קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא המועד לחיוב בהיטל השבחה: הרקע לבקשה 1. חברת "קרתא חברה ממשלתית לפיתוח מרכז ירושלים בע"מ" (להלן: "החברה") נוסדה לצורך הקמת פרוייקט במתחם ממילא בירושלים (להלן: "הפרוייקט"). המתחם כולל את המגרשים שקבלו מספרים 7, 8, 11 ו-14 בתוכנית המתאר (להלן: "המקרקעין"). מניותיה של החברה מוחזקים בידי משיבה 2 (להלן: "המדינה") ובידי משיבה 3 (להלן" "העירייה"), באופן שהמדינה מחזיקה ב-74% מהמניות והיתרה מוחזקת בידי העירייה. לצורך הקמת הפרוייקט נחתם הסכם ביום 17.12.72 בין המדינה לחברה במסגרתו מסרה המדינה באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, את המקרקעין לצורך תכנונם, פיתוחם ובינויים (להלן: "ההסכם"). על אף הקבוע בהסכם, עד היום רשומים המקרקעין בלשכת רשום המקרקעין על שם המדינה. 2. בשנת 1989 התקשרה החברה עם חברת "לדברוק" - Ladbroke Group Plc., חברה ציבורית הרשומה באנגליה (להלן: "לדברוק") לצורך הקמת הפרויקט ובשנת 1996 נכנסה המבקשת בנעליה של לדברוק ובנתה במסגרת ביצוע ההסכם כ-100,000 מ"ר של שטחי מסחר, משרדים, מלונאות ומגורים בהשקעה כספית של כ-150,000,000 $. עם זאת, לטענת המבקשת בשל הפרת ההסכם בין המבקשת לחברה על ידי החברה, נגרמו למבקשת נזקים רבים ולאחר שהחברה לא שילמה את חובותיה למבקשת, ביום 12.02.07 ניתן צו פירוק כנגד החברה. 3. בין לבין, ביום 8.01.07 אישרה משיבה 1 (להלן: "הוועדה") את תכנית בניין עיר מס' 2909ד' (להלן: "התכנית") החלה על המקרקעין שבפרוייקט. התכנית שנועדה בין היתר להוספת קומה אחת ושינוי גובה הבנייה המרבי על גבי המקרקעין פורסמה ברשומות ביום 15.03.07, וביום 23.10.07 נשלחו למבקשת הודעות שומה בקשר להיטל ההשבחה בגין התכנית בסכום של למעלה מ-10,000,000 ₪. המבקשת כפרה בחובה לשלם את ההיטל, אך משהוועדה התנתה את מתן היתרי הבנייה במקרקעין בהפקדת ערבויות בנקאיות להבטחת תשלומו, המציאה המבקשת לוועדה במהלך חודש ספטמבר 2007 ערבויות בנקאיות בסך של למעלה מ-12,000,000 ₪. בד בבד המציאה המבקשת לעירייה שומה אחרת לפיה גובה ההיטל הוא כחמישית מהסכום לו טענה הוועדה. בסופו של יום, החליטו הוועדה, החברה והמבקשת למנות ביניהם שמאי מכריע, מר רן וירניק (להלן: "השמאי") וזה קבע ביום 15.06.09 כי ההסכם שנחתם בין החברה למדינה משקף בצורה ברורה ביותר כי הזכויות שהועברו לחברה הינן זכויות בעלות ובהתאם להלכה הפסוקה לפיה גם מי שטרם הסתיים רישומו הפורמאלי אך הוא נוהג בקרקע מנהג בעלים, חייב בתשלום היטל ההשבחה. כן קבע השמאי כי צו הפירוק ניתן בטרם אושרה התכנית ואילו ההיטל נוצר לאחר המועד בו ניתן צו הפירוק, ועל כן קופת הפירוק נושאת בתשלומו. את ההיטל עצמו אמד השמאי בסך של 4,710,755 ₪. המבקשת שילמה את ההיטל שנקבע לחברה מחוסר ברירה ותחת מחאה. הוועדה ערערה על החלטת השמאי לבית משפט השלום בירושלים (ע"ש 114/09) כשהיא עותרת להורות לשמאי לדון בשאלת זכויותיה של המבקשת במקרקעין ולקבוע כי ההיטל חל על המבקשת ולא על החברה. המבקשת גם כן ערערה על קביעת השמאי לגבי מועד החלתו של היטל ההשבחה ביחס למועד מתן צו הפירוק, ואף הגישה בקשה לסלק את ערעורה של הוועדה על הסף. טענות הצדדים 4. לטענת המבקשת, מאחר והחבות בהיטל ההשבחה קמה עם אישורה של התכנית שיצרה אותה, היינו ביום 8.01.07 ולא ביום פרסומה של התכנית ברשומות ביום 15.3.09, ומאחר ובאותה שעה החברה הייתה פעילה וטרם ניתן כנגדה צו פירוק, הרי שבהתאם להלכת קהילת ציון אמריקאית (בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נ' יו"ר המועצה המקומית לתכנון ובנייה קרית אתא, פ"ד מג(1) 89), מדובר בחוב עבר "בר-תביעה" בפירוק והחברה היא זו הנושאת בהיטל. משכך, הדרך לפרעון החוב היא בדרך הרגילה לפריעת חובות בפירוק, היינו בהגשת תביעת חוב למפרק. גביית ההיטל בשלמותו בשלב זה מהווה העדפת נושים פסולה, גם אם הוא נעשה בפועל מכיסה של המבקשת. בנסיבות אלו עתרה המבקשת בבקשה למתן הוראות על פיה נתבקש בית המשפט לקבוע כי היטל ההשבחה שהוטל על החברה בקשר לתכנית הינו בבחינת "חוב עבר", בר-תביעה בפירוק, שמועד תשלומו הינו במועד חלוקת נכסי החברה לכלל הנושים ובסכום שיקבע על פי החלק היחסי המגיע לוועדה בכלל החובות. בהמשך לכך, נתבקש בית המשפט להורות לוועדה להשיב למבקשת את התשלום ששילמה בגין ההיטל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. 5. הוועדה והעירייה הגישו יחד את תגובתן לבקשה והן טענו כי יש לדחות את הבקשה, הן משום שלמבקשת אין דין ודברים עמהן וצרופן לבקשה אינו כדין, והן בשל העדר סמכות והשתק פלוגתא, מפני שהדרך היחידה להשיג על החלטת השמאי היא בערעור בפני בית משפט השלום, כפי שאכן נעשה. יתר על כן, המבקשת עצמה ערערה על הכרעת השמאי כי צו הפירוק ניתן בטרם אישור התכנית לבית משפט השלום שלוֹ אכן מסורה הסמכות הייחודית לדון בערעור על החלטת השמאי לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), ואין מקום לדון בטענה זו בבית משפט זה. לגופו של עניין זה נטען כי מועד החיוב בהיטל ההשבחה נקבע במפורש בחוק ל-15 יום לאחר פרסום ההודעה ברשומות בדבר אישור התכנית בגינה נוצר החיוב. הוועדה והעירייה הוסיפו כי גם הן סבורות שנפלה טעות בהחלטת השמאי, שמחד קבע כי המבקשת הינה "הבעלים שביושר" על המקרקעין ומאידך נמנע מלקבוע כי היא זו שחבה בתשלום היטל ההשבחה. הסיבה לטעות זו נובעת לשיטתן, מטעות אליה נקלע השמאי בשל העובדה כי החברה והמבקשת ערערו כאחד על גובה ההיטל שנקבע על ידי הוועדה והן יוצגו על ידי עורכי דינה של המבקשת והשמאים מטעמה. בשל טעות זו ערערה הוועדה לבית משפט השלום, בטענה כי יש לקבוע שבשל היותה של המבקשת ה"בעלים שביושר" והנהנית מההשבחה, היא זו החייבת בתשלום ההיטל. גם עניין זה מסור לשיטתן לבית משפט השלום ואינו בסמכות בית משפט זה. עם זאת הוועדה והעירייה ביקשו כי בית המשפט יקבע כי המבקשת היא זו החבה בתשלום היטל ההשבחה, לכל הפחות מחמת ההסכמים שנחתמו בינה לבין החברה. הן הצביעו בעניין זה על ההסכמים שבין החברה ללדברוק בהם נקבע במפורש כי כל המיסים, ההיטלים ותשלומי החובה יחולו על האחרונה ומשבאה המבקשת בנעליה, היא גם חבה בחובותיה. 6. גם המדינה ציינה בתגובתה כי ההכרעה בשאלת זהותו של החייב בהיטל ההשבחה, ושאלת מועד החיוב בהיטל וכפועל יוצא מכך האם מדובר בחוב עבר בפירוק או בחוב שנוצר לאחר תחילת הפירוק, מסורה לבית משפט השלום במסגרת הערעור הנדון בפניו. בדומה לוועדה והעירייה, גם המדינה טענה כי בכל מקרה, על המבקשת לשאת בתשלום ההיטלים מכוח חוזה וזאת בלי קשר לשאלה על מי מוטל התשלום לפי החוק, שכן בהתאם להסכמים שהיא חתמה עם החברה, התחייבה החברה לשאת בכל המיסים וההיטלים שיחולו על המקרקעין, ובהסכמים בין החברה למבקשת נקבע במפורש כי המבקשת תשא בכל ההיטלים. המדינה הוסיפה כי היא לא הייתה צד להליכים בפני השמאי ולא לערעור התלוי ועומד על הכרעתו בבית משפט השלום. כן טענה כי ייצוגה של החברה הנמצאת בהליכי פירוק שהכנ"ר מונה לה כמפרק, על ידי המבקשת שהיא אחת מנושיה שהגישו תביעת חוב למפרק בהליכים הנוגעים להיטל ההשבחה, מהווה פגם של ממש בניהול ההליכים הנוגעים להיטל ההשבחה. בייחוד לאור העובדה שהשמאי נדרש להכריע, בין היתר, בשאלה האם היטל ההשבחה מוטל על החברה או על המבקשת, כשבד בבד המדינה שאף היא נושה בחברה כלל לא הייתה צד להליכים הנוגעים להיטל ההשבחה ולא ידעה על ייצוג המפרק בהליכים אלו על ידי המבקשת. לדברי המדינה, מבירור שערכה עלה כי בפועל לא הייתה בכוונת המפרק (המנהל המיוחד) לייפות את כוחה של המבקשת לייצג את החברה בשאלת זהות החייב בהיטל ההשבחה. 7. מנגד, המנהל המיוחד ציין בתגובתו כי לדעתו על בית משפט זה להכריע בשאלת המועד בו נוצר חוב היטל ההשבחה ובשאלה האם מדובר בחוב בר-תביעה אם לאו. הוא הוסיף כי לשיטתו, חוב היטל ההשבחה רובץ כולו לפתחה של המבקשת, הן על פי הדין והן לפי ההסכמים שנחתמו על ידה. באשר לדין נטען כי על אף שמעמדה של המבקשת השתכלל באופן סופי למעמד של חוכרת לדורות רק לאחרונה לאחר שהסתיימו כל עבודות ההשלמה במבנים שבפרוייקט ולאחר הטלת היטל ההשבחה (בניגוד לטענת הוועדה במסגרת הערעור שהגישה לבית משפט השלום), המבקשת היא זו הנושאת בתשלום היטל ההשבחה, שכן היא חתמה על ההסכמים לרכישת הזכויות זמן רב לפני שאושרה התכנית בגינה הוטל ההיטל והיא נוהגת במקרקעין מנהג בעלים. בנסיבות אלו בהתאם להלכה הפסוקה (עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' יצחקי, פורסם במאגרים [5.12.06]), היטל ההשבחה רובץ לפתחה. עוד לדברי המנהל המיוחד, גם מסקנתו של השמאי הייתה שמעמד בעלי הזכויות במקרקעין שוות ערך לבעלות או לכל הפחות לחכירה על אף שהן אינן רשומות. הוא הוסיף, כי אין משמעות מעשית לשאלה האם החוב בגין היטל ההשבחה הוא חוב של קופת הפירוק או שהוא חוב בר-תביעה שיש לשלמו כדיבדנד יחד עם יתר הנושים, שכן בין כך ובין כך ההיטל רובץ לפתחה של המבקשת באופן ישיר, וגם אם לאו, בכל מקרה על המבקשת לשפות את החברה בגין כל הוצאה של היטל ההשבחה שישולם על ידי החברה, זאת בשל העובדה שהמבקשת נטלה על עצמה את תשלום היטל ההשבחה במסגרת ההסכמים שחתמה עם החברה. במקרה שכזה היקף התשלום שיהא על המבקשת לשאת בו תלוי בהכרעת בית משפט השלום בשאלה האם מועד החיוב בהיטל ההשבחה קודם למתן צו הפירוק או לאחריו, כשבאפשרות הראשונה המבקשת תשפה את החברה בהתאם לסכום שיגיע לוועדה בעת חלוקת הדיבדנדים מקופת הפירוק באופן יחסי לפי חלקה אל מול שאר נושי החברה, ובאפשרות השנייה המבקשת תשפה את החברה בגין מלוא גובה ההיטל, שכן זה ישולם לוועדה במלואו מקופת הפירוק. 8. בתשובה לתגובות אלו טענה המבקשת כי היא ביקשה מבית המשפט להכריע אך בשאלת מועד התגבשות חוב היטל ההשבחה עובר למתן צו הפירוק או לאחריו. הא ותו לא. שאלה זו מסורה לבית משפט זה, שכן היא שאלה מתחום דיני הפירוק ומדובר בשאלה משפטית מוגדרת שניתן לדון בה במסגרת בקשה למתן הוראות. טענת המשיבים כי השאלה מסורה להכרעת בית משפט השלום אין בה ממש ולו משום שלא יעלה על הדעת לעכב דיון בערכאה גבוהה יותר המוסמכת לדון בשאלה האם מדובר בחוב עבר או בהוצאות פירוק, רק על מנת לאפשר לערכאה נמוכה לדון "בעניין דומה". למעשה גם המדינה, הוועדה והעירייה מסכימות לכך גם אם בלשון רפה. גם טענת המשיבים כי החבות בהיטל ההשבחה נופלת ממילא על המבקשת בשל מערכת היחסים ההסכמית בינה לבין החברה אין בה כדי לאיין את הצורך בהכרעה בשאלת מועד התגבשות חוב היטל ההשבחה מפני שהמבקשת התחייבה אך לשפות את החברה בגין חוב היטל ההשבחה וגובה השיפוי תלוי כאמור, בשאלה מועד יצירת החוב. לגופו של עניין, שבו ב"כ המבקשת על טענותיהם כי מדובר בחוב עבר משום שההיטל נוצר לפני מתן צו הפירוק ובשלב בו החברה הייתה פעילה. לדבריהם, המועד הקובע הוא מועד אישור התכנית ולא מועד פרסומה ברשומות. קביעת השמאי בעניין זה כי המועד הקובע הוא מועד הפרסום ברשומות לא זו בלבד שאינה נכונה, אלא שהיא ניתנה תוך חריגה מהסמכות שהוקנתה לו ואף נמצאת מחוץ לתחום מומחיותו. זאת ועוד, בית משפט השלום אינו רשאי להכריע במסגרת הערעור שלפניו על החלטת השמאי בשאלה האם המבקשת נושאת בחוב היטל ההשבחה בהתאם להסכמים שחתמה המבקשת עם החברה, שכן עניין זה כלל לא נדון על ידי השמאי והוא דורש בירור מורכב של מערכת היחסים בין המבקשת והחברה. מטעם זה הוגשה בקשה למחיקת הערעור על הסף ומטעם זה גם בית משפט זה הוא המתאים להכריע בשאלה. ב"כ המבקשת הוסיפו כי עמדת הוועדה כיום שהמבקשת היא זו הנושאת בתשלום היטל ההשבחה, לא זו בלבד שהיא עומדת בסתירה לעמדת הוועדה לכל אורך הדרך כי החברה היא זו הנושאת בחוב, אלא שהיא אינה ראויה מקום בו העירייה והמדינה הן בעלי המניות של החברה ולפתחן רובצת האשמה להבאת החברה לחדלות פירעון, בגינה נגרם למבקשת נזק בהיקף של למעלה מ-130,000,000 ₪. ב"כ המבקשת הוסיפו כי ממילא לא ניתן לדון בשאלות שהעלו המשיבים בתגובותיהן, שכן הבקשה הוגשה על ידי המבקשת ומשכך היא זו הקובעת את גדרי השאלות בהן יכריע בית המשפט. אם חפצים המשיבים שבית המשפט יכריע בשאלות נוספות יתכבדו ויגישו בקשות מתאימות מטעמן. דיון והכרעה 9. השאלות העומדות אפוא, להכרעה הן: (א) האם השמאי היה רשאי להכריע בשאלת מועד יצירת החיוב בהיטל ההשבחה או אך בשאלת גובה ההיטל; (ב) האם הסמכות לדון בשאלת מועד יצירת החיוב מסורה רק לבית משפט השלום במסגרת ערעור על החלטת השמאי או שהיא מסורה לבית משפט זה; (ג) במידה והדבר בסמכות בית משפט זה, מהו אכן המועד הקובע לעניין יצירת היטל ההשבחה - מועד אישור התכנית או מועד פרסומה; (ד) מה משמעות התחייבות המבקשת בהסכמים עם החברה לשאת בהיטל ההשבחה לעניין תשלום חוב היטל ההשבחה; (ה) והאם היטל ההשבחה חל על המבקשת בהיותה "הבעלים" או המחזיקה" לעניין היטל ההשבחה בשל העובדה כי היא חתמה על ההסכמים עם החברה עובר לאישור התכנית בגינה הוטל היטל ההשבחה. 10. ראשית ייאמר כי קיים ספק גדול בשאלה האם בית משפט השלום מוסמך להכריע במכלול הטענות שהועלו בפניו, שכן לא כל השאלות שנמסרו להכרעת השמאי על ידי הצדדים אכן יכלו להימסר להכרעתו במסגרת הקבוע בחוק. בהתאם לאמור בסעיף 14(ב) לתוספת השלישית בחוק, בנוסח שהיה קיים עד להחלפתו ביום 1.01.09 והחל במקרה זה (ולא נטען אחרת), אם לא הסכימו הועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה שהוצאה על ידי הוועדה המקומית, יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מכריע ושומתו תהא מכרעת. בסעיף קטן (ג) נאמר כי הכרעת השמאי כאמור בסעיף קטן (ב) ניתנת לערעור "בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לוועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע", כשהסמכות לדון בערעור ניתנה לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין. 11. מהוראות סעיף זה עולה כי סמכות השמאי להכריע היא אך באשר לגובה שומת היטל ההשבחה ולא בשאלה מיהו החייב בהיטל. במאמר מוסגר יצוין, כי בסעיפים אלו בנוסחם החדש שנכנס לתוקף ביום 1.01.09 ואשר שינה בין היתר את סדרי הערעור על החלטת שמאי מכריע נאמר באופן מפורש יותר כי השמאי המכריע ידון אך בשאלת גובה החיוב. ברם, במקרה זה עיון בפרוטוקול הדיון בפני השמאי ביום 18.01.09 מלמד כי הוועדה והמבקשת (בשמה או שמא גם בשם החברה) הגיעו לכלל הסכמה כי להכרעת השמאי יובאו כל השאלות השנויות במחלוקת ביניהם והם הותירו בידי השמאי את ההחלטה באלו סוגיות הוא יכריע ובאלו לאו (עמ' 4 לפרוטוקול הדיון לפני השמאי). ההסכמה באה לידי ביטוי גם בהחלטת השמאי (עמ' 9) מיום 15.06.09. משכך, כל הסוגיות שהוכרעו על ידי השמאי בפועל היו נתונות להחלטתו בהסכמת הצדדים. עיון בהחלטתו גם מלמד כי הוא הכריע הן באשר לגובה השמאות (עמ' 27-17), הן באשר לשאלת המועד בו נוצר היטל ההשבחה (עמ' 17-16) והן בשאלת מעמדן של החברה והמבקשת במקרקעין ושאלת חיובן בהיטל השבחה בשל מעמד זה (עמ' 15-14). קבלת הצדדים את הכרעת השמאי בעניינים נוספים שאינם עוסקים בגובה השומה כי אם בשאלה מי חייב לשאת בהיטל או במועד התגבשות ההיטל אינם מסורים בדרך כלל להכרעת שמאי מכריע והיא לא נעשתה בהתאם להוראות החוק, כאמור. פועל יוצא מכך שגם הערעור על החלטותיו אלו אינם כפי שנקבע בחוק. ספק בעיני אפוא, האם בית משפט השלום הוא זה המוסמך לדון בקביעות השמאי שאינן עוסקות בגובה החוב, ואולם פטור אני מלהכריע בשאלה זו, ולו בשל העובדה כי המבקשת היא זו שבחרה להביא את השאלה מתי חל החיוב בהיטל ההשבחה (שאלה בה כאמור, הכריע השמאי) בפני בית משפט זה. באופן דומה גם המשיבים בתגובותיהם סבורים, גם אם בלשון רפה, כי יש להביא חלק מהשאלות אשר נידונו בפני השמאי בפני בית משפט זה. כך ביחס לשאלת מעמד המבקשת והחברה בנכס וכך ביחס לשאלת משמעות התחייבותה של המבקשת במסגרת ההסכמים עם החברה לשאת בתשלום ההיטל. 12. במאמר מוסגר יש לומר עוד כי יש לראות טעם לפגם בטענות שנשמעו מפי המבקשת בעניין הסמכות לדון בעניין וניכר מהטענות ששלילת הסמכות או הקנייתה לשמאי, לבית משפט השלום או לבית משפט זה, הן פועל יוצא של התוצאה לה מייחלת המבקשת. כמו כן ברי כי המבקשת אינה יכולה להכתיב אלו הכרעות תינתנה ואלו לאו, כל עוד שהשאלות שהועלו על ידי הצדדים שכנגד אינן לרוחה. סמכותו של בית המשפט מוכרעת על פי דין וההכרעות ניתנות לפי גדרי המחלוקות הרלוונטיות המועלות על ידי שני הצדדים. לא ייתכן שהמבקשת תעתור למחיקה על הסף של הערעור שהוגש לבית משפט השלום על ידי הוועדה בטענה שהוא אינו מוסמך לדון בשאלה האם היטל ההשבחה חל על המבקשת בשל היותה "הבעלים" בזמן הטלת ההיטל, ומצד שני תטען בפני בית משפט זה כי אין מקום לדון בשאלה זו בפניו רק משום שהיא לא העלתה את הטענה מיוזמתה. פשיטא גם כי הכרעה בשאלה זו היא בסמכותו של בית משפט זה, שכן היא נוגעת באופן ישיר להיקף נכסי החברה העומדים לחלוקה בפני נושיה. נוכח הוראת סעיף 267 לפקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983, רק בית משפט זה מוסמך לדון בכל ענייניה של החברה, ואין ולא היה מקום לפתוח או להמשיך בכל הליך בעניינה של החברה (בגלוי או במסווה של המבקשת) ללא רשותו של בית משפט זה. אכן, הבקשה לדון בשאלת זהותו של החייב בהיטל לא נשמעה מפי המבקשת אלא אך מפיהם של המשיבים במסגרת תגובותיהם לבקשת המבקשת, ואולם, משנתבקש בית המשפט להכריע בשאלה האם המועד הקובע ליצירת חוב ההיטל הוא לפני מתן צו הפירוק או לאחריו, יש מקום לדון בטענת המשיבים כי ההכרעה בשאלה זו כלל אינה רלוונטית, משום שבין כך ובין כך ההיטל מוטל על המבקשת מפני שהוא הוטל לאחר שהיא חתמה על ההסכמים עם החברה ובהיותה "בעלים" לעניין ההיטל כהכרעת השמאי המוסכם ובהתאם להלכה הפסוקה. טענת המבקשת ששאלה זו צריכה להיות "תלויה באוויר" ללא הכרעה, שעה שהיא-היא השאלה המשמעותית ביותר שיש לתת לה תשובה, בלתי מתקבלת על הדעת. 13. ובאשר למועד הקובע את החיוב בהיטל ההשבחה - אישור התכנית או פרסומה. בעניין זה, הצדק עם ב"כ הוועדה, העירייה והמדינה כי המועד הקובע לחיוב בגין היטל ההשבחה הוא חמישה עשר יום מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה של התכנית, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון, כפי שנקבע במפורש בסעיף 119 לחוק. הוראות הסעיף ברורות וחד משמעיות ולפיהן תוכנית מאושרת אינה נכנסת לתוקף קודם לפרסום דבר האישור ברשומות ובעיתון, לפי המאוחר. האישור לתוכנית אינו מהווה אפוא, נקודת זמן שיש לקחתה בחשבון מפני שהעילה להטלת היטל השבחה אינה מבשילה במועד אישורה של התוכנית אלא, כאמור, רק ביום הפרסום ברשומות או בעיתון, לפי המאוחר, ורק פרסום כזה מקנה לתוכנית תוקף חוקי (ראו בש"א (מחוזי- ת"א) 8203/07 עיריית רמת השרון נ' טו-מז חברה קבלנית בע"מ, פורסם במאגרים [12.07.07]. וראה גם בג"צ 500/76 כהנוב נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה, פ"ד לב (1) 48 בהתייחס לנוסח סעיף 119 לפי תיקונו כדלהלן). 14. במאמר מוסגר יצוין כי סעיף 119 בנוסחו המקורי טרם תיקונו בשנת תשל"ט קבע כי תוכנית שאושרה נכנסת לתוקף כ-15 ימים לאחר אישורה, ללא זיקה לפרסום האישור או למועדו. ביקורת אודות הסעיף בשל הקושי לקבוע את מועדו המדויק של חיוב ההשבחה, הובילה את בית המשפט העליון בשבתו כבג"צ להורות למחוקק לתקן את נוסח סעיפים 119-117 לחוק על מנת למנוע את המצב שהיה קיים עד אז, שתוכנית תיכנס לתוקף לאחר אישורה ולא לאחר פרסומה, באופן שצדדים שזכויותיהם תלויות בתוכנית לא יידעו כי הוטלו עליהם חיובים מכוחה (ראה בג"צ 500/76 בעניין כהנוב). בהתאם לכך, תוקן סעיף 119 לחוק (ראו דברי הסבר להצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 10) תשל"ח- 1978, הצ"ח 1349; ת"א (מחוזי-ת"א) 844/94 י.פ.ה.ר פרדסים לפרי הדר בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ולבנייה רמת-גן, פורסם במאגרים [28.08.07]; בש"א (מחוזי ת"א) 8203/07 עיריית רמת השרון, ). 15. ב"כ המבקשת טוענים אמנם כי אין הצדקה לראות במועד פרסום תכנית כמועד הרלוונטי מפני שאין בפרסום כדי לשנות את המצב העובדתי והמשפטי עליו הוחלט באישור התכנית שיצרה את ההשבחה ואין כל יכולת להשפיע על תכנית לאחר אישורה ועד לפרסומה. ברם, ההיגיון המשפטי תומך דווקא במסקנה ההפוכה. צדדים להסכם מכר מקרקעין מכלכלים את צעדיהם עובר לחתימת ההסכם ובין היתר נלקחים על ידם בחשבון עליית שוויים של המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית השבחה שלהם. הדעת נותנת אפוא, כי הגעתם להסכמה בעניין זה, לה השלכה ישירה על תמורת המקרקעין, תיעשה בהתאם ליכולתם לדעת על דבר קיומה של השבחה, וידיעה על קיומה של תכנית משביחה או לכל הפחות יכולת לדעת על קיומה של תכנית שכזו, ניתן לייחס לצדדים להסכם המכר רק לאחר פרסום אישורה של תוכנית ברשומות או בעיתון, גם אם לא ידעו על כך בפועל. 16. יש גם צדק בטענת הוועדה כי משנתנה המבקשת את הסכמתה כי הכרעת השמאי בעניין זה תחייב אותה, ומשקבע השמאי בהחלטתו (עמ' 17-16) כי המועד הקובע הוא בתום 15 יום ממועד פרסום ההודעה ברשומות ולא מועד אישור התכנית בוועדה לתכנון ובנייה, מנועה המבקשת מלטעון כיום אחרת. 17. בשולי העניין יצוין כי פסקי הדין שציינו ב"כ המבקשת בתגובתם קובעים אך כי המועד הרלוונטי לצורך סיווג חוב היטל ההשבחה במקרה שהחייבת בהיטל נקלעה להליכי פירוק כחוב בר-תביעה או לאו, הוא מועד אישור התכנית שיצרה את ההיטל, אך אין בהם כדי ללמד דבר בשאלה מה מוגדר כמועד אישור התוכנית - אישורה בפועל על ידי הוועדה לתכנון ובנייה בה היא נידונה או חמישה עשר יום ממועד פרסום התכנית המאושרת ברשומות. בעניין זה כאמור, ההלכה היא חד-משמעית והיא אינה עולה בקנה אחד עם דעת המבקשת. 18. המסקנה היא אפוא, כי המועד הקובע לחיוב בהיטל ההשבחה הוא בהתאם לסעיף 119 לחוק, חמישה עשר יום לאחר פרסום התכנית ברשומות ובמקרה זה ביום 15.03.07, היינו כחודש לאחר מתן צו הפירוק. ברם, לעניין זה אין נפקות מעשית בעניינו. 19. אכן, ההסכמים שנחתמו בין החברה והמבקשת (וקודם לכן עם לדברוק שהמבקשת באה בנעליה, כאמור) מחייבים את המבקשת אך בשיפוי החברה על תשלום היטל ההשבחה, ולעניין זה באופן תיאורטי יש נפקות לשאלה האם החיוב חל במועד אישור התכנית שבמקרה זה חל לפני מתן צו הפירוק שאז הוועדה זכאית לתבוע חובה בין שאר הנושים ולקבל דיבידנד, או שהחיוב חל במועד פרסום התכנית שבמקרה זה חל לאחר מתן צו הפירוק שאז הוועדה זכאית לקבל את מלוא היטל ההשבחה מקופת הפירוק. דא עקא, שבמקרה זה ההסכמים שבין החברה והמבקשת נחתמו עובר לאישור התכנית ובנסיבות אלו בהתאם להלכה הפסוקה, לא רישום הזכויות במקרקעין הוא המועד ממנו יחול היטל ההשבחה על הקונה כי אם מועד כריתת החוזה למכירת המקרקעין (ראו ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשייה - מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119; עע"מ 1164/04 בעניין עיריית הרצליה). משכך, השאלה האם המועד הקובע לעניין חיוב בהיטל השבחה הוא מועד אישור התכנית או מועד פרסומה אינה רלוונטית, שכן במקרה זה כאמור, החוב רובץ ממילא על כתפי המבקשת שהיא הייתה "הבעלים" או "המחזיק" הנושא בהיטל ההשבחה במועד הרלוונטי. 20. טענת המבקשת כי ההלכה כי מועד כריתת החוזה למכירת מקרקעין הוא המועד הקובע שממנו יושת היטל ההשבחה על הקונה, אינה רלוונטית במקרה זה בשל העובדה כי במסגרת ההסכמים נדחתה העברת זכויות החכירה לדורות למבקשת עד למועד השלמת עבודות הפיתוח במתחם א' של הפרוייקט (סעיף 4.9.1(א) להסכם בין החברה ולדברוק מיום 29.03.89), אין בה ממש. המועד הקובע להחלת היטל ההשבחה מבוסס על הרעיון העומד ביסוד היטל ההשבחה, והוא שראוי שבעל המקרקעין אשר התעשר מהשקעת הרשות הציבורית בתכנון ובפיתוח של המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב יפו, פ"ד נב(5) 715; רע"א 4217/04 פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פורסם במאגרים [22.10.06]). יש בכך גם כדי למנוע עשיית עושר ולא במשפט (רע"א 7172/96 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נב(2) 494). לאור תכלית זו נקבע כאמור, כי המועד הקובע להעברת החיוב על כתפי הקונה הוא מועד כריתת הסכם מכר המקרקעין ולא מועד העברת הזכויות בפועל (ע"א 1321/02 בעניין נוה בנין ופיתוח בע"מ). 21. במקרה זה, על אף ההסדרים הרבים הקיימים בהסכם בין המבקשת ובין החברה, מדובר למעשה בהסכם לא מורכב שבו המבקשת התחייבה להקים את הפרויקט במימונה עם מועד נדחה של העברת הזכויות על המקרקעין תמורת העברת דמי חכירה באחוזים (30%) מכלל התקבולים שהמבקשת תקבל ממימוש זכויותיה על פי ההסכם. ממילא, אפוא, אין בעובדה שבמסגרת ההסכם בין הצדדים הם הסכימו לדחיית העברת הזכויות עד להשלמת עבודות הפיתוח או כל מועד אחר כדי לשנות דבר. ממילא גם, אין צורך לדון בשאלה מתי התמלא התנאי של השלמת עבודות הפיתוח אשר הקנה למבקשת זכות לרישום הזכויות על שמה. העסקה שבין החברה והמבקשת אינה שונה מרוב עסקאות המקרקעין שגם בהן נדחה רישום הזכויות על שם הקונה עד להתמלאות תנאים שונים, ובכולן הכלל הוא כי המועד הקובע שאישור תכנית המטילה השבחה ממנו והלאה תוטל על הקונה הוא מועד כריתת ההסכם. בצדק, אפוא, קבע השמאי (בסע' 7 שבעמ' 15 להחלטתו) כי ממכלול ההסכמים שבין מנהל מקרקעי ישראל, החברה, לדברוק והמבקשת - הסכמים שאינם שנויים במחלוקת - עולה כי הזכויות שהועברו לחברה הן זכויות בעלות והזכויות שהועברו ללדברוק ולמבקשת מהחברה הינן זכויות חוזיות לקבלת "בעלות" או לכל הפחות זכויות חוזיות לקבלת זכות חכירה. לכן, בהתאם להלכה האמורה, היטל ההשבחה שנוצר מאישור התכנית לאחר חתימת ההסכמים רובץ לפתחה של המבקשת והעובדה כי הזכויות שהוקנו לה לפי ההסכמים טרם נרשמו אינה משנה דבר לעניין זה. סופו של יום אפוא, המבקשת היא זו הנושאת במלוא חוב היטל ההשבחה, אשר גובהו יוכרע במסגרת הערעור שהוגש לבית משפט השלום. המבקשת תישא בהוצאות בקשה זו בסך של 7,500 ₪ לכל אחד משלושת הצדדים שהגיבו לבקשה. היטל השבחה