ידי עו"ד רחל-רייפר פלח אשר שימשה מנהלת מיוחדת על נכסי המבקשת (להלן: "החברה" או "המבקשת") עד ליום 28.06.10 אז הוחלפה בתפקיד על ידי עו"ד אסף בוטח. במסגרת הבקשה נתבקש בית המשפט לקבוע כי חוב היטל השבחה בו חויבה החברה לתכנית רצ/30/15/1 (להלן: "התכנית הראשונה") ולתכנית רצ/1/30/15/1 לנכס שברחוב דרך המכבים 146 בראשון לציון והרשום בלשכת רישום המקרקעין ברחובות כגוש 3942 חלקה 156 (להלן: "הנכס"), הינו חובהּ של החברה ודינו ככל חוב אחר של חברה בפירוק, ללא מעמד בכורה. כן נתבקש בית המשפט להורות למשיבה 1 (להלן: "הוועדה המקומית") ליתן אישור לפי סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") לצורך רישום הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין על שם משיבים 8-4 אשר רכשו את הנכס מידי החברה (להלן: "הרוכשים"). עוד נתבקש בית המשפט להורות למשיבה 2 (להלן: "העירייה" ושתי המשיבות יחד יקראו להלן: "המשיבות") ליתן רישיון עסק לשוכרי הנכס מידי הרוכשים, אשר מנהלים בנכס אולמות שמחה (להלן: "השוכרים"). הרקע לבקשה וטענות הצדדים 2. ביום 18.12.07 נחתם הסכם מכר בין החברה לרוכשים, לפיו הם רכשו את הנכס. לפי ההסכם, על החברה היה לשאת בתשלום היטל ההשבחה החלים על הממכר. לצורך קיום התחייבותה זו הוסכם במסגרת נספח להסכם המכר שנחתם ביום 8.04.08, כי ב"כ החברה, עו"ד אייל ראובינוף, יחזיק בנאמנות סך של 3,000,000 ₪, בין היתר, לצורך תשלום היטל ההשבחה. הרוכשים שילמו את מלוא התמורה לחברה והחזקה בנכס הועברה לידיהם. ביום 4.09.08 נתקבלה אצל הרוכשים דרישה לתשלום היטלי ההשבחה עבור שתי התוכניות בסך כולל של 1,413,954 ₪. החברה הגישה שומה אחרת בגין התכנית הראשונה, ובהמשך לכך הגיעו החברה והוועדה המקומית להסכמה בדבר מינוי שמאי מכריע, אשר העמיד את גובה היטל ההשבחה שהיה שנוי במחלוקת על סך של 686,400 ₪ (בנוסף להיטל ההשבחה בגין התכנית השנייה על סך של 87,348 ₪). לאחר כל זאת, ביום 16.11.09 ניתן צו פירוק כנגד החברה. בחלוף כחודש פנתה הוועדה המקומית לחברה ולעו"ד רייפר-פלח המנהלת המיוחדת, לתשלום היטלי ההשבחה. פניות הרוכשים ועו"ד רייפר-פלח לוועדה המקומית בדרישה להמצאת אישור להעברת זכויות החברה על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין (להלן: "האישור") נדחו על ידי הוועדה המקומית בטענה כי אישור שכזה לא יומצא עד לתשלום מלוא היטל ההשבחה. בהמשך לכך, העירייה סירבה להעניק לשוכרים רשיונות עסק עד לתשלום היטל ההשבחה וכתוצאה מכך מרחף מעל ראשיהם חשש מפני צו סגירה, דבר שיגרום לשוכרים ולרוכשים נזק רב אשר יגולגל בסופו של יום לפתחה של המבקשת. להשלמת התמונה יצוין כי לטענת המבקשת, עו"ד ראובינוף שלח ידו בכספים שהופקדו בידיו בנאמנות, ומכאן הקושי בתשלום היטל ההשבחה. 3. לטענת המבקשת, מאחר ומועד היווצרות חוב היטל ההשבחה הינו יום אישור התוכניות, ומאחר ובמקרה זה החוב נוצר זמן רב לפני שהחלו הליכי הפירוק של החברה, על המשיבות להגיש אליה תביעת חוב ככל נושה אחר של החברה והן אינן יכולות להתנות את מתן האישור בתשלום ההיטל. את טענותיה אלו סמכה המבקשת על פסיקת בית המשפט בעניין קהילת ציון אמריקאית (בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נ' יו"ר הוועדה המקומית, פ"ד מג(1) 89, להלן: "הלכת קהילת ציון"). היא הוסיפה כי במקרה זה, גם מימוש הזכויות שנוצרו במסגרת ההשבחה נעשה טרם החלו הליכי הפירוק, כשהשוכרים החלו להשתמש בנכס, ואף דרישת החוב הועברה לחברה עובר לפירוקה. מדובר אפוא, בחוב "בר תביעה" בפירוק כשלוועדה המקומית אין מעמד של נושה מובטח או נושה בדין קדימה. בנסיבות אלו, כאמור, אין הצדקה לעיכוב במתן האישור, וגם פעולת העירייה באי מתן רישונות עסק לשוכרים הינה התנהגות שאינה הולמת רשות שלטונית, אשר אמורה להפעיל את סמכותה בסבירות, בהגינות ובמידתיות. 4. מדרך הטבע, הרוכשים הודיעו בתגובה שהגישו לבית המשפט כי הם מצטרפים לבקשת המבקשת ולטענות המועלות על ידה. ב"כ הרוכשים ציין במסגרת התגובה כי הוא מחזיק בידיו בנאמנות סך של 500,000 ₪ כשלפי הסכם הפשרה שנחתם בין החברה לרוכשים שקיבל תוקף של פסק דין ביום 30.09.09 לאחר ניהול הליך משפטי בין השניים, הרוכשים רשאים לשלם מתוך סכום זה את חוב היטל ההשבחה ובלבד שייותר בידיהם סך של 300,000 ₪ להבטחת רישום הנכס כבית משותף וקבלת תעודת גמר לממכר. 5. בתגובתן ציינו המשיבות כי הרוכשים ידעו כי כל עוד לא ישולם היטל ההשבחה הם לא יוכלו להירשם כבעלי הזכויות בנכס, וכי הסדרת תשלום ההיטל מוטל עליהם. כראייה הן הצביעו על בקשת הפירוק שהוגשה על ידי הרוכשים במסגרתה ציינו בין חובות החברה כלפיהם גם את החוב לתשלום היטל ההשבחה בסך של 1,761,964 ₪. מכאן, שהרוכשים ראו בהיטל ההשבחה חוב של החברה כלפיהם הנדרש להם לשם השלמת הליך העברת הזכויות בנכס על שמם. גם מעורבותו השוטפת של ב"כ הרוכשים בעניין תשלום היטל ההשבחה אל מול המשיבות תומכת במסקנה זו. הסכם פשרה שנחתם בין החברה והרוכשים ביום 5.05.09 במסגרתו הגדילה החברה את הכספים שהופקדו בנאמנות בידיו של עו"ד ראובינוף, תוך התחייבות כי לא יבוצע כל תשלום מכספי הנאמנות עד לאחר הסדרת היטל ההשבחה, מלמד גם הוא כי לצדדים היה ברור כי תשלום חוב היטל ההשבחה קודם לכל תשלום חוב אחר. המשיבות גם הצביעו על כך שהמנהלת המיוחדת (הראשונה) פועלת למעשה כידם הארוכה של הרוכשים ולא של החברה והיא למעשה עובדת במשרד אחד עם ב"כ הרוכשים. 6. בשל כל אלו טענו המשיבות כי יש לדחות את הבקשה על הסף משום שאין היא ראויה להוות בקשה למתן הוראות. לטענתן, הליך הפירוק בו נקטו הרוכשים לא נועד למימוש נכס כלשהו, שכן הנכס כבר נמכר לרוכשים, והוא נועד רק לשם השלמת הליך הרישום על שם הרוכשים תוך עקיפת תשלום היטל ההשבחה והטלתו על קופת הציבור. מדובר, אפוא, בשימוש לרעה בהליך המשפטי, כשפתיחת הליך הפירוק נעשתה על ידי הרוכשים בחוסר תום לב אך ורק מתוך כוונה ליצור "משחק של פירוק" למראית עין, במטרה אחת בלבד והיא להכריח את הוועדה המקומית לאשר את העברת הזכויות בנכס על שמם מבלי לשלם את היטל ההשבחה. בהגשת בקשתה דאגה המנהלת המיוחדת לאינטרס הרוכשים אותו העדיפה על פני אינטרס החברה שעל פירוקה היא מופקדת והאינטרס הציבורי. כראייה הן ציינו כי המנהלת המיוחדת לא פירטה במסגרת בקשתה האם החברה אכן קיבלה את מלוא התמורה עבור הנכס; האם הסכם המכר נחתם על ידי החברה כדין ובהתאם לתקנונה; האם יש לראות את הנכס כנכס שכבר אינו שייך לחברה או שמא יש לראותו כנכס החברה שיש לממשו במסגרת הליכי הפירוק לטובת כלל נושי קופת הפירוק; האם נעשה ניסיון לאתר את שלושת מליוני השקלים שהופקדו בנאמנות בידי עו"ד ראובינוף והועלמו על ידו כטענת המנהלת המיוחדת, והאם הוגשה תלונה למשטרה בשל מעשה זה. בקשה זו למתן הוראות אינה עוסקת, אפוא, כלל בניהול נכסי החברה אלא בסיפוק רצון הרוכשים, דבר שאינו כלול במסגרת תפקידה של המנהלת המיוחדת. זאת ועוד, המחלוקת בשאלת תשלום היטל ההשבחה אינה נדרשת לשם ביצוע יעיל וראוי של הליך פירוק החברה, ובירור המחלוקת בעניין זה כרוך בבירור עובדתי ומורכב ורב הנסתר בה על הנגלה, ובירורה במסגרת הליך זה עלול לגרום לעיוות דין. בשל כל אלו יש לבטל כליל את הליך פירוק החברה, ולמצער לבטל את מינויה של המנהלת המיוחדת, או לכל הפחות לדחות את בקשתה זו אשר אין לה, כאמור, כל קשר לניהול נכסי החברה או לפירוקה, על הסף. על כל אלו נטען כי יש לדחות את הבקשה בשל העובדה כי עד היום טרם הוגשה בקשה לעירייה לקבלת אישור ללשכת רישום המקרקעין לפי סעיף 324 לפקודת העיריות ובשל העובדה כי ביום 30.11.09, לאחר מתן צו הפירוק, הוציאה העירייה לחברה דרישה לתשלום חוב בגין היטל פיתוח בסך של כ-2,000,000 ₪ שתשלומו מהווה תנאי לקבלת אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. כמו כן, בכל הנוגע להיטל ההשבחה הנובע מהתכנית השנייה, דין הבקשה להידחות ולוּ משום שתכנית זו טרם אושרה. 7. המשיבות הוסיפו כי אין מקום להשוות מקרה זה להלכה שנקבעה בהלכת קהילת ציון, מפני ששם בוצעה עסקת המכר שלצורך רישומה חויבה הוועדה המקומית במתן אישור על ידי המפרק, לאחר שניתן צו פירוק, שלא כבמקרה זה בו הנכס נמכר מחוץ להליכי הפירוק ולפניו. במקרה זה גם לא ידוע מי מחזיק בתמורה ששולמה עבור הנכס, וקופת הפירוק ונושי החברה, שהוועדה המקומית הינה אחת מהם, אינם עתידים ליהנות מהתמורה שנתקבלה עבור הנכס. בנסיבות אלו, היעתרות לבקשת הרוכשים משמעותה העדפה פסולה של הרוכשים הנושים בחברה בשל אי השלמת חובותיה כלפיהם לפי ההסכם ביניהם, תוך העדפתם על פני חוב החברה לוועדה המקומית. מה גם, שהרוכשים התרשלו ולא נהגו כמקובל בעסקאות מכר מקרקעין ולא התנו את תשלום התמורה הסופית בהצגת אישור מהמשיבות על העדר חובות הקשורים במכר כלפיהן. המשיבות הוסיפו בעניין זה כי הסכם המכר בין החברה לבין הרוכשים נחתם על ידי עו"ד ראובינוף שהציג עצמו כמייצג החברה מבלי שהוצג בפניהם ייפוי הכוח ו/או תקנון החברה מכוחו ניתן היה ללמוד שחתימת עו"ד ראובינוף מחייבת את החברה. בנסיבות אלו גם, הרוכשים ידעו כי הם מעבירים כסף "בנאמנות" לחברה עצמה והם לא נקטו באמצעי הזהירות הנדרשים. כל אלו מגבירים את החשד כי הליך הפירוק כולו נועד אך לשם מטרה של התחמקות מהחוב בגין היטל ההשבחה והטלתו על קופת הציבור. המשיבות הוסיפו כי אין ממש בטענת ב"כ הרוכשים כי מתוך סך של כ-500,000 ₪ המוחזק בידיו בנאמנות, יש להעביר סך של 300,000 ₪ לטובת רישום הנכס כבית משותף וקבלת תעודת גמר, ורק את היתרה בסך של 200,000 ₪ יש להעביר לוועדה המקומית על חשבון חוב היטל ההשבחה. זאת משום, שמהנספח להסכם המכר שבין החברה והרוכשים כמו גם מהסכם הפשרה שנחתם ביניהם עולה כי סכום זה כולו מיועד לתשלום חוב היטל ההשבחה ורק לאחר סילוק חוב זה ניתן לעשות ביתרה, אם תהיה כזו, שימוש אחר. 8. באשר לבקשה להורות לעירייה ליתן לשוכרים רישיון עסק, נטען כי בבקשה זו יש כדי לחזק את טענותיהן כי המנהלת המיוחדת פעלה כידם הארוכה של הרוכשים ושל השוכרים מבלי שהיא הוסמכה לכך. בוודאי אין לראות בבקשה זו חלק מניהול נכסי החברה עליהם היא מופקדת. מטעם זה בלבד יש לדחות את הבקשה בעניין זה שאינה אמורה להתברר במסגרת בקשה למתן הוראות. לו סבורים השוכרים כי קיימת להם זכות לקבלת הרישיון עליהם לעתור לבית המשפט לעניינים מינהליים כנגד החלטת העירייה שלא ליתן להם את הרישיון. הן הוסיפו כי במקרה זה, ננקטים הליכים פליליים כנגד השוכרים בשל הפעלת העסק ללא רישיון, ובהתאם להלכה שנקבעה על ידי בית המשפט, לא ניתן לבטל הליך מעין זה במסגרת הליך אזרחי או מנהלי אחר. מה גם, שאי מתן רישיון העסק נעוץ בין היתר באי השלמת קבלת כל האישורים הנדרשים לשם קבלת הרישיון, בלי קשר לשאלת תשלום החוב בגין היטל ההשבחה. 9. את התשובה לתגובות המשיבות והמשיבים הגיש המנהל המיוחד (החדש) עו"ד בוטח אשר מונה כאמור תחת עו"ד רייפר-פלח ביום 28.06.10. בתשובתו הוא ציין כי לאחר עיון מעמיק בחומר סביב עסקת המכר נשוא בקשה זו, בכלל זה אופן וצורת ההתקשרות בין הרוכשים לחברה והיעלמות הכספים שהופקדו בנאמנות בידי עו"ד ראובינוף בגינה, הוגשה על ידו תלונה למשטרת ישראל. הוא הוסיף כי הוא זקוק לפרק זמן נוסף במסגרתו ייעשה בירור מעמיק על מנת שניתן יהא לראות את התמונה בשלמותה. בשלב זה הוא אינו סבור כי יש להורות למשיבות ליתן לרוכשים את האישור המבוקש על ידם. בין היתר, משום שמתן האישור יוביל למצב בלתי הפיך בו הזכויות בנכס ירשמו על שם הרוכשים. הוא הוסיף וטען כי בשלב זה גם אין מקום להיעתר לבקשת הרוכשים ולקבוע כי חוב היטל ההשבחה הוא חובה החברה ודינו ככל חוב של חברה בפירוק. באשר לבקשה למתן רישוי עסק נטען כי יש מקום להורות על מתן רישיון עסק זמני לשוכרים, עד למתן החלטה אחרת, ובלבד שהמניעה בקבלת הרישיון לאותם עסקים נובעת אך ורק מהחבות בהיטל ההשבחה שלא שולמה. דיון והכרעה 9. ראשית ייאמר, כי די בעמדתו הנוכחית של המנהל המיוחד, בכל הנוגע למתן האישור על ידי הוועדה המקומית כדי לדחות את הבקשה, שכן כאמור, בתגובתו, חזר בו המנהל המיוחד מהבקשה. עם זאת, אדרש לבקשה בשל העובדה כי הרוכשים בתגובתם הצטרפו לבקשה המקורית שהוגשה כאמור, על ידי עו"ד רייפר-פלח, המנהלת המיוחדת הקודמת, מה גם שבכל מקרה יהיה צורך במתן הכרעה בשאלות העקרוניות שהועלו בבקשה ובתגובות לה. 10. למעשה, אין מחלוקת בין הצדדים (או לכל הפחות לא נטען אחרת) כי חוב היטל ההשבחה אינו חוב מובטח, ובצדק. ההלכה היא שאין לראות בהיטל השבחה כ"תשלומי חובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין" כמשמעותו בסעיף 11(א)(1) לפקודת המיסים (גביה) (להלן: "הפקודה"), שכן מדובר בחוב כלפי הוועדה המקומית ולא כלפי הרשות המקומית. העובדה שרשות מקומית מוסמכת לגבות את החוב בשם הוועדה המקומית לפי סעיף 18 לתוספת השלישית לפקודה, אינה הופכת את החוב כחוב כלפי הרשות המקומית (בג"צ 199/88 בעניין קהילת ציון, . וראו רצ"פ (מחוזי-ת"א) 1617/08 עיריית נתניה נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, פורסם במאגרים [8.03.10]; בש"א (מחוזי-י-ם) 2204/05 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' א.ר. מלונות רותם (1994) בע"מ, פורסם במאגרים [27.12.06]). גם אין לראות בחוב שכזה חוב בדין קדימה, שכן הוא אינו נזכר בסעיף 354 לפקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983, הקובע רשימת חובות בני קדימה (ראו בש"א (מחוזי-נצ') 2337/08 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' ר.א.מ. מהנדסים קבלנים בע"מ, פורסם במאגרים [26.03.09]; בש"א (מחוזי-י-ם) 2204/05 בעניין א.ר. מלונות רותם (1994) בע"מ) . חוב היטל ההשבחה הוא אפוא, חוב רגיל בפירוק. 11. ברם, יש צדק בטענת ב"כ המשיבות כי במקרה זה הרוכשים אינם יכולים לקבל במסגרת הליך הפירוק מה שלא יכלו לקבל בלא ההליך. סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין...". בהתאם לסעיף זה, בדרך כלל, ושלא בדרך של מימוש מקרקעין בהליך של חדלות פרעון, לא תשמע טענה של רוכש המקרקעין כנגד הוועדה המקומית שהוא זכאי לקבל אישור בשל העובדה שהוא שילם את מלוא התמורה למוכר המקרקעין ועל הוועדה המקומית לפעול כנגד המוכר כדי לגבות ממנו את חוב היטל ההשבחה. על כן, פשיטא כי עוד עובד לכניסת החברה להליך הפירוק, לא יכלו הרוכשים לחייב את הוועדה המקומית ליתן להם את האישור כל עוד לא שולם חוב היטל ההשבחה במלואו. השאלה היא, כיצד, אם בכלל, כניסת המוכר של המקרקעין להליך של חדלות פרעון, משנה מצב זה. 12. ניתן להעלות על הדעת שלושה מצבים עיקריים שונים של מכירת נכס בהליך של חדלות פרעון בשעה שמוטל היטל השבחה על הנכס. המצב הראשון הוא במקרה שבו היטל ההשבחה הוטל לפני מתן צו הפירוק. במקרה שכזה, וכאמור, הלכה פסוקה היא מקדמת דנא (הלכת קהילת ציון) כי הוועדה המקומית אשר הטילה את ההיטל, היא נושה בחברה כנושה רגיל בשיעור היטל ההשבחה והיא אינה יכולה להתנות את מתן האישור בתשלום היטל ההשבחה בפועל. יתר על כן, בעל התפקיד הפועל למימוש הנכס איננו צריך לשאת בתשלום ההיטל. המצב השני הוא במקרה שבו הוטל היטל ההשבחה על הנכס לאחר מתן צו הפירוק. היינו, היטל ההשבחה הוטל והתגבש במסגרת מימוש הנכס וכחלק בלתי נפרד ממנו. במקרה שכזה, יש לראות בהיטל ההשבחה כהוצאה מהוצאות מימוש הנכס שעל בעל התפקיד לשאת בתשלומו. חרף השוני בדין החל, אין למעשה הבדל משמעותי המצדיק את השוני בין שני מצבים אלו שפורטו, בהם נחשבת הוועדה המקומית כנושה בין נושי החברה. גם במצב הראשון שבו היטל ההשבחה שהוטל לפני מתן צו הפירוק אינו משולם בפועל על ידי המפרק, גורם למצב שקופת הפירוק מתעשרת משום שהנושים הזכאים ליהנות מהקופה אינם נושאים בתשלום ההיטל. למרות זאת, נקבע כי כדי למנוע העדפת הוועדה המקומית כנושה, שקופת כלל הנושים תתעשר על חשבון קופת הוועדה המקומית. נימה של ביקורת על תוצאה זו אף נמתחה במסגרת פסק הדין רצ"פ (מחוזי-ת"א) 1617/08 בעניין עיריית נתניה, . 13. המצב השלישי - והוא זה אשר לפנינו - הוא במקרה שבו הוטל היטל ההשבחה ולאחר הטלת ההיטל נמכר הנכס ורק לאחר מכירתו נכנסה החברה להליכי פירוק. במקרה שכזה, הרוכש הוא הנושה בחברה בשיעור היטל ההשבחה ולא הוועדה המקומית אשר הטילה את ההיטל. וזאת על שום מה? על שום שעובר להליך הפירוק טענתו של הרוכש שהוא זכאי לקבל את האישור ללשכת רישום המקרקעין אך בשל העובדה כי הוא שילם את מלוא התמורה למוכר עבור הנכס, לא תשמע, כאמור. בשעת רכישת הנכס היריבות המשפטית הקיימת בין הצדדים היא זו שבין הרוכש ובין המוכר ולא בין הרוכש לוועדה המקומית. יריבות זו אינה משתנה ולא תשתנה אך בשל קיומו של הליך הפירוק. לשון אחר: שעה שעובר למתן צו הפירוק, תרופתו של הרוכש בגין החוב הקיים לוועדה המקומית מצוי לפתחו של המוכר, אין בהליך הפירוק כדי לשנות את המקור ממנו הרוכש יוכל למצוא את הפתרון לבעייתו. הרוכש היה נושה של המוכר והוא נשאר כזה גם לאחר מתן צו הפירוק. הוא אינו יכול להשליך את הבעיה אליה נקלע לפתחה של הוועדה המקומית, וזאת מפני שהוא הנושה בחברה ונושא בתוצאות נשייתו ולא הוועדה המקומית אשר זכאית לקבל את התשלום עבור היטל ההשבחה, מן הגורן ומן היקב. 14. תוצאה זו עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הקובע כי: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו". היינו, החיוב לשלם את היטל ההשבחה חל על בעלם של המקרקעין. במקרה זה, למעשה, הרוכשים טוענים לבעלות דה-פקטו על הנכס, חרף העובדה שהוא טרם נרשם על שמם. אם לא כן, הנכס עדיין מצוי בבעלות החברה וצפוי למימוש במסגרת הפירוק - תוצאה שלא הרוכשים, לא החברה ולא הוועדה המקומית פיללו לה. או אז, הרוכשים יהיו אך נושים רגילים בקרב הנושים האחרים של החברה. היינו, הרוכשים אינם יכולים לאחוז את החבל בשני קצותיו. אם הם "הבעלים" של הנכס, כבר עתה עליהם לשאת בתשלום היטל ההשבחה. ואולם, אם הם אינם הבעלים, הרי הם עומדים לפני סיכון שהנכס יילקח מהם ובעזרת מימושו ישולם היטל ההשבחה, יוחזרו הכספים ששולמו הרוכשים לחברה לשם רכישתו וישולמו שאר חובות החברה - הכול לפי שיעור נשייתם של הנושים השונים באופן יחסי לפי הדין. לכן, כל אימת שהיטל ההשבחה לא ישולם על ידי הרוכשים אין מקום לאלץ את הוועדה המקומית להעניק להם את האישור. סעיף 10 לתופסת השלישית לחוק התכנון והבנייה נועד בדיוק לשם קידום מטרה זו. 15. לכן, אין צורך כלל לדון במניע שעמד מאחורי הרוכשים בהגשת הבקשה לפירוק, שכן יהא המניע אשר יהא, עצם הגשת הבקשה לפירוק לא שינתה את מעמדם של הרוכשים כנושי החברה וכמחויבים בנסיבות העניין לשאת בהיטל ההשבחה. 16. ולמעלה מן הצריך אציין כי עיון בבקשה למינוי מפרק זמני שהגישו הרוכשים מלמד כי הם אכן ראו בחוב היטל ההשבחה כחוב של החברה כלפיהם. היינו, יש רגליים לסברת המשיבות כי הליך הפירוק נועד אך כדי ליתן לרוכשים אפשרות לגבות את חוב החברה כלפיהם, חוב שנוצר, כאמור, מתוך ידיעתם של הרוכשים כי הם אינם זכאים לקבל את האישור מהוועדה המקומית ללא תשלום היטל ההשבחה, כפי שהדבר נעשה בכל עסקאות המקרקעין. 17. ולבסוף באשר לחיוב העירייה במתן אישור רישיון עסק לשוכרים. הצדק עם המשיבות כי אין להידרש לבקשה מעין זו במסגרת הליך זה, וברי כי הסמכות לדון בעתירה מעין זו אינה נתונה לבית משפט זה באכסניה זו. סופו של יום אפוא, מבלי להביע עמדה באשר לביטול הליך הפירוק נגד החברה בשל האמור, הרי שכל אימת שמלוא היטל ההשבחה לא ישולם, לא חלה במקרה זה על המשיבות חובה להעניק למי מהצדדים לעסקת מכר המקרקעין את האישור. היטל השבחהפירוק חברה